Yöntemli her türlü mülk deÄŸerlemesi

Anonim olarak mı satmak istiyorsunuz? Arazi için satın alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satışı birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çıkar.

Mülk deÄŸerleme konusu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasıl deÄŸer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄŸerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin deÄŸer biçmesine izin verilir? Standard zemin deÄŸeri hakkında kim bilgi veriyor? DeÄŸer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu ÅŸekilde deÄŸer biçebilirsiniz.

DeÄŸerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅŸim

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi veya arazi deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? Satın alma iÅŸlemi çok kısa bir süre önce yapılmışsa, o zamanki satın alma fiyatı ilk referans noktası olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karşılaÅŸtırılabilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄŸlayabilir.

Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.

Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.

Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.

Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.

• DeÄŸerleme uzmanı veya uzman (emlakçı) tarafından deÄŸerleme
• Reklamın çok uzun olması durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli

Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri

Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.

Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:

• Gerçek deÄŸer
• İpotek kredisi değeri
• Birim değer
• Standard zemin değeri
• Arazi değeri

Mülküm için hangi deÄŸerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul

Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standard yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.

Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV)

1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standardlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.

Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:

• Gayrimenkulün deÄŸerlemesi ve
• Binaların değerlemesi

Gelişmiş ve gelişmemiş arazi

IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.

Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standard arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.

Standard değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standard arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standard arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.

Bina arsası ve tapu kaydı özeti

Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.

Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.

Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.

Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.

Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:

• Makro konum, yani bölge veya mahalle
• Mikro konum, mülkün yakın çevresi

Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.

Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında

Yatırımcılar için, standard değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.

Bir mülkün karlılığı, gelecek yıllardaki geliÅŸimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapılan deÄŸerleme kısa sürede deÄŸiÅŸebileceÄŸinden, beklenen karlılığın sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir ağırlık verilmiÅŸtir.

Welt, yaptığı bir çalışmada 2030 yılına kadar Almanya’nın tüm bölgelerinin makro konumlarının geliÅŸimini deÄŸerlendirdi. Gelecekteki deÄŸer geliÅŸiminde bir diÄŸer kilit faktör de, ortalamanın üzerinde bakım önlemleri beklendiÄŸi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanması özellikle yatırımcılara yönelik olacaksa, yatırım teklifini deÄŸerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.

Uzman deÄŸerlendirmesi için iyi nedenler

Mülkün deÄŸeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄŸeri belirlenmelidir. Mülk satılacaksa, boÅŸanma davası devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄŸeri esas alınır. Piyasa deÄŸeri aynı zamanda kredi verilirken ve diÄŸer mülk paylaşım biçimlerinde müzakere edilecek deÄŸerin de temelini oluÅŸturur. Gayrimenkul varlıklarının bölünmesi durumunda (boÅŸanma, mirasçılar topluluÄŸu), bir fiyat aralığı uygun deÄŸildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄŸeri deÄŸerlendirmesinin bir parçası olarak mülk deÄŸerlemesinde belirli bir meblaÄŸ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄŸeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasını ifade eder.

Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.

Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.

Burayı daha önce okumuştum:

• Standard zemin değeri
• Standard arazi değer haritası
• Piyasa değeri

Arazi satıyorum: Kontrol Listesi

Süreç, imar kanunu, emlakçı, noter, masraflar ve vergiler hakkında her şey:

• Arazi satmak

Der Beitrag Gayrimenkul değerleme: Piyasa değeri, değerleme ve satın alma fiyatının belirlenmesi erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.

“Dairenin yarısını satmak”

Çabuk satmak, çabuk para kazanmak – yaşlılıkta kendi dört duvarlarının çok büyüdüğünü fark ettiklerinde giderek daha fazla insanın istediği şey bu. İster 3 odalı bir daire, ister 4 odalı bir daire, hatta konforlu bir 5 oda ve daha fazlası olsun.

Kat mülkiyeti için hızlı para isteyenler giderek daha fazla “kısmi satılık daire” arıyor. Çünkü insan birçok avantajdan bahsedildiğini duyuyor: Hızlı, karmaşık olmayan, kredi kontrolü yok. Bu doğru, ancak daha sonra aylık olarak ödediğiniz kullanım ücreti gibi bir dezavantajı da var.

Bir dairenin %10-50 hissesini hızlıca satmak

Farklı satıcılar %20 – %50 arasında daire hissesi satın alırlar. Kat mülkiyetinizin piyasa deÄŸeri 7 haneli bir aralıktaysa, bazen dairenin “yalnızca” %10’unu satabilirsiniz.

• 1 milyona kadar değer = 10-50
• 1 milyonun üzerinde deÄŸer = 10-50

Burada şematik olarak %20’si satılmış 3 odalı bir daire gösterilmektedir:

Kat mülkiyetinin kısmi satışı: Nedir?

Bir dairenin kısmi satışının tanımı ile başlayalım.

Bir dairenin kısmi satışı nedir?

BaÅŸlangıçta açıklandığı gibi, %20 ile %50 arasında hisse satarsınız. Hisseleri bir finans ÅŸirketine satarsınız. Bu sizi iki taraftan oluÅŸan bir kat mülkiyeti sahipleri derneÄŸi yapar. Karşılığında, bankalardan / kredilerden bağımsız olarak orantılı satın alma bedelini hızlı bir ÅŸekilde alırsınız.

Hızlı para, kulağa harika geliyor, değil mi?

Berlin, Hamburg, Münih, Köln ve hatta “daha küçük” ÅŸehirlerde satış yaparken, satın alma bedelini herhangi bir kredi kontrolü olmadan hızlı bir ÅŸekilde ödemenin avantajları vardır (bankadaki krediyi karşılaÅŸtırın). Ancak dezavantajları da vardır: Kullanım ücreti ve aynı ÅŸekilde genel satış için.

Kullanım ücreti = daireniz için kira

Kısmi satıştan sonra = kullanım ücreti ödemek zorundasınız

Finans şirketi dairenizin kısmi sahibi olur. Ancak, dairenin tek kullanıcısı siz olmaya devam edersiniz. Bu nedenle, bundan böyle kat mülkiyetinizin artık size ait olmayan kısmı için aylık bir kullanım ücreti, yani bir nevi “kira” ödersiniz.

SaÄŸlayıcıya baÄŸlı olarak, bu kullanım ücreti yaklaşık olarak yıllık ~%3’tür (yıllık). Kullanım ücretinin basit ve hızlı bir ÅŸekilde hesaplanması.

• Kullanım ücreti (ETW): Yıllık %3

Aylık Formül Kullanım ücreti (sağlayıcıya bağlı olarak):

• Aylık kullanım ücreti = %3 * satın alma fiyatı (hisse) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Bu da ayda 250 Euro ödediğiniz anlamına geliyor.

Kullanıcı ücreti 100.000 Euro = 250 Euro / ay

Her zaman olduÄŸu gibi, saÄŸlayıcıya baÄŸlıdır. Tüm saÄŸlayıcıları burada Kısmi Satın Alma Dairesinde bulabilirsiniz : KarşılaÅŸtırma.

Finans şirketi kendini bu şekilde yeniden finanse eder.

Dezavantaj mı? Kullanıcı ücreti vs. kredi

Kat mülkiyeti için karmaşık olmayan ve hızlı para, bu gerçekten cazip bir teklif. Bu nedenle, daire için çeşitli kısmi satın alma tekliflerine bir kez daha göz atmalısınız.

Gerçekten basit bir satış teklifine geri dönerseniz, hızlı bir şekilde para kazanırsınız. Ancak bunun için -öğrenildiği gibi- aylık kullanıcı ücreti ödersiniz. Pek çok kişi bu tekliften yararlanıyor çünkü özellikle ileri yaşlarda emlak kredisi alamayacağımı düşünüyorsunuz.

Oysa bir gayrimenkul kredisi çok daha ucuzdur! Özellikle de mevcut faiz oranlarında. Şu anda burada kısmi satışta olduğu gibi %3 veya daha fazla yerine sadece yıllık %1 ödersiniz.

Karşılaştırma kısmi satış / kredi:

• Kısmi satış / ay = 250 Euro
• İpotek kredisi / ay = 85 Euro

Unutmayın, basitçe söylemek gerekirse:

Gayrimenkul kredileri (şu anda) %66 daha ucuz!

Bu nedenle, ev bankanızla ve belki de 2 veya 3 alternatifle konuşmaya değer.

Gayrimenkulün kısmi satışı: avantajlar, dezavantajlar, vergi & Co.

Kısmi satış hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz – kullanım maliyetleri, avantajlar, dezavantajlar, toplam satış, enflasyon altında hesaplanan deÄŸer artışı ve hangisinin “daha ucuz” olduÄŸuna dair bir karşılaÅŸtırma: kısmi satın alma mı yoksa alternatif mülk kredisi, daha spesifik olarak ipotek kredisi mi? Buna ek olarak, vergiler, mirasçılar topluluÄŸundan satış, boÅŸanma ve çok daha fazlası. Satıcılar için önerilerim!

• Gayrimenkulün kısmi satışı
• Kısmi satış sağlayıcı karşılaştırması

Der Beitrag Bir dairenin kısmi satışı: dezavantajlar, avantajlar, maliyetler – Bir kat mülkiyetinin kısmi satın alınması erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.

Kat mülkiyeti satmak

Bir dairenin satışı ile başlayalım.

Tüm konut tipleri ve konut stilleri ile inÅŸaat ÅŸirketleri ve geliÅŸtiriciler yaratıcı olabilirler. Eski bir binaya tamamen yeni bir iÅŸlev mi kazandırdınız? ÖrneÄŸin, şık apartman dairelerine dönüÅŸtürdüÄŸünüz bir kapalı otopark. Binlerce metrekarelik alan yerine, artık planlanmakta olan veya halihazırda inÅŸaatı devam eden 54 şık apartman daireniz var. Bir sonraki adım: birimlerin pazarlanması.

Her ETW birimi için kar maksimizasyonu

Bir mülk geliştiricisi olarak yaptığınız iş ne kadar yaratıcı olursa olsun, iyi fikirler de doğru konseptlerle aynı şekilde pazarlanabilir! Elbette, konum ne kadar iyi olursa satış da o kadar “kolay” olur. Örneğin 54 ETW ünitesiyle, talep tarafını artırmayı başarırsanız +7.000 Euro daha fazla kâr / birim hızla rol oynar. Klasik işletme ekonomisi: daha fazla talep, daha az arz, daha yüksek fiyatlar. Hesaplama örneğinde 54 x 7.000 Euro ekstra.

İşte tam da bu nedenle deneyimli inşaat şirketleri ve geliştiriciler emlakçılarla birlikte çalışır. Tek soru şu: hangi emlakçı ile?

Potansiyel alıcılara nasıl ulaşırız?

Sadece ücretsiz rehberlerimizdeki çalışmalar deÄŸil, aynı zamanda bir daire satın alma veya hatta bir daire satma konusunda tam burada görülebilir. Bunlar, ilk mülklerini satın alacaklar için baÅŸlangıç niteliÄŸinde, nispeten yüzeysel / basit kılavuzlar veya açıklamalardır. Ama bu çok daha derinlere iniyor.

Okurlarımızı vergi, finans ve çok daha fazlası hakkında bilgilendiriyoruz. Sadece somut gerçekler, yani hukuki konular ve yasalar deÄŸil, aynı zamanda haberler ve yenilikler, örneÄŸin 2021’in başında Almanya’da yürürlüÄŸe giren yeni aracılık yasası. Aynı zamanda, ABD’den haberler, örneÄŸin satın alırken ABD’deki vergiler ve aynı zamanda ABD’ deki vergi indirimi. Tıpkı Almanya’daki gibi. Odak noktamız: Almanya ve ABD. Satın almaya gerçekten ilgi duyan çözücülere bu ÅŸekilde ulaşıyoruz.

Strateji: Reklam yerine itibar ve kalite

Bu şekilde, gelecekteki alıcılara somut bir emlak ilanını aramadan çok önce ulaşıyoruz! Emlak portalımızın bu iyi itibarı (marka imajı) sayesinde rakiplerimizden tamamen farklı bir marka imajı yaratıyoruz. Ücretsiz olarak tekrar tekrar yardım ettik. Ziyaretçilerimiz bir daire veya ev satın almak istediklerinde kimi hatırlayacaklar?

Diğerleri gibi reklam vermek yerine, kendi topluluğumuz var, ajans dilinde: “Nitelikli, organik trafik”.

Lüks mülklerimiz sayesinde daha fazla itibar kazanıyoruz. Her ÅŸey gerçekten burada olmalı! Metrekare başına fiyat artık 1000 avro deÄŸil, 10.000 veya 20.000 avro olduÄŸunda. Bu tür lüks mülkleri Almanya’nın her yerinde, örneÄŸin Berlin-Grunewald’da ve aynı zamanda Düsseldorf, Münih ve Hamburg-Ottensen’de de bulabilirsiniz.

Ziyaretçilerimiz için nasıl ücretsiz, basit rehberler yazdığımıza dair bir örneğe göz atın. Sadece bu rehberi okumakla kalmıyor, aynı zamanda her bir konuyu ve makaleyi adım adım, gün gün takip ediyorsunuz. İtibarımızı, marka bilinirliğimizi bu şekilde oluşturuyoruz, böylece sizin için sağlam ve çözücü alıcılar bulabiliyoruz.

• Daire satın alın
• Daire satmak

Şu anda ayda %7,61’lik bir artışla yılda 255.000’den fazla kişiye ulaşıyoruz. İyi bir yatırım.

Herhangi bir sorunuz var mı? Şimdi irtibat kişilerimizle iletişime geçin:

• İletişim

Konut tipleri:

• Eski bina dairesi
• Düz
• Çatı katı dairesi
• Büyükanne dairesi
• Düz
• Çatı katı
• Maisonette
• Çatı katı
• Bodrum katı
• Teras daire

Ev satmak

Ä°nÅŸaat ÅŸirketleri de çeÅŸitli ev tiplerinin uygulanmasında büyük bir hareket alanına sahiptir.

Birkaç ev mi satmak istiyorsunuz? Kat mülkiyeti örneÄŸinde de gördüÄŸünüz gibi, sadece emlak ilanlarını listelemiyoruz. Ziyaretçilerimize gayrimenkul satın alma, gayrimenkul kiralama, gayrimenkul satma ve yatırım olarak gayrimenkul konularında kapsamlı bir fikir veriyoruz.

Alıcı türleri ve hedef gruplar

Konut satış pazarı, diğer emlak sektörlerinde olduğu kadar geniştir. Muhtemelen birkaç yıl kalacak olan basit kiracıdan, muhtemelen tüm hayatını burada geçirecek olan aileye ve bir veya daha fazla evi kiralamak isteyen sermaye yatırımcısına kadar.

Emlak arama Google’da başlıyor

Günümüzde emlak arayanların çoğu araştırmalarına Google’da başlıyor. Özellikle Almanya’da kullanıcı sayısı son derece yüksek.

Google burada %90’ın üzerinde bir pazar payına sahip.

Bunu zaten biliyor muydun? Bu da neredeyse her internet kullanıcısının aramalarına Google ile baÅŸladığı anlamına geliyor. Sadece küçük bir kısmı T-Online, GMX gibi aÄŸlarda veya Duck Duck Gogo, Bing veya Yahoo gibi alternatif arama motorlarında içerik arıyor. Bu nedenle, günümüzde emlakçılar mülk satmaktan daha fazlasını yapabilmelidir. Günümüzde pazarlama büyük bir önem taşıyor, tek bir açıklama artık yeterli deÄŸil.

İşte tam da bu nedenle, mülk geliştiricileri için her şeyden önce tek bir şey üzerinde çalışan bir gayrimenkul platformu olan “Lukinski “yi yarattık:

Kalite sayesinde müşteriler ve alıcılar nezdinde itibar.

Potansiyel alıcılara yalnızca mülk arama anında değil, belki birkaç gün hatta haftalar öncesinde de ulaşabilmek için mülk arama, mülk araştırması ve hatta mülk sahipleri için vergi planlaması konularında çok sayıda tavsiye yazıyoruz.

Neden? Güven her şeydir. Özellikle de villalar ve lüks mülkler söz konusu olduğunda. Şimdiden, emlak işine yeni başlayanlar için basit, ilk sefer kılavuzlarımızın neye benzediğine dair küçük bir fikir verelim:

• Ev satın alın
• Ev satışı

Bir listedeki ev türleri:

• Bir ev satın alın
• Çiftlik
• Bungalov
• Yarı müstakil ev
• Müstakil ev
• Yarı ahşap ev
• Tatil evi / hafta sonu evi
• Prefabrik ev
• Ahşap ev
• Kır evi
• Devasa ev
• Apartman dairesi
• Teraslı ev
• Sahil evi
• Villa
• DüÅŸük enerjili ev
• Sıfır Enerji Evi & Pasif Ev

Villalar ve lüks mülkler

Lüks gay rimenkule yatırım yapanlar artık metrekare başına “sadece” 2.000 avro deÄŸil, kolayca 10.000, 20.000 avro veya daha fazlasını ödüyorlar. Bu, mülkün deÄŸerini hızla 10 milyona, 20 milyona ve hatta 50 milyona çıkarır.

Bu tür özel mülklerin sahipleri genellikle fikirlerini hayata geçirmek isteyen çok baÅŸarılı insanlardır. Bazıları villada bir veya iki yıl daha yaÅŸama ve sonra satma fırsatını deÄŸerlendiriyor, bazıları ise inÅŸaat baÅŸladıktan hemen sonra satıyor. Berlin’deki Graft gibi büyük mimarlık firmaları, müÅŸterilerinin fikirlerini hayata geçiriyor.

Aktif veya Piyasa Dışı Gayrimenkuller

Åžimdi büyük sorun ortaya çıkıyor! Özellikle de lüks mülkler ve belki de tanınmış kiÅŸiler söz konusu olduÄŸunda. Bu tür mülkler çok özel bir aÄŸa ihtiyaç duyar, bu nedenle özel bir terimle piyasa dışı mülkler haline gelirler.

Herkes yıldız bir mimarın büyük bir villasına göz atmak, hatta belki cep telefonuyla birkaç fotoğraf çekmek ister. Ama bu tür insanları izlemek istiyorlar mı?

Lüks acenteler olarak iÅŸimiz burada devreye giriyor, çünkü bu tür özel durumlarda mülk çevrimiçi olarak görünmüyor. Mülk yalnızca dahili yatırımcılara sunulmaktadır, bu nedenle halka açık bir alanda asla herhangi bir veri, fotoÄŸraf veya video olmayacaktır.

Aynı zamanda bu eriÅŸim, bu tür lüks mülkler için alıcı bulmamıza da yardımcı oluyor. Açıklandığı gibi, çeyrek milyon kiÅŸiye ulaÅŸan kendi ağımız ve ek bir eriÅŸim desteÄŸi olarak (x4) milyon kiÅŸiye daha ulaÅŸabileceÄŸimiz emlak dergimiz ile. Bu ÅŸekilde, bu tür özel piyasa dışı lüks mülkleri de dolaylı olarak sunabiliyoruz. ÖrneÄŸin Kitzbühel ‘deki lüks gayrimenkuller hakkında haber yaparak ve ek olarak piyasa dışı gayrimenkul tekliflerimize atıfta bulunarak. Ä°lgilenen taraflar ve alıcılar daha sonra emlak acenteleri olarak bizimle iletiÅŸime geçebilir ve kredi itibarlarını önceden kontrol ederiz. Ancak o zaman, sadece ilk olsa bile, bilgiler açıklanacaktır.

Lüks bir emlakçı kullanmalı mıyım Emlak hizmetleri, özellikle varlıklı insanlar için çok önemlidir. Çünkü zaman paradan daha değerlidir.

Tabii ki, ziyaretçilerimizi sadece kat mülkiyeti alım satımı konusunda bilgilendirmiyoruz, aynı zamanda ev, villa ve apartman alım satımı da bizim için önemli bir konu.

Villa satmak

• Bir villa satın alın
• Villa satmak

Herhangi bir sorunuz var mı? Şimdi irtibat kişilerimizle iletişime geçin:

• İletişim

Emlak Portalı: Daire, Ev & Apartman

Avantajlar – bu küçük, ilk broşür yeni bina projesi müşterilerimize ilk adımda verilir. “Pazarlama” konusunu zaten ayrıntılı olarak ele aldığınız için, aksi takdirde yazının bu noktasında olmazdınız, yeni bina broşürümüzü bir kez de size sunmak istiyoruz. Burada ürün yelpazemizi ve olanaklarımızı mümkün olan en kısa biçimde özetliyoruz.

1. Sayfa 1 örnek ilan ile (villa)
2. Gerçekler ve Rakamlar: Medya verileri ve okuyucular
3. Alıcılar kalite arıyor: Emlak Portalı
4. Etki Alanı Derecelendirmesi: Pazar lideri ile karşılaştırma

BroÅŸür: Örnek reklamın bulunduÄŸu 1. sayfa (villa)

Ä°lk sayfada örnek bir emlak ilanı bulacaksınız. Bu villa ÅŸu anda Los Angeles, Beverly Hills’te inÅŸa edilmektedir ve Lukinski Home‘da bulunabilir. Emlak portalımız her türlü cihaz için optimize edilmiÅŸtir. Eski nesil ve yeni nesil akıllı telefonlardan tabletlere, dizüstü bilgisayarlara, masaüstü bilgisayarlara ve tabii ki her modern apartman dairesine yerleÅŸtirilen 4k monitörlere kadar.

Yeni inşaat: proje ortağı ve geliştirici

Gerçekler ve Rakamlar: Medya verileri ve okuyucular

Başlangıçta da görüldüğü gibi:

Yılda 255.372 ziyaretçi, +%7,61 artış / ay

Sadece Almanca dilindeki sitemizle yılda 250.000’den fazla kişiye ulaşıyoruz. Bu, mülkleriniz için 250.000 potansiyel alıcı ve potansiyel alıcı demektir. Aylık %7’nin üzerinde bir artışla, önümüzdeki birkaç yıl içinde yılda bir milyonun üzerinde ziyaretçi hedefliyoruz. Aşağıdaki slaytlarda göreceğiniz gibi, Almanya’daki pazar liderlerinden birinden gelen organik trafiğin (ziyaretçi sayısı) %33’üne zaten sahibiz.

Alıcılar kalite arıyor: Emlak Portalı

Çoğu insan aramaya Google’da başlar.

90+% Google’da arama yapıyor

Lukinski emlak portalı ile neden arama motorlarına ve Google gibi algoritmalara odaklanıyoruz? Gelecek internetindir sözü aslında 2010 yılına ait bir sözdür, ancak o gün olduğu gibi bugün de güncelliğini korumaktadır.

Lafı açılmışken, biliyor muydunuz? Bugüne kadar insanlığın sadece yaklaşık %40’ının internete erişimi vardı. Duruma çok basit bir şekilde bakacak olursak, artış için hala muazzam bir potansiyel var. Ancak, örneğin mobil cihazlar aracılığıyla internete erişimi giderek artan “daha yoksul” ülkelerden bahsetmiyoruz; daha yaşlı hedef gruplar da bu “henüz dokunulmamış” gruplar arasında yer alıyor.

Gün geçtikçe daha fazla insan klasik gazeteden vazgeçip emlak araştırmalarına internet üzerinden başlıyor.

Etki Alanı Derecelendirmesi: Pazar lideri ile karşılaştırma

Almanya’nın önde gelen emlak portallarından biriyle yapılan doğrudan bir karşılaştırma, organik trafiğin %33’ünü şimdiden elde ettiğimizi gösteriyor. Bu iki yıl içinde! “Broşürümüzün buradan erişilebilen versiyonunda: Yeni İnşaat”, bu emlak portalının adını veremeyiz, ancak size arama motoru optimizasyonu için önde gelen yazılımlardan biri (Xovi) ile oluşturulan resmi değerlendirme ve analizi gösterebiliriz.

Alan adı (web sitesi) karşılaştırması nasıl çalışır? Yazılım, mevcut tüm anahtar kelimeleri ve bunların Google arama motorundaki yerlerini kontrol eder. Ne kadar çok anahtar kelime, o kadar iyi sıralama, alan adının derecelendirmesi o kadar yüksek olur. Bu, diğer alanlarla kolayca karşılaştırılabilecek tek tip bir değer oluşturur.

Emlak ofisimizin avantajları

Bu değerler, emlak acentemizin avantajları söz konusu olduğunda son derece güçlü bir argümandır. Şu anda Almanya’daki en yeni emlak portalıyız. 2021 yılında, pazar liderlerinden birinin organik trafiğinin %33’üne ulaştık (şimdi). Birkaç gün içinde bunlara İngilizce ve Çince’yi de ekleyeceğiz, böylece ABD ve Asya’daki diğer gayrimenkul yatırımcılarına da ulaşabileceğiz. Neden?

Almanya, tüm Avrupa’daki en güçlü emlak piyasasıdır.

Burada, özellikle Berlin, Münih ve Hamburg gibi metropollerde güçlü getiriler elde edilebilir. Gayrimenkul yatırımcıları için güçlü bir oyun alanı.

İletişim & Emlak Danışmanı

Herhangi bir sorunuz var mı? Şimdi irtibat kişilerimizle iletişime geçin:

• İletişim

Özel! Emlak dergisi sahibi olmak

Buna ek olarak, yılda 1 milyondan fazla kişi

Başka hiçbir emlakçı veya emlak portalı ona bu avantajı sunmuyor. Emlak dergimiz ile gerçek bir ölçüt oluşturduk. Emlak piyasasındaki haberleri bildiriyor, daire, ev ve apartman satın almak için ipuçları veriyor, gayrimenkul sahiplerinin bilmesi gereken mobilyalar, iç tasarım stilleri ve markalar hakkında yazıyoruz. Ve emlak dergimiz aracılığıyla, yalnızca Almanca konuşulan ülkelerde yılda bir milyondan fazla okuyucuya ulaşabiliyoruz.

• Emlak Dergisi

Bu, 100’den fazla konut birimine sahip mahallelerden yüksek binalara kadar son derece büyük ve özel gayrimenkul projelerini de ele alabileceğimiz anlamına geliyor.

Der Beitrag Gayrimenkul satışı [yıl]: Daireler, Evler, Yeni İnşaat Projeleri – İnşaat Şirketi & Geliştirici (Borchure) erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.

Bir dairenin değerini ne etkiler?

Ama önce “baÅŸparmak deÄŸerine göre pi sayısı” denilen, yani çok kaba bir deÄŸer tespitine baÄŸlı kalalım. Dairenizin deÄŸerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuÅŸak” etki faktörü rol oynar.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız görüşmelerde aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir mülkü nasıl deÄŸerleyebilirim?
• Bir mülkün piyasa deÄŸerini kim belirler?
• Banka bir mülke nasıl deÄŸer biçer?

Ä°pucu! Ä°lgili daire tipleri için kriterlerden emin deÄŸilseniz, burada tanımları ve özellikleri içeren bir genel bakış bulacaksınız: Daire tipleri A – Z.

Konum, konum, konum: deÄŸer artırma ve satış argümanı

Bu, görebildiğiniz ancak doğrudan parasal veya başka bir değere dönüştüremeyeceğiniz her şeyi ifade eder. Her şeyden önce bu, örneğin dairenin mikro ve makro konumu, yani yakın ve bölgesel çevrenin görünümü anlamına gelir. Dairenizin işlek bir caddede mi yoksa sakin bir banliyöde mi olduğu, dairenizin çevresinin daha orta sınıf mı yoksa sosyal açıdan dezavantajlı mı olduğu – tüm bu “yumuşak” koşullar dairenizin değerini etkiler.

Zor gerçekler: Altyapı ve ekipman

Mikro konumun “zor” faktörleri arasında yine doktorlara, kamu tesislerine veya kültürel mekanlara yakınlık yer almaktadır. Çünkü burada koşullar en azından mesafeler ve mevcut tesislerin sayısı açısından ölçülebilir. Buradaki temel kural şudur:

Kamusal hayata ne kadar yakın olunursa, bu faktörler o kadar değer katar.

Dairenizin toplu taşıma araçlarına yakınlığı da – ve kesinlikle giderek artan bir şekilde – bir artıdır. Ne de olsa otobüsler ve trenler, iklim tartışmaları bağlamında şehirde ve ülkede giderek önem kazanıyor. Elbette, kendinize ait bir park yerinizin veya hatta bir yeraltı otoparkınızın olması da dairenin değeri üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir.

Mahallenizdeki suç oranını biliyor musunuz? Bu, konut değerlemesinde sert ve yumuşak gerçek bir “karma faktör”. Bir yandan, bu “sabit” oran rakamlar aracılığıyla tespit edilebilir, ancak diğer yandan, bir mahallenin oranı mülkünüzün hemen sokağındaki konum için geçerli olmak zorunda değildir. Özellikle bu bölgede çok fazla “algılanan” güvenlik veya güvensizlik var.

DeÄŸer düÅŸüklüÄŸü veya artış faktörü

Bu kriterlerin ortak bir noktası vardır: para birimine çevrilemezler ya da ancak büyük zorluklarla çevrilebilirler. Burada kesin bir deÄŸer kaybı veya deÄŸerlenme faktörü yoktur. Bu aynı zamanda dairenin makro konumu için de geçerlidir. BaÅŸka bir deyiÅŸle, dairenin daha geniÅŸ bir coÄŸrafi bölge veya büyük ÅŸehirler söz konusu olduÄŸunda bir ilçe içindeki konumu. Güney Almanya’daki daireler genellikle kuzeydekilerden daha pahalı olarak kabul edilse bile, Hamburg Winterhude veya HafenCity ‘deki akıllı bir daire, örneÄŸin Augsburg yakınlarındaki Göggingen’dekinden her zaman daha deÄŸerlidir. ÖrneÄŸin Essen’de bir daire, güney bölgelerinde kuzeye kıyasla ortalama olarak çok daha pahalıdır.

Kontrol Listesi: Satılık bir daireye deÄŸer biçme

Bir daireyi satarken önemlidir:

1. Zemin çalışması için zaman ayırın
2. Daireyi profesyonelce sunun
3. Ä°yi bir satış fiyatı elde etmek için hizmetimizi kullanın.

Karşılaştırmalı değerler ve metrekare başına fiyatlar

Dairelere değer biçerken, karşılaştırmaya metrekare başına yerel fiyatları da dahil ediyoruz. Karşılaştırılabilir konut mülklerini ve bunların satış fiyatlarını ülke çapında ve özellikle bölgesel veri tabanlarından belirliyoruz.

Karşılaştırmalı değer yönteminde, sektörde ve bölgede alışılagelmiş olan metrekare başına fiyat kat mülkiyetinize uygulanır. Bu size daireniz için gerçekçi bir satış fiyatı tahmini verir. Dairenin konumu ve büyüklüğü gibi karşılaştırmalı özelliklerin yanı sıra, bireysel özellikler de mülk değerlemesine dahil edilir. Örneğin, kış bahçeleri veya yüksek enerji verimliliği fiyatı önemli ölçüde artırabilir. Ancak yapısal hasar, bekleyen onarımlar veya modernizasyon önlemleri de fiyat belirlenirken dikkate alınır.

Almanya’da emlak fiyatları

Burada, satın alma fiyatları, karşılaştırmalar ve bir bakışta ekonomi ve altyapının gelişimi hakkında bilgilerle birlikte en büyük Alman şehirlerinden bir seçki bulacaksınız:

• Berlin Fiyatları
• Fiyatlar Düsseldorf
• Fiyatlar Frankfurt
• Köln Fiyatları
• Fiyatlar Hamburg
• Fiyatlar Hannover
• Fiyatlar Münih
• Stuttgart Fiyatları
• Genel bakış:Emlak İstatistikleri

DeÄŸerleme için kriterler

Mülkünüzün değerinin belirlenmesindeki diğer kriterler arasında kat, oda ve mobilyalar gibi mülkle ilgili genel bilgiler yer alır.

1. Nesnenin yapım yılı
2. Oturma katı
3. Oda sayısı ve büyüklüÄŸü
4. Balkon, teras, sundurma ve kış bahçeleri
5. Ortak mülkiyet
6. Kiralık daireler

Nesnenin yapım yılı

Eski binalar söz konusu olduÄŸunda (1945’ten önce inÅŸa edilmiÅŸ), eski binaların yenilenmesi satış deÄŸerini artırmaktadır. Bakımlı veya yenilenmiÅŸ eski binalardaki dairelerin fiyatı genellikle yerel ortalama fiyattan daha yüksektir. Yeni inÅŸa edilen daireler de genellikle daha yüksek deÄŸerlidir. Bununla birlikte, 1960’lar ve 1970’lerden kalma birçok daire, özellikle zayıf bir yapı dokusu bulunursa genellikle fiyat indirimine maruz kalır.

• Genellikle 60’lı / 70’li yıllara ait binalar için satın alma fiyatında indirim

YaÅŸam katı: zemin kat, çatı katı & asansör

Daire binada ne kadar yüksekse, fiyatı da o kadar yüksektir. Zemin kat daireler daha az talep görmektedir ve fiyatları ortalama değerin yüzde 30’una kadar daha düşük olabilmektedir. Yüksek daireye asansörle de erişilebiliyorsa, potansiyel alıcıların çevresi de artar.

Zemin kat daireler için -%30

Kendi deneyimlerime göre, mülk alıcıları özellikle çatı katı ve loft dairelere genellikle “kendiliğinden aşık” oluyorlar. Satın alma fiyatı kesinlikle piyasa değerinden biraz daha yüksek olabilir. Çatı katının açık alanla uygun bir şekilde geliştirilmesi halinde, değer artırıcı ek faktörler söz konusudur.

Aynı şekilde, kat mülkiyeti ne kadar yüksekse, asansör olma olasılığı da o kadar yüksektir. Asansörsüz daireler bugünlerde birçok alıcıyı korkutuyor, özellikle de birçok alternatif emlak teklifine sahip metropollerin iç şehirlerinde.

• Piyasa değerinin -%30’una kadar zemin kat
• Loft / çatı katı satın alma fiyatını artırır
• Önemli: Asansör kurulumu

Oda sayısı ve büyüklüÄŸü

En az on metrekarelik odalar sayılır. Daha az sayıda oda varsa, odalar yarım oda olarak sayılır. Mutfak ve banyo sayılmamıştır. Genel bir kural olarak, çok odalı daireler de metrekare başına daha yüksek bir fiyatla değerlendirilir.

Deneyimlerime göre, en önemli ÅŸey yatak odası sayısıdır. Özellikle lüks mülklerde yatak odası sayısı yeterli olmalıdır. Bekarlar bile burada, satın alma sonrasında ihtiyaç duyulsun ya da duyulmasın, yeterli kapasiteye sahip olmaya önem vermektedir.

Miktar:

• Yatak Odası
• Oturma odası
• Banyo / Banyolar
• Mutfak, gömme mutfak
• Çalışma
• Gömme dolap
• Koridor / Fuaye

Balkon, teras, sundurma ve kış bahçeleri

Dinlenmek için yerler aranır ve bu nedenle bu ek özellikler dairenin potansiyel satış fiyatını artırır. Yaşam alanı hesaplamasına yüzde 25 oranında dahil edilirler. Özellikle avantajlı yerleşim yerlerinde veya çok ayrıntılı tasarım durumunda, yaşam alanı olarak yüzde 50’ye kadar dikkate alınabilir.

Ortak mülkiyet

Asansörler, merdivenler, çatılar, kapılar, ısıtma ve besleme hatları gibi ortak mülkler çok cazip kat mülkiyeti mülkleri olabilir. Açık hava tesisleri özellikle bakımlıysa veya kullanışlı ortak odalar mevcutsa, dairenin piyasa değeri de artar.

Kiralık daireler

Gelecekteki alıcı yeni mülke doğrudan taşınamazsa, bu genellikle satın alma fiyatı üzerinde olumsuz bir etkiye sahiptir. Bununla birlikte, piyasada iyi kiralanmış mülkler de aranmaktadır. Yatırımcılar mülkten beklenen getiriyi dikkate alırlar. Bu durumlarda da ETW’nizin değerlemesi konusunda size kararlı bir şekilde yardımcı olabiliriz.

Online daire değerlemesi

Daire değerlemesi çevrimiçi mi? Birçok kişi dairelerini değerlendirmek için emlak portallarını kullanıyor – ama bu mantıklı mı? Bir algoritma mülkünüzün durumunu asla insan gözü kadar doğru değerlendiremez. Güney-kuzey-doğu-batı konumu nedeniyle ışık alan odaların dağılımından başlayarak, alıcı için olası daha fazla kullanım, gerçek yenileme durumu, en son modernizasyon çalışmaları hakkında içgörüler vb. Çevrimiçi değerlemenizi PDF olarak ücretsiz oluşturursanız, birkaç parametreye dayalı standard bir değerlendirme alırsınız.

Bu doğru bir değerlendirme değil! Bunun nedeni, burada tüm koşulların hiçbir zaman ayrıntılı olarak sorulmamasıdır. Bunlar arasında, yukarıda açıklandığı üzere, diğerleri de bulunmaktadır:

• Dairenin nesne verileri
• Ä°ç donanım
• Bina durumu ve tesisler
• Modernizasyon önlemleri
• Dairenizin bireysel nesne kriterleri
• Bölge ve yerel baÄŸlantılar (okul, süpermarket, vb.)

Çevrimiçi bir değerleme yaparsanız, örneğin birçok portalın daireyi değerlerken mülk hakkında sorular sorduğunu da hemen fark edeceksiniz: Bu mantıklı mı? Hayır. Bu nedenle, bu tür standardlaştırılmış sorgular genellikle dairenizi satmak için kullanabileceğiniz alakalı sonuçlar vermez.

Satmak mı? Size net bir değerlendirme sunuyoruz: İletişim

Bölgesel farklılıklar ve gayrimenkul

Bölgesel kökleri olan bir emlak ekibi olarak, değerlemenizi güvenilir bir emlakçıdan almanızı içtenlikle tavsiye edebiliriz. Burada size gerçekten önemli sorular sorulacak, kat mülkiyetinizin gerçekten piyasa ile ilgili değerleme kriterlerine dayalı ücretsiz ve sağlam temelli bir değerlendirmesini alacaksınız.

Birçok emlak portalında sunulan basit bir çevrimiçi değerleme size bir fikir verebilir, ancak evinizin satışı için sağlam bir analiz sunmaz.

Statistics Germany: Metrekare başına fiyatlar

Burada, 2010 ve 2018* yılları karşılaÅŸtırmasında kat mülkiyeti için metrekare başına en yüksek fiyatlara sahip ÅŸehirleri görebilirsiniz (metrekare başına Euro cinsinden). Daha fazla bilgi, rakam ve emlak fiyat trendlerini ÅŸu adreste bulabilirsiniz: Emlak Ä°statistikleri.

1. Münih (Bavyera) metrekare başına 8.342 avro; 2014’te metrekare başına 6.737 avrodan; 4 yılda metrekare başına 1.695 avro artış.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) metrekare başına 5.925 Euro; 2014’te metrekare başına 4744 Euro’dan; metrekare başına 1.181 Euro artış
3. Frankfurt am Main (Hessen) metrekare başına 6.060 avro; 2014’te metrekare başına 4.373 avro iken; metrekare başına 1.687 avro artış
4. Freiburg im Breisgau (Bavyera) metrekare başına 4.943 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.740 avrodan; metrekare başına 203 avro artış
5. Ingolstadt (Bavyera) metrekare başına 4.969 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.287 avrodan; metrekare başına 682 avro artış

Değerlemede “zor” kriterler nelerdir?

Bu nedenle, bir konutun deÄŸerini belirlerken kesinlikle zor kriterlere baÄŸlı kalalım. Ve bir vatandaÅŸ olarak genellikle kolayca eriÅŸebileceÄŸiniz ÅŸeyler. ÖrneÄŸin, bir ilin veya ilçenin hane halkı geliri vardır. Hane halkı gelir düzeyi ile bir dairenin deÄŸeri arasında doÄŸrudan bir baÄŸlantı yoktur, ancak yüksek gelir, yüksek bir yaÅŸam standardına, yüksek satın alma gücüne ve konumun belirli bir çekiciliÄŸine iÅŸaret eder.

Konut çevresi – bu durumda oldukça bölgesel olarak – çok sayıda farklı cazip işverene sahipse, bu zor kriter de konut değeri üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir. Son olarak, bu ortamda konut talebinin oldukça yüksek olduğu ve dolayısıyla arzın değerinin de (düz) olduğu varsayılabilir.

Dairenin konumundan bağımsız olan zor kriterler, ülkedeki temel ekonomik istikrarı da içermektedir. İş döngüsü olarak da adlandırılan ekonomik kalkınmanın seyri, konut mülküne olan talep ve dolayısıyla fiyat üzerinde gözle görülür bir etkiye sahiptir.

DeÄŸerleme prosedürü

Bir mülk, baÅŸkalarının onun için ödemeye razı olduÄŸu kadar deÄŸerlidir – emlak piyasasının temel ilkesi budur. Elbette, bir evin veya dairenin satın alma fiyatı için önemli olan, inÅŸaat ve bitirme maliyetlerinin ne kadar yüksek olduÄŸudur. Ancak lüks bir villa veya daire için inÅŸaat maliyetleri göz önüne alındığında makul sayılabilecek bir fiyata alıcı bulunamazsa, deÄŸer ne yazık ki daha da düÅŸük olacaktır. Ancak bu durum tam tersi için de geçerlidir!

Fena sayılmayacak bir evde, ancak rağbet gören bir semtte yer alan “yaşanmış” bir daire, yüksek talep ve dolayısıyla yüksek fiyat yaratır. “Karşılaştırmalı değer prosedürü” olarak adlandırılan bu yöntemle, dairenizin yaklaşık değerini kendiniz bile belirleyebilirsiniz. Karşılaştırmalı değer prosedürü anlamında karşılaştırılabilir olan, yakın çevredeki benzer bir daire olacaktır.

Bununla birlikte, komşu dairenin değer veren “örneği” de makul ölçüde güncel olmalıdır. Diyelim ki on yıl önce elde edilmiş bir değer, on yıl önceki piyasa durumunu da yansıtır.

Not: Üç prosedürün her biri genellikle farklı bir sonuca ulaşacaktır!

Hesaplama örneÄŸi KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer

Basitçe açıklamak gerekirse: Karşılaştırmalı emlak değerinin hesaplanması için, örnek olarak birbiriyle ilişkili iki mülk belirleriz. Satın alma fiyatı ve toplam yaşam alanı bilgilerini kullanarak mülkünüz için orantılı satın alma fiyatını hesaplayabiliriz.

Değerlemesi yapılacak mülkün detayları:

• DeÄŸerlemesi yapılacak mülkün alanı: 200 metrekare
• DeÄŸerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı: ?

Karşılaştırmalı mülkün detayları:

• KarşılaÅŸtırmalı mülkün alanı: 100 metrekare
• KarşılaÅŸtırmalı mülkün satın alma fiyatı: 300,000 Euro

Kapitalize kazanç deÄŸeri, karşılaÅŸtırmalı deÄŸer ve varlık deÄŸeri

Kiralanan mülkler söz konusu olduÄŸunda,“kapitalize kazanç deÄŸeri yöntemi” genellikle deÄŸerlemenin odak noktasıdır. Mülkün arazi deÄŸerine ek olarak, kira geliri ve mülkün sözde emlak faiz oranı da deÄŸerleme için kullanılır.

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntem ine ek olarak,“varlık deÄŸeri yöntemi” de, özellikle lüks mülkler olmak üzere, sahibi tarafından kullanılan konutlar için sıklıkla kullanılmaktadır. Burada yapısal varlıkların maddi deÄŸerine odaklanılmakta olup, bu deÄŸer diÄŸer hususların yanı sıra yapının metreküp fiyatı ve inÅŸaat fiyat endeksinden elde edilmektedir.

Son iki yöntem de her halükarda dairenizin çok doğru bir şekilde değerlenmesi için uygundur, ancak sonuçta yalnızca bir profesyonel tarafından kullanılabilir. Sonuçta, yalnızca deneyimli bir emlakçı karşılaştırmalı değer yöntemiyle piyasa durumu hakkında genel bir bakışa sahiptir.

Bu oldukça normaldir, çünkü değerlemenin altında yatan parametreler farklıdır. Bir emlak uzmanı olarak emlak danışmanınız size hangi değerin sizin veya hedefleriniz için doğru olduğunu açıklayacaktır.

Konut değerleme maliyetleri

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün deÄŸeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaÅŸabilirsiniz. DeÄŸeri 1 milyon avronun üzerinde olan lüks mülkler veya apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• DeÄŸeri 1.000.000 Euro’nun üzerinde, yaklaşık 3.000 Euro

Kaynak: Federal Uzmanlar Birliği

Konut deÄŸerlemesine iliÅŸkin sonuç – kontrol listesi

Çevrenizdeki bir dairenin değerini karşılaştırmak, kendi dairenizin değerini belirlemek için size çok iyi bir ilk referans noktası sağlar. Aşağıdaki faktörler genellikle değeri artırır:

• Dairenizin cazip bir yerleÅŸim bölgesinde yer alması
• Bir metropol alanı içindeki konum veya büyük merkezlere yakınlık
• Åžehir içinde sakin bir konum, tercihen ÅŸehir içinde de çok merkezi
• Yerel toplu taşıma araçlarına iyi baÄŸlantılar
• Süpermarketlere, doktorlara, eczanelere, resmi dairelere kısa mesafeler
• Bakımlı bir yaşam ortamı
• Evdeki ortak tesislerin iyi durumda olması
• Eviniz için yüksek düzeyde bakım
• Bir asansör sistemi
• Park yerleri veya yeraltı otoparkı

EIne Sache für Experten: die Wertermittlung Ihrer Wohnung

DeÄŸerleme için belgeler

Bu nedenle bir dairenin değerinin tam olarak belirlenmesi birçok temel koşulu içerir. Şu anda dairenizi satmayı düşünmüyorsanız bile, doğru bir değerleme için bazı temel belgeleri derlemelisiniz. Emlakçının doğru bir değerlendirme yapmasına ve gelecekteki olası alıcılarla sağlam bir güven temeli oluşturmasına yardımcı olacaklardır.

Önemli belgeler ÅŸunlardır:

1. Arazi kayıt özeti
2. Bölünme beyanı
3. Kat planı
4. Mal sahipleri toplantı tutanakları
5. Son üç yıla ait konut yardımı beyanı
6. Bakım rezervine genel bakış
7. Sigorta belgesi
8. Enerji sertifikası
9. Daireniz kiraya verildiyse kira sözleÅŸmesinin kopyası

Enerji sertifikası her zaman dairenin içinde bulunduğu evin tamamı için düzenlense bile, bu sertifika dairenin enerji durumu hakkında doğrudan sonuçlara varılmasını sağlar. Bu nedenle sertifika hiçbir değerlemede eksik olmamalıdır.

Sigorta söz konusu olduğunda, yalnızca gerçek bina dokusunu koruyan poliçeler önemlidir. Bu, yangın ve bina sigortası anlamına gelmektedir. Daire genellikle bir apartman bloğunun parçası olduğundan, poliçenin bir kopyası genellikle yönetici aracılığıyla sigorta şirketinden talep edilmelidir. Ev eşyalarınızın sigortası değerlemenin bir parçası değildir!

DeÄŸerlemede hatalardan kaçınmak

(Kişinin kendi) değerlemesindeki en önemli hatalardan birinden hemen bahsetmek gerekirse: Çoğu daire sahibi, mülklerine duygusal olarak güçlü bir şekilde bağlıdır. Kural olarak, bu bağlılığı kendileri fark etmezler, ancak bilinçsizce dairelerinin değerini çok yüksek belirlerler.

İkinci hata genellikle bir dairenin satışı (zaman) baskısı altında gerçekleştiğinde ortaya çıkar. Sonuç olarak, mal sahipleri daha hızlı bir satış umdukları için fiyat genellikle çok düşüktür. İşte tam da bu nedenle, somut bir satış niyeti olmasa bile kişinin daire değerini tespit ettirmek mantıklıdır. Bu şekilde, bir satış durumunda “çekmecede” sağlam bir değer temeli olduğundan emin olabilir ve ayrıca dairemin değerinin yıllar içindeki gelişimi hakkında fikir edinebilirim.

Yukarıda karşılaÅŸtırmalı deÄŸer yönteminin en yaygın deÄŸerleme yöntemi olduÄŸundan ve yakın çevredeki karşılaÅŸtırılabilir konutların fiyat seviyesine atıfta bulunduÄŸundan bahsetmiÅŸ olsak da, komÅŸuların, arkadaÅŸların veya tanıdıkların deÄŸer beyanlarının veya hatta ilgili emlak portallarındaki reklamların kullanılması durumunda tam da burada hatalar meydana gelebilir. Sonuçta, yapılan açıklamaların satışın sonraki gerçekliÄŸini yansıtıp yansıtmadığını kim bilebilir?

Bir broker soruşturmada ne yapabilir?

Evinizin değerini belirleyecek doğru kişi kimdir? Bir emlakçı mı yoksa bir eksper mi? Bu temel sorunun cevabı, değerleme ile ulaşmak istediğiniz hedefe bağlıdır.

DeÄŸerlemenin mahkemede geçerli olması gerekiyorsa – örneÄŸin boÅŸanma durumunda – her zaman bir deÄŸerleme uzmanına veya bilirkiÅŸiye ihtiyacınız vardır. DeÄŸerleme, “devlet onaylı bir gayrimenkul deÄŸerleme uzmanı” tarafından bir seviye daha yüksek deÄŸerlenmelidir. Daha sonra deÄŸerlendirme tüm yetkililer tarafından kabul edilir. Bu iki yöntemden hangisini seçerseniz seçin: bu ekspertizler paraya mal olur. Her iki deÄŸerleme uzmanı arasında gerçek bir kalite farkı ya da farklı deÄŸerlerin elde edilmesi söz konusu deÄŸildir.

Emlakçının belirlediği daire değeri bile, her ikisi de ciddi ve aynı şartnamelere göre çalışıyorsa, değerleme uzmanının değerlerinden farklı olmayacaktır. Ancak, emlakçının “uzman görüşü” mahkemede veya diğer makamlar önünde geçerli değildir. Bunun emlakçının eğitimsizliği veya kalifikasyon eksikliği ile hiçbir ilgisi yoktur.

Kendinizi potansiyel alıcılara bir değerleme raporu ile güvenle ve yetkin bir şekilde sunmak istiyorsanız, serbest çalışan bir emlak uzmanı veya acentesinin (genellikle ücretsiz) raporu kesinlikle yeterlidir.

Çünkü tüm uzmanlar için akılda tutulması gereken bir şey vardır: Kendisine değerleme uzmanı veya uzman diyen herkes aslında uzman değildir. Örneğin, değerleme uzmanları için Sanayi ve Ticaret Odası’ndan alınan sertifika ve eğitimlere, emlakçılar içinse daire değerleme ve satış süreçlerinde ilgili uzmanlığa dikkat edin.

Sonuç: Konut deÄŸerlemesi

Daireniz de dahil olmak üzere bir mülkün değeri çeşitli değerleme yöntemleri kullanılarak belirlenebilir. Olasılıklar kadar sonuçlar da sayısızdır, çünkü her zaman farklı bir sonuç elde edersiniz. Her değerleme yöntemi farklı bir yaklaşıma dayandığı için bu gayet normal ve doğrudur.

Çevrimiçi deÄŸerlendirme sadece sahte: en basit parametreler

Neden? Portallar iletişim bilgilerinizi istiyor, “ücretsiz” olarak dolduruyorsunuz ve gidiyorsunuz…

Çevrimiçi bir değerleme esas olarak mülkün konumuna dayanır ve genellikle bir mülkün gerçek durumunu yeterince yansıtmaz. Bu nedenle, çevrimiçi bir değerleme aşırı iyimser bir mülk değeri üretme eğilimindedir.

Sonuç çok coşkulu bir şekilde değerlendirilmemelidir.

Daha sonra değeri belirlemek için bir emlakçı veya başka bir uzman – devlet değerleme uzmanı dahil – görevlendirirseniz, size daha düşük bir piyasa değeri verecektir.

Değerleme uzmanı her zaman bir değerleme tarihindeki değeri belirler ve yakın geçmişteki verilerle çalışır. Çevrimiçi değerleme ücretsiz bir araç olsa da, açık sözlü bir değerleme uzmanı ile maliyete katlanırsınız. Bununla birlikte, hiçbir zaman hoş olmayan sürprizler olmayacaktır, çünkü komisyoncu ile başarı ücreti zaten önceden sabitlenmiştir.

Değerlemesi, yakın geçmişteki verilerin yanı sıra önümüzdeki aylara ilişkin tahminleri de içerecektir. Buna ek olarak, emlakçı sizinle değeri tartışacak ve bir liste fiyatı önerecektir.

Değerleme, gayrimenkul pazarlamasının temel taşıdır. Bir işletme sahibi olarak, hiçbir şeyi şansa bırakmamalı veya denemeye cesaret etmemelisiniz. Sonuçta, finansal geleceğiniz söz konusu ve parlak olmalı.

Satmak mı istiyorsun? Vergi, prosedür ve diÄŸer konularla ilgili daha fazla ipucunu Daire Satışı baÅŸlığı altında okuyabilirsiniz.

Der Beitrag Bir daireye değer biçme: Satın alma fiyatının hesaplanması ve bir kat mülkiyeti satışı erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.

Konut satışı [yıl]: Kat mülkiyeti satmak

Gibi soruların cevaplarını öÄŸrenin: Evinizi satmak için ne zaman iyi bir zamandır? Bir emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı? Önceden hangi belgelere ihtiyacınız var? Henüz tamamen ödenmemiÅŸse dairenizi satabilir misiniz?

“Daire satma” konusunu adım adım derinlemesine incelemeden önce, ilk olarak mutlaka aÅŸina olduÄŸunuz (merkezi) deÄŸer faktörünü ele alalım. Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde A&O:

Konum, konum, konum

DeÄŸerleme faktörü konum ve satış fiyatı

Arsanızı, evinizi ya da apartmanınızı satıyor olmanızdan bağımsız olarak, konum mülkünüzün satış fiyatı için merkezi bir deÄŸerleme faktörüdür. Özel veya “ücretsiz” olarak ve bir emlakçı olmadan satış yapmak risk taşır ve satışı ve tüm iÅŸlemi(deÄŸerlemeden notere ve satın alma sözleÅŸmesine) hataya açık hale getirir. Ayrıca müzakereleri de düÅŸünün. Yetenekli alıcılar dairenizi çabucak çöpe atacaktır. Ä°nÅŸaat hataları burada, kusurlar orada. Yani satışın iki perspektifi var:

1. Makro perspektif (konumdan zemine)
2. Mikro-perspektif(konut tipi, mobilyalar)

Konumdan sonra mülkün kendisi, yani daire gelir. Berlin’de eski bir binada 150 m²’lik geniÅŸ bir daire mi, 60 m²’lik küçük bir çatı katı dairesi mi yoksa Hamburg‘da geniÅŸ bir çatı katı veya çatı katı mı satıyorsunuz?

İpucu! Devam eden bağlantılara (kalın işaretli) ve tekrar geri tıklayın, böylece gayrimenkul satışı için önemli olan her şeyi öğrenin!

İşte büyük şehirlere özel bir bakış daha:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• Münih
• Stuttgart

Sebepler: Yer değiştirme, miras, boşanma veya likidite

Bir kat mülkiyetini satmak için çeÅŸitli nedenler olabilir. Daireyi bir yatırım olarak satın aldınız ve finansal bir darboÄŸaz nedeniyle kat mülkiyetinden ayrılmak zorunda mı kaldınız? Yoksa dairede kendiniz mi yaÅŸadınız ve mesleki veya kiÅŸisel nedenlerle baÅŸka bir ÅŸehre mi taşınıyorsunuz? Sizi satış yapmaya motive eden sebep ne olursa olsun: Hızlı bir iÅŸlem ve beklentilerinize uygun bir satış fiyatı sizin için kesinlikle önemlidir.

Daireye çok duygusal bir baÄŸlılığınız varsa, örneÄŸin boÅŸanma sonucunda veya bir mülkün miras kalması gibi baÅŸka bir ciddi deneyimden sonra satıyorsanız, özel satışı dikkatlice düÅŸünmelisiniz.

Yeni sahipler kat mülkiyetinin ideal değerini değil (!) gerçek değerini öderler.

Duygusal bağlılıkla, gerçekçi değerleme yapmak zordur ve en geç satın alma fiyatını müzakere etmek söz konusu olduğunda sorunlarla karşılaşırsınız.

Duygusal baÄŸlılık vs gerçekçi deÄŸerlendirme

Bir daireyi satarken, konunun karmaşıklığının farkında olmalı ve ilk andan itibaren profesyonelce hareket etmelisiniz. Daireye çok duygusal bir baÄŸlılığınız varsa, örneÄŸin bir boÅŸanma sonucunda veya baÅŸka bir ciddi deneyimden sonra satıyorsanız, özel satışı dikkatlice düÅŸünmelisiniz.

Duygusal bağlılıkla, durumun, konumun, mobilyaların vb. gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesi çok daha zordur ve en geç satın alma fiyatı konusunda pazarlık söz konusu olduğunda sorunlarla karşılaşırsınız. Yeni malikler kat mülkiyetinin ideal değerini değil, kendi bakış açılarına göre (ve ayrıca piyasa koşullarına göre) gerçek değerini öderler. Dolayısıyla, satıcı için ilk tuzaklar satış sürecinin bu erken noktasında zaten bekliyor.

Prosedür: Hızlı bir ÅŸekilde daire satmak

Az önce açıklanan duygusal baÄŸ, gerçekçi bir satın alma fiyatı, pazarlıklar, bunların hepsi emlakçıların iÅŸe alınmasının nedenleridir. Ve öncelikle çok sayıda görüntüleme randevusunu, potansiyel mülk alıcıları veya yatırımcılarla yapılacak görüÅŸmeleri ve önceden yapılması gereken kredi kontrollerini düÅŸünün.

Mal sahibinin soruları: Satıştan önce – kontrol listesi

Kat mülkiyetinizi satmadan çok önce düzenlemeler yapmanız gerekir. En önemli sorulardan biri, halihazırda (güvenli) bir takip mülkünüzün olup olmadığıdır. Dairelerin yenilenmesi, özellikle de eski binaların yenilenmesi, satıştan önce kat mülkiyetinizin deÄŸerini artırabilir. Yeniden geliÅŸtirme ve envanterden bahsetmiÅŸken, kadastro haritası, tapu kaydı özeti, kat planları ve enerji sertifikası gibi gerekli tüm belgeleri zaten topladınız mı? Ä°ÅŸte size dairenizi satmaya baÅŸlamadan önce sormanız gereken en önemli sorulara hızlı bir genel bakış.

Satmadan önce bir mal sahibi olarak kendinize sormanız gereken 9 soru:

1. Potansiyel bir takip mülkünüz var mı?
2. Dairenin yenilenmesine / tadilatına ihtiyaç var mı?
3. Tüm kayıtlar ve belgeler mevcut mu?
4. Erken geri ödeme cezaları ödenebilir mi?
5. Bölünme beyannamesi, bina sigortası, mal sahipleri toplantı tutanakları, elektrik faturaları, kira listesi vb. mevcut mu?
6. Kat mülkiyetinin bakımına iliÅŸkin listeler var mı (bakım masrafları)?
7. Envanter satılmalı mı?
8. İlk reddetme hakkı var mı?
9. Dairenin değeri?

Zaman Planlaması: Satış Aşaması – Kontrol Listesi

O zaman gerçekten bir daire satma konusuna giriyoruz. Burada, bir daireyi satarken risklerden ve hatalardan önceden kaçınmak için özellikle gayrimenkul alım satımındaki deneyimle ilgilidir. Aktif kısım da mülkün pazarlanmasıyla ilgilidir. Doğru platform bulunmalı ya da bulunmamalı, anahtar kelime piyasa dışı gayrimenkul. Buna ek olarak, hazırlıktan listelemeye, soruları yanıtlamaya, görüntüleme için randevu almaya, ilgilenen tarafın kredi itibarını kontrol etmeye, müzakerelere, satın alma sözleşmesine, vergilere ve çok daha fazlasına kadar satış için planlama zamanı vardır.

Daire satmak için 9 basit adım:

Bir daireye deÄŸer biçme: Satın alma fiyatının hesaplanması

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Daire deÄŸerlemesi – Bir kat mülkiyetiniz var ve deÄŸerini mi öÄŸrenmek istiyorsunuz? Elbette bu soruyla doÄŸrudan bir deÄŸerleme uzmanına ve/veya emlakçıya gidebilirsiniz.

Ancak, kesin değerleme en geç daireyi satmak veya miras bırakmak istediğinizde önem kazanır. Değer, örneğin başka bir mülk satın almak istediğiniz için ipotek edilmesi durumunda da çok kesin olarak belirlenmelidir. İşte bu noktada uzman devreye girer.

Bir dairenin değerini ne etkiler?

Ama önce “başparmakla pi değeri” denilen, yani çok kaba bir değerlemeye bağlı kalalım. Dairenizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız görüşmelerde aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir mülkü nasıl deÄŸerleyebilirim?
• Bir mülkün piyasa deÄŸerini kim belirler?
• Banka bir mülke nasıl deÄŸer biçer?

Konum, konum, konum: deÄŸer artırma ve satış argümanı

Bu, görebildiğiniz ancak doğrudan parasal veya başka bir değere dönüştüremeyeceğiniz her şeyi ifade eder. Her şeyden önce bu, örneğin dairenin mikro ve makro konumu, yani yakın ve bölgesel çevrenin görünümü anlamına gelir. Dairenizin işlek bir caddede mi yoksa sakin bir banliyöde mi olduğu, dairenizin çevresinin daha orta sınıf mı yoksa sosyal açıdan dezavantajlı mı olduğu – tüm bu “yumuşak” koşullar dairenizin değerini etkiler.

• Düz oran

Her zaman talep gören: şehir merkezi.

Satışın planlanması ve hazırlanması

Bir kat mülkiyeti satışı planlanırken, bazı özel özellikler dikkate alınmalıdır.

Belgeler ve eklemeler

Dairenin ev sahibinin oturduğu evden farklı olmadığı klasik belgelere (tapu kaydı, kat planı vb.) ek olarak, başka belge ve kanıtlar da gereklidir. Bu, özellikle bir kat mülkiyeti sahipleri derneği veya yatırım olarak kiralanan bir kat mülkiyeti için geçerlidir.

Mülk sahipleri birliği veya sermaye yatırımı olarak kiralanmış bir kat mülkiyeti

Bir kat mülkiyeti satışı planlanırken, bazı özel özellikler dikkate alınmalıdır. Dairenin ev sahibinin oturduğu evden farklı olmadığı klasik belgelere ek olarak, başka belge ve kanıtlar da gereklidir. Bu, bir mal sahibi derneği veya yatırım olarak kiralanan bir kat mülkiyeti olması durumunda geçerlidir.

Mülkiyet, kalan geri ödeme ve vergiler

Her durumda düzenlenmesi gereken önemli belgeler arasında, mülkiyetiniz hakkında netlik sağlayan tapu sicilinden alınan belge de yer almaktadır. Öte yandan, dairenin taksitlerini ödemeye devam ediyorsanız ve banka tapu kaydında yer alıyorsa, planlanan satıştan önce bir anlaşmaya varmalı ve kalan geri ödemeyi ayrıntılı olarak görüşmelisiniz. Bir kat planı zorunludur ve yangın sigortası belgesi, bina şartnamesi ve enerji sertifikası da alınmalıdır.

Kat planına göre tapu kaydı alıntısı

Her durumda düzenlenmesi gereken önemli belgeler arasında, mülkiyetiniz hakkında netlik sağlayan tapu sicilinden alınan belge de yer almaktadır. Öte yandan, dairenin taksitlerini ödemeye devam ediyorsanız ve banka tapu kaydında yer alıyorsa, planlanan satıştan önce bir anlaşmaya varmalı ve kalan geri ödemeyi ayrıntılı olarak görüşmelisiniz.

Bir kat planı zorunludur ve yangın sigortası belgesi, bina ÅŸartnamesi ve enerji sertifikası da alınmalıdır. Daireyi satması için bir emlakçı tutarsanız, mevzuata göre komisyonu alıcının ödemesi konusunda ısrar edebilirsiniz. Kiralama durumunda, mal sahibi olarak masrafları üstlenirsiniz, bu da kat mülkiyetini satmak ve kiraya vermek arasındaki kararı kolaylaÅŸtırır.

Tuzak: Vazgeçilen vergi tasarrufları nedeniyle mali kayıp

Özel bir satışta bile, dışarıdan profesyonel destek almadan yapamazsınız. Kural olarak, satın alma sözleşmesini hazırlamak ve yürütmek için bir avukata veya notere ihtiyacınız olacaktır.

Bir vergi danışmanı, bugüne kadar kat mülkiyetini kiraya vermiş ve şimdi vergi gelirindeki değişiklikler hakkında bilgi sahibi olmak isteyenler için yararlı olabilir. Satış sırasında objektif bir piyasa değeri değerlendirmesi de önerildiğinden, bir değerleme uzmanına veya ekspere de ihtiyacınız olacaktır. Tüm bu hizmetlerin bir bedeli vardır – sizin bedeliniz!

Sonuç olarak, kat mülkiyeti satışı için ayrı ayrı alınan hizmetlerin maliyeti, doğrudan bir komisyoncu ile işbirliği yapmanız ve tüm hizmetleri tek bir kaynaktan almayı tercih etmenizden daha yüksektir. Kat mülkiyeti satışını avantajlı bir şekilde planlayın ve en iyi nasıl tasarruf edebileceğinizi, en az zamanı nasıl harcayabileceğinizi ve her hizmet için farklı bir irtibat noktasını ziyaret etmek zorunda kalmayacağınızı hesaplayın.

Bunu hatırladığınızdan emin olun:

Emlakçı sadece satın alma işlemi mükemmel olduğunda masraf yapar.

Aracılık masraflarını kim ödüyor?

Daireyi satmak için bir emlakçı kullanırsanız, mevzuat komisyonu alıcının ödemesi konusunda ısrar etmenize izin verir. Kiralama durumunda, mal sahibi olarak masrafları siz üstlenirsiniz, bu da kat mülkiyetini satmak ile kiraya vermek arasındaki kararı kolaylaştırır.

Mal sahibi taraflar ve yeni mal sahipleri

Kendi mülkünüzdeki bir daireyi satarsanız, bu sorun ortaya çıkmaz. Ancak, başkaları tarafından yönetilen veya birden fazla mal sahibine ait mülkler söz konusu olduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu, tüm mal sahibi tarafların satışınızı ve yeni mal sahibini kabul etmesini şart koşar.

Elbette kendinize sorduğunuz ilk şey, diğer dairelerin sahiplerinin neden sizin satışınızda söz sahibi olduklarıdır. Her kat mülkiyeti kompleksinde özel alanların yanı sıra ortaklaşa yönetilen çeşitli tesisler ve alanlar bulunduğundan, yasa bunu öngörmektedir.

Birden fazla sahibi mi var?

Yıllar önce, birkaç malik tarafından yönetilen bir mülkte bir kat mülkiyeti satın aldınız. Yoksa satın alma sırasında iletişim kurduğunuz ve onaya karar veren kişi bir yönetici mi? Eğer öyleyse, kat mülkiyetinin satışı daha büyük zorluklara yol açabilir.

Mal sahibi derneklerinde satış

Özel bir satış karmaşık, neredeyse çözülemez bir görev haline gelebilir. Öte yandan, kat mülkiyetini kat mülkiyeti derneklerine aşina olan ve yönetilen komplekslerdeki kat mülkiyeti satışında uzun yıllara dayanan deneyime sahip yerel bir komisyoncu aracılığıyla satmak.

Sahipler toplantısı

Mirasçılar topluluğuna ait bir mülkteki bir daireyi satıyorsanız, mülkiyetin netleştirilmesi de gereklidir. Tapu kaydında tüm kompleksin tek sahibi olmadığınız her yerde, bir daireyi satarken dikkate alınması gereken özel özellikler vardır. Çoğu durumda, mal sahipleri toplantısında yapılacak bir sunum yararlı olabilir ve diğer mal sahiplerinin satma ve yeni bir mal sahibini kabul etme niyetinizi ne ölçüde anladıkları konusunda sizi bilgilendirebilir. Makul ret nedenlerini görmezden gelemezsiniz, ancak emlak acentesi ve mal sahipleri derneği ile karşılıklı olarak kabul edilebilir bir çözüm aramalısınız.

Evet, öyle:

Yönetici dairenin satışını kabul etmezse ne yapmalı?

Kat mülkiyeti satışı konusunda uzman ve bilgi birikimine sahip bir emlak acentesi olarak, bu konuda size güvence verebiliriz. Genel bir satış reddi genellikle mümkün değildir, bu nedenle dairenizi satabilirsiniz.

Yeni mal sahipleri: ret, ödeme gücü ve ret gerekçeleri

Redde ilişkin temel hususlar yalnızca teklif ettiğiniz ve bir mal sahipleri toplantısında sunduğunuz yeni mal sahibiyle ilgilidir. Potansiyel yeni mal sahibinin ödeme gücüne ilişkin satın alma fiyatını aşan haklı şüpheler varsa, ret gerekçelidir ve sizin tarafınızdan kabul edilmelidir.

İznin reddedilmesine ilişkin bir diğer gerekçe de mülkün kullanımına ilişkin planlarla ilgilidir. Örneğin, potansiyel alıcı kat mülkiyetinin ticari olarak kullanılmasını öngörüyorsa ve bu durum topluluk kurallarıyla çelişiyorsa, yönetici, malikler topluluğu veya mirasçılar topluluğu da reddedebilir.

Reddetme gerekçeleri:

• Ödeme gücüne iliÅŸkin ÅŸüpheler – Okuma ipucu: Kredi deÄŸerlendirmesi
• Mülk kullanım planları

Hatalardan ve risklerden kaçınmak mı?

Kat mülkiyetinizi satmak ve bu tuzaklardan en baştan kaçınmak istiyorsanız, doğrudan bir emlak acentesiyle iletişime geçin. Emlakçılar, olası alıcıları kontrol eden ve mal sahipleri toplantısında bir tavsiyede bulunmadan önce bile kredibiliteleri hakkında bilgi edinen uzman kişilerdir.

İlgili taraflarla yapılan kişisel bir görüşmede, kullanım niyetini öğrenirler ve bu ret nedenini de önceden ortadan kaldırabilirler.

Emlakçılar tarafından size yapılan tavsiyeler, apartman kompleksi, topluluk kuralları ve diğer mal sahiplerinin iddiaları hakkında edindikleri bilgilere dayanmaktadır.

Bir emlak acentesinin hizmetiyle, uzun pazarlıkları ve reddedilen alıcıları ekarte edersiniz, böylece kat mülkiyeti için derhal bir satın alma sözleşmesi hazırlayabilir ve devir işlemini başlatabilirsiniz.

Kontrol Listesi – Daire satışı için belgeler

Bir emlak ilanı vermeden önce aşağıdaki belgeler zaten mevcut olmalıdır. Enerji sertifikası zorunludur. Diğer belgeleri temin etmenize de yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.

İpucu. Dairenin satışı için tüm önemli belgeleri saklayan bir dosya hazırlayın. Görüntüleme randevusunda sadece soruları yetkin bir şekilde yanıtlamakla kalmaz, aynı zamanda bilgileri sertifikalar ve resmi kanıtlarla da doğrulayabilirsiniz.

Kat planı

Bu plan, balkon, daire ve yardımcı odaların metrekareleri ile birlikte kat mülkiyeti alanını gösterir. Odaların düzeni kat planında da görülebilir.

• Kat planı

Bölünme beyanı

Bu, daire satılmadan önce alıcının alması gereken bir noter senedidir, çünkü noter sözleşmesinin temelini oluşturur. Bölünme beyannamesi, kat mülkiyeti sahiplerinin iç ilişkilerini düzenler.

• Bölünme beyanı

Arazi kayıt özeti

Tapu sicilinden güncel ve eksiksiz bir özet alabilirsiniz. Daire, ev ve arsanın yasal ayrıntılarına aşina olmak için özeti iyice okuyun. Yangın sigortası sertifikası: Bu genellikle daireyi finanse etmek için buna ihtiyaç duyan alıcı tarafından talep edilir. Almanya’da yangın sigortası zorunludur.

• Arazi kayıt özeti

Mal sahipleri toplantı tutanakları

Son 3 protokol genellikle yeterlidir. Bunları mülk yönetiminden de talep edebilirsiniz. Mal sahibi tutanakları, alıcıya mal sahipleri birliğinin kararları ve planları hakkında daha fazla bilgi sağlar. Konut ödeneği beyanı / ekonomik plan / rezervler: Son konut ödeneği beyanı, konut ödeneği giderlerinin aylık bileşimini, yılda ne kadar tasarruf edildiğini ve çok daha fazlasını gösterir.

• Mal sahipleri toplantı tutanakları

Bina açıklaması

Evin inşaat döneminden kalma bir bina tanımı hala varsa, piyasa fiyatı belirlenirken ve bilgi olarak alıcıya sunulabilir.

Enerji sertifikası

Kural olarak, enerji sertifikasını mülk yönetiminden alacaksınız. Bu enerji sertifikası dairenin satışı için zorunludur.

• Enerji sertifikası

Ayrıca apartman binalarının satışı için:

Kat mülkiyeti için deÄŸerleme

Yeni binalarda olduğu kadar eski binalarda da, bir kat mülkiyetinin satışında piyasa değeri esas alınır. Analizler, kendi arazisi üzerinde tek başına duran bir eve göre daha kapsamlıdır.

İstenen fiyat belirlenirken dairenin büyüklüğü ve mobilyalarının yanı sıra mülkün tamamını etkileyen faktörler de dikkate alınır. Bunlar arasında, örneğin, ortak tesislerin durumu, binadaki konut sayısı ve diğer dairelerin mülkiyeti yer almaktadır.

Bu diğer dairelerden de karşılaştırma fiyatları belirlenir ve sizin mülkünüzle karşılaştırılır. Çünkü çok yüksek bir satın alma fiyatı satış süresini belirgin şekilde uzatacak ve çok düşük bir fiyat size acı verici kayıplar getirecektir.

• Kılavuz: Bir daireye deÄŸer biçme

Satış fiyatı çok mu düÅŸük?

Çok düşük belirlenen bir fiyat, mal sahipleri toplantısında memnuniyetsizliğe yol açacak ve sizin için yüksek kayıplarla sonuçlanacaktır. O zaman ödediğiniz satın alma fiyatını mevcut hesaplamanız için temel olarak kullanmamalısınız. Mülkün değeri genellikle kat mülkiyeti talebi gibi artmıştır, böylece satıştan cazip bir getiri elde edebilirsiniz.

Profesyonel değerleme size kat mülkiyeti için ne kadar para istediğinizi ve ne kadar pazarlık payı bırakabileceğinizi söyleyecektir. Acil satışlar söz konusu olduğunda, aşağıya doğru biraz boşluk bırakmanız ve bize pazarlık yapma fırsatı vermeniz faydalı olacaktır. Piyasa değerini esas alıyor, piyasa analizleri ile karşılaştırmalı fiyatları belirliyor ve Lukinski ile kat mülkiyetiniz için istediğiniz satış fiyatına ulaşmanızı sağlıyoruz.

Alman ÅŸehirlerinde kat mülkiyeti için metrekare başına fiyatlar

Burada, 2010 ve 2018* yılları karşılaştırmasında kat mülkiyeti için metrekare başına en yüksek fiyatlara sahip şehirleri görebilirsiniz (metrekare başına avro cinsinden).

1. Münih (Bavyera) metrekare başına 8.342 avro; 2014’te metrekare başına 6.737 avrodan; 4 yılda metrekare başına 1.695 avro artış.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) metrekare başına 5.925 Euro; 2014’te metrekare başına 4744 Euro’dan; metrekare başına 1.181 Euro artış
3. Frankfurt am Main (Hessen) metrekare başına 6.060 avro; 2014’te metrekare başına 4.373 avro iken; metrekare başına 1.687 avro artış
4. Freiburg im Breisgau (Bavyera) metrekare başına 4.943 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.740 avrodan; metrekare başına 203 avro artış
5. Ingolstadt (Bavyera) metrekare başına 4.969 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.287 avrodan; metrekare başına 682 avro artış

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Bir dairenin değerini ne etkiler?

Ama önce “başparmakla pi değeri” denilen, yani çok kaba bir değerlemeye bağlı kalalım.

Değerin belirlenmesi için “yumuşak faktörler”

Evinizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar. Bunların hepsi görebildiğiniz ancak doğrudan parasal veya başka bir değere dönüştüremeyeceğiniz şeylerdir. Her şeyden önce bu, örneğin dairenin mikro ve makro konumu, yani yakın ve bölgesel çevrenin görünümü anlamına gelir. Dairenizin işlek bir caddede mi yoksa sakin bir banliyöde mi olduğu, dairenizin çevresinin daha orta sınıf mı yoksa sosyal açıdan dezavantajlı mı olduğu – tüm bu “yumuşak” koşullar dairenizin değerini etkiler.

Değerin belirlenmesi için “zor faktörler”

Mikro konumun “zor” faktörleri arasında yine doktorlara, kamu tesislerine veya kültürel mekanlara yakınlık yer almaktadır. Çünkü burada koşullar en azından mesafeler ve mevcut tesislerin sayısı açısından ölçülebilir.

Buradaki temel kural şudur:

Kamusal yaşama ne kadar yakınsa, bu faktörler o kadar değer artırıcıdır

Evinizin toplu taşıma araçlarına yakınlığı da – ve kesinlikle giderek artan bir ÅŸekilde – bir artıdır. Ne de olsa otobüsler ve trenler, iklim tartışmaları baÄŸlamında ÅŸehirde ve ülkede giderek önem kazanıyor. Elbette, kendinize ait bir park yerinizin veya hatta bir yeraltı otoparkınızın olması da dairenin deÄŸeri üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir.

Mahallenizdeki suç oranını biliyor musunuz? Bu, konut değerlemesinde sert ve yumuşak gerçek bir “karma faktör”. Bir yandan, bu “sabit” oran rakamlar aracılığıyla tespit edilebilir, ancak diğer yandan, bir mahallenin oranı mülkünüzün hemen sokağındaki konum için geçerli olmak zorunda değildir. Özellikle bu bölgede çok fazla “algılanan” güvenlik veya güvensizlik var.

• Daha fazlasını okuyun: Düz oran
• İpucu: Emlak istatistikleri

Kredi itibarını kontrol edin veya ettirin?

Kredi kontrolü satışın merkezinde yer alır. Ve bu karmaşık ve zaman alıcı bir görevdir Özel özellikler ve reddedilme nedenleri bölümünde belirtildiÄŸi gibi, potansiyel alıcıların ödeme gücü kontrolü büyük özen gerektirir. Ä°yi bir kredi notu ve daire alımı için finansman güvencesi, mal sahibi dernekleri ve yönetilen kat mülkiyeti kompleksleri için yeterli deÄŸildir.

Güvenli, yüksek gelir ve tasarruf

Güvenli ve yüksek bir gelirin yanı sıra tasarruflar da karar üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir ve ortak sahiplere, alıcının ortaya çıkan onarımları karşılayabileceğini ve kompleksin ortak giderlerine katkıda bulunabileceğini gösterir.

Risk: Kredi değerlendirmesi karmaşıktır

Muhtemel alıcıların incelenmesi karmaşık ve zaman alıcıdır. Büyük meblağlar söz konusu olduğundan, örneğin bir kat mülkiyeti satın almak için kredi kontrolü, skorun, yani potansiyel sözleşme ortağının risk değerlendirmesinin anlaşılmasını gerektirir. Riskin şeffaf bir şekilde ve gerçeğe uygun olarak değerlendirilebilmesi için veriler profesyonelce okunmalı ve değerlendirilmelidir.

Bir emlak ajansı olarak, evinizin satışı sırasında bu görevi üstleniyor ve mal sahipleri derneğinin koşullarını yerine getiren ve böylece reddedilmeyeceği garanti edilen ilgili tarafların belgelerini size iletiyoruz. Ayrıca satış sürecinde de size eşlik ediyor ve alıcı ile aranızdaki arabirimi oluşturuyoruz.

Özel satışın dezavantajı: riskler, duygusal baÄŸlılık ve düÅŸük satın alma fiyatı

Bir daireyi satmanın karmaşıklığı nedeniyle, bunu özel olarak yapmanız yalnızca halihazırda deneyiminiz varsa ve önünüzdeki engelleri bilgi birikimiyle aşabiliyorsanız tavsiye edilir. Aksi takdirde, satış uzun sürecek, potansiyel alıcılar tarafından reddedilecek veya düşük bir satın alma fiyatı nedeniyle zarara yol açacaktır. Potansiyel alıcıları tarıyor ve kat mülkiyetinizi satma konusunda size kapsamlı bir hizmet sunuyoruz.

Nihayetinde, bu sadece bir teklifin reklamını yapmakla ilgili değildir. Bir dairenin satışı birçok soruyu da beraberinde getirir. Değerleme ile ilgili temel olanların yanı sıra ayrıntılı olanlar da var:

• Bir daireyi satmak için hangi belgelere ihtiyacınız var? Ä°pucu: Daha sonra belgeler için kontrol listesine sahip olacağız!
• Bir kat mülkiyeti ne kadara mal olur?
• Yönetici onayı nedir?
• Özel mülkiyet ile ne kastedilmektedir? Ayrıca aÅŸağıdaki gibi daha spesifik sorular:
• Ayrı mülkiyet nedir ve ortak mülkiyet nedir?
• Su borusu kat mülkiyeti mi?
• Balkon kat mülkiyeti mi?
• … ve çok daha fazlası

Komisyoncu ile satış: pazarlık, satış fiyatı

Bir sonuca varalım: Şimdiye kadar bir şeyi fark etmişsinizdir: Gayrimenkul satmak için gereken çabayı ve zamanı hafife almayın! Deneyim eksikliği ve çok yüksek veya çok düşük bir satış fiyatı, satışı kesin olarak engelleyebilir. Sadece birkaç adımda, kat mülkiyetinizin satış şansını bizimle gerçekçi bir şekilde değerlendirebilirsiniz. Sahibi olduğunuz veya daha önce kiraladığınız kat mülkiyetini satmayı mı düşünüyorsunuz? O halde ulusal bir emlak acentesinin uzmanlığına yatırım yapın. Görevinizi ücretsiz olarak üstlenecek ve ardından derhal bir alıcı bulacaklardır.

Hizmet portföyümüz, tüm belgelerin düzenlenmesini, kompleksin diğer sahipleriyle veya yönetimle iletişimin yanı sıra olası alıcıların görüntülenmesini ve kontrol edilmesini içerir. Kat mülkiyeti satışı çok fazla zaman ve sinir gerektirir, çünkü masraflar müstakil bir evin satışından çok daha yüksektir.

Kendinizi tuzaklardan ve mali kayıplardan koruyun

Bir değerleme yaparak ve yeni bir sahip için gereksinimleri kontrol etmemize izin vererek kendinizi tuzaklardan ve mali kayıplardan koruyun.

Güvenlik

Mülkünüzün ücretsiz değerlemesinden kredi kontrolüne kadar her şeyle biz ilgileniyoruz.

Zaman tasarrufu

Düzenli müşteriler ve medyadaki varlığınız sayesinde gayrimenkulünüz daha kolay erişilebilir olacaktır.

İyi satış fiyatı

Alıcılar ve piyasa hakkında bilgi sahibi olan emlak acentelerimiz sizin için iyi bir satış fiyatı elde edecektir.

Karşılaştırma: Almanya’da emlak fiyatları

Satılık apartman daireleri için iyi zamanlar – Konut piyasasında fiyatlar kesinlikle iyi. Şu anda, Ren-Main bölgesindeki kırsal yerlerde bile kat mülkiyeti avantajlı bir şekilde satılabilmektedir. Bölgesel pazarın nasıl geliştiğini size anlatmaktan mutluluk duyacağız. Bunu yapmak için, karşılaştırılabilir konumlardaki benzer mülkleri karşılaştırarak en uygun piyasa değerini belirleyeceğiz. Ancak o zaman dairenin satışının istenip istenmediğine karar verin.

Karşılaştırma yapmak için Almanya’daki çeşitli emlak fiyatlarını burada bulabilirsiniz. Tek tek federal eyaletlerin büyük şehirlerine odaklanmıştır.

Emlak fiyatları:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Köln
• Hamburg
• Hanover
• Münih
• Stuttgart

Tecrübeler: En önemli 6 hata

Daha önce de gördüğünüz gibi, bir evi özel olarak satmak zorlu olabilir. Ancak daha da kötüsü, özel bir satışta ortaya çıkabilecek riskler ve hatalardır. Nihayetinde daha düşük bir satış fiyatına ve dolayısıyla satıcı olarak sizin için doğrudan mali kayıplara yol açan hatalar. Bir daireyi satarken yapılan en yaygın hatalar:

Zaman baskısı altında satış, zayıf hazırlık

Bir daireyi satmak için harcanan çaba ve kapsam genellikle hafife alınır. Sıklıkla ortaya çıkan bir sonuç, satış fiyatı üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olan zaman baskısıdır. Satış hazırlığındaki hataların sadece mali değil, geniş kapsamlı sonuçları da olabilir. Sonuçta alıcının da verilen bilgiler ve sunulan belgelerle bankasından finansman sağlaması gerekiyor. Yeterli hazırlık yapılmazsa, satış projesi herhangi bir aşamada başarısız olabilir.

İpucu: Hiçbir şeyi şansa bırakmayın. Daire satışınızı hazırlamak için yeterli zaman ayırın.

Hedefleri belirleyin ve satış adımlarını öngörü ile planlayın. Profesyonel hizmetimiz, evinizin hedeflenen ve mümkün olan en iyi şekilde satılması için size destek olsun.

Satış fiyatını gerçekçi bir ÅŸekilde tahmin edin

Dairenin değeri kesin olarak belirlenmelidir. Mal sahiplerinin kişisel değerlendirmeleri genellikle bundan çok farklıdır: Satış fiyatı çok yüksek veya çok düşük tahmin edilmiştir. Her iki durumda da mali bir kayıp söz konusudur ve alıcı konutu finanse edemeyebilir. Piyasa ile uyumlu değerlememiz çeşitli faktörlerden oluşmaktadır. Yalnızca sizinkiyle karşılaştırılabilir mülkleri dikkate alıyoruz. Bu, mülkün türünün yanı sıra konumu ve mobilyaları için de geçerlidir. Satın alma fiyatının belirlenmesi, bir dairenin başarılı bir şekilde satılmasında çok belirleyici bir unsurdur.

İpucu: Sürecimiz, bölgenizdeki satılmış mülkleri değerlendirir ve böylece piyasa ile uyumlu gerçekçi bir satış fiyatı belirler. Para vermeyin.

Eksik dokümantasyon

Satış ve daire ile ilgili belgelerin alınması ve sunulması her aşamada gereklidir. Potansiyel alıcılar, yetkililer, ofisler ve bankalar belgeleri talep eder veya düzenler. Gerekli tüm belgeleri mümkün olduğunca erken derleyin. Güncel tapu kayıt örnekleri yerel mahkeme tarafından düzenlenmiştir ve konut kompleksi için taksim beyanları da önemlidir. Bina planları, tapu kayıtları ve vaziyet planlarından elde edilen mülkle ilgili tüm temel veriler, ciddi potansiyel alıcı tarafından en geç görüntüleme randevusunda talep edilecektir. Enerji geçişi veya önemli belgeler erken bir aşamada mevcut değilse, potansiyel alıcılar ilgilerini kaybedebilir veya satış daha sonraki bir tarihte başarısız olabilir – örneğin, bankanın eksik belgelere veya çok yüksek bir satın alma fiyatına itiraz etmesi durumunda.

İpucu: Dilerseniz, gerekli belgelerin birçoğunu sizin için temin edebiliriz.

Adil piyasa değerini belirlemek için tüm bilgiler değerlememize dahil edilmiştir. Eksiksiz belgeler ve mülk hakkında gerçekçi bir açıklama ile gelecekteki alıcı da satın alma için tüm yasal adımları değerlendirebilir ve tamamlayabilir.

Mülkünüzü deÄŸerinin altında sunmayın

Ä°ster boÅŸanma, ister ayrılık ya da miras olsun, günümüzde gayrimenkuller internet üzerinden satılmaktadır. Potansiyel alıcılar, uygun daireler için sosyal medyada ve internetin çevrimiçi veri tabanlarında arama yapmaktadır. Mülkünüzü en iyi ÅŸekilde ve hedef kitleye göre sunun.

İpucu: Görüntüleme randevusundan ve hatta ilk fotoğraf çekiminden önce, satılık mülk bakımlı ve sade görünmelidir.

Mülkünüzün içini ve dışını en iyi duruma getirme fırsatını kaçırmayın.

• Onarım ve bakım işlerini daha fazla ertelemeyin.
• Dağınıklığı giderin ve net bir izlenim yaratın.
• TemizliÄŸi ve sade ve çekici bir atmosferi saÄŸlayın.

Sözde “ev dekorasyonu” işe yarıyor. Bu amaçla, mülk, potansiyel olarak ilgilenen tarafların kendilerini hemen evlerinde hissedecekleri ve daireye aşık olacakları şekilde hazırlanmıştır. Size tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyarız. Ev dekorasyonu hakkında bazı ipuçları:

• Görüntüleme randevusundan önce kiÅŸisel eÅŸyalarınızı çıkarın.
• Daireyi görsel ve duygusal olarak geliÅŸtirin.

FotoÄŸraflar: Gün ışığı, açık alan ve çeÅŸitlilik

Ancak muhtemelen en önemli faktör resimlerdir. Bir alıcı doğal olarak mülkün kendisi için bir şey olup olamayacağına dair bir fikir edinmek için mülkü mümkün olduğunca çok görmek ister.

Mülkünüzün harika fotoğraflarını çekmek için göz önünde bulundurmanız gereken birkaç şey var. Her şeyden önce odalar düzenli ve temiz olmalıdır. Potansiyel alıcılar resimlere bakarken kendilerini o evde yaşarken hayal etmek isteyeceklerinden, dağınık bir evin resimleri kimsenin ilgisini çekmez.

Fotoğrafları mutlaka gün ışığında çekmelisiniz ki odalar gerçekten iyi görülebilsin ve alıcılar odalara ne kadar gün ışığı düştüğünü değerlendirebilsin. Kapak fotoğrafınız en etkileyici fotoğraf olmalı ve dairenizle ilgili en iyi şeyi temsil etmelidir.

En güzel oda, çatı terası, açık mutfak veya belki de manzaralı cumba. İlk resim, muhtemel alıcıyı etkilemeli ve daireyi görmek istemesini sağlamalıdır. Tüm odaların ve varsa bahçe/balkon/terasın resimleri, dış görünüm ve hepsinden önemlisi bir kat planı asla eksik olmamalıdır.

Kat planı asla eksik olmamalıdır, çünkü potansiyel alıcılara odaların birbirlerine göre oranları hakkında bir izlenim verir ve odaların düzenini görmeyi kolaylaştırır. Bir video da mümkündür ve görüntüleme randevusunun yerini almasa da, potansiyel alıcıya iyi bir genel bakış sağlar.

Bir bakışta fotoğraf ipuçları:

• Odalar temiz ve düzenli
• Gün ışığı (aydınlık odalar için konuÅŸur)
• İlk resim en iyi fotoğraf olmalıdır
• Tüm odaları ve yüzeyleri kaplayın
• Kat planı

Exposé oluÅŸturma: video eÄŸitimi

Görseller ve metinler mülkünüzü satar. Çok sayıda çevrimiçi tekliften, ilk bakışta potansiyel alıcılara hitap etmelidir. Bunu yapmak için hem fotoğrafların hem de açıklamaların profesyonel ve yetkin görünmesi gerekir. Dairenizle hangi alıcı grubunun ilgilendiğini göz önünde bulunduruyor ve hem fotoğrafları hem de tanıtım metnini buna göre tasarlıyoruz.

İpucu: Satış sunumunu hazırlarken profesyonellerin çalışmalarını küçümsemeyin. Bölgesel konut piyasalarını çok iyi tanıyoruz ve hangi özelliklerin ve mülklerin talep gördüğünü ve hangi alıcı gruplarının bu konularda uzmanlaştığını biliyoruz.

Görüntüleme randevusu için yetersiz hazırlık

Potansiyel alıcıların görüntüleme randevularında önemli soruları vardır. Mülkü ve çevresini tanımak için zamana ihtiyaçları vardır. Yapısal sorular söz konusu olduğunda, yetkin ve profesyonel olarak sağlam bilgiler beklenir. Kat mülkiyeti satıldığında, ortak mülkiyet hakkında ayrıntılı sorular sorulur, çünkü bu hisseler de daire ile birlikte satın alınır.

İpucu: Görüntüleme randevusunda olası sorular için yardım sağlıyoruz. Muhtemel alıcıların seçimi sırasında zaten bir ön seçim yapıyoruz, böylece ne zaman ne de çaba boşa harcanıyor.

Satış görüşmelerini sizin için biz üstleniyoruz. Yılların deneyimiyle, bir dairenin satışı için müzakereleri çok başarılı bir şekilde yürütebiliriz. Emlakçılar olarak tarafsızlığımızı koruyor ve karar vermemiz için baskı yapılmasına izin vermiyoruz.

• Görüntüleme randevusu ipuçları

Bir daireyi satmak için adım adım: Sonuç

Özetle, kat mülkiyeti satışı iyi hazırlık gerektiren bir projedir. Sabır ve müzakere becerileri satış aşaması için çok önemlidir. Satın alma fiyatını belirlerken uzmanın değerlemesine güvenin. Fiyatı çok yüksek veya çok düşük belirlemeyin. Tahmini piyasa değerine göre satış için doğru zaman olup olmadığına karar verin. İşte bir daireyi satmak için en önemli kilometre taşları.

Kat planı ve tapu kaydı – Dairenizi satmadan önce, ilgili kat planını, tapu kaydından bir özeti ve diğer gerekli belgeleri edinin.

Komisyoncu komisyonu – Federal eyalete bağlı olarak, bir satışta komisyoncu komisyonu ödeneceğini göz önünde bulundurun – ancak bu, satış projesinin tüm aşamalarında karşılığını verir.

Veraset vergisi – Miras kalan bir evi satarken, ödenmesi gerekebilecek veraset vergisini göz önünde bulundurmalısınız. Miras kalan konutunuzun kullanımı veya satışı konusunda size tavsiyelerde bulunmaktan memnuniyet duyarız. Mal sahibi olarak nelere dikkat etmeniz gerekiyor? Miras kalan bir mülkün satışı hakkında daha fazla bilgi

BoÅŸanma- BoÅŸanmadan sonra bir daire veya ev satarken de dikkate alınması gereken çok sayıda ayrıntı vardır. Uzmanlarımız, boÅŸanma durumunda hacizli satış durumunda bile yasal tuzakları ve sorunları biliyor. Aklınızda tutmanız gerekenler nelerdir? BoÅŸanma sonrası mülk satışı hakkında daha fazla bilgi

Kredi – Henüz geri ödenmemiÅŸ bir krediye raÄŸmen bir daire satılabilir, ancak dikkate alınması gereken çeÅŸitli yasal konular vardır. Genellikle bir kredi gelecekteki alıcı tarafından devralınabilir. Uzmanlarımız, kredilerin itfası ve üstlenilmesine iliÅŸkin temel koÅŸulları bilmektedir. Gayrimenkul kredileri hakkında daha fazla bilgi

Vergiler – Bir dairenin satışında vergiler gibi belirli maliyetler de söz konusu olabilir. Beklenen maliyetler hakkında size bir ön tahmin verebiliriz.

Anahtarların teslimi

Anahtarlar, nihai satın alma sözleşmesinin imzalandığı gün teslim edilir. Alıcı satın alma bedelini ödemiş ve satıcı da karşılığında anahtarları teslim etmiştir. Bu sembolik jest “mülkiyet ve zilyetliğin devrini” tamamlar.

Alıcı, satın alma sözleÅŸmesinin imzalandığı gün mülkün sahibi olur. Ä°steyen içinde yaÅŸayabilir ya da dilediÄŸi gibi kiraya verebilir. Bu aynı zamanda tüm riskleri ve arızi masrafları da transfer eder. Mülk için sigorta yaptırmak mülk sahibine baÄŸlıdır (su hasarı, yangın, hırsızlık…). Buna ek olarak, ödenmesi gereken yerel vergiler, harçlar ve ortak mülkiyet iÅŸleri vardır.

Kiraladığınız dairenin anahtarlarını teslim ederken kendinizi yasal olarak korumak için dikkat etmeniz gereken birkaç nokta vardır. Gereksiz yenileme masraflarıyla baş başa kalmak istemezsiniz herhalde?

• Devir teslimle ilgili iyi ipuçları (harici): Anahtarların teslimi

Anahtarların erken teslimi (geçici satın alma sözleÅŸmesi)

Birçok alıcı, ön satın alma sözleÅŸmesini imzalarken zaten anahtarları almak istiyor. ÖrneÄŸin, mülk üzerinde inÅŸaat çalışmalarına baÅŸlamak, maÄŸaza donanımları vb. Anahtarların bu ÅŸekilde erken teslim edilmesi, alıcıların zamandan tasarruf etmesi veya kolaylık saÄŸlaması açısından avantajlıdır. Ancak, satın alma sözleÅŸmesinin imzalanmasını beklemeden anahtarları erken teslim etmek, satıcı olarak sizin için riskler içerir:

Satıcının bakış açısından

Satış gerçekleşmezse, satıcı olarak kendi mülkünüzde hiçbir hak veya mülkiyet iddiası olmayan bir işgalciniz olabilir. Bununla birlikte, şüphe durumunda, yine de uzun süre mülkte kalabilir. Bu durum, örneğin alıcının ipotek almaması, belediyenin ilk ret hakkını kullanması veya alıcının ölmesi halinde söz konusu olabilir.

Alıcı büyük işler yapmışsa, mülk özünde zayıflamış olabilir. Bazen alıcı, işin yürütülmesi sırasında bir inşaat kusurunun varlığını keşfeder ve artık mülkü satın almak istemediğine karar verir. Bu durumda, alıcı kendini aldatılmış hissettiğinden, yapılan iş için satıcıdan tazminat talep etmeye çalışabilir.

Anahtarlar satıştan önce alıcıya verilmişse ve bir felaket meydana gelirse (yangın, su hasarı vb.), bu genellikle sigorta şirketi ile sorunlara ve felaket için teminat talebine yol açar.

Satıcılar için anahtarların erken devredilmesi birçok dezavantajı beraberinde getirir

Emlakçı ve irtibat kiÅŸisi: ETW

Dairenizi satarken acele etmeyin. Lukinski olarak kat mülkiyetinizin satışında önemli yardımlar sağlıyoruz. Mülkünüzü satarken zamandan ve paradan tasarruf ediyoruz. Konutunuzun kısa sürede ve sorunsuz bir şekilde satılması için değer tespitinden tapu ve belgelerin sunumuna ve teşhir hazırlığına kadar önemli ve satışı teşvik edici işlevleri üstleniyoruz. Satış müzakerelerindeki deneyimlerimize güvenin – karşılığını alıyorsunuz!

Emlak ekibimizle ve kat mülkiyeti için irtibat kişimizle iletişime geçin – sorularınızı bekliyoruz!

• Broker / Kat Mül kiyeti – Ä°lgili kiÅŸi
• Daire deÄŸerlemesi – ipuçları, hesaplama ve hatalar

Emlak satmak: XXL Kılavuzu + Kontrol Listeleri

Prosedür, maliyetler ve ipuçları – hepsi mülk, daire, ev, villa, apartman binası için büyük bir ücretsiz makalede. Bir mülkün nasıl satılacağını adım adım öÄŸrenin: mülk satışı.

Kat mülkiyeti satışı: 3 aÅŸamalı kontrol listesi

Bir mülkü satmanın 3 aşamasını zaten biliyor musunuz?

1. Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış
1. Finansal planlama ve satış zamanlaması
2. Emlakçı kiralayın
3. Kayıtlar ve belgeler
4. Mülk deÄŸerini artırın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun
2. Satış aÅŸaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması
1. Pazar mülkü
2. Potansiyel alıcılarla iletişim
3. Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı
3. Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi
1. Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
4. Mülkün teslim edilmesi
5. Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
6. Vergi ödeyin

Bu kılavuzda tüm adımları adım adım öğreneceksiniz. İlk mülkünü satanlar için mükemmel.

• Mülk satmak

Der Beitrag Bir daire satıyorum: Değerleme, prosedür, vergiler ve ipuçları – Kat mülkiyeti erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.