Daire deÄŸerlemesi – Apartman dairesi, apartman dairesi veya apartman dairesi gibi bir kat mülkiyetiniz var ve deÄŸerini mi öÄŸrenmek istiyorsunuz? Elbette bu soruyla doÄŸrudan bir deÄŸerleme uzmanına ve/veya emlakçıya gidebilirsiniz. Ancak, kesin deÄŸerleme en geç daireyi satmak veya miras bırakmak istediÄŸinizde önem kazanır. Mülkü ipotek ettiriyor olsanız bile – örneÄŸin, baÅŸka bir mülk satın almak istediÄŸiniz için – deÄŸer çok kesin bir ÅŸekilde belirlenmelidir. Ä°ÅŸte bu noktada uzman devreye girer. DeÄŸer faktörleri, konum, mobilyalar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüzü bu ÅŸekilde deÄŸerlendirebilir ve evinizi satarken hatalardan kaçınabilirsiniz. Åžimdi mi satmak istiyorsun? Daire Satışı baÅŸlığı altında vergiler, süreç ve diÄŸer konular hakkında daha fazla ipucu okuyun.

Bir dairenin değerini ne etkiler?

Ama önce “baÅŸparmak deÄŸerine göre pi sayısı” denilen, yani çok kaba bir deÄŸer tespitine baÄŸlı kalalım. Dairenizin deÄŸerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuÅŸak” etki faktörü rol oynar.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız görüşmelerde aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir mülkü nasıl deÄŸerleyebilirim?
• Bir mülkün piyasa deÄŸerini kim belirler?
• Banka bir mülke nasıl deÄŸer biçer?

Ä°pucu! Ä°lgili daire tipleri için kriterlerden emin deÄŸilseniz, burada tanımları ve özellikleri içeren bir genel bakış bulacaksınız: Daire tipleri A – Z.

Konum, konum, konum: deÄŸer artırma ve satış argümanı

Bu, görebildiğiniz ancak doğrudan parasal veya başka bir değere dönüştüremeyeceğiniz her şeyi ifade eder. Her şeyden önce bu, örneğin dairenin mikro ve makro konumu, yani yakın ve bölgesel çevrenin görünümü anlamına gelir. Dairenizin işlek bir caddede mi yoksa sakin bir banliyöde mi olduğu, dairenizin çevresinin daha orta sınıf mı yoksa sosyal açıdan dezavantajlı mı olduğu – tüm bu “yumuşak” koşullar dairenizin değerini etkiler.

Zor gerçekler: Altyapı ve ekipman

Mikro konumun “zor” faktörleri arasında yine doktorlara, kamu tesislerine veya kültürel mekanlara yakınlık yer almaktadır. Çünkü burada koşullar en azından mesafeler ve mevcut tesislerin sayısı açısından ölçülebilir. Buradaki temel kural şudur:

Kamusal hayata ne kadar yakın olunursa, bu faktörler o kadar değer katar.

Dairenizin toplu taşıma araçlarına yakınlığı da – ve kesinlikle giderek artan bir şekilde – bir artıdır. Ne de olsa otobüsler ve trenler, iklim tartışmaları bağlamında şehirde ve ülkede giderek önem kazanıyor. Elbette, kendinize ait bir park yerinizin veya hatta bir yeraltı otoparkınızın olması da dairenin değeri üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir.

Mahallenizdeki suç oranını biliyor musunuz? Bu, konut değerlemesinde sert ve yumuşak gerçek bir “karma faktör”. Bir yandan, bu “sabit” oran rakamlar aracılığıyla tespit edilebilir, ancak diğer yandan, bir mahallenin oranı mülkünüzün hemen sokağındaki konum için geçerli olmak zorunda değildir. Özellikle bu bölgede çok fazla “algılanan” güvenlik veya güvensizlik var.

DeÄŸer düÅŸüklüÄŸü veya artış faktörü

Bu kriterlerin ortak bir noktası vardır: para birimine çevrilemezler ya da ancak büyük zorluklarla çevrilebilirler. Burada kesin bir deÄŸer kaybı veya deÄŸerlenme faktörü yoktur. Bu aynı zamanda dairenin makro konumu için de geçerlidir. BaÅŸka bir deyiÅŸle, dairenin daha geniÅŸ bir coÄŸrafi bölge veya büyük ÅŸehirler söz konusu olduÄŸunda bir ilçe içindeki konumu. Güney Almanya’daki daireler genellikle kuzeydekilerden daha pahalı olarak kabul edilse bile, Hamburg Winterhude veya HafenCity ‘deki akıllı bir daire, örneÄŸin Augsburg yakınlarındaki Göggingen’dekinden her zaman daha deÄŸerlidir. ÖrneÄŸin Essen’de bir daire, güney bölgelerinde kuzeye kıyasla ortalama olarak çok daha pahalıdır.

Kontrol Listesi: Satılık bir daireye deÄŸer biçme

Bir daireyi satarken önemlidir:

1. Zemin çalışması için zaman ayırın
2. Daireyi profesyonelce sunun
3. Ä°yi bir satış fiyatı elde etmek için hizmetimizi kullanın.

Karşılaştırmalı değerler ve metrekare başına fiyatlar

Dairelere değer biçerken, karşılaştırmaya metrekare başına yerel fiyatları da dahil ediyoruz. Karşılaştırılabilir konut mülklerini ve bunların satış fiyatlarını ülke çapında ve özellikle bölgesel veri tabanlarından belirliyoruz.

Karşılaştırmalı değer yönteminde, sektörde ve bölgede alışılagelmiş olan metrekare başına fiyat kat mülkiyetinize uygulanır. Bu size daireniz için gerçekçi bir satış fiyatı tahmini verir. Dairenin konumu ve büyüklüğü gibi karşılaştırmalı özelliklerin yanı sıra, bireysel özellikler de mülk değerlemesine dahil edilir. Örneğin, kış bahçeleri veya yüksek enerji verimliliği fiyatı önemli ölçüde artırabilir. Ancak yapısal hasar, bekleyen onarımlar veya modernizasyon önlemleri de fiyat belirlenirken dikkate alınır.

Almanya’da emlak fiyatları

Burada, satın alma fiyatları, karşılaştırmalar ve bir bakışta ekonomi ve altyapının gelişimi hakkında bilgilerle birlikte en büyük Alman şehirlerinden bir seçki bulacaksınız:

• Berlin Fiyatları
• Fiyatlar Düsseldorf
• Fiyatlar Frankfurt
• Köln Fiyatları
• Fiyatlar Hamburg
• Fiyatlar Hannover
• Fiyatlar Münih
• Stuttgart Fiyatları
• Genel bakış:Emlak İstatistikleri

DeÄŸerleme için kriterler

Mülkünüzün değerinin belirlenmesindeki diğer kriterler arasında kat, oda ve mobilyalar gibi mülkle ilgili genel bilgiler yer alır.

1. Nesnenin yapım yılı
2. Oturma katı
3. Oda sayısı ve büyüklüÄŸü
4. Balkon, teras, sundurma ve kış bahçeleri
5. Ortak mülkiyet
6. Kiralık daireler

Nesnenin yapım yılı

Eski binalar söz konusu olduÄŸunda (1945’ten önce inÅŸa edilmiÅŸ), eski binaların yenilenmesi satış deÄŸerini artırmaktadır. Bakımlı veya yenilenmiÅŸ eski binalardaki dairelerin fiyatı genellikle yerel ortalama fiyattan daha yüksektir. Yeni inÅŸa edilen daireler de genellikle daha yüksek deÄŸerlidir. Bununla birlikte, 1960’lar ve 1970’lerden kalma birçok daire, özellikle zayıf bir yapı dokusu bulunursa genellikle fiyat indirimine maruz kalır.

• Genellikle 60’lı / 70’li yıllara ait binalar için satın alma fiyatında indirim

YaÅŸam katı: zemin kat, çatı katı & asansör

Daire binada ne kadar yüksekse, fiyatı da o kadar yüksektir. Zemin kat daireler daha az talep görmektedir ve fiyatları ortalama değerin yüzde 30’una kadar daha düşük olabilmektedir. Yüksek daireye asansörle de erişilebiliyorsa, potansiyel alıcıların çevresi de artar.

Zemin kat daireler için -%30

Kendi deneyimlerime göre, mülk alıcıları özellikle çatı katı ve loft dairelere genellikle “kendiliğinden aşık” oluyorlar. Satın alma fiyatı kesinlikle piyasa değerinden biraz daha yüksek olabilir. Çatı katının açık alanla uygun bir şekilde geliştirilmesi halinde, değer artırıcı ek faktörler söz konusudur.

Aynı şekilde, kat mülkiyeti ne kadar yüksekse, asansör olma olasılığı da o kadar yüksektir. Asansörsüz daireler bugünlerde birçok alıcıyı korkutuyor, özellikle de birçok alternatif emlak teklifine sahip metropollerin iç şehirlerinde.

• Piyasa değerinin -%30’una kadar zemin kat
• Loft / çatı katı satın alma fiyatını artırır
• Önemli: Asansör kurulumu

Oda sayısı ve büyüklüÄŸü

En az on metrekarelik odalar sayılır. Daha az sayıda oda varsa, odalar yarım oda olarak sayılır. Mutfak ve banyo sayılmamıştır. Genel bir kural olarak, çok odalı daireler de metrekare başına daha yüksek bir fiyatla değerlendirilir.

Deneyimlerime göre, en önemli ÅŸey yatak odası sayısıdır. Özellikle lüks mülklerde yatak odası sayısı yeterli olmalıdır. Bekarlar bile burada, satın alma sonrasında ihtiyaç duyulsun ya da duyulmasın, yeterli kapasiteye sahip olmaya önem vermektedir.

Miktar:

• Yatak Odası
• Oturma odası
• Banyo / Banyolar
• Mutfak, gömme mutfak
• Çalışma
• Gömme dolap
• Koridor / Fuaye

Balkon, teras, sundurma ve kış bahçeleri

Dinlenmek için yerler aranır ve bu nedenle bu ek özellikler dairenin potansiyel satış fiyatını artırır. Yaşam alanı hesaplamasına yüzde 25 oranında dahil edilirler. Özellikle avantajlı yerleşim yerlerinde veya çok ayrıntılı tasarım durumunda, yaşam alanı olarak yüzde 50’ye kadar dikkate alınabilir.

Ortak mülkiyet

Asansörler, merdivenler, çatılar, kapılar, ısıtma ve besleme hatları gibi ortak mülkler çok cazip kat mülkiyeti mülkleri olabilir. Açık hava tesisleri özellikle bakımlıysa veya kullanışlı ortak odalar mevcutsa, dairenin piyasa değeri de artar.

Kiralık daireler

Gelecekteki alıcı yeni mülke doğrudan taşınamazsa, bu genellikle satın alma fiyatı üzerinde olumsuz bir etkiye sahiptir. Bununla birlikte, piyasada iyi kiralanmış mülkler de aranmaktadır. Yatırımcılar mülkten beklenen getiriyi dikkate alırlar. Bu durumlarda da ETW’nizin değerlemesi konusunda size kararlı bir şekilde yardımcı olabiliriz.

Online daire değerlemesi

Daire değerlemesi çevrimiçi mi? Birçok kişi dairelerini değerlendirmek için emlak portallarını kullanıyor – ama bu mantıklı mı? Bir algoritma mülkünüzün durumunu asla insan gözü kadar doğru değerlendiremez. Güney-kuzey-doğu-batı konumu nedeniyle ışık alan odaların dağılımından başlayarak, alıcı için olası daha fazla kullanım, gerçek yenileme durumu, en son modernizasyon çalışmaları hakkında içgörüler vb. Çevrimiçi değerlemenizi PDF olarak ücretsiz oluşturursanız, birkaç parametreye dayalı standard bir değerlendirme alırsınız.

Bu doğru bir değerlendirme değil! Bunun nedeni, burada tüm koşulların hiçbir zaman ayrıntılı olarak sorulmamasıdır. Bunlar arasında, yukarıda açıklandığı üzere, diğerleri de bulunmaktadır:

• Dairenin nesne verileri
• Ä°ç donanım
• Bina durumu ve tesisler
• Modernizasyon önlemleri
• Dairenizin bireysel nesne kriterleri
• Bölge ve yerel baÄŸlantılar (okul, süpermarket, vb.)

Çevrimiçi bir değerleme yaparsanız, örneğin birçok portalın daireyi değerlerken mülk hakkında sorular sorduğunu da hemen fark edeceksiniz: Bu mantıklı mı? Hayır. Bu nedenle, bu tür standardlaştırılmış sorgular genellikle dairenizi satmak için kullanabileceğiniz alakalı sonuçlar vermez.

Satmak mı? Size net bir değerlendirme sunuyoruz: İletişim

Bölgesel farklılıklar ve gayrimenkul

Bölgesel kökleri olan bir emlak ekibi olarak, değerlemenizi güvenilir bir emlakçıdan almanızı içtenlikle tavsiye edebiliriz. Burada size gerçekten önemli sorular sorulacak, kat mülkiyetinizin gerçekten piyasa ile ilgili değerleme kriterlerine dayalı ücretsiz ve sağlam temelli bir değerlendirmesini alacaksınız.

Birçok emlak portalında sunulan basit bir çevrimiçi değerleme size bir fikir verebilir, ancak evinizin satışı için sağlam bir analiz sunmaz.

Statistics Germany: Metrekare başına fiyatlar

Burada, 2010 ve 2018* yılları karşılaÅŸtırmasında kat mülkiyeti için metrekare başına en yüksek fiyatlara sahip ÅŸehirleri görebilirsiniz (metrekare başına Euro cinsinden). Daha fazla bilgi, rakam ve emlak fiyat trendlerini ÅŸu adreste bulabilirsiniz: Emlak Ä°statistikleri.

1. Münih (Bavyera) metrekare başına 8.342 avro; 2014’te metrekare başına 6.737 avrodan; 4 yılda metrekare başına 1.695 avro artış.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) metrekare başına 5.925 Euro; 2014’te metrekare başına 4744 Euro’dan; metrekare başına 1.181 Euro artış
3. Frankfurt am Main (Hessen) metrekare başına 6.060 avro; 2014’te metrekare başına 4.373 avro iken; metrekare başına 1.687 avro artış
4. Freiburg im Breisgau (Bavyera) metrekare başına 4.943 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.740 avrodan; metrekare başına 203 avro artış
5. Ingolstadt (Bavyera) metrekare başına 4.969 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.287 avrodan; metrekare başına 682 avro artış

Değerlemede “zor” kriterler nelerdir?

Bu nedenle, bir konutun deÄŸerini belirlerken kesinlikle zor kriterlere baÄŸlı kalalım. Ve bir vatandaÅŸ olarak genellikle kolayca eriÅŸebileceÄŸiniz ÅŸeyler. ÖrneÄŸin, bir ilin veya ilçenin hane halkı geliri vardır. Hane halkı gelir düzeyi ile bir dairenin deÄŸeri arasında doÄŸrudan bir baÄŸlantı yoktur, ancak yüksek gelir, yüksek bir yaÅŸam standardına, yüksek satın alma gücüne ve konumun belirli bir çekiciliÄŸine iÅŸaret eder.

Konut çevresi – bu durumda oldukça bölgesel olarak – çok sayıda farklı cazip işverene sahipse, bu zor kriter de konut değeri üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir. Son olarak, bu ortamda konut talebinin oldukça yüksek olduğu ve dolayısıyla arzın değerinin de (düz) olduğu varsayılabilir.

Dairenin konumundan bağımsız olan zor kriterler, ülkedeki temel ekonomik istikrarı da içermektedir. İş döngüsü olarak da adlandırılan ekonomik kalkınmanın seyri, konut mülküne olan talep ve dolayısıyla fiyat üzerinde gözle görülür bir etkiye sahiptir.

DeÄŸerleme prosedürü

Bir mülk, baÅŸkalarının onun için ödemeye razı olduÄŸu kadar deÄŸerlidir – emlak piyasasının temel ilkesi budur. Elbette, bir evin veya dairenin satın alma fiyatı için önemli olan, inÅŸaat ve bitirme maliyetlerinin ne kadar yüksek olduÄŸudur. Ancak lüks bir villa veya daire için inÅŸaat maliyetleri göz önüne alındığında makul sayılabilecek bir fiyata alıcı bulunamazsa, deÄŸer ne yazık ki daha da düÅŸük olacaktır. Ancak bu durum tam tersi için de geçerlidir!

Fena sayılmayacak bir evde, ancak rağbet gören bir semtte yer alan “yaşanmış” bir daire, yüksek talep ve dolayısıyla yüksek fiyat yaratır. “Karşılaştırmalı değer prosedürü” olarak adlandırılan bu yöntemle, dairenizin yaklaşık değerini kendiniz bile belirleyebilirsiniz. Karşılaştırmalı değer prosedürü anlamında karşılaştırılabilir olan, yakın çevredeki benzer bir daire olacaktır.

Bununla birlikte, komşu dairenin değer veren “örneği” de makul ölçüde güncel olmalıdır. Diyelim ki on yıl önce elde edilmiş bir değer, on yıl önceki piyasa durumunu da yansıtır.

 

Not: Üç prosedürün her biri genellikle farklı bir sonuca ulaşacaktır!

Hesaplama örneÄŸi KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer

Basitçe açıklamak gerekirse: Karşılaştırmalı emlak değerinin hesaplanması için, örnek olarak birbiriyle ilişkili iki mülk belirleriz. Satın alma fiyatı ve toplam yaşam alanı bilgilerini kullanarak mülkünüz için orantılı satın alma fiyatını hesaplayabiliriz.

Değerlemesi yapılacak mülkün detayları:

• DeÄŸerlemesi yapılacak mülkün alanı: 200 metrekare
• DeÄŸerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı: ?

Karşılaştırmalı mülkün detayları:

• KarşılaÅŸtırmalı mülkün alanı: 100 metrekare
• KarşılaÅŸtırmalı mülkün satın alma fiyatı: 300,000 Euro

Kapitalize kazanç deÄŸeri, karşılaÅŸtırmalı deÄŸer ve varlık deÄŸeri

Kiralanan mülkler söz konusu olduÄŸunda,“kapitalize kazanç deÄŸeri yöntemi” genellikle deÄŸerlemenin odak noktasıdır. Mülkün arazi deÄŸerine ek olarak, kira geliri ve mülkün sözde emlak faiz oranı da deÄŸerleme için kullanılır.

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntem ine ek olarak,“varlık deÄŸeri yöntemi” de, özellikle lüks mülkler olmak üzere, sahibi tarafından kullanılan konutlar için sıklıkla kullanılmaktadır. Burada yapısal varlıkların maddi deÄŸerine odaklanılmakta olup, bu deÄŸer diÄŸer hususların yanı sıra yapının metreküp fiyatı ve inÅŸaat fiyat endeksinden elde edilmektedir.

Son iki yöntem de her halükarda dairenizin çok doğru bir şekilde değerlenmesi için uygundur, ancak sonuçta yalnızca bir profesyonel tarafından kullanılabilir. Sonuçta, yalnızca deneyimli bir emlakçı karşılaştırmalı değer yöntemiyle piyasa durumu hakkında genel bir bakışa sahiptir.

Bu oldukça normaldir, çünkü değerlemenin altında yatan parametreler farklıdır. Bir emlak uzmanı olarak emlak danışmanınız size hangi değerin sizin veya hedefleriniz için doğru olduğunu açıklayacaktır.

Konut değerleme maliyetleri

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün deÄŸeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaÅŸabilirsiniz. DeÄŸeri 1 milyon avronun üzerinde olan lüks mülkler veya apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• DeÄŸeri 1.000.000 Euro’nun üzerinde, yaklaşık 3.000 Euro

Kaynak: Federal Uzmanlar Birliği

Konut deÄŸerlemesine iliÅŸkin sonuç – kontrol listesi

Çevrenizdeki bir dairenin değerini karşılaştırmak, kendi dairenizin değerini belirlemek için size çok iyi bir ilk referans noktası sağlar. Aşağıdaki faktörler genellikle değeri artırır:

• Dairenizin cazip bir yerleÅŸim bölgesinde yer alması
• Bir metropol alanı içindeki konum veya büyük merkezlere yakınlık
• Åžehir içinde sakin bir konum, tercihen ÅŸehir içinde de çok merkezi
• Yerel toplu taşıma araçlarına iyi baÄŸlantılar
• Süpermarketlere, doktorlara, eczanelere, resmi dairelere kısa mesafeler
• Bakımlı bir yaşam ortamı
• Evdeki ortak tesislerin iyi durumda olması
• Eviniz için yüksek düzeyde bakım
• Bir asansör sistemi
• Park yerleri veya yeraltı otoparkı

DeÄŸerleme için belgeler

Bu nedenle bir dairenin değerinin tam olarak belirlenmesi birçok temel koşulu içerir. Şu anda dairenizi satmayı düşünmüyorsanız bile, doğru bir değerleme için bazı temel belgeleri derlemelisiniz. Emlakçının doğru bir değerlendirme yapmasına ve gelecekteki olası alıcılarla sağlam bir güven temeli oluşturmasına yardımcı olacaklardır.

Önemli belgeler ÅŸunlardır:

1. Arazi kayıt özeti
2. Bölünme beyanı
3. Kat planı
4. Mal sahipleri toplantı tutanakları
5. Son üç yıla ait konut yardımı beyanı
6. Bakım rezervine genel bakış
7. Sigorta belgesi
8. Enerji sertifikası
9. Daireniz kiraya verildiyse kira sözleÅŸmesinin kopyası

Enerji sertifikası her zaman dairenin içinde bulunduğu evin tamamı için düzenlense bile, bu sertifika dairenin enerji durumu hakkında doğrudan sonuçlara varılmasını sağlar. Bu nedenle sertifika hiçbir değerlemede eksik olmamalıdır.

Sigorta söz konusu olduğunda, yalnızca gerçek bina dokusunu koruyan poliçeler önemlidir. Bu, yangın ve bina sigortası anlamına gelmektedir. Daire genellikle bir apartman bloğunun parçası olduğundan, poliçenin bir kopyası genellikle yönetici aracılığıyla sigorta şirketinden talep edilmelidir. Ev eşyalarınızın sigortası değerlemenin bir parçası değildir!

DeÄŸerlemede hatalardan kaçınmak

(Kişinin kendi) değerlemesindeki en önemli hatalardan birinden hemen bahsetmek gerekirse: Çoğu daire sahibi, mülklerine duygusal olarak güçlü bir şekilde bağlıdır. Kural olarak, bu bağlılığı kendileri fark etmezler, ancak bilinçsizce dairelerinin değerini çok yüksek belirlerler.

İkinci hata genellikle bir dairenin satışı (zaman) baskısı altında gerçekleştiğinde ortaya çıkar. Sonuç olarak, mal sahipleri daha hızlı bir satış umdukları için fiyat genellikle çok düşüktür. İşte tam da bu nedenle, somut bir satış niyeti olmasa bile kişinin daire değerini tespit ettirmek mantıklıdır. Bu şekilde, bir satış durumunda “çekmecede” sağlam bir değer temeli olduğundan emin olabilir ve ayrıca dairemin değerinin yıllar içindeki gelişimi hakkında fikir edinebilirim.

Yukarıda karşılaÅŸtırmalı deÄŸer yönteminin en yaygın deÄŸerleme yöntemi olduÄŸundan ve yakın çevredeki karşılaÅŸtırılabilir konutların fiyat seviyesine atıfta bulunduÄŸundan bahsetmiÅŸ olsak da, komÅŸuların, arkadaÅŸların veya tanıdıkların deÄŸer beyanlarının veya hatta ilgili emlak portallarındaki reklamların kullanılması durumunda tam da burada hatalar meydana gelebilir. Sonuçta, yapılan açıklamaların satışın sonraki gerçekliÄŸini yansıtıp yansıtmadığını kim bilebilir?

Bir broker soruşturmada ne yapabilir?

Evinizin değerini belirleyecek doğru kişi kimdir? Bir emlakçı mı yoksa bir eksper mi? Bu temel sorunun cevabı, değerleme ile ulaşmak istediğiniz hedefe bağlıdır.

DeÄŸerlemenin mahkemede geçerli olması gerekiyorsa – örneÄŸin boÅŸanma durumunda – her zaman bir deÄŸerleme uzmanına veya bilirkiÅŸiye ihtiyacınız vardır. DeÄŸerleme, “devlet onaylı bir gayrimenkul deÄŸerleme uzmanı” tarafından bir seviye daha yüksek deÄŸerlenmelidir. Daha sonra deÄŸerlendirme tüm yetkililer tarafından kabul edilir. Bu iki yöntemden hangisini seçerseniz seçin: bu ekspertizler paraya mal olur. Her iki deÄŸerleme uzmanı arasında gerçek bir kalite farkı ya da farklı deÄŸerlerin elde edilmesi söz konusu deÄŸildir.

Emlakçının belirlediği daire değeri bile, her ikisi de ciddi ve aynı şartnamelere göre çalışıyorsa, değerleme uzmanının değerlerinden farklı olmayacaktır. Ancak, emlakçının “uzman görüşü” mahkemede veya diğer makamlar önünde geçerli değildir. Bunun emlakçının eğitimsizliği veya kalifikasyon eksikliği ile hiçbir ilgisi yoktur.

Kendinizi potansiyel alıcılara bir değerleme raporu ile güvenle ve yetkin bir şekilde sunmak istiyorsanız, serbest çalışan bir emlak uzmanı veya acentesinin (genellikle ücretsiz) raporu kesinlikle yeterlidir.

Çünkü tüm uzmanlar için akılda tutulması gereken bir şey vardır: Kendisine değerleme uzmanı veya uzman diyen herkes aslında uzman değildir. Örneğin, değerleme uzmanları için Sanayi ve Ticaret Odası’ndan alınan sertifika ve eğitimlere, emlakçılar içinse daire değerleme ve satış süreçlerinde ilgili uzmanlığa dikkat edin.

Sonuç: Konut deÄŸerlemesi

Daireniz de dahil olmak üzere bir mülkün değeri çeşitli değerleme yöntemleri kullanılarak belirlenebilir. Olasılıklar kadar sonuçlar da sayısızdır, çünkü her zaman farklı bir sonuç elde edersiniz. Her değerleme yöntemi farklı bir yaklaşıma dayandığı için bu gayet normal ve doğrudur.

Çevrimiçi deÄŸerlendirme sadece sahte: en basit parametreler

Neden? Portallar iletişim bilgilerinizi istiyor, “ücretsiz” olarak dolduruyorsunuz ve gidiyorsunuz…

Çevrimiçi bir değerleme esas olarak mülkün konumuna dayanır ve genellikle bir mülkün gerçek durumunu yeterince yansıtmaz. Bu nedenle, çevrimiçi bir değerleme aşırı iyimser bir mülk değeri üretme eğilimindedir.

Sonuç çok coşkulu bir şekilde değerlendirilmemelidir.

Daha sonra değeri belirlemek için bir emlakçı veya başka bir uzman – devlet değerleme uzmanı dahil – görevlendirirseniz, size daha düşük bir piyasa değeri verecektir.

Değerleme uzmanı her zaman bir değerleme tarihindeki değeri belirler ve yakın geçmişteki verilerle çalışır. Çevrimiçi değerleme ücretsiz bir araç olsa da, açık sözlü bir değerleme uzmanı ile maliyete katlanırsınız. Bununla birlikte, hiçbir zaman hoş olmayan sürprizler olmayacaktır, çünkü komisyoncu ile başarı ücreti zaten önceden sabitlenmiştir.

Değerlemesi, yakın geçmişteki verilerin yanı sıra önümüzdeki aylara ilişkin tahminleri de içerecektir. Buna ek olarak, emlakçı sizinle değeri tartışacak ve bir liste fiyatı önerecektir.

Değerleme, gayrimenkul pazarlamasının temel taşıdır. Bir işletme sahibi olarak, hiçbir şeyi şansa bırakmamalı veya denemeye cesaret etmemelisiniz. Sonuçta, finansal geleceğiniz söz konusu ve parlak olmalı.

Satmak mı istiyorsun? Vergi, prosedür ve diÄŸer konularla ilgili daha fazla ipucunu Daire Satışı baÅŸlığı altında okuyabilirsiniz.