Sertifika (Ansiklopedi): Emlakçı & -yöneticisi – Kontrol etmeniz gerekenler

Bir emlakçıya veya emlak yöneticisine görev veren kişi, haklı bir şekilde şu soruyu sormaktadır: Bu uzmanın hangi nitelikleri kanıtlaması gerekir? Bu konuda sıkça karşılaşılan bir terim Sachkundenachweis — ancak yasal olarak ne anlama gelir, gerçekten hangi yükümlülükler geçerlidir ve sahibi, yatırımcısı veya sipariş veren olarak nasıl hileli sunuculardan korunabilirsiniz? Bu makale, yasal temelden, devam eğitimi yükümlülüklerine kadar, görev vermeden önce bilmeniz gereken pratik denetim kriterlerine kadar tüm önemli yönleri açıklamaktadır.

Sachkundenachweis terimi emlakçılar için ne anlama gelir?

“Sachkundenachweis” terimi, zorunlu bir lisans ön koşulu gibi duyuluyor — ancak bu şekilde değil. Almanya’daki emlak hukuku, işe başlamadan önce alınması zorunlu bir yasal Sachkundenachweis mevzuatı içermez. Bu, emlak sektörünü, ustalık zorunluluğu olan meslekler veya BaFin onayı olan finans sektöründen ayırt eder.

Gayrimenkul ve gayrimenkul yöneticileri için yasal temel İşletme Hukuku (İşH) Madde 34c‘dir. Gayrimenkul ticareti yapmak isteyenlerin yalnızca ilgili makamın iznine ihtiyacı vardır — sınav, mezuniyet ya da ispatlanmış uzmanlık belgesi gerekmez. Bu, Alman gayrimenkul piyasasının zayıf noktalarından biridir ve eleştirmenler on yıllardır bunu eleştirmiştir.

• İşH Madde 34c — İzin zorunluluğu, uzmanlık sınavı gerekmez
• Profesyonel mezuniyet yok — Gayrimenkul maklerinin korunan bir unvanı yoktur
• Devlet sınavı yok — Formal bir yetkinlik belgesi olmadan pazar girişi mümkündür
• Profesyonel sorumluluk sigortası — 2018’den beri yasal olarak zorunludur
• Eğitim zorunluluğu — Üç yılda 20 saat, MaBV reformundan beri zorunludur

2018’den beri yasal eğitim zorunluluğu

Gayrimenkul satıcısı ve yöneticisi meslek lisansı yasası ile 2018 yılında önemli bir yeniden düzenlemeye geçildi. Bu tarihten beri gayrimenkul satıcıları ve konut gayrimenkul yöneticileri, üç yıl içinde toplam 20 saat eğitim tamamlamak zorundadır. Bu düzenlemenin temeli, değiştirilen Gayrimenkul satıcısı ve inşaatçılar yönetmeliği (MaBV § 15b)’dir.

Bu yasa düzenlemesi, doğru yönde atılan ilk bir adımdır — ancak gerçek bir uzmanlık belgesini değiştirmez. Mülk değerlemesi rehberi’nde de belirtildiği gibi, bir profesyonel değerleme kalitesi, uzmanın deneyimi ve metodolojisi gibi faktörlere büyük ölçüde bağlıdır — bu faktörleri yalnızca 20 saat ileri eğitim garanti altına alamaz.

• 20 saat — Üç yılda en az devam eğitimi saati
• MaBV § 15b — gesetzliche Grundlage der Fortbildungspflicht
• İşçiler dahil — zorunluluk iş yerinde çalışanlara da uygulanır
• Sorumluluk — Katılım belgeleri saklanmalıdır
• IHK kursları — sertifikalı uzmanlık eğitimi için tanınmış sağlayıcılar
• Çevrimiçi seminerler — 2020’den beri büyük ölçüde tanınmaktadır

Uzmanlık belgesi vs. isteğe bağlı sertifikasyonlar

Bir devlet uzmanlık belgesi olmamasına rağmen, piyasadaki çeşitli isteğe bağlı sertifikasyonlar yer buldu. Bu sertifikasyonlar hukuki olarak bağlayıcı değildir, ancak daha yüksek kalite bilincini ifade eder. Yatırımcı veya sahipler olarak, hangi sertifikaların gerçekten bir şey ifade ettiğini ve hangilerinin sadece pazarlama araçları olduğunu bilmelisiniz.

Bu, konut bloğu satın alma konusunda özellikle önemlidir, çünkü değer belirleme daha karmaşıktır ve hatalı bir değerlendirme hemen beş ya da altı basamaklı sonuçlar doğurabilir. DIN EN ISO 17024’e göre sertifikalı bir uzman veya kamuoyuna açık görevlendirilmiş uzman, sadece ticari kaydı olan bir maklerden çok daha fazla güvence sunar.

• IHK sertifikatı — değer tespiti için tanınmış uzmanlık
• HypZert sertifikasyonu — gayrimenkul değerlendirmesi için uluslararası tanınmışlık
• RICS üyeliği — İngiliz meslek birliği, yüksek standart
• DIN EN ISO 17024 — kişi sertifikasyonu için standart
• Devlet tarafından görevlendirilen uzmanlar — Almanya’nın en yüksek kalite seviyesi
• IVD üyeliği — Almanya Gayrimenkul Birliği, sektörel standart
• Gif üyeliği — Gayrimenkul Ekonomik Araştırmalar Derneği

Müşteri olarak özellikle kontrol etmeniz gerekenler

Sahipler, alıcılar ve gayrimenkul yatırımcıları için en önemli şey, yasal bir uzmanlık belgesi olmaması durumunda bir maklerin veya yöneticinin pratikteki kalitesini nasıl değerlendirebilecekleridir. İyiler haber: Her ilk görüşmede talep etmeniz gereken net kontrol kriterleri vardır.

Özellikle ev satmak konusunda dikkat edin, çünkü tarafsız olmayan bir makler, yanlış fiyat değerlendirmesiyle pazarlık konumunuzu ciddi şekilde zayıflatabilir veya satış sürecini gereksiz şekilde geciktirebilir. Bu nedenle bir makler ücreti belirlemeyi planlamadan önce aşağıdaki noktaları sistematik olarak kontrol edin — daha fazlası için makler ücreti hesaplamak başlıklı makaleye bakın.

• İş izni § 34c — Mevcut izin kararının sunulmasını talep etmek
• Profesyonel sorumluluk sigortası — En az 500.000 € hasar tazminatı olan bir poliçe kontrol edin
• Weiterbildungsnachweise — Teilnahmebelege der letzten drei Jahre vorlegen lassen
• Değerlendirme için sertifikalar — IHK veya HypZert değerlendirme görevi sırasında
• Referans nesneleri — bulunduğunuz konum ve fiyat sınıfında benzer işlemler
• Pazar bilgisi — satın alma fiyat etkenlerine ve kira fiyatlarına dair somut sorular sorun
• Maliyetlerde şeffaflık — tam maliyet hesaplaması dahil alım ek maliyetlerini hesapla

Emlak Değerlendirmesi ve Getiri Hesaplamasının Önemi

Değerlendiricinin niteliği, yatırım hesaplamalarınıza doğrudan etki eder. Yanlış bir piyasa değeri belirlemesi, fazladan ödeme yapmanız, az kazanç elde etmeniz veya yanlış getiri beklentileri oluşturmanızı sağlayabilir. Özellikle gelir değerleme yöntemi — kiralanabilir getiri emlakları için standart yöntem — doğru girdi değerlerine bağlıdır.

İlgili maddi değer yöntemi yalnızca bir nesnenin gerçek maddi değerini belirlemek istediğinizde temel olarak kullanın — ve değerliyicinizin yöntemi seçme nedenini açıklayabilmesi gerektiğini unutmayın. Göstergele bir makler, belgeli değerlendirme becerisine sahip olacak ve örneğin apartman bloğunda gelir değer yönteminin öncelikli olduğu, kendi evinizde ise karşılaştırma değer yönteminin daha anlamlı olduğu nedenleri açıklayacaktır.

Kârlılık kriterleri — brüt getiri oranı hesapla ile net getiri oranı hesapla yönetimi maliyetleri ve bakım maliyetleri dikkate alınarak — temeldeki değerlendirmelere bağlıdır. Belgeli uzmanlık gösteremeyen, usulsüz olarak görevlendirilen bir makler doğrudan yatırım başarınızı tehlikeye atabilir.

Reform ve Gelecek: Gerçek uzmanlık belgesi gelecek mi?

Almanya’da emlakçılar için zorunlu bir uzmanlık belgesi tartışması yeni bir konu değil. Geçmiş yıllarda farklı federal meclis önerileri ve sektör dernekleri, giriş koşullarının daha sıkı hale getirilmesini istemiştir. Ancak bu konuda henüz bir sonuç elde edilememiştir — emlak sektörü, formel bir giriş engeli olmamasına rağmen yüksek zarar potansiyeline sahip nadir ekonomik alanlardan biri olarak kalmaya devam etmektedir.

Avrupa düzeyinde diğer ülkelerin daha ileri gittiği görülüyor: Avusturya ve İsviçre’de emlakçılar için çok daha sıkı lisanslama kuralları geçerlidir. Avusturya’da ekonomi odasına yapılan konsey sınavı zorunludur, İsviçre’de ise kantonlar genellikle uzmanlık sınavları üzerinden talep ve koşulları düzenler.

Bu durum yatırımcılar için şu anki statü quo’da şu anlama gelir: Kendi sorumluluğunuzu altına almanız gerekir. Alman hukuku içinde mevcut olmayan bir unvan üzerine güvenmekten ziyade, doğrulanabilir nitelikler, referanslar ve yasal olarak zorunlu olan gelişim belgesi üzerinde durun.

Almanya’da emlakçılar için uzmanlık belgesi yasal olarak zorunludur mu?

Hayır. Alman hukukunda, emlakçılar için zorunlu bir uzmanlık belgesi bulunmamaktadır. Ticari izin için Ticaret Kanunu’nun § 34c’sine göre yalnızca kişisel güvenilirlik ve düzenli mali durum talep edilir, ancak bir uzmanlık sınavı gerekmez. Ancak 2018 yılından beri MaBV § 15b’ye göre 3 yılda 20 saatlik bir gelişim eğitimi zorunluluğu geçerlidir ve bu eğitimin belgelerini makler, talep üzerine sunmak zorundadır.

Üretim değerlendirme için hangi sertifikasyon özellikle anlamlıdır?

İmalat değerlendirmesi için özellikle HypZert sertifikasyonu (uluslararası olarak tanınmış, özellikle finansal değerlendirmeler için önemli) ve IHK imalat değerlendirmesi sertifikası önemlidir. En yüksek kalite seviyesi, IHK’ler tarafından görevlendirilen ve sıkı uzmanlık sınavlarına tabi, kamuoyuna açık ve resmi olarak belirlenen uzmanlar tarafından sunulur. Karmaşık yatırım imalatları için genellikle en az bu sertifikasyonlardan birine sahip bir uzmanın görevlendirilmesi önerilir.

Sahip olarak maklerimin gelişim belgelerini görebilir miyim?

Evet, kesinlikle. MaBV’nin 15b. maddesine göre, aracılık firmaları ve çalışanları, gelişim programlarına katıldıklarını gösteren belgeleri saklamak ve yetkili makamların taleplerini karşılamakla yükümlüdür. Müşteri olarak yasal bir inceleme hakkınız olsun ya da olmasın, bu belgeleri ilk görüşmede talep etme hakkınız vardır — ciddi bir aracılık firması bu talebi isteksizce karşılamayacaktır. Eğer belgeleri sunmayı reddederse, bunu açık bir uyarı sinyali olarak değerlendirmelisiniz.

Wiki’ye geri dön: Emlak Sözlüğü