Yatırım Almanya’da: Nereye yatırılmalı? Şehirler, Gayrimenkul, Getiri ve Gelişim

Yatırım Almanya’da, ama nerede? Dünyanın dört bir yanındaki yatırımcılar, Almanya’da iyi ve kârlı yatırımlar arıyor. Nedeni açık: Almanya, Avrupa’da en aktif ve kârlı gayrimenkul pazarıdır. Kira konutu, tek aile konutu, apartman bloğu veya farklı ev türleri ve konut türleri olan bir mahalle dahil. Özellikle yabancı yatırımcılar, hangi Alman şehirlerinin ilgili ve ilginç olduğunu öğrenmek için ilk ipuçlarına ihtiyaç duyar. Bu, Almanya’da ilk gayrimenkulünüz için küçük bir rehberdir. Makler ipuçlarıyla konum, şehir karşılaştırmaları, şirket kurma Almanya’da, hukuki yapılar ve tabii ki vergiler – gayrimenkul olarak yatırım.

Konum, gayrimenkul türü ve gelişme: Gayrimenkul olarak yatırım

Bu tür bir yatırım için ilk olarak farklı konut türleri ve ev türleri size sunulur. Ancak tüm emlak yatırımcıları bunu biliyor, emlakın konumu çok daha önemlidir. Eğer emlak aramanızda esnek olabilirseniz ve Almanya’da iyi ve kârlı bir yatırım arıyorsanız, bölgeye bakmaksızın burada rehberimizi bulacaksınız.

Teknik! Almanya’daki tüm şehirler, yatırımcılar için bir puanlama: A-D Konumları: Almanya Puanlama

Rehberde, Almanya’nın en önemli şehirlerini, bireysel mahallelerini, avantajlarını ve dezavantajlarını odaklanarak bulabilirsiniz. Ayrıca, burada tanıttığımız bireysel mahallelerdeki gayrimenkul fiyatlarına da genel bir bakış sunuyoruz.

Bu ilk rehberde Almanya’ya dair tamamlayıcı bilgileri bulabilirsiniz. Buradan her bir şehir için daha fazla bilgi edinebilirsiniz, Almanya’nın federal başkenti Berlin’den başlayarak, dünya çapında bilinen, Bavaryalı eyalet başkenti Münih’e kadar.

Rehberde şunlar yer alır:

• Gayrimenkul türleri (ev ve döşeme)
• Tüm büyük Alman şehirlerine dair sayılar ve istatistikler
• Önemli mahallelere dair ilerleyen bağlantılar
• Mahalle bilgileriyle artı / eksiler
• Gayrimenkul fiyatları
• Gayrimenkul istatistikleri ve gelişmeler
• Almanya’da şirket kurma
• Hukuki yapılar (gayrimenkul alım)
• Almanya’daki büyük gayrimenkul firmaları (borsa)

En iyi konut hangisi?

Para yatırma türünüzle ilgili olarak sadece kendi tercihlerinizi değil, aynı zamanda hedef kitlenizi de göz önünde bulundurmanız gerekir. Eğer konutunuzu kendi kullanımınız için değil, kiraya vermek için satın alıyorsanız, potansiyel yeni kiracıların istekleri de önem kazanır.

Klasik türdeki konutlar, kiraya verme açısından daha kolaydır (60-120 m², 2-5 oda)

Almanya’da doğal olarak bir “tipik” kesime sahip olan dairelerin kiralanması en kolaydır. Burada 60 ile 120 metrekare arasında, iki, üç, dört ya da beş odalı tipik bir daireden bahsediyoruz. Bu daire türü ya da evlerin bu formatta olanları en kolay kiralanır. Böyle daireler hem yalnız yaşayanlar hem de çiftler ve aileler tarafından kullanılabilir.

Eğer sermayenizi lüks segmentinde yatırmak istiyorsanız, standart tabii ki tamamen farklı bir hale gelir. Berlin’de 260 m²’lik bir penthouse, 1.5 odalı, daha çok yalnız yaşayanlar için, en fazla bir çift için uygundur. Kiralama ücreti yüksek, odalar bölünmemiştir.

Yani tipik kesim daha kolay kiralanır, çok daha kolay. Özel daire türlerine, ev türlerine sahip olacak şekilde uygun bir kiracı ya da kiracıyı bulmanız gerekir. O kadar özel olursa o kadar zordur. İpucu! “Klasik ya da eksotik sermaye yatırımları” konulu bu röportajı okuyun: Hangi gayrimenkullere yatırım yapmalıyım?

Gayrimenkul arama ve seçim:

• Kendi tercihleriniz (bölge, gayrimenkul türü)
• Kendi kullanım veya kiralama
• Gelir gruplarının tercihleri (kiracılar)
• Tipik, ideal kesit: 40-100 m², 2-4 oda daire / ev

Nereye yatırım yapmalı? Lukinski Değerlendirmesi

Gayrimenkul konumu – Konum fark yaratır, gelir hedefli yatırımlar (doğrudan gelirler, çoğunlukla B ve C konumları) ile yatırım gayrimenkulleri (“değer artışına” spekülasyonu, A konumları) arasında. Mevcut Lukinski Değerlendirmesi 09/21, Almanya’daki 40.000’den fazla nüfuslu şehirlerin cazibesini ele alıyor. Daha sonra ilginç hale gelir, çünkü gizli liderlere bakacağız, en iyi Lukinski A+ Değerlendirmesi ve D- Değerlendirmesi ile daha yüksek riskle.

• Nereye yatırım yapmalı? – Şehirler, konum ve değerlendirmeler

Konut Türleri: Çiftlik, Tek Katlı Konut, Villa

Tek katlı konut, Çiftlik, Çift konut ya da tasarımcı Villa, mimari ve inşaat açısından seçenekler bu kadar çeşitli ki, burada konut türlerine dair kendi başımıza bir rehber hazırladık. Özellikle ilk konut alımı sırasında gerekli olan bu konuda, her konut türü kendi özel avantaj ve dezavantajlarını beraberinde getirir.

Avantajlar, dezavantajlar ve farklar bir bakışta:

• Konut türleri

Konut Türleri: Çatı katı, eski bina, penthouse

Gibi farklı ev türleri olduğu gibi konut türleri de birbirinden farklıdır. Çatı katı konutu, Bir odalı konut, Maisonette ya da Penthouse ve Loft. Burada, yatırım yapabileceğiniz farklı konut türlerini tanıyın. Konut seçimi yaparken yukarıdaki ipuçlarına dikkat edin, böylece konutunuz Alman pazarı için “çok özel” olmasın.

Konut türlerini karşılaştırın:

• Konut türleri

Hangı hedef kitlenin gayrimenkul yatırımcısı olarak hedeflediğinizine bağlı olarak, Almanya’da da ev ve konutlarınızı satın alırken (veya inşa ederken) önceden “satış potansiyeli”ne dikkat etmeniz gerekir. Böylece gayrimenkullerinize ait boşluk oranını düşük tutabilirsiniz.

Bazen ise kıtlık doğru talep yaratır! Bu nedenle tekrar konuya dönersek:

Almanya: Şehirler, Fakatlar ve Sayılar

Şimdi Almanya’nın “Big 4” yani en büyük dört şehrine bakalım: Berlin, Hamburg, Münih ve Köln. İpucu! Kapitalanlaya uygun diğer ilgi çekici bölgeler, örneğin Frankfurt am Main, burada bulabilirsiniz:

• Almanya’da gayrimenkuller

Almanya’nın Başkenti Berlin

Berlin, kültürel, ekonomik ve siyasi açıdan Almanya’nın merkezidir. Avrupa’da da Paris ve Londra’nın yanı sıra kültürel, ekonomik ve siyasi bir ağırlık merkezi konumundadır.

1989’daki yeniden birleşmeyi takip ederek Berlin, şimdiye kadar görülmemiş bir gayrimenkul patlaması yaşamaktadır. O günden beri Berlin gayrimenkul fiyatları, her yıl artmaktadır. Şimdilerde bu durumun ağırlığı, şehir politikasının kendi yasalarını getirerek gayrimenkul piyasasından “basıncı” almak ve “kira fiyatlarını sınırlayan” yasayı da içermesi kadar önemlidir.

İkisi için de iyi zamanlar: gayrimenkul alıcıları ve satıcıları. Alıcılar iyi bir satış fiyatına ulaşabilirken, satıcılar ise şu an ve gelecekte iyi getirilerle hesap yapabilirler. Ancak Berlin’de kendi paranızı yatırmak için hangi mahalleler ilgi çekicidir? Almanya’nın başkenti Berlin, gayrimenkul fiyatları ve mahalleleri hakkında bir bakış:

• Berlin

Berlin (Harita), Doğu Almanya’daki konum:



Hamburg: Liman şehri ve Kuzeyde metropol

Hamburg, özellikle Almanya’nın tanınmış isimleri için hedef noktadır. Burada Berlin’deki yoğunluktan oldukça uzak bir şekilde yaşamak mümkündür. Taze deniz hava, hızlı bir şekilde gidişte sadece iki saatlik bir mesafe ile başkent olan Berlin’e, ayrıca Almanya’daki en güzel villa satın al imkanları burada yer alır.

Tarihî yapısıyla Hamburg oldukça özel bir yerdir. Deniz ticareti sayesinde uluslararası bir karaktere sahip olan bu şehir, mimarisi ve konut piyasasında da bu özelliği yansıtmaktadır. Hamburg sadece Alman yatırımcılar için değil, uluslararası yatırımcılar için de ilgi odağıdır. Ancak Hamburg’dan olmayan ve şehri tanımayan yatırımcılar için hangi mahallelerin değerli olduğu nedir?

Şehir, mahalleleri, konut fiyatları, avantajları ve dezavantajları açısından şöyle bir bakış:

• Hamburg

Hamburg (Harita), Kuzey Almanya’daki konum:



Münih: “Tüyünden Alman” Güneyde

Münih, Almanya’da yatırım yapan yabancıların gözünde en “tipik” Alman şehri konumundadır. Almanya’nın en ünlü markalarından biri olan BMW, Alman pilsenleri, Ekim Fuarı gibi etkinlikler ve lederhosen gibi geleneksel giysilerle Münih, dünya çapında tanınmış ve özellikle Amerikalı ve Asyalı yatırımcılar arasında büyük talep görmektedir.

Münih’in merkez bölgesi, Berlin ya da Köln ile karşılaştırıldığında oldukça düzenli, temiz ve dikkatli bir yapıya sahiptir. Güvenlik ve yasalara uygunluk, Bavarya’da en öncelikli konulardan biridir. Münih’te konut fiyatları, Almanya’da en yüksek olanlardan biri olabilir.

Bu yüzden Münih şehrine, mahallelerine ve konut fiyatlarına dair daha detaylı bir bakış:

• Münih

Münih (Harita), Güney Almanya’daki konum:

Köln: Batı Almanya’daki medya şehri

Köln geçmişte ve günümüzde önemli bir medya şehridir. Almanya’nın en büyük özel kanallarından biri olan RTL (RTL) ile birlikte, YouTube ve Instagram gibi sosyal ağlarda etkili olan influencerlar (bilinen kişiler) gibi modern etkilerle de tanınır.

Şehri Berlin, Hamburg veya Münih gibi diğer şehirlerle karşılaştıranlar, Köln’de büyük mimari yapıların bulunmadığını bilir. Şehir, II. Dünya Savaşı sırasında çok zarar görmüştür ve bu yüzden hızlı bir şekilde yeniden inşa edilmiştir. 60’lı, 70’li ve 80’li yıllara ait hızlı inşalar, şehir görüntüsünü şekillendirmiştir.

Para yatırımı için ideal bir kaldıraç olabilir, çünkü burada arazi fiyatları hâlâ gelişmeye devam edecektir. Köln, Almanya’nın en büyük ekonomik bölgede yer alır: Kuzey Ren-vestfalen (NRW), Avrupa’nın en büyük ekonomik bölgesi, 20 milyonun üzerinde nüfuslu bir çekim alanına sahiptir ve Düsseldorf, Bonn ve Frankfurt am Main gibi yakındaki şehirlerle birlikte.

Şehir, mahalleleri, avantajları ve dezavantajları hakkında bir bakış:

• Köln

Köln (Harita), konum Almanya’nın batısında:

Düsseldorf: Köln’ün doğrudan komşusu

Köln’e bakarken, doğal olarak Düsseldorf’a da kısa bir bakış atmak gerekir. Şehir, Köln’den sadece 20-30 dakika uzaklıkta ve aynı zamanda Avrupa Birliği içindeki en büyük ekonomik bölge olan NRW’nin bir parçasıdır. Gayrimenkul getirisi ve değer artışları açısından avantajlar, uzun vadeli bir bakış açısıyla da geçerlidir.

• Düsseldorf

“Mikro Perspektif” (Şehirler ve mahalleler) üzerinden “Makro Perspektif”e Almanya gayrimenkul piyasasına dönüyoruz.

Almanya’da gayrimenkul firması kurmak

Sonuç olarak, Almanya’da seçebileceğiniz şirket türlerine bir göz atalım. Aşağıdaki hukuki yapılar, Almanya’da şirket kurmak isteyen yabancı yatırımcılar için ilgi çekicidir; aynı zamanda yerli olanlar ve kendi gayrimenkul yatırımcılığına başlamak isteyenler için de uygundur. Çünkü Almanya’da, her yerde olduğu gibi, ortak sayısına, şirketin amacına, sermayesine ve diğer birçok faktöre göre farklı hukuki yapılar vardır.

Gayrimenkulde yatırım yapabilir, özel olarak bir evi kiraya verebilirsiniz, örneğin emeklilik için. Ancak birden fazla gayrimenkul sahibi olup, birden fazla sermaye yatırım objesi satın almak istiyorsanız, şirket kurmak durumunda kalacaksınız. Evet, tam olarak öyle, şirket kurmak, çoğunlukla. Bu yüzden GmbH gibi, özellikle Gayrimenkul GmbH ve ayrıca Aile Vakfı gibi yapıları öğrenmek önemlidir.

Endişelenmeyin – Her şey aslında ilk şirketinizle başlar. Hangisi en iyisidir? Farklar nerededir ve her bir şirket türünün avantajları ve dezavantajları nelerdir? Burada Almanya’da mümkün olan hukuki yapılarla ilgili büyük bir genel bakış bulabilirsiniz:

• Hukuki Yapılar

Eğer gerçekten ilk şirketinizi kuruyorsanız, burada bir şirket kurma sürecine dair temel bir rehber bulabilirsiniz.

• Şirket kurma

Yatırım yaparak vergi tasarrufu

Özellikle Gayrimenkul Holding bağlamında Almanya’da kutu avantajı sayesinde vergi avantajı sunar. Bu sayede Hisse anlaşmaları ile sadece %1,54 vergi ödersiniz. Burada küçük bir bilgi grafikle görselleştirilmiştir:

Sonuç: Almanya’da yatırım

Her şeyi bir soruyla özetleyelim:

Almanya’da para yatırımı: İyi bir fikir mi?

Avantaj: Gayrimenkul pazarının gücü – Yukarıdaki gibi, Almanya Avrupa’daki en güçlü gayrimenkul pazarıdır. Gayrimenkul istatistikleri, büyümenin on yıldır devam ettiğini ve bu süre zarfında herhangi bir para değer kaybı (enflasyon) düzeyinin çok üstünde olduğunu göstermektedir. Bu nedenle farklı ev türleri ve konut türleri için getiriler kararlıdır ve diğer Avrupa ülkelerine göre oldukça çekicidir.

Avantaj: Hukuki güvencelik – Almanya’daki hukuki güvencelik birçok yatırımcı tarafından değerlidir. Almanya’da her şey çok dikkatli yapılır, buna karşılık net yasalar, yapılar ve prosedürler vardır. Bu yüzden dünya çapında birçok yatırımcı Almanya’ya gelir. Güvenlik, özellikle zengin alıcılar ve satıcılar için büyük bir unsurdur.

Almanya, gayrimenkuller ve yatırımcılar için harika bir konumdur.

İyi bir yatırım arayışında mısınız Almanya’da? Bize ulaşın.

• Bize ulaşın

Teknik! İlk konut için yeterli kendi sermaye

Herkesin yeterli kendi sermayesi veya düzenli geliri (kazanç) olmayabilir, kendi evi satın almak veya konut sahibi olmak için.

Topluluk Yatırımı: Yatırım Alternatifi

Grupla yatırıma birçok avantajı vardır. Örneğin, az kendi sermaye, çeşitli gayrimenkuller yatırım imkanı, sermayenin yayılmasıyla riskin azaltılması ve kapsamlı bir katılma (sabit faiz oranı, kâr bağlı ödemeler ve satışta katılma). Gayrimenkuller ayrıca emeklilik için çok anlamlıdır, çünkü enflasyona (para değeri düşmesine) tabi değildir. Bu nedenle grupla yatırıma, basit bir ifadeyle herkes için gayrimenkul yatırımı, en iyi yatırım alternatiflerinden biridir.

• Grupla yatırıma gayrimenkuller