Iskonto (Sözlük) tüm ek maliyetleri karşılamak için

Sıcak kira, kiracıların aylık olarak ödediği toplam kira tutarıdır — soğuk kira (konut alanının kullanım ücreti) ve ısıtma ve sıcak su için sıcak işletme maliyetlerinin toplamından oluşur. Bu, hesaptan gerçekten çıkan tutar olmasına rağmen, son konut maliyeti değildir: elektrik, internet ve bazı soğuk ek maliyetler gibi çöp veya bina hizmetleri de dahil olabilir veya zaten dahil olabilir. Kiralama sözleşmelerini karşılaştıran, bir emlakı yatırım olarak değerlendiren veya konut ek maliyetlerini hesaplayanlar, sıcak kira ile soğuk kira ve brüt sıcak kira arasında net bir ayrım yapmalıdır — aksi takdirde yıllık dört ila beş basamaklı hatalı kararlar ortaya çıkabilir.

Sıcak kira neye karşılık gelir?

Sıcak kiranın bileşimi İşletme Maliyetleri Yönetmeliği (BetrKV’nin § 2) ile düzenlenmiştir. Temel olarak iki bölümden oluşur: sözleşmeye göre belirlenen soğuk kira ve tahsis edilebilecek ısıtma ve sıcak su maliyetleri. Sonuncular genellikle aylık önceden ödeme olarak alınır ve ısıtma maliyeti hesabı ile yılda bir kez tam olarak hesaplanır.

• Kira — Konut alanının kirası
• Isıtma maliyeti — Yakıt, bakım, bacaların temizliği
• Sıcak su maliyeti — Enerji ve su işleme payı
• Isıtma bakımı hizmeti — Yıllık bakım sözleşmesi
• Ölçüm hizmeti — Sayacın okunması ve kalibrasyonu
• Emisyon ölçümü — KÜO’ya göre bacaların temizliği

75 m² kiralık daire Köln’de

Kesin rakamlar, her tanımdan daha fazla yardımcı olur. Aşağıdaki örnek hesap, 2025 yılında ortalama yalıtımlı bir eski bina konutunda gaz merkezi ısıtması olan 75 m²’lik bir kiralık konut için tipik bir ısınmış kira yapısını gösterir.

Dikkat: Aslında burada brüt sıcak kira anlaşılması gerekir, çünkü soğuk ek maliyetler de dahildir. Günlük dilde — ve çoğu kira portallarında — bu toplam tutar ise “sıcak kira” olarak ifade edilir.

Soygun, sıcak kira, brüt soğuk kira — net bir ayrım

En fazla karışıklık, bölge ve kiracıya göre farklı şekilde kullanılan dört benzer terimden kaynaklanır. Kimse bir kira sözleşmesi okur ya da bir yatırım konutunu değerlendirirken bu ayrımı uykusunda bile yapmalı.

Neden sıcak kira alıcılar ve yatırımcılar için kritiktir

Yatırımcılar soğuk kira üzerinden düşünür, çünkü sadece bu kira getiri hesaplamasına dahildir — ek maliyetler sürekli giderlerdir. Karşılıklı olarak kiracı yapılarını analiz eden veya boşluk risklerini değerlendirenler, sıcak kiranın bilinmesi gerekir, çünkü bu kiracının gerçek yüklenme sınırını belirler. Emlak olarak yatırım konusundaki rehberde belirtildiği gibi, sıcak kira ailenin net gelirinin en fazla %30–35’ini aşmamalıdır — bunun üzerindeki her şey kiracı kaybı olasılığını ölçülebilir şekilde artırır.

El kuralı: Sıcak kira soğuk kira kadar hızlı bir şekilde artarsa, bu çoğu zaman enerji fiyatlarına bağlıdır — kiracı artışlarına değil. Bu yüzden alıcılar kiracılık tablosunu incelemeden önce enerji belgesini kontrol etmelidir.

Brüt getiri oranını hesapla formülü için sadece yıllık soğuk kira ilgili olur. Sıcak kira üzerinden hesaplama yapanlar genellikle getirisini %15–25 oranında aşırı tahmin eder. Alım fiyatı faktörünü hesapla konusunda da aynı kural geçerlidir: sadece soğuk kira kullanılmalıdır.

Sık Görülen Hatalar ve Yanlış Anlamalar

Isıl kira yanlış yorumlandığında, kiracılar ve sahipler için dört basamaklı maliyetler oluşturur. Bu tuzaklar genellikle kavramların bulanık kullanılması veya sözleşme metinlerinin bilinçli olarak eksik ifade edilmesi nedeniyle karşımıza çıkar.

• Bir seferlik ödeme yerine önceden ödeme — iade yok, ancak geri ödeme de yok
• Elektrik karıştırılıyor — ev elektrikleri asla ısıl kira kapsamında değildir
• Kira fiyat listesiyle karşılaştırma — kira fiyat listesi net soğuk kira, değil ısıl kira gösterir
• Çok düşük önceden ödeme — yıl sonu hesaplamasında kötü bir sürpriz
• Değişiklik atlanıyor — enerji fiyatlarında artış durumunda kiracı, ayarlamayı yapabilir (§ 560 BGB)
• Tüketim hesaplaması eksik — en az %50 tüketimle bağlı olarak hesaplanmalıdır

Isıl Kira Satış ve Değerlendirme Bağlamında

Kiralanmış bir konutu satan kişi, potansiyel alıcılara soğuk kira yapısını şeffaf bir şekilde açıklaymalıdır — burada sıcak kira ikinci planda olsa da kiracıların kredi derecelendirmesi açısından önemlidir. Hasılat değeri yöntemi kapsamında sadece sürdürülebilir şekilde elde edilen yıllık soğuk kira değerlendirme içine alınır. Bir çok aileli ev satın alırken sıcak kira hâlâ due diligence sürecinin bir parçası olmalıdır: Bu, nesnenin enerji verimliliği açısından ne kadar onarım gerektiren bir durumda olduğunu ve gelecekteki CO₂ maliyetlerinin nakit akışını nasıl etkileyeceğini gösterir.

SSS

Sıcak kira içine elektrik dahildir mi?

Hayır. Ev elektriği asla ısıtma kirasının bir parçası değildir ve kiralayan doğrudan seçtiği elektrik sağlayıcısıyla doğrudan faturalandırır. Sadece genel elektrik (merdivenlerin aydınlatması, dış tesisatlar) hesaplanabilir soğuk ek maliyete dahildir ve sözleşme tanımına göre brüt ısıtma kirası içinde olabilir. Bir düz arayan, bu nedenle gösterilen ısıtma kirası haricinde ayda yaklaşık 35–80 € elektrik için planlamalıdır.

Yönetici ısıl kira tek taraflı olarak artırabilir mi?

Soy kirası Alman Hukuku (BGB) § 558 ff.’e göre sıkı kurallara tabidir ve sadece belirli koşullar altında artırılabilir. Isıtma maliyeti tahsisi ise yönetici, her yıllık hesaplamadan sonra, § 560 BGB’ye göre, gerçek tüketim maliyetlerinin kalıcı olarak değiştiği durumlarda (örneğin gaz ya da mazot fiyatlarının artması gibi) ayarlanabilir. Artırım yazılı olarak gerekçelendirilmeli ve izlenebilir olmalıdır, hesaplamalarda hata varsa itiraz hakkı vardır.

Hangi ısıtma kirası ölçüsünde uygunluk söz konusudur?

Birleşik bir yanıt bulunmamaktadır, çünkü enerji verimliliği, konum ve daire büyüklüğü büyük ölçüde değişebilir. Genel bir rehberlik olarak: enerji açısından ortalama bir bina için ısıtma ve sıcak su maliyetleri metrekare ve ay başı itibariyle 2,00 € ile 2,80 € arasında değişebilir. Bu değer bu aralıkta çok üst seviyede ise, bu kötü yalıtım veya eski ısıtma teknolojisi olduğunu gösterir — hem kiralayanlar hem de alım ilgilenenler için önemli bir uyarı sinyalidir ve Gayrimenkul Değerlendirme aşamasında mutlaka kontrol edilmelidir.

Wiki’ye geri dön: Emlak Sözlüğü