Doğrudan satış ek maliyetleri: Liste

Bir düzinin satışı, ülkeye ve bölgeye göre değişebilecek farklı maliyetlerle ilişkilidir.

İndividue maliyetleri daha yakından incelemeye başlamadan önce, en önemli maliyet kalemlerine genel bir bakış sunuyoruz:

1. Araçlık ücretleri
2. Noter maliyetleri
3. Tapu vergisi
4. Değer raporu maliyetleri
5. En önemli belgelerin maliyetleri

Çoğu zaman sahipler, konutunu özel olarak satmak tercih etmekten ziyade bir makler ile konutun satışı işini yaptırmaktadırlar. Bu nedenle, genellikle makler ücretleri ek maliyetlerin büyük bir kısmını oluşturmaktadır. Bir Gayrimenkul Değer Tespiti ne zaman faydalı olur ve ne kadar maliyetlidir, buna dair bilgilerimizdeki rehberde bulabilirsiniz. Makler ücretlerinin genellikle ek maliyetlerin büyük bir kısmını oluşturduğunu daha yakından inceleyelim.

Makler Ücretleri Pazarlama & Satış İçin

İfreniz bir Emlakçı ile kontrat vererek evinizi satmak istiyorsanız, genellikle bir Emlakçılık ücreti ödemelisiniz. Emlakçılık ücreti hesaplayıcısı ile alıcı ve satıcı için tüm maliyetleri bir bakışta görebilirsiniz. Bu ücret emlakçıya göre değişir ve satış fiyatının %3’ünden %7’sine kadar değişebilir. Emlakçılık ücretleri genellikle emlakın pazarlaması, gezilmesi, satın alma fiyatının müzakere edilmesinde desteklenmesi ve satın alma anlaşmasının hazırlanması maliyetlerini içerir.

%3 ile %7 arasında olan satın alma fiyatı

Noter masrafları işleminde

Evrensel bir kural olarak, konut satışı sırasında noter aracılığıyla yapılması yasal olarak zorunludur. Bu nedenle burada da noter ücretlerinden kaçamazsınız. Noter ücretleri, emlakın satış fiyatına göre ve yasal olarak belirlenmiş olan çeşitli ücretlerden oluşur. Bu ücretler, satış fiyatının 1,5 – 2’si kadarlık bir miktardır. Bunlara örneğin, emlakın değerine göre belirlenen temel ücret ve belge ve belgelemelerin hazırlanması için alınan ücretler dahildir.

1,5 ile 2 arasındaki satış fiyatının yüzdesi

Çoğu durumda noter ücretlerini alıcı karşılar.

Tapu vergisi: Alıcının ödemesi gereken

Bir evin satışı sırasında emlak kazancı vergisi da alınır. Bu vergi de alıcı tarafından ödenir. Emlak kazancı vergisinin yüksekliği eyaletlere göre değişir ve satın alma fiyatının %3,5 ile %6,5’ini oluşturmaktadır. Bu vergi satın alma fiyatına göre hesaplanır ve satın alma sonrası birkaç hafta içinde maliye idaresine ödenmelidir.

Satın alma fiyatının %3,5 ile %6,5’ini

Konuyla ilgili daha fazlasını buradan öğrenin:

• Evin Satışı Vergileri

Emlak Değerlendirme Maliyetleri

Ya maisonet düzi ya da mikro apartman – Satmadan önce bu düzinin değeri ne kadar olduğunu bilmelisiniz. Bu amaçla düz, sertifikalı bir değerliye tarafından durum ve olası eksiklikler kontrol edilir ve değerliye raporu hazırlanır. Bu, daha sonra satış fiyatının temelini oluşturur. Değerliye raporunun maliyeti, raporun kapsamına ve türüne göre birkaç yüz ila birkaç bin Euro arasında değişebilir.

Belçikalılar için ücretler

Konut satışı için ayrıca yeni sahibine sadece vermeniz gereken değil, aynı zamanda satış sözleşmesi ve satış süreci için de ihtiyaç duyduğunuz birkaç belgeye ihtiyacınız vardır. Bunlar arasında enerji belgesi, tapu tapu harcı ve yapı planı gibi belgeler yer alır. Tüketim odaklı enerji belgesi 100 Euro’dan daha az bir fiyata alınabilir, ihtiyaç odaklı belge için ise birkaç yüz Euro ile hesaplanmalıdır. Tapu harcı da unutulmamalıdır. Bu belge, noter onaylı olmayan haliyle 10 Euro, noter onaylı haliyle 20 Euro tutarında olur.

İşte satış belgelerinin teminindeki bazı maliyetlerin genel bir bakış:

• Tüketim odaklı enerji belgesi: 100 Euro’dan az
• İhtiyaç odaklı enerji belgesi: 100 Euro’dan fazla
• Noter onaylı olmayan tapu harcı: 10 Euro
• Noter onaylı tapu harcı: 20 Euro

İsteğe Bağlı: Onarım & Modernizasyon Maliyetleri

Evrensel emlak değerini artırmak ve satış fiyatını yükseltmek için bazı sahipler, satışın hemen öncesinde konutlarını yeniden düzenlemeye ve modernleştirmeye karar verirler. Burada ortaya çıkacak maliyetler, yeniden yapılanmanın kapsamına ve kullanılan malzemelere ve konutun büyüklüğüne bağlıdır.

Sonuç: Maliyetleri önceden hesaplayın

Genel olarak, bir konutun satışı, önceden dikkatlice hesaplanması gereken çeşitli maliyetlerle ilişkilidir. Doğru bir planlama ve hazırlık, istenmeyen sürprizleri ve gereksiz maliyetleri önlemeye yardımcı olabilir. Bu nedenle, önceden kapsamlı bilgi edinmek ve detaylı bir maliyet özetlemesi oluşturmak önerilir.

Düz satmak: Avantaj ve dezavantajları

Evrensel bir konutun özel satışı hukuki olarak kesinlikle mümkündür — sorun, bireysel durumunuza göre ekonomik olup olmamasıdır. Ortalama bir konutun özel satışı oldukça değerli olabilir. Ancak bir milyon euroyu aşan bir premium konutun özel satışı deneyimli maklerler genellikle önerilmez — gizlilik, uluslararası ağ ve kalifiye alıcılarla iletişim burada karar verici unsurlardır.

Özel satının avantajları

En büyük avantaj, makler komisyonundan tasarruf yapabilmektir. Konut satışı için sipariş ilkesinin yürürlüğe girmesiyle (Aralık 2020) komisyon genellikle alıcı ve satıcı arasında eşit şekilde bölünmek zorundadır. Satıcı olarak bir maklerin görevlendirilmesi durumunda kişi genellikle %3,57 (kdv dahil) öder.

• Makler komisyonu tasarrufu — tipik olarak %3,57 (kdv dahil) (bölgesel olarak her taraf için %3,57 kadar)
• Tam kontrol fiyat, alıcı seçimi ve müzakere üzerinde
• Direkt alıcı iletişim telefonla sessiz posta olmadan
• Kişisel iç bilgiler konutla ilgili daha da özgün görünür
• Esnek randevu planlama gösterilirken

Dezavantajlar ve riskler

Özel satış, zaman, piyasa bilgisi ve hukuki temel anlayış gerektirir. Fiyatlandırma çok yüksek olursa satışın aylarca sürebilmesi, çok düşük olursa ciddi mali kayıplar yaşanabilir. Ayrıca, gizli eksiklikler nedeniyle § 444 BGB’ye göre sorumluluk riskleri de mevcuttur — profesyonel bir makler burada bir filtre fonksiyonu sağlayabilirdi.

• Yüksek zaman harcaması (satış başına ortalama 60–120 saat)
• Profesyonel değer tespiti yok — hatalı fiyat riski
• Alıcı ağı eksik, daha uzun pazarlama süresi
• İlgilenenlerin kredi derecelendirmesini kendiniz yapmanız gerekir
• Eksiklikler ve açıklamada hatalar nedeniyle sorumluluk riski
• Yönetici olmadan pazarlık baskısı

Makler vs. Özel satış: Doğrudan karşılaştırma

İşlem Aşamaları: Değer tespitinden anahtar teslimine kadar

Makler olmadan satan kişi, temelde bir uzman gibi aynı adımları takip eder — sadece kendi başı başına. Sıra, başarı ya da hayal kırıklığına karar verir.

1. Düzgün profesyonel şekilde değerlendir
2. Tamamlayıcı belgeleri topla
3. İlan ve satış tanıtım metni hazırla
4. Görgüleri organize et
5. İlgilenenlerin kredi derecesini kontrol et
6. Fiyatı pazarlamak
7. Noter randevusu ve alım sözleşmesi
8. Teslimat ve mal sahipliği değişimi

Aşama 1: Düzgün değeri belirle

Gerçekçi bir değer belirlemesi en önemli ayar vidalarından biridir. Üç yol mevcuttur: Online değerlendirme (ücretsiz, yaklaşık ±15 % doğruluk), bir maklerin yerinde değerlendirme (sıklıkla ücretsiz, daha doğru) veya sertifikalı bir değer belirleme raporu (500–2.000 €, mahkeme kabul edilebilir). Bu bilgiyi, konumunuza göre benzer tekliflerle ilgili kendi araştırmanızla tamamlayın. Daha fazlası için rehberde Düzün değerini belirle başlıklı makaleye bakın.

Aşama 2: Satış ilanı ve exposé hazırlamak

Profesyonel bir dijital kartvizit oluşturur. Araştırmalar gösteriyor: En az 15 adet yüksek kaliteli fotoğraf içeren ilanlar, beşten az resim içerenlere göre üç kat daha fazla tıklanma almaktadır. Güneş ışığını (öğle vakti veya akşamüstü) kullanın, kişisel eşyaları kaldırın, odanın köşesinden çekim yapın.

• En az 15 fotoğraf: her oda, dış görünüm, asansör, bodrum, otopark yeri
• Anlamlı başlık: örn. “Açık 3+1 oda üst kat evi, güney balkonu, sessiz konum, hemen teslim”
• Zorunlu bilgiler: konut alanı, oda sayısı, yapım yılı, enerji belgesi verileri (aksi takdirde 15.000 €’ye kadar ceza)
• Platformlar: ImmoScout24 (Premium erişimi), Immowelt, eBay Kleinanzeigen (ücretsiz, daha fazla dağılım kaybı)
• Plan: zorunlu değil — planı olan ilanlar daha iyi dönüşüm sağlar

Adım 3: Değerlendirmeleri düzenleyin

Profesyonel ipucu: Aynı zaman penceresinde üç ila beş ilgi duyan kişiyle toplu randevular oluşturmak, hafif rekabet hissi yaratır ve zaman tasarrufu sağlar. Premium objeler için ise tekil randevular zorunludur — gizlilik önemlidir. Daha fazlası için rehberde İnceleme Randevuları başlıklı makaleye bakın.

• İncelemeden önce havalandırın, nötr bir koku olsun (parfüm spreyi kullanmayın)
• Tüm ışıkları açın, rulolardan yukarı — ışık satar
• Sıra: önce güçlü alan (genellikle oturma odası), sonra zayıf alan
• Özgeçmişlerden uzak durun (fotolar, dini, siyasi eşyalar)
• Birinci randevu sırasında enerji belgesini gösterin (zorunludur)
• Açık ve dürüst cevap verin — eksiklikler hakkında sessiz kalmak sorumluluk alır

Adım 4: Alıcının kredi derecesini kontrol edin

Bu noktada birçok özel satış başarısız olur — ve tam olarak burada bir maklerin ücreti kazanır. Sözleşme imzalanmadan önce zorunlu olarak bankanın finansman onayını isteyin (sadece “danışmanın mektubu” değil). Kendi sermayesiyle alanlarda: hesap özeti veya mali danışman onayı. Asla rezervasyon ücretlerini nakit olarak kabul etmeyin — ve dikkatli olun, besleme olmadan tam teklif yapan alıcılara karşı. (klasik dolandırıcılık modeli).

Adım 5: Alış fiyatı üzerinde anlaşmaya varın

5–10 % aralığındaki bir pazarlık alanının yaygın olduğu unutulmamalıdır — bu marjı hesaba katın. İlk teklifi hemen cevaplamayın, 24–48 saat bekleyin. Birden fazla ilgilenen kişi varsa, teklif süresi belirleyebilirsiniz (“Pazar gününe kadar teklifler alınır” gibi) — özellikle büyük şehirlerde etkili bir yöntemdir.

Adım 6: Satın Alma Sözleşmesi ve Noter Tarihi

Almanya’da satın alma sözleşmesi zorunludur ve noter tarafından onaylanmalıdır (BGB’nin 311b maddesi). Genellikle alıcı noteri seçer (noter masraflarını alıcı taşır). Sözleşme taslağını toplantı tarihinden en az 14 gün önce almanız gerekir — bu süre yasal olarak belirlenmiştir (tüketicinin korunması). Dikkatlice okuyun ya da bir avukat tarafından incelensin (300–600 € harcamak değerlidir). Daha fazla bilgi için Satınalma Sözleşmesi Hazırlama ve Noter Tarihi başlıklı rehberlere bakın.

Adım 7: Teslim ve Mal Sahipliğinin Değiştirilmesi

Ödeme yapıldıktan sonra (genellikle belgeleme işleminden sonra 4–8 hafta) anahtar teslimi yapılır. Eksiksiz bir teslimat protokolü, sayaç değerleri, her bir odanın fotoğrafları ve anahtar sayısı, daha sonra anlaşmazlıklara karşı koruma sağlar. Sadece bu işlem tamamlandıktan sonra mülkiyet kesin olarak geçer (tapu kaydı).

Özel satışımda maliyetler

Makler olmadan da ek maliyetler oluşur. Bu maliyetlerin çoğu alıcı tarafından karşılanır, ancak bazıları kesinlikle satıcıya aittir. Burada 350.000 Euro değerinde bir konut için örnek bir hesaplamada tipik maddeler yer alır.

Satıcının maliyetleri

Alıcının maliyetleri (bilgi amaçlı)

• Tapu vergisi: 3,5–6,5 % her eyalet için
• Noter ve tapu maliyetleri: yaklaşık 1,5–2 % alım fiyatından
• Broker komisyonu (gerekiyorsa): 3,57 % dahil KDV, yarı yarıya

Spekülasyon vergisi — unutulan madde

Dikkat: Vergi tuzağı! Evinizi satın aldıktan sonra on yıl içinde satar ve bu evi kendiniz yaşamamışsanız (en az satım yılı ve onun iki önceki takvim yılı boyunca kendi kullanımınız olmamışsa), satım kazancınız üzerinden spekülasyon vergisi kesilir — kişisel gelir verginizle (en fazla %45) vergilendirilir. Örnek: 50.000 € kazanç ve %42 vergi oranı = 21.000 € vergi. Satmadan önce mutlaka kontrol edin veya vergi danışmanınızdan bilgi alın. Net kazancınızın yaklaşık bir hesaplamasını Net Satış Tutarı Hesaplayıcısı sağlar.

Önemli Belgeler Genel Bakış

Tam belgeler hızlı görüşmeler ve noter toplantıları için temeldir. İlk ilan vermeden önce bunları toplayın — finansmanı olan alıcılar bankadan zorunlu olarak bu belgeleri istemektedir.

Zorunlu Belgeler

• Tapu tapu cüzdanı çıkartısı (3 aydan eski olmamalı)
• Enerji belgesi (yasal bir zorunluluk!)
• Arazi haritası / konum planı
• Plan ve konut alan hesaplaması
• Paydah (emlak sahibi konutlar için zorunludur)
• Son 3 gayrimenkul sahipleri toplantı protokolleri
• Ekonomik plan ve konut ücreti hesaplamaları (3 yıl)
• Onarım yedek fonu listesi

Önerilen ek belgeler

• İnşaat
  ]]> https://lukinski.net/satis-belgeleri-ev-ve-daire-icin-belgeler-neye-ihtiyaciniz-var/ Sat, 28 May 2022 14:41:13 +0000 https://lukinski.de/satis-belgeleri-ev-ve-daire-icin-belgeler-neye-ihtiyaciniz-var/ Belgeler – Alıcıya ne sunmanız gerekiyor, bir mülkü satarken hangi belgelere ihtiyacınız var? ÇoÄŸu mal sahibi bu soruya oldukça önemli bir belge olan tapu kayıt özeti ile cevap verir. Ancak bu, bir evi satmadan önce edinmeniz ve sözleÅŸme imzalandıktan sonra alıcıya teslim etmeniz gereken belgelerin yalnızca küçük bir kısmıdır. Tüm belgeleri elde etmek çok zaman alır ve her belge talebi için bir ücret ödemeniz gerekeceÄŸini varsaymalısınız. Belgelerin eksik olması, ev satışının kalitesini ve bir satıcı olarak saygınlığınızı etkileyecektir.

  Kontrol Listesi: Satışa ilişkin belgeler ve kayıtlar

  Gayrimenkul satışında belgeler ve kayıtlar – Her gayrimenkul satışı, mülkün kendisi kadar bireyseldir! Bu yüzden hiçbir ev veya daire satışı aynı deÄŸildir. Ancak, belge listesi (neredeyse) tüm satıcılar için aynıdır. Tapu sicilinden bir alıntı, bir vaziyet planı, yaÅŸam alanının tam bir hesaplaması, bir arazi vergisi deÄŸerlendirmesi ve bir enerji sertifikası, satış için ihtiyaç duyacağınız belge ve evraklardan sadece birkaçıdır.

  Başlangıçta bazı belgelere ihtiyacınız vardır, örneğin mülkünüzün ilk değerlemesi için tam yaşam alanı hesaplaması. Tüm belgeler daha sonra notere de sunulmalıdır.

  Belgeleri kim sağlıyor?

  Çok azı özel olarak satılıyor, büyük bir kısmı emlakçı aracılığıyla satılıyor. Elbette, emlakçılar işinizin çoğunu sizin için yapar. Ancak, mal sahibi olarak birkaç belge sağlamanız gerekir.

  Satış belgeleri ([yıl])

  Evinizin satışı için belgeler

  • Tapu sicilinden güncel alıntı
  • Vaziyet planı (emlakçınız tarafından da talep edilebilir)
  • Yaşam alanının doğru hesaplanması
  • Enerji sertifikası
  • Yan masraflar için ayrıntılar ve makbuzlar (su, gaz, emlak vergisi, çöp, baca temizleyicisi, bent ücretleri, vb.)
  • Emlak vergisi değerlendirme bildirimi / standard değer değerlendirme bildirimi
  • Bina sigortası
  • Kat planı ve bodrum planları
  • Evin görünümü ve bir bölümü
  • Bina ipotek kaydı (eğer bu mevcut değilse, komisyoncunuz vekaletname ile bunu temin edebilir).
  • Bina tanımı (bina haritası)
  • Varsa: gerçekleÅŸtirilen tadilatlara iliÅŸkin kanıt

  

  Belgeleri edinmek maliyetli ve zaman alıcıdır!

  Belgelerin tedariki, satın alma iÅŸleminden önce edinmeniz gereken belgeler ve sözleÅŸmenin imzalanmasından sonra alıcıya teslim edilmesi gereken belgeler olarak ikiye ayrılır. Satıştan önce bile, tamamen boyutlandırılmış kat planlarına ve oda düzenlerine, konum ve imar planına, uzman görüÅŸüne, tapu kayıt alıntılarına ve enerji sertifikasına ihtiyacınız olacaktır.

  Tapu harçlarına ilişkin belgelere zaten sahipseniz ve kullanım ve ikamet haklarını (kiralık mülkler söz konusu olduğunda) kanıtlayabiliyorsanız avantajlıdır.

  Ayrıca, yenileme ve tadilat, bakım ve ısıtma sistemi gibi tesisatların edinim süresine ilişkin kanıtlanabilir önlemler de göz ardı edilmemelidir.

  Kadastro haritası ve bina dosyası, gerekirse kira bilgileri, anıt koruma yönetmeliklerinin kanıtı ve diğer birçok belge de toplanmalı ve alıcıya gösterilmelidir.

  Kapsamlı dokümantasyon kolay satış anlamına gelir

  Belge koleksiyonunuz ne kadar kapsamlı olursa, sonunda mülkünüzü satmanız da o kadar kolay olacaktır. Ancak, önemli belgelerin çokluğundan da görebileceğiniz gibi, bunların tedariki için yüksek maliyetler ve daha da yüksek bir zaman harcaması beklemeniz gerekir.

  Bu engeli aşmış ve noter senediyle mülk satışını tamamlamış olsanız bile, başka belgeler de tahakkuk edecektir ve ideal olarak bu noktada zaten mevcut olmalıdır. Elektrikli ekipmanların kullanım talimatları, garanti ve bakım sertifikaları, bacaların ve ısıtma sistemlerinin denetim raporları ve tüm önemli onarımlar için faturalar ve sigorta sertifikaları satışla birlikte yeni sahibin mülkiyetine geçer ve sizin tarafınızdan sağlanmalıdır.

  Satmak mı istiyorsunuz [yıl]? İşte nasıl

  Mülk satmak [yıl] – Mülkünüzü satmak mı istiyorsunuz?

  Bir mülkün baÅŸarılı ve kârlı bir ÅŸekilde satılması için, saÄŸlam temellere dayanan ve gerçekçi bir deÄŸerleme her zaman ilk adımdır. Bu da nihai olarak belirlenecek satış fiyatını belirler. Bir sonraki adımda, emlakçılar mülkünüzü ilgili taraflarla buluÅŸturur. Bu sadece emlak portalları ve pazarlama ile ilgili deÄŸildir, aynı zamanda gayrimenkul deÄŸerlemesi, potansiyel alıcıların kredi kontrolü, görüntüleme rand evuları ve müzakereler, satın alma sözleÅŸmesine, noter randevusuna ve vergi konularına kadar emlakçının görevidir.

  Gayrimenkul satışı konusunu bu rehberde daha yakından tanıyın. Basitçe açıklanmış, adım adım!

  • Mülk satmak
  • Ev satmak
  • Daire satmak

  Konum, konum, konum! İşte büyük şehirlerden bir seçkiye özel bir bakış daha:

  • Berlin
  • Düsseldorf
  • Frankfurt
  • Hamburg
  • Köln
  • Münih
  • Stuttgart

  

   

  ]]> https://lukinski.net/belgeler-ve-kayitlar-enerji-sertifikasi-tapu-kaydi-oezeti-co-kontrol-listesi/ Wed, 26 Jan 2022 10:50:07 +0000 https://lukinski.de/belgeler-ve-kayitlar-enerji-sertifikasi-tapu-kaydi-oezeti-co-kontrol-listesi/ Belgeler – Mülkün pazarlanmasına geçmeden önce, satış için gerekli tüm önemli belgeleri düzenlemeniz gerekir. Bu biraz zaman alabilir. Evinizi veya dairenizi satmak için hangi belgelere ihtiyacınız olduÄŸunu ve tapu kayıt özeti, vaziyet planı ve enerji sertifikasının neden bu kadar önemli olduÄŸunu buradan öÄŸrenin. Geri dön: Bir mülk satmak.
  Zurück: Immobilienmakler beauftragen Weiter: Immobilienwert steigern

  Satış için belgelerin hazırlanması – kontrol listesi

  Tavsiye ederiz: Tüm önemli belgeleri önceden toplayın. Tapu sicilinden bir alıntı için başvurmak ve son modernizasyon önlemleri için faturaları toplamak biraz zaman alabilir. Bu yüzden erken başlamakta fayda var. En kötü durumda, satış gecikebilir ve potansiyel alıcılar caydırılabilir.

  Belgeleri almak için yeterli zaman ayırın!

  Satış için hangi belgeleri hazırlamanız gerekiyor? Uzun bir metin yerine, mülkün satışı için her şeyden önce ihtiyacınız olan ve ideal olarak satışın hemen başında mevcut olan en önemli belgeleri içeren kısa bir kontrol listesine sahip olmak daha iyidir.

  Önemli belgeler:

  1. Mülkle ilgili belgeler (bina planları, vaziyet planı, vb.)
  2. Tapu sicilinden güncel alıntı
  3. Alan arsa / konut
  4. Yan maliyetlere genel bakış
  5. Yakın zamandaki yenileme ve modernizasyon önlemlerinin listesi
  6. Sigorta belgeleri (yangın sigortası)
  7. Enerji sertifikası
  8. Gayrimenkul değerleme
  9. Ä°yi fotoÄŸraflar içerensergi

  Şimdi bu belgelerden bazılarına daha yakından bakalım.

  Arazi kayıt özeti: BaÅŸvuru ve Maliyetler

  Gayrimenkul satarken en önemli belgelerden biri tapu sicilinden alınan belgedir. Belediyenin tapu sicilinde, her mülkün mülkiyet, evin veya dairenin konumu ve büyüklüğü ile arazi ücretleri ve hakları hakkında tüm ayrıntıları içeren kendi sayfası vardır. Tapu sicilinden bir belge almak için belediyeye başvurabilirsiniz ve bunun maliyeti yaklaşık 10 avrodur.

  Tapu kayıt özeti ile ilgili en önemli şey:

  • En önemli ayrıntıları içerir
  • Yetkili ofise başvuru
  • Maliyet: 10 Euro

  Site planı: Boyut, yükseklik ve kullanım türü

  Mülkünüzün vaziyet planı da önemlidir. Kesin içerik federal eyaletten federal eyalete değişir.

  İşte en önemli noktalar:

  • Konumun ayrıntılı açıklaması
  • Boyut ve yükseklik
  • Kalkınma planı
  • Kullanım türü
  • KomÅŸu mülkler
  • Mülk ve parsel sınırları

  Enerji sertifikası: Önemli kriter

  Enerji kartı olarak da bilinen enerji sertifikası, mülk için ne kadar enerji kullanıldığına dair bilgi sağlar. Çatıdan pencerelere ve ısıtma sistemine kadar tüm bilgiler metrekare başına ve yıl başına kaydedilir. Bu sadece potansiyel alıcılara mülkün enerji verimliliği hakkında bir fikir vermekle kalmaz, aynı zamanda diğer mülklerle karşılaştırmalarına da olanak tanır. Enerji tüketimi ve buna bağlı maliyetler çok yüksekse, mülkün değeri önemli ölçüde azalır.

  Enerji sertifikası için buradan başvurabilirsiniz:

  • Zanaatkar
  • Mimarlar
  • Enerji danışmanı
  • Çevrimiçi

  Yenileme ve modernizasyon önlemleri

  Mülkün zemini yenilendi mi? Tüm banyo yenilendi ve eski borular değiştirildi mi? Yeni bir garaj eklediniz mi veya yaşam alanını genişlettiniz mi? Tüm faturaları bir araya toplayın ve çeşitli tadilat ve yenileme önlemlerini düzgün bir şekilde listeleyin. Bu, özellikle modernizasyona çok fazla zaman ve para yatırdıysanız, mülkün satın alma fiyatı söz konusu olduğunda tartışma için çok iyi bir temel oluşturacaktır.

  Bütün faturaları topla!

  Emlakçı görevlendirildi ve en önemli belgeleri bir araya getirdiniz mi? Çok iyi! Yakında pazarlamaya başlayabiliriz. Her zaman mülkün satış için önceden hazırlanmasını tavsiye ederiz. Örneğin, değer artışı temelinde. Bunu nasıl yapacağınızı burada gösteriyoruz:

  Zurück: Immobilienmakler beauftragen Weiter: Immobilienwert steigern

  Adım 4’e devam edin: Mülk deÄŸerini artırın

  Mülkünüzün reklamını yapmadan önce, her zaman değerini artırmayı düşünmenizi öneririz. Sonuçta, yenileme, tadilat ve benzeri işlemler satın alma fiyatını artırmanın etkili yollarıdır.

  • Mülk deÄŸerini artırın

  

  Adım 2’ye geri dönün: Bir emlakçı kiralamak

  Bir emlakçı sadece mülkün satış süreci boyunca size eşlik etmekle kalmaz. Size büyük bir uzmanlık, deneyim ve müzakere becerisi ile destek olacak ve ayrıca vergi ve finansman konularında size tavsiyelerde bulunacaktır.

  • Emlakçı kiralayın
  ]]> https://lukinski.net/gayrimenkul-degerleme-piyasa-degeri-degerleme-ve-satin-alma-fiyatinin-belirlenmesi/ Thu, 02 Dec 2021 04:34:03 +0000 https://lukinski.de/gayrimenkul-degerleme-piyasa-degeri-degerleme-ve-satin-alma-fiyatinin-belirlenmesi/ Bir arsaya değer biçmek – Araziler genellikle özel bir şeydir. Yaklaşık 80 metrekarelik tipik bir kat mülkiyeti, bir emlak portalı üzerinden hızla satılmaktadır. Ancak arsalar, tarım arazileri ve hatta orman arazileri için doğru alıcılara ihtiyaç vardır. Özellikle kapalı piyasadaki özel alıcılar, her tür arazi için iyi alım fiyatları ödemektedir. Neden? Onları yönetirler, daha da geliştirirler veya verim etkilerini kullanırlar.

  Yöntemli her türlü mülk deÄŸerlemesi

  Anonim olarak mı satmak istiyorsunuz? Arazi için satın alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satışı birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çıkar.

  Mülk deÄŸerleme konusu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasıl deÄŸer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄŸerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin deÄŸer biçmesine izin verilir? Standard zemin deÄŸeri hakkında kim bilgi veriyor? DeÄŸer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu ÅŸekilde deÄŸer biçebilirsiniz.

  DeÄŸerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅŸim

  Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi veya arazi deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? Satın alma iÅŸlemi çok kısa bir süre önce yapılmışsa, o zamanki satın alma fiyatı ilk referans noktası olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karşılaÅŸtırılabilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄŸlayabilir.

  Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.

  Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.

  Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.

  Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.

  • DeÄŸerleme uzmanı veya uzman (emlakçı) tarafından deÄŸerleme
  • Reklamın çok uzun olması durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli

  Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri

  Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.

  Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:

  • Gerçek deÄŸer
  • İpotek kredisi değeri
  • Birim değer
  • Standard zemin değeri
  • Arazi değeri

  Mülküm için hangi deÄŸerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul

  Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standard yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.

  Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV)

  1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standardlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.

  Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:

  • Gayrimenkulün deÄŸerlemesi ve
  • Binaların değerlemesi

  

  Gelişmiş ve gelişmemiş arazi

  IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.

  Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standard arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.

  Standard değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standard arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standard arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.

  Bina arsası ve tapu kaydı özeti

  Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.

  Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.

  Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.

  Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.

  Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:

  • Makro konum, yani bölge veya mahalle
  • Mikro konum, mülkün yakın çevresi

  Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.

  Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında

  Yatırımcılar için, standard değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.

  Bir mülkün karlılığı, gelecek yıllardaki geliÅŸimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapılan deÄŸerleme kısa sürede deÄŸiÅŸebileceÄŸinden, beklenen karlılığın sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir ağırlık verilmiÅŸtir.

  Welt, yaptığı bir çalışmada 2030 yılına kadar Almanya’nın tüm bölgelerinin makro konumlarının geliÅŸimini deÄŸerlendirdi. Gelecekteki deÄŸer geliÅŸiminde bir diÄŸer kilit faktör de, ortalamanın üzerinde bakım önlemleri beklendiÄŸi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanması özellikle yatırımcılara yönelik olacaksa, yatırım teklifini deÄŸerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.

  

  Uzman deÄŸerlendirmesi için iyi nedenler

  Mülkün deÄŸeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄŸeri belirlenmelidir. Mülk satılacaksa, boÅŸanma davası devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄŸeri esas alınır. Piyasa deÄŸeri aynı zamanda kredi verilirken ve diÄŸer mülk paylaşım biçimlerinde müzakere edilecek deÄŸerin de temelini oluÅŸturur. Gayrimenkul varlıklarının bölünmesi durumunda (boÅŸanma, mirasçılar topluluÄŸu), bir fiyat aralığı uygun deÄŸildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄŸeri deÄŸerlendirmesinin bir parçası olarak mülk deÄŸerlemesinde belirli bir meblaÄŸ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄŸeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasını ifade eder.

  Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.

  Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.

  Burayı daha önce okumuştum:

  • Standard zemin değeri
  • Standard arazi değer haritası
  • Piyasa değeri

  Arazi satıyorum: Kontrol Listesi

  Süreç, imar kanunu, emlakçı, noter, masraflar ve vergiler hakkında her şey:

  • Arazi satmak

  

  ]]>