Delaware’deki ÅŸirketler için vergi avantajları

Delaware, burada yer almak isteyen şirketler için çeşitli vergi teşvikleri sunmaktadır.

Gerçek 1: Fiziksel varlığı olmayan ÅŸirketler için devlet kurumlar vergisi yok

Delaware’in en büyük avantajlarından biri, eyalet dışında faaliyet gösteren ve Delaware’de fiziksel varlığı bulunmayan şirketlerin eyalet kurumlar vergisinden muaf olmasıdır. Bu, özellikle internet üzerinden faaliyet gösteren veya farklı eyaletlerde birden fazla lokasyona sahip şirketler için avantajlıdır.

Gerçek 2: DüÅŸük franchise vergisi

Delaware’deki franchise vergisi diğer eyaletlere kıyasla nispeten düşüktür. Şirketler, sermayelerine veya stoklarına göre nasıl vergilendirilmek istediklerini seçebilirler. Bu, işletmeler için esneklik ve potansiyel tasarruf sağlar.

Gerçek 3: Kurumsal kimliÄŸin korunması

Delaware, işletme sahiplerinin kimliğini koruyan yasalara sahiptir. Bu, gizliliğe önem veren ve kişisel bilgilerini kamuya açık hale getirmek istemeyen yatırımcılar için bir avantaj olabilir.

Delaware: ABD’deki durum

Ä°lk 10 mülk için tavsiyem

Ä°lk iki ila on mülk için, sorumluluk risklerini en aza indirmek ve aynı zamanda vergi avantajlarından yararlanmak için bir LLC (bkz. Almanya’daki GmbH) en uygunudur. LLC, sahiplerin kiÅŸisel sorumluluÄŸunu sınırlarken, kar ve zararlar doÄŸrudan hissedarlara atfedilir ve bu da çifte vergilendirmeyi önler. Buna karşılık, bir limited ortaklık (bkz. KG) pasif katılım açısından daha fazla esneklik sunar, ancak genel ortak tam sorumluluk taşır. Bir genel ortaklık (bkz. OHG), sınırsız sorumluluk nedeniyle daha yüksek riskler barındırır.

• LLC hakkında daha fazla bilgi
• Tüm ABD yasal formları

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

• US-Firmengründung

Delaware’de mülk sahipliÄŸi

Delaware emlak yatırımı için de cazip bir yerdir ve vergi avantajları burada emlak satın almayı özellikle cazip kılmaktadır.

Gerçek 1: DüÅŸük emlak vergileri

Delaware’deki emlak vergileri diÄŸer eyaletlere kıyasla nispeten düÅŸüktür. Bu da Delaware’de mülk sahibi olmayı yatırımcılar ve mülk sahipleri için ekonomik açıdan cazip hale getirmektedir.

Gerçek 2: Miras vergisi yok

Delaware, veraset vergisi veya emlak vergisi almadığından, varlık ve emlak planlaması amacıyla mülk satın almak için ideal bir yerdir. Bu durum, ABD’de mülk sahibi olmak isteyen Alman yatırımcılar için özellikle avantajlıdır.

Gerçek 3 Kira getirileri

Delaware, özellikle Wilmington ve Newark gibi ÅŸehirlerde kiralık konutlara yönelik artan bir talep sunmaktadır. Yatırımcılar, eyaletin vergi avantajlarından yararlanırken cazip kira getirilerinden de faydalanabilir.

Delaware’deki Alman yatırımcılar için vergi avantajları

Alman yatırımcılar için Delaware, mülk sahibi olmayı ve iş kurmayı kolaylaştıran benzersiz avantajlar sunmaktadır.

Çifte vergilendirme anlaÅŸması ABD / Almanya

ABD ve Almanya, Alman vatandaşlarının hem ABD hem de Almanya’da aynı gelir üzerinden vergi ödemelerini önlemek için tasarlanmış bir çifte vergilendirme anlaşmasına sahiptir. Bu, yatırımcıların çifte vergilendirmeden kaçınmalarını ve yatırımlarını daha verimli bir şekilde organize etmelerini sağlar.

İstikrarlı bir pazara erişim

Delaware istikrarlı bir ekonomiye sahiptir ve birçok uluslararası yatırımcının ilgisini çekmektedir. Alman yatırımcılar dinamik bir emlak piyasasından ve çeşitli bir iş ortamından yararlanabilirler.

Yerel yönetimlerden destek

Delaware’de yabancı yatırımcıları desteklemek, eyalete yerleşmelerine ve iş kurmalarına yardımcı olmak için programlar bulunmaktadır. Bu, özellikle yabancı yatırımcılara yönelik danışmanlık hizmetleri ve ağlar aracılığıyla yapılabilir.

Delaware vergi sonucum

Delaware, işletmeler ve yatırımcılar için, özellikle de Alman vatandaşları için cazip bir vergi cenneti olarak kendini kanıtlamıştır. Elverişli vergi sistemi, veraset vergilerinin olmaması ve düşük emlak vergileri ile eyalet, gayrimenkul sahibi olmak ve iş kurmak için ideal bir yerdir. Delaware’de faaliyet göstermek isteyen bir Alman yatırımcıysanız, özel gereklilikler ve avantajlar hakkında bilgi edinmeniz ve bilinçli kararlar vermek için muhtemelen bir profesyonele danışmanız tavsiye edilir.

Delaware veya Florida: Vergi karşılaştırması

Delaware ve Florida, ABD’deki cazip vergi cennetleridir, ancak farklı avantajları vardır. Delaware , ÅŸirketlere eyalet dışında kazanılan karlar için eyalet gelir vergisi ve minimum raporlama gereksinimleri sunarak holding ÅŸirketleri ve paravan ÅŸirketler için idealdir. Öte yandan Florida , kiÅŸisel gelir vergisi almaz, bu da özellikle bireyler ve emlak yatırımcıları için caziptir. Ancak Florida’daki ÅŸirketler, Delaware’den farklı olarak eyalet kurumlar vergisi ödemektedir.

Benim vardığım sonuç: Her ikisi de vergi avantajları sunuyor, ancak Delaware şirketler için daha uygunken, Florida özel şahıslar için daha ilginç.

Nereye kurulmalı? Daha fazlası hakkında:

• Bir vergi cenneti olarak Florida

Yasal formlar ABD: Vakıf ve gayrimenkul

Ne tür ÅŸirketler vardır? Ä°lk ABD ÅŸirket inizi kurmak istiyorsanız, yasal formu seçmek ÅŸirket kurma sürecindeki ilk adımlardan biridir. Ä°ster özel bir emlak ÅŸirketi ister bir start-up kuruyor olun, ABD’deki tüm ÅŸirket türlerini sizin için burada özetledik – elbette emlak yatırımları için ekstra ipuçlarıyla birlikte.

• Yasal formlar ABD

Maliyetleri paylaşın, kârı maksimize edin

Neden kat mülkiyetine yatırım yapmalısınız? Özellikle ilk kez yatırım yaparken daha yüksek getiri elde etmenin anahtarıdır

Gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda, kat mülkiyeti ile ev arasındaki seçim çok önemlidir. Bir apartman dairesinin en büyük avantajı, sahipler topluluğunun bir parçası olmanızdır. Bu, çoğu ortak giderin paylaşıldığı anlamına gelir. Diyelim ki mülkünüzdeki ısıtma sistemini değiştirmeniz gerekiyor.

Eğer ilk yatırımınız sekiz daireli bir apartmanda ise, toplam maliyetin sadece %12,5’ini ödersiniz. Örneğin, ısıtma sisteminin değiştirilmesi 10.000 € tutuyorsa, 10.000 €’nun tamamı yerine sadece 1.250 € ödersiniz.

Örnek hesaplama: Maliyet paylaşımı WEG

Kat mülkiyeti için maliyetlerin bir eve kıyasla nasıl bölünebileceğini göstermek için küçük bir örnek hesaplama:

Bu örnekte, bir ev sahibi olarak ısıtma sisteminin onarımı için 10.000 € tutarındaki masrafların tamamını ödemek zorundasınız. Ancak bir kat mülkiyeti derneğindeki bir dairenin sahibi olarak, bu durumda yalnızca 1.250 € (toplam maliyetin %12,5’i) olan payınızı ödersiniz. Bu, bir kat mülkiyetinde maliyetlerin nasıl bölünebileceğini ve bunun bir eve kıyasla önemli ölçüde maliyet tasarrufu sağlayabileceğini göstermektedir.

Kat mülkiyeti: Optimize edilmiÅŸ getiri ve nakit akışının anahtarı

Bu finansal yapı, yatırım getirilerinizde ve nakit akışınızda önemli bir fark yaratabilir. Yatırım potansiyelinizi en üst düzeye çıkarmak için güçlü bir kaldıraçtır. Bir kat mülkiyeti seçerek yalnızca akıllıca yatırım yapmakla kalmaz, aynı zamanda verimli maliyet dağılımı sağlar ve potansiyel olarak toplam getirinizi artırırsınız.

Gayrimenkulde akıllı yatırımlar

Kat mülkiyetinin avantajlarını anlamak

Gayrimenkule yatırım yapma kararı önemli bir husustur ve apartman dairelerinin faydalarını anlamak, finansal hedeflerinize uygun bir seçim yapmanıza yardımcı olabilir. İster deneyimli bir yatırımcı ister gayrimenkulde yeni olun, unutmayın: ortak maliyetler yatırımınızın sonucu üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir. Akıllıca yatırım yapın ve nakit akışınızın büyümesini izleyin!

Kat mülkiyetinin faydaları hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, şimdi beni takip edin Lukinski YouTube!

Bir daireyi özel olarak mı yoksa bir emlakçı ile mi satıyorsunuz?

Satış görevlileri için en önemli soruyla başlayalım. Her ikisi de mümkün, bu sizin zamanınıza bağlı. Şimdi avantaj ve dezavantajlarına bir göz atalım.

Emlakçı olmadan daire satmak: kendin yap zorluÄŸu

Bir emlakçı olmadan daire satabilir misiniz?

Dairenizi bir emlakçının yardımı olmadan satmaya karar verirseniz, kendi başınıza yoğun ve zaman alıcı bir çalışma aşamasına hazırlıklı olmanız gerekecektir. Bu süreç, kat mülkiyetini değerlendirme, bir teklif fiyatı belirleme, belge ve kayıtları derleme, çekici bir tanıtım oluşturma ve fotoğraf çekme gibi adımları içerir. Ayrıca çevrimiçi portallara aşina olmanız, potansiyel alıcılarla iletişim kurmanız, gerçek ve potansiyel alıcıları ayırt etmeniz ve ön görüşmeler yapmanız gerekecektir.

Hazırlık ve satış süreci için zamanınız (ve sinirleriniz) var

Ancak, bu sadece başlangıçtır. Potansiyel alıcıların satın alma işlemini finanse edebilmelerini sağlamak için kredi kontrolleri de yapmanız gerekecektir. Ayrıca, zaman alıcı olabilen çok sayıda görüntüleme de yapılacaktır. Son olarak, satın alma sözleşmesi ve noter randevusu sonuçlanana kadar devam edebilecek müzakerelere de katılmanız gerekecektir.

Aşağıdaki durumlarda emlakçı olmadan satış yapmaya karar verin:

• Tüm hazırlık ve satış süreci için yeterli zamanınız ve sabrınız var.
• Emlak piyasası ve satışın yasal yönleri ile yoÄŸun bir ÅŸekilde ilgilenmeye hazırsınız.

Bir emlakçı ile daire satmak: profesyonel destek

Bir emlakçı tutmalı mıyım?

Alternatif olarak, evinizi satmak için bir emlakçı tutma seçeneğiniz de vardır. Bu, özellikle zamandan tasarruf etmek ve satış süreciyle birlikte gelen stresten kaçınmak istiyorsanız son derece faydalı bir seçim olabilir.

Zamandan tasarruf etmek ve sinirlerinize hakim olmak istiyorsanız, bir emlakçı tutun. Bu kadar basit.

Bir emlakçı tutarak, yukarıdaki görevlerin çoğunu bir profesyonele devredersiniz. Emlakçı mülkü değerlendirecek, en uygun satış fiyatını belirleyecek, profesyonel bir tanıtım hazırlayacak, yüksek kaliteli fotoğraflar çekecek ve mülkü çeşitli çevrimiçi portallarda sunacaktır. İlgili taraflarla iletişimi sağlayacak, yalnızca gerçek potansiyel alıcıları seçecek, kredi kontrollerini yapacak ve görüşmeleri organize edecektir.

Aşağıdaki durumlarda bir broker lehine karar verin:

• DeÄŸerli zamanınızdan tasarruf etmek ve satış sürecinde profesyonel uzmanlığı güvence altına almak istiyorsanız.
• Deneyimli bir emlakçının piyasa bilgisinden ve pazarlık becerilerinden yararlanmak istiyorsunuz.

Genel olarak, mülkünüzü özel olarak mı satmalısınız yoksa bir emlakçı mı kullanmalısınız sorusunun evrensel bir cevabı yoktur. Her şey, satış sürecine ne kadar zaman, bağlılık ve uzmanlık yatırımı yapabileceğinize ve yapmaya istekli olduğunuza bağlıdır. Kararınız ne olursa olsun, araştırmanızı yapmanız ve bireysel ihtiyaçlarınıza ve hedeflerinize en uygun seçeneği seçmeniz önemlidir.

Maliyetler: alıcı, satıcı ve dağıtım

Almanya’da bir em lakçının masrafları, bölge, mülkün değeri ve emlakçı ile yapılan bireysel anlaşmalar gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak değişebilir. Temel olarak iki tür emlakçı komisyonu vardır:

1. Alıcı komisyonu: Bu, mülkün alıcısı tarafından ödenir
2. Satıcı komisyonu: Bu, mülkün satıcısı tarafından ödenir
3. Maliyet paylaşımı: Genellikle her durumda satın alma fiyatının %3 ila %7’sinin yarısı

Simsarlık hukukunda alıcı ilkesi

23 Aralık 2020’den bu yana, Almanya’da emlakçı yasası kapsamında alıcı ilkesi olarak adlandırılan ilke uygulanmaktadır. Bu, emlakçıyı görevlendiren kişinin komisyonu ödediği anlamına gelir. Daire satışlarında, bu genellikle satıcının komisyonu ödediği anlamına gelir. Daire kiralama durumunda, masraflar genellikle emlakçıyı görevlendiren kişi, yani sözleşmeye bağlı olarak ya ev sahibi ya da kiracı tarafından karşılanır.

Komisyon pazarlığa tabidir

Kesin komisyon tutarları pazarlığa tabidir ve sabit götürü meblağlarla çalışan emlakçılar da vardır. Maliyetler de emlakçıya ve bireysel anlaşmaya bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle, kesin maliyetleri ve koşulları önceden öğrenmeniz ve bir emlakçıya karar vermeden önce birkaç teklif almanız tavsiye edilir.

Kontrol Listesi: Saygın bir emlakçı bulun

Bölgenizdeki saygın emlakçıları bulmak için bu kontrol listesini kullanın. Şüpheniz varsa, bildiğiniz gibi, bana yazın veya beni arayın: İletişim.

Bir emlak koçu tutmak ya da tutmamak?

Google’da “emlak koçluğu” yazmanız yeterli; karşınıza reklamlar ve paranızdan başka bir şey istemeyen yüzlerce web sitesi çıkacak! Bunu açılış sayfaları olarak adlandırılan sayfaların yapısında zaten görebilirsiniz. Bunlar neredeyse hiç bilgi sunmayan, yalnızca “kayıt olmak”, “satın almak” veya “ücretsiz bilgi almak” için bir “düğme” sunan web siteleridir:

Burada öğreneceksiniz:

1. Saygın (ÅŸüpheli) koçları tanıma
2. Ä°yi koçlar için 3 somut ipucu alacaksınız

İçin:

• Yeni baÅŸlayan emlakçılar
• Ev sahibi:içeride
• GiriÅŸimciler:içeride
• Finansal özgürlük ve pasif gelir
• Gayrimenkul Satışları
• …

GiriÅŸimciler için koçluk – örnek

Binlerce kelime yerine bir örnek – Eğer yılda 1 milyon Euro ciro yapıyor ve ~%25 yerine sadece ~%15 vergi ödüyorsanız, bir aile vakfı gibi doğru yasal form ve kurumsal yapı aracılığıyla bunun etkisi çok büyüktür.

• 1 milyon ciro, %25’ten 100.000 kâr = 25.000 avro vergi yükü
• 1 milyon ciro, %15’ten 100.000 kâr = 15.000 avro vergi yükü (yılda 10.000 avro daha fazla kâr)

Eğer koçluk maliyetleri artık bir ustalık sınıfında 1 gün için 2.000 avro ise – neden olmasın! 5 milyon ciroya ölçeklendirildiğinde, 500.000 avro kar varsayıldığında, yıl sonunda 50.000 avro daha fazla.

Basit bir örnek! Burada kalırsak, ödenekler vb. gibi daha fazla avantaj var.

Eminim şimdiden hesap yapmaya başlamışsınızdır!

Her zaman Masterclass olmak zorunda değil, ancak iyi ve saygın emlak koçları bulmak için birkaç şeye dikkat etmelisiniz. Ya da benim tavsiyelerime göz atabilirsiniz.

Yeni baÅŸlayanlar için koçluk: BaÅŸlamayı öÄŸrenmek

Benim yaşadığım en bariz deneyim Berlin’de 21 yaşında bir kadın katılımcıydı. Daha önce İsviçre’de bir fon kurmuştu, şimdi emlak işine girmek istiyordu. Son derece ilginç bir insan! Daha sonra ihbarcı olarak başlamış, yani kendisi yatırım yapmadan veya aracılık etmeden. Şimdi 22 yaşında ve zengin bir bilgi birikimine sahip ve soruları noktalarla soruyor, vay canına. BGF hesaplaması, kiracı listeleri ve çok cömert hesaplamalar hakkında şüphecilik olsun. Doğru hırs ve eğitimle nelerin mümkün olabileceği etkileyici.

Almanya’da Gayrimenkul KoçluÄŸu

Bir kez daha, işte Almanya’daki öneriler listem:

• Alex Fischer – çok yönlü tavsiyem
• Emlak Koçları

Ciddi emlak koçluÄŸu: Nelere dikkat etmeli?

Benim için sadece iki kalite kriteri vardır

1. Deneyim

2. Başarı

Başarı neden ikinci sırada gelir? Herkesin yıllarca konuşulabilecek bir “tek numara midillisi” olabilir. Ama sürekli başarıyı kim yaratır? İyi koçları burada bulabilirsiniz.

Önemli olan deneyim ve başarıdır!

İyi emlak koçlarını nasıl bulursunuz? Bunlar benim 3 ipucum!

1. İpucu – Katılımcıların nicelik ve nitelik olarak sesleri
2. Ä°pucu – 1 dakika içinde Kuzey Veri Çevrimiçi Kontrolü
3. Ä°pucu – Koç Tavsiyelerim

Katılımcıların görüÅŸleri: Nicelik ve nitelik – Ä°pucu 1

Neye güvenmek? Katılımcı referansları iyidir, ancak özellikle tamamen metin tabanlı ise sahte de olabilir.

• Birçok katılımcının sesi
• İdeal olarak net isimlerle video formatında
• Sadece “evden” deÄŸil, koçluk sırasında veya sonrasında sahada.

Katılımcıların görüÅŸlerini tahrif etmek: Ä°ÅŸte böyle çalışır

Ben kendim bir SEO’yum, bu nedenle (aynı zamanda) çevrimiçi pazarlama ve arama motoru optimizasyonu ile ilgileniyorum. Hiçbir şeyi “taklit etmek” katılımcıların görüşlerini taklit etmekten daha kolay değildir. Özellikle de şimdi AI (yapay zeka) ve ChatGPT gibi programlarla.

Örnek mi?

Bunlar gerçek incelemeler değil, ama ikna edici görünüyorlar! Özellikle de bunları beklemiyorsanız.

“Benim adım Markus ve birkaç ay önce emlak koçluğu için rezervasyon yaptırdım. İlk dairemi zaten satın almıştım ve emlak portföyümü nasıl ölçeklendireceğimi öğrenmek istedim. Koçluk kesinlikle harikaydı! Koç, stratejilerimi optimize etmeme yardımcı oldu ve bana daha fazla apartman dairesine nasıl başarılı bir şekilde yatırım yapabileceğimi gösterdi. Koçluk sayesinde portföyümü 12 daireye kadar büyütebildim ve finansal hedeflerimi aştım. Online Coachings for Real Estate ekibine çok minnettarım ve onları şiddetle tavsiye ediyorum!”

Uzun örnek için üzgünüm, ama tam olarak böyle gidiyor!

Peki ne yapmalı?

Kuzey Veri Kontrolü: Koçunuz ne yapabilir? – Ä°pucu 2

İpucu: Kişiyi North Data ile kontrol etmeniz yeterlidir. Burada kişinin tek başına mı yoksa birden fazla şirketi olan bir kişi mi olduğunu, ideal olarak varlık yönetimi veya gayrimenkul limited şirketleri veya aile vakıfları olup olmadığını görebilirsiniz.

Kontrol ederken dikkat etmeniz gereken husus budur:

• Kapsamlı yapı, “sadece” bir UG veya GmbH değil
• “Immobilien GmbHs” (gayrimenkul için varlık yönetimi)
• Varlık yönetimi
• Aile Vakfı

Çevrimiçi özgeçmiÅŸ kontrolü: 2 örnek

Ortam ne kadar profesyonel ve kapsamlı olursa o kadar iyidir.

Örnek: Küçük girişimci, “sadece” bir UG.

Akıllı kurumsal yapıya ve holdinglere sahip sağlam gayrimenkul yatırımcısı:

Avantajlar ve dezavantajlar

Avantajları ve olası dezavantajları (birlikte çalıştığınız koça bağlı olarak), artıları ve eksileri dürüstçe özetleyelim:

Kontrol: Ä°yi emlak koçları nasıl bulunur?

Şimdi 3 ipucunu bir kez daha özetleyelim:

1. İpucu – Katılımcıların nicelik ve nitelik olarak sesleri
2. Ä°pucu – 1 dakika içinde Kuzey Veri Çevrimiçi Kontrolü
3. Ä°pucu – Koç Tavsiyelerim

Örnek: Binlerce katılımcı, büyük bir topluluk (100.000+) yanlış olamaz (Fotoğraf: Alex Fischer Event).

Almanya’da Gayrimenkul KoçluÄŸu

Bir kez daha, işte Almanya’daki öneriler listem:

• Alex Fischer – çok yönlü tavsiyem
• Emlak Koçları

Bir apartmanı satmak: tamamen mi yoksa her daireyi ayrı ayrı mı?

Bir apartman binasını satmak söz konusu olduğunda, bunu yapmanın birkaç yolu vardır. Bir olasılık, tüm binayı bir birim olarak satmaktır. Diğer bir seçenek ise binayı ayrı ayrı dairelere bölmek ve daha sonra bunları ayrı ayrı satmaktır. Her iki seçeneğin de karar verirken göz önünde bulundurulması gereken avantaj ve dezavantajları vardır.

Bu iki seçeneğiniz var:

1. Mülkün tamamını satmak
2. Bireysel daire satışı

Çoğu durumda, mülk sahipleri mülkün tamamını satmaya karar verir.

Mülkün tamamen satılmasının avantajları ve dezavantajları

Tüm apartmanı satmaya karar verirseniz, komple bir satış için satış süreci çok daha az karmaşıktır. Sonuçta, komple bir bina için alıcı bulmak, birkaç ayrı daire için alıcı bulmaktan daha kolaydır. Aynı zamanda, apartman binaları genellikle sadece sermaye yatırımcıları ve yatırımcılar için ilgi çekici olduğundan, komple apartman binaları tek tek dairelere veya müstakil evlere göre daha az talep görmektedir.

Bununla birlikte, binanın tamamının satılması da daha düşük bir fiyat getirebilir, çünkü alıcı potansiyel boşlukları ve kira sorunlarını üstlenme riskini taşır.

İşte avantajları ve dezavantajları:

• Avantajlar: Kolay ve hızlı satış
• Dezavantajlar: DüÅŸük perakende satış fiyatı

Ä°ÅŸte bu yüzden apartmanı bölmeye deÄŸer

Buna karşılık, binayı tek tek dairelere bölmek satış fiyatını artırabilir. Her daire artık ayrı ayrı satılabildiği için, alıcı bulmak da daha kolay olabilir.

Ancak dezavantajı, binanın ayrı dairelere bölünmesinin, bölme duvarlarının inşası ve ayrı elektrik hatlarının döşenmesi gibi ek maliyetler getirebilmesidir. Ayrıca, apartmanın bölünmesi dikkatli bir şekilde hazırlanmalı ve ele alınmalıdır, çünkü önceden yeterli zaman ayırmalısınız.

• Avantajlar: Artan satın alma fiyatı ve çok sayıda ilgili taraf
• Dezavantajlar: Maliyet ve zaman yoğun

Evi birkaç daireye bölmek çok fazla kaynak gerektirse bile, evi birkaç mülkiyet hissesine bölmek faydalı olabilir. Bunun sorunsuz bir şekilde gerçekleşmesi için göz önünde bulundurmanız gereken birkaç husus vardır.

Bir apartmanın ayrı ayrı dairelere bölünmesi

Apartman binasını ayrı ayrı dairelere bölmek ve bunları ayrı ayrı satmak için belirli adımlar atmanız gerekir. Şimdi bunun nasıl çalıştığına daha yakından bakacağız.

Yapı denetim otoritesi tarafından verilen Tamamlanmışlık Sertifikası

Bir apartman birden fazla kat mülkiyetine bölünmüşse, bir kat mülkiyeti sahipleri birliği (kısaca WEG) oluşturulur. Bunun için önemli bir ön koşul, Kat Mülkiyeti Yasası uyarınca bir bağımsızlık sertifikasının varlığıdır. Bu sertifika, yetkili yapı denetim makamı tarafından verilir ve bağımsız dairelerin müstakil olduğunu teyit eder. Bu, ayrı, kilitlenebilir bir girişe, kendi tavan ve duvarlarına ve kendi tuvaletlerine sahip oldukları anlamına gelir.

Bir konutun kilitli olarak kabul edilebilmesi için bu koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir:

• Ayrı, kilitlenebilir erişim
• Kendi tavanları ve duvarları
• Kendi WC’si

Mimar veya mühendis aracılığıyla bölme planı

Ayrıştırma belgesine ek olarak, tüm binanın bir bölme planına da ihtiyacınız vardır. Bu plan, bölünme beyanının önemli bir parçasıdır ve binanın nasıl bölüneceÄŸini gösterir.

Bir bakışta bölüştürme planıyla ilgili en önemli bilgiler:

• Ek olarak gereklidir
• Binanın bölünmüÅŸlüÄŸünü gösterir
• Konum ve boyutu içerir
• Mimar veya mühendis tarafından oluÅŸturulma

Yetkili bir mimar veya mühendis tarafından hazırlanmalı ve her bir dairenin tam boyutunu ve yerini belirtmelidir.

Bölünme beyanının noter onaylı tasdiki

Ayrılma belgesini ve bölünme planını aldıktan sonra, bölünme beyanını hazırlayabilirsiniz. Bu, her malikin mülkünü tüm konut kompleksindeki payına karşılık gelen ortak mülkiyet hisselerine dönüÅŸtüreceÄŸini belirtir. Bölünme beyanının yasal olarak geçerli olabilmesi için noter onaylı olması gerekir.

MüÅŸterek mülkiyet hisselerinin tapu kaydı

Son olarak, ortak mülkiyet hisselerini güvence altına almak için tapu siciline giriş yapmalısınız. Bu işlem genellikle mülkiyet devir senetlerini hazırlayan ve ilgili tapu sicil müdürlüğüne tescil için başvuran bir noter tarafından yapılır.

Bu adım tamamlandıktan sonra ilgili daireyi satabilirsiniz. Peki satıştan sonra kiracılara ne olacak?

Aklınızda bulundurmanız gereken ÅŸey budur: Kiracılar için ilk ret hakkı

Bir apartman binasını müstakil kat mülkiyetine dönüÅŸtürür ve satarsanız, mevcut kiracıların ilk ret hakkına sahip olduÄŸunu unutmamalısınız. Bu, kiracıların önceki dairelerini sizinle baÅŸka bir alıcı arasındaki satın alma sözleÅŸmesinde kararlaÅŸtırılan koÅŸullarla satın alma fırsatına sahip oldukları anlamına gelir. Ä°lk ret hakkı, kiracılara bir miktar güvence saÄŸlamaya ve daha fazla uzatılmadan dairelerinden atılmamalarını saÄŸlamaya hizmet eder.

Ancak, kiracının ilk ret hakkını kullanmaması mümkündür. Bu durumda, daireyi satın alma sözleşmesinin koşullarını yerine getirmeye istekli başka bir alıcıya satabilirsiniz.

Ev satarken iÅŸten çıkarılmaya karşı koruma

Ayrıca, Alman Medeni Kanunu’na (BGB) göre, alıcı mevcut kira sözleşmeleri ile bağlıdır. Bu, kiracıların ev satıldıktan sonra da kira sözleşmelerini koruyacakları ve feshedileceklerinden korkmak zorunda kalmayacakları anlamına gelir.

Apartmandaki münferit daireleri satmak istiyorsanız, bu nedenle en az üç yıllık bir ihbar süresine uymanız gerekir. Bu süre zarfında, yeni alıcılar kira sözleşmelerini kolayca feshedemezler.

İpucu: Bir evi satarken alıcılar ve kiracılar arasındaki olası çatışmaları önlemek için, satın alma sözleşmesine bağlayıcı düzenlemeler eklemelisiniz. Bu düzenlemeler ödenmemiş kira talepleri, işletme maliyeti ödemeleri ve depozito geri ödemeleri ile ilgili olmalıdır.

Özetle:

• Alıcı mevcut kiralamalara tabidir
• Satıştan sonra kiracıların feshi mümkün deÄŸil
• Fesih kilitleme süresi 3 yıl
• Ä°pucu: Satın alma sözleÅŸmesindeki tüm formaliteleri kaydedin

Sonuç: Apartman binalarını tek tek satmak

Apartmanın bir bütün olarak mı yoksa ayrı ayrı dairelere bölünerek mi satılacağı kararı, binanın durumu, konumu ve bölgedeki konut talebi gibi çeşitli faktörlere bağlıdır. Apartmanı tek tek dairelere bölüp satmaya karar verirseniz, yüksek satış fiyatları bekleyebilirsiniz. Aynı zamanda, kiracıların ilk reddetme hakkı ve işten çıkarılmaya karşı koruma dikkate alınmalıdır.