Satış fiyatları topluluğu (Sözlük) bir konutun değerinin belirlenmesi için

Kaup fiyat topluluğu, Almanya’da gerçekçi konut değerlendirmesi için en önemli veri kaynağıdır — yatırımcılar için özel kuyruk sahiplerine göre önemli bir avantajdır. Pazar, konut portallarından teklif fiyatlarıyla hareket ederken, uzmanlar burada noter tarafından yapılan her teklifin aslında ödenen satın alma fiyatlarını belgelemektedir. Teklif ile gerçek arasındaki fark şu anda genellikle %8–15 arasında — bunu ihmal edenler fazladan ödeme yapar. Bu rehber, size nasıl hukuki olarak kaup fiyat topluluğunu inceleyebileceğinizi, hangi verilerin gerçekten yer aldığını, bilgi alma maliyetini ve profesyonel yatırımcıların bunlardan nasıl pazarlık gücü elde edebileceğini gösterir.

Kaup fiyat topluluğu nedir — hukuki temel ve içerik

Alım satım fiyatlarının toplanması § 195 BauGB yasasında yer alır ve ilgili belediye veya ilçenin arazi değerleri danışma komisyonu tarafından tutulur. Her noter, § 195 Abs. 1 BauGB’ye göre, belgeleme yapılan her bir satış anlaşmasının kopyasını 14 gün içinde ilgili komisyonun ayağına ücretsiz ve istisnasız olarak göndermekle yükümlüdür. Bu sayede, gerçek işlemlerle ilgili eksiksiz ve on yıllar süren bir veri havuzu oluşur.

Her bir satışa ait veri seti sadece fiyatla sınırlı değildir:

• Kaup fiyatı — belgeleme ile tespit edilen son fiyat (Euro)
• Konum — sokak, arazi parçası, mikro konum
• Arazi büyüklüğü — m² dahil kesim
• Konut durumu — konut alanı, kullanım alanı, inşaat yılı
• Eşyalar — standart, üst standart, lüks
• Durum — onarılmış, modernize edilmiş, onarılmamış
• Satış tarihi — günlük kaydetme
• Hukuki ilişkiler — konut hakkı, yükümlülükler

Bilgi kimlerin alabileceği — ve bu ne kadar maliyetlidir?

Çok sık iddia edildiğine rağmen, alım fiyatlarının toplanması değil kamuya açık. § 195 Madde 3’in doğrultusunda bilgi sadece “geçerli bir ilgi” sunduğunu kanıtlayan kişilerce alınabilir — genellikle sahipler, belirli bir nesneye ilgi duyan alım adayları, mirasçılar, mahkemeler, bankalar veya uzmanlar. Sadece bir “pazar ilgisi” yeterli değildir. Alıcılar genellikle bir makler sunumuna veya satıcının bir alım niyeti bildirimiyle geçerli ilgiyi kanıtlarlar.

Ücretler, il ve komisyonlara göre büyük ölçüde değişir:

Bilgi türü	Tip (tipik)	İçerik
Toprak değerini gösteren değer (çevrimiçi)	0–20 €	€/m² inşaat arazisi BORIS’a göre
İndividuele karşılaştırmalı fiyat bilgisi	50–200 €	3–10 anonim karşılaştırma durumu
Pazar raporu (yıllık)	30–150 €	Bölge pazar verileri
Yazılı değer raporu	800–3.500 €	Trafiğe sunulan değer ImmoWertV’ye göre
Vasiyet/vergi değer raporu	1.500–5.000 €	§ 198 BewG uygun

Yaklaşık 1.200.000 € olan teklif fiyatına rağmen, Münih veya Hamburg gibi büyük şehirlerde bilgi hizmeti daha pahalı olmakla birlikte veri açısından çok zengin. Yüzölçümü yüksek ilçelerde tek bir bilgi hizmeti bazen sadece 50 € maliyetiyle sunulmakta ancak yılda sadece 2–3 benzer örnekle sınırlı olabilmektedir.

Neden Satınalma Fiyatı Toplaması Yatırımcılar İçin Para Tasarrufu Sağlar

Kritik nokta: Portallardaki teklif fiyatları müzakere edilebilir şekilde hesaplanmıştır. Satınalma fiyat toplamı, gerçekten ne kadar ödendiğini gösterir. Bir hesap örneği, B sınıfı bir konumda bulunan bir apartman bloğunda etkini açıklayacaktır:

Senaryo	Özel Alıcı	Profesyonel Satınalma Fiyatı Toplamıyla
Teşvik Fiyatı	1.200.000 €	1.200.000 €
Gerçek Karşılaştırma Fiyatları (Ortanca Değer)	bilinmiyor	1.060.000 €
Müzeakere Edilen Satınalma Fiyatı	1.150.000 €	1.080.000 €
Tevkif Fiyatına Göre Tasarruf	50.000 € (4,2 %)	120.000 € (10 %)
Yıllık Net Kira	54.000 €	54.000 €
Brüt Verim	4,70 %	5,00 %
Satınalma Fiyatı Faktörü	21,3	20,0

70.000 € daha fazla tasarruf, 3,8 % finansman faiz oranı ile 25 yılda yaklaşık 112.000 € daha az toplam maliyet anlamına gelir. Kendi brüt verimini hesaplamak ve kendi alım fiyat faktörünü hesaplamak isteyenler, gerçek karşılaştırma değerlerine ihtiyaç duyarlar — aksi takdirde hayali bir fiyat karşılaştırması yaparsınız.

Arazi değerine göre fiyat ile satın alma fiyat topluluğu arasındaki fark — uygulamadaki fark

Her iki veri kaynağı da değerlendirme komitesinden gelir, ancak farklı işlevleri vardır. Arazi değerine göre fiyat, bir bölgedeki inşasız arazi için ortalama €/m² değeridir — arazi satın alanlar için iyi, inşa edilmiş objeler için uygun değildir. Satın alma fiyat topluluğu ise bu durumda özel bireysel işlemler dahil bina içeriğini içerir.

• Arazi değeri bazlı fiyat — bölgeye bağlı olmaksızın belirlenen arazi değeri
• Satın alma fiyat topluluğu — binayla birlikte gerçek bireysel durumlar
• Pazar raporu — toplam trend analizi
• Trafik değeri raporu — §-198-BewG uygun

Uzmanlar, seriyetli bir değerlendirme için üç seviyeyi birleştirir — Emlak Değerlendirme rehberinde belirtildiği gibi, yalnızca arazi değerinin yanı sıra satın alma fiyatlarının toplanması ve değerlendirme yönteminin bir araya gelmesiyle dayanıklı bir sonuç elde edilir.

Üç değerlendirme yöntemi — hangi verilerin hangi zamanlarda önemli olduğu

Satın alma fiyatlarının toplanması ham madde değildir, sonuçtur. Değeri belirleyen yöntem, nesne türüne bağlıdır ve ImmoWertV 2021’de düzenlenmiştir:

Yöntem	Uygun olduğu alanlar	KPS’den veri gereksinimi
Karşılaştırmalı değerlendirme yöntemi	ETW, EFH, sıra evi	en az 5 karşılaştırma durumu
Kâr değerlendirme yöntemi	MFH, ticari alanlar, yatırım	Mal zammı oranı
Maddi değerlendirme yöntemi	Villa, özel eşyalar	Maddi değerlendirme faktörleri

Arazi faiz oranları ve mal değer faktörleri de Danışmanlık Kurulu tarafından alım fiyat toplamından çıkarılır ve yıllık arazi piyasası raporunda yayınlanır — yatırımcılar için bir altın madeni, bir apartman bloğu değerlendirmek veya kendilerinin emlak değerini hesaplamak isteyenler için.

Verotatif öneme — ne zaman alım fiyat toplamı zorunludur

En son miras, hediye veya zorunlu idare durumunda vergi matrahı olarak veri tabanı kritik hale gelir. Maliye idaresi § 182 VergG uyarınca tipik değerleri kullanır — bu değerler neredeyse her zaman çok yüksektir. § 198 VergG uyarınca alım fiyat toplamına dayalı bir trafik değeri değerlendirme ile daha düşük gerçek değer kanıtlanabilir.

Miras örneği: Düsseldorf’ta bir apartman bloğu

Pozisyon	Finans Dairesi Değerlendirmesi	KPS Değerlendirme Sonucu
Vergi değeri	1.450.000 €	1.180.000 €
İndirim hakkı (çocuk, Madde 16 Miras Vergisi Kanunu)	400.000 €	400.000 €
Vergi yükümlülüğü	1.050.000 €	780.000 €
Vergi oranı Sınıf I	19 %	19 %
Miras vergisi	199.500 €	148.200 €
Kazanç	—	51.300 €

2.500 € maliyetle, ancak 51.300 € tasarruf sağlar — 1:20 oranında bir kaldıraç. Miras vergisi gayrimenkuller ile ilgili ve kısa vadeli satışı takip eden spekülasyon vergisi gayrimenkuller hakkında daha fazla bilgi için kendi rehberlerimizi inceleyebilirsiniz.

Adım adım: Bilgi talep etme

İstek belgeye bağlıdır, ancak basitçe — eğer bilirseniz. Çoğu komisyon, e-posta veya çevrimiçi formu kabul eder:

1. Sorumlu Komite — BORIS-Portal’ı eyaletin üzerinden kullanarak
2. Geçerli ilgi — Teklif, satın alma niyeti, mülkiyet belgesi
3. Objekt verileri — Adres, alan, parsel belirtin
4. Arama yarıçapı — genellikle 500 m veya mahalle sınırları
5. Zaman aralığı — son 24–36 ay önerilir
6. Ödeme öncesi — önceden aktarın
7. İşlem süresi — 2–6 hafta planlayın

İşlem önerisi — hangi bilgi hangi zamanlarda faydalıdır?

Her yatırımcı tam programı ihtiyaç duymaz. Maliyet-fayda mantığı:

Durum	Önerilen Bilgi	Maliyet
ETW 300.000 €’den az	Zemin Değerinin Belirlenmesi + Pazar Raporu	50–150 €
EFH/MFH 300.000–1 Mio. €	İndividuele Fiyat Karşılaştırmaları	100–250 €
1 milyon €’den fazla olan bir obje	Verkehrswertgutachten	1.500–3.500 €
Miras/Hediye	§-198-Gutachten Pflicht	2.000–5.000 €
Ayrılık payı	Gerichtsfestes Gutachten	2.500–6.000 €

Birincil bir konut satın almak isteyen veya yatırım amaçlı bir konut edinmek isteyen bir kişi, tekil sorgulama için en az 200 € yatırmalıdır — pazarlık tasarrufu genellikle 50 ile 500 kat arasında değişir. Bir konut finansmanı yapmadan önce birçok banka, fiyat toplama verilerine dayalı bir değerlendirme belgesi istemektedir.

SSS — fiyat toplamaya dair en sık sorulan sorular

İhtiyacım olsa bile özel bir kişi olarak bu verilere erişim sağlayabilirim mi?

Hayır. 195. maddenin 195. maddesi, sadece merakın ötesinde bir haklı ilgi gerektirir. Konu nesnesiyle konkrete bir bağ kurulmadan — sahiplik, miras, belgeli bir alım amacına sahip ilgi sahibi veya görevlendirilmiş uzman olarak — Gutachterausschuss bilgi vermez. Toplam veri, toplu şekilde ise yıllık olarak yayınlanan arazi piyasa raporundan elde edilebilir. Bu rapor herkes tarafından erişilebilir ve genellikle 30–150 € maliyeti vardır.

Kaçak fiyat topluluğundaki veriler gerçekten ne kadar güncel?

Noterler 14 gün içinde bildirir, ancak kaydın ve indeksleme süreci ek 4–12 hafta sürer. Dolayısıyla mevcut karşılaştırmaların en son tarihi yaklaşık 2–4 ay öncesine dayanır. Hızlı dönen piyasalarda, örneğin Münih veya Berlin’de bu yeterli değildir — burada ek olarak güncel teklif verileri ve piyasa raporlarından yararlanmanız gerekir. Düşük işlem yoğunluğuna sahip kırsal bölgelerde uzmanlar hatta 24–36 ay aralığındaki veri pencerelerine başvurarak yeterli sayıda karşılaştırma örneği elde etmeye çalışır.

Benzer nesneler yoksa ne yapılmalı?

Özel objeler — villalar, tarihi eserler, ticari gayrimenkuller — için satın alma fiyatı topluluğu, güvenilir bir karşılaştırmalı değerleme yöntemi olarak genellikle yeterli sonuç vermez. Bu durumda uzmanlar, satış değeri veya gelir değeri yöntemine geçer ve satın alma fiyatlarından türetilen faktörler gibi emlak faiz oranları veya mülk değeri faktörlerini kullanırlar. Bu toplam değerler arazi piyasası raporunda yer alır ve doğrudan karşılaştırmalı fiyatlar eksik olduğu yerlerde kapsamlı bir değerlendirme imkanı sunar.

Wiki’ye geri dön: Emlak Sözlüğü