Emeklilik yaşında mülk satışı

Bir mülkün satışıyla ilk kez karşılaşanlar için bugün mülk satışını ve aynı zamanda kat mülkiyetinizden veya evinizden henüz tamamen ayrılamıyorsanız mülk sahibi olarak sahip olduğunuz iki alternatifi açıklamak istiyorum. Kısmi satış ve gayrimenkul rantı. Buna ek olarak, “sadece” likidite söz konusuysa bir alternatif de ipotek kredisidir.

Satmanız gerekiyorsa veya paraya ihtiyacınız varsa:

1. Doğrudan satış – Tam satış
2. Kısmi satış – Orantılı, tamamen satış opsiyonlu
3. Gayrimenkul emeklilik maaşı – Aylık ödeme ile tamamlayın
4. İpotek kredisi – kredi ile finansman

Ek olarak, konuyla ilgili ekstra bir ipucu: Doğru miras bırakma.

Ev / daire satışı – Seçenek 1

Nihai karar, mülkün doğrudan yeni sahibine satılması olacaktır. Önce sürece, sonra da şu soruya bakalım: Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?

Adım adım satışa

Tipik satış süreci (basitçe açıklamak gerekirse) 3 aşamaya bölünmüş 18 adımdan oluşur. İlk olarak, satış zamanından satış fiyatının hesaplanmasına ve teşhire kadar hazırlık gelir.

Bunu, pazarlama stratejisinden başlayarak, kişisel ağlardan emlak platformlarına, ilgili taraflarla iletişime, bireysel kredi kontrollerine ve mülk incelemelerine kadar nispeten zaman alan satış aşaması takip eder. Somut ilgili taraflarla satış görüşmeleri ve tabii ki nihai satış fiyatı veya satın alma fiyatının müzakere edilmesi bunu takip eder.

Son olarak, satın alma sözleşmesi, noter randevusu, satın alma fiyatı transferi ve mülkün tesliminin takip ettiği satış sürecine gelirsiniz.

• Mülk satmak

18 adımda kontrol listesi

Gayrimenkul satışında 3 aşama

1. Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış
1. Finansal planlama ve satış zamanlaması
2. Emlakçı kiralayın
3. Kayıtlar ve belgeler
4. Mülk deÄŸerini artırın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun
2. Satış aÅŸaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması
1. Pazar mülkü
2. Potansiyel alıcılarla iletişim
3. Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı
3. Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi
1. Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
4. Mülkün teslim edilmesi
5. Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
6. Vergi ödeyin

Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?

Gayrimenkul satışı konusunda deneyiminiz yoksa, bir emlak danışmanının uzmanlığına güvenmelisiniz. Satış sürecinde görebileceğiniz gibi, zamana, belgelere ve aynı zamanda örneğin potansiyel alıcıların kredi kontrolü hakkında bilgiye ihtiyacınız vardır, böylece bir satışla sonuçlanmayan 30 ziyaret gerçekleştirmezsiniz. Buna ek olarak, mülk değerlemesi gibi faktörlerin yanı sıra reklamların ve teşhirlerin bakımı da söz konusudur. Buna ek olarak, bazı insanlar için duygusal yük de söz konusudur.

Başta da söylediğimiz gibi, kat mülkiyetinizden veya evinizden henüz tamamen ayrılamıyorsanız, alternatifler vardır.

Kısmi satış: Orantılı satış / ikamet hakkı – Seçenek 2

Mülkünüzün kısmen satın alınması veya kısmen satılması durumunda, mülkün tek sakini ve kullanıcısı olarak kalma avantajına sahip olursunuz. “Ä°ntifa hakkı”, mülkün yeni sahibi olmanıza raÄŸmen mülkünüzde yaÅŸama ve mülkünüzü kullanma hakkına sahip olduÄŸunuz anlamına gelir.

Kısmi satış nasıl işliyor?

Aynı zamanda, mülkünüzün bir kısmını bir finans ÅŸirketine satıyorsunuz. Böylece finans ÅŸirketi mülkünüzün ortak sahibi haline gelir. Finans ÅŸirketleri, arsa, kat mülkiyeti, ev, apartman ve hatta ticari ve özel gayrimenkul olsun, hemen hemen her tür gayrimenkulden hisse satın alır. Bu durumda satılan pay genellikle %10 ile %50 arasındadır.

Genellikle, satılan kısma ek olarak, doğrudan 10 yıl, 15 yıl veya 20 yıl içinde tamamlanan komple bir satış görüşülür.

• Kısmi satış

Hemen tarif edeyim:

• Finans ÅŸirketi mülkün hisselerini satın alır
• FU kısmi mal sahibi olur; tek ikamet / kullanım hakkına sahip olursunuz
• Bunun için bir kullanım ücreti ödersiniz (aylık)

Kullanıcı ücreti tahakkukları (yarı kira)

Kısmi satış durumunda, koşullara özellikle dikkat etmelisiniz. Kısaca açıklamak gerekirse: Yıllık olarak satılan miktarın %3 ila %5’ini orantılı olarak geri ödersiniz. Bu, kullanıcı ücreti olarak bilinir. Mülkünüz için alabileceğiniz bir konut kredisi ile karşılaştırıldığında, bu %2 ila %4 daha fazladır, çünkü bir konut kredisi ile şu anda yalnızca yaklaşık %1 oranında ödeme yaparsınız.

Kısmi Satış / Mortgage Kredisi Karşılaştırması:

• Kısmi satış: min. yıllık %3 – %5
• İpotek kredisi: şu anda yıllık %1.

p.a. = yıllık

Neden bazıları yine de kısmi satışı tercih ediyor? Bir finans şirketine satış nispeten hızlıdır, kredi kontrolü yoktur, hızlı satın alma fiyatı transferi, özellikle yaşlılıkta likidite sıkıntısı durumunda hızlı bir alternatiftir.

Kısmi satış özetlenmiştir:

• Mülkünüzün bir kısmını satarsınız (genellikle %10-50)
• Evin kısmen satın alınması: Evet
• Kısmi daire satın alımı: Evet
• Kısmi arazi satın alımı: Evet
• Finans şirketi ortak oldu
• Mülkün tek kullanıcısı olarak kalırsınız
• Aylık kullanım ücreti ödersiniz
• X yıldaki toplam satışlar (isteğe bağlı)

2. seçenek ile %10 – %50 satış: kısmi satış.

Gayrimenkul Emeklilik: Satış / Oturma Hakkı – Seçenek 3

Gayrimenkul emekliliÄŸi özellikle daha yüksek bir yaÅŸa, genellikle 70, 75 yaşına ulaÅŸmış kiÅŸiler için ilgi çekicidir.

Gayrimenkul rantı ÅŸu anlama gelir: Mülkünüzü (doÄŸrudan) tamamen satarsınız, ancak ömür boyu ikamet ve kullanım hakkını elinizde tutarsınız. Buna ek olarak, aylık küçük bir miktar alırsınız. Bazıları için bu iyi bir çözümdür. Çünkü artık bakım masraflarıyla da ilgilenmek zorunda deÄŸilsiniz, yeni mal sahibi bununla ilgileniyor.

Kısmi bir satışla karşılaştırıldığında, yaşlılığınızda nispeten kaygısızsınız. Gayrimenkul emeklilik maaşını bir kez daha özetleyelim.

• Gayrimenkul emeklilik

Gayrimenkul emekliliği basitçe açıklanmıştır:

• Doğrudan, komple satış
• Ömür boyu ikamet ve kullanım hakkı
• Satıcıdan küçük, aylık “ekstra emeklilik maaşı”
• Bakım maliyeti yok

Kendi mülkünüzde kaygısız bir yaşlılık:

Ä°potek kredileri: Sadece likidite mi? – Seçenek 4

Son olarak, 4 numaralı seçenek: Tek endişeniz likidite ise.

Likidite sorunları nedeniyle yaşlılıkta mülkünüzü satmak istiyorsanız, satmak yerine konut kredisi almanız tavsiye edilir. Böyle bir ipotek kredisi, örneğin kısmi bir satış için kullanıcı ücretinden önemli ölçüde daha ucuzdur. Ayrıca bir parça sahibine hisse vermeden mülkün %100 sahibi olarak kalırsınız.

Ev bankanızdan tavsiye ve gerekirse 2, 3 alternatif alın.

Konuyla ilgili ekstra ipucu: Doğru miras bırakma

Hala çocuklarınız, torunlarınız, yakın akrabalarınız veya gayrimenkulünüzü miras bırakmak istediğiniz başka kişiler var mı? O zaman erken bir aşamada dünya hakkında düşünmeye değer! Bir yandan vergiden tasarruf ederken diğer yandan da bağış yapmanın keyfini yaşayabilirsiniz.

Beklenen miras: Taxes & Co.

İpucu! Çok geç olmadan, ebeveynlerinizle ve büyükanne ve büyükbabanızla miras hakkında erkenden konuşun. Çünkü erken bir miras, başta vergiler olmak üzere masraflardan oldukça tasarruf etmenizi sağlayabilir. Erken miras hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz:

• Doğru şekilde miras bırak

Mirasçılar için:

• Doğru şekilde miras alın

Doğru miras bırakma, çoğu zaman çocuklar arasındaki anlaşmazlıkları önlemek anlamına da gelir.

Önlem alın!

Bakım amaçlı gayrimenkule para yatırmak, ama nasıl?

Bakım mülkü ne anlama geliyor? Bir bakım mülkünün maliyeti nedir? Bir huzurevi satın alabilir misiniz? Dürüst sorular, dürüst cevaplar.

Bir yatırım pazarı olarak Almanya’ya bir bakış.

Şu anda Almanya’da bakıma muhtaç 4,1 milyon kişi bulunmaktadır. 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır. Almanya dünyanın en pahalı sağlık sistemine sahip. Bakım amaçlı gayrimenkullere yatırım yaparken en büyük getiri faktörü, elbette demografik yapının gelişmesinin yanı sıra, nihayetinde bakım sistemini ve finansmanını destekleyen bir ülkenin ekonomik kapasitesidir. Birçok zengin ya da varlıklı ülke gibi Almanya’nın nüfusu da giderek yaşlanıyor.

Yakında nüfusun yarısı 50 yaşın üzerinde olacak ve buna bağlı olarak bakım evleri, bakım evleri ve huzur evlerine olan talep artacaktır. Standardlara uygun sade evlere ve tabii ki bakım sektöründe daha yüksek standardları karşılayan mülklere olan talep. Daha sonraki kiracılar, bakım seviyesine bağlı olarak burada ayda 2.000 avro ve daha fazla ödemektedir. Ayda ortalama 2.600 avro, yatılı bakıma ihtiyaç duyan 731.000 kişi ile birlikte ayda 1,9 milyar avro veya yılda 22,8 milyar avro.

Sözü uzatmadan, önce bu sistemin avantaj ve dezavantajlarına bir göz atalım:

Bir bakım mülkünün finansal yatırım olarak avantajları

Huzurevleri deneyimli yatırımcılar arasında popülerdir. “Klasik” gayrimenkulün bir yatırım olarak sunmadığı bazı avantajlar sunarlar. En büyük avantajı, bir yatırımcı olarak nispeten endişesiz bir şekilde yatırım yapabilmenizdir.

Bir bakım tesisinin işletmeci ile uzun süreli kiralanması minimum çaba gerektirir. Ev sahibi veya mal sahibi olarak sizin yapacak çok az işiniz var. Görevlendirilmiş mülk yönetimi, neredeyse her şeyi doğrudan mülkün işletmecisi ile düzenler.

Avantajlar:

• Yüksek geliÅŸme potansiyeli, 4,1 milyon (artan) bakıma muhtaç
• 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır
• Yerinde sermaye yatırımı, 10.000 nüfuslu kasabalarda 100 birim
• Operatör ile uzun vadeli kira sözleÅŸmesi
• Az çaba, mülk yönetimi neredeyse her ÅŸeyi operatörle hallediyor
• Gayrimenkul geliÅŸtiricileri yeni binalar için yatırımcı arıyor

Dezavantajlar: Huzurevi yatırım formunun riskleri

Elbette, kişisel çıkar söz konusu olamaz. Aynı şekilde, “saf” bir alıcı olarak, gereklilikler inşaat şirketi veya geliştirici tarafından zaten yerine getirildiği için gerçekten bir rol oynamayan özel bina düzenlemeleri de vardır.

Dezavantajlar:

• Kendi kullanımı için seçenek yok (ETW operatöre kiralanmıştır)
• Özel bina yönetmelikleri (geliÅŸtirici tarafından yerine getirilir)
• Ve…

Emlak dergisi FIV’de (röportaj) olduÄŸu gibi modele yönelik eleÅŸtiriler de var. Uzmanımıza yönelttiÄŸimiz soru: “Emeklilik veya huzurevlerine yapılan yatırımlar hakkında ne düÅŸünüyorsunuz?” Cevabı: “Çok az! – benim kısa cevabım. Bu, bu tür konutların bir yatırım olarak sahip olduÄŸu çok yüksek riskle ilgilidir. Sözde sosyal gayrimenkulden bahsediyoruz. Giderek yaÅŸlanan nüfus ve dolayısıyla yaÅŸlılar ve huzurevleri için kesinlikle artan talep göz önüne alındığında, bunun güvenli bir yatırım olduÄŸu öne sürülmektedir. Ancak yönetim mülkleri olarak – örneÄŸin oteller gibi – bu mülklerin ciddi bir dezavantajı var: iÅŸletmeci ÅŸirket kötü bir iÅŸ çıkarırsa, böyle bir mülk hızla dipsiz bir kuyu haline gelir.”

Daha fazlasını dergide okuyabilirsiniz (harici):

• Yatırım olarak gayrimenkul: Vergi avantajları? Huzurevi mi?

Verim ve maliyetler (satın alma fiyatı, yan satın alma maliyetleri)

Her ilçede yaşlılar evi, huzurevi ve diğer çeşitler bulunmaktadır. Yatırımcıların ortak bir özelliği de kira sözleşmelerinin uzun vadeli olmasıdır. Operatörler, 3 yıllık, bazen de 5 yıllık yenileme seçenekleriyle birlikte 20, 25 yıllık sözleşmeler imzalıyor. Yani “iş uzun vadede güvence altında”. Girmek isteyenler, mülklerin tipik getirilerinin genellikle % 3,2 – 5,0 arasında olmasını bekleyebilirler.

Verim:

Verim çoğunlukla %3,2 – 5,0 arasındadır

Elbette bu getiriyi elde etmek için öncelikle yatırımların yapılması gerekiyor. Bu yan satın alma maliyetleri satın alma fiyatına eklenir:

Arazi devir vergisi (%3,0 – 6,5)

ve ek olarak:

Noter, mahkeme (%2,5)

Ä°ki faktör öne çıkmaktadır: birincisi, arazi devir vergisi ve ikincisi, noter ve mahkeme masrafları. Federal eyalete baÄŸlı olarak, arazi devir vergisi %3,0 – 6,5 arasında deÄŸiÅŸmektedir. Noter ve mahkeme masrafları satın alma fiyatının yaklaşık %2,5’i kadardır.

Şimdi “talep tarafına” gelelim. Almanya’da bakım amaçlı gayrimenkul piyasası nasıl gelişiyor?

YaÅŸlanan toplum: YaÅŸa uygun konutlara yönelik artan talep

Faktör 1: Yaşlanan toplum. Size bir örnek vereyim: Caritas Altenhilfe’de bir huzurevinde yer ortalama 2.600 avroya mal oluyor. Bir yılda 31.200 avro eder. Caritas’a göre, bakım seviyesine, federal eyalete ve tesise bağlı olarak, maliyetler aylık 1.800 ila 3.990 avro arasında değişiyor.

Almanya’da bakıma muhtaç yaklaşık 4,1 milyon kişi bulunmaktadır (Federal İstatistik Dairesi’ne göre). Bu ülkede bakıma muhtaç olanların çoğunluğu 60 yaşın üzerindedir. Sonuçta, bakıma muhtaç kişinin arkasındaki özel kişi için aylık masraf çok yüksektir. Bakım seviyesi 2’de, tek bir bakım dairesi için maliyetler halihazırda aylık ~ 2.800 €’dur. Burada mutlak temel ekipmanlardan bahsediyoruz. Bakımevine, dairelerin büyüklüğüne ve donanımına bağlı olarak, her zaman olduğu gibi üst sınır yoktur.

• 731.000 kişi yatılı bakımda
• 2.600 Euro / ay; veya 31.200 Euro / yıl
• Verim / ay: 1,9 milyar
• Verim / yıl: 22,8 milyar

Huzurevlerinin gayrimenkul yatırımcıları için bir yatırım olarak bu kadar ilgi çekici olmasının nedeni budur. Özellikle de Almanya’da.

Hesaplama örneği, Almanya’daki yaş yapısındaki bu gelişmenin Almanya’dan ve yurtdışından yatırımcılar için avantajlarını göstermektedir.

Almanya’da Sakinlerin Yaşı

Emlak istatistiklerinde de belirtildiÄŸi üzere, Almanya en yaÅŸlı nüfusa sahip ilk 20 ülke arasında yer almaktadır. Hatta birazdan görüleceÄŸi üzere Almanya ÅŸu anda 5. sırada yer almaktadır. Ä°ÅŸte Almanya’da yaÅŸ gruplarına göre güncel dağılım. Giderek daha yaÅŸlı hale gelen ve huzurevleri ile yaÅŸlılar için evlerde artan bir konut ihtiyacı yaratan 40/50 yaÅŸ ve üzeri büyük grup açıkça görülmektedir.

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

KarşılaÅŸtırmalı olarak YaÅŸayanlar: Dünya çapında

Almanya, en yaşlı ortalama nüfusa sahip ülkeler arasında 5. sırada yer almaktadır. Sadece Portekiz, Martinik, İtalya ve Japonya Federal Cumhuriyet’in önünde yer almaktadır.

1. Japonya
2. İtalya
3. Martinique
4. Portekiz
5. Almanya

Not: Eğer merak ediyorsanız, Martinik nedir? Martinik, Karayip Denizi’nde Fransız topraklarının bir parçası olan bir adadır.

Güçlü ulusal ekonomi ve tahminler

Faktör 2: Güçlü ekonomi ve öngörü – Almanya dünyanın dördüncü büyük ekonomik gücü ve Avrupa’nın en büyük ekonomik alanıdır. Sermaye yatırımı söz konusu olduÄŸunda neredeyse baÅŸka hiçbir ülke bu kadar ilgi çekici deÄŸildir. Ancak, çok az kiÅŸinin radarında huzurevi vardır, bunun yerine yatırım olarak klasik kat mülkiyetine veya bir eve yatırım yaparlar. Yine de burada elde edilen getiriler, özellikle Almanya’daki diÄŸer gayrimenkullere kıyasla çok önemli.

Küresel fenomenler (2009 mali krizi, 2020 Korona) dışında, Avrupa’nın kalbindeki Alman ekonomisi çok sağlam ve istikrarlıdır. Burada görülebileceği gibi, Almanya’da reel gayri safi yurtiçi hasılanın (yıllık değişim) gelişiminde, 2008’den 2019’a ve 2022’ye kadar olan tahminlerde.

YaÅŸlılıkta artan bakım derecesi, daha yüksek maliyetler

Faktör 3: Yaşlılıkta artan bakım derecesi, daha yüksek maliyetler – Alman sağlık sistemi dünyadaki en pahalı sistemlerden biridir. Sadece devlet değil, aynı zamanda gelecekte huzurevinde kalacak kişilerin yakınları da huzurevlerine yatırım yapmakta ya da huzurevi sakinlerinin aylık masraflarını karşılamaktadır.

Almanya’da huzurevinde bir yakını olan herkes her ay belirli bir miktar ödüyor. Bu, bakılan kişinin bakım seviyesine bağlıdır. Bakım seviyesi 1, en düşük sübvansiyonu alan bakım seviyesidir. Bakım seviyesi yükseldikçe, devletten daha fazla sübvansiyon alınmakta, dolayısıyla maliyetler de yükselmektedir.

Hiç kimse bu süreçte sevdiklerinin konforundan ödün vermek istemez!

Artan maliyetlere rağmen yüksek kaliteli tesislere önem verilmektedir. Bu, kat mülkiyeti dairelerinin “düşük fiyat” segmentinde inşa edilmesi ve işlem görmesi gerekmediği anlamına gelmektedir. Bakım emlakçılığı alanında her şey kaliteyle ilgilidir.

Metropol alanı veya kırsal alan – gayrimenkul getirisi

Faktör 4: Metropol bölgesi veya kırsal bölge – gayrimenkul getirileri – Huzurevleri her zaman sadece Berlin, Hamburg, Münih veya Köln ve Düsseldorf gibi metropol bölgelerinde inÅŸa edilmemektedir. Her küçük Alman kasabasında, hatta 5.000 ila 10.000 nüfuslu gerçekten küçük kasabalarda bile huzurevleri inÅŸa edilmektedir. Her huzurevinde genellikle en az 100 konut birimi bulunmaktadır.

Büyük şehirlerde, bakım mülkleri içindeki bireysel apartman daireleri için çok fazla rekabet vardır. Kırsal kesimde bazen iyi pazarlıklar yapabilirsiniz. Mülkün getirisi de buna bağlı olarak çok daha yüksektir. Rekabet daha azdır ve genellikle yerel alıcıların öz sermayesi de bölgeler üstü gayrimenkul yatırımcılarınınkinden daha düşüktür.

“Kırsalda” yatırım: Büyük şehirlerden uzakta

Bu nedenle bir yatırımcı olarak sadece büyük şehirlere odaklanmamalı, aynı zamanda daha küçük kasabalara da göz atmalısınız. Özellikle de 5, 10 veya 20 apartman dairesine yatırım yapmak söz konusu olduğunda.

Bir mülk satın alma sürecinin tamamı tipik bir kat mülkiyetinden farklı değildir. Sadece birkaç parametre farklıdır, ancak bunlar bir gayrimenkul yatırımcısı olarak sizin için çok az önem taşır. Tüm yasal ve kanuni koşullar geliştirici veya inşaat şirketi tarafından zaten yerine getirilmiştir.

Gayrimenkul edinimi

Faktör 5: Mülk edinme – Kârlılıkta (mülk getirisi) belirleyici bir faktör de bu nedenle mülk araştırmasıdır (mülk edinme).

Çekici yeni binalar nerede bulunabilir? Tipik emlak portallarında çok az sayıda yüksek getirili mülk görünür; bunlar doÄŸrudan emlakçıdan veya geliÅŸtiriciden“piyasa dışı” olarak satın alınır. Yüksek getirili mülkler arıyorsanız, sadece emlak ilanlarına güvenmemeli, gerçekten ilginç mülklere ulaÅŸmak için ağınızı önceden oluÅŸturmalısınız.

Özellikle yeni başlayanlar için bu ipucu:

İpucu: Acentelerle erken bir aşamada iletişime geçin; mülk tamamlanmadan önce satılır.

Mümkün olduğunca az dezavantaj ve riske sahip olmak için, brokerlerle önceden iletişime geçmeye değer. Açıklandığı gibi, mülkler sadece inşaat tamamlandığında değil, çok daha önce satılmaktadır. Buna göre, tüm münferit birimler genellikle inşaat tamamlanmadan 6 ay önce satılmaktadır.

Bakım dairelerinin avantajlarını bir kez daha özetleyelim:

1. Yüksek geliÅŸme potansiyeli, 4,1 milyon (artan) bakıma muhtaç
2. 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır
3. Yerinde yatırım, 10.000 nüfuslu kasabalarda 100 birim
4. Operatör ile uzun vadeli kira sözleÅŸmesi
5. Az çaba, mülk yönetimi neredeyse her ÅŸeyi operatörle hallediyor
6. Gayrimenkul geliÅŸtiricileri yeni binalar için yatırımcı arıyor

Yatırım Almanya: Berlin, Hamburg, Köln & Co.

Almanya’da karlı bir yatırım mı arıyorsunuz? Avrupa’nın en büyük emlak piyasasında, Berlin gibi uluslararası şehirlerdeki küçük apartman dairelerinden, Almanya gibi yaşlanan bir toplumda giderek daha cazip hale gelen yukarıda bahsedilen huzurevlerine kadar birçok seçenek mevcuttur. Nihayetinde, mülkün getirisi mülk seçiminde ve tercihinde en büyük rolü oynamaktadır.

Kat mülkiyeti, ticari, bakım mülkiyeti & Co.

Almanya’da gayrimenkul yatırımı konusuna daha kapsamlı bir genel bakış elde etmek istiyorsanız, burada sizin için konuyla ilgili başka bir rehberimiz var.

• Yatırım Almanya

Egzotik yatırım: Daire mi yoksa…? ?!

Egzotik gayrimenkul yatırımı konusunda çok ilginç bir röportajı da buradan okuyabilirsiniz. Yatırım yaptığınız ev her zaman tipik bir müstakil ev, teraslı ev veya yarı müstakil ev olmak zorunda değildir. Kesinlikle yatırım yapmayı düşünmeye değer başka mülkler de vardır.

Klasik veya egzotik yatırım: Hangi mülk yatırım için uygundur?

• Yatırım olarak hangi mülk? – Yatırım görüÅŸmesi

Finansman: Gayrimenkul ve bakım evleri

Bakım dairelerinin, arsaların veya ticari bir mülkün finansmanı – doğru gayrimenkul kredisi seçimi, faiz yükünün ve dolayısıyla gayrimenkul kredinizin toplam maliyetinin ne kadar yüksek olacağını belirler. Bir gayrimenkul kredisi seçerken bile, potansiyel bir alıcı olarak klasik bir rant finansmanı mı yoksa başka bir finansman şekli mi seçmeniz gerektiği gibi birçok soru ve düşünceyle karşı karşıya kalırsınız. Takip finansmanı da çeşitli şekillerde mümkündür. Sonuçta, uzun ve sabit bir borç faiz oranıyla mı yoksa esnek bir gayrimenkul kredisiyle mi daha iyi durumda olacağınız sorusuyla karşı karşıya kalırsınız.

• Gayrimenkul finansmanı

Vasiyet: Varlıkları doğru şekilde miras bırakın

Vasiyetname olmadan miras, vasiyete dayalı veraset kurallarına göre dağıtılır. Ancak, bu her zaman vasiyet sahibinin çıkarlarına uygun olmayabilir. Bir vasiyetname varsa, mallar yasada öngörülenden farklı bir ÅŸekilde dağıtılabilir ve kan bağı olmayan kiÅŸiler de miras alabilir. Bu nedenle bir vasiyetname hazırlamak sadece son arzuyu ve vasiyeti kesin olarak düzenlemek için deÄŸil, aynı zamanda aile içindeki anlaÅŸmazlıkları önlemek için de önemlidir.

• Ödenekler ve veraset vergisi

Aile içi anlaşmazlıkları önleyin.

Ä°çerik: Vasiyetnamede neler düzenlenebilir?

Vasiyetname yasal halefiyeti geçersiz kılar ve böylece yeni bir halefiyet oluşturabilir. Mirasın kime kalacağı vasiyetçi tarafından belirlenir. Birden fazla kişinin adının geçmesi halinde, varlıklar genellikle kotalara göre paylaştırılır. Vasiyetname yazmak, vasiyet sahibine araba, mücevher veya gayrimenkul gibi münferit eşyaları belirli kişilere bırakma seçeneği de sunar. Ancak bunlar yasal olarak miras olarak değil, miras olarak kabul edilir. Tereke ile ilgili anlaşmazlıkları önlemek için, tereke bir vasiyetname ile hiçbir anlaşmazlık çıkmayacak şekilde dağıtılabilir.

Hazırlanıyor: Noter yardımcı olur

Vasiyetnameler hem noter huzurunda hem de noter olmaksızın düzenlenebilir. Noter olmadan vasiyetname düzenlenmesi halinde bazı hususlara dikkat edilmesi gerekir. Eser sahibinin en az 16 yaşında olması ve “vasiyette bulunma ehliyetine sahip”, yani tam ehliyetli olması gerekmektedir. Vasiyetname el yazısıyla yazılmış olmalıdır, çünkü bilgisayarda yazılan çıktılar geçerli bir vasiyetname olarak yeterli değildir. Vasiyetname birkaç sayfa uzunluğundaysa, her sayfa numaralandırılmalı, birbirine zımbalanmalı ve her sayfaya aynı şekilde tarih atılıp imzalanmalıdır. Mektubun amacını netleştirmek için “Vasiyet” veya “Son Vasiyetim” gibi açık bir başlık kullanılması önerilir.

Ancak, bir vasiyetname noter yardımıyla düzenlenmişse, bu, vasiyet sahibinin son arzusunu ve vasiyetini notere sözlü olarak kaydettirdiği anlamına gelir. Bu, özellikle gayrimenkulün terekenin bir parçası olması durumunda önemlidir, çünkü tapu siciline devir için ya bir mirasçılık belgesi ya da noter vasiyeti gereklidir. Eğer bir noter vasiyeti varsa, mirasçılar masraflı ve zaman alıcı mirasçılık belgesi prosedüründen kurtulurlar.

Vasiyetnamede gayrimenkul mirası

Vasiyetname yoksa ve bir mülk terekenin bir parçasıysa, mirasçıların mülkiyetine geçer. Çoğu durumda, hiç kimsenin miras üzerinde tek başına tasarrufta bulunamayacağı bir mirasçılar topluluğu oluşturulur.

Mirasçılar topluluÄŸundan ve anlaÅŸmazlıklardan kaçınma

Böyle bir mülk satılırken tüm varislerin mutabık kalması gerekir. Bu durum genellikle mirasçılar topluluğu içinde anlaşmazlıklara yol açabilir. Buna ek olarak, noter vasiyetnamesi için yapılan masraflar, vasiyetname olmaması halinde mirasçıların karşı karşıya kalacağı veraset davası masraflarının genellikle yarısı kadardır. Vasiyetname ile mülk üzerindeki son irade kesin bir şekilde düzenlenebilir ve ilgili herkes için anlaşmazlıklar ve gereksiz masraflar önlenir.

DoÄŸru miras bırakma – üç adımda vasiyetname hazırlama

Terekedeki borçlar: Özel varlıklarınızı koruyun

Bir mirasın varisi sadece varlıkları değil, aynı zamanda merhumun borçlarını da devralır. Genel bir kural olarak, bir mirasçının altı hafta içinde mirastan doğan borçları reddetmesi gerekir, aksi takdirde mirasçı borçlardan kendi özel malvarlığı ile sorumlu olur. Mirasçının borçlu olduğu en başından belliyse, altı haftalık süre içinde mirastan feragat edilebilir. Terekenin borç yükü altında olduğu ancak daha sonra ortaya çıkarsa, tereke iflas başvurusunda bulunulabilir. Böylece mirasçının özel varlıkları korunur ve borçların sadece terekeden ödenmesi gerekir.

Tuzaklar: Dikkat etmeniz gerekenler – Kontrol Listesi

Özellikle de mirasın en iyi nasıl bırakılacağı sorusu söz konusu olduğunda, vasiyetnameyi sınırlayan doğru uygulamada sıklıkla hatalar meydana gelmektedir.

1. Vasiyet yok
2. Yedek varis yok
3. Evlilik dışı partnerler
4. Çocuk yok
5. Netlik yok

Vasiyet yok

Vasiyetname olmadan veraset otomatik olarak yürürlüğe girer. Bu sadece aile içinde anlaşmazlıklara yol açmakla kalmaz, aynı zamanda sevdiklerinizin eli boş gitmesine de neden olabilir.

Yedek varis yok

Adı geçen mirasçı ölüm anında zaten ölmüşse, her zaman vasiyetçinin lehine olmayan yasal halefiyet geçerlidir. Bu nedenle, veraset yoluyla intikalden kaçınmak için yedek bir mirasçının belirlenmesi çok önemlidir.

Evlilik dışı partnerler

Evlilik dışı partnerler vasiyetnamede açıkça belirtilmelidir, çünkü yasal halefiyete göre elleri boş gideceklerdir.

Çocuk yok

Vasiyeti olmayan çocuksuz evli çiftler mirasın tamamını kalan eşe değil, aynı zamanda ebeveynlere veya kardeşlere de bırakırlar. Eğer mirası eş idare edecekse, bu belirtilmelidir.

Netlik yok

Bir vasiyetname her zaman son arzu ve vasiyetin ne olduğunu açıkça belirtmelidir. Mirasın nasıl ele alınacağı net değilse, hatalar meydana gelebilir.

Yasal veraset: Vasiyet olmadan ne olur?

Ölen kişi geride çocuklar ve bir eş bırakmışsa, yasal halefiyete göre mal varlığının yarısını eş alır. Diğer yarısı çocuklar arasında paylaştırılır. Ölen kişinin çocuğu yoksa, eş mal varlığının yüzde 75’ini alır ve kardeşler veya ebeveynler gibi ikinci dereceden akrabalar mirasın kalan kısmını alır.

Genel olarak eş her zaman mirasçı olur. Bunun dışında, sadece bir mertebenin mirasçıları, örneğin çocuklar miras alabilir. Bu nedenle, çocuk gibi birinci dereceden bir mirasçı varsa, ikinci ve üçüncü dereceden kimse miras alamaz.

Konu hakkında daha fazla bilgi edinin: Mirasta zorunlu pay!

İstatistikler: Almanya’da Miras

Konuyla ilgili daha fazla bilgi ve rakamı şu adreste bulabilirsiniz: İstatistik Mirası.

Miras ve hediyeler

Burada Almanya’daki mirasları ve hediyeleri görebilirsiniz. AraÅŸtırma 2008 ile 2018 yılları arasını kapsıyor ve her yıl 110.000’den fazla mirasın dağıtıldığını gösteriyor. Mirasçılar topluluÄŸunun anlaÅŸamaması halinde büyük bir anlaÅŸmazlık potansiyeli vardır.

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Ne kadar para miras kaldı?

Özellikle Hamburg, 2014 yılından bu yana Almanya’da zirvede yer almaktadır. Hamburg şu anda 167,80 Euro ile zirvede yer alıyor. Başka hiçbir şehirde bu kadar çok miras yoktur. Almanya genelindeki %2,19’luk nüfus payıyla (82,79 milyonda 1,82 milyon) yıllık toplam 305.731.600 avroluk bir hacim miras kalmaktadır.

• Nüfus payı Hamburg %2,19
• Almanya’da miras (karşılaştırma yılı) 109.635; Hamburg’da istatistiksel olarak 2.401 miras
• Toplam miras (Hamburg / yıl) 305.731.600 Euro

Miras mı satıyorsunuz? Almanya’da konut fiyatları

Burada, 2010 ve 2018* yılları karşılaştırmasında kat mülkiyeti için metrekare başına en yüksek fiyatlara sahip şehirleri görebilirsiniz (metrekare başına avro cinsinden).

1. Münih (Bavyera) metrekare başına 8.342 avro; 2014’te metrekare başına 6.737 avrodan; 4 yılda metrekare başına 1.695 avro artış.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) metrekare başına 5.925 Euro; 2014’te metrekare başına 4744 Euro’dan; metrekare başına 1.181 Euro artış
3. Frankfurt am Main (Hessen) metrekare başına 6.060 avro; 2014’te metrekare başına 4.373 avro iken; metrekare başına 1.687 avro artış
4. Freiburg im Breisgau (Bavyera) metrekare başına 4.943 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.740 avrodan; metrekare başına 203 avro artış
5. Ingolstadt (Bavyera) metrekare başına 4.969 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.287 avrodan; metrekare başına 682 avro artış

Konuyla ilgili daha fazla bilgi ve rakamı şu adreste bulabilirsiniz: İstatistik Mirası.

En önemli sorular: Vasiyet ve doÄŸru miras bırakma

Aile içinde anlaşmazlıkları ve mirasla ilgili bilgisizliği önlemek için, mirası henüz hayattayken halletmek önemlidir. Uzmanlarımız bu konudaki tüm önemli soruları sizin için yanıtladı.

Bir hediye ne zaman vergiden muaftır?

Ebeveynler çocuklarına miraslarından vergiden muaf olarak bir şeyler verebilirler. Bu olasılık, miras üzerinden ödenmesi gereken veraset vergilerini hafifletir. Ebeveynlerin çocuklarına vergiden muaf 500.000 Avro vermelerine izin verilirken, bunun tersi sadece 20.000 Avro ile sınırlıdır.

Evimi çocuÄŸuma devredebilir miyim?

Mülkünüzü çocuğunuzun veya çocuklarınızdan birinin almasını istiyorsanız, yaşamınız boyunca devredebilirsiniz. Ancak, bu bir hediye olarak kabul edilir, bu nedenle hediyeden sonra yaşadığınız her yıl için mülkün yüzde onu torununuza aittir.

Vasiyetname olmadan miras nasıl bölüÅŸülür?

Vasiyetname olmadan miras, yasal halefiyete göre dağıtılır. Bu halefiyette her şeyden önce eşler ve çocuklar dikkate alınır. Diğer akrabalar genellikle dikkate alınmaz.

Bir evi devretmek ne kadara mal olur?

Bir evi devretmenin maliyeti mülkün değerine bağlıdır. Kural olarak, değer karşılaştırmalı değer yöntemine göre belirlenir.

Hediye vergiye tabi midir?

Bir hediye, mirasla aynı şekilde vergilendirilmelidir, ancak hediyeler için mirasla aynı muafiyetler geçerlidir.

Bağış ile ne kastedilmektedir?

Hediye, bir kişinin karşılığında parasal bir ödeme talep etmeksizin kendi mal varlığından bir başkasını zenginleştirdiği bir menfaattir.

Emlak mı satıyorsun? Ev ve daire için ipuçları

Evimin değeri hala ne kadar? İster bir ev, ister bir arsa, ister bir daire veya tüm bir apartman binası olsun, başarılı bir gayrimenkul transferinin temeli her zaman kişinin kendi mülkünün sağlam ve gerçekçi bir değerlemesidir.

Daire satmak

Daire satışı – Hayattaki birçok neden, kat mülkiyetini satma fikriyle oynamamıza neden olur. Özellikle de yaşlılıkta. Yaşlılar için daha mı az uygun, ulaşılması zor ya da sadece çok büyük ve çok mu pahalı? İşle ilgili bir taşınma mı söz konusu yoksa daire aile için çok mu küçük hale geldi? Lukinski, evinizin satışında sizi yetkin ve güvenilir bir şekilde destekler. Çevrimiçi hizmetimizi kullanın ve konut mülkünüz için bir değerleme alın.

• Daire satmak
• Düz oran

Ev satmak

Ev satmak – Müstakil evler, sadece bir aile, bir çift veya yalnız yaşayan bir kişi tarafından kullanılmaları ile karakterize edilir. Ayrıca ev sahibine ait bir bahçeleri vardır. Tüm müstakil evler sahipleri tarafından yaşanmaz. Bahçeli müstakil bir ev kiralama imkanı da vardır. Neredeyse tüm federal eyaletlerde, müstakil evler bir konut biçimi olarak çok popülerdir. Emlak piyasasındaki talep de buna paralel olarak yüksektir.

• Ev satmak
• Bir evi değerlendirin

Mirasın reddedilmesi – borçlar terekenin bir parçasıysa

Miras, herhangi bir mirasçı tarafından reddedilebilir. Bu, özellikle rehabilitasyona ihtiyaç duyan borçlar veya gayrimenkuller mülkün bir parçasıysa yararlıdır. Hangi yükümlülüklere uyulması gerektiğini, mirastan feragat etmenin ne kadara mal olduğunu ve mirasçıların sorumluluğunun nasıl sınırlandırılabileceğini buradan öğrenebilirsiniz.

Bir bakışta en önemli gerçekler:

• Mirasın reddinin yasal olarak geçerli olması için doÄŸru ÅŸekil belirleyicidir.
• Beyannamenin içeriÄŸi, mirastan feragat edilmesine iliÅŸkin kesin nedenleri içermelidir
• Mirasçılar, tereke mahkemesi tarafından mirasçı olarak rolleri konusunda bilgilendirilmezler, meÄŸerki ortada bir tereke olsun ya da mirasçı olarak yerlerini alsınlar
• Aşırı borçlu bir miras, mirasçının mali açıdan mahvolmasına yol açabilir
• Yenilenebilir gayrimenkul mirasın bir parçası olabilir ve deÄŸerini düÅŸürebilir
• Aşırı borçlanma durumunda mirası ortadan kaldırmanın maliyeti çok düÅŸüktür
• Bir miras sadece tam olarak kabul edilebilir veya mirastan feragat edilebilir
• Duruma baÄŸlı olarak, mirastan sonradan feragat edilmesi mümkündür
• Bununla birlikte, mirasın reddine geriye dönük olarak da itiraz edilebilir

Şekil – buna dikkat etmelisiniz

Mirastan feragat etmek bazı kurallar gerektirir. Sadece aileyi bilgilendirmek veya mirasa tepki göstermemek yeterli deÄŸildir. Form çok önemlidir. Mirasçı, veraset mahkemesine ya yazılı bir kayıt ÅŸeklinde ya da kamuya açık bir ÅŸekilde onaylanmış bir formda feragatte bulunmalıdır. Ancak, basit bir mektup yeterli deÄŸildir. Veraset mahkemesi huzuruna ÅŸahsen çıkmak da mümkündür. Orada, mirasçı talebini açıklar ve bir adli memur bunu yazılı olarak kaydeder. Müteveffanın son ikametgahının bulunduÄŸu bölge mahkemesi sorumludur.

Ancak, feragatnamenin başarısı için sadece şekli değil, aynı zamanda beyanın içeriği ve son tarihi de çok belirleyicidir. Beyan, mirasçının mirası neden kabul etmek istemediğini açıkça belirtmelidir. Sebepler açıkça listelenmelidir. Bunlar arasında, örneğin, terekenin esas olarak borçlardan oluşması yer alabilir.

Kalıtım: Kabul mü, ret mi? – Bir avukattan ipuçları

Altı haftalık son tarih – zamanın nasıl geçtiÄŸini anlamayın

Beyan altı haftalık bir süreye tabidir. Mirasın kabul edilmek istenmemesi halinde, ilgili beyannamenin altı hafta içinde yetkili veraset mahkemesine sunulması gerekir, aksi takdirde miras kabul edilmiş sayılır.

Genel olarak, veraset mahkemesinin mirası getirmek gibi bir görevi yoktur. Mirasçılar sadece bir vasiyetname varsa ya da örneğin bir başkası mirastan feragat ettiği için mirası devralmışlarsa mirastan haberdar edilirler. Diğer tüm durumlarda, mirasçıların vefat eden aile üyesinden kendilerine bir şey miras kalıp kalmadığını bildikleri varsayılır.

Mirasçıların sorumluluÄŸunu sınırlandırın – özel varlıkları koruyun

Mirastan feragat etmenin yanı sıra, mirasçıların sorumluluÄŸunu sınırlamak ve böylece özel varlıkları terekenin borçları tarafından yutulmaktan korumak da mümkündür. Bu, bir tereke iflası çerçevesinde mirasçıların sorumluluÄŸunun sınırlandırılması yoluyla uygulanabilir. Mirasçılar bu durumda sadece miras kalan mal varlıkları ile ölen kiÅŸinin borçlarından sorumludurlar. Böylece, terekenin borçları ödemeye yetmemesi halinde özel varlıklara dokunulmamış olur.

Maliyetler – aşırı borçlanma durumunda mirastan feragat etme

Eğer miras aşırı borçlanmışsa, maliyetler çok düşüktür. Veraset mahkemesinde mirastan feragat etme ücreti sabit olarak 30 avrodur. Aşırı borçlu olmayan bir miras reddedilirse, masraflar Mahkeme ve Noter Masrafları Yasası uyarınca karşılanır. Mirasın değeri ne kadar yüksekse, prosedür de o kadar pahalı olacaktır.

Bir mirastan sadece tam olarak feragat edilebilir. Bu nedenle, varlıkları kabul etmek ve borçları reddetmek mümkün değildir. Bir miras reddedilirse, mirasçı artık normalde her mirasçının kanunen hak sahibi olduğu zorunlu pay üzerinde hak sahibi değildir. Miras, olası tüm varisler tarafından reddedilirse, devletin malı haline gelir. Devlet, borçların bir kısmını ödemek için varlıkları (varsa) kullanır. Böyle bir durumda kalan borçların alacaklılarının eli boş kalır.

Feragatnameye itiraz – sadece belirli durumlarda mümkündür

Sonradan, feragat sırasında bilginiz olmayan menkul veya gayrimenkullerin terekeye ait olduğu ortaya çıkarsa, bir itiraz pekala mümkündür. İtiraz, hatanın fark edilmesinden sonraki altı hafta içinde veraset mahkemesine yazılı olarak bildirilmeli ve nedenleri belirtilmelidir. Ancak, miras aşırı borçlanma nedeniyle reddedilmişse ve daha sonra terekenin başlangıçta varsayıldığı kadar borç içermediği ortaya çıkarsa, redde itiraz edilemez.

Mirasın sonradan reddedilmesi – mirasın kabulüne itiraz edilmesi

Bir miras kabul edildikten veya son teslim tarihi geçtikten sonra, genellikle geri dönüş yoktur. Ancak, bir kez daha istisnalar kaideyi teyit etmektedir. Bazı durumlarda, mirastan sonradan çekilmek mümkündür. Örneğin, mirasın kabulünden sonra, terekenin merhumdan o zamana kadar farkında olmadığınız büyük bir borç içerdiği ortaya çıkarsa, mirasın kabulüne itiraz edilebilir. Ancak, mülkün varlıkları ve borçları hakkında kapsamlı bilgi sahibi olmanız bir ön koşuldur. Ancak mirasçı, altı haftalık sürenin bilinmemesi veya ne zaman başlayacağının belli olmaması nedeniyle kabullere itiraz etmek isterse, bu da iyi bir avukatla mümkündür.

Mirastan feragat etme konusunda daha fazlasını okuyun!

Miras kalan borçlar hakkında en önemli sorular

Terekedeki borçlar genellikle mirasçılar için bir şok ve yeni bir durumdur. Birçok soru ortaya çıkmakta ve cevapsız kalmaktadır. Bu nedenle Lukinski’nin uzmanları, doğru bir şekilde bilgilendirilmeniz için borçların miras bırakılması ve mirastan feragat edilmesi konusundaki tüm soruları yanıtlamaktadır.

Ölümden sonra borçlara ne olur?

Vasiyetçinin ölümü üzerine tüm mülk mirasçılara geçer. Buna borçların yanı sıra varlıklar da dahildir. Bu nedenle borçlar mirasın bir parçasıdır.

Borçlarınız varsa mirastan feragat edebilir misiniz?

Borçlar terekenin bir parçasıysa, mirasçı da kendi özel mal varlığıyla bunlardan sorumlu olmalıdır. Mirasçının kendisi borçluysa, altı hafta içinde borçlu mirastan feragat edebilir ve böylece terekeden sorumlu olmak zorunda kalmaz.

Bir mirastan feragat etmek ne kadar sürer?

Mirası reddetmek için son tarih, mirasçının mirastan haberdar olmasından altı hafta sonradır. Mahkemenin feragatnameyi işleme koyması uzun sürmez.

Bir mirastan feragat etmenin maliyeti nedir?

Bir miras aşırı borçluysa, mirasın reddi 30 avroluk sabit bir ücrete tabidir. Mirasta herhangi bir borç bulunmamasına rağmen mirastan feragat edilmişse, miktar mirasın miktarına bağlı olarak değişir.

Miras aldığımda bilgilendirilecek miyim?

Herhangi bir vasiyetname düzenlenmemişse ve veraset usulüne göre miras alıyorsanız, yalnızca mirası devraldığınız takdirde bilgilendirileceksiniz. Ancak, birinci dereceden mirasçıysanız, yani ölen kişinin çocuğu veya eşiyseniz, miras size bildirilmeyecektir.