Vergi apartman bloğu satmak

Daha fazlasını buradan okuyun:

• Vergi apartman bloğu satmak

Bir apartman bloğu satışı sırasında hangi vergiler uygulanır?

Bir apartman bloğu satışı, önemli vergi ödemeleriyle birlikte olabilir. Genel bakış:

Spekülasyon vergisi apartman bloğunda

Yineleme (Deneme 4). Önceki deneme hatalıydı. Önceki deneme Alman metni aynen geri verdi. Bu en ciddi hata. Her cümleyi tamamen Türkçe’ye çevirin. Hiçbir Almanca cümle kalmamalıdır. Kendi isimler, markalar ve yerleşik teknik terimler değişmeden kalır, diğer her şey değişir.

Apartman blokları için de 10 yıllık spekülasyon süresi (Maliye Kanunu’nun 23. maddesi) geçerlidir. Süre noter tarafından yapılan alım sözleşmesiyle başlar. Önemli olan:

• 10 yıl sonra: Satış kazancı tamamen vergi muafıdır (özel kişi)
• 10 yıldan az: Kazanç kişisel gelir vergisi oranı ile vergilendirilir
• Kendi kullanım: MFH’da 3 yıllık kendi kullanım kuralı sadece kendi kullandığınız birim için geçerlidir, tüm bina için değil
• Vergi muafiyeti: Yılda 600 € (Maliye Kanunu’nun 23. maddesinin 3. fıkrası) – MFH satışlarında genellikle ilgili değildir

Satış kazancının hesaplanması

Formül: Satış fiyatı − Alım maliyeti − Ek giderler − Amortismanlar (AfA Gayrimenkul amortismanı: amortisman & oranlar) + vergilendirilecek amortisman tutarı

Önemli: Düşürülen amortismanlar (AfA) satışta vergilendirilecek kazanca tekrar eklenir (AfA geri hesaplama). Bu, etkin vergi yükünü önemli ölçüde artırır.

İşletme Vergisi: Ne zaman tehdit eder?

Özel kişiler, gayrimenkulleri varlık olarak tutarsa genellikle işletme vergisi ödemeyebilir. Tehlikeli durum, adı verilen Üç-Objekt-Sınırı ile başlar:

• 5 yıl içinde 3’ten fazla gayrimenkul alıp satarak işlem yapanlar ticari gayrimenkul satıcısı olarak kabul edilir
• Sonuç: Tüm kazançlar – geçmişe dönük olarak da – işletme vergisiyle vergilendirilir
• İşletme vergisi: Yaklaşık 15 % kurumlar vergisi + belediye hebesi (etkili olarak 30–40 %)
• Ticari işlemden 10 yıllık spekülasyon serbestliği kaybolur!

Çözüm: Her objeyi 5 yıldan uzun süre tutun veya sahipliğinizi ayrı şirketler/Holding yapıları üzerinden düzenleyin.

MFH satışı için Asset Deal vs. Share Deal

Şirket sahibi olan büyük çok aileli konutlarda iki satış yapısı vardır:

Vergi tasarrufu: MFH satıcıları için stratejiler

• 10 yıl beklemek: Özel elde tutulan MFH’lerde vergi muafiyeti için en basit yol
• Kötü gelir yılına satış yapmak: Örneğin emekli maaşına geçişten sonra veya aynı yılın zarar yılında
• Zararları karşılamak: Aynı yıl içindeki diğer konut satışlarından kaynaklanan zararlar kazancı azaltır
• Aile transferi satım öncesi: Daha düşük vergi sınıfında çocuklara hibe (tahsis süresine dikkat edin!)
• GmbH yapısı: GmbH şeması içinde satılan MFH, tutulduğunda sadece %1,5 etkili vergiye tabi olur (KStG’nin § 8b’si) — karmaşık yapı, vergi danışmanı gerekli
• 1031-Exchange benzeri (DE: yeniden yatırım): Doğrudan bir karşılığı yoktur, ancak vergi danışmanlar yaratıcı yeniden yatırım planlaması ile vergi yükünü geciktirebilir

MFH mirası: Miras alınan bir çok aile evinin satışı vergileri

Birçok aile evi miras olarak alınır ve ardından satılırsa özel kurallar geçerlidir:

• Spekülasyon süresi miras verenin satın alma tarihinden itibaren başlar – miras verilme tarihinden değil
• Miras veren MFH’yı 10 yıldan fazla önce satın aldıysa: Miras verilme sonrası satış vergi muafiyeti kapsamında
• Miras veren MFH’yi kendisi yaşamışsa (sadece bir birim): Bu birim için 3 yıllık kural geçerlidir
• Miras vergisi ve spekülasyon vergisi aynı anda oluşabilir – birbirinden bağımsız
• Miras vergisi muafiyetleri: 400.000 € (çocuklar), 500.000 € (eşler)

Emeklilik yaşında mülk satışı

Bir mülkün satışıyla ilk kez karşılaşanlar için bugün mülk satışını ve aynı zamanda kat mülkiyetinizden veya evinizden henüz tamamen ayrılamıyorsanız mülk sahibi olarak sahip olduğunuz iki alternatifi açıklamak istiyorum. Kısmi satış ve gayrimenkul rantı. Buna ek olarak, “sadece” likidite söz konusuysa bir alternatif de ipotek kredisidir.

Satmanız gerekiyorsa veya paraya ihtiyacınız varsa:

1. Doğrudan satış – Tam satış
2. Kısmi satış – Orantılı, tamamen satış opsiyonlu
3. Gayrimenkul emeklilik maaşı – Aylık ödeme ile tamamlayın
4. İpotek kredisi – kredi ile finansman

Ek olarak, konuyla ilgili ekstra bir ipucu: Doğru miras bırakma.

Ev / daire satışı – Seçenek 1

Nihai karar, mülkün doğrudan yeni sahibine satılması olacaktır. Önce sürece, sonra da şu soruya bakalım: Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?

Adım adım satışa

Tipik satış süreci (basitçe açıklamak gerekirse) 3 aşamaya bölünmüş 18 adımdan oluşur. İlk olarak, satış zamanından satış fiyatının hesaplanmasına ve teşhire kadar hazırlık gelir.

Bunu, pazarlama stratejisinden başlayarak, kişisel ağlardan emlak platformlarına, ilgili taraflarla iletişime, bireysel kredi kontrollerine ve mülk incelemelerine kadar nispeten zaman alan satış aşaması takip eder. Somut ilgili taraflarla satış görüşmeleri ve tabii ki nihai satış fiyatı veya satın alma fiyatının müzakere edilmesi bunu takip eder.

Son olarak, satın alma sözleşmesi, noter randevusu, satın alma fiyatı transferi ve mülkün tesliminin takip ettiği satış sürecine gelirsiniz.

• Mülk satmak

18 adımda kontrol listesi

Gayrimenkul satışında 3 aşama

1. Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış
1. Finansal planlama ve satış zamanlaması
2. Emlakçı kiralayın
3. Kayıtlar ve belgeler
4. Mülk deÄŸerini artırın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun
2. Satış aÅŸaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması
1. Pazar mülkü
2. Potansiyel alıcılarla iletişim
3. Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı
3. Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi
1. Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
4. Mülkün teslim edilmesi
5. Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
6. Vergi ödeyin

Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?

Gayrimenkul satışı konusunda deneyiminiz yoksa, bir emlak danışmanının uzmanlığına güvenmelisiniz. Satış sürecinde görebileceğiniz gibi, zamana, belgelere ve aynı zamanda örneğin potansiyel alıcıların kredi kontrolü hakkında bilgiye ihtiyacınız vardır, böylece bir satışla sonuçlanmayan 30 ziyaret gerçekleştirmezsiniz. Buna ek olarak, mülk değerlemesi gibi faktörlerin yanı sıra reklamların ve teşhirlerin bakımı da söz konusudur. Buna ek olarak, bazı insanlar için duygusal yük de söz konusudur.

Başta da söylediğimiz gibi, kat mülkiyetinizden veya evinizden henüz tamamen ayrılamıyorsanız, alternatifler vardır.

Kısmi satış: Orantılı satış / ikamet hakkı – Seçenek 2

Mülkünüzün kısmen satın alınması veya kısmen satılması durumunda, mülkün tek sakini ve kullanıcısı olarak kalma avantajına sahip olursunuz. “Ä°ntifa hakkı”, mülkün yeni sahibi olmanıza raÄŸmen mülkünüzde yaÅŸama ve mülkünüzü kullanma hakkına sahip olduÄŸunuz anlamına gelir.

Kısmi satış nasıl işliyor?

Aynı zamanda, mülkünüzün bir kısmını bir finans ÅŸirketine satıyorsunuz. Böylece finans ÅŸirketi mülkünüzün ortak sahibi haline gelir. Finans ÅŸirketleri, arsa, kat mülkiyeti, ev, apartman ve hatta ticari ve özel gayrimenkul olsun, hemen hemen her tür gayrimenkulden hisse satın alır. Bu durumda satılan pay genellikle %10 ile %50 arasındadır.

Genellikle, satılan kısma ek olarak, doğrudan 10 yıl, 15 yıl veya 20 yıl içinde tamamlanan komple bir satış görüşülür.

• Kısmi satış

Hemen tarif edeyim:

• Finans ÅŸirketi mülkün hisselerini satın alır
• FU kısmi mal sahibi olur; tek ikamet / kullanım hakkına sahip olursunuz
• Bunun için bir kullanım ücreti ödersiniz (aylık)

Kullanıcı ücreti tahakkukları (yarı kira)

Kısmi satış durumunda, koşullara özellikle dikkat etmelisiniz. Kısaca açıklamak gerekirse: Yıllık olarak satılan miktarın %3 ila %5’ini orantılı olarak geri ödersiniz. Bu, kullanıcı ücreti olarak bilinir. Mülkünüz için alabileceğiniz bir konut kredisi ile karşılaştırıldığında, bu %2 ila %4 daha fazladır, çünkü bir konut kredisi ile şu anda yalnızca yaklaşık %1 oranında ödeme yaparsınız.

Kısmi Satış / Mortgage Kredisi Karşılaştırması:

• Kısmi satış: min. yıllık %3 – %5
• İpotek kredisi: şu anda yıllık %1.

p.a. = yıllık

Neden bazıları yine de kısmi satışı tercih ediyor? Bir finans şirketine satış nispeten hızlıdır, kredi kontrolü yoktur, hızlı satın alma fiyatı transferi, özellikle yaşlılıkta likidite sıkıntısı durumunda hızlı bir alternatiftir.

Kısmi satış özetlenmiştir:

• Mülkünüzün bir kısmını satarsınız (genellikle %10-50)
• Evin kısmen satın alınması: Evet
• Kısmi daire satın alımı: Evet
• Kısmi arazi satın alımı: Evet
• Finans şirketi ortak oldu
• Mülkün tek kullanıcısı olarak kalırsınız
• Aylık kullanım ücreti ödersiniz
• X yıldaki toplam satışlar (isteğe bağlı)

2. seçenek ile %10 – %50 satış: kısmi satış.

Gayrimenkul Emeklilik: Satış / Oturma Hakkı – Seçenek 3

Gayrimenkul emekliliÄŸi özellikle daha yüksek bir yaÅŸa, genellikle 70, 75 yaşına ulaÅŸmış kiÅŸiler için ilgi çekicidir.

Gayrimenkul rantı ÅŸu anlama gelir: Mülkünüzü (doÄŸrudan) tamamen satarsınız, ancak ömür boyu ikamet ve kullanım hakkını elinizde tutarsınız. Buna ek olarak, aylık küçük bir miktar alırsınız. Bazıları için bu iyi bir çözümdür. Çünkü artık bakım masraflarıyla da ilgilenmek zorunda deÄŸilsiniz, yeni mal sahibi bununla ilgileniyor.

Kısmi bir satışla karşılaştırıldığında, yaşlılığınızda nispeten kaygısızsınız. Gayrimenkul emeklilik maaşını bir kez daha özetleyelim.

• Gayrimenkul emeklilik

Gayrimenkul emekliliği basitçe açıklanmıştır:

• Doğrudan, komple satış
• Ömür boyu ikamet ve kullanım hakkı
• Satıcıdan küçük, aylık “ekstra emeklilik maaşı”
• Bakım maliyeti yok

Kendi mülkünüzde kaygısız bir yaşlılık:

Ä°potek kredileri: Sadece likidite mi? – Seçenek 4

Son olarak, 4 numaralı seçenek: Tek endişeniz likidite ise.

Likidite sorunları nedeniyle yaşlılıkta mülkünüzü satmak istiyorsanız, satmak yerine konut kredisi almanız tavsiye edilir. Böyle bir ipotek kredisi, örneğin kısmi bir satış için kullanıcı ücretinden önemli ölçüde daha ucuzdur. Ayrıca bir parça sahibine hisse vermeden mülkün %100 sahibi olarak kalırsınız.

Ev bankanızdan tavsiye ve gerekirse 2, 3 alternatif alın.

Konuyla ilgili ekstra ipucu: Doğru miras bırakma

Hala çocuklarınız, torunlarınız, yakın akrabalarınız veya gayrimenkulünüzü miras bırakmak istediğiniz başka kişiler var mı? O zaman erken bir aşamada dünya hakkında düşünmeye değer! Bir yandan vergiden tasarruf ederken diğer yandan da bağış yapmanın keyfini yaşayabilirsiniz.

Beklenen miras: Taxes & Co.

İpucu! Çok geç olmadan, ebeveynlerinizle ve büyükanne ve büyükbabanızla miras hakkında erkenden konuşun. Çünkü erken bir miras, başta vergiler olmak üzere masraflardan oldukça tasarruf etmenizi sağlayabilir. Erken miras hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz:

• Doğru şekilde miras bırak

Mirasçılar için:

• Doğru şekilde miras alın

Doğru miras bırakma, çoğu zaman çocuklar arasındaki anlaşmazlıkları önlemek anlamına da gelir.

Önlem alın!

GmbH: Oluşumu, avantajları ve dezavantajları

AÅŸağıda bir GmbH kurma hakkında bilmeniz gereken her ÅŸeyi öÄŸreneceksiniz. Bir GmbH’ye nasıl hissedar olunur? Eksik ve tam ÅŸirketler arasındaki farklar nelerdir? Avantajları nelerdir? Dezavantajları nelerdir? Nasıl ÅŸirket kurabilirim? Åžirket nedir? Tüm bu sorulara ve daha fazlasına basit ve hızlı bir ÅŸekilde açıklanmış yanıtlar alacaksınız. Ayrıca Almanya’daki vergiler ve gayrimenkul ticareti hakkında bilmeniz gereken her ÅŸey.

Bilmeniz gereken her ÅŸeyi buradan öÄŸrenin! Buna ek olarak, tüm Alman ÅŸirket türleri ve yasal formların yanı sıra, gayrimenkul GmbH, aile vakfı ve Co. özel durumu da dahil olmak üzere bir ÅŸirket kurma hakkında ipuçları bulacaksınız.

Bir limited şirket kurmayı düşünüyorsanız, bilmeniz gereken ilk şey kuruluş sürecidir: Kim tam olarak neyi, ne zaman ve kaç kişiye kadar kurabilir… çeşitli şirket hukuku biçimleri arasındaki farklar ve benzerlikler nelerdir? Bir GmbH’nin avantaj ve dezavantajlarını bilmek de aynı derecede önemlidir: Kâr dağıtımından vergi tasarrufuna – en önemli yedi kuruluş kriterine genel bir bakış.

Kuruluş kriterleri nelerdir?

1. Hissedar sayısı
2. Yönetim
3. Vakıf
4. Şirket adı
5. Finansman
6. Sorumluluk
7. Kâr dağıtımı

Corporation GmbH: HGB’ye göre yönetim

Girişimcilik dünyasında, aralarından seçim yapabileceğiniz birçok farklı iş biçimi vardır. Bunlar kabaca şahıs şirketleri ve şirketler olmak üzere iki kategoriye ayrılır; bunlar da tamamlanmamış şirketler – bunlar arasında hareketsiz şirketler ve BGB şirketleri bulunur – ve tam şirketler – ortaklıklar, şirketler ve daha fazlası – olarak ikiye ayrılır.

Limited şirket – kısaca GmbH – tam şirketlerden biridir ve eksik şirketlerin aksine Alman Medeni Kanunu’na (BGB) değil, Alman Ticaret Kanunu’na (HGB) tabidir. Bir şirket olarak GmbH, diğer şirket hukuku türlerinden daha karmaşık bir yapıya sahiptir, çünkü bir genel ortaklık (OHG) gibi gayri resmi olarak kurulamaz, ancak hissedarlar sözleşmesinin noter tasdikini gerektirir.

Diğer tipik şirketler:

• Girişimci şirket / UG (sınırlı sorumlu)
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Avrupa Şirketi (Societas Europaea, kısaltılmışı: SE)
• Hisselerle sınırlı ortaklık (KGaA)

Yasal biçim varyantı GmbH & Co KGaA – Genel ortak GmbH ile KGaA

Bazen GmbH, hisselerle sınırlı bir ortaklık (KGaA) ile birlikte de görülür. Örneğin, aile şirketleri zaman zaman kendilerini Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – kısaca: GmbH & Co KGaA olarak organize ederler. Bu durumda, yasal anlamda bir halka açık limited şirket oluştururlar – ancak kişisel olarak sorumlu hissedar olarak genel ortak herhangi bir gerçek kişi değil, özellikle bir limited şirkettir (GmbH). Genel ortak bunun yerine bir AG tarafından temsil ediliyorsa, bir AG & Co KGaA’dan ve bir Societas Europaea durumunda bir SE & Co KGaA’dan söz edilir.

Bireysel hibrit formlar hakkında daha fazla bilgi:

• AG & Co KGaA – bkz. halka açık limited ÅŸirket (AG)
• SE & Co KGaA – bkz. Societas Europaea (SE)

GmbH & Co KGaA’nın yasal şekli altında faaliyet gösteren şirketler, açık yasal soruların Federal Yüksek Mahkeme’nin (BGF) bir mahkeme kararıyla net bir şekilde açıklanmasının ardından 1990’ların sonundan bu yana varlığını sürdürmektedir. Bazı tanınmış futbol kulüplerinin lisans departmanları, çok çeşitli sektörlerden diğer birçok şirket gibi bir GmbH & Co KGaA kurmayı tercih etti: Gıda, ilaç, giyim, yayıncılık ve dijital medya bunlardan sadece birkaçı.

GmbH & Co KGaA şirketleri için örnekler:

• Asklepios Kliniken GmbH & Co. KGaA
• Borussia Dortmund GmbH & Co. KGaA
• CoinIX GmbH & Co. KGaA
• Funke Mediengruppe GmbH & Co. KGaA
• H&R GmbH & Co. KGaA
• Jack Wolfskin Ausrüstung für Draußen GmbH & Co. KGaA
• Merz Pharma GmbH & Co. KGaA
• Mineralbrunnen Überkingen-Teinach GmbH & Co. KGaA
• NorCom Information Technology GmbH & Co. KGaA
• Paragon GmbH & Co. KGaA
• Schwartauer Werke GmbH & Co. KGaA
• Wiley-VCH GmbH & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA özel bir durumdur: Bu şirkette genel ortak bir vakıf tarafından somutlaştırılmıştır. Prensip olarak, GUB Investment Trust KGaA’nın örnek olarak gösterdiği gibi, hisselerle sınırlı ortaklık akla gelebilecek tüm kombinasyonlarda mümkündür.

“Bir aile vakfı kurmak” konusunda daha fazla bilgi için buraya tıklayın:

• Bir aile vakfı kurun

KuruluÅŸ ve yönetim: tek başına, ortak olarak veya ekip halinde

Bir limited şirket kurmak ve bağımsızlık hayalinizi gerçeğe dönüştürmek mi istiyorsunuz? Sorun değil! Çünkü bir GmbH’nin kurulması için bir gerçek – ya da tüzel – kişi tamamen yeterlidir. İsterseniz, şirketin tek kurucusu olabilir ve böylece otomatik olarak yönetimi tek başınıza devralabilirsiniz. Öte yandan, kurucu ikili genellikle yönetimi paylaşırken, çok ortaklı bir GmbH’de tüm ortaklar ortak yönetim haklarını kullanabilir. İsteğe bağlı olarak, genel müdür pozisyonu da dışarıdan temin edilebilir ve dışarıdan doldurulabilir. Bu durumda, görevlendirilmiş bir harici genel müdürden söz edilir.

Nihayetinde yönetim gücü kimin elindeyse… Diğer hissedarlara karşı, GmbH’nin işleri hakkında bilgi verme ve talep etmeleri halinde defter ve kayıtları incelemeleri için kendilerine sunma yükümlülüğü vardır.

İpucu: Limited şirket, bir aile şirketi kurmak için mükemmel bir yoldur. Sermayeyi ve işletme hisselerini tüm aile üyelerinin mali çerçevesine uyarlama ve işletmeyi nesiller boyunca yönetme konusundaki esnek olanaklar nedeniyle, ebeveynler, çocuklar ve torunlar limited şirkete ortak olarak katılabilir.

Ticaret siciline giriÅŸ: GmbH kurucuları için en önemli uygulamalar

İç ilişki, şirketin başlangıcını ortaklar arasında sözleşmeyle kararlaştırılan tarih olarak belirler. Ancak dış ilişkilerde, GmbH’nin kuruluşu, şirket adına yapılan ilk eylemle, yani en geç ticaret sicilindeki bağlayıcı girişle tarihlendirilir. Kayıt işlemi ortalama 200 ila 300 avroya mal olur ve genellikle bir noter tarafından gerçekleştirilir.

Ticaret sicilinde GmbH hissedarı olarak kayıtlı olduğunuz için, tıpkı bir OHG hissedarı gibi resmi olarak bir şirket adı altında ticaret yapabilirsiniz. Bu, şirketinizin diğer hissedarlarla birlikte özgürce tasarlayabileceğiniz bir şirket adına, yani resmi bir ada sahip olduğu anlamına gelir. Kişisel bir şirket, ayni bir şirket, hayali bir şirket veya karma bir şirket olması fark etmez… İsim insanları yanıltma yasağına uygun olduğu sürece ve “Gesellschaft…. mbH” veya “GmbH” son ekine sahipse, neredeyse her şeye izin verilir.

Vergi KimliÄŸi, Ticari Lisans Ofisi, Ana SözleÅŸme ve Noter

Öncelikle yerel vergi dairenizden, diğer tüm formaliteler ve başvurular için temel bir gereklilik olarak hizmet veren bir vergi kimlik numarası – kısaca vergi numarası – alacaksınız. GmbH’nin bir şirket veya ticari işletme olarak tescili, yaklaşık 10 ila 65 avroluk bir işlem ücreti karşılığında Ticaret Ruhsatlandırma Ofisi tarafından gerçekleştirilir.

Ayrıca, hissedarlar sözleşmesinde ek katkı yapma yükümlülüğü de kararlaştırılabilir. Bu, ortakların mevcut katkılara ek olarak sınırlı veya sınırsız ek katkılarda bulunma konusunda isteğe bağlı sınırlı veya sınırsız bir yükümlülüğüdür. Bu tür bir gereklilik genellikle belirli koşullara veya belirli durumların ortaya çıkmasına bağlıdır, örneğin bir mülkün yeniden geliştirilmesinin beklenmesi gibi. Sınırlı Sorumlu Şirketler Yasasına (GmbHG) göre, kararlaştırılan bu tür ek katkılar, bireysel hissedarların GmbH hisseleriyle orantılı olmalıdır. Bununla birlikte, terk yoluyla – yani kişinin şirketteki kendi hisselerinden vazgeçmesi yoluyla – ek katkılarda bulunmak için mevcut bir yükümlülükten kurtulmak mümkündür.

Kanundan alıntı – § 26 GmbHG:

(1) Memorandum ve ana sözleşme, hissedarların hisselerin nominal tutarlarının üzerinde ve üzerinde ilave katkı payları (ek katkı payları) talep etmeye karar verebileceklerini öngörebilir.

(2) Ek katkı paylarının ödenmesi hisseler oranında yapılır.

(3) Ek katkı payı yükümlülüğü, şirket sözleşmesi ve ana sözleşmesinde paylarla orantılı olarak belirlenecek belirli bir miktarla sınırlandırılabilir.

25.000 Euro sermaye, yarısı nakit vakfı için

Ticaret siciline kayıt için bir ön koşul, en az 25.000 avroluk gerekli sermayenin işletme hesabına ödenmesidir. Belirtilen tutarın en az yarısı, GmbH nakit olarak kurulduğunda işletme hesabına ödenmelidir. Kalıntı değer için, bunun nakit bir katkı mı yoksa gayrimenkul, makine, ipotek vb. gibi ayni bir katkı mı olduğu önemli değildir, önemli olan nominal katkının türüne göre hissedarlar sözleşmesinde tanınabilir bir şekilde belirtilmesidir.

Olası ayni katkılar:

• Gayrimenkul
• Makineler
• Araba
• Ofis ve İş Ekipmanları
• Telif Hakkı
• Gayrimenkul rehinleri
• Ticari marka hakları
• Patentler
• Geri kazanılabilir alacaklar

Genel olarak sermaye, tüm sermaye katkılarının toplamı olarak tanımlanır ve bilançoda “taahhüt edilen sermaye” terimiyle gösterilir. Kesin değer hissedarlar tarafından hissedarlar sözleşmesinde belirlenir ve her bir hissedar için değişiklik gösterebilir. Öngörülen asgari tutar 100 avronun üzerinde belirlenmiş olup, daha yüksek değerli tüm katkı paylarının 50’nin katı olması gerekmektedir. Ayrıca, toplam 12.500 Avro’ya ulaşılana kadar her sermaye katkısı için asgari olarak dörtte bir ödenmelidir.

Kâr, Zarar ve Sorumluluk

Genel ortaklık (OHG) ve limited ortaklık (KG) gibi ortaklıkların aksine, bir limited ÅŸirket tarafından elde edilen kârın doÄŸrudan ödenmesi gerekmez. Bunun yerine, ortaklar kârın nasıl deÄŸerlendirileceÄŸine birlikte karar verirler: Kârın dağıtılması durumunda, kâr paylarının hesaplanması bireysel ortakların payları oranında gerçekleÅŸtirilir. Öte yandan, bir rezerv oluÅŸumu durumunda, kar alıkonulur ve öz sermayedeki artışa katkıda bulunur.

Sorumluluğun sınırlandırılması, bir GmbH adına önemli bir faktördür ve genellikle bu ve başka hiçbir yasal girişim biçiminin seçilmemesi için bir kriterdir. Bir şirket olarak GmbH, özel hukuka tabi bir tüzel kişiliktir. Sonuç olarak, bireysel hissedarların sorumluluğu şirketin varlıkları ile sınırlıdır ve şirket borçları durumunda zarara kendi özel varlıkları ile katılmak zorunda değildirler. Bununla birlikte, ticaret siciline tescil edilmeden önce, hala bir ön GmbH’dir ve bu nedenle ön kuruluşa dahil olan tüm ortaklar, doğrudan ve müştereken ve müteselsilen sınırlama olmaksızın sorumludur.

Ancak, genel müdür için ayrı bir sorumluluk geçerlidir: Şüphe durumunda, özel malvarlığı ile de sorumlu olması gereken tek kişi odur.

GmbH Organları: Genel müdür, denetim kurulu ve hissedarlar genel kurulu

Bir limited şirket birkaç organdan oluşur. Bu organlar ikiye ayrılır:

1. Yönetmenler,
2. Denetim Kurulu ve
3. Genel toplantı.

Genel müdürler şirketin günlük işleriyle ve diğer işleriyle ilgilenir ve GmbHG uyarınca şirketlerini dışarıda temsil ederler. Denetim kurulu, yasa gereği belirli bir sayının üzerinde çalışana sahiptir ve yönetim kurulunu atayarak ve tavsiyelerde bulunarak, aynı zamanda denetleyerek ve şüphe durumunda görevden alarak şirketin kontrol organı olarak işlev görür. Alternatif olarak, kuruluşu ana sözleşme çerçevesinde de belirlenebilir. Hissedarlar toplantısı, GmbH’nin karar alma organı olarak hareket eder.

Bir limited şirketin bireysel organları hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, buradan okumaya devam edin:

• Bir GmbH’nin Organları

Avantajlar: Ä°tibar, kredi notu, güvenlik, esneklik & Co.

Bir limited şirketin tipik özelliklerini tanıttıktan sonra, bu yasal formun size sunduğu avantajları kesinlikle zaten fark etmişsinizdir: Yüksek başlangıç sermayesi aynı zamanda limited şirketi saygın bir yasal form haline getirir ve bu da özellikle şirket finansmanı konularında bir avantaj olabilir. Bu nedenle finans kuruluşları genellikle iyi krediler vermeye isteklidir ve iş ortakları ve müşteriler iyi kredi notu sayesinde daha fazla güvence elde ederler.

Ayrıca, ayni katkılar da kabul edilir, böylece bir hissedarın yalnızca nakit varlıklarına bağlı kalmaz. Öte yandan, ortaklar özel varlıklarıyla sorumlu tutulmadıkları için finansal risk düşük kalmaktadır. Kurumlar vergisi ile vergilendirme de birçok durumda her şeyi – ortaklıklarda olduğu gibi – gelir vergisi yoluyla halletmek zorunda kalmaktan daha elverişlidir.

Esnek GmbH modelleri, bir GmbH’nin tek başına veya ortaklar arasında ve bir ekip halinde kurulmasına da olanak tanır – yönetim bir veya daha fazla kişi için dahili veya harici olarak düzenlenebilir. GmbH’deki hisseler hem gerçek hem de tüzel kişiler tarafından alınıp satılabilir. Bu, hissedarların değişimini çok daha kolay hale getirir.

• Saygın yasal form
• Yüksek kredi notu
• Bankalar, iÅŸ ortakları ve müÅŸteriler için daha fazla güvenlik
• Ayni katkılara izin verilir
• SorumluluÄŸun sınırlandırılması nedeniyle düÅŸük finansal risk
• Kurumlar vergisi ile daha avantajlı vergilendirme
• Yapı ve yönetimde yüksek esneklik
• Tüzel kiÅŸiler hissedar olarak kabul edilir
• Basit hissedar değişikliği

Dezavantajlar: Ticari vergi yükümlülüÄŸü, 25.000 Euro sermaye ve yükümlülük

Bir GmbH kurmanın dezavantajları da hızlı bir şekilde tespit edilir: Bir yandan, en az 25.000 avroluk yüksek sermaye birçok girişimci için bariz bir sorundur. Sosyal sorumluluk da en az 25.000 avrodur. Vakıf gayri resmi olarak gerçekleşmeyebilir, ancak kapsamlı formalitelere ve gerekliliklere tabidir. Şüphe durumunda, genel müdür özel malvarlığı ile de sorumludur. Bankalar, yüksek kredi değerliliğine rağmen, hissedarlardan doğrudan uygulanabilir bir garanti almayı hedeflerlerse, sorumluluktan muafiyeti kolayca baltalayabilirler. Son olarak, GmbH ticaret vergisine tabidir ve şirketin amacına ve nasıl idare edildiğine bağlı olarak daha fazla vergi ödemek zorundadır.

• Gerekli yüksek sermaye
• Sermayeye dayalı yükümlülük
• Gayriresmi vakıf yok
• Genel müdürler için olası özel sorumluluk
• Bankalar doğrudan uygulanabilir teminatlar talep edebilir
• Yüksek ticaret vergileri

Değerlendirme: Yatırım, risk ve korunma

Avantaj ve dezavantajları karşılaştırdıktan sonra, şu hususlar netlik kazanmaktadır: İlk bakışta, oluşum süreci karmaşık ve örneğin bir medeni hukuk ortaklığından (GbR) çok daha kapsamlı görünmektedir… Ancak temel olarak, özellikle de tek kişilik bir şirketse, süreç aşırı zor değildir. Bir GmbH, özellikle yüksek derecede riske maruz kalan iş projeleri planlanıyorsa veya genel müdür ve hissedar tek ve aynı kişiyse anlamlıdır. Parasal rezervleri olan start-up’lara ve gayrimenkul yatırımcılarına, hayallerini ve girişimcilik hedeflerini bir GmbH aracılığıyla yapılandırmak ve yönetmek için birçok seçenek sunulur.

Özellikle aileler için, GmbH genellikle uygun bir yasal formdur, çünkü her aile üyesi niteliklerine, olanaklarına ve güvenilirliğine göre şirkete katkıda bulunabilir ve nesiller arasında kolayca değişiklik yapılabilir.

Hissedarları olan ve olmayan GmbH modelleri

Tek hissedar olarak, kendi kendinizin efendisisiniz: aynı anda hem kurucu, hem hissedar hem de genel müdürsünüz ve GmbH’nizi tamamen kendi isteklerinize göre kurabilirsiniz. Girişimcilik sorumluluğu sizin için çok yüksekse veya birkaç kişiye bağımlı olduğunuz planlarınız varsa, istediğiniz kadar kurucu ortak getirebilir veya onları daha sonra GmbH’ye ekleyebilirsiniz. Yönetim yetkisini bir veya daha fazla kişi arasında da paylaştırabilirsiniz. Bu nedenle çok kişili GmbH en yaygın GmbH modelidir.

Yeni hissedarlar atayarak veya mevcut hissedarlardan ayrılarak, seçtiğiniz GmbH modeli kolayca değişebilir. İster tek kişilik bir şirket, ister iki kişilik bir GmbH veya hatta hiç hissedarı olmadan çalışan bir şirket olsun… Her halükarda, geleneksel limited şirket normundan saptıkları için bilmeniz gereken özel özellikler vardır. Aşağıda solo kurucular, kurucu ikililer ve ekip kurucuları için en önemli hususları öğreneceksiniz, böylece kendi işinizi kurmadan önce size ve planlarınıza en uygun şirket şekli hakkında bilinçli bir karar verebilirsiniz.

• İki kişilik GmbH
• Tek kişilik GmbH
• Kein-Personen-GmbH

İpucu: En fazla üç hissedarlı GmbH oluşumları için, oluşum sürecini sizin için önemli ölçüde basitleştirebilecek örnek bir protokol mevcuttur.

Immobilien GmbH: Yönetim, Kiralama, Pazarlama & Co.

Limited şirket fikrinin hiç de kötü olmadığını düşünüyorsunuz ve şimdi kendinize limited şirketinizi gayrimenkul sektörüyle nasıl birleştirebileceğinizi mi soruyorsunuz? Bir gayrimenkul şirketi, tek bir mülkten üç veya çok haneli bir gayrimenkul portföyüne kadar gayrimenkulü finanse etmek, geliştirmek, gerçekleştirmek, kiralamak veya pazarlamak için hizmet veren bir kuruluştur. Gayrimenkullerin veya üçüncü şahıslara ait gayrimenkullerin üçüncü şahıslar adına yönetimi de bir emlak şirketi tarafından gerçekleştirilebilir.

Küçük bir ipucu: Gayrimenkul satın alırken ve/veya yönetirken, tüm ayrıntıların hissedarlar sözleşmesinde açıkça belirtildiğinden emin olun.

Vermögensverwaltende GmbH – Varyant 1: Immobilien GmbH’nin Avantajları

Varlık yönetim şirketinin bu çeşidi, sağladığı avantajlar nedeniyle genellikle leasing şirketi olarak adlandırılır. Her şeyden önce etkileyici vergi avantajları olmak üzere çeşitli avantajlarla etkileyicidir: Kiralık mülk için özel olarak yüksek oranlarda vergi ödemek zorunda kalmak yerine (gelir vergisi, dayanışma ek ücreti, kilise vergisi), mülkün önüne yerleştirilen bir şirket önemli ölçüde vergi tasarrufu sağlayabilir. Kira geliri ticari gelir olarak sayılır ve bu nedenle kurumlar vergisi oranı üzerinden vergilendirilir, bu da toplam vergi yükünü önemli ölçüde azaltır.

Ayrıca, özel gayrimenkullerin kiralanması ve leasingi genellikle vergiye tabi olacak ticari bir faaliyet olarak kabul edilmemektedir. Saf varlık yönetimi genel ticari işlemlerin dışında gerçekleşir, bu nedenle yetkili vergi dairesine başvurulduğunda ticaret vergisi tamamen ihmal edilir. Daha sonraki bir tarihte tam ticaret vergisi oranı üzerinden vergilendirilme riskine girmemek için, önlem olarak tüm ticari idari ve manuel işleri dışarıdan temin etmelisiniz.

Dikkat: Bir gayrimenkul limited şirketi söz konusu olduğunda, hissedarların bir kar dağıtımı durumunda kazançları üzerinden nihai stopaj vergisini tahsil etmeleri gerektiğinden, olağan kar dağıtımı sağlanmamaktadır. Bunun yerine, vergi avantajlarından kaynaklanan tasarruflar borçların ödenmesinde veya varlık yatırımı olarak kullanılacaktır.

Asset-managing GmbH – Varyant 2: Holding şirketinin avantajları

Varlık yönetimi GmbH’sinin bu çeşidi – yukarıda sunulan gayrimenkul GmbH’sinin aksine – ticari bir gayrimenkul şirketidir. Burada doğrudan hissedarlıklar, holding şirketi olarak adlandırılan hiyerarşik olarak daha üst bir ana şirkette birleştirilir. GmbH ve AG gibi şirketlerdeki holdinglere ek olarak, diğer şirket hukuku biçimleri de dahil edilebilir. Bir holding şirketinin amaçlarından biri de vergiden tasarruf etmektir: Çeşitli şirket varlıklarının birleştirilmesiyle, kâr dağıtımı durumunda sermaye kazancı vergisi alınmaz.

GmbH hissedarları için vergiler: KSt, GewSt, USt & Co.

Bir GmbH hissedarı olarak, bazı vergi türlerini bilmeniz gerekir, çünkü şirketinizi kurduğunuzda, işletmenizden gelir elde edersiniz ve elbette bunun için vergi ödemeniz gerekir. Bu nedenle, vergi hukuku uyarınca, GmbH sadece vergiden muaf ciro yapmadığı sürece doğal olarak ciro vergisi ödemeniz gerekir. Tüm şirketler kurumlar vergisine tabidir. Belirli koşullar altında, örneğin GmbH’nin kar amacı gütmeyen statü kriterlerini karşılaması halinde, vergiden muafiyet mümkündür. Tüm kurucu üyeler serbest meslek sahibi olsalar bile bir GmbH için de ticaret vergisi ödenmesi zorunludur, çünkü yasal yapısı gereği her zaman ticari bir işletme olarak kabul edilir.

• Kurumlar vergisi (KSt)
• Ticaret vergisi (GewSt)
• Katma değer vergisi (KDV)
• Gelir vergisi (ESt)
• Sermaye kazancı vergisi (KapESt)

DiÄŸer vergiler: Çalışanlar için LSt, GrESt & GrSt

Bir işveren olarak GmbH, kendisiyle istihdam ilişkisi içinde olan tüm kişilerin gelir vergisinin ödenmesinden de elbette sorumludur. Vergi kanunu uyarınca, genel müdür bağımlı çalışan olarak kabul edilmektedir. Bir mülk satın alındığında, tek seferlik bir arazi devir vergisi ödenmesi gerekmektedir. Şirketin sadece gayrimenkul kiralaması değil, aynı zamanda satın alma yoluyla edinmesi durumunda her zaman uygulanır. GmbH’nin sahip olduğu tüm gayrimenkuller için daha sonra emlak vergisi alınır.

• Ücret vergisi (LSt)
• Gayrimenkul transfer vergisi (GrESt)
• Emlak vergisi (GrSt)

Bir emlak şirketinden ne tür vergiler bekleyebileceğinizi buradan öğrenebilirsiniz:

• Gayrimenkul vergilerinden tasarruf edin

Sonuç: Sınırlı sorumlu ÅŸirket – Kimin için faydalı?

Çok yönlü GmbH modelleri, kendi şirketinize sahip olma hayalinizi herhangi bir takımyıldızda başlatmanıza ve hissedar sayısındaki değişikliklere esnek bir şekilde tepki verme olanağına sahip olmanıza olanak tanır. İster tek başınıza ister bir ekiple çalışmayı tercih edin – bir GmbH tek başına iş kuranlara, ekip kuranlara ve girişimci ortaklıklara riskli işleri bile ustalıkla ve özel sorumluluk olmadan yürütmek için uygun bir yasal form sunar. Yeni hissedarların ve değiştirilebilir yönetimin kolayca devreye sokulması, limited şirketin nesiller arası yönetimine olanak tanır ve aynı zamanda güvenli bir halefiyet düzenleyebilir.

Gayrimenkul açısından bakıldığında, varlık yönetimli gayrimenkul şirketleri, ticari olmayan (Immobilien GmbH) veya ticari (Holding) bazda kendi ve/veya üçüncü taraf gayrimenkul varlıklarını yönetmek, kiralamak ve gerekirse satmak isteyen yüksek özel varlıklara sahip yeni başlayanlar ve yatırımcılar için özellikle değerlidir. GmbH, gayrimenkullerin çocuklara ve torunlara uzun vadeli devri için de iyi bir seçimdir. Ayrıca, özel mali darboğazlar ortaya çıksa bile GmbH’ye katkıda bulunan sermaye korunur.

KarşılaÅŸtırma: Åžahıs ÅŸirketi, tek kiÅŸilik GmbH, küçük AG veya giriÅŸimci ÅŸirket?

Kendi başınıza bir işletme kurmayı planlıyorsanız, farklı yasal işletme biçimleri arasından seçim yapabilirsiniz: Bir yandan, serbest meslek sahibi veya kayıtlı bir işadamı olarak hareket ettiğiniz veya küçük bir işletme kurduğunuz klasik şahıs şirketi vardır. Alternatif olarak, tek kişilik bir limited şirket ile girişimci bir şirket – genellikle “mini-GmbH” olarak adlandırılır – arasında seçim yapabilir veya küçük bir halka açık limited şirket kurabilirsiniz.

Şahıs şirketi ve tek kişilik GmbH

Temel olarak, şahıs şirketi ve tek kişilik şirketin iki yasal biçimi arasında çok fazla fark yoktur, çünkü her iki durumda da tek yönetim yetkisine ve tek temsil yetkisine sahip tek hissedarsınız. Bununla birlikte, belirleyici fark sorumluluk biçimindedir: Kayıtlı bir iş adamı (e. Kfm.) veya kayıtlı bir iş kadını (e. Kff.) olarak, doğrudan ve müştereken ve müteselsilen sınırlama olmaksızın sorumlusunuz – öte yandan, tek kişilik bir GmbH’nin tek hissedarı olarak, yalnızca yaptığınız sermaye katkısı miktarına kadar işletmeden sorumlusunuz.

Siz de tek başınıza bir tüccar mısınız ve artık muazzam sorumluluk riskini taşımak istemiyor musunuz? O halde şahıs şirketinizi tek kişilik bir limited şirkete dönüştürmeyi düşünmelisiniz. Form değişikliği kolayca gerçekleştirilebilir, ancak kayıp durumunda büyük bir fark yaratabilir! Kişisel sorumluluktan kaçınmak için, kayıtlı tüccarların (e. K.) bir parçası olarak, yalnızca işletmeniz için en az 25.000 Euro’luk bir değeri onaylayan bir noter belgesine ihtiyacınız vardır ve bunu açılış bilançosuyla birlikte ticaret siciline gönderin. Şahıs şirketi pratikte GmbH’ye ayni bir katkı olarak getirilmiştir.

GiriÅŸimci ÅŸirket ve küçük halka açık limited ÅŸirket

Alternatif olarak, bir “Unternehmergesellschaft” (UG) kurmayı düşünebilirsiniz. Genellikle “küçük GmbH” veya “mini-GmbH” olarak adlandırılan bu yasal işletme biçimi, geleneksel limited şirketin bir alt biçimidir, ancak “normal” GmbH’den farklı olarak sermaye olarak yalnızca tek bir Euro gerektirir. Bu nedenle, banka hesabında 25.500 avro olmayan yalnız kurucular için özellikle caziptir. Bununla birlikte, bir GmbH’nin sermayesi olmadan, bankalar nezdindeki imajınız daha düşük olabilir ve iyi bir kredi alma şansınız azalabilir.

“Küçük AG” olarak adlandırılan bu sistem, öncelikle halka açık limited şirketlerini küçük bir çevre içinde tutmak isteyen bireysel hissedarlar için tasarlanmıştır. Aynı zamanda yönetim kurulu rolünü de üstlenen bireysel hissedar dışında, denetim kurulu üyesi olarak sadece üç kişinin atanması gerekmektedir. Bununla birlikte, büyüklüğü ne olursa olsun, halka açık bir limited şirketin kurulması çok zaman alıcıdır ve diğer yaygın şirket hukuku türlerine göre daha maliyetlidir. Bu nedenle, işinizi tek başınıza kurmayı planlıyorsanız, tek kişilik bir limited şirket veya bir girişimci şirket daha uygun olabilir. Alternatif olarak, bir şahıs şirketi kurmayı da düşünebilirsiniz.

Yalnız girişimciler için farklı yasal formlar hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Şahıs şirketi (AB)
• Girişimci şirket / UG (sınırlı sorumlu)
• Küçük halka açık limited ÅŸirket – bkz. AG

Okuma ipucu: Yasal formlar ve gayrimenkul GmbH

1. Yasal formlar: Liste
2. Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

Yasal formlar: Liste

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecindeki ilk adımlardan biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Kayıtlı iş adamı / kayıtlı iş kadını (e. K.)
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı

Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

Bu yazıda emlak şirketleri hakkında temel bilgileri öğreneceksiniz. Kısaca açıklamak gerekirse: Bir gayrimenkul şirketi, kiralama, geliştirme, finanse etme, gerçekleştirme ve/veya pazarlama amacını güden bir şirkettir. Bir veya birkaç mülk olması fark etmez. Konut ve ticari gayrimenkullerin yönetimi – kişinin kendi çıkarına veya üçüncü taraflara sunulan bir hizmet olarak – gayrimenkul şirketleri ve varlık yönetimi yapan limited şirketler için de popüler bir odak noktasıdır. Gayrimenkul satın almanın başlıca avantajları ve dezavantajları ile beklenebilecek maliyetler hakkında daha fazla bilgi edinin.

• Emlak Ltd.