Gayrimenkulde AfA: Amortisman hesaplama, oranlar ve örnek

in

Gayrimenkulde AfA nedir?

Key Facts -
Gayrimenkulde AfA nedir?
AfA oranlarına genel bakış
AfA hesaplama: adım adım
Arsa payını belirleme
Yeni inşaatlar için azalan bakiyeli AfA
Tadilatlar ve AfA

AfA, Almanca Absetzung für Abnutzung (yıpranma payı amortismanı) teriminin kısaltmasıdır. Kiraya verenler, binanın edinim maliyetlerini yıllar içinde vergiden düşebilir. Bina yıpranır – bu değer kaybı vergilendirilebilir geliri azaltır. Sadece bina amortismana tabidir, arsa değil.

AfA oranlarına genel bakış

Bina türü AfA oranı Süre Yasal dayanak
Konut binası (1925 sonrası yapım) Yılda %2,0 50 yıl § 7 Abs. 4 EStG
Konut binası (1925 öncesi yapım) Yılda %2,5 40 yıl § 7 Abs. 4 EStG
Yeni kiralık inşaat (2023’ten itibaren) Yılda %3,0 33 yıl § 7 Abs. 4 yeni
Yeni inşaatta azalan bakiyeli AfA Yılda %5,0 Serbest seçim § 7 Abs. 5a EStG
Anıt eser (kiraya veren) %9 × 8 yıl + %7 × 4 yıl 12 yıl = %100 § 7i EStG

AfA hesaplama: adım adım

Satın alma fiyatı: 500.000 € | Yapım yılı 1985 | Konum: Orta ölçekli şehir

Adım Hesaplama Sonuç
Toplam maliyet (yan giderler dahil) Satın alma fiyatı + noter + tapu harcı + emlakçı 535.000 €
Arsa payını düş %25 (orta ölçekli şehir konumu) – 133.750 €
AfA tabanı (bina payı) 535.000 – 133.750 401.250 €
Yıllık AfA (%2) 401.250 × 0,02 8.025 € / yıl
Vergi tasarrufu (%42 vergi dilimi) 8.025 × 0,42 3.370 € / yıl

Arsa payını belirleme

Vergi dairesi üç yöntemi kabul eder:

  • Cadde arsa değeri yöntemi: En kesin yöntem – (cadde arsa değeri × arsa m²) oranının toplam satın alma fiyatına oranı.
  • Federal Maliye çalışma aracı: Maliye idaresinin ücretsiz Excel aracı (arama terimi: “Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung”).
  • Sabit değer %20–30: Konuma göre değişir – vergi dairesi tarafından her zaman kabul edilmez.

Yeni inşaatlar için azalan bakiyeli AfA

2023’ten itibaren yatırımcılar, yeni inşaatlarda (01.01.2023’ten itibaren tamamlanan) %3 doğrusal ile %5 azalan bakiyeli arasında seçim yapabilir:

  • Kalan defter değerinin %5’i → başlangıçta daha yüksek amortisman, sonra azalan.
  • Azalan bakiyeliden doğrusala geçiş bir kez mümkündür – tersi mümkün değildir.
  • Mantıklı olduğu durum: İlk yıllarda yüksek vergilendirilebilir geliriniz varsa.

Tadilatlar ve AfA

  • Bakım giderleri (pencere, banyo): Hemen gelir elde etme gideri olarak düşülebilir.
  • Üretim maliyetleri (ek yapı, çatı katı): AfA tabanını artırır → 50 yılda amortismana tabi tutulur.
  • %15 sınırı: Satın almadan sonraki ilk 3 yıl içinde bina değerinin %15’ini aşan tadilatlar üretim maliyeti sayılır (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Lukinski's