GYO: Gayrimenkul, oluşum, avantajlar/dezavantajlar ve vergiler

GYO’lar – Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, yatırımcıların geniş bir gayrimenkul varlıkları portföyüne yatırım yapmalarına olanak tanıyan gayrimenkul sahipliği biçimleridir. GYO’lara yatırım yapmanın avantajları, dezavantajları ve potansiyel riskleri vardır. GYO’lar temelde emlak hisselerine yapılan bir yatırımdır. Vergilendirme, bir GYO’nun nasıl kurulacağı, GYO’lardan nasıl kâr elde edileceği ve çok daha fazlası, sermayenizi emlak tröstlerine akıllıca nasıl yatıracağınıza dair bu kılavuzda ele alınmaktadır.

GYO: Oluşumu, avantajları ve dezavantajları

Daha büyük bir yatırım türü için. Birçok hissedarın çok fazla sermaye yatırımı yaptığı gayrimenkul yatırımlarını yöneten bir tröst kurmak mümkündür. Bunlar bir gayrimenkul holding şirketinin Wall Street versiyonudur ve büyük miktarlarda sermaye içerir.

Tanım ve temel bilgiler: Gayrimenkul Güven Fonu

Bir GYO her şeyden önce bir gayrimenkul yatırım ortaklığıdır. İlk bakışta bir GYO, bir gayrimenkul şirketini andırır. Gayrimenkul işleten veya sahibi olan bir şirkettir. Bunlar genellikle oteller, altyapı veya depolar gibi gelir getiren tesislerdir. Bu da ekonomisinin büyük bir kısmının satış veya değer artışından ziyade gelirden geldiği anlamına gelmektedir. GYO’lar da genellikle çeşitlendirilmemiştir. Örneğin kereste konusunda uzmanlaşmış bir GYO’nun çok sayıda arazisi, ancak çok az ofis alanı olacaktır.

• Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – borsaya kote şirketler

Bir GYO kurun: Büyük emlak şirketi

Bir GYO kurmak istiyorsanız, öncelikle ana sözleşmeyi hazırlamanız gerekir. Tipik olarak, GYO’lar başlangıçta yönetim şirketleridir, çünkü 100 yatırımcı gereklidir. Ardından, GYO’nuzu hangi eyalette oluşturmak istediğinize karar verir ve o eyaletin Sekreteri ile iletişime geçersiniz. Daha sonra, Özel Yerleştirme Memorandumu (Arz Memorandumu olarak da adlandırılır), yatırım yapılacak mülkler ve yönetim kurulu üyeleri hakkında bilgiler gibi GYO hakkında önemli bilgiler içerir. Şimdi stratejileriniz, yapınız vb. hakkında bilgi veren prospektüsünüzü sunarak yatırımcı aramaya başlıyorsunuz. Sihirli sayı olan 100’e ulaşıldığında, kuruluş belgesi için başvurabilirsiniz. Son olarak, IRS’ye Form 1120’yi gönderin ve işiniz bitsin!

Süreç özetlendi:

1. Ana sözleşmenin hazırlanması
2. Bir yere karar verin
3. Devlet Sekreteri ile İletişim
4. Özel plasman için memorandum yazmak
5. Prospektüs yardımıyla yatırımcı bulma
6. Kuruluş Belgesi ve Form 1120’yi Dosyalayın

Belgeler:

• Özel Yerleştirme Memorandumu (Arz Memorandumu olarak da bilinir)
• Broşür
• Form 1120

Avantajlar: Düşük risk, çeşitlendirme ve esneklik

Yatırımcılar normalde yapmayacakları yatırımlardan faydalanabilirler. Bunlar, sıradan bir insanın normalde yatırım yapacak parasının olmayacağı, ancak başkalarıyla işbirliği yaparak katkıda bulunabileceği devasa altyapı projeleri olabilir. Buna ek olarak, minimum dolar miktarlarıyla birden fazla mülkte pay sahibi oldukları için emlak piyasasındaki yatırımlarını çeşitlendirebilmektedirler. GYO yatırımı ile ilişkili daha düşük bir risk de vardır. Bir diğer kesin avantaj ise yatırımcıların hisselerini hızlı bir şekilde satabilmeleridir. Bir başka avantaj da, yabancı bir vatandaş olarak ABD’de geleneksel gayrimenkule yatırım yapamazken, bir GYO aracılığıyla yatırım yapabilmenizdir.

• Aksi takdirde imkansız olacak yatırımlardan kar elde edin
• Çeşitlendirilmiş yatırımlar
• Düşük risk
• Hızlı hisse satışı
• Yabancı ise engellenmez

Dezavantajlar: Yavaşlık, vergilendirme ve kontrol kaybı

Bazı dezavantajlardan daha önce bahsedilmişti. Ana dezavantaj, GYO’ların kazançlarını yeniden yatıramadıkları için tipik olarak fazla büyümemeleridir. Kârın %90’ını yatırımcılara iade etmek zorunda kalıyorlar, bu da kârın sadece %10’unun şirkete yeniden yatırılabileceği anlamına geliyor. Çoğu temettü yalnızca %15 oranında vergilendirilirken, GYO temettüleri normal gelir olarak vergilendirilir. Bu çok daha yüksek bir orandır. GYO yatırımcılarının operasyonel kararlar üzerinde hiçbir kontrollerinin olmaması da bir dezavantajdır, bu da etkisiz değişikliklere karşı çaresiz kalabilecekleri anlamına gelir. Son olarak, bazı GYO’lar (hepsi değil, araştırmanızı yapın!) fahiş yönetim ve işlem ücretlerine tabidir. Bu da mantıksal olarak hissedarlara daha düşük dağıtım yapılmasına ve dolayısıyla yatırımcıların daha düşük getiri elde etmesine yol açmaktadır.

• Zayıf büyüme
• Temettüler yüksek oranda vergilendirilir
• Operasyonel kararlar üzerinde kontrol yok
• Yüksek yönetim ve işlem ücretleri

Gayrimenkul GYO: Gereklilikler, kâr

GYO işine girmek istiyorsanız, göz önünde bulundurmanız gereken birkaç husus vardır. Gayrimenkulünüz varsa veya gayrimenkul alıp satmak istiyorsanız, GYO size göre değildir. Daha ziyade, yavaş büyüyen ve güvenli bir güvene yatırım yapmak istediğiniz fazla sermayeniz varsa doğru seçimdir.

GYO’lar borsada işlem görüyor mu?

Evet! Bu, diğer LLC’lerden veya örneğin sınırlı ortaklıklardan temel farktır. Halka açıktırlar ve bu nedenle diğer tröstlere veya hisse senetlerine yaptığınız gibi GYO’lara da yatırım yapabilirsiniz. Bir anlamda, mülk yöneticilerine yatırım yaptığınız hisselerdir.

• Evet, GYO’lar halka açıktır

Kendi GYO’mu kurabilir miyim? Gereksinimler

Evet! Kolay olmasa bile. Akılda tutulması gereken birkaç önemli husus vardır. İlk olarak, bir GYO olmadan önce, çoğu şirket, yeterli yatırımcı bulduklarında bir GYO olmak için başvuran LLC’lerdir. Bu gereklilikler bir GYO’nun ilk yılında değil, genellikle ikinci yılında yapılır.

• GYO’ların çeşitli gereksinimleri vardır
• GYO’ların çoğu LLC olarak başlar

Bir GYO’da kaç yatırımcı vardır?

İlk önemli şart, en az 100 yatırımcınız olması gerektiğidir. Çoğu insan için bunları bulmak zordur. Özellikle gayrimenkul konusunda çok az deneyiminiz varsa, risk almaya istekli çok fazla yatırımcı bulmak zordur.

• En az 100

GYO’lar için dağıtım – kârın %90’ından fazlası

GYO’lar yasa gereği her yıl kârın en az %90’ının yatırımcılara temettü olarak dağıtılmasını sağlayacak şekilde yapılandırılmalıdır. Bu bir yasadır ve bu nedenle bir GYO bunu yapmadığında, bu statüsünü kaybeder ve artık bir GYO’nun ek avantajlarından yararlanamaz.

• GYO’lar karlarının en az %90’ını yatırımcılara dağıtmalıdır

Bir GYO neye yatırım yapar?

Bir başka IRS yasası: Bir GYO ayrıca değerinin/varlıklarının en az %75’ini bir tür gayrimenkule yatırmalıdır. GYO’ların çoğu varlıklarının yüzde 90’ından fazlasını gayrimenkule yatırdığından bu genellikle bir sorun teşkil etmez. Bir GYO ayrıca brüt gelirinin en az yüzde 95’ini gayrimenkul yatırımlarından elde etmelidir.

• GYO’lar varlıklarının en az %75’ini gayrimenkule yatırmalıdır

GYO’larla zengin olabilir misiniz? – Kâr, yatırım temettüleri

Çoğu insan GYO’larla zengin olmayacaktır. Sadece yavaş temettü verirler, ancak genellikle çok güvenlidirler. Örneğin, yatırımınızı iki katına çıkarmanız pek olası değildir. Yine de çoğu GYO uzun vadede çoğu hisse senedinden daha iyi performans gösterir, bu da daha güvenli bir yatırım oldukları anlamına gelir. Yatırımcıları için büyük değerlenme ve büyük karlar gösteren bazı mega GYO’lar olsa da, bunlar hızlı zengin olma hisse senetleri değildir.

• GYO’lar güvenli ancak yavaş büyüyen bir yatırımdır

Gayrimenkul veya GYO’lara yatırım mı yapıyorsunuz? Nasıl karar verilir

Bir GYO’ya mı yoksa gayrimenkule mi yatırım yapacağınıza karar veremiyorsanız? GYO’lar ve gayrimenkul hakkında bilmeniz gereken her şeyi açıklayan bu videoyu izleyin:

Bir LLC GYO olabilir mi? Farklılıklar ve benzerlikler

Her şeyden önce, GYO’lar şirketler gibi vergilendirilir. Uygulamada bu, bir GYO olmayı amaçlayan çoğu yönetim şirketinin hayata bir limited şirket / LLC olarak başlayacağı anlamına gelir. Bu LLC yeterince büyüdüğünde, bir GYO olmak için başvuracaktır.

Vergiler: Birkaç avantaj

Vergi indirimi istiyorsanız, GYO’lar muhtemelen size göre değildir. Amortisman, ipotek, faiz vb. dahil olmak üzere vergi indirimlerinin neredeyse sınırsız olduğu geleneksel gayrimenkul yatırımlarıyla karşılaştırıldığında, GYO’lar bu kadar ayrıcalıklı değildir.

1. GYO Temettülerinin Vergilendirilmesi
2. Amortisman gideri

Olağan gelir – GYO temettüleri

GYO tarafından elde edilen gelirin en az %90’ının yatırımcılara aktarılması gerekmektedir. Bu, yatırımcının bireysel marjinal vergi oranına göre vergilendirilir. Başka bir deyişle, bir yatırımcının GYO’lardan elde ettiği gelir, diğer gelirler gibi vergilendirilir.

• Temettüler yatırımcı tarafından olağan gelir olarak vergilendirilir

Amortisman Giderleri – GYO Vergi Avantajı

Amortisman giderleri gelir miktarını azaltabilir. GYO yatırımcıları, bu kesintileri alınan temettülerden düşerek vergilerini en aza indirebilirler.

• GYO’lar ile amortismanı silebilirsiniz

GYO sonucu: büyük zaman, küçük zaman

GYO’ların kesinlikle iyi bir varoluş nedeni vardır. Milyonlar harcamak veya ipotek almak zorunda kalmadan devasa ve rakipsiz görünen emlak piyasasına yatırım yapmanın benzersiz bir yolunu sunuyorlar. Ancak daha az risk daha az ödül getirir ve bu tür bir yatırımın karşılığını hızlı veya güçlü bir şekilde alması pek olası değildir. Bu küçük ve istikrarlı bir kazanç. Neyi tercih ettiğinize bağlı olarak çekici olabilir ya da olmayabilir!