Enerji performans sertifikası olmadan mülk satışı yok

Bir enerji performans sertifikasının oluşturulması ( EnEV §16 uyarınca) yalnızca kalifiye uzmanlar tarafından gerçekleştirilebilir. Bu, uygun lisansa sahip bir uzman aramanız gerektiği anlamına gelir. EnEV §16’ya göre, bir mül kün her potansiyel alıcısı bir enerji performans sertifikası almalıdır. Bir mülkün sahibi ve satıcısı olarak, sertifikayı hazırlatmak ve satış belgelerine dahil etmekle yükümlüsünüz. Enerji performans sertifikasını sunmayı reddetmek idari bir suçtur ve 15.000 Euro’ya kadar para cezası ile cezalandırılabilir.

Enerji performans belgesi neden bu kadar önemli?

Alıcıya mülkün enerji durumu ile ilgili tüm bilgileri sağlar. Ayrıca önceki enerji tüketimi ve gelecekteki mal sahibi için beklenen enerji maliyetleri hakkında da bilgi sağlar. Negatif bir enerji dengesi potansiyel alıcılara tadilatın gerekli olduğunu gösterir ki bu da örneğin elektrik ve ısıtma sisteminin değiştirilmesi için yüksek maliyetler anlamına gelebilir.

Enerji performans sertifikası hızlıca açıklandı

Enerji kimlik belgesi hakkında en önemli 5 gerçek

1. Yasal zorunluluk: Bir mülk satılırken enerji performans sertifikası alınması kanunen zorunludur.
2. Karar kriteri: Mülkün enerji verimliliÄŸi potansiyel alıcılar için önemli bir kriterdir.
3. Enerji verimliliÄŸi hakkında bilgi: Enerji performans sertifikası, evin enerji verimliliÄŸi ve öngörülen enerji tüketimi hakkında bilgi saÄŸlar.
4. A+’dan H’ye kadar ölçek: Enerji verimliliÄŸi A+’dan H’ye kadar bir ölçekte derecelendirilir ve H acil yenileme ihtiyacına iÅŸaret eder.
5. Sunulmaması halinde idari suç: Mal sahipleri enerji performans belgesini hazırlatmak ve sunmak zorundadır; bunu yapmamak 15.000 Euro’ya kadar para cezasıyla cezalandırılabilir.

Enerji performans sertifikası veya mülkün enerji durumu, apartman bloklarının mülk değerlemesinde ve değerlendirilmesinde de rol oynar.

Yapı: Açıklanan içerik ve yapı

Enerji kimlik belgesinin unsurlarını adım adım açıklayan kısa bir video.

Talep belgesi mi tüketim belgesi mi? Maliyetler ve faydalar

Her iki form da çalışır, ancak aralarındaki fark şudur:

1. Tüketim sertifikası
2. Talep belgesi

Tüketim sertifikası hızlı bir ÅŸekilde açıklandı

Tüketim sertifikası genellikle 100 avroya mal olurken, talep sertifikası 300 ila 500 avro arasındadır. Enerji performans sertifikasının maliyeti, evi satarken bu verileri sağlamakla yükümlü olan ev sahibi tarafından karşılanır. Anlamlı bir enerji performans sertifikası alıcı için daha ayrıntılı bilgi sağlar ve bu nedenle daha pahalı olsa bile tavsiye edilir.

Tüketim sertifikası, enerji sağlayıcısından alınan son 3 yıllık faturaya dayanmaktadır. Binanın geçmiş enerji tüketimi hakkında bilgi verir ve tüketim sertifikasına kıyasla enerji durumu ve gelecekteki tüketim hakkında daha az kesin veriler sunar.

• Maliyetler: Tüketim sertifikası, daha pahalı olan talep sertifikasından daha ucuzdur.
• Tarihsel referans: Enerji operatörünün son 3 yıllık faturasına dayanmaktadır.
• Sınırlı bilgi deÄŸeri: Ä°htiyaç sertifikasına kıyasla enerji durumu ve gelecekteki tüketim hakkında daha az kesin veriler saÄŸlar.

Talep belgesi hızlı bir ÅŸekilde açıklandı

Talep sertifikasının maliyeti 300 ila 500 Euro arasındadır ve bir enerji danışmanı tarafından yerinde kontrol edilen belirli bilgileri içerir. Tüketim sertifikasının aksine, talep sertifikası enerji tüketimine ileriye dönük bir bakış açısı getirir. Bir uzman, enerji dengesi için bir tahmin hazırlamak amacıyla binanın durumunu, yalıtımı ve ısıtma sistemini yerinde değerlendirir.

Bir uzman tarafından yerinde ayrıntılı bir inceleme gerektirir ve enerji durumu ve gelecekteki tüketim hakkında tüketim sertifikasına göre daha kesin veriler sağlar. Doğruluğu ve bilgilendirici değeri nedeniyle, ihtiyaç sertifikası potansiyel alıcılar için genellikle daha bilgilendiricidir.

• Maliyetler: Talep sertifikası, tüketim sertifikasından daha pahalıdır.
• Gelecek odaklı: Gelecekteki enerji tüketimini ve binanın enerji gereksinimlerini dikkate alır.
• Uzman deÄŸerlendirmesi: Enerji dengesi için kapsamlı bir tahmin saÄŸlamak üzere sahada bir uzman tarafından ayrıntılı bir deÄŸerlendirme yapılmasını gerektirir.

Mülk deÄŸerlemesi [yıl]

Ev değerlemesi, daire değerlemesi, iyi bir satış fiyatı için nelere dikkat etmelisiniz? İpuçlarımı burada bulabilirsiniz:

• Mülk deÄŸerlemesi [yıl]

1) Zaman baskısı altında satış, kötü hazırlık

Emlak satışı yapılan çabanın ve kapsamının sıklıkla düşük tahmin edilmesi, satış fiyatına olumsuz etki yapan zaman baskısına yol açabilir. Satış hazırlığında yapılan hatalar sadece maddi değil, aynı zamanda diğer alanlarda da ciddi sonuçlar doğurabilir. Sonuç olarak, alıcı, bankasından kredi alabilmek için sunulan bilgiler ve belgelerle ilgili olarak da bir finansman sağlaması gerekir. Yetersiz bir hazırlık, satış projesinin herhangi bir aşamasında başarısızlığa uğramasına neden olabilir.

İpucu: Şansın bir rolü olmasın. Emlak satışı hazırlığınız için yeterli zaman ayırın.

Hedeflerinizi belirleyin ve satış sürecinin adımlarını uzun vadeli bir bakış açısıyla planlayın. Emlakınızı hedefli ve en iyi şekilde satmanız için profesyonel hizmetimizden faydalanın.

2) Satın alma fiyatının yanlış değerlendirilmesi

Die Ermittlung des Angebotspreises basiert stets auf dem Wert der Immobilie. Doch die persönliche Einschätzung der Eigentümer weicht häufig weit davon ab: Zu hoch oder zu niedrig wird der Verkaufspreis eingeschätzt. In beiden Fällen entsteht ein finanzieller Verlust und eventuell kann das Wohneigentum vom Käufer nicht finanziert werden. Unsere marktgerechte Bewertung setzt sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen. Wir berücksichtigen bei der Bewertung ausschließlich Objekte, die mit Ihrem vergleichbar sind. Dies betrifft sowohl den Haustyp oder Wohnungstyp, als auch die Immobilien Lage und Ausstattung. Die Kaufpreisfindung ist ein ganz entscheidender Aspekt beim erfolgreichen Immobilienverkauf.

Tipp: Unser Verfahren wertet die verkauften Objekte Ihrer Region aus und ermittelt somit einen realistischen und marktgerechten Verkaufspreis. Verschenken Sie kein Geld.

Burada değerlemeyi anlamanız için gereken her şey:

• Emlak değerlemesi

Sorularınız var mı? Değerlendirme, Satış, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

• Bize ulaşın

3) Eksik veya tamamlanmamış belgeler

Emlakın satışı sürecinde her aşamada belgelerin hazırlanması ve sunulması gerekir. Alıcılar, kurumlar, davalılar ve bankalar belge isteyebilir ya da kendileri çıkarabilir. Gerekli olan tüm belgeleri ve dokümanları mümkün olduğu kadar erken bir zaman diliminde toplayın. Amaç mahkemesi güncel tapu tapu çıkmalarını sağlar, konut tesisine ait paylaşma bildirimleri de önemlidir. Objeye ait tamamlayıcı veriler, inşaat planlarından, tapu tapu çıkmalarından ve konum planlarından elde edilir ve bu veriler en geç inceleme randevusunda ciddi bir ilgi duyan alıcı tarafından sorulur. Enerji belgesi ya da önemli belgelerin erken bir zaman diliminde hazır olmaması potansiyel alıcıların ilgisini kaybetmesine ya da satışı daha sonra bankanın eksik belgeler ya da yüksek fiyat istemesi nedeniyle başarısız olmasına neden olabilir.

Teknik: İsterseniz, talep edilen birçok belgeyi sizin behalfınızdan alabiliriz.

İşte ev satışı ve konut satışı için en önemli belgelerin listesi:

1. Planlar
2. Konum haritası
3. Tapu tapusundan kesim
4. Sigorta belgesi
5. Ek maliyetlerin bir özeti
6. Tamamı yeniden yapılanma çalışmalarının listesi
7. Fotoğraflar
8. Mevcut enerji belgesi
9. Konut alanının belirtilmesi
10. VARSAYILAN KİRALAMA SÖZLEŞMELERİ
11. Birden fazla sahibi varsa sahiplik oranlarının belirtilmesi
12. Ayrıntılı bir obje açıklaması

Daha fazla önemli belge için buraya tıklayın:

• Satış belgeleri

4) Kötü temsil edilen konut

Gayrimenkullar bugün çevrimiçi satılıyor – ne olursa olsun Boşanma, ayrılık ya da Vasiyet. İlgilenenler, uygun gayrimenkulleri sosyal medya ve internetin çevrimiçi veri tabanlarında arıyor. Gayrimenkulunuzu hedef kitleye uygun şekilde en iyi şekilde sunun.

İpucu: Görüntüleme randevusu öncesi ve ilk fotoğraf çekiminden önce satış objesi bakımlı ve konforlu bir hale getirilmelidir.

Gayrimenkulunuzu iç ve dıştan en iyi duruma getirmeyi unutmayın.

• Bakım ve onarım işlerini ertelemeyin.
• Şeyleri temizleyin ve net bir görünüm yaratın.
• Temizlik ve konforlu, cazip bir atmosfer sağlayın.

“Home Staging” adayet. Konut, potansiyel ilgililerin evde hissetmelerini ve konutu sevmelerini sağlayacak şekilde hazırlanır. Size memnuniyetle tavsiyeler sunarız. Home Staging için bazı ipuçları:

• Görgü turu öncesi kişisel eşyaları kaldırın
• Konutu görsel ve duygusal olarak değerlendirin

5) Fotoğraflar: Güneş ışığı, açık alan ve çeşitlilik

Ancak en önemli faktör resimlerdir – özellikle Gayrimenkul Pazarlaması ve exposé için. Bir alıcı elbette evin ne kadarını görebilir ve bu nesne onun için uygun olup olmadığını kendi zihninde bir fikir edinebilir.

Harika bir ev resmi yapmak için bazı şeylere dikkat etmeniz gerekir: Odaların öncelikle temiz ve düzenli olması gerekir. Ayrıca resimleri kesinlikle gündüz ışığında çekmeniz gerekir, böylece odalar gerçekten iyi görünecek ve alıcılar odalara ne kadar güneş ışığı düştüğünü değerlendirebilecekler.

En güzel oda, çatı terası, açık mutfak ya da belki de manzaralı pencere. Başlık resminiz, gayrimenkulün en anlamlı ve en iyi yönünü temsil etmelidir. Tüm odaların, varsa bahçeye, balkona veya terasa, dış görünümün ve özellikle de planın resimleri mutlaka eksik kalmamalıdır.

Fotoğraf ipuçları özeti:

• Oda temiz ve düzenli olmalı
• Gündüz ışığı (açık odalar için avantajlıdır)
• İlk resim en iyi fotoğraf olmalıdır
• Tüm odalar ve alanlar kapsamlı şekilde gösterilmelidir
• Plan

Exposé’nin ne kadar önemli olduğunu buradan öğrenebilirsiniz:

• Exposé oluşturmak

6) İnceleme görüşmesine iyi hazırlanmamak

Alıcılar inceleme görüşmelerinde önemli sorular sorar. Kendilerini konu ve çevresine alıştırmak için zaman ihtiyaçları vardır. Yapısal sorular karşısında uzman ve teknik bilgiler beklenebilir. Gayrimenkul satışı sırasında ortak mal sahipliğine dair detaylı sorular sorulur, çünkü bu paylar da gayrimenkul ile birlikte satın alınır.

Teknik destek: İnceleme görüşmesinde olası sorular için size yardımcı oluruz. Alıcı adaylarının seçimi sırasında önceden bir seçim yaparak hem zaman hem de çaba kaybı yaşanmaz.

Sizin behalfinde verkauf görüşmelerini alıyoruz. Yıllar süren deneyimimiz sayesinde konut satışı görüşmelerini çok başarılı şekilde gerçekleştirebiliriz. Emlak temsilcisi olarak nesnel kalmak ve karar verilmesini zorlamamak suretiyle hareket ediyoruz.

• İnceleme tarihi ipuçları

Sonuç: Hataları & riskleri nasıl önleyebilirsiniz?

Eğer konutunuzu satmak isterseniz ve bu tuzakları baştan itibaren dışlamak istiyorsanız, doğrudan bir emlak bürosuna başvurun. Emlakçılar, sadece yıllarca deneyim sahibi olmanın yanında gerekli bilgi ve uzmanlıkla birlikte konuyu bilen danışmanlardır.

Bir emlak uzmanlığı sayesinde uzun pazarlık dönemleri ve reddeden alıcılar dışlanır, böylece konutunuz için kısa sürede bir satış sözleşmesi hazırlayabilir ve teslimatı başlatmak için adımlar atılabilir.

Sorularınız var mı? Değerlendirme, Satış, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)Değerlendirme veya satışı ile ilgili hâlâ sorularınız var mı? Ücretsiz değer değerlendirmesi, makler önerisi ve belki de doğrudan doğru alıcılarımız var. Bize ulaşın veya beni arayın, tamamen bağlayıcı olmayan bir şekilde.

• Bize ulaşın

Tam belgelerin satış fiyatını nasıl belirlediğini neden

Bir evrak sadece konum ve metrekare üzerinden değil, aynı zamanda güven ve şeffaflık üzerinden satılır. Deneyimli alıcılar – özellikle yatırımcılar – nesneyi belgeler üzerinden incelemektedir. Eğer bir şey eksikse, üç etki oluşur:

• Fiyat indirimi: Alıcılar risk marjı olarak genellikle satın alma fiyatının %3–8’ini hesaplar
• Gecikme: Bankalar enerji belgesi, tapu tapusundan çıkarılan belge veya paylaşma bildirimi olmadan finansman yapmaz – noter randevusu ertelenir
• Teklif zayıflığı: Belgeleri “sonradan sunan” kişi belirsizlik sinyali verir – alıcı tempoyu alır

Bu nedenle satış sürecinde elde edilen kural: Önce belgeler, sonra tanıtım, sonra piyasa.

Nesne türüne göre zorunlu belgeler – genel bakış

Herhangi bir belge her obje için gerekli değildir. Aşağıdaki tablo, Ev, Düz ve Arazi için sırasıyla zorunlu olanları göstermektedir:

Belge	Ev	Düz	Arazi	Zorunlu / Opsiyonel
Mevcut Tapu Cüzdanı				Zorunlu (Noter)
Alan Haritası / Malîyet Haritası				Zorunlu
Enerji Belgesi			—	Yasal Zorunluluk (GEG)
İnşaat Dosyası / İnşaat Açıklaması		()	—	Tavsiye Edilir
Konut Alanı Hesaplama			—	Tavsiye Edilir (Banka)
Plan			—	Tavsiye Edilir (Tanıtım)
Paylaşım Açıklaması	—		—	Zorunlu (WEG)
Konut Harcı Hesaplaması (3 yıl)	—		—	Zorunlu
İşletme Planı	—		—	Zorunlu
Sahipler Toplantısı Protokolleri	—		—	Zorunlu (3 yıl)
İnşaat Planı	()	—		Zorunlu (Arazi)
Alan Kullanım Planı	—	—		Tavsiye Edilir
İnşaat Alanı Belgesi	()	—		Zorunlu (Arazi)
Eski Yükler Bilgisi	()	—		Tavsiye Edilir
İnşaat Yükler Listesi		—		Tavsiye Edilir
Arazi Vergisi Karar				Tavsiye Edilir
Kiralama Sözleşmeleri (Kiralıkta ise)			—	Zorunlu (kiralıkta)
Sigorta Belgeleri		()	—	Tavsiye Edilir
Yenileme / Modernizasyon Belgeleri			—	Değer Artırıcı

Pratikadan ipucu: Konutlar için finansal destek sağlayan bankalar nearly always paylaşımlı açıklamayı, üç yıllık hesaplamayı, ekonomi planını ve protokolleri talep eder. Bunlardan sadece birini hazırlamayanlar, noter randevusunu 2–4 hafta geciktirir.

Dökümanların Edinilmesi İçin Maliyet ve Zaman Özeti

Absolut kural kural: Klasik bir tekil konut için malzeme maliyetleri 400 ve 800 € arasında, bir konut birimi için ise 100 ve 300 € arasında (çünkü enerji belgesi genellikle zaten mevcuttur).

Alan Kullanım Planı

• Bunun ne olduğunu: Şehir planlama aracı, bir belediye içindeki arazi kullanımının amaçlanan durumunu gösterir – konut bölgeleri, ticari alanlar, yeşil alanlar, ulaşım yolları.
• Satışta ne için: Bir arazi satın alanlar, örneğin bir araziye inşaat alanı dönüşümü mümkün olup olmadığını veya bir yol planlanıp planlanmadığını hemen anlarlar.
• Nereden: Şehir veya belediye yönetimi, inşaat Müdürlüğü; birçok belediye Geoportal üzerinden çevrimiçi erişim sunar.
• Maliyet / Süre: Genellikle ücretsiz erişilebilir, kopya 0–50 €, 1–14 gün.
• Iç bilgi: Bebauungsplan’a göre alan kullanım planı doğrudan hukuki bağlayıcı değildir – yetkililer için bağlayıcıdır ve dolaylı olarak etkili olur.

Bebauungsplan

• Nedir: Yasal bağlayıcı bir plan, inşaatla ilgili düzenlemeler içerir – maksimum yükseklik, kat alanı oranı (KAO), arazi alanı oranı (AAO), çatı şekli, mesafe alanları, kullanım amacı.
• Satışta ne için: Arsa satışı için temel unsurlardan biridir – ne inşa edebileceğini belirler ve bu da değeri belirler.
• Nereden: Belediye veya ilçeye bağlı belediye idaresi, çoğu zaman da online olarak inşaat planı portalında.
• Maliyet / Süre: 0–50 €, 1–14 gün.
• İç bilgi: Eğer hiçbir inşaat planı yoksa, 34. maddesi („Çevreye uyum”) veya 35. maddesi (Dış alanlar) uygulanır. Alıcılar için bu durum daha zor değerlendirilir – net bir B-Plan satış potansiyelini artırır. Daha fazla bilgi için arsa satışı rehberimizi okuyun: Arsa satışı.

Arazi haritası / Parsel haritası

• Nedir: Resmi ve ölçekli bir harita, arazi sınırları, parsel numaraları, bina konturları ve komşu sınırları içerir.
• Satın alma sırasında ne için: Noter randevusunda zorunludur, kredi için bankanın zorunluluğu. Satılanın ne olduğu net bir şekilde belirler.
• Nereden: İlçe belediyesi harita dairesi / harita dairesi.
• Ücret / Süre: 15–60 €, 1–14 gün; birçok federal eyalette çevrimiçi (örneğin NRW: TIM-online, Bavarya: BayernAtlas).
• Iç bilgi: Bir resmi arazi haritası (damgalı, en fazla 3 ay önce) noter tarafından istenir. Geoportallardan ekran görüntüsü yeterli değildir.

Mevcut tapu tapusu

• Bu ne demek: Üç bölümden oluşan resmi belge – sahibi (Bölüm I), yollarla ilgili yükümlülükler / kısıtlamalar gibi (Bölüm II), hipotek / tapu hakkı gibi temel kredi hakları (Bölüm III).
• Alım sırasında ne için: Sahiplik kanıtı; alıcı ve banka, ne kadar yükümsüz şekilde aktarılacağına bakar.
• Nereden: Tapu dairesi (hukuk mahkemesi) veya görevlendirilen noter aracılığıyla.
• Ücret / Süre: 10–20 € (basit), 18 € (tanıklık), 1–7 gün.
• İç bilgi: Kiralama belgesi, noter randevusuna kadar 3 aydan eski olmamalıdır. Bu nedenle, belgeyi sadece net bir alıcı belirlendiğinde isteyin – aksi takdirde iki kez ödeme yaparsınız.

Enerji belgesi – yasal zorunluluk

• Bu ne demek: Bina enerji kalitesiyle ilgili belge, enerji verimlilik sınıfı A+ ile H arasında değişir. İki tür vardır: Tüketim belgesi (ısıtma maliyeti hesaplamasına dayanır) ve İhtiyaç belgesi (mühendis hesaplaması).
• Satışta ne için: § 80 GEG’e göre zorunludur. Ziyaret sırasında istenmeden sunulmalı ve ilanlarda yayınlanmalıdır.
• Nereden alınır: Enerji danışmanları (dena listesi), bacalar, çevrimiçi sağlayıcılar (yalnızca tüketim belgesi).
• Maliyet / Süre: Tüketim belgesi 50–100 € (1–2 hafta), ihtiyaç belgesi 300–500 € (2–4 hafta).
• Iç bilgi: 1977’den önce inşa izni alınmış ve ısı koruma yönetmeliği seviyesine getirilmemiş konutlar için ihtiyaç belgesi zorunludur. Bu kurala uymama durumunda 10.000 €‘a kadar ceza kesilebilir – alıcılar ayrıca sözleşmeyi iptal edebilir. Geçerlilik süresi: 10 yıl.

Bölüm Belgesi (yalnızca konut sahipliğinde)

• Bu ne demektir: § 8 HUK’a göre noter tarafından onaylanan belge, bina özel malikliği (düzünüz) ve ortak maliklik (merdiven, çatı, dış cephe) arasında ayrımı yapar. Ayrıca özel kullanım haklarını (örneğin bahçe payı, otopark yeri) de içerir.
• Satışta neden gereklidir: Absolut zorunlu belgedir. Alıcı ve banka, neye sahip olacaklarını bilmesi gerekir.
• Nereden alınır: Tapu sicili veya bina idaresi; orijinal genellikle ilk sahibinde bulunur.
• Maliyet / Süre: 15–30 €, 1–7 gün.
• Iç bilgi: Bölüm planının gerçekle uyumlu olup olmadığını kontrol edin. Gecikmiş yeniden yapılanmalarda (çatı genişletmesi, ek yapı) genellikle paylaşım açıklamasının değişmesi gerekir – bu notaryda hızlıca 2.000–5.000 € maliyeti doğurur.

Konut harcı hesaplamaları, ekonomi planı ve protokoller

• Bu ne demektir: WEG belgelerinin üçlüsü: geçmiş hesaplamalar (tahmini/gerçek), mevcut ekonomi planı (mevcut yıl), sahiplik toplantılarının protokolleri.
• Satışta ne için gereklidir: Alıcılar konut harcının yüksekliğini ve gelişimini, planlanan özel katkıları (örneğin çatı onarımı 80.000 €) ve onarım yedek fonunun durumunu bilir.
• Nereden alınır: Konut yönetimi (yönetici sözleşmesi açıklama yükümlülüğünü taşır).
• Maliyet / Süre: Genellikle ücretsizdir, bazı yönetimler 50–150 € “maliyet paşosu” ister, 1–7 gün sürer.
• Iç bilgi: Geçmiş 3 yılın protokollerini olmaksızın asla satma. Aksi takdirde, anlaşmaya varıldıktan sonra alıcılar eksiklikler ya da kararlaştırılmış özel ek ücretler bulabilir ve zarar tazminatı talep edebilir. 200 €/m² konut alanından daha az bir yedek fon, düzenli olarak fiyat indirimlerine neden olur.

Eski yükler / Eski yükler kaydı

• Bunun ne olduğunu
  ]]> https://lukinski.net/duez-satmak-masraflar-noter-makler-enerji-belgesi-satici-alici/ Tue, 07 Mar 2023 06:16:02 +0000 https://lukinski.de/daire-satis-masraflari-noter-emlakci-enerji-sertifikasi-co-satici-ve-alici-icin/ Düz satma maliyetleri – Bir düzinenin satışı, işlem türü ve kapsamına göre değişebilecek farklı maliyetlerle ilişkilidir. Genellikle en önemli maliyet kalemleri, aracılık ücretleri ve noter ücretleri ile belgelerin hazırlanmasında oluşan tüm maliyetlerdir. Satış sırasında karşılaşılabilecek ekstra ek maliyetlerin neler olduğunu ve bunları kimin karşılayacağını burada öğreneceksiniz – ek bir liste ile birlikte.

  Doğrudan satış ek maliyetleri: Liste

  Bir düzinin satışı, ülkeye ve bölgeye göre değişebilecek farklı maliyetlerle ilişkilidir.

  İndividue maliyetleri daha yakından incelemeye başlamadan önce, en önemli maliyet kalemlerine genel bir bakış sunuyoruz:

  1. Araçlık ücretleri
  2. Noter maliyetleri
  3. Tapu vergisi
  4. Değer raporu maliyetleri
  5. En önemli belgelerin maliyetleri

  Çoğu zaman sahipler, konutunu özel olarak satmak tercih etmekten ziyade bir makler ile konutun satışı işini yaptırmaktadırlar. Bu nedenle, genellikle makler ücretleri ek maliyetlerin büyük bir kısmını oluşturmaktadır. Bir Gayrimenkul Değer Tespiti ne zaman faydalı olur ve ne kadar maliyetlidir, buna dair bilgilerimizdeki rehberde bulabilirsiniz. Makler ücretlerinin genellikle ek maliyetlerin büyük bir kısmını oluşturduğunu daha yakından inceleyelim.

  Makler Ücretleri Pazarlama & Satış İçin

  İfreniz bir Emlakçı ile kontrat vererek evinizi satmak istiyorsanız, genellikle bir Emlakçılık ücreti ödemelisiniz. Emlakçılık ücreti hesaplayıcısı ile alıcı ve satıcı için tüm maliyetleri bir bakışta görebilirsiniz. Bu ücret emlakçıya göre değişir ve satış fiyatının %3’ünden %7’sine kadar değişebilir. Emlakçılık ücretleri genellikle emlakın pazarlaması, gezilmesi, satın alma fiyatının müzakere edilmesinde desteklenmesi ve satın alma anlaşmasının hazırlanması maliyetlerini içerir.

  %3 ile %7 arasında olan satın alma fiyatı

  Noter masrafları işleminde

  Evrensel bir kural olarak, konut satışı sırasında noter aracılığıyla yapılması yasal olarak zorunludur. Bu nedenle burada da noter ücretlerinden kaçamazsınız. Noter ücretleri, emlakın satış fiyatına göre ve yasal olarak belirlenmiş olan çeşitli ücretlerden oluşur. Bu ücretler, satış fiyatının 1,5 – 2’si kadarlık bir miktardır. Bunlara örneğin, emlakın değerine göre belirlenen temel ücret ve belge ve belgelemelerin hazırlanması için alınan ücretler dahildir.

  1,5 ile 2 arasındaki satış fiyatının yüzdesi

  Çoğu durumda noter ücretlerini alıcı karşılar.

  

  Tapu vergisi: Alıcının ödemesi gereken

  Bir evin satışı sırasında emlak kazancı vergisi da alınır. Bu vergi de alıcı tarafından ödenir. Emlak kazancı vergisinin yüksekliği eyaletlere göre değişir ve satın alma fiyatının %3,5 ile %6,5’ini oluşturmaktadır. Bu vergi satın alma fiyatına göre hesaplanır ve satın alma sonrası birkaç hafta içinde maliye idaresine ödenmelidir.

  Satın alma fiyatının %3,5 ile %6,5’ini

  Konuyla ilgili daha fazlasını buradan öğrenin:

  • Evin Satışı Vergileri

  Emlak Değerlendirme Maliyetleri

  Ya maisonet düzi ya da mikro apartman – Satmadan önce bu düzinin değeri ne kadar olduğunu bilmelisiniz. Bu amaçla düz, sertifikalı bir değerliye tarafından durum ve olası eksiklikler kontrol edilir ve değerliye raporu hazırlanır. Bu, daha sonra satış fiyatının temelini oluşturur. Değerliye raporunun maliyeti, raporun kapsamına ve türüne göre birkaç yüz ila birkaç bin Euro arasında değişebilir.

  Belçikalılar için ücretler

  Konut satışı için ayrıca yeni sahibine sadece vermeniz gereken değil, aynı zamanda satış sözleşmesi ve satış süreci için de ihtiyaç duyduğunuz birkaç belgeye ihtiyacınız vardır. Bunlar arasında enerji belgesi, tapu tapu harcı ve yapı planı gibi belgeler yer alır. Tüketim odaklı enerji belgesi 100 Euro’dan daha az bir fiyata alınabilir, ihtiyaç odaklı belge için ise birkaç yüz Euro ile hesaplanmalıdır. Tapu harcı da unutulmamalıdır. Bu belge, noter onaylı olmayan haliyle 10 Euro, noter onaylı haliyle 20 Euro tutarında olur.

  İşte satış belgelerinin teminindeki bazı maliyetlerin genel bir bakış:

  • Tüketim odaklı enerji belgesi: 100 Euro’dan az
  • İhtiyaç odaklı enerji belgesi: 100 Euro’dan fazla
  • Noter onaylı olmayan tapu harcı: 10 Euro
  • Noter onaylı tapu harcı: 20 Euro

  İsteğe Bağlı: Onarım & Modernizasyon Maliyetleri

  Evrensel emlak değerini artırmak ve satış fiyatını yükseltmek için bazı sahipler, satışın hemen öncesinde konutlarını yeniden düzenlemeye ve modernleştirmeye karar verirler. Burada ortaya çıkacak maliyetler, yeniden yapılanmanın kapsamına ve kullanılan malzemelere ve konutun büyüklüğüne bağlıdır.

  Sonuç: Maliyetleri önceden hesaplayın

  Genel olarak, bir konutun satışı, önceden dikkatlice hesaplanması gereken çeşitli maliyetlerle ilişkilidir. Doğru bir planlama ve hazırlık, istenmeyen sürprizleri ve gereksiz maliyetleri önlemeye yardımcı olabilir. Bu nedenle, önceden kapsamlı bilgi edinmek ve detaylı bir maliyet özetlemesi oluşturmak önerilir.

  ]]> https://lukinski.net/duyuru-bu-konuyla-ilgili-bir-makale-yazmaya-baslamadan-oence-luetfen-asagidaki-oenemli-noktalari-goez-oenuende-bulundurun-satis-suereci-emlak-danismani-olmadan-daha-zor-olabilir-ancak-dogru-hazir/ Mon, 20 Feb 2023 10:20:19 +0000 https://lukinski.de/emlakci-olmadan-daire-satmak-suerec-maliyetler-ve-ortaklarla-ilgili-kontrol-listesi-ve-ipuclari/ Kendi evinizi satmak — kendi evini satmak isteyen kişi, birkaç bin ila on bin euro lık komisyon tasarrufu sağlayabilir. 400.000 euro lık bir satış fiyatında bu hızlıca 7.140 euro (yarım oran) veya 14.280 euro (tam oran, eski düzenleme) tasarruf anlamına gelir. Ancak: Özel satış, aynı zamanda değerlendirme, pazarlama, kredi derecelendirmesi, sözleşmenin hazırlanması ve vergi yönünden sorumlulukları da beraberinde getirir. Bu rehberde satışın akışı, maliyetleri, belgeler ve tipik hata noktaları hakkında her şeyi öğreneceksiniz — dahil konkrete sayılar, uzman kontrol listeleri ve SSS. Daha fazla temel bilgi için ana rehberde Kendi evinizi satmak ve Makler maliyetleri konularına da bakabilirsiniz.

  Düz satmak: Avantaj ve dezavantajları

  Evrensel bir konutun özel satışı hukuki olarak kesinlikle mümkündür — sorun, bireysel durumunuza göre ekonomik olup olmamasıdır. Ortalama bir konutun özel satışı oldukça değerli olabilir. Ancak bir milyon euroyu aşan bir premium konutun özel satışı deneyimli maklerler genellikle önerilmez — gizlilik, uluslararası ağ ve kalifiye alıcılarla iletişim burada karar verici unsurlardır.

  Özel satının avantajları

  En büyük avantaj, makler komisyonundan tasarruf yapabilmektir. Konut satışı için sipariş ilkesinin yürürlüğe girmesiyle (Aralık 2020) komisyon genellikle alıcı ve satıcı arasında eşit şekilde bölünmek zorundadır. Satıcı olarak bir maklerin görevlendirilmesi durumunda kişi genellikle %3,57 (kdv dahil) öder.

  • Makler komisyonu tasarrufu — tipik olarak %3,57 (kdv dahil) (bölgesel olarak her taraf için %3,57 kadar)
  • Tam kontrol fiyat, alıcı seçimi ve müzakere üzerinde
  • Direkt alıcı iletişim telefonla sessiz posta olmadan
  • Kişisel iç bilgiler konutla ilgili daha da özgün görünür
  • Esnek randevu planlama gösterilirken

  Dezavantajlar ve riskler

  Özel satış, zaman, piyasa bilgisi ve hukuki temel anlayış gerektirir. Fiyatlandırma çok yüksek olursa satışın aylarca sürebilmesi, çok düşük olursa ciddi mali kayıplar yaşanabilir. Ayrıca, gizli eksiklikler nedeniyle § 444 BGB’ye göre sorumluluk riskleri de mevcuttur — profesyonel bir makler burada bir filtre fonksiyonu sağlayabilirdi.

  • Yüksek zaman harcaması (satış başına ortalama 60–120 saat)
  • Profesyonel değer tespiti yok — hatalı fiyat riski
  • Alıcı ağı eksik, daha uzun pazarlama süresi
  • İlgilenenlerin kredi derecelendirmesini kendiniz yapmanız gerekir
  • Eksiklikler ve açıklamada hatalar nedeniyle sorumluluk riski
  • Yönetici olmadan pazarlık baskısı

  Makler vs. Özel satış: Doğrudan karşılaştırma

  Kriterium	Makler ile	Makler olmadan (Özelle)
  Satıcıya ait komisyon maliyeti	Yaklaşık 3,57 % KDV dahil.	0 €
  Zaman harcaması satıcı	Yaklaşık 10–20 saat	Yaklaşık 60–120 saat
  Pazarlama süresi ortalama	2–4 ay	4–8 ay
  Değer tespiti	Profesyonel, piyasa uyumlu	Kendi araştırmalarınız veya uzman
  Alıcının kredi derecelendirmesi	Standart	Kendi sorumluluğunuzda
  Kusurlarla ilgili sorumluluk riski	Düşük	Yüksek
  Uygun olduğu alanlar	Premium & karmaşık objeler	Standart düzlükler, piyasa bilinen konumlar

  İşlem Aşamaları: Değer tespitinden anahtar teslimine kadar

  Makler olmadan satan kişi, temelde bir uzman gibi aynı adımları takip eder — sadece kendi başı başına. Sıra, başarı ya da hayal kırıklığına karar verir.

  1. Düzgün profesyonel şekilde değerlendir
  2. Tamamlayıcı belgeleri topla
  3. İlan ve satış tanıtım metni hazırla
  4. Görgüleri organize et
  5. İlgilenenlerin kredi derecesini kontrol et
  6. Fiyatı pazarlamak
  7. Noter randevusu ve alım sözleşmesi
  8. Teslimat ve mal sahipliği değişimi

  Aşama 1: Düzgün değeri belirle

  Gerçekçi bir değer belirlemesi en önemli ayar vidalarından biridir. Üç yol mevcuttur: Online değerlendirme (ücretsiz, yaklaşık ±15 % doğruluk), bir maklerin yerinde değerlendirme (sıklıkla ücretsiz, daha doğru) veya sertifikalı bir değer belirleme raporu (500–2.000 €, mahkeme kabul edilebilir). Bu bilgiyi, konumunuza göre benzer tekliflerle ilgili kendi araştırmanızla tamamlayın. Daha fazlası için rehberde Düzün değerini belirle başlıklı makaleye bakın.

  Aşama 2: Satış ilanı ve exposé hazırlamak

  Profesyonel bir dijital kartvizit oluşturur. Araştırmalar gösteriyor: En az 15 adet yüksek kaliteli fotoğraf içeren ilanlar, beşten az resim içerenlere göre üç kat daha fazla tıklanma almaktadır. Güneş ışığını (öğle vakti veya akşamüstü) kullanın, kişisel eşyaları kaldırın, odanın köşesinden çekim yapın.

  • En az 15 fotoğraf: her oda, dış görünüm, asansör, bodrum, otopark yeri
  • Anlamlı başlık: örn. “Açık 3+1 oda üst kat evi, güney balkonu, sessiz konum, hemen teslim”
  • Zorunlu bilgiler: konut alanı, oda sayısı, yapım yılı, enerji belgesi verileri (aksi takdirde 15.000 €’ye kadar ceza)
  • Platformlar: ImmoScout24 (Premium erişimi), Immowelt, eBay Kleinanzeigen (ücretsiz, daha fazla dağılım kaybı)
  • Plan: zorunlu değil — planı olan ilanlar daha iyi dönüşüm sağlar

  Adım 3: Değerlendirmeleri düzenleyin

  Profesyonel ipucu: Aynı zaman penceresinde üç ila beş ilgi duyan kişiyle toplu randevular oluşturmak, hafif rekabet hissi yaratır ve zaman tasarrufu sağlar. Premium objeler için ise tekil randevular zorunludur — gizlilik önemlidir. Daha fazlası için rehberde İnceleme Randevuları başlıklı makaleye bakın.

  • İncelemeden önce havalandırın, nötr bir koku olsun (parfüm spreyi kullanmayın)
  • Tüm ışıkları açın, rulolardan yukarı — ışık satar
  • Sıra: önce güçlü alan (genellikle oturma odası), sonra zayıf alan
  • Özgeçmişlerden uzak durun (fotolar, dini, siyasi eşyalar)
  • Birinci randevu sırasında enerji belgesini gösterin (zorunludur)
  • Açık ve dürüst cevap verin — eksiklikler hakkında sessiz kalmak sorumluluk alır

  Adım 4: Alıcının kredi derecesini kontrol edin

  Bu noktada birçok özel satış başarısız olur — ve tam olarak burada bir maklerin ücreti kazanır. Sözleşme imzalanmadan önce zorunlu olarak bankanın finansman onayını isteyin (sadece “danışmanın mektubu” değil). Kendi sermayesiyle alanlarda: hesap özeti veya mali danışman onayı. Asla rezervasyon ücretlerini nakit olarak kabul etmeyin — ve dikkatli olun, besleme olmadan tam teklif yapan alıcılara karşı. (klasik dolandırıcılık modeli).

  Adım 5: Alış fiyatı üzerinde anlaşmaya varın

  5–10 % aralığındaki bir pazarlık alanının yaygın olduğu unutulmamalıdır — bu marjı hesaba katın. İlk teklifi hemen cevaplamayın, 24–48 saat bekleyin. Birden fazla ilgilenen kişi varsa, teklif süresi belirleyebilirsiniz (“Pazar gününe kadar teklifler alınır” gibi) — özellikle büyük şehirlerde etkili bir yöntemdir.

  Adım 6: Satın Alma Sözleşmesi ve Noter Tarihi

  Almanya’da satın alma sözleşmesi zorunludur ve noter tarafından onaylanmalıdır (BGB’nin 311b maddesi). Genellikle alıcı noteri seçer (noter masraflarını alıcı taşır). Sözleşme taslağını toplantı tarihinden en az 14 gün önce almanız gerekir — bu süre yasal olarak belirlenmiştir (tüketicinin korunması). Dikkatlice okuyun ya da bir avukat tarafından incelensin (300–600 € harcamak değerlidir). Daha fazla bilgi için Satınalma Sözleşmesi Hazırlama ve Noter Tarihi başlıklı rehberlere bakın.

  Adım 7: Teslim ve Mal Sahipliğinin Değiştirilmesi

  Ödeme yapıldıktan sonra (genellikle belgeleme işleminden sonra 4–8 hafta) anahtar teslimi yapılır. Eksiksiz bir teslimat protokolü, sayaç değerleri, her bir odanın fotoğrafları ve anahtar sayısı, daha sonra anlaşmazlıklara karşı koruma sağlar. Sadece bu işlem tamamlandıktan sonra mülkiyet kesin olarak geçer (tapu kaydı).

  

  Özel satışımda maliyetler

  Makler olmadan da ek maliyetler oluşur. Bu maliyetlerin çoğu alıcı tarafından karşılanır, ancak bazıları kesinlikle satıcıya aittir. Burada 350.000 Euro değerinde bir konut için örnek bir hesaplamada tipik maddeler yer alır.

  Satıcının maliyetleri

  Posten	Örnek 350.000 € Düz
  Enerji tüketim belgesi (Tüketim/İhtiyaç belgesi)	50–500 €
  Tapu tapu bilgisi	10–20 €
  Şu anki arazi haritası	15–60 €
  Konut alan hesaplaması (gerekiyorsa)	200–500 €
  İlan / Reklam (Premium)	50–250 € / Ay
  Profesyonel fotoğraflar / Plan	200–500 €
  Avukatlık sözleşmesi (isteğe bağlı)	300–600 €
  Ödeme öncesi tazminat (kalan kredi varsa)	değişken, kalan borunun 1–10 %
  Toplam ödemeden önce	yaklaşık 800–2.500 €

  Alıcının maliyetleri (bilgi amaçlı)

  • Tapu vergisi: 3,5–6,5 % her eyalet için
  • Noter ve tapu maliyetleri: yaklaşık 1,5–2 % alım fiyatından
  • Broker komisyonu (gerekiyorsa): 3,57 % dahil KDV, yarı yarıya

  Spekülasyon vergisi — unutulan madde

  Dikkat: Vergi tuzağı! Evinizi satın aldıktan sonra on yıl içinde satar ve bu evi kendiniz yaşamamışsanız (en az satım yılı ve onun iki önceki takvim yılı boyunca kendi kullanımınız olmamışsa), satım kazancınız üzerinden spekülasyon vergisi kesilir — kişisel gelir verginizle (en fazla %45) vergilendirilir. Örnek: 50.000 € kazanç ve %42 vergi oranı = 21.000 € vergi. Satmadan önce mutlaka kontrol edin veya vergi danışmanınızdan bilgi alın. Net kazancınızın yaklaşık bir hesaplamasını Net Satış Tutarı Hesaplayıcısı sağlar.

  Önemli Belgeler Genel Bakış

  Tam belgeler hızlı görüşmeler ve noter toplantıları için temeldir. İlk ilan vermeden önce bunları toplayın — finansmanı olan alıcılar bankadan zorunlu olarak bu belgeleri istemektedir.

  Zorunlu Belgeler

  • Tapu tapu cüzdanı çıkartısı (3 aydan eski olmamalı)
  • Enerji belgesi (yasal bir zorunluluk!)
  • Arazi haritası / konum planı
  • Plan ve konut alan hesaplaması
  • Paydah (emlak sahibi konutlar için zorunludur)
  • Son 3 gayrimenkul sahipleri toplantı protokolleri
  • Ekonomik plan ve konut ücreti hesaplamaları (3 yıl)
  • Onarım yedek fonu listesi

  Önerilen ek belgeler

  • İnşaat
    ]]>