Gayrimenkul yatırımcıları için A’dan Z’ye vergiler

Duruma baÄŸlı olarak, gayrimenkulle baÄŸlantılı olarak farklı vergiler uygulanabilir. Vergilerin alınmasına iliÅŸkin düzenlemeler federal, eyalet ya da belediye düzeyinde olup, hem deÄŸerlendirme esası hem de vergi oranları ve vergi katkı payları bakımından farklılık göstermektedir. Ä°ster daire satışı/ alımı ister ev satışı/alımı, çok aileli ev ve arsa olsun, gayrimenkul satışı ve alımı için.

En önemli vergi türlerinin hızlı listesi

Emlak vergisi örnekleri:

• Gayrimenkul transfer vergisi (GrESt)
• Emlak vergisi (GrSt)
• Spekülasyon vergisi
• Veraset vergisi (ErbSt)
• Hediye vergisi (SchenkSt)
• Katma DeÄŸer Vergisi (KDV ) & Ticaret Vergisi (GewSt)

Şimdi tüm vergi yüklerine ayrıntılı olarak bakalım:

Gayrimenkul transfer vergisi (GrESt): Gayrimenkul alımı

Gayrimenkul devir vergisi, genellikle bir arsa veya gayrimenkulün satın alınmasıyla bir defaya mahsus olmak üzere alınan yasal bir iÅŸlem vergisidir. Geleneksel satın alma anlaÅŸmalarının yanı sıra mülk takas anlaÅŸmaları veya bölünmeleri temelinde alınmaktadır. Ayrıca, gayrimenkul devir vergisi kapsamındaki devirlerin yanı sıra zorunlu açık artırmalardaki en yüksek teklifler sonucunda mülkiyetin el deÄŸiÅŸtirmesi de vergi alınmasına yol açabilir.

GrESt’in vergi harçları için tetikleyici:

• Klasik satın alma sözleÅŸmeleri
• Arazi takas anlaşmaları
• Arazi bölünmeleri
• Transferler
• Haciz açık artırmalarında en yüksek teklifler

Gayrimenkul devir vergisinin miktarı: Federal eyaletler

Vergi oranı ülke çapında belirlenir ve 2020 itibariyle satın alma fiyatının %3,5’i ile %6,5’i arasında olabilir. Değerlendirmenin temeli, noter tasdiki sonucunda ortaya çıkan satın alma fiyatıdır – ödenecek vergi miktarını belirlemek için ülkeye özgü vergi oranıyla çarpılır.

Mevcut vergi oranları 2020 (En düşük ilk):

• Bavyera: %3,5
• Saksonya: %3,5
• Hamburg: %4,5
• Bremen: %5,0
• Aşağı Saksonya: %5,0
• Rhineland-Palatinate: 5.0
• Saksonya-Anhalt: %5,0
• Hessen: %6,0
• Mecklenburg-Batı Pomeranya: %6,0
• Brandenburg: %6,5
• Kuzey Ren-Vestfalya: %6,5
• Saarland: %6,5
• Schleswig-Holstein: %6,5
• Thüringen: %6,5

Arazi devir vergisi hakkında daha fazla bilgi.

Vergi borçlusu, vergi mükellefi ve vergi muafiyeti

Prensip olarak, alıcı ve satıcı vergi yükümlülüğünden eşit şekilde etkilenir. Ancak kural olarak, ödeme yükümlülüğü gayrimenkul alıcısına devredilir. Vergi mükellefi, vergi yükümlülüğünü yerine getirirken, vergi dairesinden, yeni malikin tapu siciline yasal olarak kaydedilmesine temel teşkil eden bir tasfiye belgesi alır.

Gayrimenkul Devir Vergisi Kanunu (GrEStG), belirli koşullar altında bir defaya mahsus ödeme zorunluluğundan muafiyet sağlamaktadır. Bu, örneğin, gayrimenkulün aile üyelerine düz bir çizgide satılmasının yanı sıra bir ortaklık içindeki eşlere/ortaklara veya boşanma veya fesih sürecinde de geçerlidir. Satın alma fiyatı 2.500 €’yu aşmayan gayrimenkul veya arazi de emlak devir vergisinden muaftır.

Vergi muafiyeti için koşullar:

• Ebeveynler ve çocuklar veya büyükanne ve büyükbabalar ve çocuklar (iliÅŸki derecesi I)
• Eşler veya kayıtlı partnerler
• Satın alma fiyatı 2.500 €’ya kadar olan gayrimenkul/arazi

Vergiye tabi miras ve hediyeler söz konusu olduğunda, vergi mükellefleri ve vergi yükümlüleri için çifte yükten kaçınmak amacıyla gayrimenkul devir vergisinden tamamen feragat edilmektedir.

Emlak vergisi (GrSt): Değerleme, vergi oranı ve değerlendirme oranı

Emlak vergisi, mülk sahibi olunması durumunda ilgili belediyeye yıllık olarak ödenen bir belediye vergisidir. A emlak vergisi – tarımsal – ve B emlak vergisi – yapısal – arasında, tarım ve ormancılıkta kullanılan mülkler için özel bir değerlendirme oranı uygulandığından bir ayrım yapılmaktadır.

Değerlendirme esası, değerleme ve emlak vergisi tahsilatı

2024’te yeni reform – Vergilendirilebilir mülkün değerinin belirlenmesinde iki yasa devreye girmektedir: bir yanda Arazi Vergisi Yasası (GrStG) ve diğer yanda Değerleme Yasası (BewG). Eskime nedeniyle, emlak vergisinin hesaplanması için gerekli olan standard değerler şu anda yeniden düzenlenmekte ve yeni standard değerlerle değiştirilmektedir. Bu sürecin 2024 yılı sonuna kadar tamamlanması öngörülmektedir.

Öncelikle, devlet vergi dairesi tarafından kapitalize edilmiş kazanç değeri yöntemi yardımıyla standard bir değer belirlenir. Arazinin gerçek değerinin yanı sıra geliştirme türü, mülkün konumu ve büyüklüğü de dikkate alınır.

İkinci olarak, takdir edilen değer, ilgili mülkle doğrudan ilişkili olan ilgili vergi oranıyla çarpılır. Örneğin, tarım ve orman mülkleri için binde 6,0’lık bir sabit vergi oranı hesaplanırken, bina mülkleri için binde 2,6 ile 3,5 arasında bir oran belirlenmiştir.

Mülk türüne göre vergi ölçüm rakamlarına genel bakış:

• Tarımsal mülkler için binde 6,0
• Binde 2,6 veya müstakil evler için binde 3,5
• Ä°ki ailelik evler için binde 3,1
• Kalan yapısal mülk için binde 3,5

Nihai emlak vergisi daha sonra vergi dairesi tarafından verilen emlak vergisi değerlendirme bildirimi ile emlak vergisi değerlendirme oranının çarpımı olarak hesaplanır. Değerlendirme oranı belediye tarafından belirlenir ve genellikle bir yıllık süre için geçerlidir.

Taksitli ödeme, gayrimenkulün kendi kullanımı ve üçüncü taraf kullanımı

Kural olarak – ve ev sahibi tarafından kullanılması durumunda – vergi borçlusu mülkün sahibidir. Vergi tahakkuk ettikten sonra, mal sahibi belediyeden en az bir takvim yılı için bağlayıcı olan ilgili bir vergi tahakkuku alır. Bu nedenle, her takvim yılının 1 Ocak tarihindeki yasal sahibi, bu arada mülkü yeniden satsa bile vergi borçlusu olarak kabul edilir. Özel hukuk anlaşmaları elbette mülk satıcısı lehine yapılabilir.

Emlak vergisi ödemeleri genellikle 15 Şubat, Mayıs, Ağustos ve Kasım aylarında olmak üzere yılda dört taksitte yapılır. 15 ila 30 Avro arasındaki küçük ödemeler için 15 Şubat ve Ağustos tarihlerinde olmak üzere altı ayda bir taksitlendirme yaygınken, 15 Avro’nun altındaki vergi ödemeleri için 15 Ağustos’ta yıllık taksitlendirme yeterli görülmektedir.

Emlak vergisi taksit ödemeleri:

• 30 €’dan fazla vergi harçları: üç ayda bir (15.02., 15.05., 15.08. ve 15.11. tarihlerinde)
• 15 – 30 € arası vergiler: altı ayda bir (15.02. ve 15.08. tarihlerinde)
• 15 €’dan az vergi harçları: yıllık (15.08’e kadar)

Ancak, kiralanan mülk söz konusu olduğunda, önceden ilgili bir sözleşme anlaşmasına varılmış olması koşuluyla, vergiler kiracı(lar)a paylaştırılabilir yan maliyetler olarak aktarılabilir. Kiracının kusuru olmaksızın büyük miktarlarda kira kaybı yaşanması halinde, emlak vergisinden feragat edilmesi için yerel makamlara başvurmak mümkündür.

Kamu sektörüne ait mülkler, kilise mülkleri ve kar amacı gütmeyen kurumlara ait mülkler emlak vergisinden tamamen muaftır.

Spekülasyon vergisi ve dönemi

Federal düzenlemeler kapsamında spekülasyon vergisi, özel satış işlemleri durumunda gayrimenkul satıcısına uygulanan bir vergidir. Gelir Vergisi Kanunu’na (EStG) göre vergi, sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller hariç olmak üzere, özel satışlardan elde edilen tüm kar gelirleri üzerinden alınmaktadır.

Kiralama, iÅŸlenmemiÅŸ arazi, miras yoluyla geçen inÅŸaat hakları & Co.

Kapsam ve vade tarihi – Kiralanan daire ve evlerin yanı sıra işlenmemiş arazi ve miras yoluyla geçen inşaat haklarının satışında da vergi ödenmelidir. Kapalı uçlu gayrimenkul fonlarındaki hisseler ve ortak mülkiyet hisseleri de spekülasyon vergisinden etkilenmektedir.

Spekülasyon vergisinin kapsamı:

• Daire ve ev kiralama
• Gelişmemiş arazi
• Leasehold davaları
• Kapalı uçlu gayrimenkul fonlarındaki birimler
• Ortak mülkiyetteki hisseler

Vade tarihi satışın yapıldığı yıldır. Vergi miktarı federal eyaletler tarafından ayrı ayrı belirlenir ve değer artışı ve satıcının gelir vergisi oranı gibi kriterler temelinde kararlaştırılır, ancak belirli harcamalarla azaltılabilir.

Buna örneğin, ilk satın alma maliyetlerinin %15’ini aştığı sürece, kârı azaltan modernizasyon maliyetleri, belirli reklam maliyetleri ile emlakçı ve noter ücretleri dahildir. Akıllıca düzenlenmiş taksitli ödemeler de bazen muafiyet sınırlarından yararlanarak katkı paylarını azaltabilir.

Spekülasyon vergilerinin azaltılması:

• Modernizasyon maliyetleri satın alma maliyetlerinin > %15’i
• Reklam maliyetleri
• Aracılık ücretleri
• Noter ücretleri

Spekülasyon süresi: 10 yıl ve 3 nesne sınırı

Spekülasyon süresi 10 yıldır. Bu, özel hukuk kapsamındaki tüm satış işlemlerinin bu dönemden sonra spekülasyon vergisinden muaf olduğu anlamına gelmektedir. Öte yandan, daire veya ev sahibi tarafından geçici olarak kullanılıyorsa, 10 yıllık süre atlatılabilir ve iki ila üç yıla indirilebilir.

Bu durum, gayrimenkulün satıldığı yıl ve ondan önceki iki yıl içinde – sahibi tarafından kullanılan ikinci evler veya tatil evleri söz konusu olduğunda bile – yalnızca vergi mükellefinin kendi ikamet amacı için kullanılmış olması halinde her zaman geçerlidir. Bir gayrimenkul sahibinin çocukları için çocuk yardımı aldığı kanıtlanabildiği sürece, bu çocukların özel kullanımı da vergi mükellefinin “kendi ikamet amacı” olarak kabul edilir.

Beş yıllık bir zaman diliminde toplamda üçten fazla mülk satışı yapılırsa ve böylece üç mülk sınırı aşılırsa, satışlar yasaya göre ticari ticaret olarak kabul edilir ve bu nedenle otomatik olarak ticaret vergisine tabi olur.

Veraset Vergisi (ErbSt): Gayrimenkul değerinin ve vergi indirimlerinin belirlenmesi

Veraset vergisi, vefat eden bir kiÅŸi mirasçıları tarafından kabul edilen bir miras bıraktığında her zaman devreye girer.

Vergi tabanı ve vergi harçları

Referans tarihteki piyasa değerine göre veraset vergileri – Yabancı ülkelerin aksine, federal düzenlemeler veraset vergisini bir emlak vergisi olarak değil, bir veraset vergisi olarak tanımlamaktadır, bu da vergi harçlarının genellikle mirasın belirli miktarıyla ilişkili olarak tahsil edildiği anlamına gelmektedir. Genişletilmiş vergi yükümlülüğü, mirasçıların miras durumunda yurtdışına göç etmekten yararlanmamalarını sağlar.

Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV) karşılaÅŸtırmalı deÄŸer, kapitalize kazanç deÄŸeri veya varlık deÄŸeri yöntemine dayalı bir deÄŸerleme öngörmektedir. Gayrimenkul mirasları için deÄŸerleme, referans tarihindeki mevcut piyasa deÄŸerine, yani o günkü acil bir satışta mülk için elde edilebilecek deÄŸere dayanmaktadır.

Kiralanan mülkler söz konusu olduğunda, %10 oranında sabit oranlı bir vergi değerleme indirimi uygulanırken, kiralanmayan mülkler için piyasa değerinin %100’ü değerlemeye dahil edilir.

ImmoWertV’ye göre değerlendirme esası:

• Kiralanan mülkler için: piyasa deÄŸerinin %90’ı
• Kiralanmayan mülkler için: Piyasa deÄŸerinin %100’ü

Değerleme uzmanının raporu, yardımcı bir miras maliyeti olarak vergiden düşülebilir.

Vergi indirimleri ve vergi muafiyetleri: akrabalar ve yakın akrabalar

Mirasçıların ölen kişiyle olan ilişki dereceleri ve kendi kullanımları – Veraset vergisi katkı payı miktarı belirli ödenekler aracılığıyla azaltılabilir. Bunlar, lehtarın müteveffa ile olan akrabalık derecesine göre yapılır.

İlişkiye göre ödenekler:

• EÅŸ/hayat arkadaşı için 500.000 €
• 400.000 € öz çocuklar, üvey çocuklar ve evlat edinilen çocuklar ile hayatta kalan torunlar için
• Torunlar için 200,000 €
• Ebeveynler ve büyükanne ve büyükbabalar için 100.000 €
• DiÄŸer tüm mirasçılar için 20.000 € (akraba olan ve olmayan)

Müteveffanın ölümünden önce sahibi tarafından kullanılan bir mülkte ikamet ettiği ve mirasçılarının bu mülkü verasetin meydana gelmesinden sonra birbirini izleyen en az on yıl boyunca kendi ikamet amaçları için kullandıkları durumlarda, veraset vergisinden muaf tutulurlar. Öte yandan, erken ayrılma durumunda, müteakip vergilendirme söz konusudur.

Hediye Vergisi (SchenkSt): Hediye sözleÅŸmesi ve vergi muafiyeti

Hediye vergisi, satılmak, ödünç verilmek veya miras bırakılmak yerine lehtara verilen varlıklar için geçerli değildir.

Gayrimenkul bağışları bağlamında, bağışçılara genellikle oturma hakkı ve/veya intifa hakkı verilir. Bu durumlarda, en kötü ihtimalle zorunlu açık artırmalardan veya el koymalardan kaçınmak için, gerekirse geri alma hakkını da içeren bir hediye sözleşmesi tavsiye edilir. Ömür boyu ikamet hakkı verilmesi halinde, doğrulanabilirliğin net bir şekilde sağlanması için tapu sicilinde buna uygun bir kayıt yapılmalıdır.

Vergi ödenekleri ve vergi indirimi

Faydalanıcıların bağışçı ile olan ilişkilerinin derecesi – Eşlere veya hayat arkadaşlarına verilen hediyelerde tam bir vergi muafiyeti söz konusudur. Bu durum, eşlerin boşanma veya fesih sürecinde olmaları halinde de, hediye sırasında aile konutunu hala müştereken kullanmaları halinde geçerlidir.

Hediye durumunda vergiden muaf ödenekler her on yılda bir yeniden hesaplanabilir. Ebeveynler söz konusu olduğunda, bu iki kez bile mümkündür. Bağışçı ile bağış yapılan kişi arasındaki aile ilişkisi bakımından farklılık göstermişlerdir.

İlişkiye göre ödenekler:

• EÅŸ/hayat arkadaşı için 500.000 €
• Çocuklar ve hayatta kalan torunlar için 400.000 €
• Torunlar için 200,000 €
• Ebeveynler ve büyükanne ve büyükbabalar için 100.000 €
• DiÄŸer tüm yararlanıcılar için 20.000 € (ilgili ve ilgisiz)

Hediye ve miras durumunda zorunlu pay talebi ve ek talep

Mirastan çıkarılma durumunda, ölenin en yakın akrabalarının zorunlu bir pay talebi, yani vasiyetçi mirasçıya karşı bir ödeme talebi vardır.

Şu anda uzun vadede hangisinin daha iyi olacağını düşünüyor musunuz: miras bırakmak mı yoksa satmak mı? Bu makalede, daha spesifik olarak “doğru miras bırakma” konusunu ele alacağım. Bunun nedeni, erken satışın genellikle aile içindeki büyük anlaşmazlıkları önleyebilmesidir:

• Ev sahipleri için okuma önerisi: DoÄŸru miras bırakma

Mirasçılar için, bu makalede mirasçılar, prosedürler ve daha fazlasını ele alıyorum:

• Mirasçılar için okuma önerisi: DoÄŸru miras alın

Federal Medeni Kanun’a (BGB) göre, vefat eden bir kişinin ölümünden önceki son on yıl içinde yaptığı bağışlar, mirasçılarının zorunlu pay hakkına ek olarak sayılır. Hasarlar, amortisman modeline uygun olarak yıldan yıla azalmakta ve mirastan önceki on birinci yıldan itibaren yüzde sıfıra düşmektedir.

Bir evlilik veya kayıtlı medeni birliktelik kapsamında yapılan hediyelere ilişkin zorunlu kısma ek olarak sınırsız bir hak talebi vardır. Bununla birlikte, hediyenin kendisi kesinlikle etkili olmaya devam etmektedir.

Katma Değer Vergisi ve Ticaret Vergisi: Ticari Gayrimenkul Ticareti

Ticari mülk satışlarında katma deÄŸer vergisi (KDV ), satın alma fiyatının %19’u oranında alıcıya ve yeni mal sahibine yansıtılır.

Ticaret vergisi (GewSt), ticari satış iÅŸlemleri baÄŸlamında gayrimenkul satıcısı tarafından ödenir ve sermaye kazancı temelinde bireysel olarak hesaplanır. 3,5’lik vergi oranına tekabül eden kar payının belediye matrah oranı ile çarpılması sonucunda ödenecek ticari vergi tutarı bulunur.

Ticari vergi tutarı = kârın %3,5’i * matrah oranı

Otomatik ticaret vergisi yükümlülüÄŸü ve ödenekleri

Ortaklıklar, gerçek kiÅŸiler & Co. – Gayrimenkul bir ticari varlık olduÄŸu sürece, ilgili kar geliri genellikle vergiye tabidir. Spekülasyon vergisine iliÅŸkin olarak Gelir Vergisi Kanunu ‘nda (EStG) öngörülen 10 yıllık süreye uyulmaması veya gayrimenkul birimlerinin satışında üç mülk sınırının aşılması halinde, ilgili gelir de otomatik olarak ticaret vergisine tabi olur.

Bu nedenle, başlangıçta çok aileli bir ev olarak satın alınan ve daha iyi bir kiralama sırasında birkaç daireye bölünen bir mülkün beş yıl içinde yeniden satılması, otomatik olarak böyle bir vergi yükümlülüğüne neden olur.

Ortaklıklar ve gerçek kişiler yasal olarak 24.500 Avro tutarında bir ödenek alma hakkına sahiptir. Diğer şirketler ve dernekler, belirli koşullar altında 5.000 €’luk daha düşük bir vergiden muaf tutardan yararlanabilirler.

İpucu! Gayrimenkul satın alma veya kiralama ile ilgili bloktan sonra, işte gayrimenkul sahipleri ve yatırımcılar için birkaç ilginç vergi ipucu daha.

Daha fazlasını okuyun: Gayrimenkul satın alırken / kiralarken vergiler

Gayrimenkule başlarken – Bir ev, apartman dairesi, apartman binası veya sadece bir arsa satın alırken neler beklemelisiniz?

Dayanak: Gayrimenkul satın alırken ortaya çıkan arızi maliyetler

Düşük faiz oranları, harika kredi teklifleri ve karşı konulmaz satın alma fiyatları bazı insanları cezbediyor ve ev sahibi olma hayalini gerçeğe dönüştürüyor. Ancak çoğu kişi bu konuya yeterince dikkat etmemekte ve bir satın alma sözleşmesi imzalarken alıcı ve satıcıların bekleyebileceği ek maliyetleri unutmaktadır. Kat mülkiyeti satın alırken ne gibi ek masraflar ortaya çıkar? Bir ev satın alırken yüzde kaç?

Bir satın alma sözleÅŸmesi imzalandığında, finansman zaten tamamlanmış olur. Ancak, yan satın alma maliyetleri genellikle hafife alınmaktadır. Emlakçı, noter, tapu ve vergi dairesinden gelen faturalar, kredi sabitlenir sabitlenmez gelir. Bu nedenle kredi genellikle çok düÅŸük belirlenir.

• Gayrimenkul alımına ilişkin arızi maliyetler

Gayrimenkul devir vergisi: federal eyalete göre vergi

Almanya’da bir arsa veya arsadaki bir hisse satın alındığında arazi devir vergisi ödenir.

Arazi devir vergisi bir eyalet vergisidir. Her federal devlet tarafından ayrı ayrı belirlenir. Şu anda federal eyalete bağlı olarak %3,5 ile %6,0 arasında değişen bu vergi, Arazi Devir Vergisi Kanunu (GrEStG) temelinde alınmaktadır. Arazi devir vergisinin miktarı federal eyaletler tarafından belirlenir. Bu nedenle bir eyalet vergisidir. Bu nedenle ilgili federal devlet, alınan verginin belediyelere aktarılıp aktarılmayacağına kendisi karar verebilir.

• Gayrimenkul devir vergisi

Gayrimenkul değerleme: Yan maliyetleri + yatırım sermayesini azaltın

Mülkün deÄŸerlemesi ne kadar iyi olursa, yan maliyetler ve iÅŸletme vergisi de o kadar düÅŸük olur. Bu nedenle gayrimenkulün deÄŸerlemesini de incelemenizi tavsiye ederim. Not: Bu arada, birçok insanın bir emlakçı tutmasının nedeni de budur. Bir satın alma fiyatını hemen kabul ederseniz, muhtemelen daha fazla ödersiniz. Bunu çıraklık olarak yazabilirsin. Ancak bu 5 basamaklı bir toplamsa, birçok insan için hızla acı verici hale gelir. Parayı, örneÄŸin yeni bir ısıtma sistemi kurarak yenileme veya modernizasyona yatırmış olabilirsiniz. Bunun iki olumlu yan etkisi olacaktır:

1. Somut eleÅŸtiri noktaları aracılığıyla satın alma fiyatının en aza indirilmesi (örn. bina dokusu)
2. Yeniden satışta yenileme / modernizasyon yoluyla değer artışı

Böylece sadece daha az ödeme yapmakla kalmaz, aynı zamanda mevcut varlıkları mülkünüzün değerini artırmak için de kullanabilirsiniz. Bu nedenle, şunu unutmayın: Mülkü ne kadar ayrıntılı kontrol ederseniz, satın alma fiyatını o kadar çabuk en aza indirebilirsiniz. Gayrimenkul değerlemesi yaparken nelerin önemli olduğu hakkında daha fazla bilgiyi buradaki öncü makalede bulabilirsiniz.

• Bir mülke deÄŸer biçme

Aklınızda belirli bir mülk varsa, arsa, daire, ev ve benzerleri hakkındaki ayrı makaleleri okumanızı tavsiye ederim.

• Düz oran
• Bir evi değerlendirin
• Apartman dairesini değerlendirin
• Mülkiyeti deÄŸerlendirin

Kira geliri üzerinden alınan vergiler: GmbH veya vakıf

Kira gelirinizi mümkün olduğunca verimli bir şekilde vergilendirmek için – ilk aşamada – mülk(ler)iniz için ekstra bir şirket kurmayı düşünmelisiniz.

Kira gelirleri üzerindeki vergiler kesinlikle ev sahipleri için bir sorundur. Özel gayrimenkul mülkiyeti, gayrimenkul GmbH’si (varlık yönetimi GmbH’si) veya aile vakfı? Aşağıdaki iki makalede, özel bir mülk satın almadan veya bir emlak şirketi kurmadan önce vakıflar hakkında düşünmenin neden çok akıllıca olduğunu göstereceğim.

Immobilien GmbH: Varlık yönetimi GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – Bu makalede emlak şirketleri hakkında temel bilgileri öğreneceksiniz. Kim bir ev veya kat mülkiyeti satın alırken bir limited şirket kurmayı düşünür ki? Kuşkusuz bu, ev sahibi olarak oturanlar için bir anlam ifade etmiyor, ancak kiracılar için ediyor.

Emlak şirketi nedir? Bir emlak şirketi, gayrimenkul kiralama, geliştirme, finanse etme, gerçekleştirme veya pazarlama amacını güden bir şirkettir. Bir veya daha fazla mülk olması önemli değildir. Ayrıca kendi mülkleri ve üçüncü tarafların mülkleri için mülk yönetimini de içerir.

• Emlak şirketi

Şimdi kendinize şu soruyu soruyor olabilirsiniz:

Emlak GmbH, aile vakfı, bunlar aynı şey değil mi?

Doğru, kira gelirinizin satın alınması ve vergilendirilmesi söz konusu olduğunda iki yasal form arasında neredeyse hiçbir fark yoktur. Ancak söz konusu gayrimenkul satışı olduğunda işler ilginç bir hal alıyor. Gayrimenkul GmbH’deki sermaye kazancının tamamen vergilendirilmesi gerekirken, spekülasyon süresinin sona ermesinden sonra gayrimenkulün satışı vergiden muaftır.

Aile vakfı: yaÅŸlılık yardımı, çocuklar, neredeyse vergiden muaf

Tekrar ediyorum: Bir gayrimenkul GmbH’sinde sermaye kazancı tamamen vergilendirilir. Bir aile vakfı tarafından gayrimenkul satışı vergiden muaftır (spekülasyon döneminden sonra).

Aşağıdaki vergi makalesinde sizlerle birlikte vakıflar, aile vakıfları, gayrimenkul alımları, vergiler ve vergi optimizasyonu konularına derinlemesine bir bakış atacağım. Bir vakıf veya daha spesifik olarak bir aile vakfı kurmanın sizin için birçok avantajı vardır. Spekülasyon vergisinden sonra vergisiz sermaye kazançlarından, kira gelirlerinin yüzde 15 gibi düşük bir oranda vergilendirilmesine kadar. Bu makalede bunun nasıl işlediğini, nasıl bir vakıf kurabileceğinizi ve torunlarınızın bundan nasıl yararlanacağını öğreneceksiniz.

• Gayrimenkul için Aile Vakfı

Gayrimenkul ediniminde diğer yasal formlar

Vergiler önemli bir konudur. Ne kadar çok kazanırsanız, vergi yükü de o kadar artar. Bir noktada, vergiler en büyük gideriniz olur. Bir ev sahibi veya mülk yatırımcısı olarak, doÄŸru yasal formu seçerek çok para tasarruf edebilirsiniz. Klasikler arasında örneÄŸin gayrimenkul limited ÅŸirketi veya aile vakfı sayılabilir. Bir iÅŸ kurmanın farklı yasal biçimleri hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz.

• Yasal formlar

Almanya’da sahip olduğunuz tüm seçenekler bunlardı. Peki ya yurt dışındaki gayrimenkul yatırımları? İşte bir içgörü:

Yurtdışında mülk satın alın

ABD’de bir ev, arsa veya kat mülkiyeti satın aldığınızda hangi vergileri ödemek zorundasınız? Tax USA Special’da artık tüm önemli ABD vergilerini net bir listede bulacaksınız. Daha sonra Fransa, İtalya ve İspanya’ya (ve ekstra olarak Mallorca’ya) odaklanarak Avrupa’daki gayrimenkul yatırımlarına geçiyoruz.

ABD Vergileri: Gayrimenkul Özel

Amerika BirleÅŸik Devletleri, dünyadaki baÅŸka hiçbir ülkede olmadığı kadar gayrimenkul yatırımcılarının ilgisini çekmektedir. Kitzbühel ya da Monako gibi aşırı zenginlere yönelik küçük noktalar dışında. BaÅŸta Kaliforniya ve Los Angeles olmak üzere New York da odak noktasıdır. Ayrıca on binlerce kiÅŸi, kariyerleri onları ABD’ye çektiÄŸi için daire, apartman dairesi ve ev arıyor. Silikon Vadisi (Los Angeles yakınlarında), Wall Street (New York), burası ekonomik, siyasi ve kültürel fikirlerin ÅŸekillendiÄŸi yerdir. Dolayısıyla ABD’ye yatırım yapmak ancak parametreler doÄŸru olduÄŸunda mantıklı olabilir.

Ancak gayrimenkul alıcıları için asıl soru, ABD’deki vergi sisteminin nasıl işlediğidir? ABD’li emlak danışmanımızla birlikte ABD’deki vergiler konusunda ayrıntılı makaleler yazdık. İlk bölüme buradan ulaşabilirsiniz:

• Vergiler ABD: Gayrimenkul satın almak

Tipik Amerikan silüeti ile San Francisco’nun görünümü:

Vergi indirimi: ABD vergi sisteminden yararlanın

Mortgage Kredisi mi? Emlak vergileri mi? Burada, gayrimenkulle ilgili olarak ABD vergi sisteminde karşılaÅŸacağınız tüm önemli terimleri açıklıyoruz. Burada, ABD’deki mülkünüz için ödediÄŸiniz satın alma fiyatını ( arızi masraflar dahil) nasıl düÅŸürebileceÄŸinize dair basit bir rehber bulacaksınız: Vergi kredilerinden kesintilere ve ödeneklere kadar. Bu vergi rehberinde, vergi hesaplamanıza nelerin dahil olduÄŸu ve ödediÄŸiniz vergileri yasal olarak nasıl azaltabileceÄŸiniz hakkında hızlı ve kolay bir genel bakış elde edeceksiniz.

• Vergi tasarrufu ABD

Avrupa’da Yatırım: Fransa, İtalya ve İspanya

Komşu bir ülkeye mi taşınıyorsunuz? Burada, komşu Avrupa ülkelerinde mülk satın almak için küçük bir tavsiyemiz var. İstatistiksel olarak Almanların çoğu güneybatıya, Fransa, İspanya ve İtalya’ya doğru çekilmektedir. Akdeniz bölgesinde mülk satın almak Almanya’da mülk satın almaktan farklıdır. İyi, tavsiye edilebilir mülkleri araştırmakla başlar ve sahadaki mevcut zamanın en iyi şekilde kullanılması için çok hassas bir şekilde planlanmış görüntüleme randevuları ile sona erer.

• Fransa
• İtalya
• İspanya ve
• Mayorka

Vergi hileleri açıklandı: zenginlerden öÄŸrenmek

Son olarak, vergi optimizasyonu ve vergi hileleri alanından birkaç ‘haber’.

Hisseler üzerinden alınan vergiler: Blok hisse (1 milyar) neredeyse vergiden muaf

Son derece akıllı olanaklardan da yararlanabilecekken neden! Bu örnekte, Springer’da milyarlarca dolar değerindeki bir hisse paketini neredeyse vergisiz olarak transfer etmenin nasıl mümkün olduğunu gösteriyorum. “Aslında yayıncının dul eşinin üst düzey yöneticisine vereceği hediye o kadar da cömert bir hediye olmayacaktır. Vergiden muaf tutar olan 20.000 avronun üzerindeki aile dışı hediyeler için yüzde 50 oranında hediye vergisi ödenir. Bu durumda, neredeyse yarım milyar avro. Ancak, örneğin iş varlıkları için muafiyet kuralları vardır.” (Pressehaus) – bu coupe hakkında daha fazlasını şimdi okuyun:

• Hisse paketi neredeyse vergiden muaf

Gelir vergisi: ABD BaÅŸkanı yılda sadece 750 dolar ödüyor

Sadece kayıpları vergi tasarrufuna dönüştürün! 2005-2007 yılları için alınan 70.1 milyon dolarlık iadenin, 2009 yılı için talep edilen yaklaşık 700 milyon dolarlık ticari zararın geri taşınmasından kaynaklandığı görülmektedir. Bu kayıplar muhtemelen Trump Atlantic City kumarhane işini tamamen “terk ettiği” iddiasına dayanıyordu (Kaynak: IRS. “Yayın 544 (2019), Varlıkların Satışı ve Diğer Elden Çıkarmalar.” Erişim tarihi: 1 Ekim 2020). Hikayeyle ilgili her şeyi buradan okuyabilirsiniz:

• Gelir vergisi sadece 750 $ / yıl

Kat mülkiyeti mi? Düz mü? Ev mi? – Kararlar

Bir mülk satın almaya karar verdiniz. Bir eve mi yoksa bir daireye mi yatırım yapmalısınız? Hangisinin yeniden satış değeri daha yüksektir? Binlerce soru var, bu nedenle aşağıda yatırım yapmanız gereken mülk türü hakkında bilmeniz gereken en önemli gerçekleri özetliyoruz. Bununla birlikte, aşağıda yanıtladığımız bazı önemli sorular vardır.

Bir mülk mü satın alıyorsunuz? Unutmayın…

• Arazi devir vergisi maliyetleri

<

Gayrimenkul yatırımımda yaşamak istiyor muyum?

Ya da teknik bir dille: yatırım amaçlı mı yoksa mülk sahibi tarafından mı kullanılıyor? Bir gayrimenkule yatırım yaptığınızda, onu kâr amacıyla mı kullanmak istediÄŸinizi (örneÄŸin kiraya vererek, dönüÅŸtürerek, iyileÅŸtirerek vb.) yoksa içinde kendiniz mi yaÅŸamak istediÄŸinizi (yani mülk sahibi olarak) bilirsiniz. Bu ayrım, ne tür bir mülke yatırım yapmak istediÄŸinize karar verirken önemlidir. ÖrneÄŸin, bir evi çevirmek için satın alırsanız, bu, onu ana konutunuz olarak kullanmanızdan farklı vergiler anlamına gelir. Bu önemli bir faktördür ve bu nedenle daha sonra sık sık bahsedilecektir. Yatırımcılar için en önemli fark, müstakil evler (örneÄŸin bir ev) veya çok aileli evler (örneÄŸin bir apartman binası) arasındaki farktır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller için ipotek gibi yollarla finansman saÄŸlamanın daha az kazançlı ve daha zor olduÄŸunu unutmayın.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller için finansman daha zordur!

Ne tür gayrimenkuller var?

4 farklı gayrimenkul türü vardır: konut, ticari, endüstriyel ve arazi. Burada sadece konut amaçlı gayrimenkullere odaklanıyoruz. Bu, genellikle farklı bölgelerde farklı isimlere sahip olan birçok bina türünü içerir. Listemiz 4 ana tür üzerinden gidecektir:

1. Ev
2. Departman
3. Düz
4. Şehir Evi

Yaşayacağınız yere karar verdiğinizde, doğal olarak şehirde bir apartman dairesinde mi yoksa banliyöde bir evde mi yaşamak istediğinizi bilirsiniz. Aşağıda hangi tür mülkün en karlı olduğuna odaklanıyoruz.

Mülkümü kiraya vermeli miyim?

Bu, emin olamayabileceğiniz bir sorudur. Bir mülk satın aldıktan sonra iki ana seçeneğiniz vardır: Sat ya da kiraya ver. Elbette, onarım masraflarından kaçınmak ve daha sonra değer kazanmanın veya diğer şeylerin faydalarından yararlanmak için mülkü boş bırakabilirsiniz, ancak en popüler oldukları için burada satma veya kiralama seçeneklerine odaklanacağız. Her iki tarafın da avantajları ve dezavantajları vardır ve sorunun cevabı birkaç faktöre bağlıdır.

Finansman

Kiraya vermek için bir mülk satın almanın farklı vergi sonuçları ve ayrıca ipoteğiniz üzerinde farklı etkileri vardır. Neredeyse her yerde yatırım amaçlı gayrimenkuller sübvanse edilmekte ve vergi indirimlerinden yararlanmaktadır. Bu, kiraladığınız mülklerden elde ettiğiniz gelir üzerinden alınan vergilerin, bunları sattığınız zamankinden daha düşük olduğu anlamına gelir. Kiralık mülklerde, mülk masraflarınızın çoğunu vergi beyannamenizden düşme hakkına sahipsiniz. Onarım hizmetleri, ev ofisi masrafları, sigorta ve ipotek sigortasının tümü düşülebilir. Ancak en büyük avantaj, bir mülkün sürekli azalan değerini vergilerinizden düşebileceğiniz amortisman yöntemidir.

• En büyük avantaj: amortisman!

Katılım

Bir emlak kralı olma hayali pasif geliri içerir. Bu, bir iÅŸi yürütme veya ofise gitme baskısı olmadan yatırımınızdan kar elde edebileceÄŸiniz anlamına gelir. Buna pasif gelir deniyor ve kulaÄŸa oldukça rahat geliyor (elbette gerçekte olduÄŸundan daha rahat). Bu, (mülk yöneticinizin ilgilendiÄŸi) onarımlar dışında, kendinizin çok az ÅŸey yapması veya hiçbir ÅŸey yapmamanız gereken kiralamalarda sahip olduÄŸunuz türden bir gelirdir. Pasifin tam tersi olan aktif gelir, çoÄŸu insanın günlük iÅŸlerinde yaptığı ÅŸeydir, aldığınız her kuruÅŸ için çalışırsınız. Mülkünüzü satmayı planlıyorsanız, süreçte çok daha aktif olmanız muhtemeldir. Evinizi çevirmeyi, yani satın almayı, yenilemeyi ve tekrar satmayı planlıyorsanız, çok daha istikrarlı bir çalışma gerektirdiÄŸi için bunu günlük bir iÅŸ olarak düÅŸünebilirsiniz.

Riskler

Bir mülkü kiraya vermek istiyorsanız, elbette kiracı bulamama riski vardır. Öte yandan, evi satın alma fiyatına (yani mülkü satın alma ve yenileme maliyetine) satamazsanız benzer bir risk vardır. Her halükarda, bir gayrimenkul yatırımı ancak satın alma kararı kapsamlı bilgi edinilmeden verilirse risklidir.

Ne tür bir gayrimenkule yatırım yapmalıyım?

Tüm bunları açıklığa kavuşturduğumuza göre, şimdi farklı mülk türlerine ve her birinin avantajlarına geçelim.

Ev

Sözde müstakil ev. Bu herkesin bildiği bir şeydir ve tanıtıma ihtiyacı yoktur. Bir ev satın aldığınızda, genellikle toplam fiyatın belirli bir yüzdesini peşin olarak ödersiniz (peşinat) ve ardından her ay fiyatın geri kalanını ödersiniz (ipotek).

Avantajlar

Daha düÅŸük ön maliyetler, satın alırken diÄŸer mülk türlerine göre daha az para yatırmanız gerektiÄŸi anlamına gelir. Ayrıca, bir yapı kooperatifinin ensenizde olması konusunda endiÅŸelenmenize gerek kalmadan oldukça özgürce dekore edebileceÄŸiniz veya yenileyebileceÄŸiniz bir faktör de var. Bir baÅŸka büyük avantaj da, evinizle aynı zamanda bir arsa da satın almanızdır. Ev olmasa bile arazinin deÄŸeri artar. Ve tabii ki sonunda evi kâr amacıyla satabilirsiniz.

• Özgürlük ve Gizlilik

Dezavantajlar

Sorumlu kişi sizsiniz. Bu yolun avantajları olduğu gibi dezavantajları da vardır. Onarım, bakım ve benzeri işleri yapmak zorundasınız. Elbette bir de fiyatı var. İyi bir konut kredisi bulabilseniz bile, evler elbette dairelerden çok daha pahalıdır. Konum – evler genellikle banliyölerde olduğundan – önemli etkinliklere veya şehir merkezi yaşamına uzaklık anlamına gelir. Bu elbette genç aileler gibi bazıları için arzu edilen bir durumdur.

• Sorumluluk ve Çalışma

Departman

Daireler genellikle ilk kez ev alacaklar için ilk adımdır. Daire, daha büyük bir apartman binası içinde yer alan herhangi bir konut ÅŸeklidir. Her zaman en geniÅŸ konutlar olmasalar da nispeten ucuzdurlar ve banliyöler yerine ÅŸehirde yaÅŸamak isteyenler için iyi bir seçenek sunarlar. Ä°nsanlar genellikle sadece daire kiralamanın mümkün olduÄŸunu düÅŸünürler ve bu kesinlikle en yaygın seçenek olsa da, bir daire satın almak ve bir daire satmak da mümkündür.

Yukarıda sıralanan avantajlar elbette en ikna edici olanlardır. Buna bir de tesisat gibi işlerle ilgilenen mülk yöneticisi gibi kişileri ekleyin. Bu da siz sakinler için daha az sorumluluk anlamına gelir. Ayrıca, modern apartman binasında havuz veya spor salonu gibi olanaklar da bulunmaktadır. Son olarak, ortak alanlar komşularınızla etkileşim kurmanız için alan sağladığından çok daha az yalnızdır. Ancak, mali açıdan daireniz daha az değer kazanacaktır, bu da sattığınızda kar elde edemeyeceğiniz anlamına gelir.

Düz

Birçokları için kat mülkiyeti, daire ile ev arasında bir ara çözümdür. Müstakil bir eve sahip olmanın sorumluluÄŸu olmadan bir evin büyüklüÄŸünü ve göreceli mahremiyetini sunar. Apartman dairelerinde genellikle kapıcı ve güvenlik gibi görevler bulunur. Yine, bir daire kiralamak mümkündür, ancak bir kat mülkiyeti satın almak da mümkündür.

Dairelerde olduğu gibi, bu gayrimenkul türü de bir ev satın almaktan daha az risk ve taahhüt içerir. Genellikle (dairelerde olduğu gibi) onarımlar için ücret ödemeniz veya bunlar için mülk yöneticilerine ödeme yapmanız gerektiği gerçeği ihmal edilir. Bu “apartman aidatları” aylık 100 ila 700 dolar arasında değişmektedir. Bir diğer dezavantaj da komşulara olan yakınlıktır.

• Apartman aidatları: $100-$700 /ay

Şehir Evi

Şehir evi genellikle unutulan dördüncü seçenektir. Tıpkı bir evde olduğu gibi, mülkün, yani hem arazinin hem de içinde yaşadığınız binanın sahibi sizsiniz. Bu avantajlıdır çünkü zaman içinde öz sermaye oluşturmanıza olanak tanır. Peki bu ev ile normal bir ev arasındaki fark nedir? Şehir evleri genellikle komşu evlerle duvardan duvara bir sıra halinde yerleştirilir. Bu da daha az mahremiyet ve ortak sorunlar anlamına gelmektedir. Ancak bu nedenle – ve genellikle ortalama bir evden daha küçük oldukları için – şehir evlerini finanse etmek daha ucuz olabilir. Ayrıca, şehir merkezleri gibi daha kalabalık alanlarda daha fazla alan için harika bir seçenektir.

Bir kat mülkiyeti satın almayı düşünüyorsanız, dernekteki/geliştirmedeki diğer kat mülkiyeti sahipleriyle görüştüğünüzden emin olun. En az %90’ı ilgili mal sahibi tarafından kullanılmalıdır. Kiralıyor olsanız bile, etrafınıza sorun ve diğer ev sahiplerinin mali durumunun nasıl olduğunu öğrenin. Bir dernek, kiracıların önemli bir kısmının ödeme yapamaması veya ödeme yapmaması durumunda yükü üstlenmeniz gerektiği anlamına gelir. Yani ödeme yapmazlarsa, acı çekebilirsiniz.

• Kat mülkiyeti dairelerinin >%90’ı ev sahibi tarafından kullanılmalıdır

Yatırımlar, er ya da geç

Ne zaman yatırım yapmaya karar verirseniz verin. Gayrimenkul genellikle doğru seçimdir çünkü gerekli ayak işleri önceden yapılır. Bu da bilgilenmek, olasılıklar ve tüm bu seçeneklerin artıları ve eksileri hakkında bilgi edinmek anlamına gelir.

ABD’de gayrimenkul edinmeyi düşünüyor musunuz? Kapsamlı makalelerimiz size her şeyi açıklıyor:

• ABD’de Gayrimenkul Alımı – Vergiler
• ABD Emlak Vergileri – Emlak Vergileri

Makalenin konusu da bu:

1. Zamanlama – Sosyal medyada paylaşım yapmak için en uygun zaman ne zamandır?
2. Ä°çerik temelleri – kiÅŸileri etiketleme, hashtag’ler ve daha fazlası
3. Yaratıcılık – tasarım, içerik ve kullanıcılarınız için biraz ayrıcalık
4. Çarpanlar – sosyal medyada hayranlar, viralite ve ağızdan ağıza yayılma
5. Content Pro – Multimedya içeriÄŸi kullanıcılara ilham verir ve etkileÅŸimi artırır

Konuyla ilgili daha fazla bilgiyi Facebook Marketing online kursunda veya sosyal medya pazarlama ajansımın blogunda bulabilirsiniz.

1. Zamanlama – Sosyal medyada paylaşım yapmak için en uygun zaman ne zamandır?

Önemli olan tek şey hedef kitlenizdir. Her beğeni, her retweet sosyal ağlardaki erişimi muazzam ölçüde artırır. Zamanlamanın tanımı, etkileşim oranını etkileyen bir faktördür. İnsanların çoğu her gün işlerine devam ediyor. Bu nedenle, tüm ilanlar her şeyden önce amaçladığınız hedef kitleye yönelik olmalıdır. Ve faaliyetlerine göre mümkün olan en yüksek trafik zamanlarına ulaşmak için. Bununla birlikte, trafik hacimleri (ziyaretçi sayıları) yalnızca bireysel hedef grubunuzun faaliyetlerine göre değil, aynı zamanda farklı sosyal ağlara göre de farklılık gösterir.

ÇeÅŸitli araÅŸtırmalara göre ideal zaman öÄŸlen, öÄŸleden sonra civarıdır (bkz. Bitly, Argyle Social ve Buddy Media). Bu, ilk kullanıcılara beÄŸeni vermeleri ve aynı zamanda paylaşılmaları için yeterli süre tanır. Algılama ve ardından etkileÅŸim olasılığı artar. AkÅŸama doÄŸru dikkat süresi azaldığı için öÄŸleden sonra ve akÅŸam saatlerinde metin ağırlıklı paylaşımlardan kaçınılmalıdır. Ancak etkileÅŸim sıklığı yalnızca yayınlanan içerikte ve bunun için kullanılan sosyal aÄŸda deÄŸil, aynı zamanda bunun arkasındaki mesajın niyetinde de farklılık gösterir. Kendinize sadık kalın – daha önce Yves Saint Laurant’ın paylaşım davranışı örneÄŸi kullanılarak kısaca açıklandığı gibi. BaÅŸarıyı gerçekte nasıl ölçüyorsunuz? Sosyal medya pazarlamasında ölçüm, hedefler, hedef kitle ve eriÅŸim hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.

2. Ä°çerik temelleri – kiÅŸileri etiketleme, hashtag’ler ve katma deÄŸer

Bir sosyal medya paylaşımının kullanıcıya uygunluğu da önemli bir faktördür. Kullanıcıların farklı ihtiyaçları vardır. Bu nedenle, kullanıcının içerik paylaşmaya istekli olması, sosyal medya pazarlamanızın başarısı için eşit derecede merkezi bir faktördür. Ofis çalışanları perakende satış elemanlarından farklı şeyler ister. Öğrenciler, ofis çalışanlarından farklı şeyler. Kültür veya eğlenceden ilgili ve güncel olaylara anlamlı bir bağlantı – duygusal bağlantı – gönderinin ilgili alıcı için alaka düzeyini artırır. Etkileşim ve içerik paylaşma isteği artar. Aynı şekilde, tanınmış markalara veya kişilere verilen bağlantılar da bireysel bir paylaşımın başarısını artırabilir.

Hashtag’ler, bir gönderinin erişimini artırmanın bir başka basit yoludur. Bu kısaltmalar, kullanıcıların sosyal ağdaki mesajları metin biçiminde de hızlı bir şekilde algılamalarını sağlar. Benzer şekilde, çoğu platformda hashtag’ler kullanıcı tarafında içeriğin basit bir şekilde kategorize edilmesini ve arşivlenmesini sağlar. Buna, istenen içeriğe hızlı ve zamansız erişim eşlik eder.

Sosyal medya yönetimi, kullanıcılar için katma değer sunmak, içeriği kullanıcı dostu bir şekilde hazırlamak ve nihayetinde müşteri odaklı düşünmek ve hareket etmekle ilgilidir. İlgili gönderinin bağlamı ve somut içeriğinden bağımsız olarak, araştırmalar ve uzman beyanları, içeriğin niteliksel olarak hazırlanmasının internet kullanıcıları arasında kabulü artırdığını doğrulamıştır. Hedef kitleyle ilgili konulara bağlantı vererek ve doğru zamanda paylaşım yaparak, etkileşim oranı ve ayrıca tek bir gönderinin erişimi artar.

Üreticiler ve perakendeciler için sosyal medya ve sosyal medya yöneticisi önlemleri birbiriyle yakından bağlantılıdır. Yüksek fiyatlı şirketlerin Facebook üzerinden doğrudan satış yapma şansı kesinlikle yok – sosyal medya pazarlamasındaki isteksizliğin nedeni de bu olabilir. Ancak şirketler sosyal medya platformunu yalnızca satış için kullanmıyor: başarının anahtarı daha çok marka bilinirliğini artırmak ve olumlu bir imaj aktarmak.

3. Yaratıcılık – tasarım, içerik ve kullanıcılarınız için biraz ayrıcalık

Hadi başlayalım! Stratejinizde şunu aklınızdan çıkarmayın: Biraz bağlılık ve planlama ile ‘normal hayranları’ sadece birkaç adımda ‘viral marka elçilerine’ dönüştürebilirsiniz. Moda şirketleri, trend belirleyicileri ve sosyal ağlardaki diğer kullanıcıları çekmek için moda parçaları, ürün lansmanları, tasarımlar, referanslar veya ünlüler ve fikir liderleri gibi özel bilgiler içeren yüksek kaliteli, görsel olarak tasarlanmış içerikler kullanabilir. Moda şirketleri, marka dünyalarına ilişkin derin içgörüler sayesinde yeni ve mevcut kullanıcılara ilham verme ve onları elde tutma fırsatına sahiptir.

Asos, Otto, Topshop, Yves Saint Laurent ve Nike’dan en iyi uygulama örnekleri, bölüm 4.1.2’de açıklandığı gibi kullanıcılara aktif olarak hitap etmenin ve ardından onlarla etkileşime geçmenin sosyal medya kampanyalarına büyük başarı getirebileceğini göstermektedir. Nike+, hayranlarını kendi koşucu topluluğunda bir araya getiriyor. Asos, Facebook, Twitter ve Youtube’da yaklaşan koleksiyona özel bakışların ustaca çok kanallı yönetimi sayesinde kullanıcılarına öncülük ediyor. Öte yandan Topshop da kendi mağazalarını tanıtmak amacıyla online/offline kampanyalar için sosyal ağı kullanıyor.

4. marka elçileri – sosyal medyada hayranlar, viralite ve ağızdan ağıza iletiÅŸim

Klasik PR’ın birçok faktörü sosyal ağlara aktarılabilir. Bu şekilde, becerikli personel pazarlaması yoluyla kişinin kendi marka varlığı da artırılabilir. Günümüzde pek çok kişi öncelikle internetten, özellikle de iş portallarından ve sosyal medyadan bilgi ediniyor. Diğer şeylerin yanı sıra, akıllı personel pazarlaması da kişinin kendi marka varlığı için bir rol oynar. Ancak, daha önce de birçok kez belirtildiği gibi, özel kampanyalar da önemlidir. Kullanıcılarınıza basit bir takdirle teşekkür edin. Bu, sosyal medya kanalları için özel olarak oluşturulmuş içeriklerle, örneğin defilelerin sahne arkası materyalleriyle sağlanabilir. İnteraktif unsurlar da insanları markanız hakkında çevrimiçi ortamda heyecanlandırabilir. Örneğin, yaz için yeni tasarım seçiminde onlara söz hakkı vererek kullanıcıları iş sürecine dahil edin. Bu takdir, kullanıcıları moda markanız için çarpanlara ve marka elçilerine dönüştürür. Kendinizi sosyal ağda aktif olarak tanıtmak için birçok neden vardır. Ve nasıl olursa olsun, marka varlığınız kaçınılmaz olarak aktif, dürüst sosyal medya pazarlamasından fayda sağlayacaktır.

Etkileyiciler, blog yazarları veya referanslar – markanız için çarpanlar

Başarının anahtarı, sosyal ağ kullanıcılarını marka hayranlarına dönüştürmektir. Bu, sosyal ağlarda ve sosyal ağlar aracılığıyla model etiketler için uzun vadeli başarıyı garanti etmenin tek yoludur. Kişinin kendi marka varlığını güçlendirmesinin birçok yolu vardır. Kullanıcıların, moda ürünlerini (örneğin en iyi markaların) henüz kendileri alamasalar bile, çeşitli stratejilerle kazanılabileceği unutulmamalıdır. Çoğu zaman moda şirketlerinin hayran sayfaları sadece ilham kaynağı olarak kullanılır. Ancak Facebook karşılaştırmasına atıfta bulunacak olursak, örneğin Instagram’daki genç kullanıcı grubu, alım gücüne sahip yarının hedef kitlesidir. Facebook şu anda moda şirketleri için en uygun sosyal ağdır. Hayran sayıları, ilgi alanları, konumlar, sosyal ilişkiler, grup bağlantıları veya Facebook Reklamları ile çevrimiçi arama sorguları gibi filtre işlevleri aracılığıyla çevrimiçi pazarlama kampanyalarıyla da verimli bir şekilde artırılabilir.

Temel olarak üç tür etki sahibi tanımlanabilir:

• Marka uzmanları kendi alanlarında uzman olarak tanınırlar ve takipçilerine belirli konularda tavsiyelerde bulunmaktan her zaman mutluluk duyarlar. Marka uzmanları genellikle bir ÅŸirkete veya ürüne karşı tarafsız bir tutum sergiler ve bir deÄŸerlendirme yaparken her zaman bu alandaki uzmanlıklarından yararlanırlar.
• Marka eleÅŸtirmenleri: Genellikle markanızı eleÅŸtirirler, hayran kitleleri içindeki tüm daha az olumlu ifadeleri aracılığıyla, eleÅŸtirmenler üçüncü tarafların görüÅŸleri ve satın alma istekleri üzerinde olumsuz, doÄŸrudan bir etki yaratırlar.
• Marka severlerin markayla gerçekten güçlü bir bağı vardır. Ayrıca, örneÄŸin pazarlama konusunda geniÅŸ deneyime sahiptirler

Bu çarpanlar aracılığıyla erişim elde edebilirsiniz. İster blog yazarı ister referans olsun, doğru kişilerle iletişime geçin. Sosyal medyadaki çoğu kullanıcı aktif değil pasif bir rol oynamaktadır, bu nedenle şirketlerin trend belirleyicileri ve çarpanları kazanması daha da önemlidir. Çünkü sadece sosyal ağlarda değil, internet kullanıcılarının geri kalanı üzerinde de güçlü bir etkiye sahiptirler. Tüm SMM hedeflerine ulaşmak için, bu trend belirleyiciler ve çarpanlar kendilerini kanaat önderleri olarak kabul ettirmiş olmalı ve ayrıca etiketinizin tanımlanmış hedef kitlesiyle geniş bir kesişime sahip olmalıdır.

Sosyal aÄŸlardaki çarpanlar nelerdir?

Tanınmış ve mümkünse blog yazmaya yatkınlığıyla öne çıkan referanslar, internet çağında moda markaları için altın değerindedir. Bonnie Strange gibi kutuplaştırıcı insanlar Otto’s Stylediaries’de bir gece için mükemmel cazibe kıyafetinin neye benzediğini gösteriyor. Palina Rojinski, Adidas Original’ı YouTube’da sayısız tanıtım videosuyla tanıtıyor. Referanslar ürününüzü temsil eder, ona değer ve bir yüz verir. İster kanaat önderi, ister trend belirleyici veya çarpan olun, basit pazarlama mesajlarıyla ikna etmeyin, duygular yaratın ve kullanıcılarınızı dahil edin. Bhargava’dan (2010) serbestçe uyarlanmıştır, sosyal web’de pazarlama faaliyetleri için beş yol gösterici kural:

1. Ä°lham verici içerik oluÅŸturun
2. Ä°çeriÄŸinizi paylaÅŸmayı kolaylaÅŸtırın
3. Kullanıcılarınızı ödüllendirin
4. Ä°çeriÄŸinizi aktif olarak paylaşın
5. Ä°çeriÄŸinizin dahil edilmesini teÅŸvik edin

5. Ä°çerik – multimedya içeriÄŸi kullanıcılara ilham verir ve etkileÅŸimi artırır

Sosyal medya içeriği – ister bir gönderi ister bir reklam olsun – her zaman bireysel ve görsel içerikten güçlü bir şekilde yaşayacak şekilde oluşturulmalıdır. İçerik multimedya şeklinde planlanmalıdır. Sadece ilanların mutlaka metin tabanlı olmadığından emin olun. Her zaman işe yarayan basit bir görsel dil olmalıdır, tam da basit olduğu için. Çalışanlar insanlar, sevimli hayvanlar, büyük yüzler – tanımlama olasılıkları! Duygular, hisler ve anlaşılabilir deneyimler veya durumlar da bireysel bir gönderinin başarısını belirler. Dolayısıyla, belirli değerleri, görüşleri ve davranış kalıpları gibi genel bilgileri kullananlar büyük fayda sağlayabilir. Hepimizin hayatta benzer duyguları, anıları ve deneyimleri vardır.

Tüm kullanıcıların farklı, bireysel ihtiyaçları vardır, ancak kendilerini topluluğun (grubun) bir parçası olarak hissetmek isterler. İlgili bilgi ve olaylarla (kültür, eğlence veya ünlüler) anlamlı bir bağlantı, sosyal ağdaki alıcılar için bireysel gönderinin alaka düzeyini artırır. İçerikleriyle etkileşime girme isteği artar. Bireysel ilanların somut içeriğinden bağımsız olarak, hedeflenen içerik ve içeriğin görsel olarak hazırlanmasının, ilanlarınızın internet kullanıcıları arasında kabulünü ve alaka düzeyini artırdığı gösterilmiştir.

Multimedya iletişimi hiç bugünkü kadar kolay ve hızlı olmamıştı. Web, on yılı aşkın bir süredir sosyal bir mecra olmuştur.

Ajansınızda bir sosyal medya uzmanı olun

Sosyal aÄŸlarda eriÅŸimi artırmak için içgörüler

Sosyal medya yöneticisinin baÅŸarıları ÅŸirketler tarafından net bir ÅŸekilde analiz edilemiyor – zaten kendi hayran sayfalarının dışındaki sayısız dallanan baÄŸlantı, yorum ve tartışmalar nedeniyle. Ancak ROI veya KPI gibi ölçütler, FMarketing’in ÅŸirketler için deÄŸerini kabaca belirlemek için bir araç sunar. Neyse ki sosyal aÄŸların potansiyeli ÅŸirket büyüklüÄŸünden bağımsızdır. Sürekli deÄŸiÅŸim, yeni markaların sosyal aÄŸlarda hızla eriÅŸim saÄŸlamasına da olanak tanıyor. Klasik basılı dergiler ve TV reklamları hala her ÅŸeyin ölçüsüdür. Ancak, geleceÄŸin varlıklı alıcı grubu klasik medyada deÄŸil, internette bulunacak. Bazıları, özellikle de büyük moda ÅŸirketleri, sosyal aÄŸların potansiyelini erkenden fark etmiÅŸ ve Asos’taki akıllı çoklu kanal yönetiminden Otto’daki geçmiÅŸ kriz yönetimine kadar çözümler bulmuÅŸtur. Gerçek ÅŸu ki, diyaloglar ve tartışmalar sürekli olarak sosyal aÄŸda gerçekleÅŸiyor.

Almanya’daki internet kullanıcılarının %24’ü bir marka ya da ürünün hayranıdır. Marka hayranları aktif kullanıcılardır, mesaj yayarlar, içerik ve medya paylaşırlar. Marka hayranları sosyal medyada başarının temelini oluşturur. Sosyal medya pazarlamasında, mevcut fırsatları ve fikirleri akıllıca kullanmak önemlidir. Yeni projeler için hızlı bir şekilde erişimler ve hayranlar da oluşturulabilir. Hayranlarını dinleyen ve kullanıcılarının görüşlerine her zaman saygı duyan ve yansıtanlar ancak sosyal ağlarda kazanabilir.

A’dan Z’ye Influencer Pazarlama Temelleri

Sosyal medya ajansımıza son derece yüksek sayıda soru geldiÄŸi için influencer marketing’in nasıl iÅŸlediÄŸini herkes için açıklığa kavuÅŸturmak istedik. Ajansımızla, yeteneklerimiz için uzun vadeli sözleÅŸmelere odaklanıyoruz. Bununla birlikte, birçok çevrimiçi maÄŸaza, ÅŸirket ve ajans da ‘daha küçük’ projeler için yardım ve desteÄŸe ihtiyaç duymaktadır. Ä°ÅŸte bu yüzden Influencer Marketing üzerine 6 bölümden oluÅŸan ücretsiz bir online kursumuz var. Instagram yazılımımız Social Analytics’e dayanarak, baÅŸarılı bir influencer pazarlama konsepti oluÅŸturmak için gereken tüm adımları gösteriyorum. Ä°lk tanımlamadan kampanyanın izlenmesine kadar. Sosyal medya, pazarlama, Photoshop, WordPress, SEO, vb. hakkında daha fazla öÄŸretici reklam ajansı Youtube kanalımda bulunabilir.

Influencer’lar ve sosyal medya pazarlaması hakkında daha fazla bilgi

• Pahalı Facebook Reklamları yerine Influencer’lar
  Kendi serinizle çok para tasarruf edersiniz!
• Influencer: Moda, Trendler ve Trend Belirleyiciler
  Etkileyiciler ve trendler bizi neden bu kadar etkiliyor? Brooklyn Beckham, Kim Kardashian ve Bonnie Strange gibi influencerlar hakkında makale
• Instagram: Reklamcılık
  Çevrimiçi pazarlama veya ürün yerleştirme
• Sosyal Medya Yöneticisi Yönetimi
  Alıcılar ve müşteriler arasında nasıl bağlantı kurulur?
• Ölçüm, hedefler, hedef kitle ve eriÅŸim
  Sosyal Medya Yöneticileri için Temel Bilgiler