Dairenizi satın ve kalın: Bu mümkün mü?

Dairenizi satmak, mali durumunuzu iyileştirmenize ve hala evinizde kalmanıza olanak tanır. Ancak gelişmiş likiditeye ek olarak, çeşitli başka avantajlardan da yararlanabilirsiniz.

Avantajlar: GeliÅŸtirilmiÅŸ likidite ve daha fazla özgürlük

Örneğin, bazı modeller sattığınız mülkü daha sonraki bir tarihte geri satın almanıza izin verir. Varislerinize de öncelikli geri alım hakkı tanınabilir. Buna ek olarak, serbest bırakılan sermaye kredileri ödemek için kullanılabilir, siz ve aileniz finansal olarak rahatlar ve endişelenmeden emekliliğinizin tadını çıkarabilirsiniz.

Bunlar avantajlar:

• Geliştirilmiş likidite
• Taşınmaya gerek yok
• Esneklik
• Mirasın tasfiyesi
• Kredilerin geri ödenmesi

Dezavantajlar: Mülkiyet kaybı ve sabit maliyetler

Ancak dezavantajları da göz önünde bulundurmalısınız. Modele bağlı olarak, verilmiş bir oturma hakkına rağmen artık dairenin tamamını elden çıkaramayabilirsiniz ve örneğin mülkünüzü kiralamanız veya kiraya vermeniz yasaklanabilir. Aynı zamanda, mülkün bakımı, bakım masrafları ve emlak vergisi için hala ödeme yapmanız gerekmektedir.

Bir bakışta tüm dezavantajlar:

• Mülkiyet kaybı
• Kiralama / leasing yasaktır
• Sürekli maliyetler

Sonuç olarak, dairenizi satmak ve içinde kalmaya devam etmek söz konusu olduğunda hem avantajlar hem de dezavantajlar vardır. Tam olarak hangi avantaj ve dezavantajları göz önünde bulundurmanız gerekeceği, nihayetinde seçtiğiniz modele bağlıdır.

Bir bakışta en önemli modeller

Yukarıda belirtildiği gibi, evinizi tanıdık çevrenizden taşınmak zorunda kalmadan satmanıza olanak tanıyan çeşitli seçenekler vardır. Bunları size sunuyoruz.

Kısmi satış: Tek seferlik anında ödeme

Dairenizin kısmi satışı ile dairenizin %50’sine kadar olan kısmı profesyonel bir kısmi satış şirketine satılır. Satın alma bedelini hemen alırsınız. Ömür boyu intifa hakkı tapu sicilinde size garanti edilir ve kısmi alıcıya aylık bir ücret ödersiniz. Kısmi satışın özelliği: Dairenizi kiralamaya ve kiraya vermeye devam edebilir ve böylece ek nakit akışı sağlayabilirsiniz. Ayrıca satılan kısmın tamamını geri satın alabilirsiniz.

Bir bakışta kısmi satış:

• Konutun %50’sine kadar olan kısmının elden çıkarılması
• Anında ödeme alma
• Tapu Kanunu kapsamında intifa hakkı güvencesi
• Aylık kullanım ücretinin ödenmesi

Hayat annüitesi: Düzenli annüite ödemeleri

Kısmi satışa bir alternatif de ömür boyu yıllık gelirdir. Bu, evinizi sattığınız ve karşılığında hayatınızın geri kalanı için size ek olarak düzenli bir ödeme aldığınız bir düzenlemedir. Aylık ödemenin miktarı genellikle satıcının yaşına ve evin değerine bağlıdır. Satıcı ne kadar yaşlıysa aylık ödeme de o kadar yüksek olur. Ancak kısmi satışla karşılaştırıldığında, ömür boyu rant size intifa hakkını değil, sadece oturma hakkını garanti eder.

Özet olarak hayat yıllık geliri:

• Komple daire satışı
• Ek emeklilik ödemesi
• Miktar mülkün deÄŸerine ve yaşına baÄŸlıdır
• Ä°kamet hakkı güvencesi

İster kısmi satış ister ömür boyu rant olsun, taşınmadan daire satmak, evinizden taşınmak zorunda kalmadan finansal bir yastık oluşturmak için idealdir.

Ters ipotek: Kredi teminatı olarak konut

Tersine mortgage, başarılı bir satıştan sonra evinizde kalmanıza da olanak tanır. Ters ipoteği tercih ederseniz, eviniz bir borç verenden para almak için teminat olarak kullanılır. Borçlunun faiz ve geri ödemeleri ödediği geleneksel ipoteklerin aksine, ters ipotek ile borçlunun herhangi bir ödeme yapması gerekmez. Bunun yerine, kredi tutarı zaman içinde faiz ve ücretlerle artırılır ve borçlu öldüğünde veya taşındığında vadesi gelir.

Tersine mortgage hakkında bilmeniz gereken her şey:

• Borç veren için teminat olarak daire
• Borçlu tarafından ek ödeme yapılmaz

Satış ve bağış durumunda intifa hakkı veya oturma hakkı

Ancak bunun yerine, dairenizi satabilir ya da başkasına verebilir ve intifa hakkınızı tescil ettirebilirsiniz. Bir mülk söz konusu olduğunda, intifa hakkı, intifa hakkı sahibinin mülkü işgal etmesine ve uygun gördüğü şekilde kullanmasına, kira geliri elde etmesine veya kiraya vermesine olanak tanır. İntifa hakkı genellikle belirli bir süreyle sınırlı değildir ve intifa hakkı sahibi ölür ölmez sona erer.

İntifa hakkı yerine, oturma hakkı da tescil edilebilir. İntifa hakkının aksine, oturma hakkı sadece mülkü kullanma ve işgal etme hakkı verir, ancak mülkten gelir elde etme veya kiraya verme hakkı vermez.

Sonuç: Avantajlar dezavantajlardan daha ağır basıyor

Kendi dört duvarınız arasında kalmak ve bu süreçte mali imkanlarınızı artırmak istiyorsanız, size açık olan çeşitli seçenekler vardır. Bunlar arasında kısmi satış, ters ipotek, ömür boyu rant, intifa hakkı ve oturma hakkı yer almaktadır. Bu kavramların her birinin avantajları ve dezavantajları vardır. Bu nedenle, doğru kararı vermek için şartları dikkatlice incelemek önemlidir. Avantajlardan bazıları ek gelir, süreklilik ve taşınmama iken, dezavantajlardan bazıları mülk kaybı, kısıtlamalar ve maliyetlerdir.

Bu nedenle, farklı modelleri karşılaştırmak ve sizin için en iyi kararı vermek için yeterince zaman ayırın.

Dairenizi satın ve kalın: Bu mümkün mü?

Dairenizi satmak, mali durumunuzu iyileştirmenize ve hala evinizde kalmanıza olanak tanır. Ancak gelişmiş likiditeye ek olarak, çeşitli başka avantajlardan da yararlanabilirsiniz.

Avantajlar: GeliÅŸtirilmiÅŸ likidite ve daha fazla özgürlük

Örneğin, bazı modeller sattığınız mülkü daha sonraki bir tarihte geri satın almanıza izin verir. Varislerinize de öncelikli geri alım hakkı tanınabilir. Buna ek olarak, serbest bırakılan sermaye kredileri ödemek için kullanılabilir, siz ve aileniz finansal olarak rahatlar ve endişelenmeden emekliliğinizin tadını çıkarabilirsiniz.

Bunlar avantajlar:

• Geliştirilmiş likidite
• Taşınmaya gerek yok
• Esneklik
• Mirasın tasfiyesi
• Kredilerin geri ödenmesi

Dezavantajlar: Mülkiyet kaybı ve sabit maliyetler

Ancak, dezavantajları da göz önünde bulundurmalısınız. Modele bağlı olarak, verilmiş bir oturma hakkına rağmen artık dairenin tamamını elden çıkaramayabilirsiniz ve örneğin mülkünüzü kiralamanız veya kiraya vermeniz yasaklanabilir. Aynı zamanda, mülkün bakımı, bakım masrafları ve emlak vergisi için hala ödeme yapmanız gerekmektedir.

Bir bakışta tüm dezavantajlar:

• Mülkiyet kaybı
• Kiralama / leasing yasaktır
• Sürekli maliyetler

Sonuç olarak, dairenizi satmak ve içinde kalmaya devam etmek söz konusu olduğunda hem avantajlar hem de dezavantajlar vardır. Tam olarak hangi avantaj ve dezavantajları göz önünde bulundurmanız gerekeceği, nihayetinde seçtiğiniz modele bağlıdır.

Bir bakışta en önemli modeller

Yukarıda belirtildiği gibi, evinizi tanıdık çevrenizden taşınmak zorunda kalmadan satmanıza olanak tanıyan çeşitli seçenekler vardır. Bunları size sunuyoruz.

Kısmi satış: Tek seferlik anında ödeme

Dairenizin kısmi satışı ile dairenizin %50’sine kadar olan kısmı profesyonel bir kısmi satış şirketine satılır. Satın alma bedelini hemen alırsınız. Ömür boyu intifa hakkı tapu sicilinde size garanti edilir ve kısmi alıcıya aylık bir ücret ödersiniz. Kısmi satışın özelliği: Dairenizi kiralamaya ve kiraya vermeye devam edebilir ve böylece ek nakit akışı sağlayabilirsiniz. Ayrıca satılan kısmın tamamını geri satın alabilirsiniz.

Bir bakışta kısmi satış:

• Konutun %50’sine kadar olan kısmının elden çıkarılması
• Anında ödeme alma
• Tapu kanunu kapsamında intifa hakkı güvencesi
• Aylık kullanım ücretinin ödenmesi

Hayat annüitesi: Düzenli annüite ödemeleri

Kısmi satışa bir alternatif de ömür boyu yıllık gelirdir. Bu, evinizi sattığınız ve karşılığında hayatınızın geri kalanı için size ek olarak düzenli bir ödeme aldığınız bir düzenlemedir. Aylık ödemenin miktarı genellikle satıcının yaşına ve evin değerine bağlıdır. Satıcı ne kadar yaşlıysa aylık ödeme de o kadar yüksek olur. Ancak kısmi satışla karşılaştırıldığında, ömür boyu rant size intifa hakkını değil, sadece oturma hakkını garanti eder.

Özet olarak hayat yıllık geliri:

• Komple daire satışı
• Ek emeklilik ödemesi
• Miktar mülkün deÄŸerine ve yaşına baÄŸlıdır
• Ä°kamet hakkı güvencesi

İster kısmi satış ister ömür boyu rant olsun, taşınmadan daire satmak, evinizden taşınmak zorunda kalmadan finansal bir yastık oluşturmak için idealdir.

Ters ipotek: Kredi teminatı olarak konut

Tersine mortgage, başarılı bir satıştan sonra evinizde kalmanıza da olanak tanır. Ters ipoteği tercih ederseniz, eviniz bir borç verenden para almak için teminat olarak kullanılır. Borçlunun faiz ve geri ödemeleri ödediği geleneksel ipoteklerin aksine, ters ipotek ile borçlunun herhangi bir ödeme yapması gerekmez. Bunun yerine, kredi tutarı zaman içinde faiz ve ücretlerle artırılır ve borçlu öldüğünde veya taşındığında vadesi gelir.

Tersine mortgage hakkında bilmeniz gereken her şey:

• Borç veren için teminat olarak daire
• Borçlu tarafından ek ödeme yapılmaz

Satış ve bağış durumunda intifa hakkı veya oturma hakkı

Ancak bunun yerine, dairenizi satabilir ya da başkasına verebilir ve intifa hakkınızı tescil ettirebilirsiniz. Bir mülk söz konusu olduğunda, intifa hakkı, intifa hakkı sahibinin mülkü işgal etmesine ve uygun gördüğü şekilde kullanmasına, kira geliri elde etmesine veya kiraya vermesine olanak tanır. İntifa hakkı genellikle belirli bir süreyle sınırlı değildir ve intifa hakkı sahibi ölür ölmez sona erer.

İntifa hakkı yerine, oturma hakkı da tescil edilebilir. İntifa hakkının aksine, oturma hakkı yalnızca mülkü kullanma ve işgal etme hakkı verir, ancak mülkten gelir elde etme veya kiraya verme hakkı vermez.

Sonuç: Avantajlar dezavantajlardan daha ağır basıyor

Kendi dört duvarınız arasında kalmak ve bu süreçte mali olanaklarınızı artırmak istiyorsanız, size açık olan çeşitli seçenekler vardır. Bunlar arasında kısmi satış, ters ipotek, ömür boyu rant, intifa hakkı ve oturma hakkı yer almaktadır. Bu kavramların her birinin avantajları ve dezavantajları vardır. Bu nedenle, doğru kararı vermek için şartları dikkatlice incelemek önemlidir. Avantajlardan bazıları ek gelir, süreklilik ve taşınmama iken, dezavantajlardan bazıları mülk kaybı, kısıtlamalar ve maliyetlerdir.

Bu nedenle, farklı modelleri karşılaştırmak ve sizin için en iyi kararı vermek için yeterince zaman ayırın.

Kitle yatırımı: açıklama, avantajlar ve dezavantajlar

Çok az sermaye, çok az zaman, sorun deÄŸil! Gayrimenkulde kitle yatırımı, en küçük miktarlarla yatırım yapmanıza olanak tanır. Exporo ve InRento gibi saÄŸlayıcıları 500 Euro’dan baÅŸlayan küçük yatırımlar için tavsiye ederim.

Temel bilgilerle başlayalım:

Kitle yatırımı nedir?

Öncelikle, kitle yatırımı nedir?

Çok basit bir karşılaÅŸtırma ” halka açık bir limited ÅŸirket” olabilir. Åžirket, bireylere ve kurumlara çeÅŸitli hisseler satmaktadır. Bu ÅŸekilde, birçok kiÅŸi bir ÅŸirkete “katılır” ve büyüme için gerekli finansmanı saÄŸlar. Gayrimenkulde kitle yatırımında da aynı ÅŸekilde iÅŸliyor.

Tek bir büyük yatırımcı yerine, hisseler birçok “küçük” yatırımcıya dağıtılır. Bu, gerekli kredi notuna sahip olmayan, yeterli öz sermayesi olmayan veya her ikisine de sahip olmayan kişilerin gayrimenkule yatırım yapmasına olanak tanır. Bunun için Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo veya daha sonra bir listede bulacağınız InRento gibi birkaç sağlayıcı vardır.

Her geçen gün daha fazla kiÅŸi emlak piyasasına katılmak istiyor. Haufe de bu ay“Sürü emlak üzerinde uçuyor” baÅŸlıklı bir rapor yayınladı, gelin avantaj ve dezavantajlarına bakalım.

Gayrimenkul kitle yatırımının avantajları

Giriş bölümünde daha önce öğrendiğimiz gibi, yatırımcı olarak düşük öz sermaye, yatırım seçenekleri olarak çeşitli mülkler, sermaye çeşitlendirmesi yoluyla risk minimizasyonu ve aynı zamanda önemli bir katılım (sabit faiz oranı, karla ilgili dağıtım ve satışta katılım) gibi bazı avantajlara sahipsiniz.

• Küçük öz sermaye – 50 – 100 avrodan baÅŸlar
• Kayıt olduktan sonra çeÅŸitli yatırım seçenekleri
• Åžeffaflık – inÅŸaat ÅŸirketleriyle iletiÅŸim kurmak mümkün (bilgi)
• Risk minimizasyonu – sermayenin birkaç projeye yayılması

Ücretlendirme ve ödemeler:

• Sabit faiz oranı
• Kâra baÄŸlı dağıtım
• Çıkış davasına katılım (mülkün satışı)

Yatırımcılar için dezavantajlar ve riskler

Her zaman olduÄŸu gibi, avantajların yanı sıra göz önünde bulundurmanız gereken dezavantajlar da vardır. Capital“Riskli Oyun “da yer alan bir baÅŸka makale de burada. Bundan sonra tüm dezavantajları ve riskleri ayrıntılı olarak öÄŸreneceksiniz.

• Ortak karar alma hakkı yok (katılımcı kredi)
• Uzun süreli sermaye taahhüdü 5+ yıl
• Projeler başarısız olduğunda toplam kayıp
• Çok fazla katılım – genel bakış kaybı

Gayrimenkulde kitlesel yatırım nasıl çalışır?

Vakaların büyük çoğunluğunda, bir mülk geliştirilecektir (yenilenecek veya tamamen yeniden inşa edilecektir).

Normal bir gayrimenkul yatırımında, artık finansman için özellikle bir ortak aranacaktır. Ancak kitlesel yatırımda, mal sahipleri kitlesel yatırım platformlarıyla konuşur ve bu platformlar da hisselerin dağıtımıyla ilgilenir. Çevrimiçi platformlar daha sonra yatırımcılara gayrimenkul hisseleri için aracılık eder.

Bu kitlesel yatırım platformu daha sonra bireysel yatırımcılara tüm sunumu devralır ve mal sahipleri ana iÅŸleriyle, inÅŸaat ve geliÅŸtirme ile ilgilenebilirler. Yani kitle yatırımı ile ilgili geliÅŸtiriciye“tipik” bir kredi vermiyorsunuz, katılımcı bir kredi ile mülke katılıyorsunuz. Bu aynı zamanda sizin bu konuda hiçbir söz hakkınız olmadığı anlamına gelir.

Mülke katılım, elbette yarın taşınabileceğiniz ve 0,5 metrekare yer kaplayabileceğiniz anlamına gelmez. Gayrimenkul daha sonra yönetilir, siz sadece bir sermaye yatırımcısısınız. Sabit bir faiz oranı ve kâra bağlı bir dağıtım şeklinde bir getiri elde edersiniz.

Bir kez daha, ücretlendirme ve ödeme:

• Sabit faiz oranı
• Kâra baÄŸlı dağıtım
• Çıkış davasına katılım (mülkün satışı)

İşte bu şekilde birkaç avro giderek daha fazla hale geliyor.

Kitle yatırım sağlayıcısı

Hangi kitlesel fonlama platformu en iyisidir? Nereye yatırım yapabilirsiniz? Kitlesel yatırım için çeşitli saygın sağlayıcılar vardır. İşte pazara kısa bir genel bakış. Minimum yatırımlar, platformlardaki projelere bağlı olarak farklılık göstermektedir.

Kural olarak, minimum depozitolar 100 ila 1.000 avro arasındadır.

Sağlayıcıların listesi:

• Bergfürst
• Crowdinvest gayrimenkul
• Scroogeinvest
• Engel & Völkers Dijital Yatırım
• Exporo
• Immofunding
• InRento
• Linus
• Rendity
• Tasarruf Bankası
• Ä°lgi modülü

Gayrimenkulü bir yatırım olarak bu kadar cazip kılan nedir?

Gayrimenkul yatırımı mantıklı mı?

Kitlesel yatırım, kişisel olarak sizin için ikinci bir avantaj sağlar!

Her yeni emlak listesi ve teklifi ile emlak piyasasını tanır ve emlakları buna göre deÄŸerlendirmeyi öÄŸrenirsiniz. Gayrimenkul yatırımlarının cazibesini önceden hesaplamanıza yardımcı olacağından, kira getirilerini hesaplama hakkındaki makalemi mutlaka okuyun.

Gayrimenkul, birçok yönü nedeniyle bir sermaye yatırımı olarak son derece ilgi çekicidir. Gayrimenkulün bir sermaye yatırımı olarak, özellikle de kiÅŸinin kendi yaÅŸlılık güvencesi açısından çok önemli bir nedeni, gayrimenkulün enflasyona tabi olmamasıdır. Bir mülkün maddi deÄŸeri, onu parasal devalüasyondan korur. Enflasyon tablosuna ve önümüzdeki 25-30 yıl içindeki geliÅŸmelere bakıldığında, gayrimenkulün özellikle tasarruf hesapları veya yaÅŸlılık aylığı gibi finansal yatırımlara kıyasla birçok avantajı olduÄŸu görülmektedir.

Enflasyon ve demonetizasyon: etkileri

Örnek: 30 yıl içinde enflasyon o kadar artmış olacak ki, 1.000 avronun satın alma gücü sadece 600 avroya düşecek. Başka bir deyişle, 30 yıl içinde 1.000 avro harcarsanız, bugün sadece 600 avro değerinde mal alırsınız. Bu, enflasyondan sonra (yaklaşık olarak) %40 daha azdır.

• 30 yıl içinde tasarruf defterindeki 1.000 Euro = 600 Euro gerçek deÄŸer

Şimdi doğrudan bir yatırım olarak bir mülkün avantajına geri dönüyoruz. Burası kiraya verildi. Buna göre, kiracı maddi varlığın (gayrimenkul) aylık kullanımı için eşdeğer bir değer (kira) öder. Eğer paranın değeri %40 daha azsa, kiracınız %40 daha fazla kira ödemek zorundadır. Buna göre kira geliri 1.000 Avro’dan 1.400 Avro’ya yükselir. Yani enflasyondan sonra (yaklaşık) %40 daha fazla veya gerçek değer kaybı yok.

• 30 yılda 1.000 avro kira = zarar yok (1.400 avro)

Yani paranızı bir finansal ürüne yatırmış olsaydınız, klasik tasarruf defterini ele alalım, gerçek kaybınız %40 olurdu.

Paranızı bir mülke yatırdığınızda, enflasyonun etkilerinden korunmuÅŸ olursunuz. Daha da iyisi, mülkün deÄŸer kazanmasından da faydalanırsınız. Almanya, sadece son yıllarda deÄŸil, son on yıllara bakıldığında da geliÅŸen bir emlak piyasasıdır.

Nüfus artıyor, konut kıtlığı yaşanıyor.

Bu sayede kira artışlarından da faydalanmış olursunuz.

Hisseler & Co. gibi dalgalanma yok.

Gayrimenkul ayrıca dalgalanmalara pek maruz kalmaması gibi bir avantaja da sahiptir. ÖrneÄŸin aktif olarak döviz ticareti yapıyor, hisse senetlerine yatırım yapıyor veya kripto para satın alıyorsanız, sürekli fiyat dalgalanmaları yaÅŸarsınız. Yatırım türüne baÄŸlı olarak, para birimi, hisse veya kripto, az ya da çok. Kira sözleÅŸmeleri uzun vadelidir, kira aylık olarak transfer edilir ve miktar aynı kalır, hatta kira ayarlamaları nedeniyle artma eÄŸilimindedir.

• Gayrimenkulün deÄŸeri sabittir
• Gayrimenkul enflasyona karşı koruma sağlar
• Gayrimenkul deÄŸerleri dalgalanmaz (hisse senetleri, kripto para birimleri ve diÄŸer finansal ürünler gibi)

Stuttgart’taki büyük şantiye, kitle yatırımları sayesinde kâr ediyor.

Öz sermaye: Gayrimenkul yatırımına giriÅŸ

Çoğu kişi için en büyük takılma noktası öz sermayedir.

Özellikle de artık 100.000 avro (15.000 avro özkaynak) deÄŸerindeki apartman daireleri deÄŸil, büyük ÅŸehirlerdeki 400.000 avro, 500.000 avro ve daha yüksek daire fiyatlarına sahip yatırımlar söz konusu olduÄŸunda. Satın alma fiyatı 500.000 avro olan bir mülk için ( yan masraflar dahil), 75.000 avroluk özkaynağınızın hazır olması gerekir.

Gayrimenkul satın alırken özkaynak oranı: bankadan teminat

Önce şu soruyu soralım:

Normal bir mülk için ne kadar öz sermayeye ihtiyacınız var?

Cevap, özellikle mülkün bulunduÄŸu yere göre farklılık gösterir. Münih‘te bir apartman dairesi, çoÄŸu kiÅŸi için karşılanamaz, ayrıca Nürnberg, Freiburg çevresindeki daha geniÅŸ Speckgürtel’de.

DiÄŸer büyük ÅŸehirler olan Berlin, Hamburg, Düsseldorf veya Frankfurt‘ta da durum farklı deÄŸildir. Dolayısıyla, bir mülkün satın alma fiyatı 50.000 Euro (C konumunda) ile 400.000 Euro (B konumunda) arasında son derece deÄŸiÅŸmektedir. Tabii ki, A-lokasyonları içinde çok iyi mikro-lokasyonlardan bahsediyorsak daha fazlası. örneÄŸin Münih-Mitte, Berlin-Mitte, Hamburg-Mitte, Düsseldorf-Mitte vb.

Özkaynak oranını hesaplayın: Ä°ÅŸte nasıl yapılacağı

İster 50.000 Euro ister 100.000 Euro olsun, banka bir mülkü finanse etmek için genellikle %15 öz sermaye ister. Özellikle de bu sizin ilk mülkünüzse.

Mülkün satın alma fiyatına ek olarak, yan satın alma maliyetleri de vardır. Federal eyalete baÄŸlı olarak, tapu devir vergisi, noter harçları ve tapu sicil kaydı dahil olmak üzere, toplam yaklaşık %7 ila %10 ekstra.

Hizmet ücretleri genellikle federal eyalete bağlı olarak %7 – %10 + emlakçı (eğer dahilse)

Bu dalgalanma bir yandan da her federal eyalette farklılık gösteren arazi devir vergisinden kaynaklanmaktadır. Öte yandan, bir emlakçı görevlendirildi mi? Burada da aracılık maliyetleri federal eyalete göre farklılık göstermektedir. Özel bir satın alma durumunda, alıcı ve satıcının her biri aracılık masraflarının %50’sini paylaÅŸmalıdır. Nihayetinde bu, yan satın alma maliyetleri de dahil olmak üzere mülkün toplam satın alma fiyatıyla sonuçlanır.

Özkaynak oranı bu şekilde hesaplanır:

• Finansman talebi: 100,000 Euro
  (satın alma fiyatı artı yan maliyetler)
• Öz sermaye: 15.000 Euro
• Bankadan alınan kredi: 85,000 Euro

Ek maliyetlerle birlikte satın alma fiyatı hesaplaması:

• Satın alma fiyatı: 100,000 Euro
• Arazi devir vergisi örneÄŸi NRW (%6,5): 6.500 Euro
• Noter ücretleri (%1,5): 1.500 Euro
• Tapu kaydı (%0,5): 500 Euro
• Aracı komisyonu (%3,57 [3.570 / 2]): 1.785 Euro

Finansman için kredibilite: Bir alternatif olarak kitle yatırımı

Herkes bu kadar büyük bir finansman için gerekli kredibiliteye sahip deÄŸildir. Öz sermaye mevcut olsa bile, örneÄŸin düzenli gelir sayıldığı için (serbest meslek sahibi). Ancak daha da fazlası, gerekli öz sermayeye bile sahip deÄŸildir. Beklemek istemeyenler için harika bir alternatif var: kendiniz sermaye yatırımı olarak gayrimenkule yatırım yapmak.

Gayrimenkulü bir yatırım olarak seçmek ve yeterli öz sermayeniz yoksa gayrimenkule kitle yatırımını seçmek için birçok neden vardır.

Birçok apartman dairesinin bulunduğu konut bölgesi (yeni inşaat):

Kârlı gayrimenkuller bulun

Kitlesel yatırım, hangi mülke yatırım yapacağınıza dair kararınızı elinizden almaz. Bu nedenle soruyu bir kez daha açtık:

Kârlı gayrimenkulü nasıl bulursunuz?

Paranızı hangi mülke yatırmak istediÄŸinize yine de kendiniz karar vermelisiniz. Belki de ilk mülkünüzü satın alma konusundaki ayrıntılı rehberimi zaten biliyorsunuzdur? Burada farklı gayrimenkul türleri, getirili gayrimenkul ile yatırım amaçlı gayrimenkul arasındaki fark ve aynı zamanda (çok önemli) gayrimenkul getirisi hakkında bilgi edineceksiniz.

Gayrimenkul getirisi, bildikten ve anladıktan sonra basit bir hesaplamadır. Yatırım toplamına (satın alma fiyatı ve yan satın alma maliyetleri) ve aylık gelire (kira geliri) bakar. Sonuç bir yüzdedir.

Bu oran %6’nın üzerindeyse, tüm masraflar genellikle finansmanın geri ödenmesi, faiz ve bakım için ayrılan rezervlerle karşılanır. 6’nın üzerindeki her getiri sizin için ek servet birikimi anlamına gelir. Buna göre, emlak getirisi emlak yatırımcıları için son derece önemli bir faktördür. Çünkü bu tek anahtar rakam ile bir gayrimenkul yatırımının çekiciliÄŸini deÄŸerlendirebilir, aynı zamanda farklı yatırım mülklerini birbirleriyle karşılaÅŸtırabilirsiniz.

Önce kira getirisinin basit formülüne bakalım:

Yıllık net gelir / yatırım * 100 = kira getirisi

Kira getirisi bir kez daha net kira getirisi ve brüt kira getirisi olarak ikiye ayrılır. Fark nerede?

• Net kira getirisi = yan satın alma maliyetleri dahil
• Brüt kira getirisi = yan satın alma maliyetleri hariç

Bu bilgiyle, bir yatırımcı olarak çok daha iyi hareket edebilir ve böylece yatırımınız için gerçekten karlı mülkler bulabilirsiniz.

Bir kitlesel yatırım platformuna kaydolduktan sonra, bireysel yatırım mülklerine göz atın ve bunları getiriye göre karşılaştırın. Elbette kira ödemelerinin %100’ünü alamayacaksınız, ancak getiriyi tüm platformlarda göreceksiniz. Artık ne hakkında olduğunu biliyorsunuz!

Bugün 500 Euro’dan başlayan yatırımlarla kira geliri elde edin. Benim tavsiyem:

• InRento

Kullanıcı ücreti: 242 € / ay / %2,90 – pa.

Bir bakışta koşullar (kaynak: hausanker.de hesap makinesi).

• Paylaşım: %20
• Kullanıcı ücreti: 242 Euro

Kısmi satış sonrası kullanım ücreti % olarak:

• Kullanıcı ücreti / yıl = 2,904 Euro
• % p.a. = 2.90

Hausanker‘de mülk deÄŸerinizi kendiniz hesaplayın.

Toplam satışlar: + %41,53 değer artışı

Deutsche’de toplam satış 15 yıl sonra kısmi satın alma, değer artışı ve ücretler dahil.

• 15 yıl içindeki deÄŸer: 699,128 Euro
• Kalan pay: 566.103 Euro
• Ücret: Uygulama ücreti yok
• Ä°kinci ödeme: 566.103 Avro

Değer artışı ve ücretler % olarak:

• Değer artışı: 41,53
• Ücretler: %0
• Ä°kinci ödeme: 41,53

Böylece toplam gelir (15 yılda) 566.103 Avro’ya ulaşmıştır.

Ev çapasının deÄŸerlendirilmesi

Doğrudan gitmek için buraya tıklayın:

• Ev çapası

Kısmi satış kontrolü: Tüm saÄŸlayıcılar

Büyük ev, büyük daire ama “geçinmek için az para” mı? Bu kısmi satış saÄŸlayıcı karşılaÅŸtırması sizi 1-2 saatlik arama, hesaplama ve “farklılıkları anlama” iÅŸlemlerinden kurtarır. Burada tüm önemli saÄŸlayıcıları, maliyetlerini, ücretlerini ve testi kazananları tanıyacaksınız. Wertfaktor, Hausanker, Engel & Völkers, Wertkauf, Hausvorsorge, Heimkapital veya hatta Deutsche Teilkauf, bireysel saÄŸlayıcıların koÅŸulları ve sonraki maliyetleri(kullanıcı ücreti) nasıl farklılık gösterir? Ä°ÅŸte piyasadaki en önemli saÄŸlayıcılara bir bakış – tüm önemli hesap makineleri, aylık kullanıcı ücretinin bir karşılaÅŸtırması. Ä°pucu! KarşılaÅŸtırmanın ardından ÅŸu soruya bir göz atıyoruz: Kısmi satış mantıklı mı?

Büyük kısmi satış çeki:

• Kısmi satış tedarikçi kontrolü

“Evin yarısını satmak”

Birçok kişi şu soruyu soruyor: Evimin yarısını satıp yine de evin tek sakini olabilir miyim? Basit cevap: Evet!

En geç çocuklar ve bazen de eş evden ayrıldığında, kişinin kendi evi hızla büyür, bazen de çok büyük olur. Ayrılmak istemiyorsunuz ama yine de acilen paraya ihtiyacınız var. Birçokları için çözüm: Kısmi satış.

Bu kılavuzda kısmi satışta ilk adımı atmak için bilmeniz gereken her şeyi öğreneceksiniz.

• Kısmi satış nedir?
• Evim için ne kadar alacağım?
• Takip masrafları ne kadardır?
• Her şeyi daha sonra da satabilir miyim?
• …

Evin kısmi satışı: Nedir?

Bir evin kısmi satışının tanımı ile başlayalım.

Evin kısmi satışı ne anlama geliyor?

Kısmi satış saÄŸlayıcı karşılaÅŸtırması makalesinde daha önce açıklandığı gibi, kısmi satış veya kısmi satın alma ile evinizin bir kısmını bir finans ÅŸirketine satarsınız. Karşılığında, bankalardan / kredilerden bağımsız olarak orantılı satın alma bedelini hızlı bir ÅŸekilde alırsınız.

Bu sizi iki taraftan oluşan bir mal sahipleri topluluğu yapar.

Evin %10, %20, %50’sini satmak

Farklı satıcılar konutlardan %20 ile %50 arasında hisse satın almaktadır. Daha yüksek emlak değerleri için (7 haneli), bazen evin sadece %10’u satılabilir.

• 1 milyon ev değerine kadar = %10-50.
• 1 milyonun üzerinde ev deÄŸeri = %10-50.

İsteğe bağlı olarak, toplam satışı X yıl içinde doğrudan da planlayabilirsiniz. Bu konu hakkında daha sonra konuşacağız.

Kullanıcı ücreti = evinizin kirası

Kısmi satıştan sonra = kullanım ücreti ödemek zorundasınız

Finans ÅŸirketi yarı mal sahibi haline gelir. Bunun karşılığında evinizin sattığınız kısmı için aylık bir kullanım ücreti, tabiri caizse “kira” ödüyorsunuz. SaÄŸlayıcıya baÄŸlı olarak bu ücret yıllık yaklaşık %3’tür. Kullanıcı ücretinin basit ve hızlı bir ÅŸekilde hesaplanması.

• Kullanıcı ücreti (ev): Yıllık %3

Aylık Formül Kullanım ücreti (sağlayıcıya bağlı olarak):

• Aylık kullanım ücreti = %3 * satın alma fiyatı (hisse) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Bu da ayda 250 Euro ödediğiniz anlamına geliyor.

Kullanıcı ücreti 100.000 Euro = 250 Euro / ay

Her zaman olduÄŸu gibi, saÄŸlayıcıya baÄŸlıdır. Tüm saÄŸlayıcıları burada Kısmi Satın Alma Evinde bulabilirsiniz : KarşılaÅŸtırma.

Finans şirketi kendini bu şekilde yeniden finanse eder.

Dezavantaj mı? Kullanıcı ücreti vs. gayrimenkul kredisi

Kendi eviniz için kolay ve hızlı para, bu gerçekten cazip bir teklif. Bu nedenle evler için çeşitli kısmi satın alma tekliflerine bir kez daha göz atmalısınız. Neden?

Basit tekliften yararlanırsanız, hızlı bir şekilde para kazanırsınız. Karşılığında, bundan sonra aylık kullanıcı ücretini ödersiniz. Birçok kişi bu tekliften yararlanıyor çünkü gayrimenkul kredisi alamayacağını düşünüyor. Ama çok daha ucuzlar! Şu anda, kısmi bir satın alma işleminde olduğu gibi %3 veya daha fazla yerine burada yalnızca yıllık %1 ödersiniz.

Karşılaştırmalı Kısmi Alım / Gayrimenkul Kredisi:

• Kısmi satış / ay = 250 Euro
• İpotek kredisi / ay = 85 Euro

Unutmayın, basitçe söylemek gerekirse:

Gayrimenkul kredisi %66 daha ucuz!

Bu nedenle, ev bankanızla ve belki de 2 veya 3 alternatifle konuşmaya değer.

Kısmi satış için vergi ödemeniz gerekiyor mu?

Bir mülkün doğrudan satışı için yalnızca bir vergiyi, spekülasyon vergisini dikkate almanız gerekir. Genel olarak spekülasyon vergisi, bir mülkü 10 yıl içinde alıp satmanız durumunda ortaya çıkar. Buna göre, kısmi bir satış olsa bile mülkünüzün yeniden satıldığı zaman önemlidir.

• Spekülasyon vergisi

Gayrimenkulün kısmi satışı: avantajlar, dezavantajlar, vergi & Co.

Kısmi satış hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz – kullanım maliyetleri, avantajlar, dezavantajlar, toplam satış, enflasyon altında hesaplanan deÄŸer artışı ve hangisinin “daha ucuz” olduÄŸuna dair bir karşılaÅŸtırma: kısmi satın alma mı yoksa alternatif mülk kredisi, daha spesifik olarak ipotek kredisi mi? Buna ek olarak, vergiler, mirasçılar topluluÄŸundan satış, boÅŸanma ve çok daha fazlası. Satıcılar için önerilerim!

• Gayrimenkulün kısmi satışı
• Kısmi satış sağlayıcı karşılaştırması