Vekillik belgesi (Sözlük) konut satım sözleşmeleri için

Vekil yetkisi belgesi, bir temsil yetkisinin yazılı ve yetkili veren tarafından imzalanmış şekilde belgelendirilmesidir — üçüncü kişilere karşı, vekilin yetkili olduğu ve temsilci adına hukuki işlemler yapma yetkisini kanıtlar. Gayrimenkul alımında basit bir yazılı vekil yetkisi yeterli değildir: çünkü alım sözleşmesi kendisi § 311b BGB’ye göre noter tarafından belgelendirilmelidir, bu nedenle vekil yetkisi de ya noter tarafından belgelendirilmeli ya da en azından kamuoyu önünde tanıklık edilmelidir, aksi takdirde tapu müdürlüğü mal sahipliğinin değiştirilmesini gerçekleştiremez (§ 29 GBO).

Gayrimenkul alımında vekil yetkisi belgesi: Form, içerik, hukuki temel

Gayrimenkul hukuku açısından vekil yetkisi belgesi bürokratik bir eklenti değil, temsilcinin yetkili olduğu merkezi belgedir. Onsuz noter görüşmesinde bir vekil temsil yetkisine sahip değildir — sözleşme “asıl etkisiz” olarak değerlendirilir ve daha sonra onaylanmalıdır.

• Hukuki temel — §§ 164 ff. BGB, § 167 BGB (vekil yetkisinin verilmesi)
• Gayrimenkuller için form — noter belgelendirme veya tanıklık
• Tapu Müdürlüğü — kamu formuna göre 29. maddesi gereğince
• Sahibi — yetkili veren (satıcı veya alıcı)
• Alıcı — yetkili (avukat, aile, makler)
• Aslilik zorunlulugu — noter aslını veya kopyasını ister
• İptal — her zaman mümkündür, iade talep edilebilir

İkinci el konut alımında yetki belgesi ne zaman gerekir?

Tipik kullanım alanları yurtdışında bulunma, hasta olma, birden fazla ortak sahibi veya mirasçı grubu olan kişilere aittir. Ayrıca şirket üzerinden alım durumunda, yöneticinin tek bir yetkili veya dış yetkili için yetki belgesi standarttır.

İşlem örneği sayılarla: Bir yatırımcı Dubai’den Münih-Bogenhausen’de bir konut alır ve bu konutun fiyatı 1.450.000 €’dir. Kendisi yerine gitmek yerine, vergi danışmanına yetki verir. Almanya elçiliğinde noter tarafından yapılan yetki belgesi veya Almanya noterinin apostille ile onayladığı belge yaklaşık 130–250 €’dır (1,0 oranında GNotKG ücreti 1,45 milyon € değerli bir iş için yaklaşık 1.935 €, azaltılmış yetki ücreti genellikle 0,5 veya tavanlıdır). Noter ücretleri ana sözleşmenin yaklaşık 14.500 €’lık (1,0%) maliyeti ve emlak kazanç vergisi (3,5% = 50.750 €) Bavaryada bu maliyetten etkilenmez.

Noter tasdiki ile kamuoyu onayı — maliyeti artıran fark

Bu iki terim günlük hayatta karıştırılır, ancak farklı hukuki sonuçlar ve maliyet yapıları vardır. Bu iki kavramı ayırt edemeyenler en kötü durumda iki kez ödeme yapabilir veya noter randevusu iptal olabilir.

Yetkili, adına kontratı imzalayacaksa, noterlik zorunludur. Sadece zaten imzalanan tapu açma bildirimi tapu müdürlüğüne teslim edecekse, kusursuzluk yeterlidir.

Inhalt einer wirksamen Vollmachtsurkunde — Pflichtangaben

Eine zu allgemein formulierte Vollmacht („Generalvollmacht”) akzeptieren viele Notare beim Immobilienkauf nicht — sie verlangen eine konkrete Objekt- und Befugnisbeschreibung, um Streit zu vermeiden.

• Vollmachtgeber — Ad, Doğum Tarihi, Adres, Kimlik Numarası
• Vekil — tam kimlik bilgileri
• Nesne adı — tapu numarası, mahalle, parsel, adres
• Yetkiler — alım fiyatı, yükümlülükler, taahhüt, kaydı
• Untervollmacht — açıkça izin verilir veya yasaklanır
• Birlikte yaşama yasaklanması § 181 BGB — iç işler izin verilir mi?
• Tarih, Yer, İmza — noter damgası

Sık Yapılan Hatalar — Nasıl Önlenir

Yönergelerde konut satın alma başlıklı makalede belirtildiği gibi, noter toplantılarının başarısız olmasının nedeni genellikle para değil, formalitelerdir. Burada en büyük takılma noktalarından biri, vekil belgesidir.

Praxis-Tip: Yetkilerin orijinalini (tanınsız kopya değil!) noterlere en az 5 iş gününden önce iletin. Yurtdışı yetki belgeleri için ek olarak Apostille veya resmi onay planlayın — bu işlem Türkiye, Çin veya Rusya’da sık sık 4–8 hafta sürebilir.

Üç klasik hata: İlk olarak, basit yazılı yetki — bu, finansman veya kaydı için asla yeterli değildir. İkinci olarak, § 181 BGB’den muafiyetin eksikliği, yetkili kişi aynı zamanda anlaşmanın diğer tarafında bulunuyorsa (aile içi satışlar gibi tipik durumlarda). Üçüncü olarak, geçmişteki yetki bir miras topluluğu satışında — miras belgesi ve yetki belgesi güncel olmalıdır.

Yetki belgesinin geri çekilişi, sona ermesi ve iade edilmesi

Noterleme, tek bir kez verilen bir ayrıcalık değildir. Her zaman geri alınabilir (§ 168 BGB) ve noterleme sahibi, orijinal belgenin iade talebinde bulunabilir (§ 175 BGB). Belgenin dolaşmaya devam etmesi süresince, iyi niyetli bir üçüncü tarafın hâlâ güvenerek hareket etmesi riski devam eder.

• Geri çekme — yazılı olarak, en iyi şekilde noter tarafından
• İflas — emsal yoluyla kaybı durumunda
• Noterleme sahibinin ölümü — noterleme otomatik olarak sona ermeyebilir
• Bankrot — noterleme, § 117 Iflas Kanunu’na göre sona erer

Bir konutu vekil aracılığıyla satan kişi, noterleme vermeden önce Netto kazanç ve Spekülasyon vergisi yı tam olarak hesaplamalıdır — daha sonra düzeltmeler yalnızca yeniden belgelendirme yoluyla mümkündür.

Noterleme belgesi ile ilgili sık sorulan sorular

Bir konut alımında noterleme belgesi ne kadar maliyet getirir?

Notary costs are determined according to the GNotKG and the business value (usually 50 percent of the purchase price). For an apartment priced at 500.000 €, the 0,5 fee is approximately 467 €, while for a purchase price of 1.000.000 € it is about 867 €, each including expenses and 19 percent value added tax. A pure notarization of signatures is significantly cheaper, ranging from 70 to 130 €, but is not suitable for every case — what is crucial is exactly what the attorney-in-fact is supposed to do.

Can I grant a power of attorney for the purchase of real estate abroad?

Yes, this is possible through any German consulate or through a foreign notary followed by an apostille (Hague Convention) or legalization. The power of attorney must then be submitted in a German translation by a certified translator. Plan for at least four to eight weeks lead time for countries without an apostille agreement — such as the United Arab Emirates or China — otherwise the entire notarization date, and thus also financing and handover approvals, will be delayed.

What happens if the power of attorney is revoked after the notary appointment?

Vekil, satın alma sözleşmesini etkili bir şekilde tamamlamışsa, bu sözleşme bağlayıcıdır — yetki vekili daha sonra yetkiyi geri çekmesi işi düzeltemez. Ancak yetki önce belgelendirilmeden geri çekilmiş ve vekil olsa da imza atmışsa durum farklıdır: Bu durumda sözleşme hâlâ etkisizdir ve yalnızca yetki verenin onayıyla etkili hâle gelebilir. Bu nedenle noterler her zaman yetki belgesinin güncel orijinalinin randevu zamanında istemektedir.

Wiki’ye geri dön: Emlak Sözlüğü