Frankfurt’ta apartman bloğu satmak: Kiralık ev & Kira geliri evi

Frankfurt am Main’da konut satımı planlıyorsanız? Frankfurt, uluslararası bir finans merkezi olarak Almanya’nın en talep gören MFH piyasalarından biri olup, konumuna göre yıllık net kira başına 18 ile 30 arasında faktörlerle öne çıkar. Tamamen kiralanan, boşluklarla ya da koruma düzenlemeleri kapsamında olan konutlar: Dikkatli planlanmış bir satış süreci altı ve yedinci basamaklı fiyat farklarını belirler. Mehrfamilienhaus Verkauf için kılavuzunuz burada. Değerlendirme, alıcı arama veya en uygun satış zamanı hakkında sorularınız var mı? Tamamen bağlayıcı olmaksızın bana yazın veya arayın: Kontakt.

Frankfurt am Main’da Mehrfamilienhaus satışı: Adım adım

Başlangıçta temel soruyu soralım: Frankfurt’taki Frankfurt da apartman bloğunuzun gerçek değeri ne kadar? Frankfurt’ta değerleme faktörlerini A-/B-/C- konum, kira düzeyi kira tablosuna göre, koruma yönetmeliği ve kiracı yapısı belirler. Burada trafik değeri ile anahtar teslimi arasındaki tüm adımları, Frankfurt pazar verileri ve Hessen’deki vergi özelikleriyle öğreneceksiniz.

Frankfurt’ta apartman bloğunuzu satmak istiyorsanız? ✓ Ücretsiz gayrimenkul değerlendirmesi ✓ Off-Market alıcı ağı ✓ Kişisel danışmanlık ➔ Şimdi talep edin: Bize ulaşın

Frankfurt Pazar Genelgesi: Faktörler, Getiriler, Fiyatlar

Frankfurt, Almanya’nın en pahalı konumlarından biridir. Brüt başlangıç getirisi konuma göre 2,8 % ve 4,5 % arasında değişir. Tipik yıllık net kira kat sayıları genel bakış:

• A-Konum (Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West): Faktör 26 – 32, yaklaşık 7.500 – 11.000 €/m² konut alanı
• B-Konum (Bornheim, Bockenheim, Ostend, Nordend-Ost): Faktör 22 – 26, yaklaşık 5.500 – 7.500 €/m²
• C konumu (Rödelheim, Bockenheim-Rand, Sachsenhausen-Süd, Riederwald): Faktör 18 – 22, yaklaşık 3.800 – 5.500 €/m²
• D konumu (Höchst, Sossenheim, Fechenheim, Griesheim): Faktör 15 – 19, yaklaşık 2.800 – 4.000 €/m²

Hesaplama örneği: MFH Bornheim

Frankfurt’ta tipik bir kira evi örneği:

• 8 konut birimi, 620 m² konut alanı, yeniden yapılanma yılı
• Yıllık net kira: 148.800 € (ort. 20 €/m²)
• B konumu faktörü: 24x → değer yaklaşık 3,57 milyon €
• Brüt başlangıç getirisi: 4,17 %
• Metrekare başına fiyat: yaklaşık 5.760 €

Kira, kira tablosundan düşükse (kira artış potansiyeli), yatırımcılar genellikle 1 ila 3 puan ekstra bir premium faktör öder.

Mevcut MFH’nızın değerini belirleyin

Emlakınızın değeri farklı faktörlerden bağımlıdır, bunlar arasında konum, konutların boyutu, kira yapısı ve bina durumu yer alır. Frankfurt için ek olarak önemli olanlar: Emlak bir koruma planı bölgesi (milieuschutz) içinde mi? Şehirsel öncelik hakkı geçerli mi? WEG uygunluğu (kendine ait konutlara bölünme) nasıl?

Bir apartman bloğunu Frankfurt’ta nasıl değerlendirirsiniz

Değerlendirme üç klasik yönteme göre yapılır:

• Kazanç değer yöntemi: Kiralanan apartman blokları için standart. Net kazanç ve emlak faiz oranı üzerinden hesaplanır (Frankfurt’ta şu anda 2,8 – 4,2 %).
• Benzerlik değer yöntemi: Mahalledeki benzer satışların faktörü ve €/m² üzerinden hesaplanır. Frankfurt’ta veri yoğunluğu nedeniyle bu yöntem oldukça anlamlıdır.
• Mal değer yöntemi: Sadece tamamlayıcıdır, çünkü kazanç odaklı alıcılar çoğunlukta yer alır.

Uygulamada uzmanlar en az iki yöntemi birleştirir. Frankfurt Premium MFH’de deneyimli değerlendiriciler gelir değerleme yöntemini %70 – 80 ağırlıkla değerlendirir.

• Mehrfamilienhaus bewerten
• Tipik değerlendirme yöntemleri
• Uzmanlar tarafından ücretsiz değerlendirme

Sorularınız var mı? Değerlendirme, Satış, Lukinski

Sorularınız var mı değerlendirme veya satış konusunda? Ücretsiz değer değerlendirmesi, makler önerisi ve belki de Frankfurt’taki yatırımcı ağımdan hemen doğru alıcıları bulabiliriz. Bize ulaşın veya bana bir telefon edin, tamamen bağlayıcı olmayan şekilde.

• Bize ulaşın

Rehber: Nasıl kiraya verilen evinizi / faiz evinizi satarsınız

Benim kontrol listemi genel bir bakış için kullanın veya satış aşamalarını tek tek tıklayarak izleyin. Tüm 18 adımı 3 aşamada:

Apartman bloğu & satış hazırlığı – Aşama 1

1. Finans planlama ve satış zamanı
2. Emlakçı görevlendirme – emlakçı ile çalışıyorsanız
3. Belge ve dokümanlar
4. Sütün değerini artırma
5. Frankfurt piyasasına özel teklif fiyatını belirleme
6. Exposé oluşturma

Pazarlama ve krediye elverişli alıcılar bulma – 2. aşama

7. Emlak pazarlama
8. Bize ulaşın
9. Alıcıları filtreleme ve seçme
10. Kredi derecelendirmesi
11. Yerinde gösteri görüşmeleri
12. Satın alma görüşmesi & alım fiyatı müzakere

Alım sözleşmesi ve anahtar teslimi – 3. aşama

13. Alıcı tarafından satın alma sözleşmesi hazırlanması
14. Frankfurt am Main’de noter randevusu
15. Tapu kaydı ve ödeme işlemini tamamlamak
16. Konutun teslimi
17. Noter ücretleri & makler komisyonu
18. Frankfurt’ta kiracı konutu satışı sırasında vergiler

Frankfurt’ta satma: Neye dikkat edilmelidir?

Frankfurt am Main’da konut satışı yaparken, Almanya genelindeki diğer şehirlerden farklı olan Frankfurt özelinde bazı unsurlar dikkate alınmalıdır:

1. Konum ve mikrokonum: Mahalle faktörleri 15x ile 32x arasında değişebilir.
2. Koruma yönetmeliği & öncelikli satın alma hakkı: Frankfurt, birçok mahallede çevre koruma düzenlemesi uygulamaktadır ve şehir, öncelikli satın alma hakkını kullanabilir.
3. Kira fiyat freni: Yeni kiralamalar kira fiyatlarını sınırlar ve değerlendirme üzerinde etkili olur.
4. Hedef kitle: Uluslararası finans merkezi = Aile Ofisleri, Varlık Yöneticileri, yurtdışı sermayesi.
5. Hessen Emlak Kazancı Vergisi: 6,0 %, Almanya’daki en yüksek vergilerden biridir ve alıcıların hesaplamalarını etkiler.
6. Dökümanlar: Eksiksiz kiracı listeleri, WALT, bakım gecikmeleri listesi.
7. Off-Market stratejisi: Premium konutlar, Frankfurt’ta büyük ölçüde kamuoyuna açık bir pazarlama olmadan ticaret görmektedir.

Frankfurt’ta alıcı hedef grupları: Kim ne alır?

Frankfurt am Main, uluslararası bir finans merkezi olarak, Almanya’nın en dinamik yatırım yerlerinden biridir. Hacim ve konuma göre farklı alıcı türlerine hitap edersiniz:

• Zengin özel yatırımcılar (1 – 5 milyon €): Bornheim, Bockenheim, Nordend-Ost gibi B bölgelerini tercih eder. Uzun vadeli, faktör odaklı yatırım yapar.
• Aile ofisleri (3 – 20 milyon €): Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West gibi A bölgelerini tercih eder. Kârın öncelikli olarak sermaye korunmasını ister.
• Kurumsal alıcılar / Varlık yöneticileri (10 milyon € ve üzeri): Portföy alımları, genellikle hisse satış anlaşmaları şeklinde yapılandırılır.
• İnşaat firmaları: WEG’e bölünebilecek nesneler veya kat sayımı ve yoğunluk potansiyeline sahip nesneler arar. Gelişim potansiyeline ödemelerde bulunur.
• Uluslararası alıcılar (CH, AT, Asya, Yakın Doğu): Frankfurt, güvenli bir limandır. Westend ve merkez mahalle konumları tercih edilir.
• Vakıflar & Emeklilik fonları: Sadece çekirdek objeler, uzun WALT, yeni bina yapısı.

İlgilendirilmesi gereken potansiyel alıcılar, sadece kısa vadeli getirilerden ziyade uzun vadeli yatırımlar yapanlardır. Yanlış alıcı türünü hedeflemek, satış fiyatının %15’ine kadar zarar verebilir.

Şehir bölgeleri karşılaştırması: Alıcı hangi faktörü ödüyor?

Frankfurt’ta MFH yatırımları için en önemli bölgeler özeti:

• Westend-Güney / Westend-Kuzey: En iyi konum, Faktör 28 – 32, Alıcılar: Aile Ofisleri, uluslararası yatırımcılar
• Sachsenhausen-Nord (Alt-Sachsenhausen, Museumsufer): Faktör 26 – 30, Alıcılar: zengin özel yatırımcılar
• Kuzeybatı: Popüler konut bölgesi, Faktör 25 – 29
• Bornheim (Berger Straße): Trend mahallesi, Faktör 23 – 26
• Bockenheim: Üniversite yakınlığı, Faktör 21 – 25
• Ostend (ECB mahallesi): ECB’ye göre değerlendirme, Faktör 22 – 26
• Sachsenhausen-Süd: Faktör 20 – 24
• Rödelheim: Faktör 18 – 22, Alıcılar: getiri odaklı yatırımcılar
• Höchst / Sossenheim: Faktör 15 – 19, Nakit akımı yatırımcıları

İskan koruma yönetmelikleri ve mahalle koruma uygulamaları Frankfurt’ta

Frankfurt’ta birkaç mahallede sosyal iskan koruma yönetmelikleri geçerlidir. Satışta doğacak sonuçlar:

• Şehir öncelik hakkına sahiptir, alıcı öncelikten kaçınma beyanı vermek zorundadır
• Emlak bölünmesi onaylanmıştır
• Güncelleme çalışmaları sınırlıdır
• Daha uzun noter süreçleri (öncelik süresi 3 ay)
• İnşaat şirketleri bölünme kısıtlamaları nedeniyle daha düşük katsayılar öder

Dökümanlar: Planlar, tapu bilgisi, kiracı listeleri & Co.

Satış sürecine başlamadan önce tüm gerekli dökümanların hazır olduğundan emin olun:

1. Tapu bilgisi (3 aydan eski olmamalı)
2. Tapu haritası / arazi haritası
3. İnşaat planları, inşaat izinleri, tamamlanma belgesi
4. Kısmi yeniden yapılanma durumu & yenileme tarihi
5. Kiralama sözleşmeleri ve kiracı listesi ile kira başlangıcı, kira tutarı, endeksleme

<li