Ev Satın Alırken Noter Masrafları: Tablo, Hesaplama ve Neler Dahil

Ev satın alırken noter ne kadar tutar?

Ev satın alırken noter masrafları genellikle satış fiyatının %1,0 ila %1,5’i kadardır — tapu sicili masrafları dahil. Tam tutar, Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu’na (GNotKG) göre belirlenir ve bu nedenle yasal olarak sabittir: hiçbir noter daha fazla veya daha az ücret talep edemez.

Noter masrafları tablosu: gerçekte ne kadar tutuyor?

Aşağıdaki tabloda satış fiyatına göre noter + tapu sicili için gerçekçi toplam maliyetler gösterilmektedir:

Satış fiyatı	Noter ücretleri (yakl.)	Tapu sicili masrafları (yakl.)	Toplam
150.000 €	1.050 €	450 €	1.500 €
250.000 €	1.575 €	675 €	2.250 €
400.000 €	2.400 €	1.000 €	3.400 €
600.000 €	3.300 €	1.350 €	4.650 €
800.000 €	4.200 €	1.800 €	6.000 €
1.000.000 €	5.000 €	2.100 €	7.100 €
2.000.000 €	9.000 €	3.800 €	12.800 €

%19 KDV dahil yaklaşık değerlerdir. Kesin hesaplama GNotKG ücret tablosuna göre yapılır.

Noter masraflarına neler dahildir?

Gayrimenkul alımında noter ücretleri birkaç kalemden oluşur:

• Satış sözleşmesinin tasdiki: en büyük kalem — noter, satış sözleşmesini her iki taraf huzurunda tasdik eder. Satış fiyatının yakl. %0,5–0,8’i.
• Devir ön şerhi: nihai mülkiyet devri gerçekleşene kadar alıcıyı tapu sicilinde güvence altına alır. Yakl. %0,1–0,2.
• İpotek tesisi: finansmanı bir banka sağlıyorsa, ipoteğin noter tarafından tescil edilmesi gerekir. Yakl. %0,2–0,3.
• Mülkiyet devri tescili: tapu sicil dairesi yeni sahibi tescil eder. Yakl. %0,1–0,2.
• İşlem harcı + masraflar: noter yazışmaları, tasdikler, tapu kaydı sorgusu için maliyetler. Sabit ücret yakl. 100–200 €.

Noter masraflarını kim öder?

Almanya’da tüm noter masraflarını ve tapu sicili ücretlerini alıcı öder — yasal bir zorunluluk olmasa da bu piyasa geleneğidir. Tek istisna: mevcut yüklerin (örneğin satıcının eski ipoteğinin) kaldırılmasına ilişkin masraflar satıcıya aittir.

Finansmansız noter masrafları: neler ortadan kalkar?

Banka finansmanı olmadan (peşin) satın alanlar, ipotek tesisinden tasarruf eder. Bu, noter masraflarını satış fiyatının yaklaşık %0,2–0,3’ü kadar azaltır:

• 400.000 € satış fiyatında: yaklaşık 800–1.200 € tasarruf
• 1.000.000 € satış fiyatında: yaklaşık 2.000–3.000 € tasarruf

Noter masraflarını vergiden düşmek

Kiraya verilen gayrimenkuller için noter masrafları edinim yan giderleri olarak kabul edilir. Bu, amortisman tabanını artırır ve böylece uzun vadede vergi yükünü azaltır. Satın alma yılında doğrudan gider olarak yazılamaz. Kendi kullanımı için alınan gayrimenkullerde vergisel bir etkisi yoktur.

Noteri kendisi seçmek: alıcının buna hakkı var mı?

Evet. Alıcı noteri özgürce seçme hakkına sahiptir — uygulamada genellikle emlakçı veya satıcı bir noter önerir. Bunu reddedebilirsiniz. Tavsiye: yerel tapu sicili uygulamalarını bildiği için taşınmaza yakın bir noter seçmek.

Süreç: noter randevusundan anahtar tesliminine kadar

Adım	Ne olur	Süre
1. Noter randevusu	Satış sözleşmesi okunur ve tasdik edilir	Yakl. 1–2 saat
2. Devir ön şerhi	Noter, alıcıyı tapu sicilinde güvence altına alır	1–2 hafta
3. Satış fiyatının ödenmesi	Alıcı, noterin talimatına göre havale yapar	Koşullara göre (yakl. 4–8 hafta)
4. Emlak alım vergisi	Vergi dairesi ödemeyi onaylar → mahzur olmadığına dair belge	2–4 hafta
5. Mülkiyet devri tescili	Tapu sicil dairesi alıcıyı tescil eder	4–12 hafta
6. Anahtar teslimi	Genellikle satış fiyatının ödenmesinden sonra	Anlaşmaya göre

Noter randevusunda sık yapılan hatalar

• Taslağı önceden talep etmemek: alıcılar, sözleşme taslağını randevudan en az 2 hafta önce alma hakkına sahiptir. Bunu kullanın.
• Yükleri kontrol etmemek: tapu sicilini önceden kontrol ettirin — geçiş hakları, oturma hakları veya ipotekler değeri düşürebilir.
• Ödemeden önce devir: mülkiyet devri tescili yalnızca satış fiyatının tamamen ödenmesinden sonra yapılmalıdır.
• Sözlü anlaşmalar: üzerinde anlaşılan her şey (demirbaşlar, teslim tarihi, kusurlar) sözleşmeye yazılmalıdır.