Ebeveynler, büyükanne ve büyükbabalar ve yakın akrabalar için mülk satışı

Bir çocuk olarak anne ve babanız için endişelenirsiniz, bir torun olarak büyükanne ve büyükbaba için endişelenirsiniz. Emeklilik karşılıkları, tıpkı birikimler gibi sonsuza kadar sürmez. Bir noktada, mülk çok büyük hale gelir ve aynı zamanda tasarruflar da gittikçe azalır. En geç şimdi, sevdikleriniz için bir çözüm bulunmalı!

Satmak zorunda kaldığınızda ne yapmalısınız?

Önlem almak tedaviden daha iyidir: seçenekler

Bu, kederin ifade edilmesinden önce, iyi çözümlerle ilgilidir. Ä°nsanlar yaÅŸlanır ve bir noktada hayatın uygun ÅŸekilde düzenlenmesi gerekir. Birçokları için bu, evi satmak ve yaÅŸlılığa uygun bir apartman dairesine taşınmak anlamına geliyor. Buna göre, onlara yakın kiÅŸilerin karar vermesi gerekir. Bu, sevdiklerinizin bir noktada artık kendi eylemlerine karar verememesi durumunda yaÅŸayan vasiyetleri de içerir. Ancak bu, kendi mülkünüz hakkında düÅŸünmenin de bir parçasıdır.

Bir şey daha önemli: her şeyden önce kendi mirasınızı düşünmeyin, ailenizi düşünün!

Anlayabilmeniz için 3 seçeneğe bir göz atalım: Mülk satışı, kısmi satış ve gayrimenkul rantı! İpucu, ayrıntılı açıklamalarla birlikte her üç konuya ilişkin daha fazla bağlantı bulacaksınız. Birisi yaşlandığında ne yapmalı? İşte size üç alternatif!

Gayrimenkul satarken seçenekler:

1. Gayrimenkul rantı – ömür boyu oturma hakkı ile satış
2. Kısmi satış – Orantılı, tamamen satış opsiyonlu
3. Satış – Mülkün tamamen satışı

Ayrıca mal sahipleri için: Uygun ÅŸekilde miras bırakma konusunda ekstra bir ipucu.

Gayrimenkul emekliliÄŸi: Ekstra “emeklilik maaşı” ile satış – Seçenek 1

Ä°lk seçeneÄŸiniz gayrimenkul emekliliÄŸidir. Gayrimenkul yıllık geliri özellikle daha yüksek bir yaÅŸa, genellikle 70 veya 75 yaşına ulaÅŸmış kiÅŸiler için ilgi çekicidir. Yakınlarınızın hayatlarının sonuna kadar (!) herhangi bir sorun yaÅŸamadan kendi mülklerinde kalabilecekleri bir çözümü tercih ediyorsanız, hayat boyu rant göz önünde bulundurmanız gereken bir seçenektir.

Ömür boyu rant, mülkün tamamının satıldığı, ancak sahibinin ölene kadar tam ikamet ve kullanım hakkına sahip olduÄŸu anlamına gelir. Bu imtiyazlar intifa hakkı ile güvence altına alınmıştır. Buna ek olarak, satıcı küçük, aylık ekstra bir “emekli maaşı” alır. Bir diÄŸer avantajı da artık bakım masrafları konusunda endiÅŸelenmenize gerek kalmamasıdır. Bundan yeni mal sahibi sorumludur. Sonuç olarak, özellikle yaÅŸlılıkta rahat bir çözüm.

Gayrimenkul emekliliği basitçe açıklanmıştır:

• Doğrudan, komple satış
• Ömür boyu ikamet ve kullanım hakkı
• Eski sahibi için küçük, aylık “ekstra emeklilik maaşı”
• Bakım maliyeti yok

Konu hakkında daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz:

• Gayrimenkul emeklilik

Yaşlılıkta endişesiz ve rahat.

Kısmi satış: Toplam satış olasılığı ile orantılı – Seçenek 2

Sevdiklerinizin, ister kat mülkiyeti ister ev olsun, mülklerinde yaÅŸamaya devam etmelerini istiyorsanız, ikinci seçenek bir mülkün kısmi satışıdır.

Kısmi satış ÅŸu ÅŸekilde gerçekleÅŸir: Bir mülkün genellikle %10 ile %50 arasında deÄŸiÅŸen bir kısmını bir finans ÅŸirketine satarsınız. Satılan bu pay için finans ÅŸirketi “kullanıcı ücreti” olarak adlandırılan bir ücret alır. Kullanıcı ücreti, tek başına ikamet ve kullanım hakkının hala veriliyor olması karşılığında ödenmektedir. Bu, finans ÅŸirketinin yalnızca kısmi mal sahibi olduÄŸu anlamına gelir. Avantajı: satış fiyatını, bankadan alınan kredilerde olduÄŸu gibi büyük bir kredi kontrolü olmadan, nispeten karmaşık olmayan bir ÅŸekilde alırsınız. Dezavantajı: kullanıcı ücreti, örneÄŸin bir konut kredisine kıyasla nispeten yüksektir.

Kısmi satış özetlenmiştir:

• Mülkünüzün bir kısmını satarsınız (genellikle %10-50)
• Evin kısmen satın alınması: Evet
• Kısmi daire satın alımı: Evet
• Kısmi arazi satın alımı: Evet
• Finans şirketi ortak oldu
• Mülkün tek kullanıcısı olarak kalırsınız
• Aylık kullanım ücreti ödersiniz
• X yıldaki toplam satışlar (isteğe bağlı)

Avantajlar ve dezavantajlar hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Gayrimenkulün kısmi satışı

Komple mülk satışı – Seçenek 3

Bir çözüm bulmanız gerekiyorsa üçüncü seçeneÄŸiniz, kat mülkiyeti, ev, apartmanın tamamen satılmasıdır. Normal süreç için genellikle ÅŸu soru ortaya çıkar: Özel satış mı yoksa bir komisyoncu ile satış mı? Özellikle kiÅŸinin ebeveynlerinin veya büyükanne ve büyükbabasının geleceÄŸine karar vermek gibi duygusal durumlarda, deneyimli bir emlakçı ile çalışılması tavsiye edilir. Sonuçta, tüm reklamlar, ilgili taraflarla iletiÅŸim, ciddi veya ciddi olmayanlara göre seçim, müteakip kredi kontrolleri, görüntüleme randevularının ayarlanması ve çok daha fazlası söz konusudur. Tabii ki, önceki mülk deÄŸerlemesi de büyük bir faktördür.

Daha fazlasını buradan okuyun:

• Mülk satmak

Emlak satmak: Prosedür ve adımlar

Size böyle bir satış sürecinin nasıl işlediğine dair ilk genel bakışı vermek için, burada 3 aşamaya kategorize edilmiş 18 basit adımda açıklanmıştır.

1. Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış
1. Finansal planlama ve satış zamanlaması
2. Emlakçı kiralayın
3. Kayıtlar ve belgeler
4. Mülk deÄŸerini artırın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun
2. Satış aÅŸaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması
1. Pazar mülkü
2. Potansiyel alıcılarla iletişim
3. Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı
3. Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi
1. Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
4. Mülkün teslim edilmesi
5. Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
6. Vergi ödeyin

Bu 3 seçenek öncelikle sizin için mevcuttur.

Bunlar sevdiklerinizle ve sevdikleriniz için satış yapmanın en önemli ipuçlarıydı!

İster birinci sınıf bir A konumunda bir kat mülkiyeti olsun, ister…

… 60/70’lerin prefabrik binasında kat mülkiyeti:

Ekstra ipucu: Doğru miras bırakma / devralma

İşte sizin için birkaç ekstra ipucu.

İntifa hakkı ile satış

Ebeveynlerinizin, büyükanne ve büyükbabanızın veya yakın akrabalarınızın mülkünü doğrudan satmayı düşünüyorsanız, intifa hakkına mutlaka göz atın. İntifa hakkı basitçe şu anlama gelmektedir: “Ömür boyu, tek başına ikamet hakkı”. Bu, satıştan sonra bile akrabalarınızın mülkü tek başına kullanma hakkına sahip olduğu anlamına gelir. Aynı durum, beklenen miras gibi diğer durumlarda da geçerlidir (yukarıdaki bağlantı: Miras).

Avantaj: İntifa hakkı size, akrabalarınızın herhangi bir zamanda satıcının iyi niyetine veya rızasına bağlı olmaması avantajını sağlar.

Beklenen miras: Taxes & Co.

İpucu! Çok geç olmadan, ebeveynlerinizle ve büyükanne ve büyükbabanızla miras hakkında erkenden konuşun. Çünkü erken bir miras, başta vergiler olmak üzere masraflardan oldukça tasarruf etmenizi sağlayabilir. Erken miras hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz:

• Doğru şekilde miras bırak

Mirasçılar için:

• Doğru şekilde miras alın

Doğru miras bırakmak çoğu zaman çocuklar arasındaki kavgaları önlemek anlamına da gelir.

Önlem alın!

“Dairenin yarısını satmak”

Çabuk satmak, çabuk para kazanmak – yaşlılıkta kendi dört duvarlarının çok büyüdüğünü fark ettiklerinde giderek daha fazla insanın istediği şey bu. İster 3 odalı bir daire, ister 4 odalı bir daire, hatta konforlu bir 5 oda ve daha fazlası olsun.

Kat mülkiyeti için hızlı para isteyenler giderek daha fazla “kısmi satılık daire” arıyor. Çünkü insan birçok avantajdan bahsedildiğini duyuyor: Hızlı, karmaşık olmayan, kredi kontrolü yok. Bu doğru, ancak daha sonra aylık olarak ödediğiniz kullanım ücreti gibi bir dezavantajı da var.

Bir dairenin %10-50 hissesini hızlıca satmak

Farklı satıcılar %20 – %50 arasında daire hissesi satın alırlar. Kat mülkiyetinizin piyasa deÄŸeri 7 haneli bir aralıktaysa, bazen dairenin “yalnızca” %10’unu satabilirsiniz.

• 1 milyona kadar değer = 10-50
• 1 milyonun üzerinde deÄŸer = 10-50

Burada şematik olarak %20’si satılmış 3 odalı bir daire gösterilmektedir:

Kat mülkiyetinin kısmi satışı: Nedir?

Bir dairenin kısmi satışının tanımı ile başlayalım.

Bir dairenin kısmi satışı nedir?

BaÅŸlangıçta açıklandığı gibi, %20 ile %50 arasında hisse satarsınız. Hisseleri bir finans ÅŸirketine satarsınız. Bu sizi iki taraftan oluÅŸan bir kat mülkiyeti sahipleri derneÄŸi yapar. Karşılığında, bankalardan / kredilerden bağımsız olarak orantılı satın alma bedelini hızlı bir ÅŸekilde alırsınız.

Hızlı para, kulağa harika geliyor, değil mi?

Berlin, Hamburg, Münih, Köln ve hatta “daha küçük” ÅŸehirlerde satış yaparken, satın alma bedelini herhangi bir kredi kontrolü olmadan hızlı bir ÅŸekilde ödemenin avantajları vardır (bankadaki krediyi karşılaÅŸtırın). Ancak dezavantajları da vardır: Kullanım ücreti ve aynı ÅŸekilde genel satış için.

Kullanım ücreti = daireniz için kira

Kısmi satıştan sonra = kullanım ücreti ödemek zorundasınız

Finans şirketi dairenizin kısmi sahibi olur. Ancak, dairenin tek kullanıcısı siz olmaya devam edersiniz. Bu nedenle, bundan böyle kat mülkiyetinizin artık size ait olmayan kısmı için aylık bir kullanım ücreti, yani bir nevi “kira” ödersiniz.

SaÄŸlayıcıya baÄŸlı olarak, bu kullanım ücreti yaklaşık olarak yıllık ~%3’tür (yıllık). Kullanım ücretinin basit ve hızlı bir ÅŸekilde hesaplanması.

• Kullanım ücreti (ETW): Yıllık %3

Aylık Formül Kullanım ücreti (sağlayıcıya bağlı olarak):

• Aylık kullanım ücreti = %3 * satın alma fiyatı (hisse) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Bu da ayda 250 Euro ödediğiniz anlamına geliyor.

Kullanıcı ücreti 100.000 Euro = 250 Euro / ay

Her zaman olduÄŸu gibi, saÄŸlayıcıya baÄŸlıdır. Tüm saÄŸlayıcıları burada Kısmi Satın Alma Dairesinde bulabilirsiniz : KarşılaÅŸtırma.

Finans şirketi kendini bu şekilde yeniden finanse eder.

Dezavantaj mı? Kullanıcı ücreti vs. kredi

Kat mülkiyeti için karmaşık olmayan ve hızlı para, bu gerçekten cazip bir teklif. Bu nedenle, daire için çeşitli kısmi satın alma tekliflerine bir kez daha göz atmalısınız.

Gerçekten basit bir satış teklifine geri dönerseniz, hızlı bir şekilde para kazanırsınız. Ancak bunun için -öğrenildiği gibi- aylık kullanıcı ücreti ödersiniz. Pek çok kişi bu tekliften yararlanıyor çünkü özellikle ileri yaşlarda emlak kredisi alamayacağımı düşünüyorsunuz.

Oysa bir gayrimenkul kredisi çok daha ucuzdur! Özellikle de mevcut faiz oranlarında. Şu anda burada kısmi satışta olduğu gibi %3 veya daha fazla yerine sadece yıllık %1 ödersiniz.

Karşılaştırma kısmi satış / kredi:

• Kısmi satış / ay = 250 Euro
• İpotek kredisi / ay = 85 Euro

Unutmayın, basitçe söylemek gerekirse:

Gayrimenkul kredileri (şu anda) %66 daha ucuz!

Bu nedenle, ev bankanızla ve belki de 2 veya 3 alternatifle konuşmaya değer.

Gayrimenkulün kısmi satışı: avantajlar, dezavantajlar, vergi & Co.

Kısmi satış hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz – kullanım maliyetleri, avantajlar, dezavantajlar, toplam satış, enflasyon altında hesaplanan deÄŸer artışı ve hangisinin “daha ucuz” olduÄŸuna dair bir karşılaÅŸtırma: kısmi satın alma mı yoksa alternatif mülk kredisi, daha spesifik olarak ipotek kredisi mi? Buna ek olarak, vergiler, mirasçılar topluluÄŸundan satış, boÅŸanma ve çok daha fazlası. Satıcılar için önerilerim!

• Gayrimenkulün kısmi satışı
• Kısmi satış sağlayıcı karşılaştırması

Macro, Meso & Micro: Tanım

İkinci adımda A-, B- ve C- konum arasındaki farkın yanı sıra konum belirlerken makro-, mezö- ve mikro konum arasında bir fark yapılmaktadır. Makro konum, taşınmazın bulunduğu şehri tanımlar, mezö konum mahalleyi ifade eder ve mikro konum ise doğrudan çevreyi ifade eder. Bir nesnenin mezö ve mikro konumunu tanımlamak için önce makro konumu tanımlamamız gerekir.

Burada özet:

• Makro konum (Almanya’da nerede)
• Mezö konum (Hangi mahalle)
• Mikro konum (tam konum)

Şimdi farklı türdeki durumları daha yakından inceleyelim.

Makro konum: A, B & C konumu

Makro konum, kişisel hedefleriniz ve bireysel stratejinize bağlıdır. Bir gayrimenkul sermaye yatırımı yapmak istiyor musunuz? Bu bir getiri mi yoksa bir yatırım konutu? Gayrimenkul yatırımları için her zaman A konumlarını öneririz, yani büyük şehirler gibi Berlin, Hamburg ve Münih. Karlı konutlar için en iyi B ve C konumlarını incelemeyi düşünmelisiniz, çünkü buradaki kira geliri satın alma fiyatına göre yüksektir. Elbette kişisel tercihleriniz de en büyük önem taşır.

Farklı makro konumlar özetle:

• A-konum (metropol)
• B-konum (büyük şehir / gelişen şehir)
• C-konum (küçük şehir/yerel bölge, gelişim durmuş)

Makro konum, yani soru şu: Almanya’nın hangi bölgesinde gayrimenkul bulunuyor?

Meso-konum: altyapı, ulaşım & vs.

Yani artık bir şehir ya da bir yer seçtin? Çok iyi. Şimdi şu soruya yanıt vermemiz gerekiyor:

Şehir hangi kısmına gitmek istiyorsun?

Özellikle büyük şehirler, karakterleri ve cazibeleri farklı olan birçok çekici mahalle sunar. Mahalle bağlantısı iyi mi? Kamu ulaşımıyla kolayca erişilebilir mi? Mahalle güvenli mi? Okul ve/veya işe olan mesafe uzun mu? Dolayısıyla, konut durumunuz, gelecekteki planlarınız ve ihtiyaçlarınıza dair önceden düşünün.

Bu nedenle meso katmanı için mutlaka göz önünde bulundurmanız gerekenler şunlardır:

• Altyapı
• Güvenlik
• İş ve okula yakınlık
• Diğer mahallelerle bağlantı
• Çevresel etkiler

İlk olarak meso konum için: Gayrimenkul hangi mahallede / mahallede yer alıyor?

Mikro konum: garanti altındaki iyi his

Son adımla mikro konumun belirlenmesi gelir. Bu, emlakınızın hemen etrafındaki ortamla ilgilidir. Emlak doğrudan sokakta mı, bir demiryoluna mı yakındır? Özellikle gece saatlerinde sessiz mi, yoksa sokak gürültüsü sizin gece uykunuzu mi bozuyor? En yakın mağaza nerededir? Kapınızdan çıktığınızda rahat ve güvenli hissediyor musunuz?

Bu ve daha fazlası mikro konum değerlendirmesinin merkezinde yer alır:

• Ses seviyesi
• Park etme imkanı
• Mağaza olanakları
• Temizlik

Ev mikro konumu:

Sonuç: Kişisel tercih & nesnel karar

Bir konut aramaya başlamadan önce, siz için önemli olan kriterleri düşünün. Farklı mahalleleri ve konutun bulunduğu sokağı inceleyin. Burada konforlu ve güvenli hissetmeniz ve satışı sırasında değer kaybı yaşamamanız gerekir.

Daha fazla bilgi almak istiyorsanız, makro, meso ve mikro konum hakkında yeni siteye bakın, Immobilien-Erfahrung.de:

• Makro, meso, mikro konum açıklaması – (dış bağlantı)

Yeni! Özellikle gayrimenkul alıcıları için

A’dan Z’ye mülk satın almak: hazırlık, arama kriterleri, satın alma süreci ve tüm bunlar, uzmanlardan ücretsiz ve çevrimiçi.

Şimdi Immobilien-Erfahrung.de’de

Daire satın almak mı, ev satın almak mı, ev sahibi olmak mı yoksa yatırım yapmak mı, getiri mi yoksa yatırım amaçlı gayrimenkul mü? Yeni projem Immobilien-Erfahrung.de’de artık baÅŸarılı bir mülk alımı için bilmeniz gereken her ÅŸeyi bulacaksınız! Mülk satın alırken hedef belirleme, konum türleri(A, B ve C konumları), mülk türleri, getirileri ve … hakkında bilmeniz gereken her ÅŸeyi öÄŸrenin. hepsi çevrimiçi ve ücretsiz! Gayrimenkule yatırım yapın ve enflasyon sırasında bile servet biriktirin. Åžimdi Immobilien-Erfahrung.de’de:

• Gayrimenkul: Enflasyona rağmen servet birikimi

Bir yatırım veya tasarruf olarak gayrimenkul book & Co.

Mülkün kendisi enflasyona karşı güvenli bir koruma olarak görülmekle kalmaz, bu aynı zamanda finansman üzerinde de olumlu bir etkiye sahiptir. Bu nedenle, varlık oluşturmak için para biriktirmeniz gerektiği varsayımı tam olarak doğru değildir. Aksine, eğer bilinçli bir şekilde yatırım yapılırsa, enflasyon kartlarınızı bile oynayabilir.

Enflasyon karşısında geleneksel yatırımlar

Örnek olarak klasik tasarruf defterini ele alalım. Burada tasarruf etmek için düzenli olarak para yatırırsınız. Emekli maaşınız, gelecekteki yatırımlarınız, seyahat planlarınız veya çocuklarınızın eÄŸitimi için olabilir. ÖrneÄŸin 10.000 avro ödediyseniz, bu ilk baÅŸta kulaÄŸa hoÅŸ geliyor. Peki enflasyon durumunda ne olur? Paranın deÄŸeri düÅŸürüldü. Ürün fiyatları yükselir. Hayat daha pahalı hale gelir. 10.000 avro hala tasarruf hesabınızda kalır, ancak artık daha az deÄŸerlidir.

Tasarruf defteri – 10.000’i bir tasarruf defterine koymuş olsaydınız, hala 10.000’iniz olurdu.

Klasik bir yatırım olarak tasarruf defteri güvenli kabul edilir, ancak enflasyon durumunda aslında sermaye kaybedersiniz. Bankanın iyi niyetli ilgisi bile artık pek bir fark yaratmıyor. Bir sermaye yatırımı olarak gayrimenkulde durum tamamen farklıdır.

Gayrimenkule yatırım yapın: Avantajlar

Kriz dönemlerinde bile gayrimenkul güvenli bir yatırım olarak kabul edilir. Enflasyon karşısında deÄŸeri sabittir ve hatta krediniz paranın deÄŸer kaybından olumlu etkilenebilir. Mülkünüzü daha sonra deÄŸerinin iki katına satabilirsiniz. ÖrneÄŸin yenileme ve tadilat yoluyla mülkünüzün deÄŸerini artırmak için yatırım yaptıysanız, evinizin veya dairenizin satış fiyatını daha da artırabilirsiniz!

Mülk – Örnekte 10.000’e bir mülk satın almış olsaydınız, daha sonra bunu 20.000’e satacaktınız.

İşte örnek bir hesaplama:

• Mülk satın alın (bugün): 65.000 avro (~%15 öz sermaye = sizin 10.000’iniz)
• Mülk satışı (daha sonra): 130,000 Euro

Krediler: Hızlı ve etkin geri ödeme

Enflasyonla birlikte paranın değeri düşer. Mülkünüzün değeri istikrarlı bir şekilde artar. Finansman konusunda ise işler artık heyecan verici bir hal almaya başladı:

Kredinize ne olacak?

O halde 10.000 avro örneğinde kalalım. Krediyi bugün aldıysanız, daha sonra yine 10.000 Euro olacaktır. Sonuçta, artık biliyoruz ki: para miktarı her zaman aynı kalır.

Åžimdi pasif gelir elde etmek için mülkünüzü kiraya verdiÄŸinizi varsayalım. Enflasyon nedeniyle artık daha fazla kira alıyorsunuz ve taksitlerinizi ödemeye devam ediyorsunuz:

• 2020 = 350 avro kira / geri ödeme 300 avro
• 2035 = 460 avro kira / geri ödeme 300 avro

Sonuç: Enflasyon riskinin en aza indirilmesi

Yani görüyorsun: Geleneksel finansal yatırımların aksine, gayrimenkul size tasarruf defterleri, Riester emeklilik maaşları ve benzerlerinin vaat edemeyeceği bazı avantajlar sunar. Yatırdığınız para orada değer kaybederken, bir sermaye yatırımı olarak gayrimenkul ile kriz zamanlarında daha da fazla para kazanabilirsiniz. Ayrıca, özellikle kira geliriniz artarsa, krediniz daha hızlı geri ödenecektir.

Gayrimenkul haczi – anlamı ve prosedürü

Zorunlu bir açık artırma, adından da anlaşılacağı üzere, zorlamayla, yani mal sahibinin iradesi dışında gerçekleştirilir. Bir mülkün zorunlu açık artırmaya çıkarılması bir icra prosedürüdür. Bir alacaklı, bir mülkün sahibinin bir borç talebini ödeyememesi durumunda zorunlu açık artırma için başvurma seçeneğine sahiptir. Bu prosedür, bir alacaklının hakkını alması için gerçekleştirilir. Zorunlu bir açık artırmanın gerçekleşebilmesi için, uygulamaya ilişkin genel koşulların karşılanması gerekmektedir.

Ayrıca okuyun:

• Çevrimiçi portal ve bölge mahkemesi listesi
• Haciz iÅŸlemlerini önleyin
• İcraya teslim
• Kayyımlık
• Zorunlu ipotek
• Ä°pucu. Bir açık artırma bu ÅŸekilde çalışır (harici): Zorunlu açık artırma prosedürü

Prosedür – Piyasa deÄŸeri, teklif verme saati ve banka teminatı

7 adımda prosedür:

Teknik Özellikler

Zorunlu açık artırma süreci belirli şartlara tabidir. Bölge mahkemesi ilk olarak uygulama koşullarının yerine getirilip getirilmediğini kontrol eder. Bölge mahkemesinin alacaklının talebini kabul edeceğine ve zorunlu açık artırma başlatacağına karar verilir verilmez, mülkün piyasa değerinin belirlenmesi gerekir. Bu piyasa değeri genellikle icra mahkemesi tarafından belirlenir. Mahkeme, bir değerleme raporu hazırlaması için bağımsız bir uzman görevlendirir. Piyasa değeri olarak adlandırılan bir değerlendirme, işlemlere dahil olan herkes tarafından ve ayrıca açık artırmaya çıkarılacak mülk için teklif vermek isteyen kişiler tarafından görülebilir.

Müzayede tarihi

Şimdi açık artırma tarihine geliyoruz. Bu tarih, bölge mahkemesindeki ilanlarda önceden kamuoyuna duyurulur. Açık artırma başlamadan önce, hazır bulunanlara, diğer hususların yanı sıra, açık artırma koşulları, piyasa değeri ve bina üzerindeki takyidatlar anlatılır. Buna ek olarak, en düşük teklif belirlenir ve bu, açık artırmanın başlangıç noktasını temsil eder.

Teklif verme süresi

Bu işlemlerden sonra, ilgili tarafların tekliflerini verebilecekleri teklif verme dönemi başlar. Teklif verme süresi en az yarım saat sürmelidir, ancak daha uzun da olabilir. Tüm süre boyunca, mülk hakkında soru sorulmasına izin verilir. Ancak kimse teklif vermekle ilgilenmediğinde ve son teklif üç kez tekrarlandığında açık artırma kapatılır.

Teklif

Teklif veren herhangi bir kişi, piyasa değerinin yüzde 10’u tutarında bir teminat yatırabilmelidir. Bu tekliften hakkı etkilenecek olan bir alacaklı bu teminatı talep edebilir. Hemen bir depozito temin etmek mümkün olmalıdır.

Teklif

Bir teklif kabul edildikten sonra, ilgili tarafın kimliği doğrulanır. Bu genellikle bir kimlik kartı veya pasaport aracılığıyla yapılır.

Piyasa değeri

Teklif piyasa deÄŸerinin %70’inin altında kalırsa, alacaklının ikinci bir açık artırma tarihi talep etme hakkı vardır. Teklif piyasa deÄŸerinin %50’sinin altında kalırsa, mahkeme ikinci bir açık artırma tarihi belirleyecektir.

Mahkemede teslim tarihi

Mülk başarılı bir şekilde açık artırmaya çıkarılmışsa, mahkeme mülk için 6-8 hafta sonrasına bir devir tarihi belirleyecektir.

Uygulama gereklilikleri

Zorunlu satışın gerçekleşmesi için belirli şartlar vardır. Zorunlu satışın haklı olup olmadığına karar verilebilmesi için alacaklının bölge mahkemesine başvuruda bulunması gerekmektedir. Genel uygulama gereklilikleri üç alandan oluşmaktadır; başlık, madde ve hizmet.

Zorunlu satış için en önemli ön koşul, alacaklının borçluya karşı bir alacağının olmasıdır. Zorunlu bir açık artırma için öncelikle bir icra unvanı gerekir. Bu icra başlığı, icra edilecek alacağı belirleyen bir senet, mahkeme kararı veya icra emridir. Ayrıca, bir yaptırım maddesi gereklidir. Yürürlük maddesi, uygulanabilirliğe ilişkin resmi bir nottur. Buna ek olarak, unvanın tebliği gereklidir, yani unvan, icra başlamadan önce veya icra başlangıcında borçluya tebliğ edilmiş olmalıdır. Hizmet, borçlunun icra için hazırlık yapma fırsatına sahip olmasını sağlar.

Minimum teklifi veren bir teklif sahibi yoksa ne olur?

Dava süreci durdurulmuştur. Bu noktada, alacaklının takibin devam etmesini talep etme seçeneği vardır. En yüksek teklif piyasa değerinin %70’inin altında kalırsa, alacaklının ikinci bir açık artırma tarihi belirleme hakkı vardır. Teklif piyasa değerinin %50’sinin altında kalırsa, mahkeme ikinci bir açık artırma tarihi belirleyecektir.

Zorunlu satışın riskleri

Bir haciz müzayedesine katılan çoğu kişi pazarlık yapmayı umar. Ancak, bu her zaman garanti edilmez. Zorunlu satış, kesinlikle farkında olmanız gereken riskler içerir. Burada, zorunlu bir satış durumunda kendinizi duruma hazırlayabilmeniz için olası riskleri sizin için derledik.

KiÅŸisel görüntüleme nadiren mümkün

Bir mülk için zorunlu bir açık artırmaya katılmadan önce, önceden yeterli bilgi edinmek önemlidir. Ne yazık ki, bir mülkün içini önceden incelemek nadiren mümkündür, çünkü mülk sahibinin iç mekana ilişkin herhangi bir bilgi vermesine gerek yoktur. Bu nedenle, olası hasar veya kusurlar genellikle sonradan ortaya çıkar.

Mevcut kiracılık devam etmelidir

Halihazırda kiralanmış bir mülkü açık artırmada satın alırsanız, mülke kendi kullanımınız için ihtiyacınız olmadığı sürece otomatik olarak ev sahibi olursunuz ve kira sözleşmesini feshetme hakkınız yoktur. Bu nedenle kiracılara belli bir ölçüde bağlısınız.

Teklif sahibi finansal olarak mümkün olandan daha fazlasını teklif ediyor

Zorunlu bir satışta, her zaman “teklif çılgınlığı” olarak adlandırılan bir duruma düşme riski vardır. Mülkü açık artırmada satın alma arzusu özellikle büyükse, böyle bir duruma girme riski artar. Aktif teklif sahipleri birbirlerini yukarı çekerler ve bir noktada kendi belirledikleri limite çoktan ulaştıklarını fark etmezler. Bunun bir sonucu olarak, kişi kendini mali yıkıma sürükleyebilir. Zorunlu satış tamamlandıktan sonra artık cayma hakkı bulunmamaktadır.

Ä°nÅŸaat kusurları için garanti yok

Bir mülkü açık artırmada satın almayı başardığınızda ve daha sonra inşaat kusurlarını fark ettiğinizde özellikle can sıkıcıdır. Zorunlu satışın dezavantajı, inşaat kusurları için herhangi bir garantinin olmamasıdır.

Ayrıca okuyun:

• Zorla satış: çevrimiçi portallar, bölge mahkemesi listesi ve ipuçları

Haciz, henüz ödemesi yapılmamış bir mülkün her sahibi için korkulan bir senaryodur. Ancak katılımcı teklif sahipleri için mahkeme kararıyla yapılan açık artırma cazip fırsatlar sunuyor. Aşağıdaki makale zorunlu açık artırmanın nasıl gerçekleştiğini ve nasıl ilerlediğini açıklamaktadır.

Hangi olaylar hacze yol açar?

İşsizlik, uzun süreli hastalık veya diğer nedenlerden kaynaklanan likidite kaybı, gayrimenkul kredisine hizmet etmeyi imkansız hale getirir. Alacaklı, taksit ödenmediği için ilk hatırlatmayı gönderir. Herhangi bir tepki gelmezse, son tarih içeren ikinci bir hatırlatma gönderilir ve üçüncü hatırlatma olası yasal adımlar tehdidini içerir. Borçlu hala tepki vermezse, banka Coburg’daki yetkili mahkemeye bir ihtar emri için başvurur. Merkezi ihtiyati haciz mahkemesi kararın yasallığını kontrol etmez ve borçlu belli bir süre içinde karara itiraz edebilir. İtiraz edilmeyen bir temerrüt celbini, yerel bölge mahkemesi tarafından bir icra memuru aracılığıyla infaz edilen bir icra emri takip eder. İcra memurunun borcu tahsil etme ve haczedilebilir eşyaları arama görevi vardır. Alternatif olarak, ödenmemiş borcun taksitler halinde ödenmesi konusunda anlaşmak mümkün olabilir. Haczedilebilir kalem yoksa ve taksitle ödeme mümkün değilse, bir sonraki adım bir beyannamedir. Borçlu, icra memuruna ifşa yemini etmelidir ve bu bir Schufa girişi ile ilişkilidir. Beyannameyi takiben, alacaklı zorunlu açık artırma için yetkili bölge mahkemesine başvurur. Zorunlu açık artırma işlemleri için tüm taraflara tebliğ edilen ve kamuoyuna duyurulan bir mahkeme kararı çıkarılır. Ev sahibi için zorunlu açık artırma mutlak bir korku senaryosudur, ancak ilgilenen taraflar için makul bir fiyata gayrimenkul satın almak için cazip bir fırsattır.

Haciz hakkında bilinmesi gerekenler

En az 18 yaşındaysanız ve Alman Medeni Kanunu anlamında yasal olarak yetkinseniz, zorunlu bir satışa teklif veren olarak katılabilirsiniz. Teklif verebilmek için kimliğinizi geçerli bir kimlik kartı veya pasaport ile kanıtlamanız gerekmektedir. Başka bir kişi adına teklif vermek için noter onaylı bir vekaletname gerekir. Aynı durum, bir tüzel kişiliğin (şirket) temsilcisi olarak hareket ediyorsanız da geçerlidir. Bir nesne için başka bir kişiyle birlikte de teklif verebilirsiniz. İkinizin de hazır bulunması ve mahkeme başkanına bunun ortak bir teklif olduğunu bildirmeniz şartıyla. Hissedarlık hakkında bilgi vermelisiniz, çünkü teklif kabul edilirse tapu siciline ortak olarak kaydedileceksiniz.

Zorunlu satış ne kadar zaman alır?

Kesin bir süre vermek zordur, ancak genellikle bir saat veya biraz daha fazla beklemelisiniz. Duruşmaların ilk bölümünde, mahkeme ile ilgili bilgiler açıklanır. Duyuru bölümünü yaklaşık 30 dakika süren bir teklif verme süresi takip eder. Ancak teklifler bundan sonra da verilebilecek ve teklif verme süresinin sonu mahkeme tarafından duyurulacaktır. Katılımcılar teklif vermeye hevesliyse, zorunlu bir açık artırma oldukça uzun sürebilir. Kural olarak, mahkeme tarafından yapılan birkaç çağrıdan sonra teklif gelmezse sona erer. Zorunlu bir satışta, her katılımcının eşit şansı vardır. En yüksek ödeme istekliliği, teklifin kabul edilmesiyle sonuçlanır ve bu teklif hemen ya da yakın bir tarihte müzakere edilerek karara bağlanır.

Haciz hakkında önemli sorular

Zorunlu açık artırma ile ilgili mülkün tüm detayları randevunun duyuru bölümündeki koşullarda yayınlanacaktır. Teklif veren bir ilgili taraf olarak, tapu sicilini inceleme hakkınız yoktur. Açık artırmadan önce mülkün incelenmesi mahkeme tarafından gerçekleştirilmeyecektir. Mülkü sadece istisnai durumlarda kendi inisiyatifinizle inceleyebilirsiniz, çünkü mülk boştur, kiralanmıştır veya sahibi erişimi reddetmektedir. Bununla birlikte, mülkü dışarıdan şahsen incelemek genellikle mümkündür ve ayrıca yerel mahkemede mahkeme kararıyla yapılan değer tespitinin kısaltılmamış halini de inceleyebilirsiniz. Cebri satışta klasik anlamda bir satıcı bulunmadığından, alıcıya karşı kimse sorumlu değildir. Zorunlu açık artırmada herhangi bir garanti veya teminat söz konusu değildir. Sadece mahkeme tarafından atanan bilirkişinin uzman görüşü size güvenlik sağlar. Ancak, uzmanın çalışması size herhangi bir hak talebinde bulunma hakkı vermez. Teklif veren olarak teklifinizden vazgeçme hakkınız olmadığını da unutmamak gerekir. Mahkeme her teklifi, teklifin kabul edilmesiyle yasal olarak geçerli ve bağlayıcı hale gelen bir sözleşme olarak değerlendirir.

SaÄŸlanacak güvenlik

Ekspertizi incelerken, mahkemenin teklif sahibi olarak sizden bir teminat depozitosu talep edip etmediğini öğrenin. Zorunlu bir açık artırmada, piyasa değerinin yüzde 10’unu içeren bir meblağı yatırmanız istenebilir. Açık artırmadan önce tutarı mahkeme veznesine aktarmanız ve mülk başkasına giderse parayı geri almanız gerekir.

Ek ücret ödemesi nasıl iÅŸliyor?

En yüksek teklifi vermeniz halinde, teminat depozitosu mahkemede kalır ve aradaki farkı altı ila sekiz hafta içinde ödemeniz istenir. Güvenlik depozitosu olmadan, toplam tutar bu süre içinde ödenecektir.

Zorunlu satış için ücretler nelerdir?

Kararın verildiği günden teklif edilen miktarın alınmasına kadar, bölge mahkemesinin size miktarını bildirmesi gereken faiz ödenecektir. Buna ek olarak, mahkeme ek ücret olarak adlandırılan bir ücret talep edecektir. Ayrıca, gerekli tapu kaydı için bir tutar tahsil edilir ve yerel vergi dairesi, miktarı federal eyalete bağlı olan arazi devir vergisinin ödenmesi için bir talep gönderir.

Zorunlu satışa ilişkin temel hususlar

Adli müzayede için kriterler, emlak piyasasındaki bir satın alma ile aynıdır. Bir teklif sahibi olarak, mülkün hangi gereksinimleri karşılaması gerektiğini ve maksimum fiyatının ne olması gerektiğini önceden düşünmelisiniz. Büyük bir talep olmaması koşuluyla, hayalinizdeki evi zorunlu bir açık artırmada piyasa değerinin çok altında bir fiyata satın alabilirsiniz. Öte yandan, garantinin mevcut olmaması istenmeyen ek maliyetlere yol açabilir.

Hacizle ilgili ipuçları

Süreci daha iyi anlamak için olayları birkaç kez izleyici olarak gözlemlemeli ve deneyim kazanmalısınız. Açık artırmaya çıkarılacak bir mülk ilginizi çekiyorsa, mümkün olduğunca fazla bilgi edinmeye çalışın. Yerel avukatlar ve emlakçılar gibi uzmanlar olası irtibat kişileri olabilir. Eğer ciddiyseniz, açık artırmadan önce finansman sağlam olmalıdır, çünkü ihaleyi kazanabilir ve sözleşmeyi yerine getirmek zorunda kalabilirsiniz. İlgili ekspertizi ayrıntılı olarak inceleyin ve olası harici inceleme sırasında mülkün çevresini de keşfedin. Haciz müzayedesinden önce kişisel bir maksimum teklif belirlediğinizden ve bu limiti aşmadığınızdan emin olun.

Boş zamanlarınızda ve çeşitli bilgilerin yardımıyla maksimum fiyatı belirlediniz. Diğer kişilerin teklifleri bunu aşarsa, şansınızı başka bir haciz açık artırmasında deneyin.

Açık artırmaya çıkarılan nesneyi ne zaman elden çıkarabilirsiniz?

Eğer oturulan bir mülkse, yeni mal sahibi olarak borçludan evi terk etmesini talep etmelisiniz. Talep yazılı olarak ve yasal olarak öngörülen sürelere uygun olarak yapılmalıdır. Kiralanmış bir mülk söz konusu olduğunda, mevcut kira sözleşmelerini tüm hak ve yükümlülükleriyle birlikte devralırsınız.