Gayrimenkul Getirisi: Tanım ve Hesaplama

Gayrimenkul yatırımınız için bir getiri mülküne karar verirseniz, soru hemen ortaya çıkar:

Bu mülk bir yatırım olarak değerli mi?

Sonuçta, bir mülk satın almak yalnızca baÅŸlangıçta büyük maliyetler gerektirmez. Daha sonra, mülk kiraya verildiÄŸinde, ödenmesi gereken devam eden iÅŸletme maliyetleri de vardır. Dolayısıyla, bu masrafın karşılığının alındığından emin olmak için gayrimenkul getirisi söz konusudur. BaÅŸka bir deyiÅŸle, kira getirisi yatırımınızı potansiyel kira geliriyle iliÅŸkilendirir.

Brüt kira getirisi formülü: yüzde

Kira getirisini hesaplamak için, soÄŸuk kira (iÅŸletme maliyetleri olmadan) ve mülkün satın alma fiyatı iliÅŸkilendirilmelidir. Tam formül ÅŸudur:

Yıllık net gelir / yatırım * 100 = kira getirisi

Sonuç daha sonra yüzde olarak gösterilir. Yüzde ne kadar yüksek olursa, getiri o kadar iyi olur. Ve getiri ne kadar iyi olursa, mülkten o kadar çok kazanırsınız. Bir gayrimenkul yatırımcısı olarak, ideal olarak doÄŸrudan yeniden varlık oluÅŸturmalısınız ki daha sonra bunları sermaye yatırımı olarak baÅŸka gayrimenkullere yatırabilesiniz.

Verim ve konum: A, B ve C konumu

Mülkünüzün konumu kira getirisi için belirleyicidir. Mülk A, B veya C konumunda mı? Peki ya makro ve mikro konum? Ve bu bir getiri mi yoksa yatırım amaçlı bir mülk mü? Konuma baÄŸlı olarak, ilgili mülk türleri farklı kira getirilerine sahiptir.

A lokasyonu: Frankfurt ve Münih

A-lokasyonları için tipik olan, düÅŸük getiri ve istikrarlı bir deÄŸer artışıdır. Uzun vadede, kira getirileri burada mülkün kendi deÄŸeri kadar yükselir. Bunun en iyi örnekleri Münih ve Frankfurt gibi üst düzey A-lokasyonlarıdır:

• Münih Ø Verim ~ %3
• Frankfurt Ø Getiri ~ %4

B lokasyonu: Dresden & Nürnberg

Prensip olarak, B lokasyonları da iyi getirilere sahiptir. Ayrıca burada net bir değer artışı da söz konusudur. B lokasyonlarında ideal kira getirisi yüzde 5 ila 6 arasındadır:

• Dresden Ø Verim ~ %5
• Nürnberg Ø Verim ~ %6

C-konumu: Wuppertal, Chemnitz, Krefeld

Brüt kira getirisi C lokasyonlarında en yüksektir. Öte yandan, değer artışı söz konusu değildir ve boş kalma riski daha yüksektir. İşte bazı örnekler:

• Wuppertal Ø Verim ~ %7
• Chemnitz Ø Verim ~ 8
• Krefeld Ø Verim ~%10

Sonuç: Minimum kira getirisi nedir?

Bu nedenle kira getirisinin miktarı sabit bir formüle göre hesaplanır ve mülkün konumuna ve türüne bağlı olarak değişir. Prensip olarak, verim ne kadar yüksek olursa, o kadar fazla kar elde edilir. Ve konum ne kadar iyi olursa, verim de o kadar düşük olur. Bu nedenle, B ve C lokasyonlarında her şeyden önce getiri sağlayan mülkler değerliyken, yatırım amaçlı mülkler için her şeyden önce A lokasyonlarındaki mülkleri seçmelisiniz.

Kira getirileri hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Kira getirisi: Mülk getir isi (harici)

Ä°ster kendi kullanımınız için ister yatırım amaçlı olsun, bir mülk satın alma hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, çok sayıda makale, kiralık ve kiralanmamış konusunda rehberler ve kontrol listeleri, hepsi ücretsiz ve 24 saat çevrimiçi olarak bizimle birlikte!

Daire, ev, apartman, emlak işine yeni başlayanlar için her şey!

Immobilien-Erfahrung.de’de şimdi yeni:

• Gayrimenkul satın almak: öÄŸrenme – harici

Farklı katman türleri açıklanmıştır: A, B ve C katmanı

Prensip olarak, gayrimenkul ararken üç tür konum arasında bir ayrım yapılır:

• A-lokasyonu (metropol)
• B-lokasyonu (büyük ÅŸehir / olumlu geliÅŸme gösteren ÅŸehir)
• C-konumu (durgun geliÅŸim gösteren küçük kasaba / ÅŸehir)

Konum türleri neden önemlidir? Basitçe söylemek gerekirse, bir mülk alıcısı olarak mülkü satın almadan önce ideal olarak hedefleriniz hakkında düÅŸünmüÅŸ olacaksınız. Mülkü kendi kullanımınız için mi yoksa yatırım olarak mı satın almak istiyorsunuz? Bu bir getiri mi yoksa yatırım amaçlı bir mülk mü? Bu sorunun cevabına baÄŸlı olarak, bakmanız gereken konum da farklılık gösterir.

Şimdi farklı tanımlara bir göz atalım.

A lokasyonu: Berlin ve Hamburg gibi raÄŸbet gören metropoller

Metropoller ve baÅŸkentler genellikle A-lokasyonları olarak kabul edilir. YaÅŸamak için aranan yerlerdir çünkü uluslararası merkezli ÅŸirketler genellikle burada bulunur. Ekonomi geliÅŸiyor, eÄŸitim sistemi çok ÅŸey sunuyor ve hayat asla sıkıcı deÄŸil. Almanya’nın metropolleri aynı zamanda en güzel ve tarihi mahallelere de ev sahipliÄŸi yapıyor. Burada bir mülk satın alırsanız, yüksek bir satın alma fiyatı ancak düÅŸük bir getiri bekleyebilirsiniz.

A-lokasyonları için tipik: pahalı satın alma fiyatı ve düşük getiri

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın alın: DüÅŸük risk ve yüksek satın alma fiyatı

Yüksek satın alma fiyatı ve düÅŸük getiri nedeniyle, A-lokasyonlarında yatırım amaçlı gayrimenkuller aramanızı tavsiye ederiz. Sonuçta, metrekare başına yüksek fiyatlar kira gelirleriyle zor karşılanıyor. BaÅŸka bir deyiÅŸle: Metropollerdeki yoÄŸun talep nedeniyle, mülkünüzün deÄŸerinin düÅŸük bir riskle artmasını dört gözle bekleyebilirsiniz. Neden düÅŸük risk? Münih, Berlin ve Hamburg gibi yerlerin popülaritesinin önümüzdeki birkaç yıl içinde azalması pek olası deÄŸil – ne de olsa giderek daha fazla genç insan bu ÅŸehirlere çekiliyor.

A konumunda bir mülkün hedefi: Daha sonra ve karlı bir şekilde yeniden satış

Dolayısıyla, mülkü satın aldıktan kısa bir süre sonra doğrudan bir nakit akışı beklemiyorsanız, A konumundaki mülkler tam size göre. Öte yandan, verimli mülklerin burada bulunma olasılığı daha düşüktür. İşte kısa bir özet:

• Satın alma fiyatı: Yüksek
• Verim: DüÅŸük
• Avantaj: DüÅŸük risk
• Emlak türü: Yatırım amaçlı emlak
• Hedef: Daha sonra kârlı bir ÅŸekilde yeniden satış

Almanya’da A-lokasyonu: Örnekler

Hangi şehirler genellikle A-lokasyonu olarak sayılır? Nüfusa göre burada:

• Berlin
• Hamburg
• Münih
• Köln
• Frankfurt on the Main
• Stuttgart
• Düsseldorf

B-konumu: Nürnberg ve Leipzig gibi ekonomik açıdan güçlü büyük ÅŸehirler

B lokasyonlarındaki gayrimenkuller ise yüksek getirileriyle öne çıkmaktadır. Ne de olsa B-lokasyonları popüler metropollere yakındır ve bu nedenle de yaşamak için popüler yerler olarak kabul edilirler.

B lokasyonu için tipik: makul satın alma fiyatı ve yüksek getiri

Verimli mülk alımı: Ilımlı satın alma fiyatları ve maliyeti karşılayan kira

A lokasyonlarındaki yüksek metrekare fiyatı, kiraların bu maliyetleri karşılayamadığı anlamına gelirken, B ve C lokasyonlarındaki mülklerde bu sorun mevcut değildir. Dolayısıyla, B-lokasyonlarındaki mülkler mükemmel verim mülkleri olarak kabul edilir.

İşte bir bakışta avantajları:

• Satın alma fiyatı: Orta
• Verim: Yüksek
• Avantaj: Maliyeti karşılayan kira
• Emlak türü: Verimli emlak
• Hedef: Anında nakit akışı

Almanya’da B-lokasyonu: Örnekler

B-lokasyonları diğerleri arasındadır:

• Leipzig
• Dortmund
• Yemek
• Bremen
• Hanover
• Nürnberg
• Wuppertal

Büyük metropollerin biraz dışında, aranan B lokasyonları bulunmaktadır:

C-konumu: Yüksek riskli düÅŸük maliyetli gayrimenkul

Bu nedenle C konumları yatırım amaçlı gayrimenkuller için de uygundur. Bunlar, altyapısı zayıf ve ekonomik gücü düşük veya orta düzeyde olan yerlerdir. Burada daha düşük bir satın alma fiyatının keyfini çıkarabilirsiniz, ancak aynı zamanda boş yerler, kira borçları vb. gibi daha yüksek riskleri de hesaba katmanız gerekir. Bu nedenle buradaki getiri özellikleri yüksek risk ile karakterize edilir.

Kısaca C-lokasyonundaki mülkler:

• Satın alma fiyatı: DüÅŸük
• Avantaj: Gayrimenkul pazarlığı
• Mülk tipi: Yüksek riskli verim mülkü
• Hedef: Anında nakit akışı

Burada C konumunda tipik bir prefabrik bina görülmektedir:

Sonuç: Mülk türüne göre karar verin

A-lokasyonları aranan metropoller iken, B-lokasyonları ekonomik güçleri ile karakterize edilir. C konumları daha az rağbet görür ve zayıf bir altyapıya sahiptir, ancak burada bile bir yatırım mülküne yatırım yapmak faydalı olabilir. Mülk satın alırken hangi hedefe ulaşmak istediğinizi ve ne tür bir mülkle ilgilendiğinizi önceden düşünmeniz en iyisidir. O zaman yer seçimi sizin için çok daha kolay olacaktır. Bir A, B veya C konumuna karar verdikten sonra, ikinci adımda makro, mezo ve mikro konum analizi yapılır.

Daha fazlasını buradan öÄŸrenin: Makro, Mezo ve Mikro Konumlandırma

İpucu! Mülk alıcıları için yeni projemdeki (Immobilien-Erfahrung.de) örnekler de dahil olmak üzere A-konumu, B-konumu ve C-konumu arasındaki karşılaştırmanın tamamını buradan okuyabilirsiniz:

• Mülk konumu: A, B, C konumu – harici

Ev almak mı? Risk: %100 sahiplik = maliyetler

Ev – Kendi eviniz, kendi yuvanız, gayrimenkul satın almak söz konusu olduğunda birçok kişi için en büyük hedeftir. İster kendi kullanımınız için ister yatırım amaçlı olsun, bir ev satın aldığınızda evin tek sahibi siz olursunuz ve dolayısıyla tüm yatırım masraflarından da siz sorumlu olursunuz.

Maliyet paylaşımı yok, kiracılara pay yok

Ev sahibi tarafından kullanılan konutlarda durum daha da vahimdir, çünkü burada kiracılara herhangi bir maliyet yansıtamazsınız. Ev sahibi olarak oturmanın en pahalı konut biçimi olduğunu İlk mülkünüzü satın almak makalesinde zaten öğrenmiştiniz. Sonuçta, emeklilikte bile tüm masraflardan siz sorumlusunuz!

İşletme ve bakım masrafları, evin borcu uzun süre önce ödenmiş olsa bile her zaman sizin üzerinizdedir. Bir ev söz konusu olduğunda, ev sahipleri topluluğunun bir parçası olduğunuz bir dairenin aksine, ortaya çıkan yatırım maliyetlerinin %100’ünü üstlendiğiniz için bu durum hızla pahalı hale gelir.

İpucu! Gayrimenkul alıcılarına yönelik yeni projemde (Immobilien-Erfahrung.de) ev, apartman, ticari bina ve kat mülkiyeti arasındaki karşılaştırmanın tamamını buradan okuyabilirsiniz:

• Gayrimenkul türleri, ev mi yoksa daire mi alayım? – dış

Sürekli yatırım maliyetleri – örnek: Isıtma sistemi

Evinizin borcunu yeni ödediniz ve bir yıl sonra yeni bir ısıtma sistemi satın almanız gerekiyor. Diyelim ki bu ısıtma sisteminin maliyeti 10.000, yani sizin payınız tam 10.000 (%100 sahibi olarak).

Bir apartmanda, diyelim ki 10 birimden (daire) oluşan ve bir birimine sahip olduğunuz bir kat mülkiyetiniz olsaydı, yalnızca 1.000, yani %10 ödemeniz gerekirdi.

Diyelim ki bir yıl sonra çatıda büyük bir hasar meydana geldi. Zaman içinde kademeli olarak gelişen hasar. Bir 10,000 daha tamir masrafı. Bir ev sahibi olarak tüm sorumluluk yine size düşüyor. Bir daire sahibi olsaydınız, yani yine bir mal sahipleri topluluğunun parçası olsaydınız (10 birimlik apartman), sadece 1.000.

Yaşlılıkta kirasız mı? Eski bir ev.

Ev sahipleri için vergi indirimi yok, konut yaratmak için sübvansiyon yok, kiracılarınıza pay yok.

Bu basitleştirilmiş bir örnektir.

Daha fazla bakım ve yönetim masrafı olmadan, mal sahibi olarak sizin 20.000 ödemeniz gerekecektir. Bir ev sahibi olarak “yaşlılıkta kira ödememek” buraya kadarmış.

İster kişisel kullanım ister yatırım amaçlı olsun, gayrimenkul sektörüne yeni adım atanlar için apartman daireleri birçok açıdan evlerden daha kârlıdır.

Bir apartman satın almak: Daha fazla risk ve tehlike kaynağı

Çok aileli ev – Çok aileli bir ev satın alırsanız, başlangıçta ev sahibi olmanın dezavantajlarına ve önemli ölçüde daha yüksek yatırım maliyetlerine sahip olursunuz.

Daha fazla taban alanı, daha fazla yaşam alanı, daha fazla kiracı, daha fazla cephe, daha fazla risk.

Buna göre, satın alma fiyatının yanı sıra apartmanın devam eden tüm işletmesini de ödeyebilmeniz için daha fazla öz sermayeye sahip olmanız gerekir. Ve unutmayın, ev sahipleri için 2 büyük risk vardır: Kira borçları ve boş pozisyonlar. Kiracı sayısı arttıkça, özellikle C ve B eksi konumlarda risk daha da artmaktadır.

Yatırım olarak bir apartman binası için, gayrimenkul girişi hakkında konuştuğumuzda, daha fazla bilgi ve deneyime de ihtiyacınız var. Satın alma fiyatı görüşmeleri, müteakip kiralama ve yukarıda bahsedilen münferit birimlerin boşaltılması. Hem know-how açısından (kredibilitesi olan yeni kiracılar) hem de finansal açıdan (devam eden kredi ödemeleri) bununla başa çıkabilmeniz gerekir.

Ticari mülk satın alın

Ticari – Ticari, emlak işine yeni başlayanlar için çeşitli dezavantajlara sahiptir, birincisi yasal gereklilikler farklıdır, mülk için gereklilikler ve aynı zamanda kira sözleşmeleri gibi yasal çerçeve koşulları. Buna ek olarak, ticari kiracılarda, konutlara kıyasla daha yüksek dalgalanma nedeniyle daha yüksek bir boşluk riski vardır. Ticari bir mülk satın alırken tüm bunları göz önünde bulundurmanız gerekir.

Her iki şekilde de, genel merkez, apartman, ticari, emlak işine başlamanın en kolay yolu kat mülkiyeti!

Bir kat mülkiyeti satın alın:

Kat Mülkiyeti – İlk mülkünüzü satın alma rehberimizi zaten okuduysanız, kat mülkiyetinin emlak işine başlamanın en kolay yolu olduğunu zaten biliyorsunuzdur.

Gayrimenkul yatırımcısı olmanın “en kolay” yolu.

İşte bir kez daha kısa bir özet:

Kural olarak, bir yandan satın alma için, diğer yandan da mülkün sonraki işletimi için daha az öz sermayeye ihtiyaç duyarlar.

Bir mal sahipleri topluluğunun parçasısınız ve buna göre yatırım maliyetleri taraflar arasında paylaşılıyor.

Apartman dairelerinin aksine, bir kat mülkiyetini kiraya vermek yönetilebilir bir iştir. Evlerin de çok özel bir hedef kitlesi var, çoğunlukla aileler. Demografik özellikler daha çok bekâr hanelere doğru kaymaktadır.

Buna göre tavsiyemiz 1-2 odalı daireler satın almanız!

Bir ev satın almak: Bir bakışta ev tipleri

Özellikle bir mülk satın alırken, göz önünde bulundurulması gereken birçok faktör vardır ve doğru ev türünü seçmek, getiri (kira) ve değer kazanma (yatırım) için çok önemlidir. Ev satın alma ve bireysel ev türleri hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz.

• Bir ev satın alın

Bir listedeki ev türleri:

• Çiftlik
• Bungalov
• Yarı müstakil ev
• Müstakil ev
• Yarı ahşap ev
• Tatil Evi
• Prefabrik ev
• Ahşap ev
• Kır evi
• Devasa ev
• Apartman dairesi
• Teraslı ev
• Sahil evi
• Villa
• DüÅŸük enerjili ev
• Sıfır Enerji Evi & Pasif Ev

Bir daire satın al: Bir bakışta daire tipleri

Emlak piyasası neredeyse sonsuzdur ve konut sektörü de bir istisna değildir. Çok sayıda daire tipi vardır ve bunların hepsi birbirinden çok çeşitli faktörlerle ayrılır. Konu hakkında daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz:

• Daire satın al

Burada daire tiplerine genel bir bakış bulacaksınız:

• Eski bina dairesi
• Düz
• Çatı katı dairesi
• Büyükanne dairesi
• Düz
• Çatı katı
• Maisonette daire
• Çatı katı
• Bodrum katı
• Teras daire

Emlak alıcılarına yönelik yeni projemde (Immobilien-Erfahrung.de) artık evler, apartmanlar ve daireler hakkında daha fazla bilgi bulabilirsiniz: Emlak Türleri, Ev mi Daire mi Satın Alıyorsunuz?

Yeni baÅŸlayanlar için gayrimenkul satın almak: Åžimdi yeni!

İlk mülk, ev veya daire için, bir yatırım olarak veya ev sahibi olmak için, şimdi burada emlak yeni başlayanlar için bilgi ve araçları (formüller, vb.) topluyoruz. Aslında çok sayıda e-posta alıyoruz, sorular giderek artıyor, dolayısıyla sadece bu konuda uzmanlaşmış yeni bir proje oluşturma fikri ortaya çıktı:

• Mülk satın alın – Immobilien-Erfahrung.de

Tabii ki, bir yatırım olarak gayrimenkule odaklanarak (kiralamak, daha fazla satmak için), sonuçta gayrimenkulle para kazanmak istiyorsunuz! İlk kat mülkiyeti, ikinci daire, üçüncü ve dördüncü. İpuçları, deneyimler ve hatalar ile temel bilgileri buradan öğrenin. Bu şekilde ilk mülkünüzü satın almak için en iyi şekilde hazırlanmış olursunuz! Rehberin tamamını şimdi Immobilien-Erfahrung.de adresinde bulabilirsiniz.

Kapaktan sonra (sayfaya bağlantı), size bir kat mülkiyeti ve ev satın almanın içerdiği bireysel adımları tanıtmaya devam edeceğim.

Not: Kitap kapağı sadece açıklamak içindir, çok fazla bilgi ile ilgilidir! İlk kat mülkiyeti veya ev(ler)inizi satın alırken size başarılar dilerim!

Gelin hep birlikte içeriğe kısa bir genel bakışla göz atalım.

Mülkün Kriterleri: Hedefler?

1. Adım: Kişisel hedeflerinizi tanımlıyoruz. Basitçe söylemek gerekirse:

• Kendi kullanımı için gayrimenkul ve / veya
• Bir yatırım olarak gayrimenkul
• Sermaye yatırımı olarak gayrimenkul (yeterli kredibilite ile)

Bu nedenle, mülk arama sürecine girmeden önce, bir mülk yatırımcısı olarak hedeflerinizi düşünün. Sadece kendi çıkarınızı mı düşünüyorsunuz yoksa meşhur “finansal özgürlük”, “bir daha asla çalışmamak” ve “gayrimenkulle yaşamak”, yani “çok iyi yaşamak” mı istiyorsunuz?

Emeklilik karşılığı Kişisel çıkar – Dur!

Birçok kişinin kendi kullanımı için bir mülk edinmesi ve ardından “Bir daha asla kira ödemek zorunda kalmayacağım!” diye düşünmesi ilginçtir.

Pek çok kişi, kendi kullanımım için bir mülk satın alırsam, yaşlılığımda bana iyi bakılacağını ve kirasız yaşayacağımı düşünme hatasına düşüyor! Ölümcül bir hata, çünkü işletme maliyetleri her zaman ortaya çıkar. Mülk daha sonra 20, 30 ve hatta 40 yaşındaysa, birçok onarım, yenileme ve modernizasyon da olacaktır.

Bu nedenle, “sadece” ev sahibi olma hedefiyle bile olsa, ikinci bir mülkü bir sermaye yatırımı olarak düşünün!

En azından yaşlılıkta işletme masraflarını, onarımları ve o zamana kadar zaten ödenmiş olan mülkün kirasından elde edilen küçük bir aylık getiriyi ödemek için.

Kişisel çıkar ve sermaye yatırımına ek olarak, kişinin kendi mali durumunu incelemesiyle ilgilidir. Büyük soru:

Ne kadar mülk satın alabilirsiniz?

Ama aynı zamanda örneğin konum gibi parametreleri de öğreniyorsunuz.

Mülk arama kriterlerinize mükemmel bir geçiş.

Konum, daire tipi ve durumu

Aşağıda, kendi gayrimenkul yatırımınız için doğru yeri bulmanız anlatılmaktadır. Farklı kamp türleri vardır.

Gayrimenkul için 3 tür konum nedir?

Tüm emlakçıların ve yatırımcıların sözünü bilirsiniz: “Konum, konum, konum”. Haklılar, çünkü konum (daha sonraki) karlılık hesaplamanızda büyük bir parametredir.

Vakaların %99,9’unda A, B ve C pozisyonlarından bahsediyoruz.

A-konumu: Yatırım amaçlı gayrimenkul

Gayrimenkulde A-lokasyonu şu anlama gelir:

• Fiyat: Çok yüksek satın alma fiyatları / metrekare başına fiyatlar
• Yatırım amaçlı gayrimenkul alımı (geleceÄŸe yönelik spekülasyon)
• Münih gibi yerler

B-konumu: Verimli mülk

Gayrimenkulde B-lokasyonu şu anlama gelir:

• Fiyat: Yüksek / “ortalama” satın alma fiyatları
• Gelir getiren mülk alımı (kiralamadan nakit akışı)
• Wiesbaden gibi yerler

C-konumu: riskli mülk

Gayrimenkulde C-konumu şu anlama gelir:

• Yapısal olarak zayıf bölgelerdeki küçük kasabalar / belediyeler
• Demografik, durgun veya azalan gelişme

Mülk(ler)in yer seçimi ve yakınlığı

İdeal olarak, “hayatınızdan” çok uzak olmayan bir yerde bir mülk arıyor / satın alıyorsunuz. Hannover’de yaşıyorsunuz ama aileniz Münih’te mi yaşıyor? O zaman yolda olan yerler de söz konusu olabilir. Görüşler için ve ayrıca daha sonra mülk üzerinde ve mülkle çalışmak için pratiktir.

Yol üzerinde, bu örnekte, B konumundaki iyi şehirler (Hannover, Münih’in kendisinden daha karlı), örneğin:

• Kassel
• Nürnberg
• Ingolstadt
• Göttingen
• Würzburg
• Erfurt
• Jena
• Bamberg

Yeni başlayan bir emlakçı olarak yer seçiminizin nasıl işlediğini basitçe anlatalım.

Bu, yer seçiminin 1. adımdaki hazırlıkla ilişkili olduğu anlamına gelir. Yüzlerce kilometre uzakta olan ve ziyaretleri çok çaba gerektiren bir mülk ilk mülk olarak tavsiye edilmez.

Hangi mülk tipi konumunuza, mali durumunuza ve demografik özelliklerinize uygun? Bir gayrimenkul yatırımcısı olarak, kullanabileceğiniz birçok farklı daire ve ev türü vardır. Asıl soru şu: 1. adımda tanımladığınız kişisel hedeflerinize en uygun mülk türü hangisi?

Özkaynak: Finansman? Kredi notu?

“Ne kadar mülk alabilirim?” sorusunu daha önce tartışmıştık. Tipik olarak banka, kredibiliteye, bankaya ve irtibat kişisine bağlı olarak (+/- %5) yaklaşık %15 özkaynak talep eder. Bununla birlikte, iyi bir kredi notu ile %0 özkaynakla finanse etmeyi de başarabilirsiniz.

Kredibilite, yani kredi durumu ve mevcut öz sermaye, gayrimenkule yeni başlayanlar için önemli bir konudur, çünkü bir mülk için kim nakit ödeyebilir?

Aynı zamanda, burada görüşler farklıdır: ev sahipleri mümkün olduğunca fazla sermaye sağlamalıdır. Öte yandan yatırımcılar, finansman için mümkün olduğunca az, ideal olarak %0 özkaynak sağlamaya çalışmalıdır.

Nedenini ve niçinini Immobilien-Erfahrung.de adresinden ücretsiz olarak öğrenin!

• Mülk satın alın

Bir daire bul: Emlakçılar, portallar, …?

Hedeflerinizi belirlediniz, konumu kontrol ettiniz ve sizin için en uygun bölgeleri ve yerleri buldunuz. Kredi notunuzu, finansmanı ve hatta belki de XY tutarı için önceki bir finansman onayını kontrol ettiniz.

İpucu! Bankanızdan önceden finansman onayı alarak, iyi ve kârlı mülkleri çok daha hızlı bir şekilde elde edebilirsiniz.

Bu, bankanın önceden onayladığı anlamına gelir: Bay veya Bayan XY’ye XY değerinde bir mülkü finanse edeceğiz.

Çoğu insan önce bir mülk arar ve sonra bankalarına gider. Bu çok zaman alır ve bazen satıcı, özellikle Almanya gibi bir emlak piyasasında, mülkü satın alan ve ilgili finansmanı hemen sağlayabilecek başka bir kişiyi çabucak bulur.

Bundan sonra, gayrimenkul edinmenin farklı yolları ve olasılıkları vardır.

• Gazetelerdeki ilanlar
• Ebay’de İlanlar
• ImmobilienScout24, Immonet ve diğer emlak portalları
• Özel aÄŸ ile iletiÅŸime geçin, “kim birini tanıyor kim birini tanıyor?”
• Emlakçı, ayrıca eriÅŸimler için, emlak portalı yayını
• …

Immobilien-Erfahrung.de adresinden emlak arama ve olası bir alıcı olarak size sunulan seçenekler hakkında daha fazla bilgi edinin.

Kat mülkiyeti deÄŸerlemesi: Satın alma fiyatı?

Tahmin ettiğiniz yerde sizin için iyi bir fiyata bir mülk buldunuz, mükemmel! Peki fiyat konusunda yapabileceğiniz bir şey var mı? Genel olarak konuşursak:

Mülk, ister daire ister ev olsun, paraya değer mi?

Şunları unutmayın:

Bir teklif fiyatı (örneğin emlak portalı) bir satış fiyatı değildir.

Sizin için avantaj!

En azından daha düşük bir satış fiyatı için anlamlı gerçeklerle nasıl tartışacağınızı biliyorsanız. Satın alma fiyatının düşürülmesindeki en büyük etken elbette mülkün özüdür. Peki bir mülke nasıl değer biçersiniz? Bir mülk değerlemesine hangi hususlar dahildir? Ortak mülk, oturma odası, banyo, mutfak, çatı katı… söz konusu olduğunda nelere dikkat etmeniz gerekiyor?

İyi tespit edilmiş bir mülk değerlemesi, satın alma fiyatının belirlenmesi söz konusu olduğunda en etkili etkiye sahiptir. Açık gerçeklerden daha iyi argümanlar bulamazsınız.

Ayrıca, teklife ilk bakışta bir mülke nasıl “değer biçeceğinizi” de öğreneceksiniz. Daha doğrusu, mülk kiraya verildiğinde mülkün karlılığını hesaplarsınız. Bu değer (kira getirisi) sadece 2 faktör üzerinden bir fikir verir: satın alma fiyatı ve yıllık kira.

Geleceğin emlak yatırımcıları için ipucu!

Sürekli ihtiyaç duyacağınız ve duyacağınız iki şey var: Kira getirisi, daha doğrusu brüt kira getirisi ve satın alma fiyatı faktörü. Her ikisi de gayrimenkul tekliflerini hızlı bir şekilde değerlendirmeye yardımcı olur. Aradaki fark hakkında daha fazla bilgi edinin ve yeni başlayan bir emlakçı olarak size tavsiyelerimi öğrenin:

• Kira getirisi ve satın alma fiyatı faktörü

Satın alma süreci, noter, tapu, anahtar teslimi?

Son olarak da satın alma prosedürü geliyor. Noterden, ön satın alma sözleşmesine, satın alma sözleşmesine, tapu kaydına, anahtarların teslimine ve tabii ki bir gayrimenkul alıcısı olarak çeşitli ofislere aktarmanız gereken tüm masraflara kadar her şey.

Satın alma fiyatına ek olarak, yan satın alma maliyetleri de vardır. Yan satın alma maliyetleri, ister ev ister kat mülkiyeti olsun, çoğu durumda şunlardan oluşur:

• Noter ücretleri
• Tapu kaydı için masraflar
• Aracılık maliyetleri
• Gayrimenkul devir vergisi

Gayrimenkul alıcıları için ilk önemli adım arazi devir vergisidir. Gayrimenkul devir vergisi federal eyalete göre farklılık göstermektedir; şu anda satın alma fiyatının %3,5 ila %6,5’i arasındadır.

Satıcı, noter, emlakçı (varsa) ve vergi dairesine (arazi devir vergisi) ödeme yapıldıktan sonra tapu kaydı yapılabilir.

Tebrikler, ilk mülkünüzün sahibi oldunuz!

İçeriden ipuçları, kontrol listeleri ve çok daha fazlası ile bu süreci ayrıntılı olarak öğrenin. Hepsinden iyisi, hepsi ücretsiz.

Ä°lk daire / ilk ev: Ücretsiz öÄŸrenin

Web sitesinin arkasındaki düşüncem? Tüm satın alma süreci, tek bir sayfada, ayrıntılı olarak, ipuçları ve içeriden ipuçlarıyla. Tipik 1, 2, 3 işlemlerini içeren tek bir sayfa değil.

Haftanın 7 günü, 24 saat, tamamen ücretsiz olarak çevrimiçi öğrenin. Önemli hesaplamalarla birlikte, elbette hesaplamalar ve formüllerin yanı sıra hesaplama yöntemleri, kontrol listeleri ve aynı zamanda değerli deneyimler ve hatalar.

Başka sorularınız varsa, bana ve ekibime web sitesi üzerinden her zaman yazabilirsiniz. Daha sonra bu ek soruları Sorular ve Yanıtlar bölümümüze dahil edeceğiz.

Bu, sorduğunuz her soruyla platformumuzun daha iyi hale geldiği anlamına geliyor! Mülk alımının hazırlanmasından, satın alma fiyatı müzakeresine ve mülkünüzü bir yatırım olarak satın almanız durumunda sonraki kiralamaya kadar.

• Real Estate Experience.com

Genel Ortaklık: Kuruluşu, Avantajları ve Dezavantajları

Birçok kişi bir ortakla iş yapmak ister. Bunun tek başına çalışmaya göre birçok avantajı vardır. Mücadelelerinizde sizi taşıyacak ve kararlar için başvuracağınız biri var. Ancak bir de almak istediğiniz kararlara müdahale edecek birinin olması gerçeği var. Bunu yönetmek zor olabilir, ancak buna değebilir. Aşağıda size genel ortaklığın ne olduğunu, avantajlarının neler olduğunu, nasıl kurulacağını ve çok daha fazlasını gösteriyoruz.

Tanım ve temel bilgiler: Genel ortaklık ne anlama gelir?

Kaliforniya Eyaleti’ne göre resmi tanım “iki veya daha fazla ortak sahibin kâr amacıyla bir işletmeyi işlettiği bir ticari kuruluş biçimidir”. Uygulamada bu, iki kişinin gayrimenkul yatırımlarından kaynaklanan sorumluluğu, karları ve zararları paylaşması anlamına gelir. Daha da önemlisi, bu işletme biçimi bir ortaklıktır, yani işi yürüten kişilerden ayrı değildir. Ayrıca, tanımı gereği, birden fazla sahibi vardır.

• Ä°ki veya daha fazla ortak sahibin bir iÅŸletmeyi kâr amacıyla iÅŸlettiÄŸi bir iÅŸletme biçimi

Genel bir ortaklığın kurulması: iÅŸletme adı, lisanslar, sözleÅŸmeler vb.

Genel bir ortaklık kurarken, ilk adım ortaklık için bir şirket adı seçmektir. Bu, ismin başka bir şirket veya ortaklık tarafından devralınmadığından emin olmanız gerektiğinden önemlidir. Bunu yapmak için, belediyenizin sicilini, Dışişleri Bakanlığı ofisini ve bir ticari marka veya hizmet markasını ihlal etmediğinden emin olmak için Amerika Birleşik Devletleri Patent ve Ticari Marka Ofisi ile Ticari Markalar ve Hizmet Markaları Sicilini araştırın. Ardından, iyi yazılmış bir ortaklık sözleşmesi hazırlayın ve imzalayın.

Daha sonra, Genel Ortaklık Beyannamesini dosyaladığınız Dışişleri Bakanlığına geri dönersiniz. Birçok kişi zorunlu olmadığı için bunu atlar ve 70 dolarlık dosyalama ücretinden ve 15 dolarlık ücretten kaçınabilirsiniz. Aynı adımda, hayali bir işletme adı alarak ortaklığın adını yerel düzeyde kaydettirirsiniz. Ardından, ortaklığınız için ayrı bir banka hesabı oluşturmanız gerekir. Kişisel mali durumunuzu iş mali durumunuzdan ayrı tutmaya çalışmalısınız. Son olarak, yerel işletme ruhsatlarını ve özel emlak ruhsatlarını alın (bunlar eyaletten eyalete değişir).

Süreç özetlendi:

1. Bir isim seçin
2. Ana sözleÅŸmenin hazırlanması
3. Ortaklık beyannamesini gönderin ve isimleri kaydedin
4. Bir ortaklık hesabı açın
5. İzin ve ruhsatların alınması

Belgeler:

• Ortaklık anlaşması
• Genel ortaklık beyannamesi

Avantajlar: Dosyalama ücretleri, stres ve esneklik

İlk avantaj en önemlisi değildir, ancak sınırlı zamanı ve finansmanı olan ortaklıklar için belki de önemlidir (bunu önermiyoruz). Genel bir ortaklık, diğer iş formları kadar yasal olarak bağlayıcı değildir ve bu nedenle eyalet düzeyinde tescil edilmesi gerekmez. Böylece, başvuru ücretinden ve devlet sekreterliği ile uğraşma zahmetinden kurtulabilirsiniz. Ayrıca daha az bürokrasi olduğu ve yasal olarak daha az korunduğu için genellikle daha az stresli bir iş şeklidir. Son olarak, genel bir ortaklığın en büyük avantajı, çok kolay bir şekilde bir LLC’ye dönüştürülebilmesidir. Bu, bir LLC’nin toplam taahhüdüne hazır olmayanlar için harika bir atlama taşı yapar.

• Kayıt ücreti yok
• Daha az stresli
• Esnek uygulama

Dezavantajlar: yapı, sorumluluk ve tutarsızlıklar

Çoğu insanın bir şirket kurmasının ana nedeni sorumluluktan kaçınmaktır. Ne yazık ki, genel ortaklıklar için durum böyle değildir, çünkü sahiplerinden ayrı varlıklar olmadıkları için sorumluluk korumasına tabi değildirler. Ek bir sorun da, genel ortaklıkların genellikle birbirini zaten tanıyan iki kişi arasında kurulmasından kaynaklanmaktadır. Durum böyle olmasa bile, ortaklıkta sadece iki kişi olduğu için mal sahiplerinin anlaşamaması yaygın bir sorundur. Bu durum çatışmalara ve geniş kapsamlı sorunlara yol açabilir. Yapı eksikliği, genel ortaklığın bir başka ve son dezavantajıdır

• Sorumluluk koruması yok
• Sahipler aynı fikirde olmayabilir
• Yapı eksikliği

Immobilien-AG: Gayrimenkul ortaklıkları için tavsiyeler, ipuçları

C şirketleri veya S şirketleri gibi diğer şirket formlarının aksine, genel ortaklık orijinal ortaklık olarak kabul edilir ve aynı zamanda en az karmaşık olanıdır. Bununla birlikte, dikkate alınması gereken birkaç ayrıntı vardır. Bunlar arasında bir gayrimenkul ortaklığının (ister sınırlı ortaklık ister genel ortaklık olsun) nasıl yapılandırılacağı ve bir ortaklık sözleşmesinin önemi yer almaktadır. Son olarak, genel ortakların bir ortaklığın gerekli bir parçası olup olmadığına ilişkin yaygın soruyu da yanıtlıyoruz.

1. Bir gayrimenkul ortaklığının yapılandırılması
2. Ortaklık anlaşması
3. Her ortaklığın bir genel ortağa ihtiyacı var mıdır?

Bir gayrimenkul ortaklığının yapılandırılması

Bir gayrimenkul ortaklığının yapısı karmaşık bir şey olabilir. Her adımı planlamak ve mümkün olduğunca mükemmel hale getirmek için zaman ayırmak önemlidir. Hatalardan kaçınmak için aşağıdaki video, ortaklığınızı nasıl yapılandıracağınız konusunda size yol gösterecektir.

Ortaklık sözleÅŸmesi – genel bir ortaklığın en önemli parçası

Bir genel ortaklıktaki yatırımcılar bir mülk satın aldıklarında, her genel ortak mülkün yönetimine ve kontrolüne katılma konusunda eşit hakka sahiptir. Pratik açıdan bakıldığında bu, işlerin olağan akışı içinde ortaya çıkan anlaşmazlıkların nasıl ele alınacağının belirlenmesinin büyük önem taşıdığı anlamına gelmektedir. Ortaklık, farklı bir karar alma yöntemi belirlemekte ve bunu ortaklık sözleşmesinde ve/veya ortaklık sözleşmesinin bir ekinde yazılı olarak belirtmekte serbesttir. Ortaklık sözleşmesinde, kararların nasıl alınacağını, oylamanın nasıl yapılacağını ve örneğin çoğunluğa mı yoksa oybirliğine mi ihtiyacınız olduğunu ayrıntılı olarak belirlersiniz.

Ortaklık sözleşmesi her şeyin başı ve sonudur!

Her ortaklığın bir ortağa ihtiyacı var mıdır?

Evet. Sınırlı ortaklık lar ve sınırlı sorumlu ortaklıklar (sınırlı sorumlu şirketlerle karıştırılmamalıdır) dahil olmak üzere her ortaklık en az bir genel ortak gerektirir. Bu kişi, günlük kararları veren ve sorumluluğun ana yükünü taşıyan kişidir. Ayrıca yasal olarak bağlayıcı tüm kararları da o verir, çünkü tüm yasal sonuçlardan sorumlu olan odur.

• Evet, her ortaklığın günlük kararları veren en az bir genel ortaÄŸa ihtiyacı vardır

Vergiler: geçiÅŸli yapı

Genel ortaklıklar dünyasında bazı vergi avantajları vardır. İlk olarak, genel ortaklıklar, şirketlerin aksine gelir vergisi ödememektedir. Aşağıda bilmeniz gereken ayrıntılara giriyoruz.

1. Ortaklıklar vergiden muaf mıdır?
2. Tüm ortaklar aynı miktarda vergi öder mi?

Ortaklıklar vergiden muaf mıdır? Genel ortaklıkların vergi yapısı

Evet. Genel ortaklıklar vergiden muaftır. Şirketin kendisi gelir vergisi ödememektedir. Bunun yerine, genel ortaklar gelir vergisi öderler. Diğer bir deyişle, karlar, zararlar vb. doğrudan ortaklara geçer.

• Hayır, tüm karlar ve zararlar doÄŸrudan ortaklara gider ve gelir vergisi olarak vergilendirilir

Dağıtım – Tüm ortaklar aynı miktarda vergi ödüyor mu?

Buna ortaklar tarafından karar verilebilir. Aksi takdirde, vergi dairesi her bir ortağı eşit şekilde vergilendirir. Bu avantajlı olabilir, örneğin mevcut bir ortaksanız ve yeni bir ortak katılırsa, vergi tutarı azalır. Ancak, ortak olursanız, ortaklığın varlıklarının sahibi olursunuz ve bu nedenle vergiye tabi olursunuz.

• Ortaklar, her birinin aynı miktarı ödeyip ödemeyeceÄŸine karar verir

Genel Ortaklık – Orijinal ortaklık

Genel ortaklık klasik, orijinal ortaklık biçimidir. Özellikle yeni başlayanlar veya bir LLC kurmak isteyip istemediklerinden veya işlerinin hangi yönde ilerlemesi gerektiğinden henüz emin olmayanlar için caziptir. Bununla birlikte, birçok avantajı vardır ve onu seçen birçok kişi için iyi bir seçimdir.

Karşılaştırma: Genel ortaklık ile sınırlı ortaklık arasındaki fark nedir?

Genel bir ortaklık ile sınırlı bir ortaklık arasındaki fark, genel bir ortaklığın yalnızca hepsi sorumluluk taşıyan genel ortaklardan oluşmasıdır. Limited ortaklığın sorumlu olmayan ek ortakları vardır (sözde sınırlı ortaklar). Genel ortaklıklar ve sınırlı ortaklıklar genellikle yanlış anlaşılır çünkü bir ortak ile bir ortaklık arasında önemli bir fark vardır. Bir sınırlı ortaklığın genel ortakları da vardır.

• Sınırlı ortaklıklar, sorumlu olmayan ek ortaklara (sınırlı ortaklar) sahip genel ortaklıklardır.
• Genel Ortaklıklar sadece genel ortaklardan oluşur

Bakınız Sınırlı Ortaklıklar – Gayrimenkul