Satış yaparken tehlikeler: Nelere dikkat etmeli! Kontrol Listesi

Maddi hatalara, risk ve tehlikelere girmeden önce, önemli olan şey şudur:

Satış ve süreç: adım adım tanıma

Hatalardan önce daha temel bilgiler mi?

Mülk ve gayrimenkul satışı konusundaki büyük rehberimizde, bir ev, daire, arsa & Co. satarken önemli olan birçok hususu zaten tartışmıştık. Ä°ster emlak ister mülk olsun, arada büyük bir fark vardır. Ev, daire, arsa ve hatta villa ve apartman satışı ile ilgili daha da spesifik rehberlerimiz bulunmaktadır.

Artık mesele süreç değil, hazırlıktan satış aşamasına kadar olan süreçte meydana gelen hatalar!

Her şey birçok soruyla başlar. Ve bu iyi bir şey! Çünkü sorular, gayrimenkul satış süreciyle sadece yüzeysel olarak ilgilenmediğiniz anlamına gelir.

Fiyat, pazarlama, belgeler & Co.

Şimdiden bir ipucu, kendinize her zaman bu gibi sorular sorun. Çünkü bu şekilde, gayrimenkul satmanın basit ve anlaşılır bir girişim olmadığını çabucak fark edeceksiniz. Bu nedenle, mülkünüzün satışı hakkında şimdiden, ideal olarak erken bir aşamada bilgi sahibi olmanız iyi olacaktır.

• Satış ne zaman tamamlanmalı veya tamamlanmalı mı?
• SaÄŸlam bir fiyat teklifi için mülkünüze nasıl deÄŸer biçersiniz?
• Hangi pazarlama stratejisi kullanılıyor?
• Ä°lgili taraflar için eriÅŸilebilirliÄŸinizi nasıl saÄŸlıyorsunuz?
• E-posta ve telefon yoluyla hangi bilgileri veriyorsunuz?
• Alıcının finansmanının yerinde olduğundan nasıl emin olursunuz?
• Hangi belgeleri hazır bulundurmanız gerekiyor?
• Satın alma bedeli ne zaman ödenecek / mülk ne zaman teslim edilecek?

Soru üzerine soru, adım adım tipik 15 hatanın üzerinden geçelim.

Satış için çok az zaman planlandı

Az zaman mı? Baskı zaten geliyor – 1 numaralı hata: Ä°lk mülkünü satan birçok kiÅŸi her ÅŸeyin çok hızlı gerçekleÅŸeceÄŸini varsayıyor! Sonuçta, yaÅŸam alanı azdır. Gazete ilanlarından emlak portallarına kadar pazarlama konusunda mümkün olan her ÅŸey yapılsa bile, bazı mülkler yıllarca gerçekten yavaÅŸ satılır.

Nicelik her şey değildir, önemli olan niteliktir.

Aslında gayrimenkul, özellikle hatalar nedeniyle çekiciliğini büyük ölçüde kaybeder. Çok fazla portal, çok fazla emlakçı, çok uzun süre ilan verildi – neden? Potansiyel alıcılar kendilerine tam olarak bu soruyu sorar ve hızla bir sonraki teklife geçerler. Ne de olsa, özgür seçim hakkına sahipler. Fiyat baskısı başlıyor. Satış için çok az zaman planlandığı için zaman baskısı devreye girerse, birçok satıcı kayıpları kabul etmek zorunda kalır.

Zorunlu satış baskısı: taşınma, yeni finansman & Co.

Zaman daralırsa, örneğin özel veya mesleki nedenlerden dolayı satışın yapılması gerektiğinde (!), genellikle tek bir yol vardır, önemli ölçüde daha düşük bir satın alma fiyatı. Buna göre, zaman basıncı arttığında kayıplar önemli boyutlara ulaşmaktadır.

İpucu: Mülk satışınızı her zaman çok önceden, en az 2 ay öncesinden planlayın.

Satış yoluyla baÅŸka kredilere de hizmet verilmesi gerektiÄŸi için baskı oluÅŸabilir. Belki de yeni mülk zaten finanse edilmiÅŸtir ve eski mülkün burada “Hızlı bir ÅŸekilde ev satmak” makalesinde açıklandığı gibi hemen satılması gerekir.

Zaman baskısı hiçbir zaman iyi değildir ve gayrimenkul satıcıları için sadece dezavantajlar getirir.

Satış için yanlış zaman

Hata 2 – Prensip olarak, zaman faktörü için 2 parametre vardır.

Parametreler 1) Yılın hangi zamanında satış yapmak en iyisidir, yani insanlar ne zaman mülk arıyor? Dahası, birçoğu beklemektedir, çünkü 2) sonuçta mülkün değeri her yıl artmaktadır.

1. Yılın belirli bir zamanında satış yapmak
2. Değerlendikten sonra satmak

Peki bir mülkü satmak için doğru zaman ne zamandır? Birçok kişi, ister arsa, ister kat mülkiyeti, ev veya apartman binası olsun, kendi mülklerinin değerinin genellikle artmaya devam edeceğini bilir. Ekonomik faktörler (paranın değer kaybetmesi [enflasyon]) ve tabii ki özellikle Hamburg, Münih gibi şehirlerin yanı sıra Kassel, Düsseldorf veya Braunschweig gibi daha küçük şehirlerde yaşam alanlarının az olması nedeniyle. Göç nedeniyle nüfus artıyor ve insanlar şehirlere çekiliyor ve fiyatlar da buna bağlı olarak her yıl yükseliyor.

Kalıcı değer artırma faktörleri:

1. Enflasyon (paranın değer kaybetmesi)
2. Göç yoluyla nüfus artışı
3. Kentsel göç, birçok kiÅŸinin ÅŸehirlere taşınması ve kırsaldan uzaklaÅŸması

Ä°statistikler: Konut fiyatlarının geliÅŸimi (örnek: Almanya)

Burada da görülebileceği gibi, Almanya’da son 20 yılda konut fiyatlarındaki artış neredeyse doğrusaldır. İstatistikler ve diyagram, Almanya’daki konut fiyatlarının 2000-2020 yılları arasındaki gelişimini göstermektedir (2015 = endeks 100).

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Tüm Zamanların En Yüksek Etkisi

Borsada bu etki tüm zamanların en yüksek seviyesi olarak adlandırılır, yani maliye politikası da dahil olmak üzere tipik ekonomik geliÅŸmeler ve aynı zamanda artan dünya nüfusu nedeniyle mülkünüz için aldığınız para miktarı artar. Sadece emlak piyasasını DAX (Alman hisse senedi endeksi) ile karşılaÅŸtırın.

O halde her yılın iyi bir yıl olduğunu (pandemi gibi krizler dışında) takdir etmenin içine de bakalım.

Mevsimler bir rol oynar mı?

İlkbahar, yaz, sonbahar ve kış, emlak satarken bir fark yaratır mı? Mevsim faktörü söz konusu olduğunda, bahar ve yaz aylarında kesinlikle daha fazla insanın taşındığını ve buna bağlı olarak daha fazla mülk satın alındığını düşünebilirsiniz. Ancak aslında kiracılar nispeten kendiliğinden daire ararken, alıcılar daha uzun bir süreçten geçiyor. Bazıları sadece haftalarca değil, aylarca ve yıllarca bakar. Ne de olsa, gayrimenkul “sadece” kiraya verilecek bir mülkten ibaret değildir; özel alıcıların büyük bir kısmı için kat mülkiyeti, teraslı ev veya müstakil ev yaşlılık güvencesidir. Bu yüzden memnun etmeli, çünkü insanlar burada uzun süre kalacak.

Gayrimenkul arama döngüsünün nispeten uzun olması nedeniyle, mevsimsel faktör alıcılar için önemli bir rol oynamamaktadır.

Ama küçük bir tane, çok küçük bir tane. Eğer kesinlikle bir cevap arıyorsanız, mülkünüzün satışı için sonbaharı tavsiye ederim. İnsanlar ilkbahar ve yaz boyunca yeni planlar yaparlar ve bu planların kış gelmeden önce en geç yaz sonu / sonbaharda gerçekleştirilmesi gerekir.

Mülkün yanlış tanımlanması

Hata 3 – İlanın profesyonel olmayan bir şekilde yazılması – Mülk açıklaması ne kadar az kesin olursa, mülkünüz o kadar az potansiyel alıcı çekecektir. Uzun bir açıklama yerine, iyi bir emlak açıklamasının veya eksiksiz bir emlak ilanının içermesi gereken en önemli temel verileri burada bulabilirsiniz:

Bir nesne açıklaması en azından bu bilgiyi içermelidir:

• Anlamlı başlık
• Adres veya konum ve bölge
• Yaşam alanı
• Zemin alanı
• Daire tipi / Ev tipi
• Ne zaman kullanılabilir
• Oda sayısı
• Yatak Odası
• Banyo
• Garaj / Park alanı
• İnternet

Özellikler ve ekstralar:

• Bina dokusu ve enerji sertifikası
• Üretim yılı
• Modernizasyon/yenileme
• Nesne durumu
• Ekipman
• Isıtma tipi
• Enerji kaynağı
• Enerji sertifikası

İlk adımdaki belgeler:

• Kat planı

Yatırımcılar olarak biz de farklı değiliz!

Pratik bir örnek: Bize gayrimenkul teklif edildiğinde (kat mülkiyetinden apartmanlara kadar), satıcıların önemli bilgiler göndereceği düşünülebilir. Ancak gerçekte, genellikle sadece kısa bir cümle gönderirler: “Satmak istiyorum”. Fotoğraf yok, hiçbir şey yok. Dolayısıyla, insanlar bu tür tekliflere cevap vermek için zaman bile ayırmıyor. Neden? 10 teklif varsa, 9’u kolayca erişilebilir ve bilgi (örneğin zemin alanı, yaşam alanı, oda düzeni) içerir. Alıcılar da bu şekilde hareket eder. Şehirde birçok teklif var, hangisi ilk bakışta çekici ve cazip geliyor, bu yüzden açılıyor / okunuyor ve hangisi değil?

Eksiksiz ve kapsamlı bilgi her şeyin başı ve sonudur. Bu nedenle, her zaman doğru bir mülk açıklamasına, ikinci önemli faktör olan fotoğraflara dikkat edin!

• Emlak Exposé: Åžablonlar

Ä°fÅŸada yer alan çirkin fotoÄŸraflar, örnek

Hata 4 – Tıpkı teşhir gibi, kötü fotoğraflar da talebi azaltır – En önemli şeyle başlayalım, mülkünüzün fotoğrafları ve görüntüleri! İster lüks bir villa, ister şehir merkezinde bir apartman dairesi ya da şehrin dışında müstakil bir ev olsun, fark etmez. Burada size birkaç standard hatayı örneklerle göstermek istiyorum.

1. Villa dışarıdan: Hata resim detayı
2. Dışarıdan villa: Hata görüntü gürültüsü
3. Dışarıdan müstakil ev: bulanık ve aşırı pozlanmış
4. Ä°çeriden kat mülkiyeti: Detay ve renk
5. Ä°çeriden bir apartman: Zayıf aydınlatma

Burada ilk basit örneği görüyorsunuz. Ebay gibi portallara bakın, bu fotoğrafların çoğunu orada göreceksiniz. İşte villanın dışarıdan görünüşü ve görüntü detayında bir hata var. Ayrıca, kamera iyi bir çözünürlüğe sahip değildi. Sonraki örnekte farkı hemen görebilirsiniz.

Önce apartman.

Kat mülkiyeti sonra.

Ancak bilgi ve görsel uyaranlar bir araya geldiğinde nesneye yönelik gerçek ilgi ortaya çıkar.

Diğer 4 öncesi/sonrası örneğine buradan ulaşabilirsiniz:

• Emlak fotoğrafları: Hatalar ve şablonlar

Yanlış hedef kitle ve strateji

Hata 5 – Hedef grup terimi genellikle pazarlama alanında kullanılır. Hedef grup, belirli bir teklifin özellikle ilgisini çektiği bir grup insanı tanımlar. Peki hedef grup neden bu kadar önemli?

Bir mülk listesi hakkında bilgi sahibi olması gereken her kişi zaman alır, bu yüzden paraya mal olur.

Mülklerini özel olarak satan pek çok kişi hemen eBay ve diğer portallara koymaktadır. Küçük birimler için, örneğin 70, 80 metrekarelik apartman daireleri için, birisi gerçekten kendi başına satmak istiyorsa (ve riski kendi üzerine alıyorsa) bu kesinlikle sorun değildir. Ancak her şey yine zamana ve dolayısıyla paraya mal oluyor.

DoÄŸrudan iki pratik örnek: ÖrneÄŸin, öÄŸrenci evlerinin bulunduÄŸu yeni bir binanın reklamı yapılacaksa, klasik gazete muhtemelen en iyi seçim olmayacaktır. Aynı ÅŸekilde, özel bir villa bir emlak portalında yer almaz, herkes villanın ayrıntılarını görebilir, tesislerin resimlerini ve videolarını kaydedebilir. Hangi lüks mülk alıcısı daha sonra bir yerde kendi villasını bulabilmek ister? Her ÅŸeyden önce güvenlik boyutunu düÅŸünün, güvenlik bu segmentteki satıcılar ve alıcılar için çok önemlidir. Gayrimenkul anonim olarak satıldığında, buna piyasa dışı gayrimenkul denir.

Hedef kitleye hitap etmekle başlar:

• Broker seçimi: Alıcı grupları ve uzmanlık
• Pazarlama Stratejisi: Pazar Dışı veya Pazar Dışı
• Kanal seçimi (medya): Gazeteden sosyal medyaya
• Nesne açıklaması: Özellikle baÅŸlık

Burada, çeÅŸitli ev ve daire tiplerinin pazarlanmasının ne kadar farklı olabileceÄŸine dair kısa bir genel bakış yer almaktadır.

Karşılaştırmalı olarak pazarlama stratejisi temelleri:

• ÖÄŸrenciler için daireler
• Genç çiftler için apartman dairesi
• Çocuklu aile için teraslı ev
• Aileler için müstakil ev
• Åžehir merkezinde çatı katı daire
• Banliyö giriÅŸimcileri için villa
• Yatırım amaçlı gayrimenkul olarak apartman
• Proje geliÅŸtiriciler için arsalar
• 50’den fazla birime sahip yenileme ihtiyacı olan mülkler
• Orman arazisi veya tarım arazisi

Mülkler, sahipleri kadar farklıdır. Buna göre, klasik gazete kağıdından sosyal pazarlamadaki modern kampanyaya kadar pazarlama stratejisi de ayrı ayrı seçilmelidir. Ä°pucu: Emlak için sosyal medya pazarlaması hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın (harici). Dolayısıyla, her tür mülk, kesinlikle anonim ve satıştan portallarda yüksek eriÅŸimli pazarlamaya kadar doÄŸru pazarlama stratejisine ihtiyaç duyar.

DoÄŸrudan aile ofislerine, gayrimenkul yatırımcılarına, inÅŸaat ÅŸirketlerine ve geliÅŸtiricilere yönelik anonim gayrimenkul aracılığı konusunda uzmanız. Satın alma profilimiz hakkında daha fazla bilgiye buradan ulaÅŸabilirsiniz.

Mülkün deÄŸeri yanlış deÄŸerlendirilmiÅŸtir

Hata 6 – Fiyat çok yüksekse, mülkünüz ilgilenen kimse bulamayacaktır – Neredeyse hiç kimse bir mülkü satma konusunda deneyim sahibi değildir ve emlakçıya ilk ziyaret yapıldığında, çoğu kişi bu tipik hatayı yapar ve bu da daha sonra mülkün hemen satılmamasına veya istenen fiyata satılmamasına neden olur. Bu çok önemli:

Teklif fiyatı satış fiyatı değildir!

Bir mülkün yanlış değerlemesi olan hata, belirli bir durumda neye benziyor?

Daha önce de belirtildiği üzere, Almanya’da her yıl sadece 271.000’den biraz fazla gayrimenkul satılmaktadır. Buna göre, 83,7 milyon nüfusun tamamının satışların nasıl işlediğini deneyimlemesi uzun zaman alıyor. Tersine bu, neredeyse hiç kimsenin daire ve ev satışı konusunda deneyim sahibi olmadığı anlamına gelmektedir. Kısaca hesaplandı:

• Sakinler / satılan mülkler = herkes satıştan deneyim elde edene kadar geçen yıllar
• 83.700.000 / 271.000 = 308,85, yani yaklaşık 309 yıl (imkansız)

Dolayısıyla, emlakçılar tarafından yapılan mülk değerlemeleri söz konusu olduğunda, geriye yapılacak tek bir şey kalıyor: güvenmek.

Tehlike! Mülk deÄŸerlemesi çok yüksek

Karşılaştırma teklifleri – gördüğünüz ilk emlakçıya güvenmemeniz için çeşitli karşılaştırma teklifleri alırsınız. Çok iyi bir fikir ama aynı zamanda aldatıcı bir tuzak. Nedenine bir göz atalım:

• Broker A mülkünüze 980.000 deÄŸer biçiyor
• Broker B mülkünüze 945.000 deÄŸer biçiyor
• Broker C mülküne 1,15 milyon deÄŸer biçiyor

Mülkünüzü satmak için hangi emlakçının ihaleyi kazanacağını düşünüyorsunuz? Satıcıların büyük bir kısmı şimdi 1,15 milyon avroluk büyük teklifle emlakçı C’yi tercih edecek. Bu etki çok insani, sonuçta karşılaştırmalı tekliflerden en az + 170.000 daha fazla, yani satışta %10’un üzerinde daha fazla var.

Åžimdi kısır döngü baÅŸlıyor, mülk çok yüksek bir teklif fiyatına sahip. Tabii ki emlakçı, anlaÅŸmanın bir ÅŸekilde belirtilen fiyattan yapılması için mümkün olan tüm portallarda reklamını yapar. Ancak, istenen fiyat gerçekçi bir piyasa deÄŸerinden farklıysa, olmaz. Pazarlık için biraz alan elbette her zaman iyidir, ancak meblaÄŸlar çok yüksek olduÄŸunda, ilgili taraflar birkaç saniye sonra atlarlar. Bu, bir talep almadığınız anlamına gelir – buna göre, çoÄŸu kiÅŸi temel hatanın farkına varmaz: teklif fiyatı çok yüksektir. Burada, saÄŸlam ve iyi temellendirilmiÅŸ bir teklif fiyatını da içeren mülkün tam tanımına geri dönüyoruz.

Dikkat edin:

Gerçekçi satış fiyatları (piyasa değeri) satışı hızlandırır

Mülkünüzü satmak istiyorsanız, sadece “yüksek bir fiyat” aramayın, mülkünüzün kritik yönlerini de gören ve sözleşmeyi almak için size sadece ay vaat etmeyen emlakçılarla çalışın.

Tehlikeli, çünkü pek çok mal sahibi de mülklerine yüksek bir duygusal değer biçiyor. Ancak potansiyel alıcının teklife duygusal bir bağlılığı yoktur.

Hesaplamalarında kritik hususları da dikkate alan emlakçılara güvenin.

Mülk değerlemesi konusundaki ipuçlarını diğer yerlerin yanı sıra burada da bulabilirsiniz:

• Bir mülke deÄŸer biçme

İşte daha fazla ayrıntı:

• Mülkiyeti deÄŸerlendirin
• Düz oran
• Bir evi değerlendirin
• Apartman dairesini değerlendirin

Belgeler ve kanıtlar eksik

Hata 7 – Belgeler mevcut değil – örneğin kat planı, yaşam alanı hesaplaması veya tapu sicilinden alıntı). Örneğin, tapu sicilinden alınan belge önemlidir, çünkü satılık mülkün sahibi olduğunuzun doğrudan kanıtıdır. İlk, sağlam muhtemel alıcı kapınızı çalar çalmaz, bu (aşağıdaki) belgelere ihtiyacınız olacaktır. İşte bir mülkü satarken ihtiyacınız olan belgelerin basit ve net bir kontrol listesi:

Gayrimenkul için belgeler (genel)

Gayrimenkul satışı için genel belgeler:

• Belediyenin resmi kadastro haritası
• Kayıtlı arazi ücretlerine iliÅŸkin tapu kayıtları ve belgeler
• Mülkün kat planları / bina planları, bina tanımı ve yapı izin belgesi
• Yaşam alanı ve kullanılabilir alan hesaplaması
• Açık alan tasarım planı
• Bina açıklaması
• İnşaat ruhsatı ve inşaat planları
• Emlak vergisi bildirimleri
• Mülkünenerji sertifikası

Buna ek olarak, yukarıda açıklandığı gibi mülkün fotoğrafları da bulunmaktadır.

Kat mülkiyeti için birkaç özel özellik vardır, çünkü (genellikle) mülkteki tüm kat mülkiyeti size ait deÄŸildir. Birkaç kat mülkiyeti sahibiyseniz ve satmak istiyorsanız, lütfen gayrimenkul satın alma profilimize bir göz atın!

Kat mülkiyeti için belgeler

Kat mülkiyeti için birkaç belge daha almanız gerekir.

• Bölünme beyanı
• Bekçi sözleÅŸmesi ile bekçi sözleÅŸmesi
• İş planı
• Bölme planı (özel ve ortak mülkiyeti gösteren)
• Mal sahipleri topluluğunun topluluk kuralları
• Mal sahipleri toplantı tutanakları
• Hizmet bedeli beyanları
• Bakım rezervi tutarı

Mülk görüntülemeye hazır deÄŸildir

Hata 8 – Göz sizinle birlikte yer! Sadece görsel, ilk izlenim olarak daha önce açıklanan mülk fotoğrafları ile değil, aynı zamanda görüntüleme sırasında da her şey ziyaret için hazırlanmalıdır. İşte yine iki satış faktörüyle karşı karşıyayız: rakamlar ve duygular. Rakamlar genellikle ziyaretten önce, veri sayfaları, teşhirler ve diğer doğrudan bilgi alışverişleri yoluyla zaten ikna olmuştur. Şimdi mesele, mülkün görsel ve dokunsal olarak sunulması.

Biraz iş toplantıları gibi, takım elbise çaba gösterdiğinizi ve ayrıntılara dikkat ettiğinizi ifade eder. Bir toplantıya eşofman ve spor ayakkabısıyla gidiyorsanız, genellikle rahat bir yaşam sürüyorsunuz demektir. Slogana göre: “Yani bir şey kırılırsa, sorun değil, daha sonra yapabilirsiniz.” İlk kez satış yapacaklar için belki de günlük hayattan bir karşılaştırma: Otomobil satışlarında, otomobilin önceden dış, iç ve motor bölümü kapsamlı bir şekilde temizlenmiş olması halinde ortalama %23 daha fazla kazanç elde ediliyor.

Düzenlilik, gün ışığı & Co gibi detaylar – Bir evin ve dairenin yanı sıra bir mülkün denetimi ile aynıdır, burada her şey hazırlanmış, düzenli ve tertipli olmalıdır. Temizlik bir noktadır, ancak koku da bir rol oynar. Şahsen benim için, mülklerin yenilenmeye ihtiyacı olsa bile, odalardaki temiz hava da çok önemli. Ayrıca önemli: gün ışığı! Mülk fotoğraflarında olduğu gibi, gün ışığının çok özel bir faktörü vardır, ışık ve parlaklık her zaman iyi satış noktalarıdır.

Her zaman sadece gün ışığında görüntüleme

Profesyonel temizlik – İlk görüntülemeden bir gün önce, temel temizlik için profesyonel bir temizlik ekibi tutmanız da tavsiye edilir. Randevular iyi zamanlanmışsa, ayrıntılara girmek için bir temizlik ekibi tutmaya da değer. Sadece 3 veya 4 saatlik bir çalışmayla bir evde çok şey yapılmış olur. Bu da satın alma fiyatı üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir. Daha sonraki ziyaretler için, her şeyin hala düzgün olup olmadığını görmek için hızlı bir kontrol yeterlidir. Bir otomobilin değeri bu kadar kolay bir şekilde %23’e kadar artırılabildiğinde, görüntüleme için yapılan hazırlığın ne kadar etkili olabileceği hemen anlaşılır.

İzlemeden bir gün önce: Yüksek parlaklıkta temizlik

Psikoloji de rol oynar – Ayrıca, hedef kitleye bağlı olarak uygulayabileceğiniz birçok incelik ve küçük, psikolojik ayrıntılar vardır. Çok genel bir ipucu: gülümseyin! Olumlu bir ortam veya ambiyans yaratırsanız, iyi bir ruh hali yaratırsınız ve böylece satış olasılığı artar. Daha da derine inersek, sadece geçerken bahsedilen, sıcak bir içecek! Serin içecekler sunan kişi serin bir atmosfer yaratır. Bir kahve, bir çay veya bir sıcak çikolata, doğrudan bambaşka bir ambiyans yaratır.

Son bir önemli ipucu: her zaman alıcı tarafına dahil olmalısınız. Örneğin, alıcı gayrimenkul konusunda çok bilgiliyse, danışman olarak kendimi geri çekiyorum. Alıcı deneyimsizse, gayrimenkul satış sürecinde ona adım adım eşlik ediyorum. Ancak bazen çok aktif bir kişinin aktif bir muadile ihtiyacı olabilir. Bu çok kısa ve basit bir şekilde açıklanmıştır, ancak sadece satıcının halihazırda ne kadar çok müzakere yürüttüğü anlamına gelir, bir evin, dairenin, apartmanın veya arsanın satışı o kadar güvenli ve karlı olacaktır.

Bir kez daha özetledim:

• Ä°ç ve dış yüzeylerin temizlenmesi
• Ä°lk görüntülemeden bir gün önce profesyonel destek (yüksek parlaklık)
• Tur sırasında gün ışığı
• Dostça karşılama, baÅŸlangıçta gülümseme
• Küçük iÅŸtahlar için içecekler ve atıştırmalıklar (ayrıca küçük sohbetler için)
• Alıcı kişiliğine yanıt vermek

Not: Ayrıca kusurları da düşünün! Bunlar önceden onarılabilirse, satın alma fiyatı artar. Alıcı için maliyetler ve (!) çaba ortadan kalkar.

Satış sürecinde hafife alınan çaba: talepler

Hata 9 – İlk kez satıcı olan pek çok kişi, bir ya da iki kişinin iletişime geçeceğini, doğrudan gelip evi göreceğini ve bir hafta sonra evin ya da apartman dairesinin satılacağını varsayar. Ancak, özellikle iletişim süreleri son derece uzun ve zaman alıcı olduğundan, satış süreci o kadar basit değildir. Satış sürecindeki çabayı hafife alan birçok kişi, örneğin yeni mülk zaten finanse edilmişse, baskı altında kalmaktadır. Hata 1 “Satış için çok az zaman planlandı” bölümünde açıklandığı gibi, zaman baskısı son derece kötüdür. Bu nedenle, bir mülkün satış sürecinde harcanan çabayı hafife almamanız önemlidir.

Burada da birçok portalda hemen temsil edilme hatasına geri dönüyoruz. İlanınızın bugün Ebay’de olduğunu ve fiyatı çok düşük hesapladığınızı düşünün. Yarın gelen kutunuzda 100 e-posta olacak. Hangileri mülkle gerçekten ilgileniyor, gerçekten ilgileniyor? İlk görüntülemeden önce 100 yanıt gönderip ardından soruları yanıtlayamaz, telefon görüşmeleri yapamazsınız.

Özellikle ilk iletişimdeki bu talep seçimi, tüm satış sürecinde çok zaman alan bir faktördür. Az sayıdaki ciddi alıcıyı bulmak çok fazla deneyim ve genellikle arka planda iyi bir ekip gerektirir.

Satış sürecinde müzakere: görüÅŸmelerin yürütülmesi

Hata 10 – Hafife alınan ilk iletişimden ve çok sayıda sorudan sonra, satış fiyatı için daha da önemli olan bir adım daha vardır: pazarlık(lar)! Burada iyi hazırlanmadıysanız, özellikle deneyimli gayrimenkul alıcıları olmak üzere eleştirecek çok şeyi olan insanlarla hızlı bir şekilde karşılaşacaksınız ve fiyat zaten mahzende.

Makalenin tamamı tam da bu hata için yazılmıştır. Bir mülkün satış sürecinin kolay olduğunu düşünen herkes büyük bir hata yapıyor demektir. İçindekiler bölümüne ve “Satış için çok az zaman planlanmış”, “İlandaki fotoğraflar kötü” ve “Mülk görüşe hazır değil” gibi başlıklara bir göz atmanız yeterli.

Elbette kitaplar aracılığıyla bilgi edinebilir, nasıl yapılacağını öğrenebilirsiniz. Ancak bu zamana mal olur ve genellikle ilk, ikinci ve üçüncü satışlarda “deneme yanılma” prensibine göre çalışır. Bu, genellikle yeni başlayan biri olarak yaptığınız hataların bedelini ödeyeceğiniz anlamına gelir.

Potansiyel müÅŸteriler sizi çok uzun süre oyalıyor

Hata 11 – İnceleme ve ilk görüşmelerin ya da ilk müzakerenin ardından ayrıntılı müzakereler başlar (e-posta, telefon, belge alışverişi yoluyla). Şimdi bir sonraki tehlike kaynağı geliyor: Potansiyel alıcılar çok uzun süre oyalanıyor! Değerli zaman kaybedilir, mülk uzun listeleme süresi nedeniyle yanar. Büyük soru:

Mülk satılmadan önce kaç görüntüleme yapmak istiyorsunuz?

Nasıl ki ilk iletişimde, yani ilk sorgulamalarda, yarım yamalak sorgulamalar için çok fazla zaman harcanıyorsa, görüşmelerde de bir o kadar zaman harcanır.

İlk görüşmeden belge ve evrak alışverişine, ikinci randevuya kadar, özellikle büyük mülkler ve nesneler söz konusu olduğunda, çok zaman geçmektedir. Bazı alıcılar daha sonra silahı özel kişilere de verir, lütfen pazarlık sırasında başka kimseyle konuşmayın. Çok sağlam bir alıcıyla konuşuyorsanız bu mantıklı olabilir, ancak özel bir kişi olarak bunu nasıl anlayabilirsiniz?

Daha sonra kişisel randevular, e-postalar ve telefonla 1 veya 2 ay ileri geri görüşmeler yapılırsa, ancak daha sonra satış yapılmazsa, hayal kırıklığı büyüktür.

Genelde fark edersiniz, çoğu durumda büyük bir hatadır:

Satış aşaması tek başına tasarlanmıştır

Hata 12 – Bir komisyoncu ve uzman olmadan özel satış – Özel satış ilk başta kulağa her zaman harika gelir, ne de olsa komisyoncuya ödeme yapmak zorunda değilsiniz!

Almanya’da mülklerin %65’inden fazlasının bir emlakçı aracılığıyla satıldığını biliyor muydunuz? Özellikle büyük ÅŸehirlerde bu rakam çok daha yüksek, örneÄŸin Berlin ‘de %80. Bir emlakçı tutmak için birçok neden vardır, varlıklı insanlar için esas olarak zaman ve anonimliktir. Son hata kaynaklarında sürecin ne kadar zaman alıcı olduÄŸunu ayrıntılı olarak tartıştık. Ev ve daire satışı konusunda deneyimi olmayan özel ÅŸahıslar için, alıcıların kredi kontrolü, satışın baÅŸlangıcındaki ilk iletiÅŸim ve ilgili tarafların seçimi, satın alma sözleÅŸmesine kadar ve daha sonra tartışacağımız hatalar ve tuzaklar gibi çeÅŸitli yönler vardır.

Özel olarak satabilirsiniz, ancak ilk mülkü satamazsınız. Basitçe söylemek gerekirse, hatalar size satın alma fiyatının %10’una, %15’ine mal olur.

Mülk değerlemesinin kötü olması durumunda (bkz. Hata 6: “Mülkün değeri yanlış değerlendirilmiş”) çok daha fazla.

İlk kez satıcı olacaklara tavsiyem, emlakçılık konusunda deneyimli biriyle çalışmalarıdır. Şansınız yaver giderse daha sonra ikinci, üçüncü bir mülk satarsanız, oyuna biraz daha dahil olabilirsiniz. Dördüncü, beşinci mülkünüzü sattığınızda, tek başınıza devam edebilirsiniz.

Sonuç olarak, deneyimli bir emlakçı ile profesyonel olarak çalışmak 1) daha fazla zaman kazandırır ve 2) daha fazla para kazandırır. Almanya’daki gayrimenkullerin üçte ikisinin bir emlakçı aracılığıyla satılması boÅŸuna deÄŸil. Acente komisyonunun yarısı zaten alıcı tarafından ödenir (özel mülkler söz konusu olduÄŸunda). Buna ek olarak, resmi olarak emlakçıların yardımıyla deÄŸil, örneÄŸin bizim gibi aile ofisleri aracılığıyla satılan mülkler de var, bunlar da aracı olarak hareket ediyor, ancak yalnızca çok küçük, özel bir çevrede.

Finansman kanıtı (alıcıların kredibilitesi)

Hata 13 – Alıcıların kredibilitesinin kontrol edilmemesi – olası bir alıcının mülkünüzü gerçekten karşılayabileceğini nasıl anlarsınız?

Modern ticari iÅŸlemlerde, kredibilite kontrolleri olmadan iÅŸ yapmayı hayal etmek artık mümkün deÄŸildir. Ödeme konularında güvenilirlik, kredi kartı ile yapılan her satın alma iÅŸleminde zaten kontrol edilmektedir. ÖrneÄŸin bir elektronik maÄŸazasında taksitle satın alma bile, ancak kredibilite hemen kontrol edilirse müÅŸteri için iÅŸe yarar. Her türlü kredi itibarı bilgisi için klasik kurum Schufa’dır. Bir anonim ÅŸirket olarak örgütlenmiÅŸ olan bu özel kredi kuruluÅŸu, 1927’den bu yana insanların ödeme kabiliyetleri ve güvenilirlikleri açısından güvenilirliklerini takip etmektedir.

Kredi itibarı sizin için yeni bir konu mu? Burada birkaç temel bilgi edinin:

• Kredibilite (temel bilgiler)

Satın alma sözleÅŸmesindeki kusurlar gözden kaçar

Hata 14 – Haklar ve aynı zamanda süreler, gayrimenkul satışında veya satılacak mülkün satış sözleşmesinde yasa ve mevzuatla ilgili bu konuyu sadece çok kısaca tartışacağım. Şüphe durumunda, önceden bir notere veya bir emlak avukatına danışmalısınız.

İşte size Alman Medeni Kanunu’ndan (BGB), ilk satıcı olarak aklınıza bile gelmeyecek olası maddi kusurlarla ilgili küçük bir örnek. Satın alma sözleşmesinde bunları açıkça hariç tutmazsanız, sonraki performanslardan sorumlu olmaya devam edersiniz.

Örnek:

Maddi ayıbın giderilmesi, satın alma sözleÅŸmesindeki istisna: Örnek

Bu örnek §§ 437 No. 1, 439 BGB’den alınmıştır ve şu şekildedir

ÖrneÄŸin, satılacak mevcut mülkte önemli bir kusur varsa ve alıcının bu kusurdan kaynaklanan hakları sizin tarafınızdan satın alma sözleÅŸmesinde etkili bir ÅŸekilde hariç tutulmamışsa, alıcı prensip olarak her zaman önce derhal tamamlayıcı ifa (yani kusurun giderilmesi) talep edebilir.

Belirli bir durumda böyle bir maddi kusurun ne zaman mevcut olduğu da BGB, daha doğrusu § 434 tarafından düzenlenir. Yasaya göre, aşağıdaki durumlarda maddi bir kusur mevcuttur: “Satın alınan mal, riskin devri sırasında kararlaştırılan kaliteye sahip değilse maddi bir kusur mevcuttur.

Yanık malı: Çok aileli evler için özel +

Hata 15 – Toplu portallarda büyük veya özel mülkler – Villalar gibi özel mülkler, yeni binalar gibi büyük mülkler, arsa, orman arazisi, tarım arazisi ve benzeri özel projeler – Bu makalede, daha büyük mülklerin ve projelerin veya 30, 40 veya 50 konut biriminin üzerinde yenileme ihtiyacı olan arsa veya mülklerin özel satışının yanlışlığından veya risk ve tehlikesinden bahsediyoruz.

Alıcı tiplerinin karşılaştırılması

Öncelikle farklı alıcı türlerine ve mülkleri inceleme ve değerlendirme biçimlerine bakalım. “ETW” kelimesi kat mülkiyeti anlamına gelmektedir. 4 grup alıcıya bakıyoruz:

1. Grup: ETW / ev 80sqm ~ 200,000 oldukça kayıtsız; ayrıca alıcı tarafının çoÄŸunlukla deneyimsiz olduÄŸu anlamına gelir, daha az inceleme vardır
2. Grup: 150sqm ~ 900,000 / kritik alıcı
3. Grup: 200sqm ~ 1,200,000 / araştırma alıcıları
4. Grup: 250 metrekare ve üzeri 1,5 M / inceleyen alıcı
5. Grup: büyük mülkler, yeni inÅŸaatlar, tarım arazileri, vb. – Özel mülkler / çoÄŸunlukla kendi emlak ofisi olan çok deneyimli alıcılar

Grup 1-3, yani 200 metrekareye kadar olan mülkler, çoğunlukla “sadece” özel şahısların ilgilendiği normal emlak piyasasındadır. Buradaki tipik pazarlama stratejisi şudur: Çok yardımcı olur. Genellikle 2 veya 3 acente görevlendirilir ve mülk zaten 4 veya 5 portalda, gazetelerde, hatta belki de sosyal medya ağlarında yer alır.

Grup 4, 200 metrekarenin üzerinde ancak yine de özel mülkler satın almaktadır. Bu segmentte alım yapanlar genellikle halihazırda deneyimlidir ve bina dokusu, eksperler ve benzeri konularda yollarını bilirler. Burada en son olarak, müzakerelerde bir emlakçının yardımına ihtiyacınız var.

5. Grup akış halindeki mülkleri satın alır. Çeyrek başına veya hatta ayda 50 birim (yani daire). Bazı yatırımcılar ister A lokasyonunda, ister B lokasyonunda, hatta C lokasyonunda olsun, doğrudan 1.000 birim satın almaktadır. Kat mülkiyetine veya orman alanlarına, tarım arazilerine, eski prefabrik binalara vb. dönüştürülen yenilenmeye ihtiyaç duyan eski oteller.

5. gruptan 2 numaralı kural:

Zaman (genellikle) paradan daha önemlidir

Grup 4 ve 5, “geniş” kitleler ve pazarlama yerine, yatırımcılara, gayrimenkul fonlarına ve aile ofislerine doğrudan bir hat ile özel aracılara, anonim mülk satışlarına ihtiyaç duymaktadır.

Daha fazlasını buradan okuyun:

• Büyük mülklerin satışında yapılan hatalar

Daire veya ev satarken yapılan en büyük 15 hata – Liste

İşte bir kez daha özet:

1. Satış için çok az zaman planlandı – Az zaman mı? Baskı zaten geliyor
2. Satış için yanlış zaman – Durum ve ekonomi
3. Mülkün yanlış tanımlanması – Ä°fÅŸanın profesyonel olmayan bir ÅŸekilde yazılması
4. Ä°fÅŸadaki olumsuz fotoÄŸraflar – Tıpkı ifÅŸa gibi, neredeyse hiç talep yok
5. Yanlış hedef kitle ve strateji – örneÄŸin sosyal medya yerine gazetede öÄŸrenci ilanı
6. Mülkün deÄŸeri yanlış deÄŸerlendiriliyor – mülkler alıcı bulamıyor
7. Belgeler ve kanıtlar eksik – Belgeler mevcut değil
8. Mülk görüÅŸler için hazırlanmamış – Potansiyel alıcıları yerinde ikna etmiyor
9. Satış sürecinin küçümsenen çabası – Bu, birçok insanın baskı altında kalmasına neden olur, örneÄŸin yeni mülk zaten finanse edilmiÅŸse.
10. Satış ve pazarlık kolay olarak görülür – hazırlık yarım yamalak yapılır ve satın alma fiyatında kayıplara yol açar
11. Satış aÅŸaması tek başına tasarlanmıştır – emlakçı ve uzmanlık olmadan özel satış
12. Potansiyel müÅŸteriler çok uzun süre oyalanır – DeÄŸerli zaman kaybedilir, uzun listeleme süresi nedeniyle mülk yakılır
13. Finansman kanıtı (alıcı) – alıcıların kredibilitesi kontrol edilmedi
14. Satın alma sözleÅŸmesindeki kusurlar gözden kaçıyor – haklar ve aynı zamanda son tarihler
15. Mülk yakma – Toplu portallarda büyük veya özel mülkler

Satış sözleÅŸmesi: tanım ve prosedür

Dolayısıyla bir satın alma sözleşmesi mülkiyetin devrini düzenler. Yasal olarak konuşursak, gelişmiş veya gelişmemiş olmasına bakılmaksızın her zaman bir arazi parçası satın alırsınız. Satın alma sürecinde her iki tarafın da uyması gereken genel koşulları ve şartları içerir. Bir mülkün satın alınabilmesi için tarafların her ikisinin de yasal ehliyete sahip olması gerekmektedir.

Önemli sözleşme içerikleri şunlardır:

• Alıcı ve satıcı bilgileri
• Satın alma amacı
• Mülkün tanımı
• Satın alma fiyatı ve ödeme koÅŸulları (tarih, taksitler, vb.)
• Arazi devir vergisi
• Mülkün ekonomik devri ve teslimi (tarih)
• Gizli kusur durumunda alıcının cayma hakkı gibi garanti düzenlemeleri
• Kiracılık ve kira kontratları
• Taşıma
• Ön Rezervasyon
• Kalıcı vekaletname
• Varsayılan faiz
• Ä°ç mekan veya tadilat gibi özel düzenlemeler
• Diğer

Yasal dayanak: BGB

Sözleşme, yasal bir bedel, yani mülk için verilen şey üzerine kuruludur. Bu para olabileceği gibi, mülk karşılığında takas edilen başka herhangi bir ekonomik mal da olabilir. Elbette, neredeyse her zaman belirli bir miktar para olacaktır, ancak bedel başka bir mülk veya yalnızca daha sonra ödeme sözü de olabilir.

§ 433 Satış sözleÅŸmesi için tipik yükümlülükler

(1) Satış sözleşmesi ile bir nesnenin satıcısı, nesneyi alıcıya teslim etmek ve nesnenin mülkiyetini temin etmekle yükümlüdür. Satıcı, alıcıya ürünü maddi kusurlardan ve mülkiyet kusurlarından arındırılmış olarak sunmalıdır.

(2) Alıcı, satıcıya kararlaştırılan satın alma bedelini ödemek ve satın alınan ürünü kabul etmekle yükümlüdür.

Alıntı: §433 Alman Medeni Kanunu (BGB)

Taşınır mallar için yapılan satın alma sözleşmesinin aksine, gayrimenkul (ve arazi veya kısmi arazi) satın alma işlemi şekilden bağımsız değildir. Bu konudaki düzenleme Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 311b maddesinden kaynaklanmaktadır.

Kanun, bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yazılı olmasını şart koşmaktadır. Buna göre, sözleşmeyi resmileştirmek için bir notere ihtiyacınız vardır. El sıkışmalar ve sözlü vaatler yeterli değildir. Bu, her iki taraf için de mantıklı bir belgelendirme süreci olan dolandırıcılığı önlemek içindir.

Noterin görevleri nelerdir?

Genel olarak, bir noterin ana odak noktası veya görevleri öncelikle şunlardır:

• Yasal işlemlerin noter tasdiki
• İmzaların doğrulanması

Bu durum, noterler için özellikle aşağıdaki hukuk alanlarını ortaya çıkarmaktadır:

• Gayrimenkul devirlerinin noter onayı gibi gayrimenkul hukuku
• Vasiyetnamelerin noter tarafından onaylanması gibimiras hukuku
• SaÄŸlık hizmetleri vekaletleri veya evlilik sözleÅŸmeleri gibi aile hukuku
• AG’lerin noter tasdiki veya ticaret siciline kayıt gibi şirketler hukuku

Kural olarak, noter alıcı tarafından seçilir. İlk noter randevusunda, tüm önemli belgelerin hazır olması gerekecektir. Noter daha sonra alıcı ve satıcının şartnamelerine ve şablonlarına göre satın alma sözleşmesini hazırlayacaktır.

Noter tasdikinden yaklaşık bir hafta sonra alıcı ve satıcı onaylı satın alma sözleşmesini alır.

Noter ile yapılan satın alma sözleÅŸmesi masrafları

Münferit kalemler, yaklaşık 1.070 avro tutarındaki satın alma sözleşmesinin noter tasdiki gibi birçok münferit kalemi içermektedir. Buna ek olarak, arazi ücretinin tescili tapu sicili için 435 avroya ve mülkiyet değişikliği için 535 avroya mal olmaktadır. Buna ek olarak, vesayet, imza tasdiki vb. için ücretler vardır. Sonunda, yaklaşık 3.700 Euro’ya sahip oluyorsunuz.

Noter / tapu masrafları: ~ 3.700 Euro net

Tam ödemeden sonra mülkiyetin devri

Bu noktayı bir kez daha vurgulamak isterim:

Satıcı olarak, satın alma bedelinin tamamı ödenene kadar mülkünüzün alıcıya geçmediğinden emin olun.

Maliyetlerin dağılımı üzerine: Kim ne ödüyor? Satın alma sözleşmesinde bu konuda açık düzenlemeler yapmalısınız. Kural olarak, alıcı masrafları öder:

1. Noter ve tapu sicil ücretleri
2. Gerekli resmi onaylar için ücretler
3. Emlakçı komisyonu

Alıcı, arazi devir vergisini vergi dairesine ödedikten ve satın alma bedelinin tamamı transfer edildikten sonra, noter “eski” arazi ücretini iptal etme yetkisini zaten almış olmalıdır.

Ardından mülk teslim edilir ve tapu sicili alıcının yeni sahibi olarak kaydını onaylar.

Kat mülkiyetinin özellikleri: Excursus

Bir daire satın alırken, satış sözleÅŸmesi ek unsurlar içerir:

• Satın alma sözleÅŸmesindeki gibi temeller (yukarıda)
• Daire numarası
• Topluluk kuralları, ortak mülkün bakım masrafları, asansörler vb.
• Ortak mülkiyet payı, ortak mülk için bakım rezervleri veya yenileme yatırımları
• Kat mülkiyeti, kiler, tavan arası, garaj, balkon vb. diÄŸer odalar.
• Ortak mülk için kullanım hakları
• Özel kullanım hakları, park yerleri gibi ayrıcalıklı kullanımlar
• PeÅŸinat ödemeleri, yeni inÅŸaat için (henüz tamamlanmamış)

Kayıtlı tüccarlar (e. K.) – Vakıf, finansman, sorumluluk & Co.

Şahıs şirketlerinin yasal biçiminde, serbest meslek sahipleri, küçük tüccarlar ve kayıtlı tüccarlar arasında bir ayrım yapılır; ikincisi, ticaret siciline kaydedilmesi gereken tek yasal biçim çeşididir. Ancak, kayıt yükümlülüğü yalnızca aktif olarak ticari faaliyette bulunan tacirler – yani esnaflar – için geçerlidir. “Gerçek tacirler” olarak da anılırlar ve genellikle Alman Ticaret Kanunu’na (HGB) göre değerlendirilirler.

Tek tüccarsanız ve bir işletmeniz varsa ancak ticaret yapmıyorsanız, “isteğe bağlı tüccar” olarak kabul edilirsiniz ve işletmenizi ticaret siciline kaydettirip kaydettirmemeyi seçebilirsiniz. Kayıt yaptırmamaya karar verirseniz, normal olarak Alman Medeni Kanunu’na (BGB) tabi olursunuz. Tipik “Kannkaufleute” örneğin küçük tüccarlar ve serbest çalışanlardır.

Bireysel yasal formlar hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Şahıs şirketi (AB)

Vakıf & Şirket Adı

Diğer iki yasal formla karşılaştırıldığında, en katı gereklilikler tüccarlar için bir şirket kurulması için geçerlidir: Vergi dairenizde bir vergi kimlik numarası (vergi kimliği) başvurusunda bulunmanın ve şirketinizi ticaret ofisine kaydettirmenin yanı sıra, bir noterin ticaret siciline giriş yapmasını sağlamak zorundasınız. Yaklaşık 200 ila 300 avroluk bir maliyetle, gerçek tüccar unvanını güvence altına alabilirsiniz. Ancak bu kamu kaydını tamamladıktan sonra yasal anlamda kendi şirketinize sahip olursunuz.

Şirket adının türünü seçmekte birçok açıdan özgürsünüz, ancak ticari durumunuz hakkında bilgi vermeli ve ayrıca diğer tüccarların şirketlerinden ayırt edilebilir olmalıdır. Sahibi olarak sizi daha ayrıntılı olarak tanımlayan kişisel bir şirket veya iş amacınız ve bununla ilişkili hizmetler hakkında daha fazla bilgi veren maddi bir şirket veya hatta hayali bir şirket kurabilirsiniz… Şahıs şirketinizin şarta bağlı yükümlülüklerine cinsiyetten bağımsız “e. K.” – veya alternatif olarak kayıtlı iş kadınları için “e. Kfr.” veya kayıtlı iş adamları için “e. Kfm.” – ekini eklemeniz zorunludur. Ayrıca, adınızı veya şirketinizi korumak için şirket ve/veya işletme adınızı ticari marka olarak kaydettirmeyi düşünebilirsiniz.

Finansman ve kar dağıtımı

Kayıtlı bir tacir olarak bir işletme kurmak için asgari sermaye gerekmez. Elbette, hoş olmayan sürprizlere karşı finansal olarak hazırlıklı olmak için belirli rezervlere sahip olmak ve bir finansman planı hazırlamak yine de tavsiye edilir. Buna ek olarak, işinizle kâr elde etmeye başlamadan önce yalnızca başlangıç için bazı maliyetlere katlanacaksınız. Olumlu yönü: Kazancınız yüzde 100 size aittir ve kimseyle paylaşmak zorunda değilsiniz!

Kayıtlı tüccarlar için sorumluluk, muhasebe ve vergiler

Bir şahıs şirketi olarak, sınırsız sorumluluğunuz vardır, yani hem iş varlıklarınız hem de kişisel varlıklarınızla. Kayıt yaptırarak, hesap tutmak ve işletmeniz için düzenli olarak bilanço ve envanter hazırlamakla yükümlüsünüz. Öte yandan, aleniyet yükümlülüğünden muafsınız ve ticari rakamlarınızı ve defterlerinizi açıklamak zorunda değilsiniz. Yıllık 130 milyon avrodan fazla ciro elde etmediğiniz sürece…

Bir tek tüccar aynı zamanda her zaman gerçek bir kişidir. Sonuç olarak, kayıtlı tüccarlar elbette her şeyden önce gelir vergisine tabidir. Buna ek olarak, vergi kanunu ciro vergisi ve ticaret vergisi üzerinde ilave vergiler öngörmektedir.

• Gelir vergisi (ESt)
• Katma değer vergisi (KDV)
• Ticaret vergisi (GewSt)

Kayıtlı tüccar (e. K.) – Kimin için deÄŸerlidir?

Kendi kendinizin patronu olma ve kararları diğer hissedarlar veya genel müdürlerle koordine etmek zorunda olmama fikrini seviyor musunuz? O zaman işadamları ve işkadınlarının yasal form varyantı tam size göre olabilir! Karmaşık olmayan oluşum süreci, gereken minimum sermaye sıfırdır ve sizi rahatsız edecek veya size müdahale edecek ortaklar, kurucu ortaklar veya hissedar ekipleri yoktur… Risk alırsınız ve ödülleri toplarsınız – yüzde 100.

Neden tacir olarak kaydolmalısınız? Kayıtlı iş adamı (e. Kfm.) veya kayıtlı iş kadını (e. Kfr.) yasal formu, kendi işini hızlı ve kolay bir şekilde kurmak için yönetilebilir riskler almaya hazır olanlar için faydalıdır. Çok büyük mali rezervlere ihtiyacınız yoktur ve ayrıca kârınız üzerinden nispeten daha az vergi ödersiniz. Bu nedenle şahıs şirketi, yalnızca kendini gerçekleştirmeyi hayal etmekle kalmayıp aynı zamanda hayatlarını kendi ellerine almak isteyen genç girişimciler için idealdir.

Ä°ngiltere’ye alternatifler: Almanya’da yasal biçimler

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecinin ilk adımlarından biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• GmbH: Limited şirket
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı

Bir bakışta hoÅŸgörü yükümlülüÄŸü

• Alman Medeni Kanunu’na (BGB) dayanmaktadır
• KomÅŸu, mülk üzerindeki belirli tecavüzleri tolere etmelidir, örneÄŸin inÅŸaat vinci veya üst yapı
• Kiracılar modernizasyon veya yenilemeye tolerans göstermelidir

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü