Öğrenci yurdu ya da bakım evi: Yatırım alternatifi – Röportaj
Gayrimenkul olarak yatırım – Bu röportajı mutlaka okumalısınız! Çeşitli yatırımlar: X Bey (iyi bir dostum) bakım evleri, öğrenci yurtları ve Çarpma etkisi, Kendi sermayesi & Co. hakkında bazı bilgiler sunar. Hem tek aile hem de apartman bloğu, düz ya da depo, öğrenci yurtları ya da bakım evleri olabilir: Gayrimenkul piyasasında Yatırım için sunulan fırsatlar çok çeşitlidir. Kim Parasını gayrimenkula yatırmak isterse, yatırım hedeflerine uygun doğru bir obje bulmalı. Klasik ya da exotik: Hangi gayrimenkul yatırım için uygundur? Öğrenci yurtları ve bakım evlerini tipik gayrimenkul alternatifleri olarak tanıyın!
Klasik ya da exotik yatırım mı?
Bazı gerçekler var, bu gerçekleri istatistikler ve yakında gelecek açısından gayrimenkul yatırımcısı olarak göz ardı edilemez:
- Almanya yaşlanıyor
- Almanlar giderek daha çok yalnız yaşıyor
- Küçük birimler (konutlar), büyüklerden daha fazla getirir
Bakım apartmanları, bakım evleri, öğrenci konutları ya da tamamen öğrenci yurtları. Bu daha eksotik yatırım türüne bir bakalım!
Teknik: Her cevabın ardından en önemlileri hızlı 5 gerçekte tekrar edeceğim!
PS: Herr X ile konuşmak ve kendiniz inşa etmek istiyorsanız, memnuniyetle yönlendiririm: Bize ulaşın.
Bu röportajda 5 öğrenme
Başlayalım: Bu röportajdan ne öğreneceğiz:
- Kapitalanlage için gayrimenkul piyasasında çeşitli fırsatlar
- Bakım evleri, özel risk taşıyan yönetim gayrimenkulleri olarak
- İnşaatçılar için başarı faktörleri: iyi ağ ve gayrimenkul fiyatları konusundaki bilgiler
- Öğrenci yurtları, eksotik yatırım türü olarak
- Mevcut konutlar ve yeni inşa edilen konutlar arasındaki farklar, kendi sermayenin kaldıraç etkisi
İlk sorumuzu Herr X’e sorarak başlayalım:
Bakım apartmanları geleceğin yatırım aracı mı?
Bakım konusu insanları giderek daha fazla ilgilendiriyor. Burada bir yandan personel eksikliği konusu var, bir yandan da bakım evleri inşa edileceği konusu var. Piyasada giderek daha fazla teklif bulunuyor; bu tür evlerin inşasını tekil bir yatırım olarak ya da hatta birden fazla bakım evi için gayrimenkul fonu olarak sunuyorlar. Bu gelişim nasıl ilerleyecek ve bu yatırım türünü nasıl değerlendiriyorsunuz?
Bakım evlerini ve tüm bakım konularını iyi bilenler bu tür yatırımlarla ciddi şekilde ilgilenebilir. Ancak bunun için gerçekten çok fazla uzmanlık gerekir, çünkü bakım evleri tamamen özel bir risk taşır: bu adlandırılan yönetim gayrimenkulleri için işletmecinin niteliği çok önemlidir. Eğer dikkatli bir şekilde yönetilmezse, hem ev hem de yatırımcı için gelir olmaz. En kötü durumda iflas tehlikesi doğabilir ve para kaybolur.
Ve bu, bakım evlerinin genellikle çok iyi dolu olmasından ilgili değil. Çünkü bu, bakım evi inşaatçılarının pazarlama stratejisi. Aslında konu, düzgün bir bakımın büyük maliyetleriyle ilgili. Bu maliyetler devlet kurumları tarafından sadece kısmen karşılanır. Kalan kısmı ya konut sahibi ya da akrabaları tarafından karşılanmalıdır. Eğer bu mümkün değilse, evde birçok şeyden tasarruf edilir. Bu da evin ününü olumsuz etkiler ve bu da daha az konut sahibi getirir. Böylece kira kaybı nedeniyle defizit artar.
Açıkçası: Sadece bakım evi paylarından oluşan fonlar da mevcuttur. Bu tür fonlarda, çoğu fon yapısında olduğu gibi risk daha düşüktür. Ancak bu durumda getiri de belirgin şekilde düşüktür. Gerçekten gayrimenkule yatırım yapmak isteyenler, yönetim gayrimenkullerini satın almamalıdır.
5 Fakat Bakım Apartmanları Hakkında
Buynun için:
- Bakım evleri yatırım olarak uzman bilgi gerektirir ve riskler taşır.
- İşletmecinin niteliği büyük önem taşır.
- Yüksek bakım maliyetleri ve devletin kısmen finanse etmesi riskleri oluşturabilir.
- Bakım evi hisselerine sahip fonlar daha az risk taşır ancak daha düşük getiri sunar.
- Tavsiye: Bakım evlerine yapılan yatırımlarda dikkatli olunmalı, diğer objeler de değerlendirilmelidir.
Bakım evi inşa etmek: İpuçları ve inşaatçılar
Soru: Bir inşaatçı, genel olarak başarılı olmak için hangi önkoşullara sahip olmalıdır? Ve bakım konutlarının planlaması ve inşaatı sırasında özellikle nelere dikkat edilmelidir?
Bakım konutlarının planlaması ve inşaatı
Önce biraz kısa bir açıklama yapayım, bir Bauträger ne olduğunu. Alıcının bakış açısından, Bauträger ist das so etwas wie das “tümüyle endişesiz paket” herkes için, kim bir immobilie satın almak istiyor. Çünkü sonunda Bauträger her şeyi, Grundstückskauf, planlama ve inşaat ile ilgili olan her şeyi halleder. Hatta daha sonra Kaufvertrag düzenli olarak noter üzerinden geçer, noteri Bauträger organize eder. Alıcı, tamamlanmış immobilie’sinin anahtarını alır, eşyalarını yerleştirir ve yeni evini keyifli bir şekilde kullanmaya başlar.
Doğru inşaatçı / inşaat firması bulma
Ama bu her şeyin o kadar akıcı şekilde işleyebilmesi için, inşaatçı birçok iyi bağlantıya sahip olmalıdır, yetkililere, inşaat firmalarına vb. Ayrıca, boş arazi veya mevcut evlerin satıldığı yerleri tespit etmede “iyi bir burun” sahibi olmalıdır. Bu da sonunda, iyi bir inşaatçının bölgede çok iyi bir ağ kurmuş olması gerektiği anlamına gelir.
Bir inşaatçıdan bir konut almak isteyenler, küçük, yerel veya bölgesel firmalara iyi bir şekilde başvurabilir.
Ve bir inşaatçı’nın daha bilmelisinin ve yapabilmesinin bir diğer şeyi: Arazi ve konut fiyatlarıyla ilgili harika bilgilerine sahip olmalıdır. Bu, onun alan ve binaları satın alırken ve inşaat firmalarıyla görüşmelerde temel oluşturur. Çünkü sonunda inşaatçı, projelerinden para kazanmak istiyor ve zorunludur. Sadece bu durumda inşaatçılar bankalardan iyi koşullarda para alabilirler. Bu parayla projelerinin satın alımını ve inşaatını genellikle önceden finanse ederler. Burada zaten inşaatçıların genellikle çok büyük para tutarlarıyla çalıştığını tahmin edebilirsiniz.
Kurumsal konut inşa etme: Demografi ve konum
Planlama ve inşaatı sırasında bakım evlerinde özellikle dikkat edilmesi gereken şey, bina inşa edilecek bölgedeki ihtiyaçtır! Bu oldukça basit gibi görünüyor ama her yerde inşa edilen bakım evlerinin ihtiyaç duyulduğu söylenemez. Böyle bir eve yatırım yapan kişi, sermaye yatırımından memnuniyet duymayacaktır. Bu yüzden, bir bakım evinin planlayıcısı, yatırımcısı gibi, ilgili belediyeyle yakından koordinasyon içinde olmalı ve bu bölgede bakım evleri için kesin bir ihtiyaç planlamasının olup olmadığını ve bu planlama sonucunda nasıl bir çıktı elde edildiğini öğrenmelidir.
Planlama ve inşaatla ilgili diğer tüm konular, il inşaat yönetmeliği ve birçok diğer standartta yer alır. Bu, bakım evi inşaatçıları tarafından elbette dikkate alınmalıdır, aksi takdirde hiçbir yerleşimci alamaz.
Bakım Evleri İnşaatına Dair 5 Fakta
Dolayısıyla şu konularla ilgilenmelisiniz:
- Başarılı inşaatçılar, iyi bağlantılar ve bölgesel ağ kurma konusunda bilgi sahibi olmalıdır.
- Arazi ve konut fiyatlarıyla ilgili bilgilerin kritik bir öneme sahip olması gerekir.
- Inşaatçılar, projelerini genellikle banka kredileriyle finanse ederler.
- Bakım evlerinin planlanması ve inşası, bölgedeki detaylı bir ihtiyaç analizini gerektirir.
- Yönetmelik ve yerel inşaat yönetmeliğinde belirtilen kurallar, bakım evi inşaatında zorunludur.
Beispielhafte Visualisierung (Neubau):
Özel Yol: Öğrenci Konaklaması olarak Yatırım
Soru: Bugüne kadar yaşlı ve bakım evleri gibi özel gayrimenkullerde yatırım yapmak oldukça eskiydi. Aksine öğrenci konaklamaları yatırımcıların dikkatini daha çok çekiyor. Bu tür bir yatırım şekliyle hangi fırsatlar var?
Öğrenci Konutları: Küçük birim, yüksek metrekare fiyatı
Açık ve net: burada da şeytan birçok detayda saklı. Genel olarak inşaatı konusunda “kalın” ve “ince” çözümler vardır. Burada kastedilen oda veya apartmanların boyutu değil, evdeki ortak mal varlığının oranı. Bir evde konferans odaları, fitness merkezi, barbekü terası gibi alanlar planlanıyorsa – yani kalın çözüm –
bu, daha yüksek kira gelirleri sağlar (çünkü burada kira fiyat kontrolüne bağlı olmazsınız), ancak bu durumda sahibinin ödemek zorunda olduğu bakım maliyetleri de daha yüksek olur.
Eğer ev tamamen kiralanmazsa, bu maliyetler kira gelirlerini kolayca tüketebilir.
İpucu: Buradan da “Satın Al” başlıklı rehberime bakmanızı öneririm:
Her zaman gibi: Konum, konum, konum!
Gayrimenkullarda olduğu gibi öğrenci konutlarında da konum özellikle önemlidir. Yükseköğretim kurumunun bulunması, apartmanın sürekli kiralık olarak kullanılmasını garanti etmez. Eğer eğitim programı yeterince cazip değilse veya etrafında ucuz “normal” dairelerin çoksa, bu yatırımın hiçbir faydası olmayabilir.
Bu nedenle, tek bir kiracı grubuna yönelik olmayan konutlara yatırım yapmayı tercih etmeliyim. Böylece dairede öğrenci ve normal kiracılar birlikte yaşayabilir. Eğer aynı zamanda konut çevresi özellikle cazipse – örneğin alışveriş imkanlarına ya da dinlenme alanlarına yakınlığından ötürü – “kira eksikliği” konusu hemen hemen önemsiz hale gelir.
Daha fazla istatistik Statista adresinden bulunabilir.
Öğrenci yurtlarına yatırım yapmak, hem öğrenci hem de yatırımcı için faydalı olabilir. İşte bu alanda dikkat etmeniz gereken 5 önemli bilgi:
1. Yatırımcılar, öğrenci yurtlarını satın alırken, binanın fiziksel durumu, konumu ve mevcut lisans durumu gibi faktörleri incelemelidir.
2. Öğrenci yurtları, genellikle devlet tarafından lisanslanır ve bu lisansın devamı için düzenli olarak vergi ödemeleri gerekebilir.
3. Yatırım yapmadan önce, öğrenci yurtlarının mevcut kiracıları ve kira anlaşmaları hakkında bilgi almak önemlidir.
4. Yatırımcılar, öğrenci yurtları alırken, maliyeti ve gelir potansiyelini dikkatle değerlendirmelidir.
5. Yatırım kararı vermeden önce, bir danışmanla görüşmek ve yasal süreçleri anlamak iyi bir fikirdir.
Bu konuyla ilgili olarak şu noktalara dikkat edin:
- Öğrenci yurtları yatırımcılar arasında giderek daha popüler hale geliyor.
- Konut inşaatında “kalın” ve “ince” çözümler arasındaki farklar.
- Konum, yatırımın başarısı için kritiktir.
- Çeşitli hedef kitlelerden oluşan kiracı kitlesi, kira gelirlerindeki riski azaltır.
- Stuttgart, Jena ve Münih gibi şehirler, bu alanda yüksek getiri imkanları sunar.
Emlak yatırımı olarak konut
Soru: Son olarak, daha riskten uzak olanlar için. En klasik yatırım şekli bir konutun satın alınması ile yapılır. Dikkat edilmesi gerekenler nelerdir ve bu tür bir yatırım nasıl en iyi şekilde finanse edilir?
Konutun finansmanı: İpuçları
Burada konuștuğumuz konu, yatırımcının kendisi tarafından kiralanmayan, sadece kiraya verilen düzlere dair. Çünkü bu durumda, daha sonra satma gelirine ek olarak düzenli kira gelirlerim de var.
Bu gelirlerin mümkün olduğu kadar sorunsuz ve kesintisiz olarak akması için, düzlün bulunduğu çevre dikkate alınmalıdır. Bu da evin kendisinden başlar. Bahçe var mı? Asansör var mı? Park yeri donanımı nasıl? Işık girişi, açık alanlar ve benzeri birçok unsur, iyi kiralanabilirlik açısından karar verici bir rol oynar. Evin yapım durumunun iyi olması gerektiğini belirtmem gerekmez. Düzdeki kiracı, yapısal bakımı için sorumludur, ancak ortak alanlarda ise her zaman sahipler sorumludur. Özellikle eski evlerdeki düzlere yatırım yapmak isteyenler için bodrum, çatı, koridor, pencereler gibi alanların durumu, sahiplerin yatırım yapıp yapmadıklarını gösterir.
Finansman açısından herkesin en iyi yolu, bankasını ve vergi danışmanını sormasıdır. Bir yatırım konusunda hem mevcut sermayenin kullanıldığı hem de satın alma için para alınması da söz konusu olabilir. Şu anki düşük faiz seviyesi sayesinde, az miktarda kendi sermayesi olan herkes kendi yatırımlarını oluşturabilir. Ancak dikkat: piyasadaki birçok teklif, satıcının düşük faiz oranını satış fiyatına dahil etmesi nedeniyle fazla pahalı olarak değerlendirilir.
Endişelenmeyin! Orta büyüklükteki düzlere de iyi bir şekilde kiraya verilebilir.
Emlak satın almak metropol bölgelerde?
Frage: Der Bedarf an Düz steigt. Gerade in den großen Städten Frankfurt, Berlin, Münih usw. Was bedeutet diese Entwicklung für den Markt? Sollte man eher eine kleine oder besser eine große Düz Satın Al? Taugt die Eigentumsdüz überhaupt als Yatırım?
Zur zweiten Frage sage ich ausdrücklich “ja”! Nicht jeder will oder kann in einem Einfamilienhaus wohnen. Darum stehen heute und auch in der fernen Zukunft Eigentumsdüz hoch im Kurs. Wer dann noch auf die passenden Rahmenbedingungen bei Lage und Ausstattung achtet, macht alles richtig!
Große oder kleine Düz hängt auch von der Überlegung ab, ob ich meine Düz irgendwann einmal selbst bewohnen will. Gesucht werden am Düzmarkt derzeit kleine und ganz große Einheiten. Wer später selbst in seiner Yatırım wohnen will und dafür keine “Tanzsäle” haben möchte, sollte eher auf die mittlere Größe gehen, sagen wir 70 qm. Und keine Sorge! Die bekommt man auch gut vermietet.
Bestandsimmobilie oder Neubau-Objekt?
Soru: Politikaların istemiyle, konut sahibi veya kiralık konutlar barındıran çok aileli konutların inşası istenen bir alanda, mevcut konutlarda ve yeni inşa edilen konutlarda talep açısından farklar nelerdir?
Aslında hiçbir fark yok! Konut sahibi veya konut tesislerini inşa etmeye ilgi duyan yeterli sayıda inşaat firması ve yatırımcı vardır. Kendim de bu konuda biraz bahsetmek isterim. Şirketim hem mevcut konutları hem de konut tesisleri inşa etmek için arazi satın alır. Hem mevcut konutlar hem de arazi için teklifler sınırlıdır. Özellikle cazip katlara ilgi duyanlar için öyle. Bu yüzden sürekli olarak konut sahibi olanlar veya daha sonra geliştirip satmamızı planladığımız araziler arıyoruz.
Ev Satın Alma ile İlgili 5 Bilgi
Bu konulara dikkat edin:
- Konut sahibi olmak isteyen yatırımcılar için konum ve donanım önemlidir.
- Kredi, kendi sermaye veya yurt dışı sermaye ile sağlanabilir, aşırı yüksek fiyatlarla dikkatli olunmalıdır.
- Büyük şehirlerde konut sahibi olmak hâlâ iyi bir yatırım şeklidir.
- Konutun boyutu bireysel tercihlere ve planlara göre değişir.
- Bu alanda mevcut gayrimenkullar ile yeni inşa edilen gayrimenkullar arasında talep açısından anlamlı bir fark bulunmamaktadır.
Mevcut gayrimenkul:
Yeni inşaat (Görselleştirme)
Kendi sermayenin etkisi: 1’den x kadar konut
Küçük bir dairesinden gayrimenkul imparatorluğuna – kendi sermayenin etkisi ile mümkün!
Büyük ölçekte konut kiralama
Kim gayrimenkul ile para kazanmak isterse, evlerle ticaret yapabilir, yeni bina yapabilir veya sadece büyük bir stilde daireler kiralamak da yeterlidir. Burada tek bir konutun veya tek aile evinin yönetiminden farklı olan en büyük farklar nerededir?
Bu soru, burada cevaplamak için oldukça kapsamlı. Gayrimenkul satıcısı olmak -genellikle- büyük paralar kazanmak istemektir: bu, gayrimenkul piyasasında çok bilgi edinmek ve daha fazla emek harcamak anlamına gelir. Çünkü çoğu zaman gerekli işler aynı anda gerçekleşir. Örnek olarak yeni inşaat: bir proje başlattığında, sermaye akışlarını güvence altına almak, kredi hattını karşılamak gibi işler için hemen bir sonraki projeyle başlamak gerekir. Aynı zamanda idare kurumları ve bankalarla yapılan birçok görüşmenin yanı sıra, objelerinin alıcılarını veya kiracılarını bulmak ve hizmet etmek zorundadır. Oluşturulan objelerin yönetimi, genellikle kendi sahibi kalmak durumunda kalan biri için de ek olarak gelir.
Buna karşılık, kendi daireniz veya küçük bir konutunuzun yönetimi ve bakımı tamamen öngörülebilir. Şirket toplantısı, ek maliyetler hesaplaması, çok aileli konutlarda yatırımların kontrolü ve zaman zaman bir kiracı görüşmesi yapmak: bu kadar.
Çarpma etkisi açıklaması: Öz sermaye x 10
Veysel, ancak küçük bir kiralanan konutunun bir gayrimenkul imparatorluğuna giriş olabileceği unutulmamalıdır. Burada işe yarayan, sözde kaldıraç etkisi (borsada da bilinen “kaldıraç etkisi”) devreye girer. Kısaca, birkaç yıl sonra ilk satın aldığım konutu bankaya kredi almak için kullanıp yeni bir konut satın almakla elde edeceğim etkittir. Orijinal konutun değer artışı, hesaplamalı kendi sermayemi artırmama yardımcı olur ve daha büyük ve pahalı bir konut için daha yüksek bir kredi alabilmeme olanak tanır. Bu oyunu, doğru yaparsan, istersen tekrar tekrar oynayabilirsin.
Konutunun dijitalleşmesi
Frage: Uzmanlar, geleceğin dijital konut dünyasını bugün planlamak gerektiğini söylüyor. Dijitalleşme gayrimenkul sektörü için hangi değişiklikler getirdi? Bu, sermaye yatırımcıları üzerinde nasıl etki yaptı?
İlk olarak basit bir örnekle başlayayım: Bugün birinin gayrimenkul satmak veya satın almak istiyorsa, artık gazeteye bakmaz. Gayrimenkul siteleri ile harika fotograf veya videolar olmadan dijitalleşme düşünülemez. Ancak bu iki taraf için de dijitalleşme konusunda becerilere sahip olmanın gerekli olduğu anlamına gelir, çünkü alıcı olarak tekliflerde buğdaydan samanı ayırt etmek gerekir. Satıcı, kendi hedef alıcı grubuna uygun olan portalı bilmelidir.
Gayrimenkullerin yönetimi, yani adeta “tesis yönetimi” adı verilen alanda dijitalleşme henüz başlangıç aşamasında. Bu alanda tüketim değerlerini toplamak ve bu değerlerden net bir ortak maliyet hesabı oluşturmak oldukça basit bir örnektir. Dijitalleşme ile ilgili daha ilginç olan ise, örneğin konutlara elektronik olarak erişimi düzenlemektir. İnsanların güvenlik ihtiyacı arttıkça, bu konuda dijitalleşme ile uzaktan birçok şey yönetilebilir. Bir elektronik konukçu gibi. Veya arazi bakımı konusunda: Orada robotlar nasıl kullanılabilir ki personel maliyetleri tasarruf edilebilsin?
Bugün konut ve evler planlayanlar, “akıllı ev” konusunu mutlaka gündemlerinde tutmalılar! Eğer gelecekte yaşam, çalışma ve tüketim her zaman kendi evlerimizde yapılacağına inanıyorsak, o zaman evlerin dijitalleşmesi için gerekli altyapılar planlamaya alınmalıdır. Bu konuda sadece kabloların yerleştirilmesi veya eğlence elektroniklerinin görünmez şekilde montajı gibi şeylerden bahsetmiyorum. Daha çok konut planları esnek şekilde değiştirilebilmeli, odaların kullanımı değiştirilebilmeli ve elektronik cihazların kullanımı her yerde mümkün olmalı. Burada da planlayıcılara ve yatırımcılara ilginç perspektifler sunulmaktadır.
Ve bu da gayrimenkul dünyasındaki sermaye yatırımcıları için şu anlama gelir: Bu gelişmelerin ışığında sermaye yatırımı da geleceğe yönelik dayanıklı olup olmadığını incelemek. Gelecekte de ödemeleri yapabilen alıcılar ve uzun süreli kiracılar isteyenler, gayrimenkullerine dijitalleşmeye yatırım yapmalı. Özellikle bu gelişmenin tüm yönlerini bugünkü anlayışımızla tam olarak görebileceğimizi düşünmüyoruz.
Bin teşekkürler için röportaj!
Sonuç: 5 Eğitim Bu Röportajda
Başlayalım: Bu röportajdan ne öğrendiğiniz:
- Gayrimenkul piyasasında yatırım için çeşitli teklifler
- Bakım evleri, özel risk taşıyan yönetim gayrimenkulleri olarak
- İnşaatçılar için başarı faktörleri: iyi ağ ve gayrimenkul fiyatları konusundaki bilgiler
- Öğrenci konaklamaları, exotik bir yatırım türü olarak
- Varlık gayrimenkulleri ve yeni inşaat objeleri arasındaki farklar, kendi sermaye çarpan etkisi
LLC: Kuruluş, Avantajlar, Dezavantajlar & Vergi (ABD)
Gayrimenkul Hesaplayıcı WordPress: Kâr Yatırımları İçin En İyi Eklenti (Kâr Oranı, Alım Fiyat Faktörü ve Daha Fazlası)
Kendi Gayrimenkul Yazılımınızı Oluşturun: ChatGPT Örneği, Bağlantı Kurma, Yatırım
Gayrimenkul Kitapları Çocuklar İçin: Timmy'nin Macerası - Eğlenceli Bir Şekilde Biraz Yatırım Öğrenmek
Özkaynaklı ve özkaynaksız gayrimenkul kredisi: kısmi, tam ve %110 finansman karşılaştırması
Emlak TikTok: Yatırım 1x1, yatırımı hızlıca öğrenin, basitçe açıklayın
