Ev sahipleri ve konutlar için Koalisyon Anlaşması 2021 – yeni yapı, ısıtma, güneş enerjisi, …

Koalisyon sözleşmesi – Koalisyon sözleşmesi gayrimenkul sahipleri için ne anlama geliyor? Şansölye Angela Merkel ile geçen 16 yılın ardından, yeni kavramlar ve yeni fikirlerle yeni bir federal hükümet göreve başladı. Dün gece yeni koalisyon anlaşması sunuldu ve ben de özellikle mülk sahipleri için en önemli hususlara hızlıca göz atmak istedim. Yeni koalisyon anlaşması (2021) yeni inşaat, dönüşüm, genişletme ve gayrimenkulün genişletilmesi için ne anlama geliyor? Çünkü maliyetler ne kadar yüksek olursa, yatırımcılar için elde edilecek kira getirisi de o kadar düşük olacaktır.

Yeni olan ne? İklim, yeni inşaat ve yenileme

İklim politikası elbette SPD, Yeşiller ve FDP arasındaki anlaşmaya çok büyük bir damga vurdu. 177 sayfalık koalisyon anlaşması üzerinde mutabakata varılmıştır. “İklim” terimi için yapılan bir arama 198 sonuç vermektedir. 40’tan fazla sayfada iklimin daha fazla korunmasına yönelik değişiklikler ele alınmaktadır. Büyük hedef iklim nötrlüğüdür.

Örneğin, ısıtma sistemlerinin 2025 yılından itibaren müstakil ev, kat mülkiyeti veya apartman binası olmasına bakılmaksızın en az %65 yenilenebilir enerjilerle çalıştırılması gerekmektedir. Her yıl inşa edilen mevcut 306.000 daireden toplam 400.000 yeni daireye kadar konut inşaatı büyük ölçüde teşvik edilecektir. Konut inşaatında %30,5’lik bir artış. Bu da (ve kira freni gibi diğer araçlar) “konutları uygun fiyatlı hale getirmeyi” amaçlamaktadır.

Bir bakışta en önemli gerçekler: 2022…

Bir bakışta değişiklikler:

• 100.000’i kamuya ait olmak üzere yılda 400.000 yeni konut inşaatı
• Kendi İnşaat Bakanlığı
• Mülkiyetin teşvik edilmesi
• Bölgesel kira sınırı
• Ä°nşaat sektörü ve iklim koruma
• Tüm çatı yüzeylerinde güneş panelleri
• Ä°klim açısından nötr ısı kaynağı: Isıtma sistemleri
• Şarj istasyonları (e-araba) Genişleme

Kaynak: Gayrimenkul konusunda koalisyon anlaşması – Immobilien-Erfahrung.de

Yeni konut inşaatı ve bina patlaması: Yılda +100.000 daire

Yeni federal hükümet bir inşaat patlamasını teşvik etmek istiyor. Bu amaçla, başlangıçta açıklandığı gibi yılda 400.000 yeni daire inşa edilecektir. Şu anda yılda 306.000’in biraz üzerinde daire tamamlanmaktadır. Buna göre, miktar %30,5 oranında artırılacaktır.

İnşaat Bakanı ve İnşaat Bakanlığı

Özellikle Federal Emlak Dairesi bu konuda sorumluluk üstlenecek ve 100.000 daire için kamu yatırımı yapacak. Ancak koalisyon anlaşmasına göre, yeni federal hükümet daha da fazlasını istiyor, hatta kendi inşaat bakanı olan ayrı bir inşaat bakanlığı bile kurulacak.

Almanya’da federal hükümetin çözmek istediği bir diğer önemli sorun da çok uzun süren inşaat izni prosedürleridir. Bunlar basitleştirilecek, böylece yeni apartmanlardan rüzgar türbinlerine kadar inşaatlar daha hızlı bir şekilde gerçekleşebilecektir.

Bir bakışta yeni inşaat ve İnşaat Bakanlığı

Bir bakışta en önemli gerçekler:

• İnşaat Bakanlığı ve İnşaat Bakanı
• Federal Emlak Görevleri Ajansı (BImA)
• İnşaat yatırımları: + %30,5 veya ~94.000 konut/yıl
• Planlama izni: Hız yapım aşamasında

Kira freni: Bölgesel sınırlama

Yeni koalisyon anlaşmasının en önemli başlıklarından biri “konut ve inşaat”. Almanya’da şehir merkezlerinde yükselen kiralar, internette, televizyonda ya da gazetelerde manşetlerden düşmüyor. Özellikle Berlin, Münih ve Hamburg gibi büyük şehirlerde uygun fiyatlı konutlar, özellikle genç aileler için gerçek bir sorun haline gelmektedir.

Eğilimde bir değişiklik olduğuna dair herhangi bir işaret yok. Son yıllardaki ve on yıllardaki kira artışlarına bakıldığında bile görünürde bir rahatlama yok. Deutschlandfunk’un bu sabah bildirdiğine göre, Avrupa Merkez Bankası bile Almanya’daki genel fiyat artışlarını önlemek için Almanya’dan adım atmasını talep ediyor.

Almanya için kira fiyat endeksinin gelişimi

1995-2020 yılları arasında Almanya için kira fiyat endeksinin gelişimi (2015 = endeks 100):

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Açıklandığı üzere, bu amaçla yılda 400.000 konut inşa edilecek ve bunların 100.000’i kamu tarafından finanse edilecektir.

Bölgesel kira freni hakkında gerçekler

Muhtemelen Mietpreisbremse’yi Berlin‘den zaten biliyorsunuzdur. Deney başarısız oldu, ancak kira sınırı başarısız olmadı. Koalisyon anlaşmasına göre, en fazla 3 yılla sınırlı olmak üzere bölgesel bir kira freni olacaktır. Bu bölgedeki kiralar bundan sonra en fazla %11 oranında artabilir, şimdiye kadar bu oran %15 idi.

Koalisyon anlaşmasında kira freni:

1. Bireysel bölgeler için kira limiti
2. Maksimum +11 ile sınırlıdır
3. En fazla 3 yıl / bölge ile sınırlıdır

Sahipliğin teşvik edilmesi: sahiplik oranının artırılması

Genel olarak, sahiplik daha güçlü bir şekilde teşvik edilmelidir. Mülk sahibi olma konusunu, özellikle de bir sermaye yatırımı olarak gayrimenkulle (kiralama) ilgili olarak daha önce ayrıntılı bir şekilde tartışmıştık. Ev sahibi olmak en pahalı konut biçimidir, ancak uzun vadede özel şahıslar için servet yaratır. Buna göre, daha fazla Alman vatandaşı ev sahibi olmalıdır. Öncelikle tabii ki apartman dairelerinde, sonuçta arazi alanlarının mühürlenmesi giderek daha fazla artıyor. Sadece Almanya’da her gün beş hektar alan, örneğin otoparklar ve aynı zamanda yeni inşaatlar için mühürleniyor.

Koalisyon anlaşması böyle diyor:

“Almanya’da daha fazla insanın mülk sahibi olarak yaşamasını sağlamak istiyoruz”

46,5 Almanya’da sahiplik oranı

Almanya’da ev sahipliği oranı ne durumda?

• 2018 – 46,5%
• 2014 – 45,5%
• 2010 – 45,7%
• 2006 – 41,6%
• 2002 – 42,6%
• 1998 – 40,9%

Kaynak: Federal İstatistik Ofisi

Güneş sistemi: Çatı yüzeylerinin kullanımı

Güneş enerjisi kurulumları yine büyük bir konu, uzun yıllar boyunca devlet tarafından birçok sübvansiyon sağlandı. Artık inşaat sektörünün büyük bir bölümü için güneş enerjisi kurulumları zorunlu hale gelecektir.

Özellikle de koalisyon anlaşmasına kadar olan her şey:

“Tüm uygun çatı yüzeyleri gelecekte güneş enerjisi için kullanılacak.”

Hedefler çok iddialı: 2030 yılına kadar elektriğin %90’ı sadece güneş enerjisinden elde edilecek. Bunun için pek çok alan mevcuttur; düz çatılı tek katlı süpermarketleri veya devasa lojistik merkezlerini düşünün.

“Yeni ticari binalar için bu zorunlu olmalı; yeni özel binalar için ise kural haline gelmelidir.”

Şu anda Almanya’nın 220 gigawattlık net elektrik üretimine ihtiyacı var. Güneş enerjisinin önümüzdeki birkaç yıl içinde 200 gigawatt’ı kapsaması bekleniyor.

Hedef: Güneşten elde edilen elektrikle yılda 200 gigawatt

İster müstakil ev ister apartman binası olsun, kurulum:

Ä°klim açısından nötr ısı kaynağı: Isıtma sistemleri

Bina Enerji Yasası’nda (GEG) aşağıdaki değişiklikler yapılacaktır: 2025’ten sonra kurulan ısıtma sistemlerinin %65 oranında yenilenebilir enerjilerle çalıştırılması gerekmektedir. Bu büyük bir zorluk olacak ve mevcut son teknolojiye ek olarak güneş termal enerjili hibrit sistemlerin kurulması gerekecektir.

İpucu! “Gelecek” hakkında daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz:

• Düşük enerjili ev
• Ev için güneş enerjisi

Buna ek olarak, özellikle dönüşümler, hatların altındaki uzantılar için birkaç ayrıntılı değişiklik var.

Yalıtım, yeni inşaatlarda giderek daha önemli hale gelmektedir:

Şarj istasyonları: Kamusal genişleme ve ev içinde

Burada blogda sık sık yazdığım elektrikli mobiliteye geçiş de çok ilginç olacak.

Başlık büyük:

15 milyon elektrikli otomobil + 1 milyon şarj istasyonu

15 milyon elektrikli otomobil, elektrik şebekesi için büyük zorluklar yaratacaktır. Tüm bu araçlara elektrik sağlamak için Alman şarj ağı 1 milyon şarj istasyonuna genişletilecek.

Elbette tüm şarj istasyonları halka açık olmayacak; büyük bir kısmı evlere ve garajlara, araba garajlarına ve yer altı gar ajlarına kurulacak. Hızlı şarj istasyonları halihazırda giderek daha fazla yeraltı garajına kuruluyor. Teknolojinin mevcut durumuna göre, elektrikli otomobiller yaklaşık 30 dakika içinde şarj edilebiliyor.

İşin ilginç yanı, gelecekte elektrikli otomobiller elektrik şebekesinin bir parçası olabilir. Merkezi olmayan elektrik depolama olarak. Eğer güneş enerjisine, rüzgar enerjisine ve hidroelektrik enerjisine giderek daha fazla yönelirsek, enerji her zaman aynı miktarda mevcut olmayacaktır. Bir enerji santralini de hızlandıramayız. Elektrikli arabaların bataryaları gelecekte şehirlerimiz için merkezi olmayan depolama alanı olabilir.

Vergi artışı yok: En yüksek vergi oranı aynı kalıyor

Son olarak, kiraya da veren tüm mülk sahipleri için iyi bir şey, en yüksek vergi oranına dokunulmadı. Başka hiçbir vergi artışı da yapılmamıştır.