Emlak vergisi: tanımı ve açıklaması

Emlak vergisi, arazi devir vergisi ile karıştırılmamalıdır. Arazi devir vergisi, bir mülk veya arsa satın alındığında yalnızca bir kez ödenirken, emlak vergisi yılda dört kez alınmaktadır. “A” emlak vergisi ile “B” emlak vergisi arasında bir ayrım vardır. “A” emlak vergisi tarım ve ormancılıkta kullanılan gayrimenkul ve araziler için alınırken, “B” emlak vergisi diÄŸer geliÅŸmiÅŸ arazi ve binalar için geçerlidir. Dolayısıyla, gelir amaçlı gayrimenkuller ve yatırım amaçlı gayrimenkuller “B” grubuna girmektedir.

• Tarım ve ormancılık amaçlı arazi için emlak vergisi “A”
• DiÄŸer geliÅŸtirilmiÅŸ ve geliÅŸtirilebilir mülkler için emlak vergisi “B”

Emlak vergisinin hesaplanması: Önemli faktörler

Emlak vergisi miktarını etkileyen çeşitli faktörler vardır. Bunlar arasında mülkün takdir edilen değeri, bireysel değerlendirme oranı, federal devlet ve mülkün türü yer almaktadır.

İşte bir bakışta:

• Mülk deÄŸerine (takdir edilen deÄŸer) göre vergilendirme, vergilendirilmiÅŸ mülk
• Belediye (bireysel değerlendirme oranı)
• Federal devlet (eski veya yeni Länder)
• Mülk tipi (ev, yarı müstakil ev, daire, diÄŸer)

Şimdi buna daha yakından bakalım.

Birim deÄŸer: Gayrimenkulün deÄŸeri

Standard değer, gayrimenkulün değeri veya mülkün değeridir. İşte kısa bir örnek hesaplama:

• Belirlenen tahmini değer: 100.000
• X Emlak vergisi oranı: %0,35
• X Belediye değerlendirme oranı (B): % 470.
• = Emlak vergisi oranı

Bu nedenle 1) mülkünüzün değerini (takdir edilen değer), 2) mülk türünüz için emlak vergisi oranını ve 3) belediye değerlendirme oranını (B) bilmeniz gerekir.

Vergi oranı ve emlak vergisi kodu: konum ve mülk türü

Vergi oranı, şehir veya belediye tarafından belirlenen bireysel bir rakamdır. Bu, mülkünüzün değerlendirilmiş değeri ile çarpılır. Aynı durum emlak vergisi kanunu için de geçerlidir. Bu, federal eyalete ve mülkün türüne bağlıdır.

Federal eyalete göre kesin emlak vergisi rakamlarını burada bulabilirsiniz: Gayrimenkuller için emlak vergisi

Örneğin, Hamburg’daki emlak vergisi rakamı Berlin’deki emlak vergisi rakamından farklıdır.

Örnek: 100,000 Euro’ya daire

Sonuç olarak kısa bir örneğe bakalım:

• Belirlenen tahmini değer: 100.000
• Emlak vergisi oranı: %0,35 = 350 Euro
• Belediye değerlendirme oranı (B): % 470 = 1.645 Euro
• = 1.645 Euro veya üç aylık dönemde 411,25 Euro (emlak vergisi oranı)

Bir daire veya ev satın almak hakkında daha fazla bilgi edinmek ister misiniz? O zaman A’dan Z’ye her şeyi burada bulabilirsiniz: ev sahibi olmak veya kiralamak, kat mülkiyeti finansmanı, daire arama, emlak portalları, emlakçılar, değerleme, satın alma fiyatları, pazarlıklar ve vergiler. Uzmanlardan bilgi ve deneyim, tek bir rehberde.

✓ Bir rehber kitap
✓ Tüm gerçekler
İçeriden ipuçları
✓ Satın alma kontrol listeleri

Daire satın alma sürecini ve içeriden birçok ipucunu adım adım öğrenin!

• Daire satın al

Ä°ÅŸ türü: Ne ile baÅŸlamalıyım?

Bir şirket kurarken, tabiri caizse teoriden pratiğe geçersiniz.

Her şeyden önce, elbette, şirketinizin türü veya yapısı ile ilgilidir. Birinci adım çok basittir: (kişisel) yapınız için doğru şirketi seçmelisiniz.

Yasal ÅŸirket / iÅŸletme biçimleri makalesinde, ister kiralama ister sadece alım satım olsun, gayrimenkulle baÄŸlantılı olarak seçebileceÄŸiniz çeÅŸitli ÅŸirket biçimleri veya türleri hakkında zaten bilgi sahibi olmuÅŸ olabilirsiniz. Her bir ÅŸirket türünün kendine özgü avantajları ve dezavantajları vardır ve siz bir giriÅŸimci olarak bunları zaten önceden öÄŸrenmiÅŸsinizdir! Hangi gereksinimler ve faktörler seçimi etkiliyor?

Dolayısıyla şirket seçimi faktörleri şunları içerir:

1. Sermaye
2. Kurucu veya hissedar sayısı
3. Sorumluluk
4. Vergiler

Plan hisse sermayesi

Sermaye – Her zaman olduğu gibi, en önemli gerekliliklerden biri kendi sermayenizdir. Bir şirket kurmak için sermaye için paraya ihtiyacınız vardır. Zaten gayrimenkul sahibiyseniz, sermaye sizin için sorun olmayacaktır. İlk mülkünüzü satın almanız gerekiyorsa, “sermaye payı” sizin için “masrafsız” anlamına gelir. Sermayeyi kuruluştan hemen sonra kullanabilirsiniz. Bu nedenle, mülk özel olarak değil, işletmeniz aracılığıyla satın alındığı sürece, sermayenizi kuruluştan sonra doğrudan yeniden yatırma avantajına sahip olursunuz.

Kurucu veya hissedar sayısı

Kurucu veya ortak sayısı – Şirket kuruluşunuzun sermayesine ek olarak, kişi sayısı da önemli bir faktördür. Bu konu hakkında daha fazla bilgi için “Hissedarlar sözleşmesi” bölümüne bakınız.

Kurucular için sorumluluk

Sorumluluk – Sorumluluk, bir şirketin kurulmasında önemli bir rol oynar; bazı iş türlerinde özel olarak sorumlu olurken, diğerlerinde yalnızca sınırlı ölçüde sorumlu olursunuz. Bir e.K. (tek tüccar) olarak tamamen sorumlusunuz, bir GmbH ile “sorumlu değilsiniz” (burada tüm işlemlerin temiz olduğu anlamına gelmez).

Gelir/kâr üzerinden alınan vergi

Vergiler – Sorumluluk faktörüne ek olarak, ÅŸirketinizin gelecekteki vergi yapısı da söz konusudur. ÖrneÄŸin, kiralama ve sermaye kazançlarından elde ettiÄŸiniz karlar söz konusu olduÄŸunda. Bu konuyu Immobilien GmbH makalesinde zaten yazmıştım. Makaleden örnek bir hesaplamaya göz atalım.

Excursus: Şirket türü ve vergiler

Örnek: Özel kira gelirinin hesaplanması

Burada, bir GmbH’nin ticari gelirine kıyasla özel kira gelirinin vergilendirilmesinin hızlı bir şekilde karşılaştırılması için çok basitleştirilmiş bir hesaplama yer almaktadır. Burada hiçbir vergi indirimi ve dayanışma ek ücreti dikkate alınmaz.

Basitleştirilmiş örnek hesaplama (özel):

• Aylık kira geliri: 1,000 Euro
• Kira geliri / yıl: 12.000 Euro
• Vergi yükü (gelir vergisi %42): 5.040 Euro
• Vergi sonrası kâr: 6.960 Euro

Örnek: Ticari kira gelirinin hesaplanması

Burada, bir GmbH’nin ticari gelirine kıyasla özel kira gelirinin vergilendirilmesinin hızlı bir şekilde karşılaştırılması için çok basitleştirilmiş bir hesaplama yer almaktadır. Burada hiçbir vergi indirimi dikkate alınmaz.

Basitleştirilmiş örnek hesaplama (GmbH):

• Aylık kira geliri: 1,000 Euro
• Kira geliri / yıl: 12.000 Euro
• Vergi yükü (kurumlar vergisi %15): 1.800 Euro
• Vergi sonrası kâr: 10.200 Euro

Basitleştirilmiş hesaplamamıza göre buradaki fark şudur:

+ 3.240 Euro / yıl

Tüm bireysel türleri, faktörleri, avantajları ve dezavantajları yukarıda ayrıntılı olarak okuyabilirsiniz. Şimdi 2. adıma, yani şirket hisselerinin dağıtımına geçelim.

Sermaye: miktar ve şirket şekilleri

Bir emlak ÅŸirketi kurulurken sermaye miktarı genellikle bir sorun teÅŸkil etmez. En azından bir vakıf için saÄŸlanması gereken sermayenin hemen hemen her durumda kolayca saÄŸlanabilmesi için yeterli sermaye mevcuttur. DeÄŸilse, bir “emlak ÅŸirketi” kurmayı tekrar düÅŸünmelisiniz. Gayrimenkule alternatif olarak, örneÄŸin gayrimenkul hisseleri satın alabilirsiniz.

Karşılaştırma: AG, GmbH, KG ve UG

Bir GmbH için sadece 25.000 avroya veya sadece 12.500 avroya ihtiyacınız vardır (daha sonra karlar kademeli olarak sermaye haline gelir). KG’ler için de GmbH’ler ile aynı kurallar geçerlidir.

Bir AG (halka açık limited şirket) kurmak istiyorsanız, bir vakıf için toplanması gereken en yüksek meblağ şu anda 50.000 avrodur. Halka açık bir limited şirketin kurulması elbette istisnai bir durumdur ve yatırımcıların borsada sermaye toplaması gibi başka amaçları da vardır. Kural olarak, OHG’ler, KG’ler ve GmbH’ler kurulur.

Teorik olarak, 1 avro veya 1000 avro ile bir UG kurabilirsiniz, çünkü yine de noter (kuruluş) ve ticaret siciline kuruluş maliyetlerinden ödeme yapmanız gerekir.

Sermaye hemen aşağıdakiler için kullanılır:

• Basit ÅŸirketler için noter ücretleri ~ 600 Euro
• Ticaret sicili & Co. ile ~ 150 Euro

Åžirketler için sermaye

Bu, şirketinizi kurduğunuzda ne kadar sermayeye ihtiyacınız olduğudur:

• Sermaye yok – OHG
• 1 Euro (veya ~ 1.000 Euro) – UG
• 25.000 Euro (veya 12.500 Euro) – GmbH, KG

Şirket hisseleri: Kim ne getiriyor / alıyor?

Tek başınıza kurmuyorsanız, ancak kurucu ortaklarınız varsa, şirket hisselerini kuruluştan çok önce hesaplamanız gerekir. Çünkü bu sadece iki kişinin kârın %50’sini “basitçe” paylaşması meselesi değildir.

Bilgi ve ağ

Bilgi – Şirket hisselerinin dağıtımında, bir kişinin masaya getirdiği deneyim zenginliği önemlidir. Bilgi (buna ağ oluşturma, yani bağlantılar da dahildir), belirli koşullar altında, bilgi olmadan mümkün olmayacak stratejik ve operasyonel avantajlar yaratır.

Pratik çalışma ve sonuçlar

Pratik çalışma – Bilgiye ek olarak, şirketteki pratik çalışma ile de ilgilidir, kim hangi gelecekteki iş sonuçlarına katkıda bulunur? İş sonuçları her zaman niteliksel olarak, yani saf zaman ölçümü ile ölçülebilir değildir. Bazıları iyi ve hızlı çalışır. Başkalarının iki ya da üç kat sürede elde edebildiği sonuçları kısa sürede elde edebilirler. Şirket hisseleri dağıtılırken bu durum en başından itibaren dikkate alınmalıdır.

AnlaÅŸmazlıkların önlenmesi: Objektif bir ÅŸekilde konuÅŸun ve plan yapın

Her biri %50 hisse ile “safça” bir şirket kurmadan önce, kimin hangi varlıklara (değerlere) katkıda bulunacağı ve kimin bulunmayacağı stratejik olarak düşünülmelidir. Bu, uygulamada kurucu A’nın %70, kurucu B’nin ise sadece %30 sonuç getirmesi durumunda daha sonra ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.

Şirket hisselerinin daha sonra yeniden dağıtılması çok zordur, çünkü genellikle kaçınılmaz olarak anlaşmazlıklara yol açar. Bu da işletmeyi zayıflatır.

Şirket hisselerindeki faktörler:

• Bireysel kurucuların sermayesi ve sermaye payı
• Know-how Operasyonel ve stratejik avantajlar için temel bilgi
• Gerçek, müteakip iÅŸ sonuçları ve performans

Şirket hisseleriyle ilgili her şey tartışıldıktan sonra, bir sonraki adım olan hissedarlar sözleşmesine geçilir.

Hissedarlar sözleÅŸmesi: Vakfın ve iÅŸletmenin hazırlanması

Bir sonraki adım hissedarlar sözleşmesinin hazırlanmasıdır. Yalnız kuran kişiler için bu işlem noter tarafından yapılır (standard protokole göre). Eğer şirketi iki veya daha fazla kişi oluşturuyorsa, hissedarlar sözleşmesi daha kapsamlıdır. Münferit hissedarlık sözleşmelerine ilişkin ayrıntılı bilgileri münferit işletme türlerine ilişkin bilgi ve rakamlarımızda bulabilirsiniz.

Özellikle ilgilendiğiniz şirket türüne bakın:

• Ä°ÅŸletme biçimleri: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Kayıtlı iş adamı / kayıtlı iş kadını (e. K.)
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• GmbH: Limited şirket
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı

Åžirket sözleÅŸmeleri için uzman avukat

Halihazırda ne kadar çok varlık varsa, proje ne kadar büyükse, oluşum sürecinde ve hissedarlar sözleşmesi aşamasında uzman bir avukata danışmak o kadar önemlidir. Nihayetinde ortaklık anlaşması, girişimciler arasında gelecekteki tüm işbirliğinin temelini oluşturmaktadır. Burada düzenlenmeyen herhangi bir şey daha sonra anlaşmazlıklara yol açabilir. Anlaşmazlıkların iş üzerinde her zaman olumsuz bir etkisi vardır. Ortaklık sözleşmesinde tam olarak kaçınmak istediğiniz şey budur.

Şirket kurmak için şehrin hemen her yerinde iyi avukatlar bulabilirsiniz.

Bir şirkete gayrimenkul katkısında bulunmak mı? Emlak avukatı

Zaten mülk sahibi misiniz? Halihazırda bir mülk sahibiyseniz ve yeni şirkete bir mülk getirecekseniz, gerekirse bir mülk avukatıyla da görüşmelisiniz. İşte Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Berlin, Hamburg ve Münih gibi tüm büyük şehirler için öneriler içeren bir liste:

• Emlak avukatı

Şirket türü seçilir. Şirket hisseleri dağıtılır. Hissedarlar anlaşması yürürlüktedir. Şimdi noter randevusu geliyor.

Noter: Vakıf için bir randevu ayarlayın

Noterler gayrimenkul alım sözleşmelerini resmileştirir, aynı zamanda bir şirketin kurulmasını da sağlar. Bu adım, (emlak) şirketinizin kuruluşunun resmi olarak mühürlendiği noter randevusuyla ilgilidir.

Noter randevusu ne kadar sürer?

Bir şirket kurmak için noter randevusu, her şey standard protokole göre giderse genellikle nispeten hızlı bir şekilde gerçekleşir. Bu, bir noteri erkenden arayıp randevu almanız anlamına gelir. Tüm önemli bilgileri önceden sağlıyorsunuz. Seçtiğiniz noter size hangi veri veya belgelerin gerekli olduğunu söyleyecektir.

Tek başınıza ayarlıyorsanız, böyle bir noter randevusu genellikle 60 dakikadan fazla sürmez. Birkaç kişiyle bir şirket kurmak istiyorsanız, randevu genellikle üç saatten fazla sürmez. Ancak, daha karmaşık sözleşmeler için geçerlidir.

60 – 120 dakika (standard kasa)

Noter randevusunda ne olur?

Noter randevusunda ortaklık sözleşmesi size tekrar yüksek sesle okunur. Yasal hususlar noter ile son bir kez daha görüşülebilir. Burada ayrıca açık sorularınızı son kez netleştirebilirsiniz.

Her şey okunduktan sonra, ortakların imzası veya imzaları takip eder. İmzadan sonra noter resmi mührünü ve imzasını hissedarlar sözleşmesine ekler.

Şirket kuruldu.

AÅŸağıdaki adımlar için bir iÅŸ adresine ihtiyacınız vardır. Bu iÅŸ adresi bağımsız bir adres olabilir, örneÄŸin bir emlak acentesi ile, ayrı bir ofiste veya daha küçük bir ortak çalışma alanında. Alternatif olarak, evden çalışıyorsanız ev adresiniz de olabilir, ki emlak sektöründe birçok kiÅŸi bunu yapmaktadır.

İşletme hesabı: Temel finansal işlemler

Bir iş kurmak kâr elde etmekle ilgilidir. Görevler arasında bir sonraki adımınız bir işletme hesabı açmaktır.

Ayrı iÅŸletme hesabı: Sadece ÅŸirket için

Bu şirket için ayrı bir işletme hesabınızın olması önemlidir. Bu hesapta doğrudan şirketinizle ilgili olmayan hiçbir giriş bulunmamaktadır.

Özel / ticari kullanım yok, ekstra hesap oluşturun

Ödeme güvenliÄŸi / kredibilite için ikinci iÅŸletme hesabı

İlk kez bir şirket kuruyorsanız, işte size bir ipucu: iki işletme hesabı açın. Bir hesapla ilgili sorun yaşarsanız, her zaman ikinci bir alternatife erişiminiz olacaktır.

İpucu 1: 2 işletme hesabıyla başlayın

Örneğin, başlangıçta yalnız çalışıyorsanız ve bir hatırlatıcıyı fark etmezseniz bu olabilir. Bu bir eklenti haline gelir ve pat diye hesabınız dondurulur. Bu işlem 30 güne kadar sürebilir. Ancak o zaman işletme hesabınıza tekrar erişebilirsiniz. Haciz sadece 20 avro olsa ve hesabınızda 100.000 avro olsa bile! Hesabınız resmi tahsilata kadar dondurulmuş olarak kalacaktır. Elbette bu, ödeme işlemlerinizi derhal aksatacaktır.

Ä°ki hesap, normal zamanlarda iki bankanın iyi kredi notunuz hakkında bilgi sahibi olması avantajına da sahiptir. Bir mülkün finansmanı konusunda yardıma ihtiyacınız olursa, sizi uzun süredir tanıyan iki irtibat kiÅŸiniz var.

İpucu 2: İyi zamanlarda bile bankanızla konuşun

Ä°ÅŸte gelecek için bir ipucu, finansman veya krediye ihtiyacınız olduÄŸunda sadece bir bankayla konuÅŸmayın. Olumlu bilgileri de paylaşın. Åžirketiniz büyüdükçe, örneÄŸin yeni inÅŸaat projelerini baÅŸlatmak için krediler, kısa vadeli krediler ve diÄŸer tüm finansman türleri için bankayla (otomatik olarak) daha sık konuÅŸacaksınız.

Şimdi sırada önemli kayıtların yapılması var.

Ticaret sicili, ticaret, vergi dairesi ve IHK

Son adımda, yeni şirketinizi önemli kayıtlara kaydettirirsiniz. Son adım, kilit noktaların net bir listesiyle hızlı bir şekilde açıklanmıştır. Bir gayrimenkul limited şirketi için bunlar şunlardır:

1. Ticaret siciline kayıt
2. Ticaret Ruhsatlandırma Ofisine Giriş
3. Vergi dairesine giriş
4. IHK kaydı

Sonuç: Yeni baÅŸlayanlar için bir ÅŸirket / emlak ÅŸirketi kurmak

Tebrikler! Artık her şeyi yaptınız ve bir şirket kurma sürecinin tamamını tamamladınız. Bu, bir şirket kurma konusunda hızlı bir fikirdi. Elbette, dikkate alınması gereken daha birçok ayrıntı vardır, sorumluluk, şirketin gelecekteki vergi yapısı gibi önemli bir rol oynar. Tek tek noktalar hakkında daha fazla bilgi edinmek için buradaki genel bakışımıza göz atın. GbR, KG, GmbH’den AG & Co’ya kadar her tür şirketin karşılaştırılması, avantajları ve vergileri:

• Yasal formlar şirket / işletme

Bir ÅŸirket kurmak: Kendi iÅŸinizi 18 bölümde kurun

Tamam, tüm bunları okudunuz ve hala başlamak ve serbest meslek sahibi olmak mı istiyorsunuz?

1. İş planı
2. Kurucu ve kurucu ekip
3. Ürün / Hizmet: USP
4. MüÅŸteri memnuniyetini artırın
5. Pazara genel bakış: MüÅŸteriler ve Rekabet
6. Referans müÅŸteriler: Pozitif görüntü aktarımı
7. Pazar analizi / doğrulama: iş fikri
8. Yer seçimi
9. Pazarlama Kavramı: Dağıtım
10. Reklam: Google Reklamları, SEO, Gazete, Radyo?
11. Pazarlama: Medya reklamcılığı, maliyetler ve CPM’ler
12. Pazarlama: ticari fuarlar, eğitim ve ticari reklamlar
13. Pazarlama: Satış konuÅŸması, telefon görüÅŸmesi ve psikoloji
14. Pazarlama: promosyonlar, indirimler ve özel teklifler
15. Pazarlama: Sosyal Medya ve Online Reklamcılık
16. E-iÅŸ: Åžirket içinde elektronik ticaret
17. İşbirlikleri: İşbirliği ilkesi
18. Finansal planlama: sermaye ve finansman