Apartman bloğu satın almak mı? Hayır mı? Evet mi? DÜNYA’nın en hızlı değerlendirme yöntemi (konutlar için de geçerlidir)

Bir apartman binasını satmak

Gerçekten nelere dikkat etmelisiniz?

Bir apartman binasını satmak

Bir tanıdıklarından biri, bir apartman bloğu satılacak olduğunu duydun mu? O zaman hızlıca öğrenmek istersin: Satın alma değer mi? Birkaç basit sayı ile birkaç dakika içinde kendin kontrol edebilirsin (hızlıca apartman bloğu değerlendir) – uzman veya makler olmadan. Ne gerekiyor? Adres, alım fiyatı, yıllık net kira geliri (YNG), yeniden yapılanma durumu, kira durumu, kira artış potansiyeli – başlayalım! Daha fazla video ister misin? 👉 YouTube x Lukinski Gayrimenkul kanalını takip et.

5 dakikada apartman bloğu değerlendir

Lass uns mit einem Case starten, der dir heute passieren könnte:

Diyelim ki, bir tanıdığın sana kahvehanede yanındayken ve derdi: “Bu sokağın içinde kimse bir apartman bloğu satmak istiyor, eski hanımımı tanıyordum, oğlu şimdi bunu hallediyor. Sana soralım.” Bir gün sonra WhatsApp üzerinden rakamları alırsın: Yıllık kira 240.000 Euro, satış fiyatı 8,5 milyon olacak, A sınıfı konum. İlginç gibi görünüyor – ama gerçekten iyi bir fırsat mı?

Önemli olan: İlk adımda sadece iki rakam gerekir – alım fiyatı (KP) ve yıllık net kira (JNKM). Bu iki değerle hemen alım fiyatı faktörü ve brüt kira getirisi hesaplayabilirsin. Her ikisi de bir yatırımın ne kadar anlamlı olabileceğini anlamak için en önemli kriterlerdir.

Ücretsiz hesaplayıcılar hızlı değerlendirme için

Rendite ya da alım fiyat faktörü olsun – ücretsiz gayrimenkul hesaplayıcılarıma Gayrimenkul Guru üzerinde ya da doğrudan Alım Fiyat Faktörü Hesaplayıcısını kullan.

Buradan ücretsiz Stream – dünyanın en hızlı gayrimenkul değerlendirmesi! Daha fazla video mu? 👉 YouTube x Lukinski Gayrimenkul kanalınıma abone ol.

Alım Fiyatı Faktörü ve Brüt Rendite Hesapla

Örnek:

• Alım Fiyatı: 8.500.000 €
• JNKM: 240.000 €

Şimdi hemen başla:

Alım Fiyat Faktörü = Alım Fiyatı / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Bir alınma fiyatı faktörü 35 demek, kira gelirleriyle satın alma fiyatını tekrar elde etmenin 35 yıldan fazla süreceğini ifade eder – maliyet, faiz veya risk olmadan.

Kaçan kira getirisi hesaplamak

Getiri = Yıllık net kira geliri / Alım fiyatı = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

İlk bakışta iyi gibi görünüyor – ama bu brüt getiri dir. Masraflar düşüldüğünde bu rakamın büyük bir kısmı kalmıyor. Daha sonra bununla ilgili daha fazla bilgi veriyoruz.

Alım fiyatı konumuna göre değişkenlik gösteriyor – aralığı anlamak

35 kat sayısının her yerde kötü olduğu düşünülmemeli – ve 18 kat sayısının her yerde iyi olduğu düşünülmemeli. Tipik aralıklar şu şekildedir:

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Sihirli sınır: neden ~5,5 % brüt verimden sonra hesaplanır

Wenn du mit Yabancı sermaye çalışıyorsan – ve neredeyse herkes öyle yapar – sürekli maliyetleri karşılaştırmalısın. İşte dürüst bir analiz:

Kârını gerçekten ne yiyor?

• Faiz: şu anda kredi tutarının yıllık yaklaşık olarak 3,5 %
• Bakım: 1,0 % (yeni inşaat) ile 4,0 % (yeniden yapılanmamış eski bina) – ortalama kural: 2,0 %
• Yönetim: konut birimi başına yıllık 250–350 € (KP’nin yaklaşık olarak 0,3–0,5 %’i)
• Kira kaybı tutarı: JNKM’nin 2 %’si (boşluk, kira kaçakları)
• Taksit: 1–3 % – bu kayıp değil, varlık oluşturma

Parmak kuralı: Sadece brüt kârın 5,5 %’i üzerinde olduğunda bu obje kendini karşılar. 2,8 %’de ise her ay maliyeti karşılamazsın – dolaylı gelirler olsa bile.

Brüt vs. Netto – karar verici fark

4 milyon € alım fiyatı ve 240.000 € JNKM (6 % brüt) örneği:

• Brüt kira gelirleri: 240.000 €
• – Bakım 2 %: −80.000 €
• – Yönetim: −10.000 €
• – Kira kaybı 2 %: −4.800 €
• = Net kira gelirleri: yaklaşık 145.000 €
• Net kira getirisi: 145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

6 % brüttenin hızlıca 3,6 % net olur. Bu sayı her pitch’te yer almalıdır.

En fazla ne kadar ödeme yapabilirsin?

Formülü tersine çevir. En az 6 % brüt getiri istiyorsan?

Maksimum alım fiyatı = Yıllık net kira geliri / istenen getiri = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

6 % getiri istiyorsan, bu objenin fiyatı en fazla 4 milyon € olmalıdır. 8 % istiyorsan hatta sadece 3 milyon € olabilir.

8 % istiyorsun

Alım fiyatı = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

Bunun üzerindeki her şey finansal olarak cazip değildir – ya da alım fiyatını indirmelisin.

Alım ek maliyetleri – unutulan faktör

Dikkat: Sadece alım fiyatı asla son fiyat değildir. Apartman bloğunda alım ek maliyetleri 8–12 % eklenir:

• Tapu vergisi: 3,5 % (Bavyera) ile 6,5 % (Nordrhein-Westfalen, Mark Brandenburg)
• Notar + Tapu: yaklaşık 1,5–2,0 %
• Broker komisyonu: 0–7,14 % (tartışmalı, genellikle yarısına iner)

4 Milyon € alım fiyatı için gerçekçi olarak 4,3–4,5 Milyon € sermaye yatırımı planlamalısın. Bu ek maliyetler, getirini ek olarak yaklaşık 0,3–0,5 puan oranında kötüleştirecektir.

Apartmanınızı değerlendirinMülkünüz gerçekte ne kadar değerinde?Apartmanınızı değerlendirin

Nakit Akışı Gerçekliği – Ay Sonunda Ne Kalır?

Hızlı hesaplama 4 Milyon €’lık bir MFH için 80 % finansmanla:

• Kendi sermayesi (20 % + ek maliyetler): yaklaşık 1,2 Milyon €
• Kredi: 3,2 Milyon € → Faiz 3,5 % + amortisman 2 % = 5,5 % yıllık taksit
• Yıllık taksit: 176.000 €
• Yıllık net kira geliri: yaklaşık 145.000 €
• İşletme nakit akışı: −31.000 € yıllık (vergi öncesi, amortisman öncesi)
• Amortisman (2 %) ve vergi avantajı sonrası: genellikle ±0 ya da hafif pozitif

İlgi: 6 % brüt getiri oranı bile ilk birkaç yıl içinde sıklıkla “siyah sıfır” seviyesinde kalır. Varlık birikimi, nakit akışı değil, amortisman ve değer artışı üzerinden gerçekleşir.

Kira Artış Potansiyeli – Gizli Kaldırıcı

30 kat sayısı, kiralama bedelleri piyasa seviyesinin %30 altında iken bir zirve fırsatı olabilir. Bu, uzun vadeli kiralayanlarla birlikte eski bina türünde çok yaygındır.

Örnek: Bugün 240.000 € JNKM, piyasa kiralama bedeli 320.000 € olurdu. Kiracı değişikliği ve modernleştirme sonrası kâr marjı 2,8 %’den 3,8 %’ye çıkar – ve bu da değerlemeyle birlikte artar. Bu Königsdisziplin‘dir: Satın Al, Değerlendir, Kiraya Ver, Sakla.

Dolayısıyla her zaman şu soruları sorun:

• Kiralama sözleşmeleri ne kadar eski? (İndeksli kira? Aşamalı kira?)
• Kiralama bedelleri kira tablosundan ne kadar düşük?
• Modernleştirme potansiyeli var mı? (§ 559 BGB Modernleşmenin ardından kira artışı)
• Hangi seviyede yerel karşılaştırmalı kira?

Checkliste: Satıcıdan hangi sayıları sormalısın?

Teklif vermeden önce – bu noktaları bilmelisin:

• ✅ Satın Al + görüş konusunda verilen fiyatlar arasında bir uzlaşma
• ✅ JNKM – Birim bazında liste (Gerekli ve mevcut kira)
• ✅ İkamet ve kullanım alanı m² cinsinden (toplam + birim bazında)
• ✅ İnşaat yılı + son kapsamlı yeniden yapılandırma
• ✅ Enerji belgesi (Verimlilik sınıfı, son enerji talebi)
• ✅ Isıtma sistemi (Tip, inşaat yılı, GEG uygunluğu)
• ✅ Kaplama + Cephe (Durum, son yeniden yapılandırma)
• ✅ Kiralayanlar (Kira süresi, yaş, sosyal durum)
• ✅ Boşluk şu an + son 3 yıl
• ✅ Bakım fonu (varsa)
• ✅ Tapu bilgisi (Borçlar, hizmet hakkı, yol hakkı)
• ✅ Toprak değerleri + arazi büyüklüğü
• ✅ İkinci el arazi hakkı mı? (Çok sayıda alıcının kritik kriteri)

8,5 milyon iyi bir anlaşma mı? Kâr elde etme objesi mi yoksa yatırım objesi mi?

immobilien-erfahrung.de konuya detaylı bir şekilde değindiğim yerdir: Rendite- ve Yatırım Gayrimenkulleri Arasındaki Fark.

Fark, odak noktasında yatmaktadır: Rendite gayrimenkulü ile, aylık olarak hesabına gelen miktar önemlidir – yani genellikle B bölgesi ve C bölgesi konumlarında kira gelirleri ile pozitif nakit akışı. Yatırım gayrimenkulü ile ise uzun vadeli değer artışı ve satış kazancına odaklanılır – genellikle A bölgesi konumlarında, Berlin, Köln, Düsseldorf, Hamburg, Münih gibi şehirlerde.

Hemen nakit istiyorsan? 1. seçenek senin için sürekli gelir getirir. Uzun vadede daha fazla nakit istiyorsan? 2. seçenek sabır, sermaye ve piyasa bilgisi gerektirir – ama bu durumda daha sonra büyük bir kazanç beklenir (ve gerekirse 10 yıl sonra vergi muafiyeti ile).

Daha iyi:

Eğer A konumunda ucuz bir konut alıp değerlendirirsen: Nakit akımı + uzun vadeli nakit = kral sınıfı. Al, değerlendir, kira artırmak, değer artışını al.

SSS – MFH hızlı değerlendirme ile ilgili en sık sorulan sorular

Hangi alım fiyat faktöründen sonra bir konut bloğu almak mantıklı olur?

Kaba bir kural olarak: 20’den düşük bir faktör klasik nakit akımı alanıdır, 20-25 arası karışık hesaplama, 25’in üzerinde ise alt yapıya dikkat etmen gerekir