Daire satarken hizmet bedelleri: kontrol listesi

Bir konutun satışı, ülkeye ve bölgeye göre değişebilen çeşitli maliyetlerle ilişkilidir.

Tek tek ücretlere daha yakından bakmadan önce, en önemli maliyet kalemlerine genel bir bakış:

1. Aracılık ücretleri
2. Noter ücretleri
3. Gayrimenkul devir vergisi
4. DeÄŸerleme için maliyetler
5. En önemli belgeler için maliyetler

ÇoÄŸu durumda, ev sahipleri dairelerini özel olarak satmamaya karar verir ve bunun yerine daireyi satması için bir emlakçı tutar. Bu nedenle, emlakçı ücretleri de genellikle ek maliyetlerin büyük bir kısmını oluÅŸturur. Åžimdi bunlara daha yakından bakalım.

Pazarlama ve satış için aracılık ücretleri

Evinizi satmak için bir emlakçı kullanırsanız, genellikle bir emlakçı komisyonu ödemeniz gerekecektir. Bu komisyon emlakçıya göre deÄŸiÅŸir ve satış fiyatının %3’ü ile %7’si arasında olabilir. Acentenin ücretleri genellikle mülkün pazarlanması, görüntülemelerin yapılması, satın alma fiyatının müzakere edilmesine yardımcı olunması ve satın alma sözleÅŸmesinin hazırlanması maliyetlerini içerir.

Satın alma fiyatının %3’ü ile %7’si arasında

YerleÅŸim sırasında noter ücretleri

Bir daireyi satarken noterden geçmek yasal bir zorunluluktur. Bu nedenle, burada da noter ücretlerinden kaçınamazsınız. Noter ücretleri, mülkün satın alma fiyatına bağlı olan ve yasa tarafından belirlenen çeşitli ücretlerden oluşur. Bunlar satın alma fiyatının %1,5 – 2’sine denk gelmektedir. Bunlar, örneğin, mülkün değerine dayanan temel ücretin yanı sıra tapu ve sertifikaların hazırlanması için ücretleri içerir.

Satın alma fiyatının %1,5 ila 2’si arasında

Çoğu durumda noter ücretini alıcı öder.

Arazi devir vergisi: alıcı tarafından ödenir

Bir daire satıldığında, arazi devir vergisinin de ödenmesi gerekmektedir. Bu da alıcı tarafından ödenir. Arazi devir vergisinin miktarı eyalete göre deÄŸiÅŸir ve satın alma fiyatının %3,5’i ile %6,5’i arasındadır. Satın alma fiyatı üzerinden hesaplanır ve satın alma iÅŸleminden sonraki birkaç hafta içinde vergi dairesine ödenmesi gerekir.

Satın alma fiyatının %3,5’i ile %6,5’i arasında

Vergilerle ilgili diğer her şeyi buradan öğrenebilirsiniz:

• Sabit satış vergileri

Gayrimenkul deÄŸerlemesi için maliyetler

Ä°ster bir maisonette ister bir mikro daire olsun – dairenizi satmadan önce mülkün ne kadar deÄŸerli olduÄŸunu bilmeniz gerekir. Bu amaçla, daire sertifikalı bir ekspertiz tarafından durum ve olası kusurlar açısından incelenir ve bir ekspertiz hazırlanır. Bu, sonraki satın alma fiyatının temelini oluÅŸturur. Ekspertiz masrafları, ekspertizin kapsamına ve türüne baÄŸlı olarak birkaç yüz ila birkaç bin avro arasında deÄŸiÅŸebilir.

En önemli belgeler için ücretler

Bir dairenin satışı için, sadece yeni sahibine teslim etmeniz gereken değil, aynı zamanda örneğin satın alma sözleşmesi ve satış süreci için de ihtiyaç duyduğunuz birkaç belgeye ihtiyacınız vardır. Bunlar arasında örneğin enerji sertifikası, tapu sicilinden bir alıntı ve imar planı yer alır. Tüketim odaklı enerji sertifikasını 100 Euro’dan daha az bir fiyata alabilirsiniz, ancak talep odaklı sertifika için birkaç yüz Euro ödemeyi beklemelisiniz. Ayrıca tapu sicilinden alınacak belgeyi de unutmamalısınız. Bu belge onaysız 10 Avro, onaylı ise 20 Avro tutarındadır.

Bir bakışta satış belgelerinin tedariki için bazı maliyetler:

• Tüketim odaklı enerji sertifikası: 100 avronun altında
• Talep odaklı enerji sertifikası: 100 avronun üzerinde
• Tapu kayıtlarından onaysız alıntı: 10 Euro
• Tapu sicilinden onaylı alıntı: 20 Euro

İsteğe bağlı: Yenileme ve modernizasyon maliyetleri

Mülkün deÄŸerini ve satın alma fiyatını artırmak için, bazı mülk sahipleri dairelerini satmadan kısa bir süre önce yenilemeye ve modernize etmeye karar verirler. Bunun maliyeti, yenileme çalışmalarının kapsamına, kullanılan malzemelere ve dairenin büyüklüÄŸüne baÄŸlıdır.

Sonuç: Maliyetleri önceden hesaplayın

Özetle, bir dairenin satışı, önceden tam olarak hesaplanması gereken çeşitli maliyetler içerir. Hassas planlama ve hazırlık, hoş olmayan sürprizlerden ve gereksiz masraflardan kaçınmaya yardımcı olabilir. Bu nedenle, kendinizi önceden kapsamlı bir şekilde bilgilendirmeniz ve kesin bir maliyet özeti hazırlamanız tavsiye edilir.

UG (haftungsbeschränkt) – Vakıf, Finansman, Sorumluluk & Co.

UG, 2008 yılında Özel Limited Şirketler Kanunu’nun Modernleştirilmesi ve Suistimallerle Mücadele Kanunu (MoMiG) kapsamında oluşturulmuştur ve bu nedenle yeni şirket türlerinden biridir. Gerekli başlangıç sermayesi ile ilgili olarak, girişimci bir şirketin (haftungsbeschränkt) özel karakteri yansıtılmaktadır: Şirket, bir avro kadar az bir nakit katkısıyla kurulabilir, bu nedenle bu yasal form bazen basitçe 1 avroluk GmbH olarak adlandırılır.

Gerekli sermayenin sembolik bir avroya indirilmesiyle, kuruluş süreci birçok start-up için önemli ölçüde basitleştirilmiştir: geleneksel bir GmbH’nin kuruluşu için zahmetli bir şekilde para ayırmak ve 25.000 avroyu biriktirmek yerine, neredeyse hemen bir şirket olarak serbest meslek sahibi olabilirsiniz. Bununla birlikte, bir UG (haftungsbeschränkt) her zaman yasal şeklini daha sonra geleneksel bir GmbH’ye dönüştürme olasılığı ile kurulur. Bunun için herhangi bir zaman sınırlaması yoktur, ancak bir noktada ticari olarak yönetilen bir girişimci şirket (haftungsbeschränkt) kaçınılmaz olarak bir limited şirket haline gelecektir.

Diğer tipik şirketler:

• Sınırlı sorumlu şirket (GmbH)
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Avrupa Şirketi (Societas Europaea, kısaltılmışı: SE)
• Hisselerle sınırlı ortaklık (KGaA)

Vakıf & Şirket Adı

Sadece bir kişi ile bir UG (limited şirket) kurabilirsiniz. Bu, kurucu olarak aynı zamanda yönetici pozisyonunu da üstlendiğiniz anlamına gelir. Bunu yapmak için vergi dairesinden bir vergi kimlik numarası – kısaca vergi numarası – almanız ve şirketinizi ticaret dairesine kaydettirmeniz gerekir. Buna ek olarak, ortaklık sözleşmesinin yani ana sözleşmenin oluşturulmasıyla ilgilenmeniz ve noter tasdik ettirmeniz gerekir. En fazla üç kurucu üyeniz varsa, Limited Şirketler Kanunu’nun (Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung, GmbHG) bir eki olarak mevcut olan örnek bir protokolü de kullanabilirsiniz: Bu şekilde ana sözleşmeyi, genel müdürlerin atanmasını ve hissedarların listesini bir arada halledebilirsiniz!

Bir sonraki adımda şirketinizi ticaret siciline kaydettirebilirsiniz. Şirketinizin adı bir kişi adı, bir sektör adı, hayali bir isim veya bunların bir karışımı olabilir… İsmin “Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)” veya “UG (haftungsbeschränkt)” – bu iki varyanttan tam olarak birini içermesi önemlidir: Parantezler bir zorunluluktur ve kısaltmalar yasaktır! Asgari 25.000 avroluk sermayeye ulaşıldığında şirketinizin adını GmbH (limited şirket) olarak değiştirmek veya UG (limited şirket) olarak devam etmek isteyip istemediğinize karar vermek size kalmıştır.

Finansman ve kar dağıtımı

Sadece bir avroluk katkı başlangıçta kulağa oldukça cazip gelse bile… Şirketiniz için sermaye stoku miktarını belirlerken dikkatli olun: Sermaye çok düşükse ve şirketin somut ihtiyaçlarını karşılayamıyorsa, hızla iflasa sürüklenebilirsiniz! Bu nedenle birçok UG kurucusu yaklaşık 500 ila 1.000 avroluk bir başlangıç sermayesini tercih etmektedir. Bu şekilde girişimci şirketlerinin (haftungsbeschränkt) ilk küçük alımlardan sonra iflas etmeyeceğinden emin olabilirler.

Bir UG (haftungsbeschränkt) kurarken sadece nakit katkılar kullanabilirsiniz; ayni katkılar yasaktır. Eğer 25.000 Euro’dan fazla bir sermaye belirlenirse, artık şirketinizi bir girişimci şirket (haftungsbeschränkt) olarak kuramazsınız ve otomatik olarak bir GmbH (limited şirket) olarak değerlendirilirsiniz. Sermayeniz bu limite ulaşana kadar, kârın tamamını dağıtmanızı yasaklayan kâr tutma yükümlülüğüne tabisiniz ve kârınızın yüzde 25’ini yasal yedeklere aktarmanız gerekir.

UG hissedarları için sorumluluk, muhasebe ve vergiler

Bir girişimci şirket olarak sorumluluğunuz sınırlıdır ve – GmbH’de olduğu gibi – genellikle sermaye katkınız kadar, yani en az bir Euro ile yükümlüsünüzdür. Bununla birlikte, bir UG hissedarı olarak, iflas başvurusunda bulunma yükümlülüğüne de tabisiniz: Görev ihlali veya ceza hukuku ile ilgili diğer eylemler durumunda, belirli koşullar altında kişisel olarak da sorumlu tutulabilirsiniz.

Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) Almanya’da büyük kardeÅŸi Gesellschaft mit beschränkter Haftung ile aynı vergilere tabidir. Bu nedenle çift giriÅŸli defter tutma yükümlülüÄŸüne tabidir – yıllık bilanço artı kar ve zarar hesabı – ve ÅŸirketin büyüklüÄŸüne baÄŸlı olarak düzenli yönetim raporları hazırlamak zorunda kalabilir. Ayrıca, kurumlar vergisi, ticaret vergisi ve girdi vergisi veya ciro vergisinin yanı sıra – karların hissedarlara dağıtılmasıyla ilgili olarak – sermaye kazancı vergisi ve diÄŸer nihai stopaj vergileri ile tamamen yükümlüdür. Tüm gerçek kiÅŸiler için gelir vergisi her zamanki gibi geçerlidir.

• Kurumlar vergisi (KSt)
• Ticaret vergisi (GewSt)
• Katma değer vergisi (KDV)
• Gelir vergisi (ESt)
• Sermaye kazancı vergisi (KapESt)

Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) – Kimin için deÄŸerlidir?

Bir UG (limited şirket), az sayıda varlığa sahip olan ancak yine de sınırlı sorumlulukla kendi işlerini kurmak isteyen solo kurucular için mükemmel bir seçimdir. Mini-GmbH özellikle hizmet sektöründeki küçük şirketler için uygundur, çünkü bir GmbH’nin kuruluş sürecinden farklı olarak, şirket kuruluşu için büyük bir başlangıç sermayesi gerekmez. Bir diğer önemli avantaj ise, UG hissedarlarının özel varlıklarını koruyan sorumluluk sınırlamasıdır.

Peki kimler için girişimci bir şirket (haftungsbeschränkt) kurmaya değer? Daha sonra bir limited şirkete dönüştürülmesi planlanıyorsa, yasal form her zaman anlamlıdır. Bu şekilde, 25.000 avronun üzerindeki sermaye henüz mevcut olmasa bile, şirketle erken bir aşamada ilk karlar elde edilebilir ve iş ilişkileri kurulabilir. UG (limited şirket), GmbH için daha elverişli bir ön aşamadır – UG’den GmbH’ye dönüşüm son derece basittir, çünkü temelde aynı yasal form içinde sadece bir isim değişikliğidir.

KarşılaÅŸtırma: Åžahıs ÅŸirketi, tek kiÅŸilik GmbH, küçük AG veya giriÅŸimci ÅŸirket?

Kendi başınıza bir işletme kurmayı planlıyorsanız, farklı yasal işletme biçimleri arasından seçim yapabilirsiniz: Bir yanda, serbest çalışan veya kayıtlı bir işadamı olarak hareket ettiğiniz veya küçük bir işletme kurduğunuz klasik şahıs şirketi vardır. Alternatif olarak, tek kişilik bir limited şirket ile girişimci bir şirket – genellikle “mini-GmbH” olarak adlandırılır – arasında seçim yapabilir veya küçük bir halka açık limited şirket kurabilirsiniz.

Yalnız girişimciler için farklı yasal formlar hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• One-man GmbH – bkz. GmbH
• Şahıs şirketi (AB)
• Küçük halka açık limited ÅŸirket – bkz. AG

Şahıs şirketi ve tek kişilik GmbH

Temel olarak, şahıs şirketi ve tek kişilik şirketin iki yasal biçimi arasında çok fazla fark yoktur, çünkü her iki durumda da tek yönetim yetkisine ve tek temsil yetkisine sahip tek hissedarsınız. Bununla birlikte, belirleyici fark sorumluluk biçimindedir: Kayıtlı bir iş adamı (e. Kfm.) veya kayıtlı bir iş kadını (e. Kff.) olarak, doğrudan ve müştereken ve müteselsilen sınırlama olmaksızın sorumlusunuz – öte yandan, tek kişilik bir GmbH’nin tek hissedarı olarak, yalnızca yaptığınız sermaye katkısı miktarına kadar işletmeden sorumlusunuz.

Siz de tek başınıza bir tüccar mısınız ve artık muazzam sorumluluk riskini taşımak istemiyor musunuz? O halde şahıs şirketinizi tek kişilik bir limited şirkete dönüştürmeyi düşünmelisiniz. Form değişikliği kolayca gerçekleştirilebilir, ancak kayıp durumunda büyük bir fark yaratabilir! Kişisel sorumluluktan kaçınmak için, kayıtlı tüccarların (e. K.) bir parçası olarak, yalnızca işletmeniz için en az 25.000 Euro’luk bir değeri onaylayan bir noter belgesine ihtiyacınız vardır ve bunu açılış bilançosuyla birlikte ticaret siciline gönderin. Şahıs şirketi pratikte GmbH’ye ayni bir katkı olarak getirilmiştir.

GiriÅŸimci ÅŸirket ve küçük halka açık limited ÅŸirket

Alternatif olarak, bir “Unternehmergesellschaft” (UG) kurmayı düşünebilirsiniz. Genellikle “küçük GmbH” veya “mini-GmbH” olarak adlandırılan bu yasal işletme biçimi, geleneksel limited şirketin bir alt biçimidir, ancak “normal” GmbH’den farklı olarak sermaye olarak yalnızca tek bir Euro gerektirir. Bu nedenle, banka hesabında 25.500 avro olmayan yalnız kurucular için özellikle caziptir. Bununla birlikte, bir GmbH’nin sermayesi olmadan, bankalar nezdindeki imajınız daha düşük olabilir ve iyi bir kredi alma şansınız azalabilir.

“Küçük AG” olarak adlandırılan bu sistem, öncelikle halka açık limited şirketlerini küçük bir çevre içinde tutmak isteyen bireysel hissedarlar için tasarlanmıştır. Aynı zamanda yönetim kurulu rolünü de üstlenen bireysel hissedar dışında, denetim kurulu üyesi olarak sadece üç kişinin atanması gerekmektedir. Bununla birlikte, büyüklüğü ne olursa olsun, halka açık bir limited şirketin kurulması çok zaman alıcıdır ve diğer yaygın şirket hukuku türlerine göre daha maliyetlidir. Bu nedenle, işinizi tek başınıza kurmayı planlıyorsanız, tek kişilik bir limited şirket veya bir girişimci şirket daha uygun olabilir. Alternatif olarak, bir şahıs şirketi kurmayı da düşünebilirsiniz.

UG’ye alternatifler: Almanya’da yasal formlar

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecindeki ilk adımlardan biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Kayıtlı iş adamı / kayıtlı iş kadını (e. K.)
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• GmbH: Limited şirket
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı

Mülkünüzün deÄŸerini artırmanın etkili bir yolu olarak çekirdek yenileme

Yenileme sadece modern bir görünüm sağlamakla kalmaz, aynı zamanda enerji tasarrufu sağlar ve böylece evin değerini artırır. Yenileme genellikle ekonomik nedenlerle mantıklıdır. Bu durum, evi satmak istemiyorsanız ve yenileme yoluyla daha yüksek bir satış fiyatı elde etmeyi umuyorsanız da geçerlidir. Bunun nedeni, enerjik yenileme olarak adlandırılan işlemin yan maliyetlerinizi önemli ölçüde azaltabilmesi ve böylece yatırımın uzun vadede karşılığını verebilmesidir.

Hasar riski azalır: Satış fiyatı artışları

Buna ek olarak, yenilenmiş evler için konut bina sigortası primleri, temel yenileme yapılmamış mülklere göre önemli ölçüde daha ucuzdur. Bunun nedeni, hasar riskinin önemli ölçüde azalması ve böylece birçok durumda sigorta maliyetlerinin yarısından fazlasının tasarruf edilebilmesidir. Evinizi satmak istiyor ve yenilemenin uygun olup olmadığından emin değilseniz, bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bütünsel yenileme: Bir defaya mahsus gider

Yenileme yaparken ev her zaman bir bütün olarak düÅŸünülmelidir. Sadece kapsamlı bir yenileme daha iyi bir yaÅŸam kalitesi ve daha düÅŸük enerji maliyetleri saÄŸlar. Harap durumdaki binalar söz konusu olduÄŸunda, çekirdek bir yenileme gereklidir. Buna ek olarak, çatının yenilenmesi de gerekebilir. Yenileme için en uygun temeli oluÅŸturmanın tek yolu budur. Daha sonra, iyi bir yalıtım sayesinde ısıtma ısısının evin içinde kalmasını saÄŸlayan sıkı bir bina kabuÄŸu oluÅŸturulur.

En azından kısmen yenilenebilir enerji kullanan yeni bir ısıtma sisteminin kurulması da bunun bir parçasıdır. İyi yalıtıma sahip çok camlı pencereler de daha iyi bir enerji dengesine katkıda bulunur.

Bir bakışta modernizasyon ve değer artırma:

• Modern görünüm sayesinde deÄŸer artışı
• Enerji verimliliği ve ekonomi
• Daha yüksek yaÅŸam kalitesi
• Yan maliyetlerin azaltılması
• Daha yüksek satış fiyatı

Çekirdek yenileme ve çatı yenileme

Tadilata başlamadan önce, eviniz için hangi önlemlerin gerekli olduğunu bir uzmana tespit ettirmelisiniz. Zayıf noktaları belirledikten sonra planlamaya başlayabilirsiniz.

Çekirdek ve çatı yenileme tüm binalar için kesinlikle gerekli deÄŸildir. Ancak, eski bir bina satın alırsanız, aniden bu görevle karşı karşıya kalabilirsiniz.

Çekirdek yenilemenin bir parçası olarak tüm elektrik ve su boruları değiştirilmiştir. Çatının tamamen kaplanması da birçok durumda bunun bir parçasıdır. Duvarların, tavanların, zeminlerin, pencerelerin ve kapıların durumu kapsamlı bir şekilde kontrol edilir. Gerekirse bunlar da yenilenir. Ancak mevcut odalar yok edilmemiştir. Yani hiçbir duvar yıkılmadı.

Binanın çekirdeği sağlam kalmıştır. Sadece dış duvarlar kalacak şekilde iç duvarlar yıkılırsa, buna iç boşaltma denir.

Anıt koruması altındaki gayrimenkuller

Listede yer alan binalara özel dikkat gösterilmelidir. Bu durumda, anıtların korunmasından sorumlu makamla iletişime geçmeli ve çekirdek yenileme koşullarını sormalısınız.

Temel yenilemeler için çeÅŸitli finansman seçenekleri mevcuttur, böylece çok fazla para tasarrufu yapabilirsiniz. ÖrneÄŸin, zanaatkarlar için yaptığınız masrafları vergi beyannamenizde düÅŸebilir ve masrafların yüzde 20’sine kadarını geri alabilirsiniz.

20 zanaatkar masrafları vergi iadesinde geri ödenir

Ancak, geri ödeme için maksimum tutar 1.200 Euro’dur. Ayrıca, eski binaların yenilenmesine yönelik çok sayıda finansman programından yararlanma seçeneğiniz de bulunmaktadır. Ancak kural olarak, bu programlardan yalnızca binanızı daha enerji verimli hale getirmek için yenilemeye karar verirseniz yararlanabilirsiniz.

Finansman programları bölgeye göre farklılık göstermekte ve bu nedenle büyük çeşitlilik arz etmektedir. Sertifikalı bir enerji danışmanı size bu konuda tavsiyelerde bulunabilir ve sizin için doğru programı bulmanıza yardımcı olabilir.

Hesaplama yönetmeliÄŸine göre bakım rezervi

Okuma ipucu! Formül koleksiyonumuzda rezervleri, getirileri vb. hesaplamak için daha birçok önemli formül bulacaksınız. Alım, satım ve kiralama için hesaplamalar ve örnekler. Kira veya satın alma fiyatı çarpanı, brüt getiri, öz sermaye getirisi, mülk getirisi, bakım için rezervler ve çok daha fazlası.

• Mülk deÄŸerini hesaplayın: Formül Koleksiyonu

Peter’ın formülü

Peters’ın formülü 80 yıllık bir faydalı ömür hesaplamaktadır.

Formül, bu süre zarfında bakım ve yenileme için saf inşaat maliyetlerinin (arazi, geliştirme, mimar & Co. maliyetleri olmadan inşaat maliyetleri) %150’sinin yapıldığını belirtmektedir.

Ev
80 yıl faydalı ömür
Yenileme, bakım için üretim maliyetlerinin %150’si

Apartman binalarındaki kat mülkiyeti için %100 varsayılır. Bu, ortak mülk üzerindeki çalışmalar için %65 ve bireysel mülk üzerindeki çalışmalar için %35 olarak bölünmüştür.

Kat Mülkiyeti
80 yıl faydalı ömür
Üretim maliyetlerinin %100’ü

Rezerv oluşumu

Örneğin, üretim maliyetleri metrekare başına 4.500 Euro olan bir mülkle daha fazla hesaplama yaparsanız, bu, metrekare başına aylık 7,05 Euro’luk bir rezervle sonuçlanır.

Rezerv: Ev
Üretim maliyetleri: 4,500 € / m²
Aylık rezerv: 7,05 € / m²

Kat mülkiyeti için bu, mal sahipleri birliÄŸi için metrekare başına 4,50 avro gibi biraz daha düÅŸük bir rezervle sonuçlanmaktadır.

Rezerv: Kat Mülkiyeti
Üretim maliyetleri: 4,500 € / m²
Aylık rezerv: 7,05 € / m²

İpucu! Bu, ortak mülk üzerindeki çalışmalar için yukarıda belirtilen %65’e ve ayrı mülk üzerindeki çalışmalar için %35’e bölünmüştür.

• Mülk sahipleri birliÄŸi rezervi: 4,65 / m²
• Rezerv daire sahipleri: 2,40 € / m²

Bu masraflar kiracıya yansıtılamaz.

Madde 28, paragraf 2’ye göre yıllık rezerv

İkinci Hesaplama Yönetmeliği’nin 28. Bölümü, 2. paragrafı da makul bir bakım rezervinin uygun miktarına ilişkin kılavuz ilkeler sunmaktadır. Bu maliyet tahminleri Peters’in formülüne göre yapılan tahminlerden önemli ölçüde daha düşüktür, ancak binanın yaşına göre kademelendirilmiştir (temel: metrekare başına 4.500 avroluk üretim maliyetleri):

• Konut binaları 22 yıla kadar = 21,30 € / m² yaÅŸam alanı
• 32 yıla kadar konut binası = 27,00 € / m² yaÅŸam alanı
• 32 yaşın üzerindeki konut binaları = 34,50 € / m² yaÅŸam alanı
• Asansörlü bina + 3,00 € / m²

Enerjik yenileme: DüÅŸük enerji tüketimi

Enerji verimli yenileme, mümkün olan en düşük enerji tüketimini sağlamak amacıyla bir binanın onarılmasıdır. Enerji tasarruflu bir yenileme gerçekleştirirseniz, ısıtma maliyetlerinden tasarruf eder, iklimin korunmasına katkıda bulunur ve daha fazla yaşam konforu bekleyebilirsiniz.

Bu sadece evde kendiniz yaşamak istiyorsanız değil, aynı zamanda evinizi satmayı planlıyorsanız da yararlıdır.

Giderek daha fazla insan sürdürülebilir ve enerji tasarrufu sağlayan evler arıyor. Böylece enerji tasarruflu bir yenileme ile konut piyasasındaki şansınızı artırırsınız. Enerji tasarruflu yenilemenin önemli bir parçası, bina kabuğunun etkili ve eksiksiz bir şekilde yalıtılmasıdır. Sürekli hava geçirmezlik burada en önemli önceliktir.

Bina kabuÄŸu: dış duvarlar, çatı, ön kapı, pencereler & Co.

Bina kabuğu sadece dış duvarlar değil, aynı zamanda çatı, ön kapı, pencereler ve bodrum tavanıdır. Tüm bu parçalar yaşam alanını dışarıdaki soğuk havadan korur. Bina kabuğunun zayıf ısı yalıtımı, evin enerji tüketimi üzerinde feci bir etkiye sahiptir.

Enerji talebinde %50’ye varan azalma = işletme maliyetleri

Uygun yenileme çalışmaları birçok durumda talebi %50’den fazla azaltabilir.

Yalıtım: Mineral lifler, doğal yalıtım malzemeleri & Co.

Yalıtım için mineral lifler veya selüloz, kenevir veya mantar gibi doğal yalıtım malzemeleri gibi çeşitli malzemeler kullanılır. Yalıtım kalınlığı ne kadar yüksek olursa, o kadar fazla enerji tasarrufu sağlanabilir. Sızıntılar ve ısı köprüleri her ne pahasına olursa olsun önlenmelidir.

Hava geçirmez bir bina kabuÄŸu en iyi tasarrufu saÄŸlar. Büyük ölçüde yenilenebilir enerji ile çalışan modern bir ısıtma sistemi kurarak evinizin ekolojik ayak izini azaltabilir ve böylece iklimin korunmasına katkıda bulunabilirsiniz. Aynı zamanda, yeni bir ısıtma sistemi kurarak enerji tasarrufu saÄŸlayabilirsiniz, çünkü çoÄŸu petrol ve gaz ısıtma sistemi eskidir ve düÅŸük verimliliÄŸe sahiptir. Sonuç olarak, çok fazla ısıtma enerjisi boÅŸa harcanmaktadır.

Fosil yakıtlarla çalışan klasik bir ısıtma sistemini tercih etseniz bile, çok fazla para tasarrufu yapmanız mümkün olabilir.

GeleceÄŸe yönelik ısıtma sistemleri: ısıtma, pelet & co.

Ancak daha geleceğe yönelik olan, elbette yenilenebilir enerji kullanan ısıtma sistemleridir. Farklı sistemlerden oluşan geniş bir seçeneğiniz var. Örneğin, güneş enerjisi veya kullanım sıcak suyu kullanan ısıtma sistemleri vardır. Jeotermal ısıtma sistemleri de mümkündür. Pelet ısıtma sistemleri de iklim dostu olarak kabul edilir. Hangi çözümü seçeceğiniz sadece tercihlerinize değil, aynı zamanda bireysel koşullara da bağlıdır. Bir enerji danışmanı sizin için en uygun çözümü bulacaktır.

Bir evi yenilemeden önce: enerji tavsiyesi

Enerji yenilemesine başlamadan önce, bir enerji danışmanlığından yararlanmalısınız. Sadece bir profesyonelin yardımıyla evinizden en iyi şekilde yararlanabilirsiniz. Bu durum, konunun karmaşıklığından kaynaklanmaktadır.

Bir ev her zaman birçok küçük değişiklikten etkilenen genel bir konsepttir. Bunlar birbirlerini mümkün olduğunca olumlu yönde etkilemelidir. Profesyonel olmayan bir şekilde gerçekleştirilen bireysel yenileme faaliyetleri genellikle istenen etkiyi yaratmaz ve hatta beklenmedik ek maliyetlere yol açar.

Sertifikalı enerji danışmanları

Bu sorundan kaçınmak için en iyisi sertifikalı bir enerji danışmanından yardım almaktır. Binanın durumunu değerlendirecek ve ardından mantıklı ve hedefe yönelik enerji tavsiyeleri için bir konsept geliştirmek üzere sizinle birlikte çalışacaktır.

Bunu yaparken sadece evi incelemekle kalmaz, aynı zamanda ihtiyaçlarınızı da göz önünde bulundurur ve elbette bütçeyi de planlamaya dahil eder.

Ayrıca, size daha önce varlığından bile haberdar olmadığınız olasılıkları işaret edebilir. İyi bir enerji danışmanı arıyorsanız, örneğin eyaletinizdeki Mimarlar Odası ile iletişime geçebilir veya uygun bir uzman için internette arama yapabilirsiniz.

Devlet sübvansiyonları

Tıpkı enerji yenilemesinin kendisi gibi, enerji danışmanının masrafları da sübvansiyonlarla desteklenebilir. Federal Ekonomi ve İhracat Kontrol Dairesi, müstakil ve yarı müstakil evlerin yanı sıra apartman birimleri için enerji danışmanlığını sübvanse etmektedir.

• Devlet yardımları – Federal Göç veMülteciler Dairesi’nin resmi sitesi

Eski binanın yenilenmesi

Eski binaların yenilenmesi – Eski binalar benzersiz yapıları nedeniyle çok popülerdir. Yüksek pencereli geniÅŸ odalar ve açılıp kapanırken biraz gıcırdamasına izin verilen eski ahÅŸap kapılar geleneksel bir yaÅŸam tarzını temsil ediyor. Binaların çoÄŸu yüz yıldan daha eskidir. Yenileme, dairelere yeni bir parlaklık kazandırabilir. Hem dış cephede hem de iç mekanda kapsamlı bir çalışma planlanıyorsa, kiracıların önceden taşınması tavsiye edilir.

Tam bir yenileme için kiracıların ayrılması bile zorunludur

Aynı durum, mal sahipleri birliÄŸinin desteÄŸiyle çoÄŸunluk kararıyla bir yenileme üzerinde anlaÅŸan mal sahipleri için de geçerlidir. Bununla birlikte, bir mülkü yeni satın almış olan mal sahipleri de eski bir binanın yenilenmesi ve ardından yeniden kiralanması için çaba göstermeyi severler. Almanya’nın tüm bölgelerinde yenilenmiÅŸ dairelerin büyük raÄŸbet görmesi ve kısa sürede kiralanması ihtimali yüksektir.

• Eski binanın yenilenmesi

Isıtma sistemi

Isıtma konusu sadece inşaatçılar için değil, mülk sahipleri için de ilgi çekicidir. Isıtma sadece bir mülk için gerekli değil, aynı zamanda kanunen de zorunludur. Ne tür ısıtma sistemleri vardır, bunların bakımı nasıl yapılmalıdır ve belirli ısıtma türlerinin inşası için yasal sübvansiyonlar var mıdır yoksa masraflar tamamen mal sahibi tarafından mı karşılanmalıdır?

• Tüm kılavuz: Isıtma

GüneÅŸ termal enerjisi: GüneÅŸ enerjisi

Güneş termal enerjisi, güneş enerjisinin kullanılabilir ısıya dönüştürülmesi sürecidir. Konutlarda, üretilen ısı genellikle su ısıtmak veya ısıtma için kullanılır. Mülkün konumuna ve koşullarına bağlı olarak, bu sistem daha önce kullanılan ısıtma sisteminin tamamen yerini alabilir.

2.000 Euro devlet desteği

Gazlı ısıtma: doğal gaz, sıvı gaz veya biyogaz ile ısıtma

Gazlı ısıtma, Almanya’da muhtemelen en yaygın ısıtma türüdür ve haklı olarak da öyledir, çünkü sistem birçok avantaj sunmaktadır. Modern teknoloji, verimlilik ve paranın karşılığını almak gazlı ısıtmanın ayırt edici özellikleridir. Ayrıca, yenilenebilir enerjilerle kolayca kombine edilebilir, yerden tasarruf sağlar ve modernizasyon ve yenileme projelerinde kurulumu kolaydır.

Yağlı ısıtma: Kalorifer yakıtı veya biyo kalorifer yakıtı ile ısıtma

Gazlı ısıtmadan sonra, yağlı ısıtma sistemleri muhtemelen Almanya’daki en yaygın sistemlerdir. Çalışma şekli basittir ve onlarca yıldır aynı şekilde çalışmaktadır. Fuel oil, bir yağ borusu aracılığıyla ısıtma sistemine pompalanır ve burada püskürtülerek yakılır. Bu işlem sırasında ortaya çıkan ısı, ısıtma suyunu ısıtmak ve böylece ısıtma sağlamak için kullanılır. Bu bileşenlerin çoğu, artık bir metrekareden biraz daha fazla yer kaplayan ve modele bağlı olarak duvara bile asılabilen kazanın içinde bulunuyor.

Pelet ısıtma: preslenmiş odun artıkları ile ısıtma

Modern bir pelet ısıtma sistemi hem düşük yakıt maliyetleri hem de çevre dostu ısıtma özellikleriyle bilinir ve bu nedenle geleneksel gaz ve yağ ısıtma sistemlerinden bir adım öndedir. Çalışma şekli de nispeten basittir. Odun peletleri, bir besleme cihazı yardımıyla periyodik olarak yanma odasına gönderilir, böylece doğru doldurma tamamen otomatiktir. Peletlerin yakılmasıyla elde edilen ısı, suyu ısıtmak için ayrı bir kazanda kullanılır. Bu sayede ısıtma sistemi çalıştırılabilir ve sıcak su üretilebilir.

Isı pompası: ortamın ısısı ile ısıtma

Çok teknik bir ifadeyle, bir ısı pompası, teknik iş ve sağlanan iş enerjisini kullanarak düşük sıcaklıklara sahip bir ortamdan termal enerji çekebilen bir sistemdir. Bu ilk başta kulağa oldukça karmaşık geliyor, ancak ısı pompasının prensibi aslında oldukça basit. Isı pompası, çeşitli enerji kaynakları olan hava, toprak ve sudan ısı çeker ve bunu ısıtma amacıyla suyu ısıtmak için kullanır. Bunun için yine de harici elektrik sağlanmalıdır, ancak geleneksel bir ısıtma sistemi için gerekenin yakınından bile geçmez.

• Tüm kılavuz: Isıtma

Ekstra: Kızılötesi ısıtma

Geleneksel ısıtma sistemleri kendilerini kanıtlamış olsalar bile, kızılötesi ısıtma kesinlikle dikkate alınması gereken bir alternatiftir. Elektrikle ısınma genellikle pahalı olarak kabul edilse de, elektrikle ısınmayı ekonomik kılan başka ilgili faktörler de vardır. Hangi noktaların önemli olduğunu ve elektrikle ısıtmanın ne zaman faydalı olacağını ayrıntılı kılavuzumuzda bulabilirsiniz.

• Kızılötesi ısıtma

Ekstra: Åžömine ve soba

Şömine rahatlama, iyi hissetme ve sıcaklık sağlar. Bu nedenle şöminelerin ve diğer sobaların ev sahiplerinin istek listesinin başında yer alması şaşırtıcı değildir. Özellikle soğuk günlerde, çıtırdayan bir şöminenin önünde sıcacık bir şekilde oturup zamanın tadını çıkarmaktan daha iyi bir şey yoktur. Birçok farklı şömine türü vardır. Açık ve kapalıdan kiremitli veya pelet sobalara kadar hepsinin avantaj ve dezavantajları vardır.

• Åžömine & Soba

Kiralıyorum: Kanunlar, Vergiler ve Kiracılar

Bir mülkü kiraya vermek harika bir ek gelir olabilir, ancak aynı zamanda ana işiniz haline de gelebilir. Ev sahiplerinin kiracıya karşı birçok yükümlülüğü vardır ve mülke özen göstermeleri gerekir. Ancak, bu başarılı olursa, çok fazla kâr elde edilebilir. Mülkünüzü en iyi şekilde nasıl kiraya verebileceğinizi ve sizin için doğru kiracıyı nasıl bulabileceğinizi açıklıyoruz.

Öğrenecek çok şey var!

DoÄŸru kiracılar, uygun kira sözleÅŸmesi & Co.

Kirayı nasıl doğru ayarlayabilirim? Reklamımın çekici görünmesini nasıl sağlayabilirim? Peki uygun ve adil bir kira sözleşmesini nasıl hazırlayabilirim? Tüm bu sorular gelecekteki bir ev sahibi tarafından sorulur, çünkü bir mülkü başarılı bir şekilde kiraya vermek çok fazla uzmanlık ve deneyim gerektirir. Ancak, birkaç basit adımı izlerseniz, başarılı bir ev sahibi olma yolunda sıçrama yapabilir ve kazancınızdan kâr edebilirsiniz.

Ek olarak: Ev sahiplerinin, kiracı değişikliğini organize etmek veya kiracı için yıllık hizmet bedeli beyanı hazırlamak gibi birçok görevi ve görevi vardır. Kira, yerel kira endeksi yardımıyla belirlenebilir, ancak söz konusu bölgenin bir kira üst sınırı olup olmadığı her zaman dikkate alınmalıdır. Kira sözleşmesi hem kiracı hem de ev sahibi için adil olmalı ve tüm önemli noktaları düzenlemelidir. Doğru kiracıyı seçerken, sadece sempati etkisi değil, aynı zamanda kredi itibarı gibi diğer önemli faktörler de önemlidir – makalemizde mülkünüzü kiralamak için önemli olan her şeyi öğrenin.

Doğru kiracılar, uygun kira sözleşmesi & Co. için okumaya devam edin:

• Ev ve daire kiralıyorum.

Sonuç: Mülkün yenilenmesi

Temel bir yenileme, mülkünüzü güncel hale getirir ve aynı zamanda değerini artırır. Yaşam konforunu artırır ve çoğu durumda evin enerji tüketimini de azaltır. Bu, enerji maliyetlerini ve evin C0² emisyonlarını azaltabilir. Ayrıca, ısıtma sistemlerinde fosil olmayan yakıtlara geçiş uzun vadede kaçınılmaz olduğundan, evinizi gelecek için donatabilirsiniz. En etkili yenilemeyi gerçekleştirmek için bir enerji uzmanının tavsiyesine başvurmak çok önemlidir.

DeÄŸerleme: Özellikler, uzmanlar ve pazar

Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmedikçe, bir mülk değerlemesi size mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir değerlendirmesini sağlar. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve kesin değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, değerleme mahkemede sunulacaksa, örneğin bir boşanma durumunda, ücret karşılığında bir uzman çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

Resmi olarak tanınan bu piyasa değeri takdirinin bir bedeli vardır. Prensip olarak, değerleme ücreti mülkün beklenen piyasa değerine ve değerlemeyi hazırlamak için gereken zaman ve çabaya bağlıdır.

Mimarlar ve mühendisler için ücretler (HOAI)

Bununla birlikte, bilirkişi ücreti hala genellikle 2002 tarihli Mimar ve Mühendis Ücretleri Yönetmeliğine (HOAI) dayanmaktadır. 2009 yılından bu yana bu yönetmelik artık bağlayıcı olmasa da, o zamandan beri bilirkişi görüşleri ve değerlemeler için sabit bir düzenleme bulunmamaktadır.

Ücret prensipte serbestçe müzakere edilebilir

Bu, temelde gayrimenkul değerleme uzmanı ile ücret konusunda pazarlık yapmakta özgür olduğunuz anlamına gelir. Bir ekspertiz görevlendirmeden önce birkaç teklif almalısınız. Bölgenizden bir değerleme uzmanı seçmenizde ve görevlendirmenizde size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.

Federal Haritacılar Birliği’nin (B.V.S. Sachverständiger) bir kılavuzuna göre, ekspertiz hizmetleri için ücretler mülk değeri temelinde belirlenir. Mülkün konut ve miras yoluyla geçen bina hakları ve geçiş hakları gibi diğer özel nitelikleri de eklenir.

DeÄŸerleme ücretleri: Mülk deÄŸeri fiyatı belirler

Mülkün değeri 300.000 Euro ise, B.V.S. Sachverständige yönergelerine göre değerleme uzmanının ücreti 1.800 Euro’dur. Geçiş hakkı da değerlendirildiğinden, yüzde 20 = 360 avroluk bir ek ücret alınabilir. Uzman için yapılan masraflar böylece toplam 2.160 avroya ulaşmaktadır.

Komisyoncu komisyonu ile mahsuplaşma

Dairenizi veya evinizi satarken uzmanlarla çalışırsanız, ilk adım olarak mülkünüz için ücretsiz bir değerleme hazırlayacaklardır.

Bu ilk değerleme, satış lehinde veya aleyhinde karar vermeniz için bir temel oluşturabilir. İlk karardan sonra, gerekirse her zaman yeminli bir uzman tarafından resmi bir değer tespiti yaptırılabilir.

Değerleme ortağınız, satış durumunda ortaya çıkan masrafları aracılık ücretleri yoluyla karşılar.

Mülkünüz için belirlenen en uygun fiyat aralığı doğrudan bölgenizle ve bölgesel emlak piyasasındaki konumunuzla ilgilidir. Gayrimenkul uzmanları tarafından yapılan değerleme, mülkünüzün Almanya genelinde en uygun şekilde yerleştirilmesini sağlar.

Kendinizi yerel emlakçılarla sınırlamayın

Mali yükümlülükler olmadan, daha sonra satış için işbirliği yaptığınız emlakçılar tarafından profesyonel bir değerleme alırsınız. Uzmanlar piyasada deneyimlidir ve mahallenizdeki karşılaştırılabilir mülklerin fiyatlarını bilirler.

Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir. Karşılaştırmalı değer yöntemi yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkleri dikkate alır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden olmalıdır.

Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçekçi olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Gayrimenkul satışı için deÄŸerleme

Gayrimenkul satarken değerlemeler hakkında bilmeniz gereken tüm önemli bilgilerin bir özeti: Bir mülke değer biçme.

Gelir yaklaşımı: Piyasa deÄŸeri ve bina gelir deÄŸerinin dökümü

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler.

Arazi değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro

Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro

Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi

Maddi deÄŸer yöntemi: Bir mülkün yeni inÅŸası için deÄŸer

Hesaplamada ilk olarak arazinin piyasa değerini belirlemek için standard arazi değeri kullanılmakta, ardından gerçek bina değeri eklenmektedir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standard arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam maddi varlık değeri, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaÅŸtırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer prosedürü

Uzmanlar – Yeterlilik, Görevler ve Maliyetler

Özellikle gayrimenkul konusunda fazla uzmanlığı olmayan kişiler için, talep edilen miktarın gerçekçi olup olmadığını ve mülkün gerçekten o kadar değerli olup olmadığını değerlendirmek zordur. Bunu tespit etmek için, uzman bilgisi ve objektif bir değerlendirme yoluyla değerin gerçekten ne kadar yüksek olduğunu belirleyebilecek uzmanlar yardıma çağrılır. Ancak bu tür uzmanları nerede bulabilirsiniz ve uzman görüşü vermeye gerçekten kim yetkilidir?

AB tarafından sertifikalandırılmış uzmanlar

Uzmanın adı korunmadığı için herkes kullanabilir. Bunu önlemek ve gerçek yeterliliği kanıtlamak için AB tarafından sertifikalandırılmış uzmanlar vardır. Bu uzmanlar yüksek düzeyde uzmanlığa ve mesleki deneyime sahiptir. Bilgilerini bir sınavdan geçerek kanıtlarlar ve her beş yılda bir yeni bilgi düzeylerini kanıtlamak zorundadırlar. Test, akredite belgelendirme kuruluşları tarafından gerçekleştirilir ve yalnızca her beş yılda bir bilgi düzeylerini tekrar kanıtlayanlar AB sertifikası alır. Her halükarda bu yeterlilik, uzmanlık bilgisiyle size yardımcı olabilecek iyi bir uzmanı tanımlar.

Kamu tarafından atanmış ve yeminli uzmanlar

Adından da anlaşılacağı üzere, bu uzmanlar kamu hukukuna tabi bir kurum tarafından atanır ve yemin ederler. Bunlara öbuv uzmanları da denir. Kamu hukukuna tabi böyle bir kurum, bir ülkenin mimarlar, mühendisler, sanayi, el sanatları veya ticaret odası olabilir. Daha sonra başvuru sahiplerinin kişisel ve mesleki uygunlukları incelenir ve yeterli olmaları halinde beş yıllığına atanırlar. Objektiflik, vicdanlılık, bağımsızlık, talimatlardan bağımsızlık ve tarafsızlık değerleri altında hareket ederler, bu nedenle Usul Kanunu kapsamında tercih edilirler.

Serbest, bağımsız uzmanlar

Serbest çalışan uzmanlar sınavlara veya devlet denetimine tabi değildir. Bağımsız ve yeterlilikleri doğrulanmadan hareket ederler, bu yüzden daha fazla risk olarak kabul edilirler. Bununla birlikte, yeterliliklerini kanıtlayabilmeleri için belirli bir eğitime sahip olmaları gerekir. Uzmanlık mesleğinin bilinçli bir şekilde yürütülebilmesi için uzmanlık bilgisi ve uzun yıllara dayanan mesleki deneyimin yanı sıra kuralların da bilgi düzeyinde mevcut olması gerekmektedir.

Royal Institution of Chartered Surveyors’dan (RICS) Yeminli Sörveyörler

Yeminli eksper, Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) tarafından incelenmiş bir uzmandır. Enstitü, bugün yaklaşık 150 ülkede temsil edilen gayrimenkul uzmanları ve eksperlerinin profesyonel bir birliğidir. Yeminli sörveyör olarak yeterlilik, çok yüksek mesleki standardlar gerektirir ve yüksek bir pratik öneme sahiptir. Eğitimli yeminli eksperler bu nedenle kararlarına yüksek bir kesinlikle güvenebileceğiniz çok iyi uzmanlardır.

Derneklerden uzmanlar

Dernekler, ne kadar yüksek veya düşük olursa olsun, gereksinimlerine göre uzmanlar atayabilir. Buradaki gereklilikler için genel olarak uygulanabilir bir sistem bulunmamaktadır. Böyle bir uzmana danışmanız durumunda, hangi eğitim ve deneyimi beraberinde getirdiğine ve piyasada ne kadar süredir fiili deneyime sahip olduğuna özellikle dikkat edin. Eksiksiz bilirkişi raporları yüksek düzeyde bilgi gerektirir, bu nedenle bu noktayı gözden kaçırmamalısınız. Düşük bir fiyat yerine iyi bir değerleme yapın.

Uzman komiteler aracılığıyla uzman olarak yetkililer

Arazi alanında, uzman komite burada adlandırılacaktır. Tüm ilçelerin ve bağımsız şehirlerin yönetimlerinde bağımsız uzman komiteler bulunmaktadır. Bu komiteler, noterlerden ve mahkemelerden tüm satış tapularını ve gayrimenkuller üzerindeki miras yoluyla geçen inşaat haklarını ve zorunlu ihale kararlarını almakla yükümlüdürler. Tapular doğrudan satın alma fiyatlarının toplanmasına girer ve yetkililerin uzmanları tarafından dikkate alınabilir.

DeÄŸerleme uzmanları için maliyetler – deÄŸer takdirlerinin hazırlanması

Bilirkişi raporlarının ücretleri kanunla düzenlenmemiş veya sabitlenmemiştir. Bu nedenle, uzman görüşü ve uzman için masraflar bireysel olarak kararlaştırılır ve ilgili davaya ve uzmana bağlıdır. Ancak, birçok uzmana eski Mimar ve Mühendis Ücretleri Yönetmeliği (HOAI) rehberlik etmektedir. Buna göre, satın alma fiyatına ve işin zorluk derecesine bağlı olarak, evin değerinin yüzde 2 ila 10’u arasında bir ücret tahsil edilmektedir. Bu nedenle, bir uzman raporu istiyorsanız, fatura söz konusu olduğunda herhangi bir sürprizle karşılaşmamak için raporun tam olarak neleri içermesi gerektiğini ve hangi hususların dikkate alınacağını önceden bildiğinizden emin olun. Tam bir ekspertiz, salt bir değerlemeden daha pahalıdır. Saat başına, asgari ücretle veya komisyonla ücretlendirilebilirsiniz. Hem fiyat hem de hizmet açısından karşılaştırılabilir birkaç teklifi önceden alın ve sizin için en iyi teklifi bulun!

Gayrimenkulün deÄŸerinin belirlenmesi – uzmanlar bu ÅŸekilde ilerler

Ancak mülkün değerini belirlemek için kesin kriterler nelerdir ve değerleme uzmanları değerlemeyi hazırlarken tam olarak nasıl hareket ederler? Genel olarak, § 194 BauGB’ye göre, piyasa değeri, olağandışı veya kişisel koşullar dikkate alınmaksızın, değerleme sırasında normal iş yılında elde edilebilecek fiyatı yansıtmalıdır. Bu değeri belirlemek için uzmanlara çeşitli kriterler rehberlik etmektedir:

Standard zemin değeri

Standard arazi değeri, piyasa değerinin belirlenmesinde muhtemelen en önemli kriterdir, çünkü hesaplamanın temelini oluşturur. Standard arazi değeri, ilgili standard arazi değeri bölgelerindeki gelişmemiş arazinin bir metrekaresi için değeri gösterir.

Bir mülkün yapısal ve teknik durumu

İkinci önemli kriter ise elbette mülkün durumudur. Buna sadece yapı malzemeleri, kablolar, borular veya elektrik sistemleri gibi kullanılan malzemeler değil, aynı zamanda mülkün ve malzemelerin yaşı da dahildir. Buna ek olarak, açık hava tesisleri, garajlar, bahçeler ve garajlar gibi ekstralar değerleme üzerinde olumlu bir etkiye sahip olabilir ve olumlu bir değerlendirmeyi güçlendirebilir.

Mülklerin konumu

Bir yandan, mülkün konumu, ulaşım bağlantıları, alışveriş tesisleri ve aynı zamanda doktorlara veya hastanelere bağlantılar gibi yakın çevrenin altyapısını içerir. Öte yandan, özellikle büyük şehirlerde gözde konumların bir avantajı vardır. Mahallenin popülaritesi ne kadar yüksekse, oradaki mülkün değeri de o kadar yüksek olur.

Enerjik durum

Her şeyden önce, elbette, enerji sertifikası sunulmalıdır. Bu, enerji tüketiminin ne kadar yüksek olduğunu gösterir. Ne kadar yüksek, o kadar kötü. Buna ek olarak, dış duvarların ve çatının yalıtımının kalitesi ve yeniliği de söz konusudur. Bunlar enerji tüketimi üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir ve zayıf yalıtımla enerji maliyetleri büyük ölçüde artar.

Mülkün geliÅŸmiÅŸlik düzeyi

Mülkün değeri için önemli olan bir diğer husus da gelişim derecesidir. Bu, mülkün su sistemi, telefon şebekesi ve aynı zamanda elektrik gibi önemli şebekelere bağlı olup olmadığının kontrol edilmesi gerektiği anlamına gelir. Tabii ki, mülkün tüm önemli ağlara bağlı olması bir avantajdır.

Mülk üzerindeki kirlenmiÅŸ alanlar

Mülk üzerindeki kirlenmiş alanlar elbette mülk için avantajlı değildir, çünkü bunların yeni sahibi tarafından devralınması gerekir. Bu tür kirlenmiş sahalar tapu siciline kaydedilir ve potansiyel alıcılar tarafından daha fazla maliyete katlanıldığı için değerleme üzerinde olumsuz bir etkiye sahiptir.

Mevcut piyasa durumu

Bir mülkün fiyatı her zaman arz ve talebe göre belirlenir, bu nedenle bu kriter de uzman için önemli bir rol oynar. Burada, benzer konumlardaki karşılaştırılabilir mülklerin satış verileri kullanılır ve incelenen mülkün verileriyle karşılaştırılır.