Satılık 1 yatak odalı / 2 yatak odalı daire [yıl]: Son kullanma tarihi

Küçük bir daire satmak istiyorsunuz, belki de bu sattığınız ilk mülktür. O zaman burada kısaca cevaplayacağım birçok soru ortaya çıkıyor.

Not: DoÄŸrudan satın alıyorum, beni arayın veya iletiÅŸim bölümünden bana yazın.

Ä°lk kez satış yaparken 4 büyük soru

Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde ilk kez satıcıların en sık sorduÄŸu sorular:

• Küçük dairemin deÄŸeri ne kadar?
• Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?
• Dairenin satışı için vergi ödemek zorunda mıyım?
• Bir daireyi satmanın ilk adımı nedir?

Öncelikle en önemli soruları açıklığa kavuÅŸturalım. Bundan sonra, size bir dairenin satışındaki 18 adımı ayrıntılı olarak sunacağım. Ä°lk adımdan satın alma sözleÅŸmesine ve noter randevusuna kadar.

Apartman, yüksek bina veya bir apartman bloğundaki daire:

Küçük dairemin deÄŸeri ne kadar?

Bir mülkün değeri, ister küçük bir daire, ister büyük bir daire veya bir apartman bloğu olsun, genellikle her zaman üç temel faktör temelinde ölçülür:

1. Konum (ÅŸehir, ilçe ve cadde)
2. Mülk tipi / durumu (kozmetik onarımlardan yenileme birikimine kadar)
3. Kiracı / Boşluk

İçgörü ile başlayalım: Değerleme.

Dairenin konumu: Münih vs Duisburg – Faktör #1

Konum – Değerlemenin merkezinde, arsanın fiyatı veya dairenizin konumu yer alır. Schwabing’deki (Münih) 40 metrekare ile Marxloh’daki (Duisburg) 40 metrekare çok farklıdır.

Konum, sadece hangi şehirde satılacağı değil, aynı zamanda hangi semtte, hangi sokakta, hangi ev numarasıyla satılacağı anlamına gelir. Bölgeler arasında olduğu kadar sokaklar arasında da büyük farklar var. Ana yolla kesişen bir kavşağa yakın bir daire, tipik gürültü ve sadece 300 m uzaklıktaki küçük pastoral şehir parkını düşünün. Aynı sokak, büyük fark var.

Karşılaştırma, konum Münih / Duisburg:

• Münih Schwabing’de 40 m²: 483.000 Euro
• Duisburg Marxloh’da 40 m²: 74.000 Euro

Fark Münih / Dusiburg:

+ %550 fiyat farkı

Kim küçük daire satın alır?

Arz tarafına (daireniz) baktıktan sonra, alıcı tarafına bakıyoruz. Mikro konumunuzdaki (cadde ve bölge) arz ve talep ne durumda? Özellikle Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Münih, Stuttgart ve üniversite ve yüksekokulların bulunduÄŸu diÄŸer ÅŸehirlerde satışlar kırsal bölgelere göre daha hızlıdır. Çünkü burada talep çok daha yüksek.

Ayrıca gelecekteki gelişmelere yönelik olarak, tek kişilik hanelerin sayısındaki artış gibi demografik değişiklikler. Daha az sayıda geniş aile var, ancak daha fazla bekar insan var. Perspektifler değerlendirmede rol oynar.

Konumdan sonra mülkün kendisine, tek yatak odalı dairenize veya iki yatak odalı dairenize gelelim.

Mülk tipi / durumu (kozmetik onarımlardan yenileme birikimine) – Faktör #2

Mülk tipinin kendisi tüm alıcılar için geçerlidir. 1 odalı / 2 odalı bir daire olduğu açıktır. Diğer faktörler ise örneğin binanın tamamı olabilir. Daireniz yüksek kaliteli bir apartmanda mı yoksa isimsiz bir apartman bloğunda mı? Bu, daha sonraki alıcılar / kiracılar için daha fazla veya daha az cazip hale getirir (kira fiyatı).

Mülkünüze değer biçmek için onun durumuna bir göz atmanız gerekir. Bir yandan, kat malikleri derneği ile paylaştığınız kısmi mülkiyet ve ayrı mülkünüz olan daire. Konular arasında kozmetik onarımlar, yenileme, tıkanıklık ve bazen de mevcut mobilyalar yer almaktadır.

Böyle bir deÄŸerlendirme için bir profesyonelle konuÅŸmalı, daireyi incelemeli ve gerekirse birkaç belgeye de baÅŸvurmalısınız. Bu konuda daha fazla bilgiyi rehberin ilerleyen bölümlerinde, daire satmanın 18 adımında bulabilirsiniz!

Satmadan önce yenileyin / tadilat yapın?

Ä°lk kez satış yapan pek çok kiÅŸi, kat mülkiyetini yenilemeye veya hatta tadilata gerek olup olmadığını sorar. Aslında, bu zahmete girmelerine gerek yoktur; birçok alıcı daha sonra yükseltebilecekleri mülkleri satın almayı sever. Sonuçta, elbette bunun emlak getirisi üzerinde olumlu etkileri vardır.

Kiracılar, kira sözleÅŸmeleri ve boÅŸ pozisyonlar – Faktör #3

Kiracı / Boşluk – Tek yatak odalı dairenizin veya iki yatak odalı dairenizin değerlemesinde 3. Faktör mevcut doluluk oranıdır.

Kiralık bir dairenin satışı – Daire kiralıksa, kiracının geçmişi de yeniden satışta biraz önemlidir. İdeal olarak, herhangi bir gecikme ya da zorluk yaşanmamıştır. Aynı şekilde, dairenin boş kalması veya daha sonra yeniden kiralanması için yapılacak masraflar da bir rol oynar. Dairenizde daha önce ev sahibi olarak oturduysanız, bu durum boş daire olarak sayılır; sonuçta yeni ev sahibi, kendisi ev sahibi olarak oturmak istemiyorsa daireyi yeniden kiraya vermelidir.

Ne kadar çok ayrıntıya girersek, sonuçta fiyat o kadar az etkilenir.

Bu nedenle, üç merkezi değerlendirme faktörünü bir kez daha bir araya getirdik:

1. Konum (ÅŸehir, ilçe ve cadde)
2. Mülk tipi / durumu (kozmetik onarımlardan yenileme birikimine kadar)
3. Kiracı / Boşluk

Komisyoncu ile mi yoksa komisyoncu olmadan mı satış?

Özel olarak mı yoksa bir emlakçı ile mi satacaksınız? Değerlemenin yanı sıra, satışlardaki en büyük soru. Henüz bir kat mülkiyeti satmadıysanız, ilk başta şöyle düşünebilirsiniz: emlakçı olmadan satmak bana para kazandıracak! Ancak aslında, özel olarak satış yapmak bazı riskler içerir. Sadece daha önce bahsedilen değerlemeyi değil, aynı zamanda tüm prosedürü ve satın alma sürecini, bireysel mülk reklamlarını, ilgili taraflarla ve gerçek potansiyel alıcılarla sürekli iletişimi, müzakereleri, satın alma sözleşmesini ve …

Günün sonunda, satıcı olarak emlakçı masrafları için ödediğiniz birkaç yüzde, olabilecek hatalarla karşılaştırıldığında çok fazla değildir. Ancak daha da önemlisi, daha sonra satın alma sözleşmesi ve noter randevusuna kadar olan 18 adımın tamamında göreceğiniz gibi zaman faktörüdür.

Gerçekçi değerlendirme, kişisel ağ, iletişim ve danışman:

Dairenin satışı için vergi ödemek zorunda mıyım?

Bir satıcı olarak sizin için, bir daireyi satarken dikkate almanız gereken tek bir vergi vardır: spekülasyon vergisi.

Satışta spekülasyon vergisi: Ne zaman ve ne kadar?

Spekülasyon vergisi nispeten hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır. İlk ayrım: Ev sahipleri ve sermaye yatırımcıları (kiralama).

Eğer dairenizi sadece kendiniz kullanıyorsanız, satış vergiden muaftır.

Dairenizi kiraya verdiğiniz anda durum değişir. Şimdi spekülasyon vergisi yürürlüğe giriyor.

• KiÅŸisel çıkar = vergiden muaf
• Sermaye yatırımı (kiralama) = spekülasyon vergisi tahakkuk eder
• Spekülasyon süresi 10 yıl (alım / satım arasında)
• Ä°stisna: satışın yapıldığı yıl içinde kendi kullanımı + 2 yıl öncesi

Elde ettiğiniz kâr üzerinden vergilendirileceksiniz.

Formül:

• Vergilendirilebilir kâr = satış fiyatı – alış fiyatı

Spekülasyon vergisi neden var?

Spekülasyon vergisi, uygulanan nispeten yüksek vergi oranı nedeniyle çok hızlı gayrimenkul işlemlerini (spekülatörleri) ilgisiz hale getirmeyi amaçlamaktadır. Spekülasyon vergisinin miktarı, özel şahıslar için %42’ye kadar çıkabilen normal vergi oranına (gelir vergisi) dayanmaktadır. Yıllık ~ 255.000 gelirden (satışlardan elde edilen kar dahil), +%3’lük ek bir zengin kişi vergisi bile vardır.

• Maksimum %45’e kadar spekülasyon vergisi

Bu nedenle, mülkünüzü kiraya verdiyseniz spekülatif vergi ortaya çıkar. O halde dönem (spekülasyon dönemi) 10 yıldır. Bu, dairenizin satın alınması ile dairelerinizin satışı arasında on yıl geçmiş olması gerektiği anlamına gelir. O zaman dairenizin satışı vergiden muaftır. Bu on yıl içinde satış yaparsanız, spekülasyon vergisi ödemeniz gerekecektir.

Bunun bir istisnası vardır: mülkünüzü kiraya verdiyseniz ve satmadan önce iki yıl boyunca kendiniz kullandıysanız, bir sonraki yıl vergiden muaf olarak satabilirsiniz.

• Gayrimenkul satışından elde edilen kazancın vergilendirilmemesi
• KiÅŸisel çıkar = vergiden muaf
• Sermaye yatırımı (kiralama) = spekülasyon vergisi tahakkuk eder
• Spekülasyon süresi 10 yıl (alım / satım arasında)
• Ä°stisna: satışın yapıldığı yıl içinde kendi kullanımı + 2 yıl öncesi
• Tutar, gelir vergisi oranına (kiÅŸi) göre belirlenir

Bir daireyi satmanın ilk adımı nedir?

Bir daireyi satmanın ilk adımı, kat mülkiyetinizi satmak istediÄŸinize karar vermektir! EÄŸer bu aÅŸamaya geldiyseniz, daire satmanın 18 adımını buradan öÄŸrenebilirsiniz.

Adım adım: Satış kontrol listesi

Artık 4 önemli soruyu ve cevaplarını biliyorsunuz! Küçük dairemin değeri ne kadar? Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış? Dairemin satışı için vergi ödemek zorunda mıyım? Bir daireyi satmanın ilk adımı nedir? Bu 18 adımlık kontrol listesi ile şimdi ayrıntılara girin. Satış anından noter atamasına ve satın alma bedelinin transferine kadar.

Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış

• Finansal planlama ve satış zamanlaması
• Emlakçı kiralayın
• Kayıtlar ve belgeler
• Mülk deÄŸerini artırın
• Teklif fiyatını belirleyin
• İfşa oluşturun

Satış aşaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması

• Pazar mülkü
• Potansiyel alıcılarla iletişim
• Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
• Kredi kontrolü
• Görüntüleme tarihleri
• Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Satış işlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleşmesi

• Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
• Noter randevusu
• Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
• Mülkün teslim edilmesi
• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
• Vergi ödeyin

Mobilyalı daireler ile modern mikro daireler:

Konum, konum, konum! İşte büyük şehirlerden bir seçkiye özel bir bakış daha:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• Münih
• Stuttgart

Hizmet bedelleri: tanım ve açıklama

Ä°ster gelir getiren bir mülk ister yatırım amaçlı bir mülk olsun, bir ev veya daire satın alırken her zaman yan satın alma maliyetleri vardır. ÇoÄŸu kiÅŸinin hafife aldığı ÅŸey: Bir mülke sahip olmanın getirdiÄŸi devam eden yan maliyetler. Kiralık bir mülk satın alıyorsanız veya mülkü ilk kez kendiniz kiraya veriyorsanız, bu yan masrafların bir kısmını kiracıya yansıtabilirsiniz.

Paylaştırılamayan yan maliyetler: Onarım, bakım & Co.

Usta, bakım ve yönetim masraflarını kiracıya yansıtamazsınız. Sonuçta, bir ev sahibi olarak mülkün modern güvenlik standardlarını karşılamasını ve kiralanabilir olmasını saÄŸlamak sizin sorumluluÄŸunuzdadır.

Ev sahibi olarak bu masrafları sizin karşılamanız gerekir:

• Onarım maliyetleri
• Bakım maliyetleri
• İdari maliyetler
• Banka masrafları

PaylaÅŸtırılabilir hizmet bedelleri: Kiracı öder

PaylaÅŸtırılabilir yan masraflar, ev sahibi olarak sizin metreye paylaÅŸtırabileceÄŸiniz masraflardır. Yanlış anlaşılmaları önlemek için bu hususlar kira sözleÅŸmesinde kararlaÅŸtırılmalıdır. Bu tür arızi maliyetler iÅŸletme maliyetleri olarak da adlandırılır. Onlara daha yakından bakalım.

Ä°ÅŸletme maliyetleri listesi: (BetrKV) § 2

Bu nedenle işletme maliyetleri, mülk üzerindeki sürekli kamu masraflarıdır. Bunlar kanunla tanımlanmış ve düzenlenmiştir. Dolayısıyla, ortak alanların ve tesislerin bakımı ve idamesi için yapılan masraflar, paylaştırılabilir hizmet masrafları kategorisine girer. Sokak temizliği, atık bertarafı ve baca temizleme masrafları da kiracı tarafından ödenir.

İşte kısa bir genel bakış:

1. Su temini
2. Drenaj
3. Isıtma sistemi ve yakıtlar
4. Sıcak su sistemi, temini ve cihazları
5. Bağlı ısıtma ve sıcak su tedarik sistemleri
6. Yolcu veya yük asansörü
7. Sokak temizliği ve atık bertarafı
8. Bina temizliÄŸi ve haÅŸarat kontrolü
9. Bahçe bakımı
10. Aydınlatma
11. Baca temizliği
12. Mülkiyet ve sorumluluk sigortası
13. Bekçi
14. Topluluk anten sistemi
15. Çamaşırhane bakımı için tesisler
16. Diğer işletme maliyetleri

Mülk satın alma hakkında daha fazla bilgi: Ä°ÅŸletme maliyetleri

Halihazırda kiralanmış bir mülk mü satın alıyorsunuz yoksa yeni edindiğiniz mülkü kiraya vermeyi mi planlıyorsunuz? Daha önce hiç mülk kiralamadıysanız, farklı hizmet bedellerine mutlaka daha yakından bakmalısınız. Konuyla ilgili daha fazla bilgiyi alıcılara yönelik yeni sitem Immobilien-Erfahrung.de’den okuyabilirsiniz:

• İşletme maliyetlerinin kiracılara paylaştırılması (harici)