Gelir yaklaşımı: Daire, ev ve apartman binası – Gayrimenkul değerleme

in , , , ,

Gelir kapitalizasyonu yöntemi – Gelir kapitalizasyonu yöntemi ne zaman uygulanır? Çarpan nasıl hesaplanır? AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç deÄŸeri yöntemi ve varlık deÄŸeri yöntemi ne zaman kullanılmalıdır? Bir mülkün aktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç deÄŸeri nasıl hesaplanır? Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır.

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı: hesaplama nasıl yapılır?

Kapitalize kazanç değeri yöntemi, gayrimenkulün kapitalize kazanç değerini belirler ve ekonomik getiri sağlaması beklenen gayrimenkulleri değerlemek için kullanılır. Kiralanan mülkler ve ticari mülkler için getiri hususları ön planda olduğunda aktifleştirilmiş kazanç değeri anlamlıdır. Özellikle sermaye yatırımcıları ve yatırımcılar, alternatif yatırım biçimlerini karşılaştırmak için kapitalize edilmiş kazanç değerini kullanabilir. Ticari olarak kullanılan veya kiralanan mülkler söz konusu olduğunda, aktifleştirilen kazanç değerinin belirlenmesi aynı zamanda mülkün ipotek kredisi değerinin de temelini oluşturur.

Arazinin piyasa değeri ve bina gelir değeri

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler. Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

Hesaplama örneÄŸi: aktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç deÄŸeri – Lukinski ile basitçe hesaplanır

Mülkünüzün gelir değerini hesaplamak için örnek olarak aşağıdaki bilgileri varsayıyoruz. Bu bilgiler daha sonra brüt yıllık tutar ve yıllık net gelirin yanı sıra işletme maliyetlerinin değerlerini hesaplamak için kullanılabilir.

  • Alan: 200 metrekare
  • Fiyat: Metrekare başına 7 Euro
  • İşletme maliyetleri: %25
  • Mülk faiz oranı: yüzde 7
  • Arazi değeri: 100,000 Euro
  • Bina hasarı: 3,000 Euro
  • Son kullanma tarihi çoÄŸaltıcı: 12,50

Yıllık brüt tutar, yıllık net gelir ve iÅŸletme maliyetlerinin hesaplanması

  • Yıllık brüt kar = 200 metrekare * 7 Euro / metrekare * 12 ay = 16.800 Euro
  • Ä°ÅŸletme maliyetleri = 16.800 avro * yüzde 25 = 4.200 avro
  • Yıllık net gelir = 16.800 Euro – 4.200 Euro = 12.600 Euro

Yani masraflar düşüldükten sonra yıllık kira gelirinden geriye 12.600 avro kalıyor. Diğer başvurular:

  • Arsa deÄŸeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro
  • Ön aktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç deÄŸeri = 12.600 Euro – 7.000 Euro = 5.600 Euro

Hesaplama: Bina gelir değeri ve gelir değeri

Bina gelir değeri için, geçici gelir değeri bir çarpan ile çarpılır. Çarpan, mülk faiz oranından ve kalan faydalı ömürden hesaplanan önemli bir rakamdır. Binanın kalan faydalı ömrü ne kadar uzunsa, çarpan o kadar yüksek olur. Gelir değerini belirlemek için, herhangi bir yapısal hasar bina gelir değerinden düşülür ve arazinin piyasa değeri eklenir.

  • Bina gelir deÄŸeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro
  • Kazanılmış değer = 70.000 avro – 3.000 avro + 7.000 avro = 74.000 avro

Bırakın matematiği profesyoneller yapsın

Yatırımcı ekibimiz, hayalinizdeki mülk için getiri hesaplamaları yapmaktan mutluluk duyacaktır. Potansiyel alıcılar iyi getiriler konusunda ikna edilebilir. Talep üzerine, hesaplama için gerekli veriler hakkında sizi bilgilendireceğiz. Belgeleri aldıktan sonra, kapitalize edilmiş değeri belirleyecek ve size ilk tahmini getiriyi vereceğiz.

Gayrimenkul satışı için deÄŸerleme

Gayrimenkul satarken deÄŸerlemeler hakkında bilmeniz gereken tüm önemli bilgilerin bir özeti: Bir mülke deÄŸer biçme.

Maddi deÄŸer yöntemi: Bir mülkün yeni inÅŸası için deÄŸer

Hesaplamada ilk olarak arazinin piyasa değerini belirlemek için standard arazi değeri kullanılmakta, ardından gerçek bina değeri eklenmektedir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standard arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam gerçek değer, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları göstermektedir.

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaÅŸtırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Değer tespiti (maliyetler)

Gayrimenkul için ekspertizleri kim hazırlar? Bir ev ekspertizinin maliyeti nedir? Eski binalar için bir ekspertiz ne kadara mal olur? Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmediği sürece, bir gayrimenkul değerlemesi mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesini sağlayacaktır. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve kesin değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, değerleme mahkemede sunulacaksa, örneğin bir boşanma durumunda, ücret karşılığında bir uzman çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

Lukinski's