Bina enerji pası (Sözlük) bir konutun

Bina enerji belgesi — bugün resmi olarak enerji belgesi olarak adlandırılıyor — 2008’den beri zorunludur ve satış veya kiralama sırasında ilanın sadece bir zorunlu bilgisi değil, doğrudan elde edilebilecek kira, satış fiyatı ve 1 Kasım 2020 tarihinde yürürlüğe giren Bina Enerjisi Kanunu (GEG) kapsamında mülk sahiplerinin değişimi sırasında yapılan enerji verimliliği çalışmalarına ilişkin yükümlülükleri de belirler. Kiralayan veya satanlar, § 108 GEG uyarınca bu belge sunma yükümlülüğünü ihmal ederse, 15.000 Euro’ya kadar para cezasına maruz kalabilir. Bu rehber, hangi yükümlülüklerin geçerli olduğunu, hangi belgenin hangi bina için uygun olduğunu ve enerji verimlilik sınıfının emlak değerine nasıl etki edebileceğini gösterir.

Talep veya tüketim belgesi: Hangi bina enerji belgesi zorunludur?

GEG, enerji belgesinin iki farklı türünü tanımlar ve bu türlerin ifade gücü ve maliyetleri arasında belirgin farklar vardır. Hangi türün uygulanabilir olduğu, inşa tarihi, konut birim sayısı ve enerji verimliliği durumuna bağlıdır.

Alıcılar ve yatırımcılar için ihtiyaç belgesi daha bilgilendirici çünkü bina nesnel olarak değerlendirilir — önceki kiracıların daireyi tropikal ısıtma veya çok az kullanma durumu önemli değildir. Çok aileli evlerin değerlendirilmesi veya ilk konut satın alma sırasında bu belgeyi özellikle sormalısınız.

Enerji verimlilik sınıfları A+ ile H: Ölçek, emlak değerini nasıl etkiler

Mayıs 2014’ten beri enerji belgesi, enerji verimlilik sınıfını A+ (30 kWh/m²·a’nın altında) ile H (250 kWh/m²·a’nın üzerinde) arasında bir ölçekle göstermektedir. Mevcut piyasa analizleri, enerjisi düşük olan binalarda net bir fiyat indirimi olduğunu göstermektedir — bu faktör, emlak değerlemesi sırasında sıkça göz ardı edilmektedir.

• A+ / A — Yeni inşaat veya KfW-40 seviyesi, piyasa artışı 5–10 %
• B / C — yeniden yapılanmış eski bina, piyasa uygun fiyatı
• D / E — 1980’ler-2000’ler arası standart mevcut bina, nötr
• F / G — yeniden yapılanmaya ihtiyaç, indirim 8–15 %
• H — yeniden yapılanmaya gerekli, indirim 25 %’e kadar + yeniden yapılanma zorunluluğu

F sınıfı veya daha düşük bir sınıfa ait bir objeyi miras alan veya satın alan kişi, § 47 GEG’e göre iki yıl içinde belirli yeniden yapılanma önlemlerini uygulamak zorundadır — örneğin en üst kat tavanının yalıtımı ve 30 yıldan eski olan ısıtma kazanlarının değiştirilmesi. Bu maliyetler zorunludur ve satın alma ek maliyetlerini hesapla kısmına aittir.

Kiralama ve Satın Alma Sürecinde Şablon Zorunluluğu: Bu Süreler Uygulamada Geçerlidir

§ 80 GEG’den kaynaklanan yükümlülükler açıkça belirtilmiştir — ancak uygulamada sıklıkla ihlal edilmektedir. Kiralayanlar ve satıcılar, bina enerji pasını sadece sahip olmakla kalmaz, aynı zamanda aktif ve kanıtlanabilir şekilde sunmak zorundadır.

1. İlan içinde — Enerji verimlilik sınıfı, son enerji ihtiyacı, enerji kaynağı, inşaat yılı
2. Görgü sırasında — istenmeden orijinal belgelerin sunulması
3. İmtiyaz anlaşması sırasında — kiralayan/satıcının kiralayan/alan kişiye bir kopyasının teslimi
4. İlan — 250 m²’ye sahip ve halka açık olan konut dışı binalarda

İşte kira sözleşmesi rehberinde de belirtildiği gibi, enerji belgesi, ideal olarak sözleşmenin imzalanmasından önce belgeleme ile birlikte teslim edilmelidir — en iyi durumda teslim alınma belgesi ile. İlan sırasında bu bilginin eksik olması durumunda, GEG’nin 108. maddesine göre 10.000 Euro’ya kadar para cezası uygulanabilir; amaçlı yanlış bilgi verilmesi durumunda ise 15.000 Euro’ya kadar ceza uygulanabilir.

Maliyet, verenler ve geçerlilik: Enerji belgesini kim çıkarabilir?

Her enerji danışmanı, yasal olarak geçerli bir bina enerji belgesi çıkaramaz. GEG’nin 88. maddesi, sadece ilgili bir alanda yükseköğretim mezunu ve en az iki yıllık mesleki tecrübeye sahip ya da BAFA listesinde kayıtlı enerji danışmanları olan yetkili kişilerin belge çıkarma yetkisine sahip olduğunu belirler. Bu nedenle 50 Euro’dan online sunuculara bakarken, niteliklerine bir kez daha bakmak faydalı olabilir.

• Talep belgesi tek aile evi — 300–500 € yerinde
• Tüketim belgesi tek aile evi — 50–100 € online
• Apartman bloğu 8 WE’ye kadar — 400–700 €
• BAFA destekleri — 80’ye varan oranlar yerinde danışmanlık ile
• Geçerlilik — 10 yıl, çıkartma tarihinden itibaren

Yatırımcılar için çok aileli konut değerlendirmesi odaklı olanlar, ihtiyaç belgesi ile bireysel tadilat planı (iSFP) kombinasyonunu tercih etmelidir — ikincisi KfW desteklerini 5 puan artırır. Bu verimlilik kazanımları doğrudan net getiri hesapla ya da düşük işletme maliyetleri ile paylaşılabilir ısıl kira yükünü hafifletir ve kiralama olasılığını garanti altına alır.

Enerji belgesi, satış ve yatırım argümanı olarak

Daha önce bürokratik bir zorunluluk olarak değerlendirilen şey, bugün birincil bir satış argümanı haline geldi. Bankalar, enerji verimlilik sınıfını artan ölçüde kredi değerlemesinde dikkate alıyor — A veya B sınıfı, enerji açısından riskin daha düşük değerlendirildiğinden dolayı konut finansmanı koşullarını açıkça iyileştiriyor. Kurumsal alıcılar da portföy alımlarında sınıfı ESG kriteri olarak incelemektedir.

Satıcılar için bu şu anlama gelir: Ev satmak için yeni bir ısıtma sistemi veya yalıtım sistemi kurulumuna yatırım yapanlar, yatırımını yalnızca satış fiyatından değil, aynı zamanda pazarlamayı önemli ölçüde kısaltarak da geri kazanır. E sınıfından B sınıfına bir verimlilik sınıfı yükselişi, orta konumda bir mevcut bina için 6–9 % daha fazla gelir elde etmeyi sağlayabilir.

Kiralayanlar olarak her daire için gerçekten bir bina enerji pası gereklidir mi?

Hayır, enerji belgesi her zaman tüm binaya ait verilir, tek bir konut birimi için değil. Böylece bir apartman bloğunda sadece bir belge yeterlidir ve gerekirse tüm kiracılar ve alım ilgililerine sunulmalıdır. Ancak her bir kiralama veya satış işlemi için bu zorunluluk tekrar geçerlidir — dolayısıyla bir yılda beşinci kiracı ilgili olmasa bile belgeyi istemeden göstermeniz gerekir.

Enerji belgesi süresi dolduğunda ne olur?

Enerji belgesinin süresi dolduğunda hukuki olarak geçersiz sayılır ve var olmadığı gibi kabul edilir. Geçerli bir belge olmadan bir gayrimenkulü kiralamak veya satmak, GEG’nin 108. maddesine göre tam cezaların uygulanmasına neden olur. Belgenin yenilenmesi, yapısal değişiklik olmadan da mümkündür — bir tüketim belgesi için son üç ısıtma maliyeti faturasının yeniden değerlendirilmesi yeterlidir. Süresi dolmak üzere olan belgenin yeniden düzenlenmesini en az üç ay önceden planlamak, kısa vadeli pazarlama fırsatlarında hareketli kalmanız açısından idealdir.

İhtiyaç belgesi daha pahalı olsa da isteyerek değer mi?

Enerji açısından iyi yapılmış binalarda ihtiyaç belgesi çoğu zaman faydalıdır, çünkü bina kalitesini nesnel bir şekilde belirtir ve kullanıcı davranışından bağımsızdır. Onarılmış eski binalar veya yeni binalar, daha düşük tüketim belgesi almak istediklerinde genellikle bir verimlilik sınıfı kaybederler, çünkü önceki kiracılar ortalamanın üzerinde ısıtma yapmış olabilir. Gayrimenkul olarak yatırım konusunda bu bir sınıf, elde edilebilecek satın alma fiyatına ve kira talebine doğrudan etki eder — ilk kiracı değişimi sırasında 300 Euro fazladan maliyet genellikle amorti olur.

Wiki’ye geri dön: Emlak Sözlüğü