Enflasyon yüksek, faiz oranları artıyor: Konut kredisi & takip finansmanı ipuçları
Enflasyon yüksek, faiz oranları artıyor – Enflasyon on yıllardır olduğu kadar yüksek! Sonuç: Krediler için artan faiz oranları. Enflasyon yüksek ve faiz oranları arttığında ne yapmalı? En iyi fikir: Gayrimenkul al ve hemen yap, çünkü şu anda avantajlı faiz oranlarını garantilemek için zaman kaybetmeyin. Sadece 1% faiz oranındaki değişimin ne kadar büyük olduğunu burada size gösteriyorum! PS: 90’lı yıllarda faiz oranları %7, %8 seviyesindeydi, şu anda hâlâ yaklaşık %2 ile finansman yapabiliyorsunuz, bazen hatta %3 kadar düşük seviyelerde bile. Konu şu: 1) enflasyona karşı korunma, diğer taraftan 2) doğru zamanı yakalamak – şimdi! Çünkü faiz oranları devam edecek şekilde artmaya devam edecek. İlk kredi için ve kendi devam finansmanınızı düşünmekte olanlar için ipuçları.
Konut kredileri: Hızlıca açıklanmış
İkinci finansman ipuçları arayanlar bu küçük bölümü atlayabilir! Konut finansmanı arayanlar, ev veya daire almak isteyenler için tekrar hızlıca açıklanıyor:
Yıllık ödeme / kredi taksiti ne demektir?
Yıllık ödeme / kredi taksiti – “Yıllık ödeme”, bankaya yapılan yıllık ödemeyi ifade eder, konut kredisi için. Bu, ilk olarak geri ödeme (kredi geri ödemesi) ve faiz (kredinizin maliyeti) içerir. Faiz artarsa, aylık kredi taksitiniz veya yıllık ödeme artar.
Hızlıca açıklanmış:
- Yıllık ödeme – Ödeme ve faizden oluşan yıllık toplam
- İstihdam – Aylık ödeme (iade ve faiz)
Gerçekleme, bir kredi anlaşmasının veya borcu ödemeye başlamak anlamına gelir. Kredi geri ödemesi, alınan krediyi belirlenen tarihlerde ve miktarlarda geri ödemek demektir.
Gerçekleme (kredi geri ödemesi) – Gerçekleme terimi, kredisinin geri ödemesini ifade eder. Her gerçekleme ile kalan borcunuz azalır ve bu da faizlerinizi azaltır.
Teknik not. Ayrılma – Finansmanla birlikte bir konut sahibi olarak enflasyonun o kadar kötü olmadığını düşünmezsiniz. Neden?
Geleneksel olarak (eski zamanlarda) yılda 2% gerçekleşme oranları yaygındı. Bu 2% ile 30 yıl boyunca konutunuzu finanse edersiniz (her yıl 2%) ve aynı zamanda enflasyonun size sağladığı avantajlardan da yararlanırsınız (para değer kaybı). Çünkü 1.000 euro bugün, 10 yıl sonra 3%, 4% veya hatta 5% enflasyonla “aynı şey değildir”. Bu arada konutunuzun değeri artmış ve kira geliriniz de artmış olur. Konut & enflasyon hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.
Faiz ne demektir? – Kredi maliyeti
Faiz (kredi maliyeti) – Faiz, kredi almak için ödediğiniz maliyeti temsil eder. Aylık veya yıllık faiz maliyetlerinin temeli, kalan borcunuzun miktarıdır.
Geçen 10 yıl, 15 yıl içinde insanlar çoğunlukla %2’lik faiz oranlarından bahsediyordu. Bu durum şimdi değişiyor, çünkü faiz oranları artıyor.
İlave faiz oranı, aylık maliyetlerinizi artırır
Gelen faiz oranları artışının varlıklarınıza olan etkisini bir an sonra hesaplamada görebilirsiniz.
Yüksek enflasyon, artan faiz oranları: kredinize dair ipuçları
Makalemden ipuçları: Yüksek enflasyon, artan faiz oranları, ne yapmalı? gayrimenkul-erfahrung.de
Yüksek enflasyon, artan faiz oranları, çoğu için yeni bir durum!
2011’den beri Avrupa Merkez Bankası (ECB) tarafından ana faiz oranında bir artış yaşanmamıştır. Bu yeni durum konut inşaatçılarını ve sermaye yatırımcılarını zorluyor ve yeni düşünme yollarını zorunlu kılıyor. İpuçlarını bir kez daha özetleyelim:
Yeni gayrimenkul kredisi: uzun beklemeyin
Krediğinizi mümkün olduğu kadar çabuk ve mümkün olduğu kadar uzun vadeli olarak kapatmanız, faiz oranları dönmeye başladığı bu dönemde verebileceğimiz en iyi tavsiyedir.
Faiz oranları artacak ve uzun yıllar boyunca kredi ödemesi yapacağınız için, kendinizi faiz artışlarından korumanın en iyi yolu, kredi almayı hızlıca yapmaktır. Kredinizin mümkün olduğu kadar uzun sürebilmesi, hâlâ avantajlı olan faiz oranlarından yararlanmanızı sağlar.
Hemen bir alım yapmak istiyorsanız:
- Mümkün olduğu kadar çabuk tamamlayın
- Mümkün olduğu kadar uzun vadeli olarak kapatın
Eğer konu, ilk konut krediniz değil, gelecekteki ikinci bir kredi finansmanıysa, şu önerimi yapabilirim:
1+ yıl sonra ikinci finansman: İleri kredi
“İleri krediler” sayesinde, 1 ya da 2 yıl sonra yapılacak ikinci finansmanınız için bugün mevcut faiz oranlarını sabitleyebilirsiniz.
Konut veya konut kredisini yeniden finanse etme zamanı geldiğinde bu benim önerimdir.
İleri kredi duymadınız mı? O zaman hızlıca açıklıyorum.
İleri kredi = erken kapat, mevcut faiz oranlarını koru
Forward loan – Bir forward kredisi, tipik bir annuität kredisi gibidir, tek fark şu ki mevcut finansmanın bitiminden bir ya da iki yıl önce alınır. Maliyetler biraz daha yüksektir, ancak şu anda daha avantajlı olan faiz oranı zaten sabitlenmiş olur. Eğer iki yıl sonra faiz oranları şu ankinden çok daha yüksekse, devam eden finansmanınız bugün uygulanan faiz oranı ile başlayacaktır.
5+ yıl sonra devam eden finansman: kısa vadeli
Maalesef bir forward kredisi sadece belirli bir dönemde mümkündür, devam eden finansmanınızın ilk olarak beş, altı ya da yedi yıl sonra başlaması gerekiyorsa, şu anki faiz oranları durumu için bu ipucu size yardımcı olacaktır!
Kısa vadeli devam eden finansman (yalnızca 1 ya da 2 yıllık vade) ve faiz oranlarının gelişimini bekleyin.
Genellikle, finansmanınızı sabit bir borç faiz oranı ile alırdınız, bu oran ne kadar uzun olursa o kadar iyi olurdu. Şu anda düşük faiz oranları dönemindeyiz, dolayısıyla özellikle şu anki enflasyon oranlarını göz önünde bulundurduğumuzda faiz oranları sadece artabilir.
Bu nedenle, takip eden finansman planlamalarınızı kısa vadeli bir süre ile yapmanız gerekir, böylece faiz oranlarındaki değişikliklere yanıt verebilirsiniz. Eğer daha sonra faiz oranları tekrar düşerse, bu durumu takip eden finansmanınızda avantajlı şekilde kullanabilirsiniz.
Bu, ev alımı, daire alımı konularında artan faiz oranları döneminde en önemli ipuçlarıydı. Aynı şekilde, evinizi veya dairenizi zaten aldığınız ve yakında takip eden finansmanla ilgilenmeniz gerekenler için de geçerlidir.
Bu üç ipucu ile kendiniz ve emlak yatırımınız için riskleri en aza indirebilirsiniz.
Şimdi uygulamalı bir bakış:
1% ve 2% faiz oranı değişikliği sana ne maliyet edecek?
Ev ve daire için 100.000 Euro kredi örneği
Faiz oranındaki değişiklik, cebine ne demek?
Gelecek yıllara dair 1% ve 2% faiz oranındaki değişiklikle ilgili iki daha uygulamalı örnek veriyoruz. Örnek hesaplamayı basit tutmak için 100.000 euro finansman hacmi kullanıyoruz. Sadece 1% faiz oranındaki değişiklik, finansmanın ilk yılında cebine ne maliyet edecek?
2% (şu anki) kredi: 4.000 Euro / yıl
Adım 1: Bugün 2% faiz oranıyla kredi almayı düşün.
Bugünkü kredi:
- Kredi: 100.000 Euro
- Taksit (2%): 2.000 Euro / yıl
- Faiz (2%): 2.000 Euro / yıl
- Yıllık ödemeler (toplam): 4.000 Euro
Credit 2023 (3% / +1% increase): 5.000 euro / year
Varsayalım ki 2023’te faiz oranlarındaki artış bir yüzdeye kadar çıkacak. Bu, maliyetlerin artması nedeniyle getiri hesabınızı hızlıca değiştirecektir.
Maliyet artışlarından bahsedelim! Arsa vergisi reformu hakkında duydunuz mu? 2022’den beri Almanya’daki arsa sahipleri, yeni verileri vergi dairesine sunmaları istenen mektuplar aldı. Amaç, 50 yıldan fazla eski veriler üzerine yapılan arsa vergisi hesaplamasını reformlamaktır. 2025 arsa vergisi reformu hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.
Artan faiz maliyetlerine tekrar dönelim, bu maliyetler ilk yıl ve (kalan borca bağlı olarak) sonraki yıllarda oluşacaktır.
2023 Kredi (Kabul Edilen):
- Kredi: 100.000 Euro
- Gerim (2%): 2.000 euro / yıl
- Faiz (3%): 3.000 euro / yıl
- Yıllık ödemeler (toplam miktar / yıl): 5.000 euro
1% faiz artışı ile 100.000 euro kredinin sonucu:
Yalnızca 1% faiz artışı, maliyetlerinizi ilk yılın sadece başına + 1.000 euro artmasına neden olur.
Faiz yıllık olarak hesaplanır! Takip maliyetleri
Bu etki her sonraki yılda tekrarlanır, yani bir yüzde daha fazla faiz ödersiniz. Bu da, finansmanınızın ilk yılında (100.000 euro) ilk 2.000 euroyu ödediğinizde hâlâ 98.000 euro kalan borca sahip olmanız anlamına gelir. Dolayısıyla ikinci yıl bankanıza daha önce ödediğinizden 980 euro daha fazla faiz ödersiniz.
- Yıl 1 + 1.000 Euro
- Yıl 2 + 980 Euro
- ..
Bu nedenle, finansmanın ilk iki yılında yalnızca 1 puanlık faiz oranındaki artış, ekstra 1.980 euro maliyet anlamına gelir.
Kredi 2024 (4% / +2% artış) – 6.000 euro / yıl
Konut kredinizdeki faiz oranları %2 artarsa ne olur? Bu örneği inceleyelim: 2024’te faiz oranlarının %2 artması durumunu ele alalım.
2024 Kredisi (Uygulanan):
- Kredi: 100.000 Euro
- Taksit (2%): 2.000 euro / yıl
- Faiz (4%): 4.000 euro / yıl
- Yıllık ödemeler (toplam miktar): 6.000 Euro
Sonuç +2% artış:
Yalnızca %2 faiz oranındaki artış, ilk yılın sadece başına 2.000 euro maliyet artışına neden olur.
Ev ve daire için 500.000 euro kredi örneği
100.000 euro, çoğu şehirde, özellikle A ve B lokasyonlar gibi yerlerde bir konut için finansman temeli olmaz çünkü burada genellikle finansman tutarı çok daha yüksektir. Bu nedenle tekrar örnek olarak, 500.000 euro tutarındaki krediyle hesaplanan ek faiz maliyetlerine bakalım.
2% faizli kredi (bugünkü): 20.000 euro / yıl
Öncelikle tekrar temele bakalım, şu anki faiz oranları seviyesinde, yani yaklaşık %2’de 500.000 euro tutarında bir konut finansmanına bakalım.
Bugünkü kredi:
- Kredi: 500.000 Euro
- Taksit (2%): 10.000 euro / yıl
- Faiz (2%): 10.000 euro / yıl
- Yıllık toplam (anüite): 20.000 Euro
2023 kredisi (3% / +1% artış): 25.000 euro / yıl
Faiz oranı sadece 1% artarsa, bu size yıllık 5.000 euro daha fazla maliyet anlamına gelir. Burada 2023 yılı için örnek verilmiştir.
2023 Kredi (Kabul Edilen):
- Kredi: 500.000 Euro
- Taksit (2%): 10.000 euro / yıl
- Faiz (3%): 15.000 euro / yıl
- Yıllık toplam tutar (Annuity): 25.000 Euro
1% faiz artışı ile 500.000 Euro krediye ilişkin sonuç:
Sadece 1% faiz artışı, ilk yılda bile maliyetlerinizi doğrudan +5.000 euro artıracaktır.
2024 Kredi (4% / +2% artış) – 30.000 euro / yıl
Sadece 1% faiz artışı, konut kredinizin ilk yılında 5.000 euro ek maliyet anlamına gelir. Faiz oranları 2% artarsa, konut kredinizin ilk yılında ek maliyetler 10.000 euro olur.
Yine, 2% normal taksit oranına göre ilk yılda 10.000 euro taksit ödendiğinde, kalan borç 490.000 euro olur. Bu durumda, sadece bir yıl sonunda 9.800 euro ek maliyet ve iki yıl sonunda tam 19.800 euro ek maliyet oluşur.
2024 Kredi (Kabul Edilen):
- Kredi: 500.000 Euro
- Taksit (2%): 10.000 euro / yıl
- Faiz (4%): Yılda 20.000 euro
- Yıllık ödemeler (toplam miktar / yıl): 30.000 Euro
Sonuç +2% artış:
Yalnızca 2% faiz oranındaki artışla, maliyetleriniz ilk yılın sadece başına +10.000 euro artacaktır.
GroKo-Leaks x YouTube: Özel fon, inşaat politikası, faizler - İlk alıcılar ve yatırımcılar için analiz
Gayrimenkul tutma: kutu ayrıcalığı ve satışta sadece %1,54 vergi
Emlak Vergisi Reformu Almanya 2025: Arazi sahiplerinin bilmesi gerekenler nelerdir?
Ev sahipleri ve konutlar için Koalisyon Anlaşması 2021 - yeni yapı, ısıtma, güneş enerjisi, ...
15 Satırda Ev, Düz, Değerlendirme, Kredi Derecesi & Co.
Yasal formlar Almanya (şirket / işletme): GbR, KG, GmbH'den AG'ye - karşılaştırma, avantajlar ve vergiler
