Hediye ve Şirket Hisseleri, Not: Vergi optimizasyonu yasaldır

İpucu! Nasıl oluyor da bir blok hisseyi neredeyse vergiden muaf olarak alabiliyorsunuz? Metodolojiyi ve arkasındaki yasayı makalenin biraz ilerisinde açıklıyorum.

Ä°lk olarak, kısa bir genel bakış: Springer yayınevinin baÅŸkanı Mathias Döpfner, hediye olarak büyük bir hisse bloÄŸu alır. Kendisine verilen Axel Springer SE’nin yaklaşık yüzde 15’inden oluÅŸan paketin tahmini deÄŸeri bir milyar Avro’dur. Güncel haberlere göre, bu para için vergi ödemek zorunda kalmayacak. Morgenpost‘a göre “Döpfner’e milyarlarca dolarlık bir hediye”. Tagesschau bunu en iyi ÅŸekilde özetliyor:

“Springer’in patronu Döpfner, Berlin’deki medya kuruluşunun en büyük hissedarı konumuna yükseldi. Yayıncının dul eşi Friede Springer, sırdaşına sermayenin yaklaşık yüzde 4,1’ini satıyor ve ona yaklaşık yüzde 15’lik bir hisse daha veriyor”

Böyle bir hediyenin hiç vergi ödenmeyecek ya da çok az vergi ödenecek şekilde nasıl yapılandırılacağına bakmadan önce, Axel Springer SE yayınevine ve Döpfner yönetimindeki gelişimine kabaca bir göz atalım.

İşte size hızlı bir okuma ipucu: Bugün dünya haber bültenlerinde titreyerek yer aldı. New York Times’a göre ABD Başkanı Trump sadece 750 avro gelir vergisi ödüyor. Daha da iyisi, New York Times’a göre Trump 2000 yılından itibaren 15 yılın 10’unda hiç gelir vergisi ödemedi. Bunu nasıl yapıyor?

• ABD BaÅŸkanı sadece 750 dolar gelir vergisi ödediÄŸinde

Axel Springer SE: Döpfner yönetiminde geliÅŸim

Giriş bölümünde de belirtildiği üzere, değişime ihtiyacı vardı ve Friede Springer onu açıkça halefi olarak görüyordu.

Güçlü bir ÅŸekilde büyüyen online iÅŸ, ilk altı ayda faiz, vergi, amortisman ve itfa payı öncesi kârın 309 milyon Euro’ya yükselmesine neden oldu. Bu, grubun tarihindeki en yüksek faaliyet kârıdır. Handelsblatt‘a göre dijital iÅŸler kârın yaklaşık üçte birini oluÅŸturuyor ve bu eÄŸilim giderek artıyor.

Gelir zaman içinde nasıl gelişir? Federal İstatistik Dairesi’nin raporuna göre: “2019 yılında Axel Springer SE’nin gelirleri 3,1 milyar avronun üzerinde gerçekleşti […]. Gelirlerde 2007’den bu yana bir artış eğilimi söz konusudur, ancak 3,3 milyar avronun biraz altında olan en yüksek gelir 2015 yılında elde edilmiştir.”

Bir bakışta Axel Springer SE:

• CEO, Ocak 2002’den beri Mathias Döpfner’dir
• En büyük sahibi Kohlberg Kravis Roberts & Co. (%43,54)
• 2019’da ciro 3,1 milyar avro olarak gerçekleÅŸti
• 2019 yılında 16.120 çalışan vardı
• Merkez Berlin’de
• Yayınevinin kurucusu Axel Springer’di

Axel Springer’in yan kuruluşu

Basılı hisseler satılırken, Döpfer ve Springer öncelikle dijital iş modellerine yatırım yaptı. Axel Springer SE, diğerlerinin yanı sıra şunları içerir:

• AWin (Satış Ortaklığı Platformu)
• Idealo
• Immowelt Holding AG
• StepStone

Elbette basılı ürünler hala yayınevine, BILD’e ve WELT gibi TV kanallarına ait.

• Bild Group (Bild , Bild am Sonntag, bild.de)
• Bild dergileri (Computer Bild, Sport Bild, Auto Bild, Audio Video Foto Bild gibi)
• Welt Group (Welt, Welt Kompakt, Welt am Sonntag, welt.de)
• Dünya TV (Welt, N24 Doku)

Axel Springer SE: Hisse fiyatı (gerçek zamanlı)

Son olarak, yılın bir değerlendirmesiyle birlikte bugünkü hisse fiyatına bir bakış:

• WKN: 550135
• ISIN: DE0005501357
• Sembol: SPR

73 milyon: Ä°lk aktarım 2012 yılında gerçekleÅŸti

Süddeutsche 2012 yılının baÅŸlarında Friede Springer’den CEO Mathias Döpfner’e yaklaşık 73 milyon Avro deÄŸerinde ilk hisse paketi transferini haber yapmıştı.

Basın Evi’nden yapılan açıklamada:

Cömertliğin “tamamen özel bir arka planı” vardır.

Springer, çok meraklı gazetecileri engellemek için bu dil düzenlemesini kabul etti. Süddeutsche, bu durumun Döpfner’in hediye için ne kadar vergi ödemesi gerektiğini de etkilediğini belirtiyor.

“Vergi dairesi, hisse devrinin nedeninin Döpfner’in istihdamı olduğu sonucuna varırsa, milyonlar üzerinden gelir vergisi ödemek zorunda kalacaktır. Dayanışma ek vergisi de dahil olmak üzere yaklaşık 36 milyon Avro vergi ödenmesi gerekecektir. Öte yandan Döpfner, yetkilileri Friede Springer’in hisseleri kendisine tamamen sevgiyle verdiğine ikna etmeyi başarırsa, çok para kazanabilir. Hatta vergi dairesine sadece yaklaşık 2,5 milyon avro ödemek zorunda kalabilir.”

Neden büyük ölçüde vergiden muaf? Açıklama

Her ÅŸeyden önce, tüm hediyeler için bir ödenek vardır. Düzenlemeler Veraset Vergisi ve Ä°ntikal Vergisi Kanunu‘nda yer almaktadır.

Hediyeler için vergiden muaf ödenek (sermaye): Aile dışında

Genel olarak, Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu (ErbStG) § 16’daki veraset ve intikal ödenekleri için aşağıdaki oranlar geçerlidir.

(1) Vergi yükümlülüğünün sınırsız olduğu durumlarda (Madde 2(1)(1)), iktisap vergiden muaf kalacaktır:

1. Eşin ve hayat arkadaşının 500.000 avro tutarında;
2. Vergi sınıfı I no. 2 kapsamındaki çocuklar ve vergi sınıfı I no. 2 kapsamındaki vefat etmiÅŸ çocukların çocukları 400.000 Euro tutarında;
3. Vergi sınıfı I no. 2 anlamında çocukların çocukları 200.000 Euro tutarında;
4. Vergi sınıfı I’de kalan kişiler 100.000 Avro tutarında;
5. Vergi sınıfı II’de yer alan kişiler 20.000 Avro tutarında;
6. (atlanmış)
7. Vergi sınıfı III’te kalan kişiler 20.000 Euro tutarında.

Morgenpost da bu doğrultuda bir haber yayınladı:

“Aslında yayıncının dul eşinin üst düzey yöneticisine vereceği hediye o kadar da cömert bir hediye olmayacaktır. Vergiden muaf tutar olan 20.000 avronun üzerindeki aile dışı hediyeler için yüzde 50 oranında hediye vergisi ödenmesi gerekmektedir. Bu durumda, neredeyse yarım milyar avro. Ancak, örneğin işletme varlıkları için istisnalar vardır.

Hediyeler için ödenek: aile içinde (excursus)

Aile içinde daha yüksek bir ödeneğiniz var:

• Eşler ve kayıtlı partnerler: 500.000 Euro
• Çocuklara hediye: 400.000 Euro
• Torunlara hediye: 200.000 Euro

İlişki derecesi daha düşükse veya hiç yoksa, açıklandığı gibi vergiden muaf tutar sadece 20.000 Euro’dur.

Hisse paketi neredeyse vergiden muaf: Yöntem açıklandı

Hisse paketinin büyük bir kısmı neden artık büyük ölçüde vergiden muaf?

Paket %15’lik bir hacme sahiptir. Devir işleminde, şirketlerin olası iflasını önlemeye yönelik bir yasadan yararlanılmıştır. Yüksek hacim nedeniyle Axel Springer SE mali sıkıntı içinde olabilir. Hatırlatmak gerekirse, yakın aile dışındaki hediye vergisi %50, vergiden muaf miktar ise sadece 20.000 Avro’dur.

Hediye vergisi: %50

Harçlık: 20,000 Euro

Vergisiz: Axel Springer SE için olası mali tehdit

Axel Springer SE’ye yönelik olası mali tehdit bu nedenle yasal bir engel teşkil ediyor ve bu nedenle verginin büyük bir kısmından (güncel haberlere göre [03.10.2020]) feragat ediliyor.

Hediyeler, sermaye kazançları, gayrimenkuller – neredeyse vergiden muaf mı?

Başlıktaki soruyu yanıtladık: “Büyük ölçüde vergiden muaf mı? Şimdi ikinci kısma geliyoruz: “Bunu ben de yapabilir miyim?”. Kısa cevap: evet. Yol: bir profesyonelden koçluk almak, öğrenmek, anlamak, aktif olarak uygulamak. Önemli olan vergilerin patronun meselesi olmasıdır.

Profesyoneller gibi vergi tasarrufu mu yapmak istiyorsunuz?

Profesyoneller gibi vergi tasarrufu mu yapmak istiyorsunuz? Katıldığım vergi koçluğu hakkında daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz. İsim yazmıyorum çünkü büyük bir reklam yapmak istemiyorum.

Uzun süredir kendi kendini yetiştirmiş birkaç gayrimenkul yatırımcısını takip ediyorum. Yasal yöntemleri kullanarak sıfırdan milyonerliğe ulaşan herkes benim için ancak iyi bir rol model olabilir.

Vergi optimizasyonu ile ilgili en iyi şey, kesinlikle yasal olması

ABD BaÅŸkanı sadece 750 Euro gelir vergisi ödüyor

Burada vergi ile ilgili makalede belirttiÄŸim gibi : ABD baÅŸkanı sadece 750 avro ödüyor, vergi optimizasyonu yaygın. ÖrneÄŸin, vergi beyannamesi veren ve seyahat masraflarını düÅŸenler, vergileri aktif olarak en aza indirmiÅŸ olurlar.

Finansal optimizasyon özellikle anlayış ve bilgi ile ilgilidir: Vergi danışmanınızın sahip olmadığı ve asla sahip olamayacağı bilgi. Eğer buna sahip olsaydı, bir yatırımcı olurdu.

Bu şu anlama gelir: Vergilerinizi optimize etmenin yasal yöntemlerini ve yollarını biliyorsanız, vergi danışmanınıza doğru şeyleri yapması için talimat verebilirsiniz. Vergi danışmanı daha sonra operasyonel işlerle ilgilenmelidir. Stratejik ve metodik olan her şeyde ustalaşmalısınız.

Vergi optimizasyonu, finans: Benim için patronun meselesi

Uzun lafın kısası: Eğer yüksek performans gösteren biriyseniz ve ilgili bir geliriniz ya da sizin için çok yüksek bir vergi yükünüz varsa, bir vergi koçluğu seansına katılmalısınız – ama önemli: sadece yükselmiş ve her şeyde ustalaşmış gerçek uzmanlardan. Sahibi olarak artık seyir defteri tutmak zorunda olmadığım şirket arabasından, çeşitli gayrimenkul türlerinin sağlamlaştırılmasına kadar.

Online kursla ilgili görüşlerimi okumak isterseniz, daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz:

• Alex Fischer Vergi KoçluÄŸu Deneyimleri

Özel: Emlak & Korona – Güncellemeler

Korona krizinde gayrimenkul konusunda daha fazla makale ve analiz:

• Talep artıyor (Google Trends): Gayrimenkul satışları
• Emlak balonu patlıyor mu? Fiyat geliştirme
• Emlak balonu, bu ne anlama geliyor?
• COVID-19: Koronavirüsün Anlamı

Corona Times’da emlak piyasası

Gayrimenkul piyasasının – ticari ve ekonomik açıdan – diğerleri gibi bir piyasa olduğu oldukça açıktır. Arz ve talep tarafından yönlendirilir ve ayrıca bir bütün olarak ekonomiyi etkileyen çok sayıda faktöre tabidir. Bu nedenle, Korona salgınının sonuçlarının emlak piyasasında kendini hissettirmesi şaşırtıcı değil.

Kısa süreli çalışma, olası iş kaybı, petrol fiyatlarındaki düşüş, Korona sonrası döneme ilişkin belirsizlikler: tüm bunlar çoğunluğun “Gayrimenkul almak ya da satmak şu anda doğru zaman değil” diye düşünmesine neden olan faktörler. Fiyatlar düşecek, kira geliri belirsiz bir süre için kaybedilecek – kazançlı gayrimenkul anlaşmaları için umut yok. Buna ek olarak, çok pratik sınırlamalar da vardır. Temas olanaklarının önemli ölçüde azalması nedeniyle, satış sözleşmelerini müzakere etmek ve noterle sonuçlandırmak şu anda neredeyse imkansızdır. Krizden önce satışını yapabilen şanslı mı? Bundan sonrası yokuş aşağı mı? Lukinski olarak bizim farklı bir görüşümüz var!

Korona Analizi 08/20 – şimdi yayında

Şimdi çevrimiçi – Emlak Korona Krizi: Ev, daire, çok aileli ev satışı, talep artıyor, trendler bunu gösteriyor. Bugünlerde pek çok kişi sadece Almanya’yı değil tüm dünyayı etkisi altına alan ikinci dalgadan bahsediyor. Korona salgını ile birlikte birçok ekonomik ve aynı zamanda finansal haber, sonbaharda bir iflas dalgasının bizi vuracağı konusunda uyardı. İflasın mantıklı bir sonucu, sadece mücevher, araba veya mobilya şeklinde değil, mülk kaybıdır; Almanya’daki iflas oranının artması halinde elbette gayrimenkuller de etkilenecektir.

Gayrimenkul satışları alanındaki trend analizi (08/20) artan taleple ilgilidir. Diğerlerinin yanı sıra “mülk satmak” ana anahtar kelimesinde çok doğrudan görünür. Grafikler ve son 12 ayın değerlendirmesi aşağıda bulunabilir. Konut ve kat mülkiyeti satışları ortalama 2 ila 3 puan olmak üzere orta düzeyde artmıştır. Dolayısıyla burada arama sorgularının hacminde henüz büyük bir değişiklik görünmüyor.

Bununla birlikte, “apartman satma” yönündeki eğilim çok dikkat çekicidir. Birazdan bireysel analizlerde ve grafiklerde göreceğiniz gibi, trend bugünlerde yukarı doğru sıçrıyor.

Şimdi çevrimiçi: Emlak Korona Analizi 08/20

GörüÅŸler karışık

Pandeminin Almanya pazarına çoktan ulaştığı 2020 Mart ayı ortalarında, emlak dünyasında hiç kimse emlak piyasası için herhangi bir olumsuz sonuç görmedi. Temas kısıtlamalarından söz edilmiyordu, iş hayatı hala büyük ölçüde normaldi. Sadece temas kurallarının sıkılaştırılması, okullar gibi kamu kurumlarının yanı sıra restoranların da kapatılmasıyla ton değişti. İşte pozisyonların kısa bir özeti:

Corona: Emlak fiyatları düÅŸecek

Geçen yıl ev ve daire fiyatlarının ortalama %5, hatta bazı yerlerde %10’dan fazla artmasının ardından, Korona piyasayı belirgin bir şekilde soğutacak. Çünkü:

1. Alıcılar iÅŸleri için endiÅŸeleniyor
2. Kiralanan mülkler için kira kaybı artık gerçek bir hesaplama parametresidir
3. Åžimdiye kadarki her emlak döngüsü durgunlukla sonuçlandı
4. Ekonomik hayatta yaÅŸanan durgunluk gayrimenkul sektörünü de etkiliyor
5. Hisse paketleri deÄŸer kaybediyor, bu nedenle gayrimenkul için satın alma sermayesi eksikliÄŸi var
6. Bu durum özellikle özel alıcı/satıcıları etkilemektedir
7. Daha 2008 yılında, Avro mali krizi sırasında, emlak piyasası %12 oranında çökmüÅŸtür.

Almanya’da konut fiyatlarının gelişimi:

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Korona’nın emlak fiyatları üzerinde etkisi yok

Gayrimenkule yatırım yapmak genellikle “somut altın” olarak adlandırıldığı için, gayrimenkul sahibi olmak özellikle böyle bir krizde değerli ve sarsılmaz olduğunu kanıtlar. İster mülk sahibi tarafından kullanılsın, ister kiraya verilecek bir yatırım olsun; gayrimenkul piyasası canlanmaya devam edecektir. Çünkü:

1. Borç verme oranları tarihsel olarak düÅŸük seviyelerde kalmaya devam ediyor
2. Faiz oranı seviyesi, krizlerle baÅŸa çıkabilmek için tam olarak sabit tutulmaktadır
3. Almanya’da konut sıkıntısı devam ediyor
4. Emlak balonu yok çünkü bankalar kolay kolay kredi vermiyor
5. Kiralık ve ev sahibi tarafından kullanılan daireler hala yüksek talep görüyor
6. Gayrimenkul uzun vadeli bir yatırımdır
7. Talep gören konut bölgelerinde fiyatlar istikrarlı seyretmeye devam ediyor

Corona Times’da Ev Satmak

Temas kısıtlamalarına ve malların ve ticari malların hareketine ilişkin diğer kısıtlamalara rağmen: Almanya’da emlak piyasasına ilişkin bazı faaliyetlere hala izin verilmektedir! Örneğin, kiralanabilir mülk sahiplerinin sınırlı olarak görüntüleme randevuları düzenlemelerine izin verilmektedir. Ancak, toplu gösterim yok, sadece bireysel randevular var. Bu durum kiralamayı zorlaştırsa da imkansız hale getirmiyor. Dikkat: Yönetmelikler federal eyalete bağlıdır!

Corona’da ev satarken geçerli olan düzenlemeler hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın!

Sonuç olarak, artık mülk sahibi olan ve bunu satmak isteyen herkes için zaman geldi: Sakin olun! Satış için yanınızda bir ortak olarak doğru emlakçının olması da önemlidir. Doğru emlakçıyı işe almak günün sırasıdır. Gayrimenkul satışında ihtiyatlı davranmak da bu dönemde özellikle önemlidir. Sağduyulu emlakçılar satıcı için önemli avantajlara sahiptir!

SaÄŸduyulu brokerler: özellikle kriz zamanlarında önerilir

Sağduyulu brokerlar gayrimenkul satarken her zaman “kamera önünde” çalışırlar. Mülkünüzün ilgili yollarla reklamını yapmak zorunda kalmadan kapsamlı bir müşteri dosyasına erişebilirler. Görüşme randevularını ve bir evin satışıyla ilgili diğer tüm faaliyetleri neredeyse sessizlik içinde yürütmeye alışkındırlar. Toplu randevular, yaygın reklamlar vs. Diskret-Makler’in işi değildir. Böylece Korona dönemlerinde mülk satış yönetiminin tüm gerekliliklerini yerine getirir.

Bununla birlikte, “gizli satış” olarak da adlandırılan gizli mülk pazarlaması, emlakçı için çok özel zorluklar ortaya çıkarır.

• Diskret komisyoncusu evinizi mutlak takdir yetkisiyle satar
• SaÄŸduyulu komisyoncu, emlak teklifleri için olaÄŸan internet portalları olmadan yapar
• Diskret brokerinin ilgili taraflarla ilgili kapsamlı bir dosyası vardır
• Diskret komisyoncusu böylece mülkünüzün daha hızlı satılmasını saÄŸlar
• Özellikle normal dağıtım kanalı kapalı olduÄŸunda
• Diskret komisyoncusu her tür ve büyüklükte gayrimenkul satar
• Diskret komisyoncusu, satıcı yurt dışında yaÅŸadığında da çalışır

Lukinski, uzman ekibiyle Ren-Main bölgesinde sağduyulu bir emlak acentesidir. Ayrıca bu özel koşullar altında mülkleri inceliyor ve mülkünüzü profesyonel ve gizli bir şekilde değerlendiriyoruz.

Wiesbaden’de emlak piyasası

Soru: Ağırlıklı olarak Hessen eyaletinin başkenti Wiesbaden ve çevresinde emlak danışmanı ve yatırımcı olarak faaliyet gösteriyorsunuz. Sizce bölgedeki emlak piyasası nasıl gelişiyor?

Wiesbaden bugün yaklaşık 290.000 nüfusa sahiptir. İyi tahminlere göre bu rakam önümüzdeki beş yıl içinde 300.000’e yükselecek. Bu 10.000 kişi bir yerde yaşamak istiyor ve buna ihtiyaç duyuyor. Bunun için gereken daireler inşa edilmeli ve birileri tarafından ödenmelidir. Dolayısıyla burada gayrimenkul yatırımcıları için de çok sayıda fırsat var.

Wiesbaden’de temsil edilen yeni ve eski bina

Ancak Wiesbaden’de temel bir sorunumuz var: yeni konut inÅŸaatı için nispeten az fırsat var. Eski ÅŸehir villaları zaten nadiren piyasaya çıkıyor. Burada ve orada yıkılan ve yeni inÅŸaat için uygun hale getirilen deÄŸersiz eski binalar var. Wiesbaden’in dış mahallelerinde bazı yeni bina projeleri bulunmaktadır. En büyük potansiyel, bazıları halihazırda geliÅŸtirilmiÅŸ olan ve bazıları üzerinde planlar yapılan kullanılmayan askeri sahalardadır.

Sermaye yatırımcıları için ideal olan eski ÅŸehir villaları, tadilat ve yenilemeden sonra deÄŸer artışının keyfini çıkarabilir:

Gayrimenkul getirileri yüksek seviyede kalmaya devam ediyor

Getiriler açısından, Wiesbaden ve çevresi için herhangi bir artış beklemiyorum, ancak yüksek bir seviyede sürekli bir yatay hareket bekliyorum. 5 ve üzeri deÄŸerler gerçekçidir. Satın alma fiyatları ve kiralar aynı oranda arttığından ve yüksek satın alma fiyatının karşılığını kiralarda önemli bir artış ve artan bir getiri ile almak için gerçekten çok uzun bir yatırım ufkuna ihtiyacınız olduÄŸundan, yükseliÅŸ eÄŸilimi pek olası deÄŸildir. Öte yandan, elbette mülkün daha sonra satışından elde edilecek kâr da söz konusudur. Satın alma fiyatlarındaki artışın da buna paralel bir etkisi olacaktır.

Wiesbaden’de verim: 5’in üzerinde

Wiesbaden’in Konumu

Hessen’in başkenti Ren Nehri kıyısında güzel bir konuma sahiptir ve Kuzey Ren-Vestfalya ile sınır komşusudur. Yakındaki şehirler

• Mainz
• Frankfurt
• Darmstadt

İşte Wiesbaden’in mezolajı:

Wiesbaden çevresinde de iyi getiri

Soru: Wiesbaden ve çevresindeki karlı gayrimenkuller için içeriden bir ipucunuz var mı?

Hesse: Bad Schwalbach & Taunusstein

Şehir içi ipuçları başka bir şeydir. Ancak Wiesbaden için de, biraz daha uzağa gitmeye hazırsanız, çevredeki kırsal bölgelerde satın alma fiyatı ve sunulan şeylerin miktarı açısından oldukça iyi geçinebilirsiniz. Örneğin Bad Schwalbach veya Taunusstein’a giden yollar da oldukça gelişmiştir. Ancak her sabah ve akşam banliyö araçlarının oluşturduğu kuyruğa katılmak herkesin harcı değil. Potansiyel kiracılar da bunu düşünür.

Yatırımcılar için ipucu: Bad Schwalbach ve Taunusstein

Rhineland-Palatinate: Bingen, Bad Kreuznach & Co.

Ren Nehri’nin karşı yakası da cazip gayrimenkul fırsatları sunmaktadır. Bu Bingen, Bad Kreuznach veya Worms kapılarına kadar uzanmaktadır. Temel olarak, burada düşük satın alma fiyatlarına ne ölçüde düşük kiraların eşlik ettiğine de bakılmalıdır, böylece bu bölgelerdeki getiriler daha düşük olabilir. Aslında, Bingen, Ingelheim vb. civarındaki bölgeler sermaye yatırımı olarak oldukça iyi mülkler sunmaktadır. Satın alma fiyatları Wiesbaden’den biraz daha düşüktür, ancak kiralar aynı ölçüde değildir. Bu nedenle, münferit durumlarda, çekirdek alandan daha iyi getiriler beklenebilir.

Wiesbaden yakınındaki bu şehirler de kârlı sayılır:

• Bingen
• Bad Kreuznach
• Solucanlar
• Ingelheim

Yatırım amaçlı mülk satın almak: Bir komisyoncu ile mi yoksa komisyoncu olmadan mı?

Soru: Hangi brokerin doğru broker olduğunu nasıl anlayabilirim?

Ä°yi emlakçıların tanınması

En azından ofis kapısındaki parlak pirinç levhada değil. Kuşkusuz, bu oldukça küstahça bir ifade tarzıydı. Ama aslında doğru emlakçıyı bulmak, doğru doktoru bulmak gibidir. Kişinin nitelikleri ve tavırlarıyla bana uygun olup olmadığını ancak danışma sırasında fark ediyorum. Elbette, brokerlerin mesleki birliklerinin yanı sıra ilgili eğitim ve ileri eğitimler de vardır. Tüm bunlar da çok önemlidir.

Ancak daha da önemlisi, emlakçının piyasayı tanıyıp tanımadığıdır. Karşılaştırmalı fiyatları gösterebilir mi? Bölgede daha fazla sayıda referans mülkü var mı? İsmi sadece bölgede bilinmekle kalmıyor, aynı zamanda iyi bir üne de sahip mi? Emlakçının oldukça temkinli olması sizin için önemliyse, sağduyuya özellikle önem vermelisiniz.

Dolayısıyla, bir komisyoncu bulduğunuzda, bunlara dikkat etmelisiniz:

• Mevcut karşılaştırmalı fiyatlar
• Referans nesne sayısı
• Farkındalık ve İtibar
• Sağduyu

Sağduyulu Broker: Piyasa Dışından Satın Alın

Soru: Bir emlakçı kamuda çalışıyor ve işini yürütmek için birçok bağlantıya ihtiyaç duyuyor. Nasıl tedbirli olabilirsin?

Aslında: gerçek “gizli komisyoncular” da var! Özellikle satma veya satın alma niyetlerini kamuoyuna açıklamaktan hoÅŸlanmayan müÅŸteriler için bu tür bir komisyoncu talep görmektedir. Wiesbaden’deki lüks bir villa ya da harika bir çatı katı dairesi, evin önünde bağıran reklam panoları yoksa çok daha iyi satılabilir. ÇoÄŸu durumda, mülk sahipleri ve mülkleri, evin fotoÄŸrafları veya konumun açıklamaları ile tanımlanmak istemezler.

Piyasa dışı gayrimenkul yoluyla takdir yetkisi

Alıcılar için bu, bu tür mülklere yalnızca bu gizli emlakçılardan biri aracılığıyla ulaşabilecekleri anlamına gelir. Genellikle sadece emlakçının dosyalarında görünürler. Her halükarda, bu mülkler ilgili emlak portallarında bulunmama eğilimindedir. Bir emlakçıya giderseniz, takdir yetkisi konusunu açıkça gündeme getirebilirsiniz. İyi bir emlakçının sağduyulu çalışma yönteminin çok önemli olduğunu ve hala tamamen hafife alındığını düşünüyorum.

Kurhaus’un yakınında bazı pazar dışı mülkler de bulunabilir:

Mülk, karlılık ve finansman: çevrimiçi getiri hesaplayıcısı

Soru: Sayısız çevrimiçi hesap makinesinden hangilerini gayrimenkul yatırımcıları veya böyle olma yolunda ilerleyenler için yararlı buluyorsunuz?

Online hesap makinesi ile kredi hesaplayın

Kredi hesaplayıcılarıyla baÅŸlayacağım: Burada yanlış bir ÅŸey yapıldığını düÅŸünmüyorum. Bu yüzden özellikle herhangi bir bilgisayar önermeyeceÄŸim. Stiftung Warentest’in veya saygın bir çevrimiçi gazetenin hesap makineleri, kullanıcı verilerinin gizli bir ÅŸekilde iletilmesi konusunda kesinlikle ÅŸüpheli deÄŸildir. Temel olarak, böyle bir çevrimiçi hesap makinesi yalnızca bir baÅŸlangıç bilgi kaynağı olabilir. ÖrneÄŸin, emlak kredim için faiz ve geri ödeme oranları açısından aylık ne kadar ödemem gerektiÄŸine iliÅŸkin sorum için. Tam tersini de sorabilirim:

Aylık x tutarında bir meblağım varsa, bir daire satın almak için ne kadar kredi alabilirim?

Krediyi belirlemek için kullanılan bu hesaplayıcılar güvenilirdir:

1. Stiftung Warentest
2. Ciddi çevrimiçi gazeteler

Gayrimenkul kredisi: Banka danışmanı ile görüÅŸün

Öte yandan, gayrimenkul kredim için ödemem gereken faiz oranını öz sermay eme ve diÄŸer teminatlarıma göre hesaplayan herhangi bir kredi hesaplayıcısı – bir finans kuruluÅŸununki bile – bilmiyorum. Bu her zaman banka ile kiÅŸisel bir görüÅŸme konusudur. Bu yüzden internetteki çeÅŸitli kredi hesaplayıcılarını aramak ve kullanmak iÅŸe yaramıyor. Benim için en doÄŸru bilgiye ve en güvenli sonuca sahip en iyi kredi hesaplayıcısı hala finansörün kendisiyle konuÅŸmaktır. Farklı bankalardan teklif almak iyi bir fikirdir. Sunulan faiz oranlarında bazen gerçekten gözle görülür farklar vardır.

İpucu: En güvenilir yol her zaman finansman bankanızla konuşmaktır!

Ä°adeleri hesaplayın: çevrimiçi ve ÅŸahsen

Gayrimenkulü bir yatırım olarak düÅŸünen herkes doÄŸal olarak mülkünün ne kadar getiri saÄŸlayacağını bilmek ister. BaÅŸka bir deyiÅŸle: Yatırımımla ne kadar para kazanacağım? Elbette bunun için internette pek çok araç var. Gayrimenkul için getiri hesaplayıcıları genellikle bir emlak acentesine veya finans kurumuna baÄŸlıdır. Bu bir dezavantaj deÄŸil, sadece bunu bilmeniz gerekiyor. Çünkü emlak getirilerine yönelik çevrimiçi hesaplayıcıların büyük çoÄŸunluÄŸu, emlakla ilgili her ayrıntıyı dikkate alamaz. Bu nedenle, çevrimiçi hesap makinesi aracılığıyla genel bir bakış elde etmek ve ardından gerçek bir mülkle kiÅŸisel bir görüÅŸme yapmak her zaman çok daha iyidir.

Özetle:

• Hem getiriyi hem de kredi miktarını online olarak hesaplayın
• Ardından, ikinci adımda, banka danışmanınızla bir görüÅŸme yapın.

Banka danışmanınızla yapacağınız kısa bir görüşmenin asla zararı olmaz:

Her metrekare yaşam alanı olarak sayılmaz!

Soru: Bir daire sahibi olarak metrekare başına fiyatı nasıl hesaplıyorsunuz?

Aslında basit bir soru, ancak bazı küçük “ayrıntılarda ÅŸeytanlar” var. Çünkü normalde herkes dairesinin alanını ve aylık ne kadar ödediÄŸini bilir (tüketime dayalı hizmet bedelleri hariç). Gerisi, kiranın (veya satın alma fiyatının) toplam metrekareye bölünmesinden oluÅŸan basit bir bölme hesaplamasıdır.

Kira (veya satın alma fiyatı) toplam metrekareye bölünür

Kiler, teras ve sundurma

Geriye ÅŸu soru kalıyor: YaÅŸam alanına neleri dahil edebilirim? ÖrneÄŸin, kiler odaları yaÅŸam alanı olarak sayılmaz. Aynı durum daire dışındaki depo odaları için de geçerlidir. Balkonlar, teraslar veya sundurmalar, yaÅŸam alanı olarak metrekarelerinin yalnızca yarısı olarak sayılır.

Özetle:

• Kiler: Yaşam alanı yok
• Balkon / teras: yarısı yaşam alanı olarak sayılır

Tavan yüksekliÄŸi ve merdivenler

Tavan yüksekliÄŸi için de bir mezura kullanmalısınız. Bir metre yüksekliÄŸin altındaki her ÅŸey yaÅŸam alanı olarak sayılmaz ve tavan yüksekliÄŸi iki metreden az olan odalar sadece yarısıdır. Bu özellikle çatı katı daireleri için önemlidir. Daire içindeki sütunlar ve merdivenler için de çok özel kurallar geçerlidir. Ancak, doÄŸru bir emlak uzmanı bu düzenlemeleri çok iyi bilir. Burada da sadece tavsiye isteyin.

İşte genel bakış:

• Tavan yüksekliÄŸi 1 metrenin altında: YaÅŸam alanı yok
• Tavan yüksekliÄŸi 2 metreden az: Yarısı yaÅŸam alanı olarak sayılır

Merdivenlerde her şey oldukça farklıdır:

Paranızı başarılı bir şekilde yatırın: Gayrimenkule alternatifler

Soru: Wiesbaden’de sadece gayrimenkul ticareti yapılmıyor şüphesiz, aynı zamanda Frankfurt’taki çeşitli bankaların genel merkezlerine yakınlığı nedeniyle, müşterileriniz kesinlikle diğer finansal ürünlerle de ilgileniyor. Lütfen okuyucularımıza gayrimenkul dışında hangi üç sermaye yatırımını tavsiye edeceğinizi açıklayın. Bu yatırımların herhangi bir dezavantajı var mı?

Yatırım şekli amaca göre değişir

Her şeyden önce, parasını kârlı bir şekilde değerlendirmek isteyen herkesin kendisine şu soruyu sormasını tavsiye ederim. Kendinize kâr ve zarar açısından risk alma konusundaki istekliliğinizi sorun. Çünkü yatırım her zaman bireye ve onun hedeflerine uygun olmalıdır. Bir yatırımcı maksimum güvenlik ararken, diğerinin risk ve kayıpla sorunu yoktur. Bir de tam anlamıyla paralarını neye yatırdıklarını görmek isteyen insanlar var ki bu da diğer yatırımcılara tamamen kayıtsız kalıyor.

Hammaddeler ve nadir topraklar

Büyük risklerden korkmayanlar paralarını örneğin emtialara ya da nadir toprak ürünlerine yatırabilirler. Bu, henüz çok yaygın olmayan ancak giderek daha popüler hale gelen bir yatırım şeklidir. Bazı büyük bankalarda ve danışmanlık piyasasında bu konuda oldukça bilgili insanlar var. Dediğim gibi, korkaklara göre değil ve bu arada, fiyat dalgalanmalarını telafi etmek için birkaç yıl sürmesi gereken bir yatırım.

Banka ve Sigorta Yatırım Fonu

Saf güvenlik fanatikleri için – tamamen farklı bir taraftan bahsetmek gerekirse – karı sınırlandırılmış, ancak zarara karşı da korunan fonlar vardır. Bu tür fonlar bankalar ve sigorta şirketleri tarafından sunulmaktadır. Ancak birçok kişi bunları çok sıkıcı buluyor.

Sanat objeleri: Sahte ürünlere dikkat edin!

Daha sıra dışı bir yatırım şekli arıyorsanız, sanat objelerine göz atmalısınız. Art nouveau kenti Darmstadt’ta bu kesinlikle düşünülebilir bir alternatif, özellikle de yerel olarak bunun için bir pazar ve çok fazla uzmanlık olduğu için. Ancak, bu alanda uzman değilim ve çeşitli sanat formlarının değeri hakkında fazla bir şey söyleyemem. Ancak ciddi ve resmi istatistiklere bakarsanız, sanat piyasasında çok şey olup bittiğini hemen fark edersiniz. Sermayenizi bu piyasaya doğru, yani kârlı bir şekilde yatırmak için kesinlikle bir sanat tarihçisi olmanıza gerek yok. Ancak bilgi ve deneyime ihtiyacınız var. Ve o zaman bile, sahteciliğe karşı güvende değilsiniz!

Gayrimenkul popüler bir yatırım olmaya devam etmektedir:

Kendi hesabınıza bir hisse senedi tüccarı olarak çalışmak buna deÄŸer mi?

Soru: Hisse senetlerinin arkasında uzun ve kısmen baÅŸarılı bir yatırım geçmiÅŸi var. Ayrıca, borsa tüccarları, bahÅŸiÅŸçiler ve günlük tüccarlar olarak hareket edebileceklerine inanan birçok insan var. Peki hisse alım satımının gerçekliÄŸi neye benziyor? Hızlı kar elde etmek gerçekten mümkün mü ve bir yatırım olarak gayrimenkulün farkı nedir?

Bir borsa tüccarı olarak hayat

Elbette, ben de aktif bir borsa yatırımcısı değildim ve – bugün söyleyebileceğim kadarıyla – olmaya da niyetim yok. Ancak, hisse senetleriyle ilgili o kadar çok deneyimim var ki şunu söyleyebilirim: Hisse senedi portföyünüzle ve yatırımlarınızla kendiniz ilgilenmek istiyorsanız, çok fazla bilgiye ve zamana ihtiyacınız var. Özellikle de gerçekten hızlı kâr elde etmek istiyorsanız. Çünkü bu, ilgilendiğim şirket hisse senetlerini ve tahvillerini sürekli takip etmem gerektiği anlamına geliyor. Ayrıca, vekilime hisseleri yıldırım hızıyla alıp satmasını söyleyebilmek için telefonum her zaman elimin altında.

Hisse senetleri ve yatırımlarla ilgilenmek isteyen herkesin çok fazla bilgiye ve zamana ihtiyacı vardır

ÇeÅŸitlendirme yoluyla riski en aza indirin

Her halükarda, internette bulunabilecek sayısız danışmana karşı uyarıyorum – getiri hesaplayıcıları gibi. EÄŸer tüyo verenler kendi tavsiyelerine uysalardı, Almanya’nın milyonerler ülkesi olması gerekirdi. ÇoÄŸumuz için uygulanabilir olan hisse senedi ticareti gerçeÄŸi oldukça farklı görünüyor. Fiyat dalgalanmalarının çok az önem taşıması için uzun bir yatırım dönemi planlanmalıdır. Riski geniÅŸ bir alana yaymak her zaman tavsiye edilir – yani birkaç ÅŸirket hissesine, belki de devlet tahvillerine, para birimlerine vb. Biraz beceri ve iyi bir tavsiyeyle, iyi performansa sahip bir paketi kendiniz bir araya getirebilir veya bunu para danışmanınıza bırakabilirsiniz.

İpucu: Riski çeşitli şirket varlıklarına yaymak

Hisse senedi alım satımının dezavantajları

Bu ve diğer yatırımların dezavantajları kendilerini her zaman bu kadar net göstermez. Bu, çok övülen risk ile başlar. Çünkü bu, çok somut olmayan ve birçok yatırımcının görmezden gelmeyi sevdiği bir değişkendir. Slogana göre: Göremediğim şey yoktur. Hisse senetlerinin, sanat eserlerinin, saatlerin, devlet tahvillerinin değerindeki dalgalanmalar, yalnızca uzmanların takip edebileceği birçok dış faktöre bağlıdır. Ve geçmişte çok sık gördüğümüz gibi uzmanlar bile yanılabilir.

Bu finansal yatırımlar değer dalgalanmalarından etkilenmektedir:

• Hisseler
• Sanat eserleri
• Saatler
• Devlet tahvilleri

Vergilere dikkat edin!

Yatırımların işletme maliyetleri – ister menkul kıymet ister başka türlü olsun – çok gerçektir ve ölçülmelidir. İhraç ek ücretleri, saklama hesabı ücretleri, cari sermaye kazancı vergisi vb. getiriyi azaltır. Öte yandan, kiralanan mülkün satışından elde edilen kâr on yıl sonra vergiden muaftır. Bu tutar her durumda toplam getiriye eklenmelidir.

Kiralanan mülkün 10 yıl sonra vergisiz satışı

Wiesbaden: Yüksek rekreasyonel deÄŸere sahip yaÅŸam

Soru: Wiesbaden ve çevresi yaşamak için nasıl bir yer? Müşterileriniz ne diyor? Görülmeye değer yerler, etkinlikler vb. neler var? Bu bölgeyi yatırımcılar için bu kadar ilginç kılan nedir?

Rheingau & Taunus

Wiesbaden halkı beni bağışlasın, ÅŸimdi ilk olarak çevreye dikkat çekeceÄŸim. Åžehir kapılarının hemen dışında, Eltville, Oestrich-Winkel, Hattenheim gibi yarı ahÅŸap ve baÄŸcılıkla uÄŸraÅŸan güzel küçük kasabalarıyla Rheingau baÅŸlar ve Rüdesheim’a kadar uzanır. Burada Eberbach Manastırı ve Eibingen’deki Hildegard Manastırı bulunmaktadır. Rheinsteig yürüyüÅŸ yolu ve tabii ki Ren bisiklet yolu da buradan baÅŸlamaktadır. Wiesbaden, Taunus’un eteklerinde yer aldığından, güzel yürüyüÅŸ parkurlarına ve kışın kros kayak parkurlarına kolayca ulaşılabilir.

• Eltville
• Oestrich-Winkel
• Hattenheim
• Rüdesheim
• Taunus

Civardaki metropoller

Frankfurt’a yakınlığından bahsetmeme kesinlikle gerek yok. Hatta biliÅŸim sektöründeki geleceÄŸe yönelik ÅŸirketleriyle Darmstadt’ı da buna dahil edebilirim. Çünkü Ren-Main bölgesinin iyi ulaşım altyapısı, Wiesbaden ve çevresinde yaÅŸayanların bile Odenwald’ın eteklerindeki bölgeye hızlı bir ÅŸekilde ulaÅŸabileceÄŸi anlamına geliyor. Wiesbaden ve çevresindeki hiç kimse, kiralamaya olan ilginin azalması, yani kiralamanın durması konusunda ciddi bir endiÅŸe duymak zorunda deÄŸildir.

Bu şehirlere Wiesbaden’den ulaşmak kolaydır:

• Frankfurt
• Darmstadt
• Odenwald

Wiesbaden, pazar meydanındaki kiliseden Kurhaus’a kadar gezilecek yerler açısından da çok şey sunmaktadır:

Focus Frankfurt: Ren-Main Bölgesine Yatırım Yapmak

Ren-Main bölgesine yatırım yapmak mı istiyorsunuz? O zaman buradan daha fazlasını öğrenin:

• Yatırım Frankfurt
• Frankfurt fiyatları
• Sermaye yatırımı Darmstadt
• Sermaye Yatırımı Mainz

Mainz-Gonsenheim‘da bir apartman mı satıyorsunuz? Muhtemelen hemen “Sorun deÄŸil” diye düÅŸüneceksiniz! Mainz’ın raÄŸbet gören bir bölgesi, temelde raÄŸbet gören bir yerleÅŸim alanı – ne yanlış gidebilir ki? Lukinski’de emlak uzmanı olan Sebasstina Matthias, “Oldukça fazla” diyor. Ren-Main bölgesindeki çok aileli mülklerin deÄŸerlemesi ve satışı konusunda uzmandır ve mülkünüzün satış baÅŸarısı için çok önemli olan küçük ve büyük birçok ÅŸeyi bilir.

Lukinski ve Matthias, emlak sektöründe çok nadir görülen bir uzmanlık sunuyor: deiskret broker olarak, gizliliğin, hatta satıcının anonimliğinin korunması en önemli önceliği. Bu, satıcının çevresinin pazarlamadan ancak süreç çoktan tamamlandığında ve yeni mal sahibi taşındığında haberdar olduğu anlamına gelir.

Mainz-Gonsenheim’da öne çıkanlar

Net olan bir şey var: Mainz-Gonsenheim, Mainz ve çevresinde en çok rağbet gören yerleşim bölgelerinden biridir. Bu ifade hem Aziz Stephen Kilisesi çevresindeki “tarihi” şehir merkezi hem de “Breite Straße” civarındaki villalarıyla Wilhelminian mahallesi ve nihayetinde “yüksek katlı mahalle” için de geçerlidir. Şehir merkezine toplu taşıma bağlantıları, iyi bir perakende altyapısı ve otoyollara erişim: Bunlar temelde bir mülkü en yüksek fiyatlara satmak için iyi ön koşullardır.

Yüksek talep – yüksek fiyat mı? Satış fiyatı üzerindeki en önemli etkiler

Talep ne kadar fazlaysa, satış o kadar kolay ve fiyat o kadar yüksek olur: Bu, birçok mülk sahibinin mülklerini satmaya çalışırken kullandığı temel kuraldır. Ancak doğru satış fiyatı sorusu bile birçok önemli ayrıntıya bağlıdır. Özellikle satış konusunda “baskı altındaysanız” (örneğin, boşanma veya likidite sorunları durumunda), iyi düşünülmüş, profesyonelce planlanmış bir satış süreci özellikle önemlidir.

Lukinski’deki uzmanlar, “maksimum fiyat” anahtar kelimesinin mülkünüz için bireysel durumlarda ne anlama gelebileceÄŸini size söylemekten mutluluk duyacaktır. Çünkü Gonsenheim’daki konumun yanı sıra diÄŸer birçok kriter de fiyatın belirlenmesinde önemlidir.

Gayrimenkul deÄŸerleme kriterleri (seçim)

• Mülkün yaşı
• Bina durumu
• Mülkün durumu
• Doluluk oranı (çoÄŸunlukla apartmanlar için)
• Enerji sertifikası
• Toplu taşıma araçlarına baÄŸlantı
• Kamu tesislerine yakınlık
• Erişilebilirlik

Uzun yıllara dayanan uzmanlığımız, tercihenapartman binalarınave bu tür bir gelişime izin veren arsalara kadar uzanmaktadır. Bu nedenle Lukinski, daha fazla yenileme ihtiyacı olan bir mülkü satıyorsanız da doğru kişidir. Burada, gerçekçi bir satış fiyatı belirlemek için yenileme ve modernizasyon konusunda uzmanlık önemlidir. Yenileme öncesinde inşaat işlerinin mutlaka yapılması gerekiyorsa, burada da size objektif bilgiler sunacağız.

Uzmanlardan hizmetler: Evinizi hızlı ve kolay bir şekilde satmak

İlk görüşme sırasında gayrimenkul satışı konusundaki uzmanlığımıza ikna olursanız, size aşağıdaki hizmetleri sunmaktan memnuniyet duyarız.

Lukinski sizin için sahne alıyor

• Mülkünüzün deÄŸerlemesi
• Satış için gerekli tüm belgelerin profesyonelce elenmesi ve düzenlenmesi
• Nesnenizin profesyonel ve satışı teşvik edici şekilde sahnelenmesi (fotoğraflar/videolar)
• Bir satış sunumunun doğru şekilde hazırlanması
• Mülkünüzün ilgili tüm mecralara yerleÅŸtirilmesi
• Potansiyel alıcılar için kapsamlı müÅŸteri dosyamızın analizi
• Görüntüleme randevularının organizasyonu ve uygulanması
• Potansiyel alıcılarla müzakerelerin yürütülmesi (istenirse sizin katılımınız olmadan)
• Noterlerle iÅŸbirliÄŸi içinde satın alma sözleÅŸmesinin sonuçlandırılması

Bu arada: Ciddi bir emlakçı ve mülk satıcısı, yalnızca başarılı bir şekilde tamamlandığında ücret alır ve ücret oranını satış sürecinin hemen başında tartışır. Bu nedenle açıklık ve şeffaflık, ev satıcısının iyi bir emlakçıyı tanıması için temel kriterlerdir.

SaÄŸduyu ile güvenlik – Diskret brokerinin çalışması

Birçok özel mülk satıcısı, yalnızca maliyetler nedeniyle değil, satış işlemlerini bir emlak acentesine emanet etmek konusunda da isteksizdir. Acentenin çalışmasının satışı çok aleni hale getireceğinden korkuyorlar. Neden ne komşular ne de arkadaşlar ve tanıdıklar satış niyetini öğrenmesin: Sağduyulu emlakçı Sebastina Matthias ve Lukinski, çalışmalarını satıcının mahremiyetini maksimum düzeyde koruyacak şekilde organize etti.

Birkaç örnek bunu açıkça ortaya koymaktadır:

1. Evin üzerinde ve bahçede satış tabelası yok
2. Satıcı ve acente arasındaki görüÅŸmeler sadece planlı olarak ve tarafsız bir zeminde mümkündür
3. Lukinski çalışanlarının müÅŸteri ziyaretlerini sadece tarafsız bir araçla yapması
4. Mülkün tam konumuna ve satıcıya atıfta bulunulmadan portallara yerleÅŸtirilmesi
5. Mülkün yalnızca seçilmiÅŸ ve önceden yoÄŸun bir ÅŸekilde taranmış müÅŸterilere satılması

İyi bir emlakçıyı farklı kılan başka bir şey daha vardır: Mülkünüzün değerlemesine ağırbaşlı ve mesafeli yaklaşır. Bu şekilde, değerlemenin sizin için en uygun satış teklifiyle sonuçlanacağından emin olabilirsiniz.

Gayrimenkul piyasasının gelişimi üzerine güncel bir çalışma:

Statista‘da daha fazla infografik bulabilirsiniz

Sonuç: Mainz-Gonsenheim için emlakçılarla en iyi emlak fiyatlarına ulaÅŸmak

Mainz-Gonsenheim, mülkünüzün başarılı ve kazançlı bir şekilde satılması için en iyi başlangıç koşullarını sunar. Satışınız için “doğru” zaman her zaman tam olarak satmaya karar verdiğiniz zamandır. Satış sürecinde hatalardan ve dolayısıyla genellikle paradan da vazgeçmekten kaçınmak için Lukinski’nin uzman ekibine başvurmalısınız. Mainz-Gonsenheim’daki mülkünüzün başarılı bir şekilde satılması için size profesyonel ve hızlı bir şekilde rehberlik edeceğiz.

Ev satarken sağduyu – başarının temeli

Çok ÅŸey çok ÅŸeye yardımcı olur: Bu, mülklerini yalnızca her bölgesel reklam dergisine deÄŸil, aynı zamanda ilgili tüm satış portallarına da yerleÅŸtiren çoÄŸu özel ev satıcısının sloganıdır. Diskret brokeri Sebastian Mathias‘ın gözünde bu ölümcül bir hata. Onun reçetesi, neredeyse halkı dışlayarak baÅŸarılı bir ÅŸekilde gayrimenkul satışı yapmaktır. ÇeliÅŸki gibi görünen bu durum daha yakından incelendiÄŸinde anlam kazanmaktadır. Çünkü saÄŸduyulu bir komisyoncu bu araçlarla çalışır:

• Diskret-Makler von Lukinski evinizi mutlak takdirle satıyor
• Lukinski’nin saÄŸduyulu brokerleri gayrimenkul teklifleri için alışılagelmiÅŸ internet portallarını kullanmıyor
• Diskret-Makler vonLukinski’nin ilgili taraflara ilişkin kapsamlı bir dosyası bulunmaktadır
• Lukinski’nin saÄŸduyulu brokerleri bu sayede mülkünüzün daha hızlı satılmasını saÄŸlar
• Lukinski’nin saÄŸduyulu brokerleri her tür ve büyüklükteki mülkü satıyor
• Lukinski’nin gizli aracıları, satıcı yurt dışında yaÅŸasa bile çalışır

“Gizli satış” ile – bu yöntem uluslararası emlak sektöründe uzun zamandır bilinmektedir – satıcı mülkü için en yüksek fiyatları elde edeceğinden de emin olabilir. Sağduyulu komisyoncunun odaklanmış yaklaşımı genellikle satışın hızlı bir şekilde sonuçlanmasını sağlar.

Gayrimenkul değerleme: Doğru ev değeri nasıl belirlenir?

Ev satışınızın başarısı büyük ölçüde doğru satış fiyatına bağlıdır. Fiyat çok yüksekse, olası alıcıları korkutacaktır. Potansiyel alıcıların, fiyatın mülkün bulunduğu bölge için çok ucuz olması durumunda şüpheci davranma olasılığı daha yüksektir. Gerçekçi bir satış fiyatının temeli bir konut değerlemesidir. Lukinski ile bu işlem basit, hızlı ve satıcı için ücretsizdir. Ancak gerçekçi bir satış fiyatına ulaşmak için emlak uzmanının birkaç önemli hususu göz önünde bulundurması gerekir. Bunlar arasında evin konumu ve mobilyaları da yer almaktadır. Zevk burada bir rol oynamaz. Doğru bir mülk değerlemesinde yalnızca gerçekler önemlidir.

Bir ev değerlemesi ne zaman mantıklıdır?

“Evimin değeri nedir?”, mülkünü satmak isteyen herkesin bilmek istediği şeydir. Bununla birlikte, profesyonel bir ev değerlemesi, mülk miras kalacaksa veya miras kaldıysa da özellikle yararlıdır. Bunun nedeni, veraset vergisi miktarının söz konusu olmasıdır. Mülkünüzün değerinin nasıl geliştiğini öğrenmek istiyorsanız, bir değerleme de yaptırabilirsiniz. Resmi istatistikler genellikle bölgedeki fiyat gelişiminin sadece kabaca bir özetini vermektedir. Erbenheim’daki değerleme için özellikle önemli: Otoyol ağına ve toplu taşıma araçlarına ulaşım bağlantılarının mülkün değeri üzerinde nasıl bir etkisi var? Ve: Frankfurt’tan gelen uçak gürültüsü değeri nasıl etkiliyor?

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Tüm bunlar bir evin deÄŸerini etkiler

1. Mülkün konumu Makro konum (bir bütün olarak bölge) ve mikro konum (doÄŸrudan konut çevresi, okullara, doktorlara, alışveriÅŸ tesislerine uzaklık).
2. Ekipman Hangi yapı malzemelerinin kullanıldığı; yaÅŸam alanının büyüklüÄŸü; arsanın büyüklüÄŸü; özel bir bahçenin varlığı; konut deÄŸerini artıran ekipman.
3. Genel olarak durum Enerji verimliliÄŸi sınıfı; bina hizmetlerinin modernizasyon derecesi; genel olarak evin iç ve dışının yenilenme derecesi.

Ev değerlemesi şu şekilde yapılır

• Mülkünüzü tanımlayın. Müstakil bir ev mi yoksa bir apartman mı? Mülkün yerleÅŸim planı nasıl? Arsa büyüklüÄŸü ve yaÅŸam alanının yanı sıra inÅŸaat yılı ve geçmiÅŸ tadilatların tarihi de önemlidir. Dikkat: Faturaları hazırlayın!
• Yerinde bir randevu ayarlayın. Lukinski’nin emlak uzmanları bilgilerinizi deÄŸerlendirecek ve yerinde kiÅŸisel bir randevu ayarlayacaktır. Bu, mülkün kapsamlı bir görünümünü elde etmenin tek yoludur.
• Kapsamlı bir fiyat analizinden sonra, mülkünüz için piyasa ile uyumlu en uygun satış fiyatını içeren bir dosya alacaksınız.

Ev deÄŸerlemeleri kendiniz mi yoksa emlakçı tarafından mı yapılıyor?

Prensip olarak, her ev sahibi mülkünün değerini kendisi belirleyebilir. Bunu bir uzmana yaptırma zorunluluğu yoktur. Evin neden değerleneceği, doğru yolun seçilmesinde önemli bir rol oynar.

“Tam bilirkişi raporu” sadece resmi olarak atanmış ve yeminli bir bilirkişi tarafından hazırlanabilir. Örneğin, mahkeme işlemleri, zorunlu açık artırmalar veya bir sigorta talebi için mülkiyet durumunun açıklığa kavuşturulması gerekiyorsa bu durum söz konusu olabilir. Boşanmalar veya ayrılıklar da genellikle tam bir ekspertizde bir değerlemeye yol açar. Bankalara kredi verme bağlamında veya vergi dairesi ile vergi konularında, gayrimenkul değerlemesi için genellikle resmi bir uzman da gereklidir. Maliyetler, belirlenen değerin yaklaşık %0,5’i kadardır.

Mimarlar veya inşaat mühendisleri de gayrimenkul değerleyicisi olarak kullanılabilir. Ancak, değerleme için hangi masrafların talep edileceğinin önceden netleştirilmesi önemlidir. Öte yandan, bir emlakçı tarafından yapılan değerleme ücretsizdir. Ancak ev başarılı bir şekilde satıldığında, sözleşmede emlakçı tarafından önceden kararlaştırılan prim ödenir. Şu ana kadar alıcı primin ya tamamını ya da yarısını ödemiştir.

Mülkünüze kendiniz deÄŸer biçmek istiyorsanız, birkaç ÅŸeyi göz önünde bulundurmanız gerekir. Her ÅŸeyden önce, mal sahibinin mülküyle duygusal bağı vardır. Bu genellikle bir deÄŸerin çok yüksek ayarlanmasına neden olur. Yakın çevredeki emlak satışları, evin deÄŸerine iliÅŸkin bir ilk tahmin elde edilmesine yardımcı olabilir. Mülkünüzü satmak gibi somut bir niyetiniz olmadan, sadece mülkünüzün deÄŸeri hakkında bir fikir edinmek istiyorsanız, kendi deÄŸerlemeniz genellikle yeterli olacaktır. Satın alma ve kiralama fiyatları hakkında ortalama bilgiler içeren bir emlak pusulası da burada yardımcı olabilir.

Sonuç: Fiyatlar yükseldiÄŸinde uzman deÄŸerlendirsin

Belki de Wiesbaden-Erbenheim’da da ev fiyatlarındaki artış yakında sona erecek. Evi satmak için doğru zamanın ne zaman olduğuna yalnızca satıcının kendisi karar verir. Ancak, Lukinski’den deneyimli bir emlak uzmanının tavsiyesi her zaman doğru satış fiyatının belirlenmesine yardımcı olur. Özellikle emlak fiyatlarında muazzam artışların yaşandığı bölgelerde, emlakçının hedefi aşmamak için soğukkanlı olması gerekir. Sonuçta, uzman aynı zamanda tüm bölgenin fiyatlarını bilir, evin durumu konusunda uzman bir göze sahiptir ve olası alıcıların isteklerini bilir. Bu şekilde, her ev satıcısı, mülküne değer biçildiğinde gerçekten en uygun değeri alacağından emin olur.