Courtage Emlakçı (Sözlük): Emlakçıya ödenen ücret
23 Aralık 2020 tarihinden beri Almanya’da makler komisyonu yasal olarak yeniden düzenlendi — ve bu da gayrimenkul yatırımcılar için sıkça ihmal edilen bir getiri faktörü haline geldi. 500.000 € değerinde bir konut alırken birçok federal eyalette komisyon, 17.850 € brüt ek maliyete yol açıyor ve bu da doğrudan sermaye yatırımı üzerine baskı yaparak, yıllar süren kiralama sürecinde amortize ediliyor. Alıcı veya satıcı olarak hareket eden kişi, § 656a–656d BGB’ye göre bestellemeci ilkesini anlamalı, bölgesel maksimum oranları bilmeli ve hangi pazarlık alanlarının bulunduğu konusunda bilgi sahibi olmalıdır. Bu rehber, rakamlar, senaryolar ve net bir karar matrisi sunar.
Makler komisyonu: Hukuki olarak komisyonun neyi kapsadığını öğrenin
Brokerage — Maklergebühr veya makler ücreti anlamında kullanılan terim, bir satın alma, kiralama veya konaklama sözleşmesinin aracı olarak yapılması karşılığında immobiliarya maklerinin kazandığı başarı ücretidir. Sadece maklerin doğrulanabilir şekilde katkısı olduğu durumlarda doğar: Sözleşme maklerin katkısı olmadan gerçekleşirse, herhangi bir talep doğmaz. Hukuki temel, 652. maddesi BGB’dir ve 2020 yılının sonundan itibaren yürürlüğe giren konut immobilyaları için özel kurallarla tamamlanır. Aşağıdaki özet, alıcı ve satıcıların bilmeleri gereken temel hukuki özelliklerin özetini sunar.
- Başarı ücreti — sadece etkili bir sözleşmenin tamamlanması durumunda ödenecek ücret
- Değerlendirme temeli — Brüt alım fiyatı veya net kira
- Umsatzsteuer — 19 % auf die Nettoprovision
- Satın alma prensibi — 2015’ten beri kiralama için geçerlidir
- 50/50 paylaşım — 2020’den beri konut alımında zorunluluk
- Schriftform — Maklervertrag muss in Textform vorliegen
Brokerajenin 2025 gerçek fiyatı ne kadar? Bölgesel oranlar karşılaştırması
Grunderwerbsteuer’den farklı olarak Courtage yasal olarak miktar açısından belirlenmemiştir — müzakere edilebilir, ancak bölgesel olarak piyasa standartlarına göre ayarlanmıştır. Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen ve Bremen’de ortalama toplam oran %7,14 (KDV dahil), Bavaria, Baden-Württemberg ve NRW’de %7,14, Mecklenburg-Vorpommern’de ise bazı bölgelerde sadece %4,76’dır. 2020’den beri alıcı en fazla yarısını öder — satıcı maklerini görevlendirmişse.
| Bundesland | Bir kural cümle tamam | Alıcı payı | Satıcı payı |
|---|---|---|---|
| Berlin / Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,12 % | 3,12 % |
| Bayern / Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| NRW | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Hessen | 5,95 % | 2,98 % | 2,98 % |
| MV / Sachsen | 4,76–7,14 % | 2,38–3,57 % | 2,38–3,57 % |
Alışma prensibi: § 656a–656d BGB açık ve net anlatım
“Vermittlerkostenverteilungsgesetz” (23.12.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir) ile tek aile evlerinin ve konutların satışı için geçerli olan kural: Alıcı, satıcının taşıdığı orana kadar ödeme yapabilir. Satıcı, maklerle 3,57 % anlaşmışsa, alıcının da 3,57 % ödeme hakkı vardır — bir kuruş fazlası yoktur. Çift aile evleri, ticari alanlar ve arazi için bu kural geçerli değildir — burada komisyon serbest şekilde müzakere edilebilir.
Önemli: Alıcının ödeme yapması, satıcının kendi payını ispatlayıcı şekilde ödedikten sonra olabilir (§ 656c Abs. 2 BGB). Bu kurala uymama durumunda alıcının talebi geçersiz olur — pazarlıkta sıkça göz ardı edilen bir kilit nokta.
Hesaplama örneği: 500.000 € alım fiyatı için komisyon
Berlin’de 500.000 € değerinde bir konut alacak olan bir kişi, alım ek maliyetlerini hesaplamasında komisyonu tam olarak dikkate almalıdır. Grunderwerbsteuer ve noter maliyetlerini hesapla yanı sıra bu, alım ek maliyetlerin en büyük tek kalemidir ve doğrudan
| Konum | Satır | Tutar |
|---|---|---|
| Berlin konutu alım fiyatı | — | 500.000 € |
| Berlin Grunderwerbsteuer | 6,0 % | 30.000 € |
| Noter & Tapu | ~1,5 % | 7.500 € |
| Alıcı komisyonu | 3,57 % | 17.850 € |
| Toplam yatırım | ~111 % | 555.350 € |
Yıllık net kira geliri 18.000 € olduğunda,
Vergi muhasebesi: Komisyon, alım ek maliyete tabi
Yatırımcılar için vergi açısından sınıflandırma kritiktir. Komisyon, HGB’nin 255. maddesinin 1. fıkrasına göre alım ek maliyetler arasında yer alır ve bina payına yüklenir. Bu, hemen bir reklam gideri olarak azaltılabilir değil, ancak amortisman temelini artırır. 1985 yapım yılına sahip bir düzlük, %80 bina payı ve %2 lineer amortisman oranı ile bu durum şu demektir: 17.850 € × 80 % = 14.280 € amortisman hesabına gider — yıllık olarak 285,60 € vergisel olarak talep edilir.
- Kiralama — Komisyon amortisman temelini artırır, EStG’nin 7. maddesinin 4. fıkrası
- Kendi kullanım — vergisel olarak azaltılabilir değil
- Spekülasyon süresi içinde satış — vergiye tabi kârı azaltır
- Satıcı komisyonu — kiralamayı amaçlayanlarda reklam gideri
İşte Gayrimenkul Spekülasyon Vergisi rehberinde belirtildiği gibi, 10 yıllık süre içinde satışı durumunda satın alma sırasında ödenen komisyon, satıș kazancından düşülebilir — yüksek yatırımlarda beş basamaklı tutarlar tasarruf edilebilen, genellikle göz ardı edilen bir vergi mekanizmasıdır.
Kira sözleşmesinde komisyon: En fazla 2 aylık kira
2015’ten beri kira sözleşmelerinde § 2 WoVermRG’ye göre kesin olarak besteller ilkesi geçerlidir: Kim maklerin görevlendirilmesini sağlarsa, o öder. Pratikte bu çoğu zaman kiracıdır. En yüksek limit, 19 % KDV dahil 2 net kira aidatı, yani brüt olarak en fazla 2,38 net kira aidatıdır. 1.500 €’lık bir kira aidatı varsa, bu en fazla 3.570 €’dır — maklerin kiracıdan bu tutardan fazlasını talep etmesi yasaktır.
Tavla stratejileri: Asıl manevra alanı nerede
Broker ücreti, piyasa standartlarına rağmen sıcak bölgelerde bile müzakere edilebilir. Deneyimli yatırımcılar üç kaldıraç kullanır: hacim, piyasa fazı ve özelik. Apartman bloğu satın al bir apartman bloğu satın alırken 2 milyon €’lık bir alımda 3,57 % yerine 2,5 % daha gerçekçi bir oran beklenir — zaman baskısı olan özel satışlarda hatta daha da düşük olabilir.
| Szenario | Kaufpreis | Standardsatz | Verhandelter Satz | Kazanç |
|---|---|---|---|---|
| ETW Standardlage | 400.000 € | 3,57 % | 3,00 % | 2.280 € |
| MFH Kapitalanlage | 2.000.000 € | 3,57 % | 2,00 % | 31.400 € |
| Off-Market Villa | 3.500.000 € | 3,57 % | 1,50 % | 72.450 € |
| Bestandskunde | 800.000 € | 3,57 % | 2,38 % | 9.520 € |
Karar Matrisi: Broker ne zaman faydalı olur?
Satıcılar için soru, 3,57 % komisyonun satış gelirini maklerin hizmetiyle karşılamasının ne kadar mantıklı olduğudur. Honurlu yanıt: Konum, piyasa fazı ve kendi becerilerine bağlıdır. Gayrimenkul satın alma piyasa durumu içindeki seçenekleri doğru değerlendiren ve piyasayı bilenler, ev satmak konusunda makler olmadan genellikle 2–3 % net gelir elde edebilir.
- Makler faydalı — Off-Market, miras, zaman baskısı, karmaşık objeler
- Kendi piyasaya çıkarma faydalı — standart konumlar, yüksek talep, net objeler
- Hibrit — maklerden değerlendirme, kendi piyasaya çıkarma
- Belirli fiyatlı makler — düşük satın alma fiyatlarında genellikle daha ucuza gelir
Detaylı komisyon yüksekliği ve vergi etkilerinin hesaplanması için
Maklerkomisyonu ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular
Komisyon ne zaman ödenir?
Komisyon, satış sözleşmesinin noter tarafından onaylanmasıyla değil, arazi kaydındaki mal sahipliği değişikliğiyle ödenir. Maklerin sözleşmenin imzalanmasında neden olduğu kanıtlanmalıdır — yani tarafları bir araya getirmiş ya da sözleşmenin imzalanmasını aktif olarak teşvik etmelidir. Alıcının payı talep eden ilke çerçevesinde ise BGB’nin 656c maddesinin 2. fıkrası uygulanır: Alıcı, satıcının payını ödemiş ve bunu kanıtlamadan önce ödeme yapamaz. Bu kanıt olmadan ödemeyi yapan kişi, ödemeyi hukuki temel olmadan yapmış olarak talep edebilir.
Komisyonu vergi olarak gider olarak muhasebeleyebilir miyim?
Kiralık gayrimenkullerde evet, ancak hemen reklam maliyeti olarak değil — komisyon alım ek maliyetlerine dahil olur ve bina payının amortisman temelini artırır. 500.000 €’lık bir yatırım, 17.850 € komisyon ve %80 bina payı ile 14.280 € amortisman hesabına dahil olur, bu da yıllık %2 amortisman oranıyla 285,60 € vergi muafiyeti sağlar. Kendi kullanım için yapılan yatırımlarda herhangi bir indirim yoktur. Eğer gayrimenkul 10 yıllık spekülasyon süresi içinde satılırsa, o zaman ödenen komisyon, Satış kazancının vergilendirilmesini azaltır.
Komisyon serbest müzakere edilebilir mi?
Evet, tamamen — gayrimenkul alımında yasal olarak belirlenmiş bir minimum ya da maksimum oran bulunmamaktadır, sadece bölgesel piyasa değerleri geçerlidir. § 656c BGB’ye göre sipariş ilkesi sadece 50/50 dağılımını öngörür, mutlak oran değil. Pazarlık alanı özellikle 1 milyon € ve üzeri yüksek fiyatlı objelerde, konutlarla birlikte kiralanabilecek gayrimenkullerde ve off-market anlaşmalarında daha da artar. Gerçekçi azaltmalar 0,5 ile 2 yüzdelik nokta arasında yer alır — büyük hacimlerde bu rakamlar beş veya altı basamaklı tutarlara ulaşabilir. Sadece kiraya verilecek konutların temsil edilmesi durumunda 2 net kira ücreti artı KDV’ye kadar sabit üst sınır geçerlidir.
Wiki’ye dönersek: Emlak Sözlüğü
Abonelik: Sigorta, karşılaştırma, cep telefonu ve deneme aboneliği - Nasıl düzgün tasarruf edilir
Evde tasarruf: masrafları kısma, yemek pişirme, bekarlar ve aile için ısınma
1 Milyon Euro yatırmak: Gayrimenkul, ETF'ler ve en iyi strateji
Influencer Marketing: Yaratıcılık stratejiyle buluşuyor – CM Creator'ın bir parçası ol
Şirket meyvesi! Vitaminler! Enerji! Ofisin için küçük bir öneri ve sağlıklı bir fikir
1,4 milyon konut eksik: Almanya'nın konut açığı rekor seviyede
