Alım profili: Köln, Düsseldorf (NRW), Berlin & Münih – Düz & Apartman bloğu

Emlakınızı Köln, Düsseldorf, Bonn, Berlin veya Münih‘te satmak istiyorsanız? Hızlı, gizli ve makler olmadan? Bu sayfada doğru yerdesiniz. Etabli bir yatırımcı ekibiyiz ve net bir alım profiliyle çalışıyoruz: 50 m²’ye kadar kompakt konutlar ve 200 m²’lik konut alanından itibaren çok aile evleri, Almanya’nın en güçlü ekonomik kent merkezlerinde. 14 gün içinde ilk teklif, genellikle 4–8 hafta noter görüşmesine kadar, makler komisyonu yok, finansal belirsizlik yok. Bu sayfada tam alım profili, konkre t kriterler, tipik fiyat aralıkları, şehir faktörleri, süreç, belge kontrol listesi ve en sık sorulan sorulara cevaplar yer alıyor. Doğrudan iletişim: Talep oluşturun.

Hakkımızda: Lukinski & Partner, NRW, Berlin, Münih’te

Adım Stephan M. Czaja, Lukinski’nin kurucusu. Yatırım ortaklarım ile birlikte, yatırım, gayrimenkul alımı ve mevcut portföy yönetimi alanlarında 30’dan fazla yıllık deneyime sahibiz. Bu deneyim, bize birkaç gün içinde kapsamlı bir değerlendirme yapmamıza ve satışları doğrudan, baştan sona noter işlemiyle tamamlamamıza olanak tanıyor.

Başarımlarımız, üç temel prensibe dayanır: Güvenilirlik, Gizlilik ve Esneklik. Bir kez bize gayrimenkul satanlar bilir: sorgulayan bir zincir yok, gösteri turu yok, banka finansmanı çökmesi nedeniyle geri adım atılmaz.

Direkt alım, makler satışından farklılık yaratıyor — fark nedir?

Geleneksel bir makler satışında gayrimenkulünüz serbest piyasa üzerinden 3–9 ay boyunca satılmaya çalışılır. Biz gibi mevcut yatırımcılarla direkt alım yapmak, son alıcıyla doğrudan görüşmeniz anlamına gelir — ortaya ara elçi çıkmaz, kredi riski yok, açık bir tanıtım dosyası gerekmez.

• Hız: İlk teklif 14 gün içinde, noter işlemi 4–8 hafta içinde
• Güvenlik: Öz sermaye kontrolü, finansman öngörüsü gerekmez
• Gizlilik: Kamuoyuna açık ilan yok, komşularla geziyor olmaz
• Maliyet: Emlak temsilcisi komisyonu yok (satın alma fiyatının brüt değerinin %3,57 tasarrufu)
• Açıklık: 20 ilgi gösterenin yerine tek bir müzakere ortağı

Fokusumuz: 50 m²’ye kadar daireler & 200 m²’den itibaren çok aileli evler

Satın alma profili bilinçli şekilde dar sınırlıdır. Her şeyi satın almayız — sadece tanıyıp, değerlendirebileceğimiz ve uzun vadeli olarak portföyümüzde tutabileceğimiz şeyleri satın alırız. Konkret olarak:

• 1–2 odalı konutlar, 50 m²’ye kadar yaşam alanı
• Toplam yaşam alanı 200 m²’den itibaren çok aileli evler, ideal olarak 4–20 birim
• İnşaat yılı 1950’den itibaren (daha yeni tercih edilir, Almanya’nın kuruluş dönemi dönemine özel talep üzerine)
• Kiralık ya da kiralanmamış — ikisi de kabul edilir
• Konum: NRW, Berlin ve Münih’te A ve B kategorili bölgeler, çevre halkaları dahil
• Kira getirisi beklentisi: Münih’te brüt olarak %3,0 ve üzeri, NRW’de %4,5 ve üzeri

Bizimle iletişime geçin — gizli ve bağlayıcı olmayan

Bu kriterilere uygun bir immobilieye sahip misiniz? Eğer öyleyse bize ulaşın. Her talep gizlilikle ele alınır ve 14 gün içinde ilk tahmini fiyat aralığı verilir.

• Doğrudan iletişime geçin
• Alım profiliyi PDF olarak indirin

Detaylı alım kriterleri — Konut vs. Apartman bloğu

Kriterium	konut	Apartman bloğu
Yasam Alanı	50 m²’ye kadar	Toplam 200 m²’den itibaren
Oda Sayısı	1–2 oda	4–20 birim
İnşaat Yılı	1950’den itibaren	1950’den itibaren
Hâl	herhangi biri (aşırı onarım gerekenler de dahil)	herhangi biri (aşırı onarım gerekenler de dahil)
Kiralama Durumu	kiralık veya boş	tercihen kiralık
Değerlendirme Mantığı	Benzer Değer + Faktör	Hasılat Değeri (Faktör x Yıllık Net Kira)
Tipik Satış Fiyat Aralığı	80.000 – 350.000 €	600.000 – 8 Mio. €
Tercih Edilen Konum	Merkez, Kampüs Yakınlığı, Toplu Taşıma	kurulu yerleşim bölgeleri, B bölgeleri

Ne satın almayız

Alım profili kadar önemli olan da dışlama profili. Sana ve bize zaman kaydetmek için aşağıdaki objeler stratejimizle uyumlu değildir:

• Kendi kullanım için tek aile evleri
• Tatil konutları, 18 m²’den küçük mikro apartmanlar
• 50 yıldan fazla kira süresi olmayan miras kiralama tesisleri
• Konut payı olmayan ticari tesisler
• 50.000 nüfusun altında, metropol bölgelerinden uzak yerleşim yerleri
• Sahiplik durumu belirsiz olan tesisler (miras topluluğu hariç, aşağıda daha fazla bilgi var)

Yerleşim profilleri: Köln, Düsseldorf, Berlin, Münih & daha fazlası

Her bir şehir kendi yatırım profiline sahiptir. Kira düzeyi, satın alma fiyat faktörü (yıllık net kira kat sayısı) ve tipik mikro konumlar büyük ölçüde değişebilir. Burada temel şehirlerimize dair bir genel bakış sunuyoruz:

Şehir	Tipik Faktör (Düz)	Kira Düzeyi (€/m²)	Tercih Edilen Mikro Konumlar
Köln	22–28	13–18	Ehrenfeld, Sülz, Nippes, Deutz
Düsseldorf	23–30	13–19	Bilk, Flingern, Pempelfort, Oberkassel
Bonn	20–26	11–15	Güney Semt, Poppelsdorf, Endenich
Berlin	25–35	12–18	Friedrichshain, Neukölln, Wedding, Prenzlauer Berg
Münih	30–40	19–25	Sendling, Giesing, Schwabing-West, Au-Haidhausen
Leverkusen, Essen, Bochum, Wuppertal	15–22	8–12	merkeze yakın, toplu taşıma bağlantısı

Neden tam olarak bu konumlar?

Bu şehirlerin ortak noktası: yüksek göç, düşük boşluk oranları (2 %’nin altında), güçlü kiralık konut pazarı, demografik olarak büyüyen hedef kitler. Mevcut yatırımcılar için bu şu demektir: hesaplanabilir kira kaybı riskleri ve istikrarlı değer artışları. Daha fazlası için konutun yatırım olarak kullanımı konusunda bilgi edinin.

Hiçbir küçük daire — yatırımcı mantığı

Kompakt 1+1 ve 2+1 daireler, kiralayan açısından konut segmentinde en savunmasız asset:

• En yüksek kira talebi: Tek bireyler, öğrenciler, genç çalışanlar, işe gidenler
• En düşük boşluk: Daha hızlı tekrar kiralanabilirlik, daha kısa boşluk dönemleri
• En yüksek metrekare kirası: Küçük daireler, aile dairelerine göre metrekare başına daha yüksek kira kazanır
• Yüksek fonksiyonellik: Satış durumunda her zaman nakit haline getirilebilir
• Birim başına daha düşük yatırım tutarı: Portföyde daha iyi dağılım

İmkanın durumu — her durumdaki konutu satın alıyoruz

Herhangi bir durumda gayrimenkul alıyoruz. Onarıma ihtiyaç duyan, onarım beklentisi olan, boşta kalan birimler ya da zorlu kiracı yapıları dışlama kriteri değildir — bunlar değer yaratma mantığımızın bir parçasıdır.

Hazır & modernize edilmiş

Hemen kiralanabilir objeler, karşılaştırmalı değer. Burada onarıma indirimi yapmadan piyasa tipi faktörleri ödüyoruz.

Onarıma ihtiyaç duyan

Onarım beklentisi satın alma fiyatına dahil edilir — işçilik yapılarımızla değil, liste fiyatlarıyla hesaplıyoruz. Bu bize, sana rağmen adil bir teklif sunma imkanı veriyor.

Sorunlu objeler

Kiracı dolaşanlar, inşaat hatası, belirsiz ısıtma durumu, küf, enerji belgesi eksikliği — hepsi tartışılabilir. Bizi bu konularda açıkça konuş, ne kadar şeffaf olursan, değerlendirme o kadar hızlı olur.

Gayrimenkulunu nasıl değerlendiriyoruz

Adil fiyatlar “herhangi bir fiyat” demek değildir. İki standart yöntemle çalışıyoruz:

Hasılat değeri yöntemi (çok aileli evler için)

Kauf fiyat = Yıllık net kira × Faktör. Faktör konum, durum, kira tablosu pozisyonu ve modernleşme potansiyeline göre belirlenir. Örnek Köln-Ehrenfeld, mevcut kiralık, orta donanım: Yıllık net kira 60.000 € × Faktör 24 = Satın alma fiyatı 1.440.000 €.

Benzer Değerlendirme Yöntemi (kendi mülkünüzde)

Burada, Gutachterausschuss’tan alınan benzer konutların gerçek satışlarını kullanırız ve faktör ve durum üzerinden ayarlamalar yaparız. Daha fazlası için emlak değerlendirme rehberimizi inceleyin.

Fişi doğrudan artırır veya azaltanlar

• +: Enerji verimlilik sınıfı A–C, balkon/teras, asansör, park yeri, merkeze yakınlığına rağmen sessiz bir konum
• +: Mevcut kira kira tablosu altındadır (geri kalan potansiyel)
• −: Enerji sınıfı F–H, yeniden yapılanma gecikmesi, miras kiralama, olumsuz planlama, sokakta bulunan bodrum kat
• −: Mevcut kira tablosunu önemli ölçüde aşıyor (kira artışı yasağı riski)

Satış süreci — Notara 5 adımda

1. İstek (Gün 1): Bina temel bilgilerini bize iletişim formu veya e-posta yoluyla gönderirsiniz.
2. Döküman İnceleme (Gün 2–7): Tapu belgelerini, kiralama sözleşmelerini, enerji belgesini, konut alan hesaplamasını talep ederiz. MFH için son iki yılın ek maliyet hesaplamaları da gereklidir.
3. İndikatif Teklif (Hafta 7–14): Değerlendirme mantığıyla yazılı fiyat aralığı alırsınız.
4. Gözlem & son teklif (Hafta 3–4): Tek bir gizli inceleme, sonrasında bağlayıcı bir satın alma teklifi.
5. Noter Randevusu (Hafta 5–8): Belgelenme, tapu kaydı, noter aracılığıyla veya doğrudan borçsuzluk karşılığında satın alma ücretinin ödenmesi.

Döküman Kontrol Listesi — ihtiyacınız olanlar

Dökümanlarınız ne kadar tam olursa değerlendirme o kadar hızlı olur. Aşağıdaki belgeleri hazır bulundurmanız gerekir:

Zorunluluk (her zaman gerekli)

• Geçmiş 3 aydan eski olmayan güncel tapu tapusu
• Alan haritası / konum planı
• Konut alanı hesaplaması
• Enerji belgesi (Tüketim veya İhtiyaç belgesi)
• Plan

Sahip olunan konutlar için ek olarak

• Bölüm planı ile paydaşlık bildirimi
• Son 3 sahiplik toplantı tutanakları
• Konut yönetim kurulu ekonomi planı ve yıllık hesap
• Bakım yedek fonunun yüksekliği

Kiralanan objeler için ek olarak

• Mevcut kira sözleşmeleri
• Birim başına soğuk/ısıtılmış kira ile kira listesi
• Son 2 yılın ek maliyet hesapları
• Kira artış geçmişi

Olağanüstü durumlar: Miras, boşanma, zorunluluk

Miras topluluğu

Satın alma düzenli olarak yapmaktayız