Frankfurt’ta villa satın almak: Lüks emlak piyasası

Frankfurt’un lüks emlak piyasası sadece birinci sınıf mimari ve lüks mobilyalarla değil, aynı zamanda rağbet gören semtlerdeki çok çeşitli birinci sınıf villalarla da karakterize edilir. Gizlilik ve ayrıcalığa odaklanarak, en seçkin mülklerin birçoğu geleneksel satış kanallarından uzakta işlem görmekte ve seçici alıcıların benzersiz mülkleri keşfetmesine olanak tanımaktadır.

Ä°pucu! Off Market Deals aracılığıyla özel villalar bulun

Frankfurt lüks emlak piyasasında içeriden bir ipucu: villanızı piyasa dışından satın alın. Bu, mülklerin gizlice ve resmi olarak listelenmeden önce sunulduÄŸu özel bir alandır. Bu özel mülklerin fiyatları, artan talep ve düÅŸük faiz oranları nedeniyle son yıllarda önemli ölçüde yükselmiÅŸtir. Bununla birlikte, lüks villa piyasası cazibesini korumaktadır.

Piyasa dışı mülklerimiz hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Pazar dışı mülk

Yatırım olarak bir villa ile nakit akışı yaratın

Alıcılar bir villa satın alarak uzun vadeli katma değere ve çok yönlü kullanım seçeneklerine yatırım yapmış olurlar. Bu özel mülkler yalnızca prestijli bir yaşam alanı sunmakla kalmıyor, aynı zamanda gelecek vaat eden bir sermaye yatırımı olarak da hizmet veriyor. Giderek daha fazla sayıda alıcı villalarını sadece lüks bir ev olarak değil, aynı zamanda sofistike bir yaşam tarzından yararlanırken uzun vadeli varlıklar oluşturmak için kiralık bir mülk olarak da kullanmaya karar veriyor.

Konum, konum, konum: Frankfurt’un en seçkin semtleri

Frankfurt’ta bir villa satın alırken belirleyici faktör ÅŸüphesiz mülkün konumudur. ÖrneÄŸin Sachsenhausen, bu prestijli yerleÅŸim bölgesinin imajını karakterize eden tarihi villalar ve geniÅŸ sitelerle etkileyicidir. Merkezi konumu ve zarif eski binalarıyla Westend, kentsel yetenek ve lüks yaÅŸam tarzının bir karışımını yansıtmaktadır. Kronberg im Taunus, yeÅŸilliklerle çevrili seçkin atmosferiyle büyülüyor ve birinci sınıf bir inziva sunuyor. Kentsel havasıyla Bornheim ve tarihi eski kentiyle Höchst de seçici emlak alıcıları için en çok aranan adresler arasındadır.

Villalar için en çok aranan mahalleler:

• Sachsenhausen
• Westend
• Taunus’taki Kronberg
• Bornheim
• En yüksek

Prosedür: Açıklanan en önemli adımlar

Bir villa satın almak, çeşitli adımları içeren yapılandırılmış bir süreçtir. İlk bütçe planlamasından aktif mülk araştırmasına ve anahtarların teslimine kadar her adım başarılı bir tamamlama için çok önemlidir.

Villa satın almak – Süreç adım adım açıklanıyor:

Kontrol listesi: Konum, boyut ve ekipman

Prensip olarak, bir villa satın alırken çeşitli bileşenler rol oynar. Bunlar, diğer şeylerin yanı sıra ve çok kabaca basitleştirilmiştir:

• Konum
• Mülkün büyüklüÄŸü
• Oda düzeni
• Ekipman
• Çevre güvenliÄŸi
• Villanın erişilebilirliği

Bir villanın satın alınmasına, dikkate alınması gereken çeşitli maliyet faktörleri eşlik eder. Satın alma fiyatına ek olarak, emlakçı komisyonu, noter ücretleri ve arazi devir vergisi de dahil olmak üzere arızi satın alma maliyetleri de vardır. Hoş olmayan sürprizlerden kaçınmak için ayrıntılı finansal planlama şarttır.

Bir sonraki adımda tek tek maliyet kalemlerine daha yakından bakalım.

Bir bakışta satın alma fiyatı ve yan maliyetler

Frankfurt’ta bir villa satın alırken, hem satın alma fiyatı hem de yan satın alma maliyetleri belirleyici bir rol oynar. Satın alma fiyatı, asıl mülkün toplam tutarını içerir ve konuma, özelliklere ve büyüklüğe bağlı olarak değişir. Yan satın alma maliyetleri ek masrafları temsil eder ve nihai satın alma fiyatına eklenir.

Frankfurt’ta ne tür ek satın alma maliyetleri bekleyebilirsiniz? İşte genel bir bakış:

• Emlak devir vergisi: %6,0
• Noter ücretleri: %1,5
• Tapu kaydı: %0,5
• Broker komisyonu: %7,14

Sonuç: Frankfurt’ta bir villa satın almak

Frankfurt’ta bir villa satın almaya karar verirseniz, lüks ve seçkin bir yaşam konforu dünyasına dalmış olacaksınız. Alman finans metropolünün özel cazibesi Westend ve Kronberg im Taunus gibi rağbet gören semtlere de yansımaktadır. Seçici alıcılar için içeriden bir ipucu: buradaki villalar halka açık olarak listelenmeden önce gizlice alınıp satıldığından, benzersiz keşifler yapma şansınız artar.

Frankfurt am Main’da Mehrfamilienhaus satışı: Adım adım

Başlangıçta temel soruyu soralım: Frankfurt’taki Frankfurt da apartman bloğunuzun gerçek değeri ne kadar? Frankfurt’ta değerleme faktörlerini A-/B-/C- konum, kira düzeyi kira tablosuna göre, koruma yönetmeliği ve kiracı yapısı belirler. Burada trafik değeri ile anahtar teslimi arasındaki tüm adımları, Frankfurt pazar verileri ve Hessen’deki vergi özelikleriyle öğreneceksiniz.

Frankfurt’ta apartman bloğunuzu satmak istiyorsanız? ✓ Ücretsiz gayrimenkul değerlendirmesi ✓ Off-Market alıcı ağı ✓ Kişisel danışmanlık ➔ Şimdi talep edin: Bize ulaşın

Frankfurt Pazar Genelgesi: Faktörler, Getiriler, Fiyatlar

Frankfurt, Almanya’nın en pahalı konumlarından biridir. Brüt başlangıç getirisi konuma göre 2,8 % ve 4,5 % arasında değişir. Tipik yıllık net kira kat sayıları genel bakış:

• A-Konum (Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West): Faktör 26 – 32, yaklaşık 7.500 – 11.000 €/m² konut alanı
• B-Konum (Bornheim, Bockenheim, Ostend, Nordend-Ost): Faktör 22 – 26, yaklaşık 5.500 – 7.500 €/m²
• C konumu (Rödelheim, Bockenheim-Rand, Sachsenhausen-Süd, Riederwald): Faktör 18 – 22, yaklaşık 3.800 – 5.500 €/m²
• D konumu (Höchst, Sossenheim, Fechenheim, Griesheim): Faktör 15 – 19, yaklaşık 2.800 – 4.000 €/m²

Hesaplama örneği: MFH Bornheim

Frankfurt’ta tipik bir kira evi örneği:

• 8 konut birimi, 620 m² konut alanı, yeniden yapılanma yılı
• Yıllık net kira: 148.800 € (ort. 20 €/m²)
• B konumu faktörü: 24x → değer yaklaşık 3,57 milyon €
• Brüt başlangıç getirisi: 4,17 %
• Metrekare başına fiyat: yaklaşık 5.760 €

Kira, kira tablosundan düşükse (kira artış potansiyeli), yatırımcılar genellikle 1 ila 3 puan ekstra bir premium faktör öder.

Mevcut MFH’nızın değerini belirleyin

Emlakınızın değeri farklı faktörlerden bağımlıdır, bunlar arasında konum, konutların boyutu, kira yapısı ve bina durumu yer alır. Frankfurt için ek olarak önemli olanlar: Emlak bir koruma planı bölgesi (milieuschutz) içinde mi? Şehirsel öncelik hakkı geçerli mi? WEG uygunluğu (kendine ait konutlara bölünme) nasıl?

Bir apartman bloğunu Frankfurt’ta nasıl değerlendirirsiniz

Değerlendirme üç klasik yönteme göre yapılır:

• Kazanç değer yöntemi: Kiralanan apartman blokları için standart. Net kazanç ve emlak faiz oranı üzerinden hesaplanır (Frankfurt’ta şu anda 2,8 – 4,2 %).
• Benzerlik değer yöntemi: Mahalledeki benzer satışların faktörü ve €/m² üzerinden hesaplanır. Frankfurt’ta veri yoğunluğu nedeniyle bu yöntem oldukça anlamlıdır.
• Mal değer yöntemi: Sadece tamamlayıcıdır, çünkü kazanç odaklı alıcılar çoğunlukta yer alır.

Uygulamada uzmanlar en az iki yöntemi birleştirir. Frankfurt Premium MFH’de deneyimli değerlendiriciler gelir değerleme yöntemini %70 – 80 ağırlıkla değerlendirir.

• Mehrfamilienhaus bewerten
• Tipik değerlendirme yöntemleri
• Uzmanlar tarafından ücretsiz değerlendirme

Sorularınız var mı? Değerlendirme, Satış, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

• Bize ulaşın

Rehber: Nasıl kiraya verilen evinizi / faiz evinizi satarsınız

Benim kontrol listemi genel bir bakış için kullanın veya satış aşamalarını tek tek tıklayarak izleyin. Tüm 18 adımı 3 aşamada:

Apartman bloğu & satış hazırlığı – Aşama 1

1. Finans planlama ve satış zamanı
2. Emlakçı görevlendirme – emlakçı ile çalışıyorsanız
3. Belge ve dokümanlar
4. Sütün değerini artırma
5. Frankfurt piyasasına özel teklif fiyatını belirleme
6. Exposé oluşturma

Pazarlama ve krediye elverişli alıcılar bulma – 2. aşama

7. Emlak pazarlama
8. Bize ulaşın
9. Alıcıları filtreleme ve seçme
10. Kredi derecelendirmesi
11. Yerinde gösteri görüşmeleri
12. Satın alma görüşmesi & alım fiyatı müzakere

Alım sözleşmesi ve anahtar teslimi – 3. aşama

13. Alıcı tarafından satın alma sözleşmesi hazırlanması
14. Frankfurt am Main’de noter randevusu
15. Tapu kaydı ve ödeme işlemini tamamlamak
16. Konutun teslimi
17. Noter ücretleri & makler komisyonu
18. Frankfurt’ta kiracı konutu satışı sırasında vergiler

Frankfurt’ta satma: Neye dikkat edilmelidir?

Frankfurt am Main’da konut satışı yaparken, Almanya genelindeki diğer şehirlerden farklı olan Frankfurt özelinde bazı unsurlar dikkate alınmalıdır:

1. Konum ve mikrokonum: Mahalle faktörleri 15x ile 32x arasında değişebilir.
2. Koruma yönetmeliği & öncelikli satın alma hakkı: Frankfurt, birçok mahallede çevre koruma düzenlemesi uygulamaktadır ve şehir, öncelikli satın alma hakkını kullanabilir.
3. Kira fiyat freni: Yeni kiralamalar kira fiyatlarını sınırlar ve değerlendirme üzerinde etkili olur.
4. Hedef kitle: Uluslararası finans merkezi = Aile Ofisleri, Varlık Yöneticileri, yurtdışı sermayesi.
5. Hessen Emlak Kazancı Vergisi: 6,0 %, Almanya’daki en yüksek vergilerden biridir ve alıcıların hesaplamalarını etkiler.
6. Dökümanlar: Eksiksiz kiracı listeleri, WALT, bakım gecikmeleri listesi.
7. Off-Market stratejisi: Premium konutlar, Frankfurt’ta büyük ölçüde kamuoyuna açık bir pazarlama olmadan ticaret görmektedir.

Frankfurt’ta alıcı hedef grupları: Kim ne alır?

Frankfurt am Main, uluslararası bir finans merkezi olarak, Almanya’nın en dinamik yatırım yerlerinden biridir. Hacim ve konuma göre farklı alıcı türlerine hitap edersiniz:

• Zengin özel yatırımcılar (1 – 5 milyon €): Bornheim, Bockenheim, Nordend-Ost gibi B bölgelerini tercih eder. Uzun vadeli, faktör odaklı yatırım yapar.
• Aile ofisleri (3 – 20 milyon €): Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West gibi A bölgelerini tercih eder. Kârın öncelikli olarak sermaye korunmasını ister.
• Kurumsal alıcılar / Varlık yöneticileri (10 milyon € ve üzeri): Portföy alımları, genellikle hisse satış anlaşmaları şeklinde yapılandırılır.
• İnşaat firmaları: WEG’e bölünebilecek nesneler veya kat sayımı ve yoğunluk potansiyeline sahip nesneler arar. Gelişim potansiyeline ödemelerde bulunur.
• Uluslararası alıcılar (CH, AT, Asya, Yakın Doğu): Frankfurt, güvenli bir limandır. Westend ve merkez mahalle konumları tercih edilir.
• Vakıflar & Emeklilik fonları: Sadece çekirdek objeler, uzun WALT, yeni bina yapısı.

İlgilendirilmesi gereken potansiyel alıcılar, sadece kısa vadeli getirilerden ziyade uzun vadeli yatırımlar yapanlardır. Yanlış alıcı türünü hedeflemek, satış fiyatının %15’ine kadar zarar verebilir.

Şehir bölgeleri karşılaştırması: Alıcı hangi faktörü ödüyor?

Frankfurt’ta MFH yatırımları için en önemli bölgeler özeti:

• Westend-Güney / Westend-Kuzey: En iyi konum, Faktör 28 – 32, Alıcılar: Aile Ofisleri, uluslararası yatırımcılar
• Sachsenhausen-Nord (Alt-Sachsenhausen, Museumsufer): Faktör 26 – 30, Alıcılar: zengin özel yatırımcılar
• Kuzeybatı: Popüler konut bölgesi, Faktör 25 – 29
• Bornheim (Berger Straße): Trend mahallesi, Faktör 23 – 26
• Bockenheim: Üniversite yakınlığı, Faktör 21 – 25
• Ostend (ECB mahallesi): ECB’ye göre değerlendirme, Faktör 22 – 26
• Sachsenhausen-Süd: Faktör 20 – 24
• Rödelheim: Faktör 18 – 22, Alıcılar: getiri odaklı yatırımcılar
• Höchst / Sossenheim: Faktör 15 – 19, Nakit akımı yatırımcıları

İskan koruma yönetmelikleri ve mahalle koruma uygulamaları Frankfurt’ta

Frankfurt’ta birkaç mahallede sosyal iskan koruma yönetmelikleri geçerlidir. Satışta doğacak sonuçlar:

• Şehir öncelik hakkına sahiptir, alıcı öncelikten kaçınma beyanı vermek zorundadır
• Emlak bölünmesi onaylanmıştır
• Güncelleme çalışmaları sınırlıdır
• Daha uzun noter süreçleri (öncelik süresi 3 ay)
• İnşaat şirketleri bölünme kısıtlamaları nedeniyle daha düşük katsayılar öder

Dökümanlar: Planlar, tapu bilgisi, kiracı listeleri & Co.

Satış sürecine başlamadan önce tüm gerekli dökümanların hazır olduğundan emin olun:

1. Tapu bilgisi (3 aydan eski olmamalı)
2. Tapu haritası / arazi haritası
3. İnşaat planları, inşaat izinleri, tamamlanma belgesi
4. Kısmi yeniden yapılanma durumu & yenileme tarihi
5. Kiralama sözleşmeleri ve kiracı listesi ile kira başlangıcı, kira tutarı, endeksleme

<li

]]> https://lukinski.net/muelkuen-devri-anahtarlarin-devri-ve-devir-protokolue/ Wed, 26 Jan 2022 10:51:44 +0000 https://lukinski.de/muelkuen-devri-anahtarlarin-devri-ve-devir-protokolue/ Mülkün devri – Mülk, alıcıya teslim edilmek üzere uygun ÅŸekilde hazırlanmalıdır. Bu hem bir devir protokolünü hem de anahtarların resmi devrini içerir. Mülk devir tesliminin nasıl iÅŸlediÄŸini, maddi kusurların hariç tutulmasının neden önemli olduÄŸunu ve devir teslim protokolüne nelerin dahil edilmesi gerektiÄŸini buradan öÄŸrenin. Geri dön: Bir mülk satmak.
Zurück: Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung Weiter: Notarkosten & Maklerprovision

Evi ve daireyi teslim ediyorum: Temel Bilgiler ve Prosedür

Satın alma sözleşmesi imzalandı ve noter randevusuna hem satıcı hem de alıcı olarak siz katıldınız. Mülkün satın alma bedeli hesabınıza ödendikten sonra, mülkün artık yeni sahibine devredilmesi gerekir.

Devir teslimden önce: satın alma sözleÅŸmesindeki ayrıntılar

Çok önemli: Dairenin, evin, apartmanın & Co. devri ile ilgili tüm detaylar satın alma sözleşmesinde zaten kaydedilmiş olmalıdır. Mobilyalar devralınacak mı? Pencerelerde, cephede, kapılarda ve zeminde herhangi bir kusur var mı? Peki kaç anahtar teslim edilecek? Tüm bunlar devir teslim protokolünde belirtilmiş olsa bile, resmi satın alma sözleşmesinde önceden belirtilmelidir. Evle ilgili sigortalar da sözleşmeyle önceden kayıt altına alınmalıdır. Bu şekilde, mülk bu devir süresi boyunca sigortalı kalır.

Bu husus satın alma sözleşmesinde zaten belirtilmiş olmalıdır:

• Devir teslim zamanı
• Eksiklikler
• Sigortalar
• Kase
• Mobilya
• …

Maddi kusurların hariç tutulması: tanım ve açıklama

Satıcı olarak daha sonra kusur ve hasarlardan sorumlu olmamanız için, satın alma sözleşmesinde her zaman maddi kusurların hariç tutulmasını öneriyoruz. Ayrıca, daha sonra kanıt olarak fotoğraf eklemeye ve bunları notere ve alıcıya iletmeye cesaret etmelisiniz. Daha sonra aniden kusurlar ortaya çıkarsa, ekstra korumaya sahip olursunuz.

Mülkü hazırlayın: Ekipman ve durum

Devir teslim tarihini ayarladıktan sonra, şimdi mülkü hazırlamanız gerekir. Ev ve daire süpürülmüş temiz bir durumda teslim edilmelidir. Mülkünüzü devir teslimden bir gün önce iyice temizlemenizi tavsiye ederiz. Ayrıca, satın alma sözleşmesinde duvardaki çatlaklar ve delikler veya tavandaki küf gibi kusurların giderilmesini kabul ettiyseniz, bunları da önceden halletmelisiniz. Bu nedenle bunun için yeterli zaman planlamak önemlidir. Ayrıca, alıcı tarafından devralınmayan tüm mobilya ve eşyaları kaldırın.

Mülkünüzü nasıl hazırlarsınız?

• Mobilya ve özel eÅŸyaları kaldırın
• Eksiklikleri giderin
• Dış ve iç mekanların temizlenmesi

Ayrıca bir devir protokolü hazırlamanızı tavsiye ederiz. Şimdi buna daha yakından bakalım:

Devir protokolü: Tanım ve belgeler

Devir teslim protokolü, daha doğrusu daire devir teslim protokolü veya konut devir teslim protokolü, bir mülkün yeni bir mal sahibine, ev sahibine veya kiracıya devredildiği andaki durumunu özetler. Devir teslim her zaman aynıdır, önemli belgeler teslim edilir, tabii ki orijinal olarak ve son olarak anahtarlar.

Devir protokolü: Mülkün durumu hakkında ayrıntılı belge

Bu belgeler teslim edilecektir:

• Bina aplikasyonu, kesitler, kat planları gibi inşaat belgeleri
• Teknik ekipman için garanti sertifikaları
• Bakım raporları ve sözleÅŸmeleri
• Sigorta poliçeleri
• Kullanım kılavuzları

Teras, balkon vb. anahtarları da buraya girilmelidir:



Sonunda, bu sadece anahtarları teslim etme meselesi:

Anahtarları teslim etmek: ipuçları ve genel bakış

Anahtarlar teslim edilirken ilk akla gelen elbette giriş kapısının ana anahtarıdır. Ancak, diğer anahtarlar unutulmamalıdır. Daha sonra herhangi bir anlaşmazlık olmaması için, teslim edilen anahtarların sayısı ve amacı devir protokolünde listelenmelidir. Teslim edilmesi gereken başka anahtar yoksa, bunu da not etmelisiniz.

Bu anahtarları teslim etmelisin:

• Giriş kapısı
• Posta Kutusu
• Kiler kapısı
• Ä°ç kapılar
• Garaj kapısı
• Bahçe kapısı
• Pencereler
• Veranda kapıları
• Balkon kapıları
• Bahçe kulübesi
• …
Zurück: Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung Weiter: Notarkosten & Maklerprovision

17. adıma gidin: Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu

Satın alma sözleşmesi imzalandı ve mülk teslim edildi mi? O zaman geriye sadece noter ve emlakçıya ödeme yapmak kalıyor:

• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu



15. Adıma Geri Dön: Tapu Kaydı GiriÅŸi ve Ödeme Ä°ÅŸlemleri

Satış resmi olarak noter tarafından onaylandıktan sonra, yalnızca tapu sicilindeki kaydın değiştirilmesi ve satın alma bedelinin hesabınıza aktarılması gerekir. Prosedür hakkında daha fazla ayrıntı burada:

• Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
]]>