Gayrimenkulde AfA: Amortisman hesaplama, oranlar ve örnek
Gayrimenkulde AfA nedir?
AfA, Almanca Absetzung für Abnutzung (yıpranma payı amortismanı) teriminin kısaltmasıdır. Kiraya verenler, binanın edinim maliyetlerini yıllar içinde vergiden düşebilir. Bina yıpranır – bu değer kaybı vergilendirilebilir geliri azaltır. Sadece bina amortismana tabidir, arsa değil.
AfA oranlarına genel bakış
| Bina türü | AfA oranı | Süre | Yasal dayanak |
|---|---|---|---|
| Konut binası (1925 sonrası yapım) | Yılda %2,0 | 50 yıl | § 7 Abs. 4 EStG |
| Konut binası (1925 öncesi yapım) | Yılda %2,5 | 40 yıl | § 7 Abs. 4 EStG |
| Yeni kiralık inşaat (2023’ten itibaren) | Yılda %3,0 | 33 yıl | § 7 Abs. 4 yeni |
| Yeni inşaatta azalan bakiyeli AfA | Yılda %5,0 | Serbest seçim | § 7 Abs. 5a EStG |
| Anıt eser (kiraya veren) | %9 × 8 yıl + %7 × 4 yıl | 12 yıl = %100 | § 7i EStG |
AfA hesaplama: adım adım
Satın alma fiyatı: 500.000 € | Yapım yılı 1985 | Konum: Orta ölçekli şehir
| Adım | Hesaplama | Sonuç |
|---|---|---|
| Toplam maliyet (yan giderler dahil) | Satın alma fiyatı + noter + tapu harcı + emlakçı | 535.000 € |
| Arsa payını düş | %25 (orta ölçekli şehir konumu) | – 133.750 € |
| AfA tabanı (bina payı) | 535.000 – 133.750 | 401.250 € |
| Yıllık AfA (%2) | 401.250 × 0,02 | 8.025 € / yıl |
| Vergi tasarrufu (%42 vergi dilimi) | 8.025 × 0,42 | 3.370 € / yıl |
Arsa payını belirleme
Vergi dairesi üç yöntemi kabul eder:
- Cadde arsa değeri yöntemi: En kesin yöntem – (cadde arsa değeri × arsa m²) oranının toplam satın alma fiyatına oranı.
- Federal Maliye çalışma aracı: Maliye idaresinin ücretsiz Excel aracı (arama terimi: “Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung”).
- Sabit değer %20–30: Konuma göre değişir – vergi dairesi tarafından her zaman kabul edilmez.
Yeni inşaatlar için azalan bakiyeli AfA
2023’ten itibaren yatırımcılar, yeni inşaatlarda (01.01.2023’ten itibaren tamamlanan) %3 doğrusal ile %5 azalan bakiyeli arasında seçim yapabilir:
- Kalan defter değerinin %5’i → başlangıçta daha yüksek amortisman, sonra azalan.
- Azalan bakiyeliden doğrusala geçiş bir kez mümkündür – tersi mümkün değildir.
- Mantıklı olduğu durum: İlk yıllarda yüksek vergilendirilebilir geliriniz varsa.
Tadilatlar ve AfA
- Bakım giderleri (pencere, banyo): Hemen gelir elde etme gideri olarak düşülebilir.
- Üretim maliyetleri (ek yapı, çatı katı): AfA tabanını artırır → 50 yılda amortismana tabi tutulur.
- %15 sınırı: Satın almadan sonraki ilk 3 yıl içinde bina değerinin %15’ini aşan tadilatlar üretim maliyeti sayılır (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Influencer Marketing: Yaratıcılık stratejiyle buluşuyor – CM Creator'ın bir parçası ol
Şirket meyvesi! Vitaminler! Enerji! Ofisin için küçük bir öneri ve sağlıklı bir fikir
Gayrimenkul KI DSGVO uyumlu: Veri koruma, arazi fiyat rehberi & kira hukuku yatırımcılar için
Kendi ihtiyacı nedeniyle fesih: Koşullar, süreler ve kiracı hakları
Tapu Sicili: Yapı, Bölümler ve Önemli Kayıtlar Açıklandı
Ev Satın Alırken Noter Masrafları: Tablo, Hesaplama ve Neler Dahil
