İptal süresi makler sözleşmesi (Sözlük) bir sözleşmenin imzalanması sırasında

TEKRAR (Deneme 4). Önceki deneme hatalıydı. Önceki deneme Alman metni aynen geri verdi. Bu en ciddi hata. Her cümleyi tamamen Türkçe’ye çevirin. Hiçbir Almanca cümle kalmamalıdır. Kendi isimler, markalar ve kabul görmüş teknik terimler aynen kalır, diğerleri değişir.

Hukuki dayanak: Geri çekme hakkı ne zaman geçerlidir?

Makler sözleşmesinde geri çekme hakkı tüketicinin korunmasını sağlayan hukuk kapsamında yer alır ve her sözleşmede otomatik olarak geçerli değildir. Alıcının sözleşmeyi geri döndürebilmesi için üç şartın bir arada bulunması gerekir.

• Tüketici niteliği — Alıcı, özel bir kişi olmalıdır (13. maddesi Hukuk Muvafakat Kanunu)
• İşletmeci karşı taraf — Makler ticari olarak hareket etmelidir (14. maddesi Hukuk Muvafakat Kanunu)
• Uzaktan satış veya işyeri dışında — Makler bürosunda bir anlaşmaya varılmamalıdır
• Bilgilendirme yükümlülüğü — Makler, bilgileri doğru ve yazılı şekilde sunmak zorundadır
• 14 günlük süre — Bilgilendirme alınmasından itibaren başlar
• Sürenin sonu — En geç 12 ay ve 14 gün sonra

Görüldüğü gibi: Bugün, makler sözleşmelerinin %80’inden fazlası e-posta onayı, ImmoScout24 gibi çevrimiçi portal aracılığıyla veya telefonla kapanmaktadır — neredeyse her zaman uzaktan satış yoluyla. Bu durumda geri çekme hakkı genellikle otomatik olarak geçerli olur, ancak maklerin ofisinde imza atılmazsa.

14 günlük süre: Gerçekten ne zaman başlar?

Genellikle düşünüldüğü gibi, iade hakkı süresi sözleşmenin imzalanmasıyla değil, uygun şekilde yazılı bir iade hakkı bilgilendirilmesinin alınmasıyla başlar. Bu bilgilendirme Almanca olmalı, açıkça okunabilir ve anlaşılır şekilde şu noktalara dair bilgi vermelidir: kimin iade hakkını kullanabileceği, iade nasıl yapılacağı, hangi adrese yapılacağı ve hangi sonuçları doğuracağı.

Bilgilendirme, maklerin doğru adresi veya iade formu örneği gibi zorunlu bir bileşenin eksik olması durumunda geçerli sayılır. Bu durumda süre, BGB’nin 356. maddesinin 3. fıkrasına göre maksimum 12 ay ve 14 güne kadar uzatılır.

Yatırımcılar için bu, önemli bir müzakere alanı açar. İlk konut satın almak isteyen veya bir apartman bloğu satın almak isteyenler, alınan bilgilendirmeyi eleştirel bir şekilde incelemelidir — ideal olarak kiralama hukuku ve konut sahipliği alanında uzman bir avukat tarafından.

Provisyon yüksekliği ve iade hakkının mali etkisi

23 Aralık 2020 tarihli Makler Hukuku Reformu (BGB’nin 656c ve 656d maddeleri) ile konut ve tek aile evlerinin satışı sırasında yarım paylaşım ilkesi geçerli hale gelmiştir: Satıcı ve alıcı komisyonu eşit şekilde karşılar. Tipik toplam komisyonun brüt olarak 7,14 % olması bu durumda her iki taraf için satın alma fiyatının 3,57 %’sini ifade eder — bu miktar, bir yatırımın yıllık net metrekare gelirini kısa sürede aşıyor.

Bu miktarlar doğrudan Kaufnebenkosten berechnen pozisyonuna girer ve yatırımınızın brüt getirisini belirgin şekilde etkiler. Bu nedenle bir Maklerprovision berechnen yapmak isteyenler, özellikle sözleşmenin imzalanmasından sonra ilk 14 gün içinde, etkili bir geri çekme hakkının hesaplamaya dahil edilmesi olasılığını daima göz önünde bulundurmalıdırlar.

Geri çekme hakkından vazgeçme: en yaygın tuzak

Pratikte maklerler, geri çekme hakkını etkisiz hale getirmeye çalışırlar — örneğin, müşteriye 14 gün içinde bir geziye veya noter görüşmesine katılması için baskı yaparak. Yasa dışı olarak bu sadece çok dar koşullar altında etkili olur: Tüketici, maklerin hizmetinin hemen başlamasına açıkça onay vermelidir ve aynı zamanda geri çekme hakkının bildirildiğini ve kaybedileceğini onaylamalıdır.

• Yazılı biçim — ayrı bir açıklama, AGB’lerde saklanmamalı
• İletişimli onay — önceden işaretlenmiş bir kutu olmamalı
• Bilgi onayı — tüketici kaybını bilmelidir
• Sözleşme başlamadan önce — geriye dönük geçerli değildir

Bu şartlardan sadece biri bile sağlanamazsa, geri çekme hakkı devam eder — belgeleme yapıldıktan sonra bile. BGH bu konuda birkaç kararname (özellikle V ZR 8/21) ile onaylamıştır.

Senaryo Karşılaştırması: Geri çekme ne zaman faydalı olur?

Ger geri çekme ekonomik olarak mantıklı değildir — özellikle satın alma zaten noter tarafından belgelendirilmişse, konut kendiliğinden alıcıya kalır. Sadece makler sözleşmesi geri çekilir, satın alma sözleşmesi değil. Aşağıdaki tablo üç gerçekçi senaryoyu göstermektedir.

Röportajda Emlak Yatırım olarak açıklanan gibi, alım ek maliyetlerin her azalması doğrudan alınan fiyat faktörü hesapla ve dolayısıyla uzun vadeli getiriye etki eder. %4 kira getirisi ile 23.000 € tasarruf edilen komisyon, yılda yaklaşık 920 €’lık ek nakit akımı anlamına gelir — 20 yıl boyunca birikmiş yaklaşık 18.000 €’a eşdeğerdir.

İadelenen komisyonun vergi muhasebesi

Kiralanan gayrimenkullerde komisyon, alım ek maliyeti olarak aktif olarak kaydedilir ve kullanım ömrü (genellikle 50 yıl, %2 amortisman) üzerinden amortisman kaydı yapılır — § 255 HGB i. V. m. § 7 Abs. 4 EStG. Komisyonun başarılı bir geri çekme talebi sonrasında iade edilmesi durumunda, alım maliyetleri geriye dönük olarak azaltılmalıdır. Bu iki sonuç doğurur.

• Amortisman düzeltmesi — daha önce kaydedilen amortisman oranlı olarak geri yazılmalıdır
• Değerlendirme temeli yeniden — düzeltmeden sonra daha düşük defter değeri
• Spekülasyon süresi — değişmez kalır (§ 23 EStG)
• 10 yıl içinde satılırsa — daha yüksek satış kazancı mümkündür

Gayrimenkulün 10 yıllık spekülasyon süresi hesapla döneminde tekrar satılmasını planlayanlar, spekülasyon vergisi hesaplayıcı hesaplamasına etkisini dikkate almalıdır: Daha düşük alım maliyetleri vergiye tabi kazancı artırır.

İşlem Önerisi: Yatırımcılar İçin Karar Ağacı

Aşağıdaki yapılandırılmış yaklaşım, 14 günlük süre bitmeden birkaç saat içinde bilinçli bir karar vermenize yardımcı olur.

1. Adım 1 — Sözleşme uzaktan satış yoluyla mı yapıldı? Evet ise: devam
2. Adım 2 — Yazılı geri çekme bilgilendirmesi mevcut mu? Tamamlanmışlığını kontrol edin
3. Adım 3 — Bilgilendirme ne zaman verildi? Bu tarihten itibaren süre hesaplayın
4. Adım 4 — Etkili bir vazgeçme bildirimi yapıldı mı? Şüpheli durumlarda: hayır
5. Adım 5 — Komisyon, masrafları aşıyor mu? 5.000 € üzeri genellikle evet
6. Adım 6 — Geri çekme, alınan faturayla postayla gönderin

Daha sonra bir satış — örneğin, konutunuzu satmak isteğiniz varsa — yapacağınız satıcı makler ile aynı koruma kuralları geçerlidir. Bu nedenle tüm bilgilendirmelerin temiz bir şekilde belgelenmesi, yatırımcı dosyanızda kalıcı olarak yer almalıdır.

Makler sözleşmesini noter işlemleri sonrasında geri çekme imkanım var mı?

Evet, genel olarak 14 günlük süre bitmedikçe veya bilgilendirme hatalıysa mümkündür. Makler sözleşmesinin geri çekilmesi noterî satış sözleşmesine doğrudan etki etmez — konut hâlâ mal sahibinizdir. Sadece zaten ödenen komisyonu geri talep edersiniz. Ancak bu tür durumlarda mahkemeler, belgeleme ile birlikte konklüdent bir vazgeçişin olup olmadığını özellikle dikkatlice inceleyecektir. Ancak bilgilendirmenin düzgün yapılmasının ispat yükü maklerde olduğundan, tüketicinin pozisyonu net bir şekilde güçlenir.

Yasal olarak güvenli bir geri çekme nasıl yapılır?

Belirli bir form yasada öngörülmemiştir, ancak bir teslim alınma belgesi ile kaydıma önerilir. İçeriği olarak net bir cümle yeterlidir: „Bu sözle 27 Nisan 2022 tarihinde yapılan sözleşmeyi iptal ediyorum.“[Datum]kapanmış makler sözleşmesi konusunda nesne[Adresse]§ 355 BGB’ye göre.” İptal talebinizde ayrıca tam adres bilgilerinizi, sözleşmenin tarihini ve objenin adını belirtmeniz gerekmektedir. Bir açıklama gerekmemektedir — iptal hakkı koşulsuzdur. Bu yazıyı bilgilendirme metninde belirtilen adrese gönderin veya belirtilmemişse, imzalı maklerin künyesinde yer alan iş adresine gönderin.

Zaten sağlanan makler hizmetleriyle ne olur?

Makler, iptal süresi dolmadan önce ziyaret organizasyonu veya exposé hazırlama gibi hizmetler sunmuşsa, sadece sizin önceden bu erken hizmetin başlamasına açıkça onay verdiğiniz takdirde (§ 357a BGB) kısmi ücret talep edebilir. Bu onay verilmediği takdirde, maklerin gerçek maliyetinden bağımsız olarak tam komisyonun iadesi gerekir. Bu düzenleme tüketiciler için oldukça avantajlıdır ve bu nedenle günümüzde ciddi maklerlerin ne zaman ve nasıl bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirdiklerini çok dikkatli belgelediklerinin nedenlerinden biridir.

Wiki’ye geri dön: Emlak Sözlüğü