Yöntemli her türlü mülk deÄŸerlemesi

Anonim olarak mı satmak istiyorsunuz? Arazi için satın alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satışı birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çıkar.

Mülk deÄŸerleme konusu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasıl deÄŸer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄŸerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin deÄŸer biçmesine izin verilir? Standard zemin deÄŸeri hakkında kim bilgi veriyor? DeÄŸer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu ÅŸekilde deÄŸer biçebilirsiniz.

DeÄŸerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅŸim

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi veya arazi deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? Satın alma iÅŸlemi çok kısa bir süre önce yapılmışsa, o zamanki satın alma fiyatı ilk referans noktası olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karşılaÅŸtırılabilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄŸlayabilir.

Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.

Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.

Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.

Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.

• DeÄŸerleme uzmanı veya uzman (emlakçı) tarafından deÄŸerleme
• Reklamın çok uzun olması durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli

Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri

Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.

Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:

• Gerçek deÄŸer
• İpotek kredisi değeri
• Birim değer
• Standard zemin değeri
• Arazi değeri

Mülküm için hangi deÄŸerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul

Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standard yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.

Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV)

1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standardlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.

Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:

• Gayrimenkulün deÄŸerlemesi ve
• Binaların değerlemesi

Gelişmiş ve gelişmemiş arazi

IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.

Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standard arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.

Standard değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standard arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standard arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.

Bina arsası ve tapu kaydı özeti

Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.

Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.

Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.

Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.

Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:

• Makro konum, yani bölge veya mahalle
• Mikro konum, mülkün yakın çevresi

Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.

Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında

Yatırımcılar için, standard değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.

Bir mülkün karlılığı, gelecek yıllardaki geliÅŸimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapılan deÄŸerleme kısa sürede deÄŸiÅŸebileceÄŸinden, beklenen karlılığın sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir ağırlık verilmiÅŸtir.

Welt, yaptığı bir çalışmada 2030 yılına kadar Almanya’nın tüm bölgelerinin makro konumlarının geliÅŸimini deÄŸerlendirdi. Gelecekteki deÄŸer geliÅŸiminde bir diÄŸer kilit faktör de, ortalamanın üzerinde bakım önlemleri beklendiÄŸi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanması özellikle yatırımcılara yönelik olacaksa, yatırım teklifini deÄŸerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.

Uzman deÄŸerlendirmesi için iyi nedenler

Mülkün deÄŸeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄŸeri belirlenmelidir. Mülk satılacaksa, boÅŸanma davası devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄŸeri esas alınır. Piyasa deÄŸeri aynı zamanda kredi verilirken ve diÄŸer mülk paylaşım biçimlerinde müzakere edilecek deÄŸerin de temelini oluÅŸturur. Gayrimenkul varlıklarının bölünmesi durumunda (boÅŸanma, mirasçılar topluluÄŸu), bir fiyat aralığı uygun deÄŸildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄŸeri deÄŸerlendirmesinin bir parçası olarak mülk deÄŸerlemesinde belirli bir meblaÄŸ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄŸeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasını ifade eder.

Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.

Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.

Burayı daha önce okumuştum:

• Standard zemin değeri
• Standard arazi değer haritası
• Piyasa değeri

Arazi satıyorum: Kontrol Listesi

Süreç, imar kanunu, emlakçı, noter, masraflar ve vergiler hakkında her şey:

• Arazi satmak

Arazinin kısmi satışı

Öncelikle, “bir mülkün kısmi satışını” sadece duymuş olanlar için temel bilgilerle başlayalım.

Kısmi satış ne anlama geliyor? Kısmi satın alma nasıl gerçekleÅŸir?

Küçük bir tanım – Kısmi satışın arkasındaki ilke, satışa ve yeni parça sahibine ödediÄŸiniz müteakip bir kullanıcı ücretine dayanmaktadır. Anlaşılması açısından, “kullanıcı ücreti” bu nedenle kira veya leasing ile karşılaÅŸtırılarak basit bir ÅŸekilde açıklanmaktadır.

Bir bakışta kısmi satış:

• Bir hisse satarsınız (genellikle %10 – %50)
• Finans şirketi ortak oldu
• Tam kullanım hakkını saklı tutarsınız
• Bunun için bir kullanıcı ücreti ödersiniz

NRW’de veya başka bir yerde hala faaliyette:

Kullanıcı ücretindeki farklılıklar

Bir arsa satın alırken, önemli olan temel bir faktör vardır: kullanıcı ücreti ne kadar büyük? Likidite nedeniyle çok hızlı satış yapmanız gerekmiyorsa, yine de konut kredisi alternatifini değerlendirmelisiniz. Bunun nedeni, mülkün bir kısmını satarken kullanıcı ücretinin (dezavantaj) genellikle %3 ila 5 arasında olmasıdır.

• SaÄŸlayıcıya baÄŸlı olarak kullanım ücreti: yıllık %3-5

Örnek:

• Satılan hisse: 100,000 Euro
• Kullanıcı ücreti: Yıllık %3-5
• Maliyetler: 3.000 – 5.000 Euro / yıl

Yani 100.000 avro değerinde satılan hisse için yıllık 3.000 ila 5.000 avro arasında bir ücret ödüyorsunuz.

Mülkünüzün deÄŸeri nasıl belirlenir?

Arazinizin mevcut deÄŸerini bilmiyorsanız, yine de belirlenmesi gerekir. Anahtar rakamlar (arsanın alanı gibi), kullanımı (iÅŸlenmemiÅŸ arazi veya kullanılan tarım arazisi, orman, kaynaklar, vb. Önemli olan, standard arazi deÄŸeri haritasında bulabileceÄŸiniz standard arazi deÄŸerinin yanı sıra bir uzman görüÅŸüdür. Nihai olarak somut deÄŸerlemeyi belirleyen ÅŸey budur.

Konu hakkında daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz:

• Mülkiyeti deÄŸerlendirin

Elbette en çok rağbet gören arsalar kentsel alandadır, ancak birçoğu tarım arazisi de satmaktadır.

KarşılaÅŸtırma: Arazi üzerine ipotek kredisi

Sadece %1 ödeme yaptığınız bir konut kredisi ile karşılaştırıldığında bu, kısmi satışın açık bir dezavantajıdır. Buna karşılık, bankaların kredi kontrollerinden geçmek zorunda kalmazsınız. Bir diğer avantaj ise satın alma bedelini neredeyse anında almanızdır.

1 oranında yıllık tasarruf şimdiden 2.000 – 4.000 Euro’ya ulaşmaktadır. 10 yıl içinde, önemli bir fark.

• Avantaj: Daha elverişli koşullar
• Dezavantaj: Kredi kontrolleri

Dolayısıyla, likidite eksikliÄŸiniz varsa, bu nedenle bir arsayı hemen satmak zorunda kalırsanız, kısmi bir satın alma olası bir seçenektir. Çünkü mülk satışında birçok adımdan tasarruf edersiniz.

Öte yandan, yüksek takip maliyetleriniz var. İşte bu yüzden karşılaştırma yapmaya değer! Satılık mı? Kısmi satış mı? Mülk üzerinde ipotek kredisi? Benim tavsiyem açık bir şekilde ipotek kredisidir, çünkü sizi maliyetlerin 2/3’ünden kurtarır (karşılaştırma: kısmi satış). Gerçekten hızlı bir şekilde paraya ihtiyacınız varsa, kısmi satış kesinlikle bir seçenektir.

Bu nedenle, kısmi satış ve mülk kredisi seçeneklerini her zaman göz önünde bulundurun.

Adım 2: Mülkün toplam satışı

Tüm kısmi satış saÄŸlayıcıları, öngörülebilir gelecekte mülkünüzü tamamen satma seçeneÄŸini de doÄŸrudan sunar. Alıcı daha sonra mülkün tek sahibi haline gelen önceki parça sahibidir.

Burada Gayrimenkulün Kısmi Satışı rehber kitabında 2 deÄŸerli ipucu daha veriyorum:

1. Toplam satışlar ve enflasyon
2. İntifa hakkını kabul edin

Hemen açıkladım:

Toplam satışlar ve enflasyon

Satışı 15 yıl içinde yaptığınızı varsayarsak, enflasyon (demonetizasyon) yılda %2 olmak üzere ~%32 oranında artmıştır. Yani size %32’den daha az deÄŸer artışı teklif edilirse, enflasyon bile telafi edilmez. Bu nedenle saÄŸlayıcı karşılaÅŸtırmasına bir göz atmaya deÄŸer.

İntifa hakkını kabul edin

Mülkünüzü tamamen satmak ancak “hayatınızın sonuna kadar” kullanmaya devam etmek istiyorsanız, intifa hakkı üzerinde anlaşın. İntifa hakkı, yaşamınızın sonuna kadar kullanım hakkınızı garanti eder (devredilemez).

Sıvı kalıyorum.

Bir mülkün satış kısmı nasıl iÅŸler?

Bulguları bir kez daha kısaca özetleyelim:

Fark satışı ve kısmi satış

Normal bir arazi satışında mülkünüzün tamamını, yani arazideki hisselerin %100’ünü satarsınız. Bir arsanın kısmi satışında, mülkün (arsanın) yalnızca bir kısmını satarsınız.

ÇoÄŸu kısmi satış satıcısı mülkünüzün %10, %20, %25 ve hatta %50’sini, yani yarısını satın alır. Karşılığında, genellikle satın alma bedelini hızlı ve kolay bir ÅŸekilde alırsınız. Kısmi satışın en büyük avantajı budur!

Kısmi satış sonrası kullanım ücreti

Daha fazla, tek kullanım için, kullanım ücreti olarak adlandırılan aylık bir kullanım ücreti ödemeniz gerekir. Mülkünüzün kısmi satışı için hangi sağlayıcıyı seçtiğinize bağlı olarak, tutar %3 ile %5 arasında değişir (yıllık satın alma fiyatının). Araziniz üzerindeki ipotek kredisi ile karşılaştırıldığında (sadece %1), bu zaten arazi satışları için önemli bir farktır.

Sonuç: Arazinin kısmi satışı mantıklı mı? 3 seçenek

Kısmi satış – Likidite kısıtlamaları nedeniyle hızlı bir şekilde, gerçekten hızlı bir şekilde (birkaç hafta içinde) paraya ihtiyacınız varsa, mülkünüzün kısmi satışı bir seçenektir.

Satış ve kiralama – Biraz zamanınız varsa (birkaç haftadan fazla) mülkünüzü satmayı ve ardından kiralamayı düÅŸünmelisiniz. Çünkü özellikle enflasyonla ilgili olarak (ikinci adımda toplam satış), kısmi satışta bazı dezavantajlarınız var.

Mülkünüz üzerindeki ipotek kredisi – Önemli, bankanızla konuşun. Daha ileri yaşlarda da kredi alabilirsiniz. Birçok kişi bundan korkuyor ve “Nasıl olsa bankadan kredi alamayacağım” diyor. Yanlış! Bu nedenle, bankanızla ve 2 veya 3 alternatifle konuşun. Bu şekilde %3-5 yerine (mevcut faiz oranlarında) yalnızca %1 ödersiniz.

İpucu! Daha fazla ekim yapılması durumunda orman alanları için de bir seçenek:

Kısmi satış XL: spekülasyon vergisi, mirasçılar topluluÄŸu & Co.

Kısmi satış hakkında daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz – Kullanım maliyetleri, avantajlar, dezavantajlar, vergiler, ortak mirasçılardan satış, boÅŸanma ve çok daha fazlasına bir bakış. Satıcılar için önerilerim!

• Gayrimenkulün kısmi satışı
• Kısmi satış sağlayıcı karşılaştırması

Agrar verkaufen [yıl]: Meadow, field, acre & Co.

Arazi satışına iliÅŸkin büyük rehberimizi daha önce okumuÅŸ olabilirsiniz veya örneÄŸin orman arazisi satışı gibi daha spesifik rehberleri okumuÅŸ olabilirsiniz.

Arazi satışı konusuyla ilk kez ilgilenenler için şu soru mutlaka akla gelmektedir:

• Tarım arazimi nasıl satabilirim?
• Hangi adımla başlamalıyım?
• Bana kim danışmanlık yapıyor, uzman görüÅŸleri hazırlıyor & Co.

Ä°ÅŸte tarım arazisi, tarım arazisi ve diÄŸer daha özel arazilerin satışı için birkaç ipucu. Ayrıca süreç, hatalar ve risklerin yanı sıra arazi satışındaki vergiler hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz.

Özel olarak mı yoksa bir profesyonel ile mi satacaksınız?

Soru nispeten hızlı bir ÅŸekilde yanıtlanır. Satış fiyatını etkileyen çeÅŸitli parametreler vardır. Bunlar arasında örneÄŸin arazi deÄŸerlemesi, saÄŸlam ve sermayesi güçlü bir alıcı ağının yanı sıra müzakere becerileri de yer alıyor. Sonuçta, bu “sadece” bir kat mülkiyeti ile ilgili deÄŸil, toprak uzmanlığı, tahminler ve geliÅŸtirme olasılıkları ile ilgili tüm eklemelerle birlikte daha karmaşık, tarımsal olarak kullanılabilir arazi ile ilgilidir.

Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde, özel satış yerine saygın ve iyi bir emlakçı ile satış yapmanızı tavsiye ederim.

Çabayı en aza indirin, kârı en üst düzeye çıkarın

Tarım arazilerini özel olarak, örneğin emlak portalları aracılığıyla satmak iyi bir fikir değildir.

1. Tüm talepleri ne yapıyorsunuz?
2. Hangi belgelere, evraklara ve uzman görüÅŸlerine ihtiyacınız var?
3. Kim bilgi gönderiyor ve sorular için telefon görüÅŸmeleri yapıyor?
4. Kimin gerçekten kredibilitesi ve satın alma isteÄŸi var?
5. Kaç ziyaret gerçekleÅŸtirmek istiyorsunuz / ihtiyacınız var?
6. Müzakereleri kim hazırlıyor ve yürütüyor?
7. …

Kredibiliteden görüntüleme randevularına ve pazarlıklara kadar: Vakit nakittir. Bu nedenle bu ülkede satışların %70’inden fazlası emlakçı gibi profesyonellerin yardımıyla gerçekleÅŸiyor.

Özel olarak satmak mı?! Riskli özel satış

Zaman önemli bir faktördür. EÄŸer satış baskısı altında deÄŸilseniz, mükemmel. O zaman muhtemelen kendinize bir ya da iki hata yapma izni verebilirsiniz. Ama bunu kim yapmak ister ki? Ä°ÅŸte Berlin’deki mülkünü satmak isteyen bir müÅŸterinin yakın tarihli bir örneÄŸi. Özel.

Berlin hinterlandındaki tarım arazilerine örnek

İşte bize başvuran bir müvekkil örneği, tipik bir vaka. Berlin bölgesinde satılacak olan bir alandı. Kısaca hata: yeterli kredi kontrolü veya bir bankadan finansman onayı olmadan özel satış. Sonuç: aylarca süren gecikme ve vazgeçme.

Satıcı, tanınmış bir portalda özel olarak ilan vermiştir. Hemen birçok mesaj geldi, ancak neredeyse tüm konuşmalar boşa çıktı. Haftalar geçti.

Hata: Yetersiz kredi itibarı ve doğrulama

Aylar sonra, nihayet iradesi ve kredi notu olan bir kişi bulundu – sözde. Yerinde ziyaretten sonra, alıcının bankası tarafından finansman kontrolü hakkında konuşur ve bekleriz. Yine birkaç hafta geçti.

Birkaç hafta sonra, alıcıdan veya ilgili taraftan, finansmanın ilk banka tarafından reddedildiği, bu nedenle şimdi ikinci bir ev bankasına sordukları konusunda geri bildirim alırsınız. Sen bekle.

Birkaç hafta daha geçtikten sonra, hala bir bankadan finansman onayı, ön satın alma sözleÅŸmesi ve noter randevusu yoktu.

Sonuç – baskı ve hayal kırıklığı:

Birdenbire satış için daha fazla baskı oluşuyor ve aynı zamanda hayal kırıklığı da artıyor.

Bu hikayenin kaç tane özel satıcının başına geldiğine inanamazsınız.

Bu nedenle mülklerin 2/3’ünden fazlası yan profesyonellerle (komisyoncular ve benzerleri) satılıyor

Tarım arazileri için profesyonel arazi ticareti

Hazırlık her şeyin başı ve sonudur, böylece A ve B lokasyonlarının satışında aylar ve hatta C lokasyonlarında yıllar kaybetmezsiniz.

Hazırlık anahtardır: Tarım arazilerinde bile

Ancak iş çok daha erken başlar, bu da bir komisyoncu ile çalışmanın avantajlı olmasının bir başka nedenidir.

Komisyoncunun komisyonu için bahÅŸiÅŸ! Özel olarak, yasa ÅŸu anda 50/50’lik bir paylaşım öngörmektedir (alıcı, satıcı). Ticari ticarette de alıcıya %100 sorumluluk yükleyebilirsiniz.

Yani prensipte, ticari ticarette bu size paraya bile mal olmaz. Bunun için, tanınmış bir emlakçı söz konusu olduğunda ağa sahip olursunuz.

• Hangi belge ve evraklara ihtiyacınız var?
• Özel mülk ile hangi alıcı gruplarına hitap ediyorsunuz?
• Tarım arazinizi satmak istediğinizi herkesin bilmesini mi istiyorsunuz?
• Herkes deÄŸeri (varlık büyümenizi) bilmeli mi?

Ayrımcılık: komÅŸular, kıskançlık ve rekabet

Zaman faktörünün (= para) yanı sıra, birçok tarım arazisi satıcısı için mülkünüzün gizli bir şekilde, yani anonim olarak aracılık edilmesi de önemlidir. Bölgedeki rekabetten aileye, komşulara ve hatta büyük miktarlarda para almaya kadar. Satıcıların büyük bir kısmının anonim ve gizli bir şekilde satış yapmak istemesinin çeşitli nedenleri vardır.

Kişisel ağ: alıcılar ve yatırımcılar

Profesyonel emlak ticareti elbette çok farklı görünüyor. Burada emlak portallarında pazarlama söz konusu değildir, kişisel alıcılar, yatırımcılar, fonlar ve aynı zamanda yabancı yatırımcı grupları ele alınmaktadır.

Yurt dışından gelen yatırımcılar: Karlı iş

Tarımsal bir alan için yabancı yatırımcılar? Evet! Birçok kiÅŸi bu ülkede iyi getiriler ve sermaye yatırımları arıyor. Bu ülkedeki cazip getirilerin yanı sıra genel olarak iyi toprak kalitesi ve su kalitesi (yeraltı suyu ve su kaynakları) nedeniyle, yakın ve uzak yurtdışından çok sayıda yatırımcı da arazi arıyor.

Bir satıcı olarak sizin için en büyük avantaj, paranın burada evdekinden biraz daha gevşek olmasıdır – basitçe söylemek gerekirse.

Bunun merkezinde elbette yine tanınmış bir emlak ajansı yer alıyor.

Ayrıcalık hızlıdır: arz ve talep

Satıcı tarafında sizin için bir başka güçlü avantaj:

Anlaşmalar çok daha hızlı kapanır.

Neden? Mülkler özel olarak alınıp satılır ve teklifler yalnızca bireylere yapılır. Bu ayrıcalık, arz sıkıntısı yaşanmasını ve dolayısıyla müşteri tarafında talebin artmasını sağlar.

Vakit nakittir! Özellikle varlıklı müşteriler zaman kaybetmek istemezler

Örneğin, aynı mülkle ilgilenen birden fazla taraf olduğunda zaman kaybı. İşler hızlı bir şekilde yapılmalıdır.

Bir emlakçı bulun: Tanınmış bir ofis mi yoksa bölgeden mi?

Bu nedenle, herkesin yaptığı işi yapan bölgesel bir emlakçı ile çalışmayı düşünün: Tarım arazinizi tüm emlak portallarında geniş bir şekilde ilan edin. Bundan sonra yüzlerce kişi yazacak, birçok konuşma yapılacak, e-postalar yazılacak, artı telefon görüşmeleri yapılacak. Çok zaman geçiyor, çok azı daha önce anlatıldığı gibi gerçekten kredibiliteye ve iradeye sahip.

Bir tarım arazisi bulma süreci aylar, hatta bazen yıllar sürer.

Vakit nakittir! Yatırımcılara sesleniyoruz

İşte size piyasa dışı ticarette avantaj sağlayan bir başka psikolojik yön:

Profesyonel yatırımcılar veya çalışanları emlak portallarında listelenen mülkleri gördüklerinde hemen şu soru ortaya çıkıyor: Neden? Mülk neden bir alıcı bulamadı? Kimse bu mülkle daha fazla uğraşmaz. Sonuçta binlerce reklam var. Hepsine kim bakacak?

Aile ofisleri, gayrimenkul fonları vb.

Aile ofisleri, emlak fonları ve diğerleri bu nedenle doğrudan tanınmış emlak ofisleriyle konuşur ve yalnızca kendilerine sunulan özel mülklere sahip olurlar. O zaman her şey çok hızlı gerçekleşir.

Pazar dışı alanda, satın alma profiline bağlı olarak bireysel ve özel olarak yaklaşılan büyük aile isimlerini, yani aile ofislerini, gayrimenkul fonlarını ve diğer kurumları bulacaksınız.

Bunların hepsine piyasa dışı ticaret denir.

Tarım arazisi satışı: Prosedür, vergiler ve bahÅŸiÅŸler

Tarım arazisi satışı hakkında daha fazla bilgi edinmek ister misiniz? O halde arsa satışı konusundaki ayrıntılı rehberimize bir göz atın. Burada, satış sürecinin tüm bireysel aÅŸamalarındaki somut prosedürden bahsediyoruz. Satış sırasında yapılan tipik hatalar hakkında daha fazla bilgi edinecek ve elbette arazi satarken vergilerle ilgili her ÅŸeyi öÄŸreneceksiniz.

• Arazi satmak

Tarımsal toprak / yaylı tarla

Bir su kaynağının satışı – ekspertizler, aracılar, müzakereler, prosedür ve vergiler, bir su kaynağını satarken de birçok soru vardır. Satışınız için doğru zaman şimdi mi? Eğer öyleyse, satış yapmanın en etkili yolu nedir? Su kıt bir kaynaktır. Gezegenimizin yüzeyinin %71’inden fazlası su olmasına rağmen, giderek daha az sayıda verimli, temiz su kaynağı bulunmaktadır. Az arz, çok talep: sadece bölgesel alıcıları değil, yatırım fonlarını ve evet, hatta gıda şirketlerini de düşünün. Bunun için özel bir ağa sahip bir komisyoncuya ihtiyacınız var. İster tek mal sahibi olun ister bir su kooperatifi, burada satış konusunu öğrenin.

• Yaylı tarla satmak

Yaprak döken orman, karışık orman, iÄŸne yapraklı orman: Sell ormanı

Yaprak döken orman, karışık orman ve hatta iğne yapraklı orman, ormanların büyük bir avantajı vardır, rejeneratif bir hammadde sunarlar. Aynı zamanda, işletmeci için kısa vadeli karlar değil, uzun vadeli getiriler sunarlar. Bu nedenle birçok orman arazisi sahibi, “tipik” gayrimenkul ve mülk sahipleri gibi düşünmez, genellikle nesiller boyu plan yaparlar. Hızlı büyüyen ladin ağaçlarının bile doğada 600 yıla kadar yaşayabildiğini biliyor muydunuz? 70-80 yıl sonra kesilirler, gövdeleri o zaman yaklaşık 30 metre yüksekliğindedir. Kısacası, bir orman arazisinin satışını etkileyen birçok parametre vardır. Ormanımı nasıl satabilirim?

• Orman satmak

Ek maliyetler – vergiler, ücretler, komisyonlar ve ek ücretler

Bir satın alma sözleÅŸmesi imzalandığında, finansman zaten tamamlanmış olur. Ancak, yan satın alma maliyetleri genellikle hafife alınmaktadır. Emlakçı, noter, tapu ve vergi dairesinden gelen faturalar, kredi sabitlenir sabitlenmez gelir. Bu nedenle kredi genellikle çok düÅŸük belirlenir.

Arızi satın alma maliyetleri yüzde kaçtır?

20 yan bina maliyetleri en azından satın alma fiyatına ek olarak krediye dahil edilmelidir ve oldukça gerçekçidir.

~ Satın alma fiyatının %20’si

Gayrimenkul satın alırken en büyük 4 arızi maliyet

Genel bakış, bir ev satın alırken bekleyebileceÄŸiniz en büyük 4 ek maliyeti göstermektedir. Peki bir ev inÅŸa etmenin baÅŸka hangi maliyetleri vardır? Daha fazla bilgi için: Bir ev inÅŸa etmek ve katlanacağınız maliyetler.

Ücretler: Satın alma sözleÅŸmesinin noter tarafından onaylanması

Noter randevusu ücretleri, muhtemelen ev satın almanın arızi masrafları içindeki en büyük kalemlerden biridir. Noter ücretleri sabit olmasına ve herhangi bir yönde sapma göstermemesine rağmen oldukça yüksektir.

Satın alma fiyatının ~ %1,5’i

Genel bir kural olarak, satın alma fiyatının yaklaşık %1,5’i sabittir – ve bu sadece satın alma sözleşmesinin imzalanması içindir. Dolayısıyla, 100.000 avroluk bir mülk satın alırsanız, genellikle alıcının ödemesi gereken 1.500 avroluk noter ücreti vardır.

Almanya’da noterler için kesin ücretler noterlik ücret tarifesinde belirtilmiştir, ancak çevrimiçi olarak da hesaplanabilir.

• Daha fazlasını buradan okuyun: Noter ve satın alma sözleÅŸmesi

Vergiler: Vergi dairesi için arazi devir vergisi

SözleÅŸme noterde imzalandıktan ve satın alma anlaÅŸması noter tarafından onaylandıktan sonra, alıcıya vergi dairesinden posta gönderilir. Ardından, alıcıdan emlak devir vergisi talep edilir.

Bu ücret biraz deÄŸiÅŸiklik göstermektedir. Almanya’da bu oran genellikle mülkün satın alma fiyatının %3 – %6’sı civarındadır. Arazi devir vergisi bir eyalet vergisi olduÄŸundan, her eyalet kendi arazi devir vergisi oranını belirler (harici).

Ancak Hamburg, Berlin ve Saksonya-Anhalt gibi bazı federal eyaletlerde bu oran mülk alım fiyatının %4,5’idir. Örneğin, 100.000 avroluk bir satın alma fiyatı için, arazi transfer vergisi için 3500 / 4500 avro daha ödersiniz .

Okuma ipucu: Kooperatiflerden aile vakıflarına kadar vergi yapılandırma seçenekleri hakkında bilgi edinin: Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin

Satın alma fiyatı 100,000 Euro

Bu borç derhal ödenmelidir, çünkü ancak tutar vergi dairesine ulaştığında vergi dairesi sözde mahsup belgesini düzenler. Bu, yeni malikin tapu siciline aktarılması için zorunludur. Bu işlem tapu sicili tarafından düzenlenir ve yine ücrete tabidir, ancak bunlar nispeten düşüktür.

Satın alma fiyatının %3,5 – 6,5’i

Komisyon: brokerler kendi paylarını alırlar

Bir emlakçı aracılığıyla bir mülk veya arsa satın alırsanız, elbette emlakçı komisyonunu da genel hesaplamaya dahil etmeniz gerekir. Kural olarak, faturayı noterdeki kayıt işleminden hemen sonra emlakçıdan alırsınız.

Komisyon miktarı deÄŸiÅŸkenlik gösterir ve bölge gibi çeÅŸitli faktörlere baÄŸlıdır. Genellikle mülkün satın alma fiyatının yüzde dört ila altısı arasında deÄŸiÅŸir.

Mülk satın alma fiyatı 100.000 avro olan bir mülk için, sadece acente için 4.000 ila 6.000 avro arasında ödeme yaparsınız . Bununla birlikte, komisyoncunun komisyonunu müzakere etmeye değer olduğunu bilmek önemlidir, çünkü bunun büyük bir marjla ilişkili olduğu bilinmektedir.

Tavsiye edilen KDV dahil yüzde 3,48’lik toplam komisyon tavsiye edilebilir ve gerçekçi bir değerdir.

~ Satın alma fiyatının %3,48’i

Ek ücretler: Kredi faizi ve taksit ek ücretleri

Bankalar doÄŸal olarak bir ev satışından paylarını almak isterler ve bu sadece kredi faizi yoluyla olmaz. Müzakere edilen kredi faiz oranları onlar için yeterli olmadığından, genellikle alıcı tarafından beklenmeyen ek masraflar talep ederler.

Bu maliyetler ilk bakışta açıkça fark edilememekte ve böylece bankalar müşterilerini aldatmaktadır. Bu tür gizli maliyetler, toplam kredinin henüz ödenmemiş kısmı üzerinden aylık taahhüt faizi şeklinde olabilir.

Orada, örneğin, müşterinin bu şekilde beklemediği ve kütleye eklenen %0,25’lik bir ücret alınır. Bu, 100.000 avroluk bir kredi tutarı için ayda yaklaşık 250 avro anlamına gelir ki bunu beklemiyorsunuz.

Diğer, gizli maliyetler

Ancak ilk başta beklemeyebileceğiniz başka gizli maliyetler de vardır. Bunlar arasında, bazı bankaların ekstra ücret talep ettiği hesap yönetimi ve talep ücretlerinin yanı sıra, inşaatın ilerlemesine bağlı olarak kredinin bir kısmının ödenmesi durumunda taksit ek ücretleri de yer almaktadır.

Bu nedenle, kredinizi alırken küçük puntolarla yazılanlara çok dikkat edin, net olmayan her şeyi sorun ve yalnızca tüm yükümlülükler konusunda net olduğunuzda krediyi alın.

Güvenli tarafta olmak için, bankanızdan toplam efektif faiz oranını veya gerçek efektif faiz oranını hesaplamasını isteyin. Burada, tüm ek maliyetler ayrıntılı olarak listelenir ve açıkça sunulur.

Sörveyör ve Yenileme – Potansiyel Arızi Maliyetler

Tüm mülkler için geçerli olmayan bir diğer yan maliyet faktörü de eksper ve yenileme maliyetleridir.

Özellikle eski mülkler söz konusu olduÄŸunda, satın almadan önce bir eksper tutarak mülkün durumunu incelemek mantıklı olacaktır. Bu, örneÄŸin nem ve kirleticilerin incelenmesini içerir (özellikle 1970’lerden kalma mülkler söz konusu olduÄŸunda). Bu tür deÄŸerlemeler , mimarlar veya inÅŸaat mühendisleri gibi bağımsız uzmanların yanı sıra emlak uzmanları tarafından da gerçekleÅŸtirilir.

Burada maliyetler, uzman görüşünün türüne ve gereken süreye bağlı olarak büyük ölçüde değişmektedir. Bunun için herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Değerleme uzmanları değerlemeyi kendileri hesaplar. Ekspertizin ne kadar iyi olduğuna bağlı olarak, gelecekteki mülkte yenileme çalışmaları gerekli olabilir ve bu da hesaplamaya dahil edilmelidir.

Yeni bir ısıtma sistemi, yeni pencereler veya çatının restorasyonu olsun, bu durum için maliyetler de büyük ölçüde deÄŸiÅŸir. Taşınmadan önce genellikle genel tadilat masrafları olduÄŸunu aklınızda bulundurmalısınız. Yeni zeminler, farklı duvar renkleri, yeni bir mutfak veya hatta bir duvarın yıkılması.

Tüm bunlar yine paraya mal olur ve bu da küçümsenmemelidir. Burada genellikle planlanandan daha fazla maliyet ortaya çıkar, çünkü her zaman bir şeyler ters gider, hesaplanandan daha pahalıdır veya küçük şeyler eksiktir. Ayrıca, birçok yenileme çalışmasının kendi başınıza gerçekleştirilemeyeceğini de aklınızda bulundurmalısınız. Bu nedenle, size yardımcı olacak zanaatkarlara ve uzmanlara da ihtiyacınız olacak ve elbette zamanları için sizden ücret alacaklar. Bir eve karar vermeden önce, hala yapılması gereken işleri, neleri yenilemek istediğinizi ve bu tür yenileme çalışmalarının maliyetinin ne kadar yüksek olacağını önceden düşünün.

Sonuç: Yan satın alma maliyetlerini hesaplayın

Satın alma fiyatı 100.000 avro olan ve aynı tutarda kredi alan bir mülk için 9.000 ila 12.000 avroluk arızi masraflar bekleyin.

Bunları kredi tutarınıza dahil etmezseniz, kendi sermayenizden düşülmesi gerekecektir. Bu tür beklenmedik ek maliyetler hafife alınmamalıdır ve mülkten mülke büyük farklılıklar gösterebilir. Mülkün fiyatı ne kadar yüksekse, bekleyebileceğiniz ek maliyetler de o kadar yüksek olacaktır.

Piyasa değeri: makro ve mikro konum

Piyasa değeri değerlendirmesi, mülkün makro konumunu (şehir/bölge) ve mikro konumunu (mülkün yakın çevresi), bölümünü, büyüklüğünü ve değeri düşürebilecek mevcut arazi masraflarını ifade eder.

BauGB’ye göre, piyasa değeri kalıcı olarak sabit bir değer olmayıp, ekspertiz raporunda belirtilen referans tarihini ifade eder. Piyasa değerinin belirli bir süre içinde kararlı bir şekilde değişmesi mümkündür.

DeÄŸerleme yöntemleri: Prosedürlerin tanımı

Mülk tipi, piyasa değerini belirlemek için kullanılan değerleme yöntemini belirler. Gayrimenkulün piyasa değerini belirlemek için üç standard değerleme yöntemi vardır: karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve kapitalize kazanç değeri yöntemi. Kural olarak, bu prosedürlerden en az ikisi aynı anda hesaplanır.

1. KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
2. AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
3. Gerçek deÄŸer yöntemi
4. Artık prosedürü
5. İpotek kredisi değerinin belirlenmesi

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi

Karşılaştırmalı değer yöntemi genellikle gelişmemiş arazi ve kat mülkiyeti için kullanılır. Arsa değeri, benzer arsaların satın alma fiyatlarının karşılaştırılmasıyla belirlenir.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi

AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi

Kiralanan gayrimenkulleri, arazileri ve şirketleri değerlemek için aktifleştirilmiş kazanç yöntemi kullanılır. Elde edilen gelir aktifleştirilir.

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi

Gerçek deÄŸer yöntemi

Müstakil evler ve sahibi tarafından kullanılan daireler için varlık değeri, varlık değeri yöntemi kullanılarak belirlenir. Aşınma ve yıpranma değeri yeni inşaat maliyetlerinden çıkarılır.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

Artık prosedürü

Artık yöntemi standardlaştırılmamıştır – yatırım yapılabilecek maksimum tutarı belirler. Yatırımcı tarafından karşılanacak maliyetler mülk satış değerinden düşülür.

İpotek kredisi değerinin belirlenmesi

İpotek kredisi değerinin belirlenmesi de standardlaştırılmamıştır. Bankalar ve kredi sektörü, kredi verirken riski en aza indirmek için genellikle mülkün ipotek kredisi değerini belirler. Değer hesaplaması, mülkün daha uzun bir süre boyunca ipotek kredisi değerinden güvenli bir şekilde satılabilme olasılığını dikkate alır. Genellikle, elde edilecek piyasa değerinin yüzde 70 ila 80’i kredi limiti olarak kullandırılır.

Değerleme maliyetleri

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün deÄŸeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaÅŸabilirsiniz. DeÄŸeri 1 milyon avronun üzerinde olan lüks mülkler veya apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• DeÄŸeri 1.000.000 Euro’nun üzerinde, yaklaşık 3.000 Euro

Kaynak: Federal Uzmanlar Birliği