Mayorka’da bir villa mı satın almak istiyorsunuz?

Son 10, 20 ve hatta 30 yıldaki değer artışına bakarsanız, bunun tek bir yolu olduğunu görürsünüz: yukarı. Adanın yüzölçümü 3.640 km²’dir ve hepsi bu kadar. Villanın 1. deniz hattında veya “sadece” deniz manzaralı olması fark etmez. İnşa edilen, yenilenen ve yeniden geliştirilen her şey burada, Akdeniz’le çevrili bir adada gerçekleşiyor. Buna göre fiyatlar, satın aldığınız Mallorca’nın konumuna bağlı olarak bazen yılda %6-8 oranında artmaktadır.

Villa Turu Mallorca: En pahalı mahalleler

Adaya 4 günlüğüne geri döndüm ve bugün sizi Mallorca’nın villalar ve konutlar açısından “en güzel” köşelerine götürmek istedim. Villa turumuza başkent Palma de Mallorca’da başlıyoruz. Buraya da uçakla gelirsiniz ve oradan Mallorca’nın en güzel köşelerine gider.

En popüler olanları elbette:

• Havuzlu Villa
• Deniz kenarında villa, ya da en azından
• Deniz manzaralı villa

Mayorka’da satın almak istiyorsunuz ve bir satın alma (ve yükseltme) danışmanı mı arıyorsunuz?

Beni arayın ya da bana yazın:

• İletişim

Neden Mayorka? Adanın güneÅŸi ve iklimi

Mayorka’ya gitmenin temel bir nedeni var: güzel ve sıcak hava. Özellikle, yoğun sezonda kışı geçirip yazın kiralamak, villa sahipleri için de popüler bir modeldir. İstatistiklere hızlıca bir göz atalım:

Ø Düşük sıcaklık / Ø Yüksek sıcaklık ° C:

• Kış (Ocak): 7 ° / 15 °
• Yaz (AÄŸustos): 31 ° / 21 °

Mayorka: Villanız için A-lokasyon

Balear adası Mallorca, tüm yıl boyunca kendinizi iyi hissettiren sıcaklıklar sunar. Yaz aylarında sıcaklık 35°’ye, kış aylarında ise 10° ila 15°’ye ulaşmaktadır (Ocak ayında Berlin -2° iken). Kıştan kaçmak isteyenler için, güneş isteyenler için, yaşamak için rüya gibi bir yer. Kuzeydoğuda ayrıca daha bakir olan Minorka adasını ve güneybatıda İbiza’yı bulacaksınız.

Ä°ÅŸte küçük bir alıcı tavsiyesi Ibiza: Neden Ibiza? Her zaman 2° daha fazla ve eÅŸsiz volkanik ada. Buna ek olarak, yıllık %8-10 deÄŸer artışı Daha fazlasını buradan okuyun: Ä°biza’da bir villa satın alın.

Hadi gidelim!

Palma de Mallorca: Adanın başkenti ve havaalanı

Palma de Mallorca adanın başkentidir ve “tarzı” küçük bir şehirle karşılaştırılabilir. Çok sayıda alışveriş caddesinin bulunduğu bir şehir merkezi var. Sanatsal açıdan daha fazla etkilenen küçük alanlar vardır ve golfçüler bu iklimde her zaman paralarının karşılığını alırlar.

Güneybatıya maruz kalma = öÄŸlen ve akÅŸam güneÅŸi

Mayorka’nın “başkenti” de adanın güneybatısında yer almaktadır. Neden? Burada güneye doğru en fazla güneşi alırsınız. Adanın batısında, akşam güneşinin ve deniz üzerinde gün batımının keyfini çıkarma avantajına da sahipsiniz.

Yani asıl soru şu:

Nerede rahat hissediyorsun?

Şehir Hayatı – Çok sayıda canlılığa sahip, şehre ve havaalanına hızlı erişim sağlayan merkezi bir konum arıyorsanız, Son Vida (banliyö) veya arabayla sadece birkaç dakika uzaklıktaki Costa d’en Blanes ve Bendinat gibi yerler sizin için idealdir!

Şehir hayatından uzakta, Mallorca’daki villanız için hemen birçok ipucu alacaksınız.

Palma de Mallorca:

• Küçük büyük bir ÅŸehir
• AlışveriÅŸten kültüre kadar çok kentsel
• Çok merkezi, birçok destinasyona sahip havaalanı
• Akdeniz iklimi

Villa Turuna başlamadan önce iyi bir kafe ile başlıyoruz.

Eski Åžehir ve Santa Catalina: Geziden önce kafe molası

Santa Catalina bölgesi – Villalarla tanınmıyor, ancak Palma de Mallorca’daki en sevdiğim bölge, şehir merkezinden / eski şehirden hemen sonra. Buradan doğrudan Palma de Mallorca’nın villa bölgesi olan Son Vida’ya giden iyi bir kafeye gidiyoruz.

Son Vida: Palma banliyösü (ÅŸehir ve lüks)

Daha önce de duyurulduğu gibi Son Vida, Palma de Mallorca’nın villa bölgesidir. Son Vida, Balear Adası’ndaki en iyi bölgelerden biridir. Burada Mayorka’daki en fazla sayıda villadan bazılarını bulacaksınız. Golf kulübü, Palma de Mallorca’nın eski kenti gibi kapının önündedir ve havaalanı, şehrin içinden geçerek arabayla sadece 20 dakika uzaklıktadır.

Son Vida’dan sonra iki seçenek var:

1. Batıya doÄŸru sürüÅŸ – Port Andratx’a doÄŸru
2. Güneybatıya doÄŸru sürüÅŸ – Cala Vinyes ve Sol de Mallorca’ya

Port Andratx’a devam ediyoruz, burası arayışınızda tanımanız gereken bir yer.

Port Andratx: Kendi sınıfı

Port Andratx’a giderken Cala Fornells ve Camp de Mar’ı da geçeceksiniz:

1. Cala Fornells
2. Camp de Mar
3. Port Andratx (Varış)

Cala Fornells: Sahilde villa bölgesi

Port Andratx’a doğru, golf kulübünden hemen önce Cala Fornells’in küçük villa bölgesi yer almaktadır. Aslında, “küçük ama güzel” sözü onu en iyi şekilde özetliyor. Küçük bir topluluk, çok sayıda arazi ve her tarafta Akdeniz.

Camp de Mar: Golf kulübü kapınızın önünde

Sadece birkaç kilometre ötede, Camp de Mar. Camp de Mar, golf kulübünün kapılarının önünde olmasını isteyenler için de uygundur. Tabii ki, gerçek golf hayranları için golf sahalarında ve sahalar üzerinde de tesisler bulunmaktadır.

Port Andratx: Liman Kenti ve Villalar Bölgesi

Andratx Limanı mutlaka görülmeli! Burada, Port Andratx’ta pek çok şey bir araya geliyor. Çoğunlukla sakin dalgalara sahip güzel ve büyük bir koy (akşamlar için ipucu: sadece dalgaların sesinin tadını çıkarın). Limandaki toplulukta, spadan alışveriş caddesine kadar her şeyde çok fazla yaşam var. Aynı zamanda doğa da evin önünde.

Tekne sahipleri için de Palma de Mallorca’nın büyük limanına ilginç bir alternatiftir.

Port Andratx’ta villa yoğunluğu özellikle yüksektir. Buna göre, burada kendinize nispeten hızlı bir şekilde güzel bir villa da bulabilirsiniz. Daha önce tanıdığınız küçük şehirlerde dalgalanma doğal olarak biraz daha düşüktür. Liman kasabası son derece popülerdir ve kordonun ve körfezin sağlı sollu iki tarafının harika aydınlatmasıyla geceleri de bir rüyadır. Havuzlu, güzel manzaralı bir villa, bazıları Port Andratx’ı seçiyor.

Port Andratx:

• Palma de Mallorca’dan uzakta
• Lüks topluluk
• Gün batımı = Güneybatı (akÅŸam güneÅŸi)

Kısa bir mola, lezzetli bir yemek ya da hatta 2. günde Palma de Mallorca’nın güney batısına, Port Andratx’ın güneyine devam edebiliriz.

Güneybatı: plaj, golf ve huzur

Bendinat ve Costa d’en Blanes (mutlaka ziyaret etmelisiniz) üzerinden adanın güneybatı kısmına ulaşırsınız. Burada farklı, küçük villa bölgeleri bulacaksınız. Bazıları kayalıklarla, bazıları kumsallarla. Tüm alanları görmek iyidir, böylece genel bir bakış elde edebilir ve tercihlerinize göre karar verebilirsiniz.

1. Bendinat
2. Costa d’en Blanes
3. Palma Nova
4. Santa Ponsa
5. Cala Vinyes
6. Sol de Mallorca
7. Costa de la Calma

Bendinat: Åžehre yakın, güneÅŸli ve XL plajı

Santa Ponsa, Cala Vinyes ve Sol de Mallorca’ya giderken neredeyse otomatik olarak Bendinat sahil köyünden geçeceksiniz.

Bendinat:

• Kıyı köyü
• Sahile yakın (yürüme mesafesinde)
• Palma de Mallorca’a yakın

Costa d’en Blanes: Sahillerin arkasında

Hemen ardından bir başka küçük villa bölgesi olan Costa d’en Blanes gelmektedir. Herkes sahile yakın olmak istemez, çünkü özellikle sezonda burada çok ama çok fazla insan vardır. Güzel plajlara yakın, ancak biraz yüksekte Costa d’en Blanes yer almaktadır.

Costa d’en Blanes:

• Plaj yollarından / alanlarından uzakta
• Palma de Mallorca’a yakın

Palma Nova: Şehre yakın ama yine de tenha

Santa Ponsa’dan önceki son durak Palma Nova’dır. Yine Bendinat’a kıyasla biraz daha büyük bir yer. Bazıları arasında da popülerdir ve bir villa turunda kesinlikle görülmeye değerdir.

Palma Nova:

• Doğrudan alışveriş olanakları
• Sahile yakın (yürüme mesafesinde)
• Palma de Mallorca’dan uzakta

Şimdi her biri kendine özgü değerlere sahip daha küçük topluluklara geçiyoruz. Genellikle küçük şeylerdir: Kayalıklar, kum, manzara, köy sokağı, belki de bir “ilk tatil” anısı. Satın alma kararları birçok nedenden dolayı verilir.

Santa Ponsa: Koşuşturmadan uzakta

Santa Ponsa bir villa turunun olmazsa olmazıdır. Bölge güneybatı sahili boyunca uzanır ve iyi bir günde buradan İbiza’ya kadar tüm yolu görebilirsiniz. Belediyenin güneyinde, Santa Ponsa’dan hemen sonra geldiğimiz bir villa bölgesi olan Port Adriano’yu da bulacaksınız.

Mallorca, sadece dışarıdan güzel değil, aynı zamanda Mallorca’yı “yaşadığınız” mülklerin içinde.

Adriano Limanı (El Toro): Santa Ponsa’da ekstra bahşiş

Santa Ponsa’da Adriano Limanı (El Toro) da ilgi çekicidir. Bu nedenle, bir kez daha ayrı ayrı belirtilmiş ve harita ile gösterilmiştir, hangi konumda güzel bir villa bulmak ve gerekirse satın almak için bakmanız gerekir.

Cala Vinyes: Daha fazla plaj ve Akdeniz

Cala Vinyes güzel bir plajdır ve adanın ucundan kısa bir atlayıştan sonra oradasınız. Parti başkenti Magaluf yakınlarda olsa da Cala Vinyes’te çok güzel, küçük villa toplulukları bulunmaktadır.

Sol de Mallorca: Mayorka’nın GüneÅŸi

Palma de Mallorca’nın altındaki güneybatı için sondan bir önceki tavsiyem Sol de Mallorca. Sol = güneş, bu kesinlikle birçok şeyi açıklıyor. Mallorca’da daha güneye inmek mümkün değil!

Costa de la Calma: Andratx Limanı / Güneybatı Adası GeçiÅŸi

Biraz daha kuzeyde, zaten Port Andratx yönünde, Costa de la Calma’yı bulacaksınız. Adı her şeyi anlatıyor, burada kayalıklarla dolu muhteşem, engebeli bir sahil şeridi bulacaksınız (aynı zamanda yüzme fırsatları). Costa de la Calma, Mallorca’nın bu bölümündeki turumuzun son durağı.

Villa turuna doğrudan Port Antratx’tan Costa de la Calma üzerinden güneybatıya doğru da devam edebilirsiniz. Bu şekilde bir gün içinde tüm önemli bölgeleri görmüş olacaksınız.

Adanın iç kesimleri ve kuzeyi

Elbette sadece Palma’dan adanın güneybatısına doğru villalar bulamazsınız. İç kesimlerde ve kuzeyde alternatif olarak bakabileceğiniz küçük villa bölgeleri de vardır.

1. Santa Eugenia
2. Pollença

Santa Eugenia: Adanın merkezinin incisi

Çok küçük ama kendine has flora ve faunasıyla Mallorca’nın iç kesimlerine gitmek isteyenler için heyecan verici. Santa Eugenia ayrıca villa turunda son bir sıçrama için mükemmel bir konuma sahiptir: Pollença.

Pollença: Kır evi ve finca

Finca mı yoksa kır evi mi? Mayorka’nın iç kesimlerinde en iyi şansa sahipsiniz.

Bu, Mallorca’nın en önemli noktalarını içeren Villa Turumuzdu. Anlatıldığı gibi, gerçekten çok güzel köşeler var. Ancak bu mahalleler zaten Mallorca’da müşterilerimizin çoğu için ilginç ve heyecan verici olan bölgelerin büyük bir bölümünü oluşturuyor!

Biraz daha ileride, Mallorca’nın kuzeyi ve doğası:

Ä°pucu! Golfçüler için Mayorka’da gayrimenkul

Mayorka aynı zamanda golfçüler için de bir cennettir. Mayorka’daki en güzel golf sahalarını buradan tanıyabilirsiniz.

• Mayorka’deki Golf Sahaları

Ayrıca doğrudan golf sahalarının üzerinde veya hatta tek tek golf sahalarında mülk satın alabilirsiniz. Çok konforlu apartman dairelerinden villalara kadar. İhtiyacınız olan tek şey Mallorca’da iyi bir emlakçı.

• Mayorka’da bir villa satın alın

Akdeniz’de bir villa satın alın

Akdeniz’in daha fazla İspanyol sıcak noktasını buradan tanıyabilirsiniz.

Ä°biza: Ada turu ve villa bölgesi

Ä°biza’da Villa – Ä°biza’da bir villa mı satın almak istiyorsunuz? Havuzlu villa, plaja ve / veya havaalanına yakın, körfezin yakınında sessiz veya tüm alışveriÅŸ noktalarının bulunduÄŸu ÅŸehre yakın. Burada adanın doÄŸru ve önemli kısımlarını tanıyacaksınız. Ayrıca baÅŸlangıçta müÅŸterilerimden sıkça gelen birkaç soru var. Deneyimlerime göre hangi konum satın almaya deÄŸer? MüÅŸterilere adanın hangi bölgelerini öneririm? Böylece Ä°biza ‘nın A, B ve C konumlarına ayrılmış hızlı bir genel görünümüne sahipsiniz. Belki de Almanya’da nüfusu 50.000’in üzerinde olan ÅŸehirleri 3 kategoride deÄŸerlendirdiÄŸimiz Lukinski emlak derecelendirmemizi zaten biliyorsunuzdur: Ä°yi A lokasyonlarından daha ucuz C lokasyonlarına. Eivissa’dan ve Es Cubells’teki kapılı topluluktan Cala Vadella’ya, Sant Antoni’ye.

• İbiza’da bir villa satın alın

Marbella: Birçok golfçü için “Avrupa’nın Miami’si”

Marbella’da Villa – Özellikle golf severler için Marbella, Avrupa’nın gözde merkezlerinden biridir. Birçok kişi Marbella’yı “Avrupa’nın Miami’si” olarak adlandırır. Tüm yıl boyunca hoş ve ılık bir iklim ve neredeyse her mevsim güneşli. Marbella, Mallorca ve İbiza ile birlikte Akdeniz’in sıcak noktalarından biri olarak kabul edilmektedir. Marbella’da bir villa mı satın almak istiyorsunuz? Sizi Avrupa’nın en güney bölgelerinden birine, güneşin ve Akdeniz’deki iyi yaşamın şımarttığı bir yere götüreceğim.

• Marbella’da bir villa satın alın

Bir apartman binası satmak [yıl]: Nasıl çalışır

Kısa tanım: Kiralık bir ev veya apartman, bir mal sahibine ait kiralık bir mülktür (apartman, iki aileli ev, ayrıca tek aileli bir ev) – yani bir ev sahipleri derneği değildir. Bu, potansiyel alıcıların genellikle daha kapsamlı bir projeye yatırım yaptıkları anlamına gelir. Bu nedenle, “Bir apartmanı satmak” konusunda sizin için bu küçük, ekstra kılavuzu yazdım.

Herkesin gayrimenkul ve apartman satışı konusunda deneyimi yoktur, bazıları da ilk gayrimenkul satışıyla karşı karşıyadır, genellikle çok uzakta olan veya baÅŸka nedenlerle satılacak olan böyle bir mülkün yönetiminden bunalan mirasçılar. Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya’nın her yerinde, ilk satıştan önce, elbette (önemli) deÄŸerlemeden baÅŸlayarak bilinmesi gereken çok ÅŸey var! Temel bilgileri buradan öÄŸrenin.

Ev sahiplerine satış yapmazlar. Kiralık evlere yatırım yapan yatırımcılar ve sermaye sahipleri temel rakamları hesaplar ve karşılaştırır. Satışa ne kadar iyi hazırlanırsanız, o kadar fazla kâr elde edebilirsiniz.

Apartmanlar için 3 merkezi faktör geçerlidir:

• Mülkünüzün konumu: konum ve geliÅŸim
• Apartmanın durumu: onarım ve yenileme
• Kiracılar, kira sözleÅŸmeleri ve boÅŸ pozisyonlar

Mülkünüzün konumu: konum ve geliÅŸim

Satıcıların pek çok sorusu vardır, ancak çoğu kişi için en önemlilerinden biri “kiralık evimin değeri ne kadar”? Nihayetinde emlak piyasası, diğer tüm piyasalar gibi arz ve taleple ilgilidir. Bu nedenle, değerleme bir yandan mülkün kendisini (satış nesnesi) ve diğer yandan talep tarafını (potansiyel alıcılar) içerir.

Konum kontrolü: Şehir, ilçe, sokak, ev numarası

Konum (şehir, bölge ve sokak) – en önemli husus, ister çok aileli bir ev, ister tek aileli bir ev veya iki aileli bir ev şeklinde bir apartman binası olsun, mülkünüzün konumu, mülk fiyatı ve dolayısıyla evinizin genel değerlemesi üzerinde en büyük etkiye sahiptir.

Arazi fiyatları

Bu ne anlama geliyor? Basit bir örnek: Kötü bir C lokasyonundaki (örneÄŸin NRW’deki Duisburg) bir apartman binası, alıcılar için iyi bir B lokasyonundaki mülkten (NRW’deki Essen) daha az ilgi çekicidir. Buna baÄŸlı olarak, C lokasyonlarında emlak fiyatları daha düÅŸüktür. B-lokasyonlarında talep ve emlak fiyatları çok daha yüksektir. Mülkün konumu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz.

Münih ve Duisburg hesaplama örneğinde bu konuya birazdan daha fazla değineceğiz.

Satış süresi

A-lokasyonlarındaki (Hamburg gibi) apartmanlar, gerçekçi bir deÄŸerleme ve iyi bir aÄŸ saÄŸlandığında hızlı bir ÅŸekilde satılmaktadır. Özellikle Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Münih, Stuttgart ve üniversitelerin, kolejlerin ve genel geliÅŸimin iyi olduÄŸu diÄŸer ÅŸehirlerde. EÄŸer “fiyat” uygunsa B lokasyonlarında da durum aynıdır. C-lokasyonlarındaki apartmanlar için satış süreci biraz daha uzun sürebilir.

Gerçekçi bir satış fiyatıyla:

• Hamburg gibi A lokasyon – hızla satıldı
• Essen gibi B lokasyonu – Nispeten hızlı satıldı
• Duisburg gibi C lokasyonu – Nispeten uzun (fiyatın üzerinde satış)

Hızlı ideal olarak, geçerli bir alıcı ile 2-3 hafta içinde noterde olacağınız anlamına gelir.

İpucu: Potansiyel alıcılardan finansman onayı

İşte size bir ipucu: Potansiyel alıcılara çok fazla “zaman” ayırmadan önce, bankalarından bir finansman onayı göstermelerini isteyin. Bu durumda, X nesnesi için X tutarındaki finansman banka tarafından önceden onaylanmıştır.

Bölge ve geliÅŸim

Makro duruma baktıktan sonra mezo duruma, yani belirli bir bölgeye bakıyoruz. Elbette sadece şehrin durumu/gelişimi (nüfus gelişimi, demografi, ekonomi, …) rol oynamaz, aynı zamanda ilçenin gelişimi de değerlemede dikkate alınır.

Son adım, mülkünüzün belirli bir sokağı ve ev numarası olan mikro konumdur.

Bu nedenle, kiralık mülkünüzün değerlemesini üçüncü bir kişinin uzmanlığıyla yapmak istiyorsanız, adresi ifşa etmeniz gerekecektir – bu nedenle referansları olan güvenilir ortaklar arayın.

Değerleme sadece adres (konum) + inceleme (durum) ile mümkündür

Sadece işlek bir ana yol üzerindeki bir apartman ile sadece 200 metre ileride, kentsel yeşil alan üzerindeki apartman arasındaki farkı düşünün.

Aynı cadde, farklı kalite ve arazi fiyatları

İşte küçük, ilginç bir karşılaştırma:

Münih / Leipzig / Duisburg’da satış fiyatı – karşılaÅŸtırma!

Konumun apartmanın değeri üzerindeki etkisi de buna bağlı olarak büyüktür. Örnek olarak, benzer inşaat yılı ve koşullarında 400 metrekare yaşam alanına sahip bir apartmanı karşılaştıralım. 400 m² Duisburg (NRW) gibi C lokasyonlarında, Leipzig (Saksonya) B lokasyonlarında ve Münih (Bavyera) A lokasyonlarında.

Münih:

• Bölge: Lehel
• Teklif fiyatı: 6,671,000 Euro
• Leipzig farkı: + 4,8 m / + 259 %.
• Fark Duisburg: + 6 m / + 871 %.

Leipzig

• Bölge: Lindenau
• Teklif fiyatı: 1,860,000 Euro
• Fark Münih: – 4,8 m
• Duisburg Farkı: -1,2 Mio.

Duisburg

• Bölge: Hochemmerich
• Teklif fiyatı: 687,000 Euro
• Fark Münih: – 6 m
• Leipzig Farkı: – 1,2 m

Bu nedenle Münih’teki (A-konumu) bir apartman ile Duisburg’daki (C-konumu) bir apartman arasındaki fark + 871 %’dir.

Konumun ardından apartmanlarına yakından bakılıyor.

Apartmanın durumu: onarım ve yenileme

Bir mülk ne kadar çok iş görürse, yatırımcılar o kadar az harcama yapmak ister. Ne kadar az iş, o kadar fazla yatırımcı ödemeye hazırdır – basit ve mantıklı bir kural.

Buna göre, ikinci önemli deÄŸer faktörü apartmanınızın durumudur. Her ÅŸeyin bakımı yapıldı mı ya da eski apartmanda belki de birikmiÅŸ bir tadilat var mı? Onarım önlemlerinin ne kadar kapsamlı olduÄŸuna baÄŸlı olarak, bunun teklif fiyatına dahil edilmesi gerekir.

Mevcut eski mülkler – Ä°ster 1920, ister 1930 veya 1960 yılında inÅŸa edilmiÅŸ olsun, eski mülklerin yeni binalara kıyasla kendilerine özgü kusurları ve dezavantajları vardır. Bina dokusu, duvarcılık, ısı ve ses yalıtımı ve mal sahibi olarak hangi onarım ve kusurları beklemeniz gerektiÄŸi hakkında her ÅŸey.

Bir mülk ne kadar eskiyse, kusurların listesi de o kadar büyük olur. Aslında alıcılar için yazdığım bu rehberde, on yıllara göre listelenmiş tipik mülkleri bulacaksınız.

• Üretim yılı ve kusurlar

Bir apartmana deÄŸer biçmek: yöntemleri tanımak

Mülkünüzün piyasa değeri, değerlemesi ve satın alma fiyatı – Kiralık mülkünüzü satmak istiyorsanız, önemli olan tek bir şey vardır: İyi belirlenmiş, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı.

Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu ve benzeri konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek ve satış sırasında hatalardan kaçınmanıza yardımcı olmak için, apartman binalarını değerleme konusundaki bu kılavuzu sizin için yazdık. Değer faktörleri, konum, ekipman, piyasa değeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu şekilde değer biçebilirsiniz.

• Apartman dairesini değerlendirin

Leipzig’den 1A karşılaştırması, yenileme harcamaları (alıcı tarafı için) veya bakımlı mevcut mülk, fark çok büyük.

Kiracılar, kira sözleÅŸmeleri ve boÅŸ pozisyonlar

Faktör 1) konum, faktör 2) içerik, değerlemedeki üçüncü büyük ağırlık ise apartman binalarının satışı söz konusu olduğunda kiracılar ve kira sözleşmeleridir. Kiracı listesi ve kiracı geçmişi burada merkezi bir rol oynamaktadır. Evde hangi kiracılar var? Hangi koşullar kararlaştırıldı ve kiracılar ödeme yükümlülüklerini nasıl yerine getiriyor?

Her ev tamamen kiralanmış değildir, bazılarında boş yerler de vardır. Burada mülkün konumunun da etkisi vardır; bir C konumunda boşluk oranı doğal olarak iyi bir B konumundan veya yaşam alanının her zaman yetersiz olduğu mutlak birinci sınıf bir konum olan A konumundan daha yüksektir.

Kiracılarla ilgili olarak ve aynı zamanda mülkün durumuyla ilgili olarak, somut değerleme için bazen belgelere ve kayıtlara ihtiyaç duyulmaktadır. Çok deneyimli emlakçılar, yatırımcılar ve geliştiriciler, sadece evi incelemeye ihtiyaç duyarlar.

Birazdan, satış için 18 adım bölümünde bu konuda daha fazla bilgi edineceksiniz.

Son olarak, ilk kez satış yapacaklar için önemli bir soru:

Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?

İlk kez satış yapacaklar için iyi ve deneyimli bir emlakçı şarttır.

Aslında, bir komisyoncu elinizden çok, gerçekten çok fazla iş alır.

Kiralık evinizle ilgili değil, basit bir kat mülkiyeti için satın alan alıcıları bulmak için bir emlak portalına koymak, buna karşılık gelen yüksek sayıda alıcı.

Kiralık evlerin kişisel ağlar, deneyimli emlakçılar, iyi bir itibara sahip olanlar ve yatırımcılardan oluşan iyi alıcı ağları arasında aracılık edilmesi daha olasıdır.

Aslında, özellikle büyük mülkler, apartmanlar ve hatta satılacak çok sayıda konut birimi olan yeni binalar söz konusu olduğunda, mülklerin büyük bir kısmı emlakçılar ile aracılık edilmektedir.

Mülkünüzü satarken hata yaparsanız, bunun bedelini ağır ödersiniz. Profesyonelce sunulan mülkler en iyi ÅŸekilde satılır. Bu yüzden emlakçılar en yüksek satış fiyatlarına ulaşıyor. Ortalama olarak, tüm mülklerin %72’si emlakçılar aracılığıyla satılmaktadır (kaynak: Federal Ä°statistik Dairesi). Ä°ÅŸte büyük ÅŸehirlere bir bakış:

1. Aracı ile Berlin: %78,6
2. Broker ile Düsseldorf: %76,0
3. Komisyoncu ile Hamburg: %65,1
4. Broker ile Köln: %63,0
5. Aracı ile Stuttgart: %56,8
6. Broker ile Münih: %55,2
7. Broker ile Frankfurt: %53,3

Bununla birlikte, satıştaki adımları bilmek önemlidir, çünkü bu, satışınız için iyi ve deneyimli emlakçılar bulmanıza yardımcı olacaktır. Bu bilgiyle, örneğin gelecekte emlak piyasasına daha sık katılmayı düşünüyorsanız, kendi ağınızı da giderek daha fazla oluşturabilirsiniz.

Adım adım: Satış kontrol listesi

Artık kiralık evlerin (ve apartmanların) değeri veya değerlemesi hakkında çok şey öğrendiğinize göre, şimdi sıra bir evin gerçek satışında. Müstakil bir ev, yarı müstakil bir ev veya bir apartman binası olup olmadığına bakılmaksızın, tüm kiralık ev türleri nihayetinde aynı şekilde satılır ve bu da 18 adımdan oluşur – özel bir alıcı tanıdığınız yoksa ve böylece sergi, ilgili taraflarla iletişim ve görüntüleme gibi bireysel adımları atlayabilirsiniz.

Apartmanda 18 adımda bu şekilde satış yapıyorlar:

Hazırlık: Kiralamayı hazırlayın ve değerlendirin

Mülk hazırlama ve satış

• Finansal planlama ve satış zamanlaması
• Emlakçı kiralayın
• Kayıtlar ve belgeler
• Mülk deÄŸerini artırın
• Teklif fiyatını belirleyin
• İfşa oluşturun

Satış aşaması: Potansiyel alıcılar ve pazarlık

Mülkü pazarlayın ve alıcı bulun

• Pazar mülkü
• Potansiyel alıcılarla iletişim
• Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
• Kredi kontrolü
• Görüntüleme tarihleri
• Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Satış işlemleri: Bir apartmanın teslim edilmesi

Devir teslimine kadar satın alma sözleşmesi

• Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
• Noter randevusu
• Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
• Mülkün teslim edilmesi
• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
• Vergi ödeyin

Satışta iyi şanslar!

Sorularınız mı var, bizden satın alma opsiyonlu bir değerleme mi istiyorsunuz? Memnuniyetle, burada iletişim bilgilerimi bulacaksınız.

Bir bakışta mal sahipleri birliği

Evin ve mülkün dış tasarımı, bahçe bakımı, ücretler ve hizmet bedelleri, kiler veya çatı gibi ortak mülklerin yenilenmesi veya tadilatı, ortak mülk yönetimi veya kapıcı hizmeti gibi tüm bina sakinlerini etkileyen ortak konuları görüşmek üzere düzenli olarak mal sahipleri toplantıları düzenlerler. Ancak, bu görevler için ücret karşılığında harici bir mülk yönetim şirketi de talep edilebilir.

• Bir mülkteki mülk sahipleri grubu
• Ortak sorunları açıklığa kavuÅŸturmak için düzenli mal sahipleri toplantıları
• Harici mülk yönetimi de talep edilebilir

Tüm emlak terminolojisine geri dönelim.

Bir emlak geliÅŸtiricisi ne iÅŸ yapar ki? – Bir emlak uzmanının görevleri

Bana bir emlak geliÅŸtiricisinin müÅŸterileri için tabiri caizse komple paketler sunduÄŸunu anlatıyor. Bu, arazi satın aldığı ve riski kendisine ait olmak üzere üzerine sadece ev deÄŸil, örneÄŸin kat mülkiyeti veya apartman da inÅŸa ettiÄŸi anlamına gelir. MüÅŸterileri, ilgili arsa da dahil olmak üzere, kullanıma hazır evler veya daireler almaktadır.

İnşaat projelerinin planlanması

Geliştirici, bina projesinin tüm planlamasını kendisi üstlenir. İnşaat şirketlerini, ustaları vb. görevlendirir, görevleri koordine eder ve inşaatı yönetir. Her şeyin sorunsuz ilerlemesini, bütçe ve programlara uyulmasını sağlamaktan sorumludur.

Alıcı için bu, yetkililerle veya inşaat şirketleriyle uğraşmak zorunda kalmayacağı anlamına gelir. Mülk ve arazi mülkiyeti, müşteriye ancak mülkün kabulü sırasında her şeyin kusursuz ve sözleşmeye uygun olarak gerçekleştirildiğinden emin olduktan sonra devredilir.

Dolayısıyla geliştirici bu noktaya kadar bina sahibidir ve bu sıfatla tüm izinleri alır ve inşaatı denetler.

Gayrimenkul geliÅŸtiricileri gayrimenkul tekliflerinde çok özgürdür ve belirli bir ev veya daire tipini taahhüt edip etmeyeceklerine veya büyük bir teklif gösterip göstermeyeceklerine kendileri karar verebilirler. ÖrneÄŸin, emlak geliÅŸtiricileri belediyeden büyük araziler satın alabilir ve farklı konut konseptlerine sahip yeni konut siteleri inÅŸa edebilir, ancak müÅŸterilerinin bireysel talebi üzerine uyarlanmış evlerin bulunduÄŸu daha küçük araziler de inÅŸa edebilirler.

Örnek: Bingen’de sermaye yatırımı (ETW)

Rhine-Main bölgesinde cazip bir sermaye yatırımı arıyorsunuz. Bingen am Rhein’a hoÅŸ geldiniz! Mevcut faiz oranı durumundan yararlanın ve Ren-Main Bölgesi’ne ÅŸimdi yatırım yapın. Ren Nehri ve Rheingau’nun muhteÅŸem manzarasına sahip merkezi bir konumda, her zamanki yüksek kalitede 25 modern ve aydınlık apartman dairesi inÅŸa edilecektir.

Yaklaşık 66 m² yaşam alanına sahip iki odalı rahat daireden yaklaşık 152 m² yaşam alanına sahip dört odalı geniş daireye kadar, bu seçkin konut yaşamdaki her durum için doğru mülkü sunmaktadır. Nehrin yanı sıra çeşitli parklara ve yerel rekreasyon alanlarına olan yakınlığı ve mükemmel ulaşım bağlantıları, Rheintal Terasları’nı benzersiz kılmaktadır.

• Bingen’de Yatırım (ETW)

Bingen’deki 2 numaralı şantiyeye bir ziyaret

Gayrimenkul uzmanı beni binanın kabuğuna götürüyor – Uzmanın yeni bir mülkü şu anda yapım aşamasında. Bingen’in merkezinde 20 dairelik bir apartman bloğu inşa ediyor. Dışarıdan bakıldığında ev zaten çok iyi görünüyor. Küçük şeyler eksik ve son rötuşlar da eksik, ancak bina henüz bitmedi.

Eve çakıllı bir yoldan giriyoruz ve daha burada inşaat gürültüsüyle karşı karşıya kalıyoruz. Evin içi, dışarıdan göründüğü kadar bitmiş görünmüyor. Kısmen karo zeminler, bunun dışında ham duvarlar, zeminler ve merdivenler.

Yarım kalmış merdivenlerden geçerek evin ikinci katına çıktık ve burada oturma odasına parke döÅŸeyen inÅŸaat iÅŸçileriyle de karşılaÅŸtık. Bana, geliÅŸtirici olarak, iÅŸleri kontrol etmek, iÅŸlerin nasıl ilerlediÄŸini görmek ve inÅŸaatı denetlemek için neredeyse her gün ÅŸantiyeleri ziyaret ettiÄŸini açıkladı. Ä°ÅŸçiler onu selamlıyor, birçoÄŸu eski tanıdıkları ve onunla birlikte birçok ev inÅŸa etmiÅŸler, diye açıklıyor. BulunduÄŸumuz dairenin çatı terası nefes kesici, her iki tarafta balkonlar, tavandan tabana pencereler, Ren Nehri’nin, üzüm baÄŸlarının ve ÅŸehrin güzel manzarasından bahsetmiyorum bile.

Bir şantiyenin ortasında durmamıza rağmen, hemen bir ev hissi var ve kendinize taşınmak istiyorsunuz. Emlak uzmanı bana böyle bir projenin tamamlanmasının yaklaşık bir buçuk yıl sürdüğünü açıkladı.

“Tamamlanmış bir mülkü ve mutlu yeni kiracıların yüzlerini her gördüğümde, bu beni yeniden mutlu ediyor.”

…diyor uzman. Sonra yeni projelerinden birine gidiyoruz. Oraya vardığımızda gülmek zorunda kaldım çünkü iki evin ortasında büyük bir çukurun önünde duruyorduk. Burada bir ev kısa süre önce yıkılmıştı ve şimdi yeni temel için çukur kazılıyordu. Burada da ekskavatör şoförü yüzünde kocaman bir sırıtışla bizi doğrudan karşıladı. O da sık sık uzman için çalışmıştır. Ben çukurda bir ileri bir geri yürürken ekskavatör şoförüyle bazı ayrıntıları kısaca tartışıyoruz. Şu anda toz ve taştan başka bir şey olmayan bu toprak parçasında bir gün bir evin ayakta duracağını hayal etmek zor.

Ofiste çalışma: satış ve inÅŸaat koordinasyonu

Emlak uzmanının ofisinde perde arkasında yaşananlar – Bu gün gittiğimiz son yer emlak uzmanının ofisi oldu. Arabayla yukarı çıktık ve ilk başta yanlış adreste olduğumuzu düşündüm, çünkü bir üzüm bağının önünde duruyorduk.

Uzman bana bu şaraphanenin bir zamanlar büyükbabasına ait olduğunu ve şimdi amcasının işlettiğini açıkladı. Şarap mahzenlerinde kısa bir tur yaptıktan sonra zaten çok etkilenmiştim. Gerçek bir aile şirketi. Gayrimenkul uzmanının ofisi, pastoral bir atmosferde, şaraphanenin hemen yanında yer almaktadır. Büyük pencereler doğrudan Ren Nehri, üzüm bağları ve tabii ki Bingen manzarasını gözler önüne sermektedir. Şirkette ayrıca üç kişi daha çalışmaktadır. Beni kapıda sıcak bir şekilde karşıladılar. Çalışanlar günlük işlere yardımcı olmakta, satışları ve inşaat koordinasyonunu yönetmektedir. Bir başka çalışan da idarede görev yapmaktadır. Dostane bir ortam var, küçük şakalar yapılıyor ve sonra işlerine geri dönüyorlar.

Oldukça davetkâr bir şekilde tasarlanmış olan ofiste, konferans masasının üzerinde çeşitli evlerin planları ve toplantı krokileri bulunuyor. Emlak uzmanının da bu evle ilgili anlatacak bir hikayesi var, çünkü içinde bulunduğu ev büyükannesine aitmiş. Evi devraldı ve binaya taşındı.

Åžirket kuruluÅŸu: 0’dan mülk geliÅŸtiricisine

Åžirket kurulduÄŸunda oturma odasından çalışıyordu. Önce ilk çalışan geldi, sonra ikincisi ve bir noktada orada yaÅŸayacak yer kalmadı ve dairesini ofisi yapmaya karar verdi. Basit bir daire ve bir hayal iÅŸte böyle baÅŸarılı bir ÅŸirkete dönüÅŸtü. Olumlu atmosfer ve çalışanların iÅŸbirliÄŸi beni çok heyecanlandırdı, burada harika iÅŸler yapıldığını ilk bakışta görebiliyorsunuz.

Emlak uzmanıyla günüm sona eriyor ve giderken yanımda götürmek üzere aile şaraphanesinden bir şişe şarap alıyorum.

Benim vardığım sonuç: Gayrimenkul uzmanı, büyüme potansiyeli çok yüksek olan harika ve yenilikçi bir şirket yönetiyor. ‘… Bingen’i daha da güzelleştiriyoruz!” sloganı altında Bingen ve çevresinde gerçekleştirdiği projeler bunun hakkını veriyor. Doğrudan Ren Nehri kıyısındaki bu küçük kasabaya, mülk geliştiricisi tarafından çok özel bir cazibe kazandırılmıştır.

Ren-Main bölgesinde yatırım (ETW)

Almanya’da çok az yer Ren-Main bölgesi kadar potansiyel taşır. Frankfurt am Main’deki finans sektörü, Ren Vadisi’ndeki pitoresk manzaralar, nehir kıyıları ve sarp kayalıklar arasındaki eşsiz gayrimenkuller. Almanya’nın başka hiçbir bölgesinde Almanya bu kadar “Alman” görünmüyor. Üzüm bağları, kaleler, saraylar arasında saf romantizm. Ren-Main bölgesi, Frankfurt am Main / Mainz / Wiesbaden metropolitan bölgesi etrafında güçlü bir ekonomi ile karakterize edilen bir turizm mıknatısıdır. Sermaye yatırımı Frankfurt çevresindeki metropol bölgesinde mi yoksa birkaç dakika uzaklıktaki Ren ve Main vadilerinde mi? Bir içgörü:

• Sermaye Yatırımı Rhine-Main

Bingen’de Yatırım

Yukarıda belirtildiği gibi, burada yaklaşık 66 m² yaşam alanına sahip iki odalı rahat daireden yaklaşık 152 m² yaşam alanına sahip dört odalı geniş daireye kadar her şeyi seçkin bir konutta bulacaksınız. Nehrin yanı sıra çeşitli parklara ve yerel rekreasyon alanlarına olan yakınlığı ve mükemmel ulaşım bağlantıları, Rheintal Terasları’nı benzersiz kılmaktadır.

• Bingen’de Yatırım (ETW)