Satılık saha [yıl]: Satış hakkında bilgi edinin

Park yerinizi satma izniniz olup olmadığını kontrol ettiniz mi? Burada özel mülkiyet ile özel kullanım hakkı arasındaki farkı öğrenebilirsiniz.

Farkı biliyorsanız, doğrudan satışa kaydırın: Prosedür

Kat mülkiyeti ve özel kullanım hakkı: Önem

Kat mülkiyeti ve özel kullanım hakkı arasındaki farkın satış üzerinde büyük bir etkisi vardır – nedenini buradan öğrenin.

“Özel mülkiyet” ve “özel kullanım hakkı “nı oldukça basit bir şekilde özetleyelim. Kiralama açısından hiçbir fark yaratmaz. Ancak satış söz konusu olduğunda bir fark yaratır.

Bireysel araç park yerleri genellikle ortak mülkiyettir.

Bu nedenle, satmadan önce, park yerinizi 1) yetkili kullanıcı olarak veya 2) özel mal sahibi olarak kiralamanıza, kiraya vermenize veya aynı zamanda satmanıza (sadece diğer mal sahiplerinin rızası olmadan) izin verilip verilmediğini kontrol etmelisiniz.

Burada hangi durumun (1, 2) ne zaman gerçekleştiğini öğrenirsiniz.

Bana doÄŸrudan satış mı? Tek saha / tüm mülk

Tek bir saha da satın alıp almayacağıma dair tekrar tekrar sorular alıyorum. Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt veya Münih gibi metropollerin dışında cevap neredeyse her zaman hayırdır.

Tek bir satış yapmak isterseniz size küçük bir tavsiyem ya da ipucum olacak: Ortak sahiplerinize yazın. Listeyi WEG yönetiminden alabilirsiniz. Bir ilan asın. Park yeri iyi kiralanmışsa, özellikle de enflasyonun ve bankadan gelen paranın (faiz) az olduğu bu zamanlarda, park yerinizi tutmayı bile düşünebilirsiniz.

Çabuk açıklayın! Ne ne zaman geçerlidir?

Yasal olarak (Kat Mülkiyeti Kanunu’na [WEG] göre), fark a) yer üstünde [özel kullanım hakkı] veya b) yer altında [özel mülkiyet] meselesinde yatmaktadır. “Kapalı” alanlar söz konusu olduğunda bunun istisnaları vardır, bu nedenle yer üstü garajlar da ayrı mülk olabilir.

Sahanızın satışına ne zaman izin verilir, ne zaman verilmez?

Özel kullanım hakkı hızlıca açıklandı

Özel kullanım hakkı durumunda, park yerinin ayrı olarak satılmasına izin verilmez – en azından mal sahipleri toplantısında tüm mal sahiplerinin rızası olmadan. Kiralamanın kendisi tamamen sizin takdirinize bağlıdır. Satış için, daha önce de belirtildiği gibi, diğerlerinin rızasına ihtiyacınız var.

Özel kullanım hakkı:

• Kolayca kiralamak mümkün
• Sadece tüm mal sahiplerinin rızasıyla satış

Kat mülkiyeti hızlıca açıklandı

Özel mülkiyet durumunda, park alanı için ayrı bir tapu sicil sayfası oluşturulur. Bu, üçüncü taraflara yeniden satışın sorunsuz bir şekilde mümkün olduğu anlamına gelir.

Kat mülkiyeti:

• Üçüncü taraflara kiralama ve satış kolaylıkla mümkündür

Bölünme beyannamesinde / bölünme sözleÅŸmesinde düzenlenmiÅŸtir

Ne zaman özel kullanım hakkı, ne zaman kat mülkiyeti söz konusudur?

Belirli bir mülk için cevap, bölünme beyanında veya bölünme sözleşmesinde bulunabilir. Burada, mal sahipleri toplantısı 1) özel mülk olup olmadığını veya park yeri için “sadece” 2) özel bir kullanım hakkına sahip olup olmadığınızı düzenlemiştir.

Bu durumun (genel olarak) ne zaman gerçekleşeceği Kat Mülkiyeti Kanunu (WEG) tarafından düzenlenmektedir. Bu sorudan çıkan ilk ve belirleyici fark, park alanınızdır:

1. Yer üstü (otopark)
2. Ya da bir yeraltı otoparkında

Yer üstü park yerleri (otopark):

Yeraltı park alanı(yeraltı otoparkı):

Yer üstü, kapalı alanlar (garajlar) istisna, bu konuda daha fazla bilgi için birazdan:

Park alanının özel kullanım hakkı

Öte yandan, özel kullanım hakkı, mal sahibi olarak ortak mülkün belirli bölümlerini tek başınıza kullanabileceğiniz anlamına gelir. Buna göre, özel bir kullanım hakkı söz konusu olduğunda, mal sahipleri toplantısında tüm mal sahiplerinin rızası olmadan park yerinin ayrı olarak satılmasına izin verilmez.

Özel kullanım hakkı denir:

• Münhasır kullanım hakkı
• Mal sahipleri topluluğunun rızası olmadan satış yapılamaz

Kaynak: WEG §5

Park alanının kat mülkiyeti sahipliÄŸi

Daha önce öğrenildiği gibi, kat mülkiyeti durumunda, yeniden satışın mümkün olması için park alanı için ayrı bir tapu sicil sayfası oluşturulur.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (WEG) göre, özel mülkiyet büyük ölçüde tam mülkiyete eşittir. Ayrıca, özellikle yer üstü park alanları için, WEG § 3 paragraf 2’ye göre, özel mülkiyet sadece kapalı alanlar için mümkündür. Bu aynı zamanda şu soruda da büyük bir fark yaratır: Park yerinizi satmanıza izin veriliyor mu, verilmiyor mu?

özel mülk olarak adlandırılır:

• WEG’e göre gözlerden uzak odalar
• Oylama olmadan yeniden satış mümkün

Kaynak: WEG §3 (Kat Mülkiyeti ve Daimi Ä°kamet Hakları Kanunu [Wohnungseigentumsgesetz]).

Kat mülkiyeti mi? Yer üstü / yer altı (yer altı otoparkı)

Buna göre, ne tür bir park alanı kat mülkiyeti için uygundur?

• Yeraltı otoparkında park yeri = Evet

Bireysel yeraltı park yerleri ayrı mülkiyet için uygundur. Bu baÄŸlamda, WEG §3 ekstra “Garaj park yerleri, alanları kalıcı iÅŸaretlerle görülebiliyorsa kapalı alan olarak kabul edilir” demektedir.

Yer üstü park alanları kat mülkiyeti için uygun değildir.

• Yer üstünde park = Hayır

Ä°stisna: Yer üstü ve kapalı

Buradaki istisna, WEG § 3 paragraf 2’ye göre, garajlar ve garaj tesisleri gibi “kapalı alanlar “dır.

Yönetmelik, bölünme beyannamesinde, topluluk kurallarında veya sözleÅŸmede belirlenir. Bu eksikse, tapu siciline kayıtlı tüm maliklerin özel mülkiyeti (veya özel kullanım hakkını) kabul etmesi gerekir.

Adım adım: Satış kontrol listesi

Ä°lk sahanızı satıyorsanız, tipik mülk satış sürecinden uzaklaÅŸmak zorunda deÄŸilsiniz. Özellikle alıcılarınız sermaye yatırımcısıysa (kiralama) parametreler temelde aynıdır. Her ÅŸey zamanlama ile baÅŸlar, bu da sizi doÄŸrudan ikinci soruya getirir, emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satmak?

İster otopark ister kat mülkiyeti olsun, bir mülkü satarken prensip her zaman aynıdır. Satış için son kararı vermelisiniz, doğru belgelere ihtiyacınız var, mülkünüzün (park alanınızın) bir profesyonel tarafından değerlendirilmesini sağlamalısınız. İlk otopark satışınıza iyi hazırlanmanız için işte size 18 adımda kapsamlı bir rehber!

Bilmeniz gereken her şeyi 18 adımda öğrenin!

Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış

• Finansal planlama ve satış zamanlaması
• Emlakçı kiralayın
• Kayıtlar ve belgeler
• Mülk deÄŸerini artırın
• Teklif fiyatını belirleyin
• İfşa oluşturun

Satış aşaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması

• Pazar mülkü
• Potansiyel alıcılarla iletişim
• Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
• Kredi kontrolü
• Görüntüleme tarihleri
• Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Satış işlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleşmesi

• Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
• Noter randevusu
• Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
• Mülkün teslim edilmesi
• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
• Vergi ödeyin

Saha: İstatistikler

Özellikle Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Münih, Stuttgart ve çeÅŸitli alanlarda (nüfus, demografi, ekonomi vb.) istikrarlı, yükselen trendlere sahip diÄŸer ÅŸehirlerde park yerleri yüksek talep görmektedir. Biliyor muydunuz: “Ä°klim tartışmalarına” raÄŸmen bu ülkede araç satışı her yıl artıyor.

Sadece geçen yıl 2,92 milyon yeni binek araç tescili yapılmıştır (kaynak: KBA). KBA’ya göre, Almanya’daki araç nüfusu bir önceki yılın raporlama tarihine kıyasla tam 1,1 milyon araç artarak Almanya’da kayıtlı yaklaşık 66,9 milyon araca ulaÅŸtı ve bu da %1,6’lık bir artış anlamına geliyor.

Almanya’da 66,9 milyon kayıtlı araç

Merak etmeyin, park yeriniz satılacak! Tek soru şu: Park yerinizin / garajınızın değeri ne kadar?

Burada da yine binek araçların satışına ilişkin rakamlar yer almaktadır:

Bir bakışta yaÅŸ amortismanı: Faydalı ömür nedeniyle deÄŸer azalması

• Toplam faydalı ömür nedeniyle bir mülkün deÄŸer düÅŸüklüÄŸü
• Bir mülkün piyasa deÄŸeri ile ilgilidir
• DeÄŸer, kalan faydalı ömrün kısalması ile azalır
• Aşınma ve yıpranma, inşaat kusurları, yıpranma ve eskime nedeniyle azalma

Wiki’ye dönelim: Gayrimenkul