Immobilien AG: Faaliyetler, Borsa, Koşullar ve Avantajlar

Bir gayrimenkul anonim şirketi – veya kısaca gayrimenkul AG – normal bir anonim şirketin (AG) yasal yapısına sahip olan ve ana faaliyeti esas olarak gayrimenkul sektörüne yönelik olan bir gayrimenkul şirketidir. Dolayısıyla, şirketin varlıkları ağırlıklı olarak – veya münhasıran – gayrimenkul yatırımları için kullanılmakta veya gayrimenkul inşaatı ve müteakip satışından oluşmaktadır.

Konut amaçlı gayrimenkul alanında borsada işlem gören en büyük Alman şirketleri (31.12.2o19 itibarıyla):

• Vonovia
• Alman Konutları
• LEG
• GÜN
• Grand City Gayrimenkulleri
• Adler Emlak
• GAG

Ä°ÅŸ Faaliyetleri Real Estate AG – Ä°nÅŸaat, Ticaret, Yönetim & Co.

Gayrimenkul stok şirketlerinin faaliyet yelpazesi, örneğin proje geliştirme ve gayrimenkul inşaatına odaklanmaktadır. Gayrimenkul yönetimi ve satışı da bu tür şirketlerin nadir odak noktalarından değildir. Sonuç olarak, anonim şirketler emlak ticareti, emlak komisyonculuğu ve kendi portföylerinin tutulması ve yönetimi ile ilgilenebilir veya kurumsal olmayan yatırım portföyleri için ilgili hizmetleri sunabilir. Gayrimenkul hisse senedi şirketleri, özellikle kiralama için popüler bir seçimdir.

Bir bakışta olası faaliyetler:

• Proje geliÅŸtirme
  • İnşaat
• Gayrimenkul ticareti
  • Edinme
  • Dağıtım
• Gayrimenkul yönetimi
  • Tutun
  • Çiftçilik
  • Kiralık
• Üçüncü taraflara verilen hizmetler
  • Şirket dışında gayrimenkul alımı

Borsada Gayrimenkul Şirketi – Yasal Gereklilikler ve Avantajlar

Gayrimenkul hisse senedi şirketleri borsada listelenmek isteyip istemediklerini seçebilirler. Bir gayrimenkul anonim şirketinin hissedarıysanız ve şirketinizi borsaya kote etmeye karar verirseniz, Alman Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yasası’na (GYO Yasası) tabi olursunuz. GYO Yasası, şirketiniz için hangi genel düzenlemelerin geçerli olduğunu ve şirketinizin bir GYO şirketi olarak kabul edilmesi için hangi niteliklere sahip olması gerektiğini ve hangi vergi düzenlemelerinin dikkate alınması gerektiğini belirler.

Gayrimenkul sektöründe halka açık bir limited şirket (AG) olarak faaliyet göstermek isteyen birçok aile şirketi, şirketlerinin hissedarlarının kendi aile çevreleriyle sınırlı olması ve halka açık bir hisse alım satımının öngörülmemesi nedeniyle böyle bir kotasyona bilinçli olarak karşı çıkmaktadır.

Borsada iÅŸlem gören gayrimenkul hisse senedi ÅŸirketi / GYO-AG

GYO şirketi aslen bir ABD şirket formuna, yani borsada işlem gören gayrimenkul şirketine adını veren “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” – kısaca: GYO – dayanmaktadır. Başlangıcından bu yana vakıf önemli bir yükseliş yaşamıştır. 1960’ta çok az bilinen kurumsal yasal form, 1990’larda yavaş ama istikrarlı bir şekilde dünyayı fethetti ve uluslararası üne kavuştu. GYO Yasası’nın 2007 yılında yürürlüğe girmesiyle birlikte Almanya’da da GYO-AG’nin yasal şekli ortaya çıkmıştır.

Aralarında ayrım yapmayı kolaylaştırmak için, Alman GYO’ları genellikle G-GYO’ları olarak da adlandırılır ve “G” harfi “Almanya” anlamına gelir. Bazen GYO bu ülkede yanlış bir şekilde gayrimenkul fonu olarak da tercüme edilmektedir – ancak gayrimenkul fonunun Alman yasal formuna kıyasla bazı özel yasal ve ekonomik özellikleri vardır.

GYOG’ye göre yasal gereklilikler – borsa kotasyonu, kota & Co.

Gayrimenkul hisse senedi şirketlerinin GYO hisse senedi şirketi olarak tanınması ve ilgili avantaj ve faydalardan yararlanabilmesi için, Alman Hisseleri Borsada İşlem Gören Gayrimenkul Hisse Senedi Şirketleri Kanunu’nda (REITG) tanımlanan bir dizi gerekliliği yerine getirmeleri gerekmektedir. Bu kurallardan biri, gayrimenkul anonim şirketinin zorunlu olarak borsaya kote olmasını gerektirmektedir. Diğer kısıtlamalar, şirketin izin verilen halka açıklık oranının (yani, tüm şirket hisselerinin birkaç küçük yatırımcı arasında dağıtılması) yanı sıra hissedarların katılımı ve hisselerin kişi başına dağıtımı ile ilgilidir. Diğer gereklilikler öz sermayeyi, sabit varlıkları ve gayrimenkul yönetiminden elde edilen ciroyu düzenler.

Bir GYO-AG için yasal gereklilikler:

• Almanya’daki genel merkez ve yönetim
• Piyasada listelenme zorunluluğu
• Borsaya giriÅŸte halka açıklık oranı: en az %25.
• Kotasyon sonrası halka açıklık oranı: en az %15.
• Özkaynak oranı: en az %45
• Gayrimenkul yatırımları (taşınmaz varlıklar): en az %75.
• Gayrimenkulden elde edilen gelir: en az %75
• Hissedar başına GYO katılımı: maks. %10.
• Dağıtım oranı (net kâr): en az %90.

Küçük bir ipucu: Gayrimenkul hisse senedi şirketleri için listelemeden kısa bir süre önce, gerekli tüm gereklilikleri yerine getirmek için iki yıllık bir zaman aralığı tanınır. GYO Yönetmeliği kapsamındaki tüm gereklilikler yerine getirilene kadar, böyle bir şirket GYO öncesi olarak kabul edilir.

GYO halka açık limited ÅŸirketler için avantajlar – vergi muafiyeti, rekabet avantajı & Co

Borsa kotasyonuna sahip gayrimenkul anonim şirketleri özellikle finansörler ve büyük yatırımcılar için popülerdir, çünkü REITG’ye göre yasal gereklilikleri yerine getirmeleri koşuluyla hem kurumlar vergisinden hem de ticaret vergisinden muaftırlar. Gayrimenkul özellikle güvenli bir yatırım fırsatı olduğundan, enflasyonist dalgalanmaları ve riskleri tamponlama şansı sunar. Ayrıca, piyasaya erişim sayesinde hisselerin alım satımı kolaydır ve mülkiyet devirleri hızlı ve esnek bir şekilde gerçekleştirilebilir.

Sermaye piyasasına erişim, bir gayrimenkul şirketinin ustalıkla öz sermaye yaratmasını sağlar ve bu sermaye daha sonra gayrimenkul yatırımını finanse edebilir. Sonuç olarak, gayrimenkul anonim şirketleri özkaynaklarının büyüme hızı açısından açık bir avantaja sahiptir ve bu da genel olarak piyasada daha fazla rekabet gücü anlamına gelmektedir. Diğer yasal şirket biçimleri ise, şirketlerinin öz sermayesini artırmak için karlarını ellerinde tutmaya – yani karları dağıtmak yerine şirkette bırakmaya ve orada biriktirmeye – bağlıdır, aksi takdirde karların dağıtılması için yasal bir talepleri yoktur. Öz sermaye, halka açık limited şirketin toplam sermayesinin yarısından biraz daha azını oluşturduğundan, yasal biçim aynı zamanda önemli ölçüde güvenlik sağlar.

Borsaya kayıtlı gayrimenkul şirketleri için avantajlar:

• Kurumlar vergisi yok
• Ticaret vergisi yok
• Maddi varlıklar (gayrimenkul) aracılığıyla güvenli yatırım
• Enflasyonu dengeleme şansı
• Hızlı ve kolay hisse alım/satımı
• Esnek hisse devri
• Basit öz sermaye tedariki
• Yüksek büyüme oranı sayesinde rekabet avantajı
• Özkaynak oranı sayesinde yüksek güvenlik

Yatırımcılar için avantajlar – Ä°stikrarlı nakit akışı, büyüme ve %90 temettü

Bir başka artı: GYO halka açık limited şirketi de yatırımcılar için kazançlı bir iş sunuyor. Halka açık limited şirketler genellikle uzun vadeli olarak kurulur, bu da şirketin yatırımcılara, onları artan riske maruz bırakmadan istikrarlı nakit akışı ve uzun vadeli büyüme beklentisi sunabileceği anlamına gelir. Temettü ödemesi de hissedarlar için son derece cazip olup, ticaret kanunu uyarınca net dönem kârının %90’ının ödenmesi yasal bir zorunluluktur.

Gayrimenkul AG yatırımcıları için avantajlar:

• İstikrarlı nakit akışı
• Uzun vadeli kurumsal büyüme
• DüÅŸük risk
• Cazip temettü ödemesi

Ancak, kârın dağıtımı konusunda hissedarlar için yarı gelir usulünün uygulanması mümkün değildir. Kârları tamamen vergilendirilmelidir.

Gayrimenkul hisse senedi ÅŸirketi / GYO-AG – Kimin için deÄŸerlidir?

Siz de bir emlak şirketi kurmayı veya mevcut bir emlak şirketine ortak olmayı düşünüyor musunuz? İnşaat şirketleri ve geliştirme şirketleri için bu genellikle kazançlı bir girişimdir, ancak aynı zamanda bir gayrimenkul holding şirketinin finansörü veya hissedarı olarak, bir gayrimenkul anonim şirketinin kurulması oldukça değerli olabilir. Ayrıca, gayrimenkul stok şirketlerinin ekonomik oluşumu konut birliklerini, mülk yönetim şirketlerini ve büyük aracı firmaları da kapsamaktadır.

Gayrimenkul portföyünün mülkiyeti, gayrimenkul şirketinin kendisi tarafından doğrudan bir yatırım olarak veya hisseleri gayrimenkul şirketi tarafından bir katılım yoluyla satın alınan başka bir gayrimenkul şirketi tarafından tutulabilir. Gayrimenkul edinmek, elde tutmak veya satmak için genellikle doğrudan yatırımlar ve üçüncü taraf yatırımlarının bir karışımı kullanılır. Konutların yanı sıra ticari mülklerin de geniş bir yelpazede yer alması nedeniyle borsa kotasyonu gayrimenkul şirketleri için cazip bir model teşkil etmektedir.

AG: Vakıf, yasal yapı, gayrimenkul hisseleri (liste)

1. Halka açık limited ÅŸirket (AG)
2. Gayrimenkul hisseleri: Şirketlerin listesi
3. Emlak Ltd.
4. GYO’ya alternatifler: Almanya’da yasal formlar

Halka Açık Limited Åžirket (AG): KuruluÅŸ, Sorumluluk, Yasal Form & Co.

Aktiengesellschaft (AG) – Halka açık limited şirket, en az bir kişi tarafından kurulan ve farklı organlar tarafından organize edilen bir Alman yasal biçimidir. Şirket, bir genel müdür yerine en az bir kişiden oluşan bir yönetim kurulu tarafından yönetilir. Adından da anlaşılacağı gibi, bu yasal şirket biçimi öncelikle hisse ticareti anlamına gelir. Kendi başınıza veya başkalarıyla birlikte bir şirket kurmak ve önceden şirket hukuku formları hakkında daha fazla bilgi edinmek ister misiniz? O zaman doğru yere geldiniz!

• Halka açık limited ÅŸirket (AG)

Gayrimenkul hisseleri: Şirketlerin listesi

Gayrimenkul hisseleri – Bir sermaye yatırımı olarak gayrimenkulü herkes karşılayamaz. Ancak gayrimenkul hisseleri aracılığıyla herkes emlak piyasasına katılabilir ve para yatırabilir. Büyük oyuncuların hisse fiyatları her yıl yükseliyor. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE ve Patrizia Almanya’daki en iyi bilinen aktif ÅŸirketlerden birkaçıdır. Ayrıca 25’ten fazla ÅŸirket daha bulunmaktadır. Bir yatırımcı olarak sizin için en popüler gayrimenkul hisselerine genel bir bakışımız var. Ama önce, yeni baÅŸlayanlar ve acemiler için hisse senetlerinin, borsanın risklerine bir göz atalım. Åžimdi listeye ve emlak piyasası hakkında daha fazlasına, yatırım seçeneklerinize ve bir bakışta tüm fiyatlara, burada emlak hisseleri hakkındaki makalede.

• Gayrimenkul hisseleri

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternatif – Bu makalede emlak şirketleri hakkında temel bilgileri öğreneceksiniz. Kısaca açıklamak gerekirse: Bir gayrimenkul şirketi, kiralama, geliştirme, finanse etme, gerçekleştirme ve/veya pazarlama amacını güden bir şirkettir. Bir veya birkaç mülk olması fark etmez. Konut ve ticari gayrimenkullerin yönetimi – kendi çıkarları doğrultusunda veya üçüncü taraflara sunulan bir hizmet olarak – gayrimenkul şirketleri ve varlık yönetimi yapan limited şirketler için de popüler bir odak noktasıdır. Gayrimenkul satın almanın başlıca avantajları ve dezavantajları ile beklenebilecek maliyetler hakkında daha fazla bilgi edinin.

• Emlak Ltd.

GYO’ya alternatifler: Almanya’da yasal formlar

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecinin ilk adımlarından biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Kayıtlı iş adamı / kayıtlı iş kadını (e. K.)
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• GmbH: Limited şirket
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı

Ä°ÅŸ türü: Ne ile baÅŸlamalıyım?

Bir şirket kurarken, tabiri caizse teoriden pratiğe geçersiniz.

Her şeyden önce, elbette, şirketinizin türü veya yapısı ile ilgilidir. Birinci adım çok basittir: (kişisel) yapınız için doğru şirketi seçmelisiniz.

Yasal ÅŸirket / iÅŸletme biçimleri makalesinde, ister kiralama ister sadece alım satım olsun, gayrimenkulle baÄŸlantılı olarak seçebileceÄŸiniz çeÅŸitli ÅŸirket biçimleri veya türleri hakkında zaten bilgi sahibi olmuÅŸ olabilirsiniz. Her bir ÅŸirket türünün kendine özgü avantajları ve dezavantajları vardır ve siz bir giriÅŸimci olarak bunları zaten önceden öÄŸrenmiÅŸsinizdir! Hangi gereksinimler ve faktörler seçimi etkiliyor?

Dolayısıyla şirket seçimi faktörleri şunları içerir:

1. Sermaye
2. Kurucu veya hissedar sayısı
3. Sorumluluk
4. Vergiler

Plan hisse sermayesi

Sermaye – Her zaman olduğu gibi, en önemli gerekliliklerden biri kendi sermayenizdir. Bir şirket kurmak için sermaye için paraya ihtiyacınız vardır. Zaten gayrimenkul sahibiyseniz, sermaye sizin için sorun olmayacaktır. İlk mülkünüzü satın almanız gerekiyorsa, “sermaye payı” sizin için “masrafsız” anlamına gelir. Sermayeyi kuruluştan hemen sonra kullanabilirsiniz. Bu nedenle, mülk özel olarak değil, işletmeniz aracılığıyla satın alındığı sürece, sermayenizi kuruluştan sonra doğrudan yeniden yatırma avantajına sahip olursunuz.

Kurucu veya hissedar sayısı

Kurucu veya ortak sayısı – Şirket kuruluşunuzun sermayesine ek olarak, kişi sayısı da önemli bir faktördür. Bu konu hakkında daha fazla bilgi için “Hissedarlar sözleşmesi” bölümüne bakınız.

Kurucular için sorumluluk

Sorumluluk – Sorumluluk, bir şirketin kurulmasında önemli bir rol oynar; bazı iş türlerinde özel olarak sorumlu olurken, diğerlerinde yalnızca sınırlı ölçüde sorumlu olursunuz. Bir e.K. (tek tüccar) olarak tamamen sorumlusunuz, bir GmbH ile “sorumlu değilsiniz” (burada tüm işlemlerin temiz olduğu anlamına gelmez).

Gelir/kâr üzerinden alınan vergi

Vergiler – Sorumluluk faktörüne ek olarak, ÅŸirketinizin gelecekteki vergi yapısı da söz konusudur. ÖrneÄŸin, kiralama ve sermaye kazançlarından elde ettiÄŸiniz karlar söz konusu olduÄŸunda. Bu konuyu Immobilien GmbH makalesinde zaten yazmıştım. Makaleden örnek bir hesaplamaya göz atalım.

Excursus: Şirket türü ve vergiler

Örnek: Özel kira gelirinin hesaplanması

Burada, bir GmbH’nin ticari gelirine kıyasla özel kira gelirinin vergilendirilmesinin hızlı bir şekilde karşılaştırılması için çok basitleştirilmiş bir hesaplama yer almaktadır. Burada hiçbir vergi indirimi ve dayanışma ek ücreti dikkate alınmaz.

Basitleştirilmiş örnek hesaplama (özel):

• Aylık kira geliri: 1,000 Euro
• Kira geliri / yıl: 12.000 Euro
• Vergi yükü (gelir vergisi %42): 5.040 Euro
• Vergi sonrası kâr: 6.960 Euro

Örnek: Ticari kira gelirinin hesaplanması

Burada, bir GmbH’nin ticari gelirine kıyasla özel kira gelirinin vergilendirilmesinin hızlı bir şekilde karşılaştırılması için çok basitleştirilmiş bir hesaplama yer almaktadır. Burada hiçbir vergi indirimi dikkate alınmaz.

Basitleştirilmiş örnek hesaplama (GmbH):

• Aylık kira geliri: 1,000 Euro
• Kira geliri / yıl: 12.000 Euro
• Vergi yükü (kurumlar vergisi %15): 1.800 Euro
• Vergi sonrası kâr: 10.200 Euro

Basitleştirilmiş hesaplamamıza göre buradaki fark şudur:

+ 3.240 Euro / yıl

Tüm bireysel türleri, faktörleri, avantajları ve dezavantajları yukarıda ayrıntılı olarak okuyabilirsiniz. Şimdi 2. adıma, yani şirket hisselerinin dağıtımına geçelim.

Sermaye: miktar ve şirket şekilleri

Bir emlak ÅŸirketi kurulurken sermaye miktarı genellikle bir sorun teÅŸkil etmez. En azından bir vakıf için saÄŸlanması gereken sermayenin hemen hemen her durumda kolayca saÄŸlanabilmesi için yeterli sermaye mevcuttur. DeÄŸilse, bir “emlak ÅŸirketi” kurmayı tekrar düÅŸünmelisiniz. Gayrimenkule alternatif olarak, örneÄŸin gayrimenkul hisseleri satın alabilirsiniz.

Karşılaştırma: AG, GmbH, KG ve UG

Bir GmbH için sadece 25.000 avroya veya sadece 12.500 avroya ihtiyacınız vardır (daha sonra karlar kademeli olarak sermaye haline gelir). KG’ler için de GmbH’ler ile aynı kurallar geçerlidir.

Bir AG (halka açık limited şirket) kurmak istiyorsanız, bir vakıf için toplanması gereken en yüksek meblağ şu anda 50.000 avrodur. Halka açık bir limited şirketin kurulması elbette istisnai bir durumdur ve yatırımcıların borsada sermaye toplaması gibi başka amaçları da vardır. Kural olarak, OHG’ler, KG’ler ve GmbH’ler kurulur.

Teorik olarak, 1 avro veya 1000 avro ile bir UG kurabilirsiniz, çünkü yine de noter (kuruluş) ve ticaret siciline kuruluş maliyetlerinden ödeme yapmanız gerekir.

Sermaye hemen aşağıdakiler için kullanılır:

• Basit ÅŸirketler için noter ücretleri ~ 600 Euro
• Ticaret sicili & Co. ile ~ 150 Euro

Åžirketler için sermaye

Bu, şirketinizi kurduğunuzda ne kadar sermayeye ihtiyacınız olduğudur:

• Sermaye yok – OHG
• 1 Euro (veya ~ 1.000 Euro) – UG
• 25.000 Euro (veya 12.500 Euro) – GmbH, KG

Şirket hisseleri: Kim ne getiriyor / alıyor?

Tek başınıza kurmuyorsanız, ancak kurucu ortaklarınız varsa, şirket hisselerini kuruluştan çok önce hesaplamanız gerekir. Çünkü bu sadece iki kişinin kârın %50’sini “basitçe” paylaşması meselesi değildir.

Bilgi ve ağ

Bilgi – Şirket hisselerinin dağıtımında, bir kişinin masaya getirdiği deneyim zenginliği önemlidir. Bilgi (buna ağ oluşturma, yani bağlantılar da dahildir), belirli koşullar altında, bilgi olmadan mümkün olmayacak stratejik ve operasyonel avantajlar yaratır.

Pratik çalışma ve sonuçlar

Pratik çalışma – Bilgiye ek olarak, şirketteki pratik çalışma ile de ilgilidir, kim hangi gelecekteki iş sonuçlarına katkıda bulunur? İş sonuçları her zaman niteliksel olarak, yani saf zaman ölçümü ile ölçülebilir değildir. Bazıları iyi ve hızlı çalışır. Başkalarının iki ya da üç kat sürede elde edebildiği sonuçları kısa sürede elde edebilirler. Şirket hisseleri dağıtılırken bu durum en başından itibaren dikkate alınmalıdır.

AnlaÅŸmazlıkların önlenmesi: Objektif bir ÅŸekilde konuÅŸun ve plan yapın

Her biri %50 hisse ile “safça” bir şirket kurmadan önce, kimin hangi varlıklara (değerlere) katkıda bulunacağı ve kimin bulunmayacağı stratejik olarak düşünülmelidir. Bu, uygulamada kurucu A’nın %70, kurucu B’nin ise sadece %30 sonuç getirmesi durumunda daha sonra ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.

Şirket hisselerinin daha sonra yeniden dağıtılması çok zordur, çünkü genellikle kaçınılmaz olarak anlaşmazlıklara yol açar. Bu da işletmeyi zayıflatır.

Şirket hisselerindeki faktörler:

• Bireysel kurucuların sermayesi ve sermaye payı
• Know-how Operasyonel ve stratejik avantajlar için temel bilgi
• Gerçek, müteakip iÅŸ sonuçları ve performans

Şirket hisseleriyle ilgili her şey tartışıldıktan sonra, bir sonraki adım olan hissedarlar sözleşmesine geçilir.

Hissedarlar sözleÅŸmesi: Vakfın ve iÅŸletmenin hazırlanması

Bir sonraki adım hissedarlar sözleşmesinin hazırlanmasıdır. Yalnız kuran kişiler için bu işlem noter tarafından yapılır (standard protokole göre). Eğer şirketi iki veya daha fazla kişi oluşturuyorsa, hissedarlar sözleşmesi daha kapsamlıdır. Münferit hissedarlık sözleşmelerine ilişkin ayrıntılı bilgileri münferit işletme türlerine ilişkin bilgi ve rakamlarımızda bulabilirsiniz.

Özellikle ilgilendiğiniz şirket türüne bakın:

• Ä°ÅŸletme biçimleri: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Kayıtlı iş adamı / kayıtlı iş kadını (e. K.)
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• GmbH: Limited şirket
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı

Åžirket sözleÅŸmeleri için uzman avukat

Halihazırda ne kadar çok varlık varsa, proje ne kadar büyükse, oluşum sürecinde ve hissedarlar sözleşmesi aşamasında uzman bir avukata danışmak o kadar önemlidir. Nihayetinde ortaklık anlaşması, girişimciler arasında gelecekteki tüm işbirliğinin temelini oluşturmaktadır. Burada düzenlenmeyen herhangi bir şey daha sonra anlaşmazlıklara yol açabilir. Anlaşmazlıkların iş üzerinde her zaman olumsuz bir etkisi vardır. Ortaklık sözleşmesinde tam olarak kaçınmak istediğiniz şey budur.

Şirket kurmak için şehrin hemen her yerinde iyi avukatlar bulabilirsiniz.

Bir şirkete gayrimenkul katkısında bulunmak mı? Emlak avukatı

Zaten mülk sahibi misiniz? Halihazırda bir mülk sahibiyseniz ve yeni şirkete bir mülk getirecekseniz, gerekirse bir mülk avukatıyla da görüşmelisiniz. İşte Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Berlin, Hamburg ve Münih gibi tüm büyük şehirler için öneriler içeren bir liste:

• Emlak avukatı

Şirket türü seçilir. Şirket hisseleri dağıtılır. Hissedarlar anlaşması yürürlüktedir. Şimdi noter randevusu geliyor.

Noter: Vakıf için bir randevu ayarlayın

Noterler gayrimenkul alım sözleşmelerini resmileştirir, aynı zamanda bir şirketin kurulmasını da sağlar. Bu adım, (emlak) şirketinizin kuruluşunun resmi olarak mühürlendiği noter randevusuyla ilgilidir.

Noter randevusu ne kadar sürer?

Bir şirket kurmak için noter randevusu, her şey standard protokole göre giderse genellikle nispeten hızlı bir şekilde gerçekleşir. Bu, bir noteri erkenden arayıp randevu almanız anlamına gelir. Tüm önemli bilgileri önceden sağlıyorsunuz. Seçtiğiniz noter size hangi veri veya belgelerin gerekli olduğunu söyleyecektir.

Tek başınıza ayarlıyorsanız, böyle bir noter randevusu genellikle 60 dakikadan fazla sürmez. Birkaç kişiyle bir şirket kurmak istiyorsanız, randevu genellikle üç saatten fazla sürmez. Ancak, daha karmaşık sözleşmeler için geçerlidir.

60 – 120 dakika (standard kasa)

Noter randevusunda ne olur?

Noter randevusunda ortaklık sözleşmesi size tekrar yüksek sesle okunur. Yasal hususlar noter ile son bir kez daha görüşülebilir. Burada ayrıca açık sorularınızı son kez netleştirebilirsiniz.

Her şey okunduktan sonra, ortakların imzası veya imzaları takip eder. İmzadan sonra noter resmi mührünü ve imzasını hissedarlar sözleşmesine ekler.

Şirket kuruldu.

AÅŸağıdaki adımlar için bir iÅŸ adresine ihtiyacınız vardır. Bu iÅŸ adresi bağımsız bir adres olabilir, örneÄŸin bir emlak acentesi ile, ayrı bir ofiste veya daha küçük bir ortak çalışma alanında. Alternatif olarak, evden çalışıyorsanız ev adresiniz de olabilir, ki emlak sektöründe birçok kiÅŸi bunu yapmaktadır.

İşletme hesabı: Temel finansal işlemler

Bir iş kurmak kâr elde etmekle ilgilidir. Görevler arasında bir sonraki adımınız bir işletme hesabı açmaktır.

Ayrı iÅŸletme hesabı: Sadece ÅŸirket için

Bu şirket için ayrı bir işletme hesabınızın olması önemlidir. Bu hesapta doğrudan şirketinizle ilgili olmayan hiçbir giriş bulunmamaktadır.

Özel / ticari kullanım yok, ekstra hesap oluşturun

Ödeme güvenliÄŸi / kredibilite için ikinci iÅŸletme hesabı

İlk kez bir şirket kuruyorsanız, işte size bir ipucu: iki işletme hesabı açın. Bir hesapla ilgili sorun yaşarsanız, her zaman ikinci bir alternatife erişiminiz olacaktır.

İpucu 1: 2 işletme hesabıyla başlayın

Örneğin, başlangıçta yalnız çalışıyorsanız ve bir hatırlatıcıyı fark etmezseniz bu olabilir. Bu bir eklenti haline gelir ve pat diye hesabınız dondurulur. Bu işlem 30 güne kadar sürebilir. Ancak o zaman işletme hesabınıza tekrar erişebilirsiniz. Haciz sadece 20 avro olsa ve hesabınızda 100.000 avro olsa bile! Hesabınız resmi tahsilata kadar dondurulmuş olarak kalacaktır. Elbette bu, ödeme işlemlerinizi derhal aksatacaktır.

Ä°ki hesap, normal zamanlarda iki bankanın iyi kredi notunuz hakkında bilgi sahibi olması avantajına da sahiptir. Bir mülkün finansmanı konusunda yardıma ihtiyacınız olursa, sizi uzun süredir tanıyan iki irtibat kiÅŸiniz var.

İpucu 2: İyi zamanlarda bile bankanızla konuşun

Ä°ÅŸte gelecek için bir ipucu, finansman veya krediye ihtiyacınız olduÄŸunda sadece bir bankayla konuÅŸmayın. Olumlu bilgileri de paylaşın. Åžirketiniz büyüdükçe, örneÄŸin yeni inÅŸaat projelerini baÅŸlatmak için krediler, kısa vadeli krediler ve diÄŸer tüm finansman türleri için bankayla (otomatik olarak) daha sık konuÅŸacaksınız.

Şimdi sırada önemli kayıtların yapılması var.

Ticaret sicili, ticaret, vergi dairesi ve IHK

Son adımda, yeni şirketinizi önemli kayıtlara kaydettirirsiniz. Son adım, kilit noktaların net bir listesiyle hızlı bir şekilde açıklanmıştır. Bir gayrimenkul limited şirketi için bunlar şunlardır:

1. Ticaret siciline kayıt
2. Ticaret Ruhsatlandırma Ofisine Giriş
3. Vergi dairesine giriş
4. IHK kaydı

Sonuç: Yeni baÅŸlayanlar için bir ÅŸirket / emlak ÅŸirketi kurmak

Tebrikler! Artık her şeyi yaptınız ve bir şirket kurma sürecinin tamamını tamamladınız. Bu, bir şirket kurma konusunda hızlı bir fikirdi. Elbette, dikkate alınması gereken daha birçok ayrıntı vardır, sorumluluk, şirketin gelecekteki vergi yapısı gibi önemli bir rol oynar. Tek tek noktalar hakkında daha fazla bilgi edinmek için buradaki genel bakışımıza göz atın. GbR, KG, GmbH’den AG & Co’ya kadar her tür şirketin karşılaştırılması, avantajları ve vergileri:

• Yasal formlar şirket / işletme

Bir ÅŸirket kurmak: Kendi iÅŸinizi 18 bölümde kurun

Tamam, tüm bunları okudunuz ve hala başlamak ve serbest meslek sahibi olmak mı istiyorsunuz?

1. İş planı
2. Kurucu ve kurucu ekip
3. Ürün / Hizmet: USP
4. MüÅŸteri memnuniyetini artırın
5. Pazara genel bakış: MüÅŸteriler ve Rekabet
6. Referans müÅŸteriler: Pozitif görüntü aktarımı
7. Pazar analizi / doğrulama: iş fikri
8. Yer seçimi
9. Pazarlama Kavramı: Dağıtım
10. Reklam: Google Reklamları, SEO, Gazete, Radyo?
11. Pazarlama: Medya reklamcılığı, maliyetler ve CPM’ler
12. Pazarlama: ticari fuarlar, eğitim ve ticari reklamlar
13. Pazarlama: Satış konuÅŸması, telefon görüÅŸmesi ve psikoloji
14. Pazarlama: promosyonlar, indirimler ve özel teklifler
15. Pazarlama: Sosyal Medya ve Online Reklamcılık
16. E-iÅŸ: Åžirket içinde elektronik ticaret
17. İşbirlikleri: İşbirliği ilkesi
18. Finansal planlama: sermaye ve finansman

MüÅŸteri memnuniyetini artırın: Yeni müÅŸteriler ve düzenli müÅŸteriler

Burada temel olarak iki alan arasında ayrım yapabilirsiniz: hizmetlerin oluşturulması ve ürünlerin oluşturulması. Öncelikle müşterileri ürünlerle nasıl mutlu edebileceğinize bakalım.

Ürünler: Kalite, tasarım ve güvenilirlik

Prensip olarak, ürünleri üç kategoriye ayırabilirsiniz. Düşük fiyat seviyesindeki ürünler, orta fiyat seviyesindeki ürünler ve yüksek fiyat seviyesindeki ürünler. Buna bağlı olarak müşterilerin talep ve istekleri ile gereksinimleri farklılık göstermektedir. Düşük fiyatlı ürünler söz konusu olduğunda, tasarım ve malzeme elbette göz ardı edilebilir. Yüksek fiyatlı ürünlerde durum tamamen farklıdır, burada müşteri her ayrıntıya dikkat eder. Giysideki dikiş, eksik düğme, yazılımdaki filtre işlevi, uygulamalar yoluyla iyileştirme ve mücevherlerdeki değerli metallerin işlenmesi. Buna bağlı olarak, iş planınızı ayarlamanız gerekir.

Genel olarak, ürününüz ve müşteri memnuniyeti söz konusu olduğunda aşağıdaki hususlar merkezi bir rol oynamaktadır:

1. Tasarım
2. Daha yüksek kalite
3. Daha iyi malzeme
4. Modern renkler
5. Yüksek güvenilirlik
6. Vb.

Hizmetlerimiz: Derecelendirmeler, teslimat ve kullanılabilirlik

Hizmetler, bir yandan yoga dersi veya sosyal medya pazarlama tavsiyesi gibi ürünlerden, diğer yandan da hizmet kültüründen beslenir. İlk telefon görüşmesi ve dostça karşılamanın yanı sıra önemli soruların yanıtlanmasıyla başlar ve zamanında teslimatla sona erer. Bir de uzun vadeli müşteri hizmetleri var, örneğin sadakat puanları veya şirketin kendi sosyal medya topluluğu aracılığıyla. Yine, düşük fiyatlı ürünler ile yüksek fiyatlı ürünler arasında farklar vardır.

Düşük fiyatlı ürünlerde, ayrıntılı tavsiyeler genellikle hizmet teklifinin bir parçası değildir. Hizmetteki yüksek fiyatlı ürünlerle oldukça farklıdır, burada önceden çok fazla zaman harcanır. Bu durum, yukarıda bahsedilen sosyal medya pazarlama danışmanlığının yanı sıra, bir anlaşma yapılana ya da yapılmayana kadar genellikle günlerce zaman harcayan emlakçı için de geçerlidir.

Tüm bu hususlar iş planınızda da rol oynar, sektörünüzde standard olan nedir ve hizmetinizi özel kılan nedir?

1. Satın alma öncesi / sonrası müÅŸteri desteÄŸi
2. Zamanında teslimat
3. Vb.

Rehber Kitap: Kendi işinizi kurmak ve iş planı

Bir emlakçı olarak veya başka bir iş fikriyle kendi işinizi kurmak mı istiyorsunuz? İş planınız ve konseptiniz hakkında ipuçları vererek sizi destekliyoruz. İster tam zamanlı serbest meslek sahibi ister yarı zamanlı serbest meslek sahibi olsun: Kendi işinizi kurmak istiyorsanız, hem önceden hem de operasyonel işletmede pek çok şeyi düşünmeniz gerekir. Doğru fikirden sağlık sigortasına kadar – kendi işinizi kurmak istediğinizde nelere dikkat etmeniz gerekir?

Girişimciler için herhangi bir eğitim veya ileri eğitim bulunmamaktadır. Ya genel müdürsünüzdür ya da değilsinizdir. Her zaman önemli olan kendi hırsınızdır, çünkü her gün gelişmenin tek yolu budur.

Bir bakışta konular:

1. İş planı
2. Kurucu ve kurucu ekip
3. Ürün / Hizmet: USP
4. MüÅŸteri memnuniyetini artırın
5. Pazara genel bakış: MüÅŸteriler ve Rekabet
6. Referans müÅŸteriler: Pozitif görüntü aktarımı
7. Pazar analizi / doğrulama: iş fikri
8. Yer seçimi
9. Pazarlama Kavramı: Dağıtım
10. Reklam: Google Reklamları, SEO, Gazete, Radyo?
11. Pazarlama: Medya reklamcılığı, maliyetler ve CPM’ler
12. Pazarlama: ticari fuarlar, eğitim ve ticari reklamlar
13. Pazarlama: satış konuÅŸması, telefon görüÅŸmesi ve psikoloji
14. Pazarlama: promosyonlar, indirimler ve özel teklifler
15. Pazarlama: Sosyal Medya ve Online Reklamcılık
16. E-iÅŸ: Åžirket içinde elektronik ticaret
17. İşbirlikleri: İşbirliği ilkesi
18. Finansal planlama: sermaye ve finansman

Genel bakışa dönmek için buraya tıklayın:

• Bir şirket kurdu
• Yasal formlar: OHG, KG, GmbH, AG & Co.

Ä°ÅŸ fikrinizin USP’si ve benzersiz satış önerisi

Ayrıca, gelişme durumu hakkında da açıklamalarda bulunmanız gerekmektedir. Örneğin Uzak Doğu’da üretilmesi gereken bir yazılım ya da fiziksel bir ürün olması fark etmez. İlk konseptten tasarıma ve bitmiş ürüne kadar olan gelişim zaman ve paraya mal olur. Bu nedenle ön koşullar da önemlidir: neler halihazırda oluşturuldu ve işlerin başlayabilmesi için hangi ön koşulların yerine getirilmesi gerekiyor? Ticari marka başvurusundan patente kadar, ürüne bağlı olarak, hazırlık çok farklıdır. Hadi işe koyulalım! Ürün oluşturma:

1. Teklifinizin özelliÄŸi nedir?
2. Üretim/hizmet baÅŸlangıcı?
3. Ürününüzün/hizmetinizin geliÅŸim durumu?
4. BaÅŸlamadan önce hala hangi gerekliliklerin karşılanması gerekiyor?
5. Ürün ne zaman pazarlanabilir?
6. Hangi yasal formalitelerin (örn. ruhsatlar, vb.) tamamlanması gerekiyor?

Teklifinizin özelliÄŸi nedir?

USP, ürünü özel kılan şeydir. USP ile, müşterileri rakip ürünlerden geçiş yapmaya veya ürüne ilk kez erişmeye ikna edecek olan ürünün benzersizliğini, özelliğini, katma değerini ifade edersiniz. USP her zaman kısa olmalıdır. İdeal olarak, ürün veya hizmetinizin avantajlarını üç kilit nokta ile sınırlayabilmelisiniz.

Ürününüzün / hizmetinizin geliÅŸim durumu?

Projenin gelişim düzeyi, karmaşıklığına bağlı olarak son derece önemlidir. Bir deneyime göre, işinizden önce son derece fazla sayıda nitelik göstermeniz gereken bazı sektörler bile var. Bu, bir veya iki eğitim kursunun yanı sıra iyi hal sertifikaları gibi resmi makam ve dairelerden alınan kanıtların yanı sıra belirli yapısal değişiklikleri de içerir.

Bir sonraki adım üretimdir. Eğer her şeyi kendiniz yapabiliyorsanız, açık bir avantajınız var demektir. Örneğin, kendi çevrimiçi mağazanızı kurmak, yeni ödeme sağlayıcıları eklemek, arayüzleri kontrol etmek, arama motoru optimizasyonu ve tasarım. Bu durumda elbette iş fikrinin veya ürünün gelişim durumu hakkında pek çok açıklama yapabilirsiniz.

Ancak kural olarak, çoğu kurucu dış hizmet sağlayıcılara bağımlıdır. İster online mağaza için reklam ajansı, ister satış için ilk prototipler için üretici veya yazılım projesi için geliştirici olsun. Buna göre, durum iş planında belirtilmeli ve ayrıca sürekli olarak güncellenmelidir. Neredesiniz ve riskler nerede?

Burada da tanıdıklar vasıtasıyla kendi deneyimlerim söz konusu: Örneğin, bir uygulama geliştirdiyseniz ve ajans iki yıl sonra dağılırsa, proje üzerinde çalışmaya kim devam edecek? Ve çok daha iyisi, kim böyle bir soruyu önceden düşünür? Birdenbire yeni bir geliştirici ekibi aramaya başladınız. İyi eğlenceler. Geliştiricileri elde etmek zanaatkârları elde etmekten daha zordur, bu kesin. Buna göre, geliştirme durumu söz konusu olduğunda, yalnızca nerede olduğunuza ve sonraki adımların ne olduğuna değil, aynı zamanda aylar veya yıllar sonra ortaya çıkabilecek olası riskleri nasıl değerlendireceğinize de odaklanmanız gerekir.

Ürün ne zaman pazarlanabilir?

Pazarlama ile dikkat ve tanıtım doğal olarak başlar. Bir ürün piyasaya çıkar çıkmaz, rakipler ve elbette henüz rakip olmayan ancak rakip olacak kişiler de bundan haberdar olacaktır.

Buna göre, bir ürünün pırasası tam olarak planlanmalıdır. Sadece rekabet ve potansiyel yeni rekabet nedeniyle değil, aynı zamanda tamamlanma nedeniyle de. Medyaya duyurulan büyük bir lansmandan daha kötü bir şey yoktur ve o güne ulaşılır ulaşılmaz binlerce insan web sitenizi ziyaret eder, hala geliştirme aşamasında olduğunuz için özür dilemek zorunda kalırsınız. Ölümcül. Aynı zamanda, ürününüzün hazır olmadığına ve pazara çıkmadan önce üç veya dört aya daha ihtiyacınız olduğuna dikkat etmelisiniz, örneğin çevrimiçi mağazanız, logonuz, broşürleriniz ve ürün ambalajınız hazır olmadığı için. Elbette iş planında en önemli parametrelerden bahsetmek zorundasınız çünkü bankacılar ve yatırımcılar tam olarak bu soruları soracaktır.

Ticari marka koruması ve değerlendirmesi

Bir markayı veya fikri ne zaman korumanız gerekir? İdeal olarak, ilk dakikadan itibaren. Klasik bir örnek fermuarlı bağlantı elemanıdır. Patent olmadan pazara giriş. Bugüne kadar herkes, mucidi tek kuruş almadan fermuar yapabiliyor. Bir başka çok iyi örnek de “Ballermann” terimidir. 1970’lerdeki ekonomik mucizeyle birlikte giderek daha fazla Alman seyahat etmeye başladı. İlk büyük tatil dalgaları başladı ve Almanlar Mallorca’yı kendileri için keşfetti. Uçakla birkaç saat, harika bir hava ve harika plajlar. Cennetin ortasında “Ballermann” yer almaktadır. Daha önce hiç kimse “Ballermann” ismini korumamıştı. Ta ki André Engelhardt ve eşi Annette bu fikri ortaya atana kadar. Ticari marka korumasının olmamasından faydalanarak isim için patent başvurusunda bulundular. O zamandan beri çift, ister CD ister tişört olsun, isimlerini taşıyan her bir üründen para kazanıyor. Dahice. Ancak bu sizin ve markanızın başına gelmemeli. İşte size patent ve ticari marka koruması konusunda beş temel soru:

1. 1. Ürününüz için hala hangi geliÅŸtirme adımları gerekli?
   2. Test prosedürünü kim yürütüyor?
   3. Olası patentleme prosedürü ne zaman tamamlanacak?
   4. Hangi teknik / dermatolojik / … onaylar gerekli mi?
   5. Haklar: Hangi patent veya faydalı model hakları

Rehber Kitap: Kendi işinizi kurmak ve iş planı

Bir emlakçı olarak veya başka bir iş fikriyle kendi işinizi kurmak mı istiyorsunuz? İş planınız ve konseptiniz hakkında ipuçları vererek sizi destekliyoruz. İster tam zamanlı serbest meslek sahibi ister yarı zamanlı serbest meslek sahibi olsun: Kendi işinizi kurmak istiyorsanız, hem önceden hem de operasyonel işletmede pek çok şeyi düşünmeniz gerekir. Doğru fikirden sağlık sigortasına kadar – kendi işinizi kurmak istediğinizde nelere dikkat etmeniz gerekir?

Girişimciler için herhangi bir eğitim veya ileri eğitim bulunmamaktadır. Ya genel müdürsünüzdür ya da değilsinizdir. Her zaman önemli olan kendi hırsınızdır, çünkü her gün gelişmenin tek yolu budur.

Bir bakışta konular:

1. İş planı
2. Kurucu ve kurucu ekip
3. Ürün / Hizmet: USP
4. MüÅŸteri memnuniyetini artırın
5. Pazara genel bakış: MüÅŸteriler ve Rekabet
6. Referans müÅŸteriler: Pozitif görüntü aktarımı
7. Pazar analizi / doğrulama: iş fikri
8. Yer seçimi
9. Pazarlama Kavramı: Dağıtım
10. Reklam: Google Reklamları, SEO, Gazete, Radyo?
11. Pazarlama: Medya reklamcılığı, maliyetler ve CPM’ler
12. Pazarlama: ticari fuarlar, eğitim ve ticari reklamlar
13. Pazarlama: Satış konuÅŸması, telefon görüÅŸmesi ve psikoloji
14. Pazarlama: promosyonlar, indirimler ve özel teklifler
15. Pazarlama: Sosyal Medya ve Online Reklamcılık
16. E-iÅŸ: Åžirket içinde elektronik ticaret
17. İşbirlikleri: İşbirliği ilkesi
18. Finansal planlama: sermaye ve finansman

Genel bakışa dönmek için buraya tıklayın:

• Bir şirket kurdu
• Yasal formlar: OHG, KG, GmbH, AG & Co.