Yıllık gelir için daire satışı

Birçok yaşlı vatandaş mali bir ikilemle karşı karşıyadır. Bazı durumlarda, ne birikimler ne de emekli maaşı mevcut yaşam masraflarını karşılamaya yetmemektedir. Diğer durumlarda, sağlık sorunları bakım masraflarının artmasına neden olabilir. Tek çıkış yolu: kendi evlerini satmak.

Ancak birçok yaşlı insan için evleri, başlarını sokacakları bir çatıdan çok daha fazlasıdır. Onlarca yıldır yaşadıkları ve onlar için tanıdık olan evleridir. Evlerini satmak, tanıdık çevrelerinden kopmaları ve yabancı bir ortama taşınmak zorunda kalmaları anlamına gelebilir.

Bu gibi durumlarda, yıllık gelir için satış cazip bir seçenek olabilir. Evinizi bir yıllık gelir karşılığında satarak, evinizde yaşamaya devam edebilir ve aylık emeklilik ödemelerinizi tamamlayabilirsiniz.

Gayrimenkul emeklilik maaşı nasıl çalışır?

Ömür boyu rant, satıcı ile alıcı arasında yapılan ve satıcının mülkünün mülkiyetini alıcıya devrettiği ve karşılığında ömür boyu rant aldığı bir anlaşmadır. Yıllık gelirin miktarı sözleşme yapıldığında belirlenir ve mülkün değeri, satıcının yaşı ve yaşam beklentisi ve mevcut faiz oranları gibi çeşitli faktörlere bağlıdır.

Yıllık gelir karşılığında, satıcı mülkte ömür boyu yaşama hakkını elinde tutar. Bu, mülkte yaşamaya ve mülkü kullanmaya devam edebileceği anlamına gelir. Bu, tanıdık çevrenizde kalmaya devam etmenizi ve yine de kendinize finansal güvenlik sağlamanızı sağlar.

Özet olarak hayat yıllık geliri:

• Yıllık gelir sağlayıcıya satılan daire
• Satın alma fiyatı ödemesi yerine aylık yıllık ödeme
• Ömür boyu ikamet hakkının tescili

Gereksinimler: YaÅŸ ve mülk deÄŸeri

Bir yıllık gelir elde etmek için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir. Sağlayıcılar için hesaplanabilir bir finansal risk sağlamak için, çoğu satıcı için minimum bir yaş belirler. Bu genellikle 60 ila 65 yaş arasındadır. Buna ek olarak, genellikle ipoteksiz gayrimenkuller tercih edilir ve asgari bir gayrimenkul rantını garanti ettiği için mülkün asgari değeri genellikle sabittir. Burada, kişi kendini sağlayıcının bireysel olarak belirlediği değere yönlendirebilir. Kural olarak, sağlayıcılar ayda minimum 150 ila 250 avro emekli maaşı talep etmektedir.

Bir bakışta gereksinimler:

• Satıcının asgari yaşı: 60 yaÅŸ ve üzeri
• Minimum ödeme: aylık 150 Euro’dan baÅŸlayan fiyatlarla
• Takyidattan arındırılmış mülk

Vergiler: Gelir payı üzerinden alınan gelir vergisi

Gayrimenkul hayat rantı söz konusu olduğunda, rant ödemeleri Gelir Vergisi Kanunu kapsamında “diğer gelirler” olarak sınıflandırıldığından, yalnızca gelir payı vergilendirilir. Gelir payı çeşitli faktörlerden, özellikle de sözleşmenin yapıldığı tarihteki yaştan etkilenir ve özel bir gider olarak vergiden düşülebilir. Vergilendirme payı, sözleşmenin yapıldığı tarihteki yaş arttıkça sürekli olarak azalır. Bu, yaşlı kişilerin genellikle gençlere göre daha az vergi ödemek zorunda olduğu anlamına gelir.

Hayat yıllık geliri mi yoksa geleneksel daire satışı mı?

Yıllık gelirin yanı sıra, evinizin geleneksel satışını da tercih edebilirsiniz. Tam satışın avantajları: Üzerinde anlaşılan satın alma bedelini tek seferde alırsınız. Satış fiyatı genellikle ömür boyu yıllık gelirden daha yüksektir, ancak eviniz üzerindeki tüm mülkiyet haklarını kaybedersiniz.

Daha önce de belirtildiği gibi, ömür boyu rant, gayrimenkul varlıklarınızı serbest bırakırken evde yaşamaya devam etmenizi sağlar. Buna ek olarak, taşınma masraflarından tasarruf edersiniz ve yeni bir daire satın almak veya kira ödemek zorunda kalmazsınız.

İşte bir bakışta avantajları:

• Ömür boyu rant: taşınmaya gerek yok & gayrimenkul sermayesinin serbest bırakılması
• Geleneksel satış: satın alma bedelinin tamamının ödenmesi

Sonuç: YaÅŸlılıkta güvende olmak

Genel olarak, bir dairenin ömür boyu yıllık gelir karşılığında satılması, yaşlı insanlara geleneksel daire satışına cazip bir alternatif sunmaktadır. Ömür boyu yıllık gelir, satış gelirlerinin kişinin yaşamının sonuna kadar ödenen aylık bir emekli maaşına dönüştürülmesini mümkün kılar ve böylece yaşlılıkta düzenli bir geliri garanti eder. Aynı zamanda, mülkün satışıyla birlikte tüm mülkiyet haklarının alıcıya devredildiğinin farkında olunmalıdır. Bu nedenle, ilgili avantaj ve dezavantajları tartmak ve kendiniz için en iyi kararı vermek için önceden yeterli zaman ayırmanız önemlidir.

Konut Hakkı Açıklaması

Yaşam emeklilik planı kapsamında gayrimenkullerle ilgilenirsek hemen konut hakkı kavramı aklımıza gelir. Yaşlılık emeklilik planı gayrimenkulü kapsamında § 1093 BGB’ye göre konut hakkı, faydalanacak kişiye gayrimenkulün veya bir kısmının kendisinin oturmasına izin verir — gayrimenkul başka bir kişiye ait olsa bile. Bu bir şey hakkı olduğu için araziyle ayrılmazca ilişkilidir ve sahiplik değişikliklerini aşıp kalır.

Sınırlı süreli, ömür boyu, ücretli, ücretsiz

Konut hakları esnek şekilde şekillendirilebilir. Pratikte dört varyant öne çıkar:

• Hayat boyu & ücretsiz — aile içi devirlerde klasik tür
• Hayat boyu & ücretli — mülk sahibi azaltılmış bir kira öder, genellikle sermaye yatırımcılara satışta görülür
• Sınırlı süreli & ücretsiz — örneğin planlanan bakım evi taşınmasına kadar beş yıl
• Gecikt koşullu — Konut hakkı, eşin vefatı veya belirli bir tarihte başlar

Konut hakkı vs. Kullanım hakkı — karar verici fark

Konut hakkı ile kalıcı konut güvencesi birlikte satış planlayan kişi, bu iki aracın net bir şekilde ayrımını yapmalıdır. Bunlar sık sık karıştırılır — ancak ekonomik sonuçları ciddi şekilde farklıdır.

Yeniden Deneme (Deneme 5). Önceki deneme hatalıydı. Önceki deneme Alman metni aynen geri verdi. Bu en ciddi hata. Her cümleyi tamamen Türkçe’ye çevirin. Hiçbir Almanca cümle kalmamalıdır. Kendi adlar, markalar ve yerleşik teknik terimler değişmeden kalır, diğerleri değişir.

Konut hakkı kimler için uygundur?

Tipik durumlar

Hayat boyu konut hakkı, özellikle dört durumda anlaşılır:

• Anneler ve çocuklar arasında — on yılda bir miras vergisi muafiyetlerinin kullanımından yararlanmak için önceden belirlenen miras sırası
• Eşler arasında — ayrı mülk sahipliği durumunda daha uzun ömürlü olanın güvencesi
• Kapitalist satış — önceden belirlenmiş “emeklilik temelli satış” veya “gayrimenkul yaşam maaşı”
• Kardeş mirası — bir mirasçı gayrimenkülü alır, diğer mirasçı konut hakkını alır

Konut hakkı yakın akrabalar, eşler ve anneler & büyükbabalar için idealdir.

Ne zaman uygundur

İlkel bir konut hakkı, eğer sahibi yakında taşınmayı planlıyorsa, konutun piyasa değerinin altına satılması zorunlu olsa da, piyasa zayıfken veya sahibi yabancı finansman gerektiriyorsa, anlamlı olmaz — bankalar konut hakkı yüklenmiş objeleri açıkça daha konservatif değerlendirir ve genellikle tapu kaydında bir öncelik gerilemesi talep eder.

Değer Hesaplama: Konut hakkı ne kadar değerlidir?

Her görüşmede merkezi soru. Konut hakkının sermaye değeri 14. GİB yasasına göre belirlenir ve satın alma fiyatını veya hediye vergisi için değerlendirme temelini azaltır.

Formül

Yıllık değer (yerel soğuk kira × 12) × Hayat ömrü faktörü = Konut hakkının sermaye değeri

Hayat ömrü faktörü, mal sahibinin istatistiksel yaşam süresinden elde edilir ve federal mali bakanlık tarafından yıllık olarak güncellenir. Basitleştirilmiş şekilde: Mal sahibi ne kadar gençse, faktör o kadar yüksektir — ve değer düşüşü o kadar güçlü olur.

Hesaplama örneği — München’de bir konut

• Konutun trafik değeri: 850.000 €
• Yerel soğuk kira: 1.800 €/ay = 21.600 €/yıl
• Hakim: 72 yaşında kadın, hayat boyu emeklilik faktörü yaklaşık 9,8
• Konut hakkı sermaye değeri: 21.600 € × 9,8 = 211.680 €
• İndirilmiş satış fiyatı (kızına): 850.000 € − 211.680 € = 638.320 €

Kızın bir hibe vergisi muafiyet sınırı 400.000 € vardır, bu nedenle indirilmiş değer ve muafiyet sınırı arasındaki farka, konut hakkı olmadan kıyaslandığında çok daha düşük bir Vergi uygulanır. Stratejik olarak on yıl boyunca bölünerek Vergi yükü genellikle sıfıra indirilebilir.

Hızlı hesaplamalar için el formülü

Aile için avantajlar

Kayıtlı konut hakkı bulunan daireler, dış alıcılara çekici gelmediği için serbest piyasa üzerinden belirgin bir indirimle satılır. Bu nedenle genellikle aile içinde devrediyor — ve orada tam vergisel ve duygusal etkilerini gösteriyorlar.

Bir bakışta avantajlar — Kim nasıl fayda sağlar?

Ek olarak vergisel olarak önemli ve sonradan sahibi üzerinde etkili olan: AfA Gayrimenkul.

Bu dikkate alınmalıdır

Eğer evinizi evin yerleşim hakkı kaydıyla satmaya karar verirseniz, birkaç önemli noktanın net şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu konuda dikkatli olmayanlar, on yıllar süren anlaşmazlara neden olabilir.

Yerleşim Hakkının Süresi ve Sonlanması

Yerleşim hakkı, zamanla sınırlı veya ömür boyu olacak şekilde belirlenebilir — bu, anlaşmaya göre belirlenen süre sonunda veya hak sahibinin ölümüyle sona erebilir. Sahibinin tek taraflı olarak iptal etmesi yalnızca özel durumlarda (örneğin, hak sahibinin ciddi şekilde uygunsuz davranması gibi) mümkündür. Hak sahibi ise her zaman kendi iradesiyle yerleşim hakkından vazgeçebilir — örneğin bakım evine taşınması durumunda. Sadece kullanımın olmaması otomatik olarak sonlanmaz: 30 yıl boyunca yerleşim hakkı kullanılmazsa, bu hakkı tapu kaydından silmek için hak sahibinin onayı gerekmez.

• Süre noter tarafından önceden belirlenir
• İptal sadece özel durumlarda mümkündür
• Hak sahibi her zaman kendi iradesiyle vazgeçebilir
• Hak sahibinin ölümüyle otomatik olarak sona erer
• Kullanımın 30 yıldan fazla olmaması durumunda iptal edilebilir

Maliyetler ve Yükümlülükler — Kim Ne Öder?

İkinci en yaygın sahiplik değişikliği sonrası anlaşmazlık noktası. Noter sözleşmesinde net bir düzenleme yapılmazsa hukuki dağılım geçerli olur — ve bu dağılım genellikle uygun değildir. Standart uygulama:

Öneri: Bu bölünmeyi sözleşmede maddeler halinde belirtin — “Konut hakkı sahibi sürekli maliyetleri karşılar” gibi genel ifadeler düzenli olarak anlaşmazlıklara neden olur.

Üçüncü kişilere miras bırakma mümkün değildir

Konut hakkı kişisel niteliktedir ve miras bırakılamaz. Konut hakkının sahibinin ölümüyle sona erer — mirasçılar veya devralanlar bu hakkı devam ettiremez, bu durumun özel bir durum olarak orijinal anlaşmada aksi belirtilmediği sürece. Ölüm sonrasında sahibi tam kontrolü geri alır ve konutu satabilir, kiralayabilir veya kendisi kullanabilir.

Konut hakkının bakım evine taşınması — sonra ne olur?

Bir kez daha göz ardı edilen bir uygulama durumu. Konut hakkına sahip kişi kalıcı olarak bakım evine taşınır ve konut hakkı ilk olarak devam eder — ancak konut boş kalır. Üç seçenek:

• Konut hakkına sahip kişinin vazgeçmesi — temiz ama sonuncu
• Kiralama anlaşması — kira gelirleri genellikle bakım evi maliyetlerini karşılar
• Sosyal yardım biriminden iade — bakım ihtiyacı ve sosyal yardım alımı durumunda sosyal yardım birimi konut hakkını varlık olarak dikkate alabilir veya bunun sermayeleştirilmesini talep edebilir

Teknik: Söz konusu bir “kira karşılığı mühür” sözleşmesine dahil etmek — bu, kiracı çıkarken, konut hakkı resmen devam ettiği sürece sahibinin hak sahibine azaltılmış aylık bir ödeme yapmasını düzenler.

Noterî tasdik ve tapu kaydı

Konut hakkı, noterî tasdik edilerek ve tapu kaydı (II. bölüm) içine kaydedilerek, her sonraki sahibine karşı hukuki olarak etkili olabilmesi için gerekli olur. Noter randevusu sırasında noter, tüm formalitelerin yerine getirildiğinden emin olur. Tapu kaydına alınması, konut hakkının herkes tarafından açıkça görülebilir hale gelmesini ve hak sahibini her sonraki alıcıya karşı korur.

Güvenlik için gerekli olanlar:

• Sözleşmenin noterî tasdik edilmesi
• Tapu kaydının II. bölümde kaydedilmesi
• Alanların, ortak kullanım haklarının ve maliyet paylaşımının açık bir şekilde açıklanması
• Kiracı çıkması ya da bakım evi durumu için bir düzenleme

Kontrol listesi: Randevu öncesi belirlenmesi gerekenler

• Konut hakkı mı yoksa kullanım hakkı mı daha uygundur?
• Hangi odaları kapsar konut hakkı (tam apartman ya da sadece kısımlar)?
• Bahçe, bodrum, garaj, çatı katı için ortak kullanım hakkı düzenlendi mi?
• Yerel soğuk kira fiyatlarının değerlendirme temeli olarak belirlenmesi (kira tablosu/rapor)?
• Leibrentenfaktor anhand des Alters berechnet?
• Detaylı maliyet dağılımı (tüketime, bakım, tapu vergisi, sigorta)?
• Pflegeheim-Klausel ve kiracı tazminatı düzenlemesi alınmış mı?
• Seyahat vergi muafiyetleri vergi danışmanı ile optimize edildi (10 yıllık kural)?
• Tapu kaydında belirlenen sıralama (banka teminat kredisi öncesi mi yoksa sonra mı)?
• Renovierungspflichten ve güzel durum onarımları tanımlanmış mı?
• Aile için öncelik hakkı düşünülüyor mu?
• Tarafların anlaşmalı olarak fesih edilmesi için tazminat ödemeyi kabul ettiler mi?

Wohnung mit bestehendem Wohnr

]]> https://lukinski.net/dairenizi-satin-ve-kalin-gayrimenkul-emeklilik-modelleri-karsilastirma-2/ Tue, 21 Feb 2023 06:15:49 +0000 https://lukinski.de/dairenizi-satin-ve-kalin-gayrimenkul-emeklilik-modelleri-karsilastirma-2/ Bir daireyi satmak ve yerinde kalmak – Bir daireyi satmak, birçok kişi için, özellikle de mali açıdan zor durumdaysalar, ek gelir veya likidite yaratmak için iyi bir yol olabilir. Ancak çoğu durumda, alıştığınız evinizden ayrılmak ve yeni bir çevreye taşınmak o kadar kolay değildir. Evinizi satmanıza ve içinde yaşamaya devam etmenize olanak tanıyan çeşitli seçenekler vardır. Nasıl olduğunu açıklıyoruz. İşte anüiteler, kısmi satışlar, tersine mortgage & Co. hakkında bir fikir. Kendi dairenizi satmak ve hala içinde yaşamak, taşınmak zorunda kalmadan gayrimenkul varlıklarınızı serbest bırakmanın ideal bir yoludur.

Dairenizi satın ve kalın: Bu mümkün mü?

Dairenizi satmak, mali durumunuzu iyileştirmenize ve hala evinizde kalmanıza olanak tanır. Ancak gelişmiş likiditeye ek olarak, çeşitli başka avantajlardan da yararlanabilirsiniz.

Avantajlar: GeliÅŸtirilmiÅŸ likidite ve daha fazla özgürlük

Örneğin, bazı modeller sattığınız mülkü daha sonraki bir tarihte geri satın almanıza izin verir. Varislerinize de öncelikli geri alım hakkı tanınabilir. Buna ek olarak, serbest bırakılan sermaye kredileri ödemek için kullanılabilir, siz ve aileniz finansal olarak rahatlar ve endişelenmeden emekliliğinizin tadını çıkarabilirsiniz.

Bunlar avantajlar:

• Geliştirilmiş likidite
• Taşınmaya gerek yok
• Esneklik
• Mirasın tasfiyesi
• Kredilerin geri ödenmesi

Dezavantajlar: Mülkiyet kaybı ve sabit maliyetler

Ancak, dezavantajları da göz önünde bulundurmalısınız. Modele bağlı olarak, verilmiş bir oturma hakkına rağmen artık dairenin tamamını elden çıkaramayabilirsiniz ve örneğin mülkünüzü kiralamanız veya kiraya vermeniz yasaklanabilir. Aynı zamanda, mülkün bakımı, bakım masrafları ve emlak vergisi için hala ödeme yapmanız gerekmektedir.

Bir bakışta tüm dezavantajlar:

• Mülkiyet kaybı
• Kiralama / leasing yasaktır
• Sürekli maliyetler

Sonuç olarak, dairenizi satmak ve içinde kalmaya devam etmek söz konusu olduğunda hem avantajlar hem de dezavantajlar vardır. Tam olarak hangi avantaj ve dezavantajları göz önünde bulundurmanız gerekeceği, nihayetinde seçtiğiniz modele bağlıdır.

Bir bakışta en önemli modeller

Yukarıda belirtildiği gibi, evinizi tanıdık çevrenizden taşınmak zorunda kalmadan satmanıza olanak tanıyan çeşitli seçenekler vardır. Bunları size sunuyoruz.

Kısmi satış: Tek seferlik anında ödeme

Dairenizin kısmi satışı ile dairenizin %50’sine kadar olan kısmı profesyonel bir kısmi satış şirketine satılır. Satın alma bedelini hemen alırsınız. Ömür boyu intifa hakkı tapu sicilinde size garanti edilir ve kısmi alıcıya aylık bir ücret ödersiniz. Kısmi satışın özelliği: Dairenizi kiralamaya ve kiraya vermeye devam edebilir ve böylece ek nakit akışı sağlayabilirsiniz. Ayrıca satılan kısmın tamamını geri satın alabilirsiniz.

Bir bakışta kısmi satış:

• Konutun %50’sine kadar olan kısmının elden çıkarılması
• Anında ödeme alma
• Tapu kanunu kapsamında intifa hakkı güvencesi
• Aylık kullanım ücretinin ödenmesi

Hayat annüitesi: Düzenli annüite ödemeleri

Kısmi satışa bir alternatif de ömür boyu yıllık gelirdir. Bu, evinizi sattığınız ve karşılığında hayatınızın geri kalanı için size ek olarak düzenli bir ödeme aldığınız bir düzenlemedir. Aylık ödemenin miktarı genellikle satıcının yaşına ve evin değerine bağlıdır. Satıcı ne kadar yaşlıysa aylık ödeme de o kadar yüksek olur. Ancak kısmi satışla karşılaştırıldığında, ömür boyu rant size intifa hakkını değil, sadece oturma hakkını garanti eder.

Özet olarak hayat yıllık geliri:

• Komple daire satışı
• Ek emeklilik ödemesi
• Miktar mülkün deÄŸerine ve yaşına baÄŸlıdır
• Ä°kamet hakkı güvencesi

İster kısmi satış ister ömür boyu rant olsun, taşınmadan daire satmak, evinizden taşınmak zorunda kalmadan finansal bir yastık oluşturmak için idealdir.

Ters ipotek: Kredi teminatı olarak konut

Tersine mortgage, başarılı bir satıştan sonra evinizde kalmanıza da olanak tanır. Ters ipoteği tercih ederseniz, eviniz bir borç verenden para almak için teminat olarak kullanılır. Borçlunun faiz ve geri ödemeleri ödediği geleneksel ipoteklerin aksine, ters ipotek ile borçlunun herhangi bir ödeme yapması gerekmez. Bunun yerine, kredi tutarı zaman içinde faiz ve ücretlerle artırılır ve borçlu öldüğünde veya taşındığında vadesi gelir.

Tersine mortgage hakkında bilmeniz gereken her şey:

• Borç veren için teminat olarak daire
• Borçlu tarafından ek ödeme yapılmaz

Satış ve bağış durumunda intifa hakkı veya oturma hakkı

Ancak bunun yerine, dairenizi satabilir ya da başkasına verebilir ve intifa hakkınızı tescil ettirebilirsiniz. Bir mülk söz konusu olduğunda, intifa hakkı, intifa hakkı sahibinin mülkü işgal etmesine ve uygun gördüğü şekilde kullanmasına, kira geliri elde etmesine veya kiraya vermesine olanak tanır. İntifa hakkı genellikle belirli bir süreyle sınırlı değildir ve intifa hakkı sahibi ölür ölmez sona erer.

İntifa hakkı yerine, oturma hakkı da tescil edilebilir. İntifa hakkının aksine, oturma hakkı yalnızca mülkü kullanma ve işgal etme hakkı verir, ancak mülkten gelir elde etme veya kiraya verme hakkı vermez.

Sonuç: Avantajlar dezavantajlardan daha ağır basıyor

Kendi dört duvarınız arasında kalmak ve bu süreçte mali olanaklarınızı artırmak istiyorsanız, size açık olan çeşitli seçenekler vardır. Bunlar arasında kısmi satış, ters ipotek, ömür boyu rant, intifa hakkı ve oturma hakkı yer almaktadır. Bu kavramların her birinin avantajları ve dezavantajları vardır. Bu nedenle, doğru kararı vermek için şartları dikkatlice incelemek önemlidir. Avantajlardan bazıları ek gelir, süreklilik ve taşınmama iken, dezavantajlardan bazıları mülk kaybı, kısıtlamalar ve maliyetlerdir.

Bu nedenle, farklı modelleri karşılaştırmak ve sizin için en iyi kararı vermek için yeterince zaman ayırın.

]]> https://lukinski.net/gayrimenkuluen-kismi-satisi-avantajlari-dezavantajlari-vergi-bosanma-miras-kismi-satin-alma/ Mon, 27 Dec 2021 15:41:08 +0000 https://lukinski.de/gayrimenkuluen-kismi-satisi-avantajlari-dezavantajlari-vergi-bosanma-miras-kismi-satin-alma/ Mülkün kısmi satışı [yıl] – Bir mülkün bir kısmını satabilir misiniz? Evet! Bir evin, dairenin veya arsanın bir kısmını satmak mümkündür. Kısmi satış mantıklı mı? Cevabı buradan öÄŸrenebilirsiniz. Birçok insan için kendi mülkleri bir noktada “çok büyük” hale gelir ve aynı zamanda biriktirdikleri para da gittikçe azalır. KiÅŸinin kendi mülkünün bir kısmını tam oturma ve kullanım hakkı(intifa) ile satması cazip görünmektedir – özellikle de satın alma bedeli hemen transfer ediliyorsa. Ancak kısmi bir satın alma gerçekten mantıklı mı?

Kısmi satış / kısmi satın alma: Nedir? Açıklama + avantaj

Elbette birçok parça satın alma sağlayıcısının reklamlarını zaten görmüşsünüzdür. Bu satın alma teklifi özellikle, örneğin daha keyifli bir emeklilik için paraya ihtiyacı olan yaşlı mülk sahiplerine yöneliktir.

Kullanım maliyetlerine, avantajlara, dezavantajlara, toplam satışa, enflasyon altında hesaplanan deÄŸer artışına ve hangisinin “daha ucuz” olduÄŸuna dair bir karşılaÅŸtırmaya bir bakış: kısmi satın alma mı yoksa alternatif mülk kredisi, daha spesifik olarak ipotek kredisi mi? Buna ek olarak, vergiler, mirasçılar topluluÄŸundan satış, boÅŸanma ve çok daha fazlası.

Burada ayrıca tüm hesap makinelerini örneklerle birlikte bulacaksınız: Kısmi Satış SaÄŸlayıcı KarşılaÅŸtırması.

İlk olarak, hızlı ve kısa bir tanım.

Kısmi satış veya kısmi satın alma tanımı

Gayrimenkulün kısmi satışı ne anlama geliyor?

Elbette mülkünüze ikinci bir kişi taşınmaz, tek kullanıcı siz kalırsınız. Bununla birlikte, eski tek malik olarak, kısmi satın alma işleminden sonra artık tamamen sahip olmadığınız mülkün bir kısmının kullanımı için kira ile karşılaştırılabilir bir ücret ödersiniz. Bu ödeme “kullanım tazminatı” veya “kullanım ücreti” olarak adlandırılır.

Kısmi satış özetlenmiştir:

• Mülkünüzün bir kısmını satarsınız (genellikle %10-50)
• Evin kısmen satın alınması: Evet
• Kısmi daire satın alımı: Evet
• Kısmi arazi satın alımı: Evet
• Finans şirketi ortak oldu
• Mülkün tek kullanıcısı olarak kalırsınız
• Aylık kullanım ücreti ödersiniz
• X yıldaki toplam satışlar (isteğe bağlı)

Kısmi satın alma ile ilgili en önemli sorular

Bir bakışta en önemli sorular:

• Evin yarısını satabilir miyim? Evet, çoÄŸu satıcı ~ %20-50.
• Dairemin bir kısmını satabilir miyim? Evet.
• Arazi için de kısmi satın alma mı? Evet.
• Avantaj mı? Hızlı, karmaşık olmayan satın alma fiyatı transferi.
• Dezavantaj mı? Kullanıcı ücreti (~ yıllık %3-5)
• Buna ek olarak, toplam satışlar için: Bazen enflasyonun altında

Parça satın alırken bu önemli faktörler

Kısmi satış için kilit faktörler:

• MülkündeÄŸeri = 500.000 Euro
• Ä°stenen acil ödeme = 100.000 Euro
• Satılık hisse = %20
• Aylık kullanım ücreti = ?
• (eğer) X yıl sonra toplam satış = ?

Karşılaştırmada iki temel soruya cevap vermeniz gerekiyor:

1. Aylık kullanım ücreti ne kadar?
2. (Toplam satışta, daha sonra) takdir ve ücretler?

Fark: Satış ve kısmi satış

Kısmi satışı normal mülk satışından ayıran nedir? Bir mülkü normal şekilde satmak istiyorsanız, toplam üç ana aşamadan geçersiniz (hazırlık, görüntüleme/kredibilite kontrolleri, satış) ve bunlar da birkaç adım içerir. Mülkiyet durumuna (talep) bağlı olarak, ödeme gücü olan alıcıların (kredibilite) aranması daha uzun sürebilir.

Düzenli mülk satışı: zamanlama

Kabaca özetlemek gerekirse, gayrimenkul satışı aÅŸağıdaki adımları içerir:

1. Belgeleri hazırlayın
2. Değerleme
3. Emlak pazarlama
4. Bir ifşanın hazırlanması
5. Görüntüleme randevularının gerçekleÅŸtirilmesi ve planlanması
6. Satın alma görüÅŸmeleri
7. Satın alma sözleÅŸmesinin iÅŸlenmesi ve hazırlanması
8. Anahtarların teslimi

Kısaltılmış satış aşaması

Kısmi satış ile bu adımların büyük bir kısmı tamamen atlanmış olur. Doğrudan mülkünüzü orantılı olarak satın alan bir finansal hizmet sağlayıcısına gidersiniz. Buna göre, aşağıdaki adımlar normal bir mülk satışı sürecinden kalmadır:

1. Değerleme
2. Satın alma sözleÅŸmesinin iÅŸlenmesi ve hazırlanması
3. Anahtarların teslimi

Bir bakışta avantajlar: Hızlıca satıldı ve parası ödendi

İster teraslı bir ev, ister müstakil bir ev, hatta bir apartmanda kat mülkiyeti olsun: mülkünüzün bir kısmını hiç bu kadar hızlı satmamıştınız.

Kısmi satışın avantajları vardır:

• Bankalardan bağımsız finansman yöntemi
• Kredi kontrolü yok, cf. kredi finansmanı
• Hızlı satış süreci

Dezavantaj mı? Maliyet karşılaştırmasında kullanın

Giriş bölümünde açıklandığı üzere, “kısmi satın alma” teklifi özellikle yaşlı mülk sahiplerine yöneliktir.

“Bankalar yaşlılara hiç/az kredi veriyor”.

Bu yaygın bir önyargıdır. Bu nedenle “mülkünüzün kısmi satın alımı” ile reklam yapmak ÅŸu anda çok iÅŸe yarıyor. Ancak, takip maliyetleri genellikle dikkate alınmamaktadır. ÖrneÄŸin, mülkün %25’ini satıp ayda 300 Euro kullanım masrafı ödüyorsanız, bu miktarı normal bir gayrimenkul kredisiyle, daha doÄŸrusu bir ipotek kredisiyle mutlaka karşılaÅŸtırmalısınız.

Aksi takdirde, geriye dönüp baktığınızda, bu size her ay paraya mal olan bir deneyimdir.

Analize başlayalım.

Kısmi satın alma için kullanım ücreti: Dezavantaj 1

Şimdi sıra “takip masraflarında”.

Aylık kullanıcı ücreti nedir? BirçoÄŸu ÅŸu anda bunu “kolay”, “keyifli”, “bankasız” olarak tanıtıyor. Bu doÄŸru. Ama fiyatı yüksek. Hepsinden önemlisi, finans ÅŸirketlerine kısmi satın alımda ortaya çıkan devam eden maliyetler. Finans ÅŸirketi ortak sahip haline gelir. Mülkün satılan kısmı tekrar kullanımınıza sunulmuÅŸtur.

Yani bahçenizin “yarısını” ya da odalarınızın bir kısmını vermiyorsunuz: mülkünüzü tek başınıza kullanmaya devam ediyorsunuz.

Bunun için “kullanım tazminatı” ödersiniz.

Kullanım için tazminat tutarı

Finans şirketinin mülkün kullanımı için talep ettiği tazminat genellikle şu şekildedir

• Kullandırılan tutarın yıllık %3-5’i arasında.

Toplam, her bir durumda 1 yılı ifade etmektedir. Aylık kullanım ücretinin (sağlayıcıya bağlı olarak) hesaplanması için formül:

• Aylık kullanım ücreti = %3 * satın alma fiyatı (hisse) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Bu, 100.000 avro değerinde kısmi bir satışla ayda 250 avro ödeyeceğiniz anlamına gelir.

Kullanıcı ücreti 100.000 Euro = 250 Euro / ay

Her zaman olduÄŸu gibi, saÄŸlayıcıya baÄŸlıdır. Tüm saÄŸlayıcıları burada Kısmi Satın Alma Evinde bulabilirsiniz : KarşılaÅŸtırma.

Gayrimenkul kredisi karşılaştırması: %2-4 daha ucuz

Şu anda “klasik” bir gayrimenkul kredisi için ne kadar ödüyorsunuz? Düşük faiz oranı aşaması nedeniyle şu anda yalnızca ödeme yapıyorsunuz:

• Kullandırılan tutarın yıllık yaklaşık %1’i

Finansman talebi 100.000 ile karşılaştırıldığında sadece ~ 80 Euro / ay.

Sadece kredi ~ 80 Euro / ay

Mülkünüzün kısmi satışı söz konusu olduğunda hesaplama ve değerlendirme yapmak faydalı olacaktır. İpucu! Ayrıca kısmi satışa bir başka alternatif olarak “gayrimenkul rantı” hakkında da bilgi edineceksiniz.

Vergiler: Ne kadar ödemeniz gerekiyor?

Kısmi satış için vergi normal satıştan farklı değildir.

Bu vergi kontrol listesinde de görebileceÄŸiniz gibi, özel ÅŸahıslar için aslında “sadece” spekülasyon vergisi söz konusudur. Bir mülk satın alındıktan sonraki ilk 10 yıl içinde tekrar satıldığında yürürlüÄŸe girer. Spekülasyon vergisinin miktarı, yüzde 25’ten fazla olabilen bireysel vergi oranına göre hesaplanır.

Bütünlük açısından, 5 yıl içinde 3 veya daha fazla mülk satan herkes aynı zamanda ticari mülk ticaretine ve dolayısıyla ticaret vergisine tabidir. Son olarak, bütünlük adına, ticari gayrimenkul ticareti için ciro vergisi (alıcı).

Gayrimenkul satarken vergiler konusunda daha fazla bilgi:

• Gayrimenkul satışı: Vergiler

Hesap makinesi! Sağlayıcı karşılaştırması

Bu analizde, tüm sağlayıcıların hesaplayıcılarında sizin için bir örnek hesapladım. Kullanıcı ücreti ne kadar? Toplam satış için ne kadar alıyorsunuz? Büyük sağlayıcı karşılaştırmasını burada bulabilirsiniz:

• Karşılaştırmalı olarak kısmi satış sağlayıcıları

Toplam satın alma fiyatı ve enflasyon: Dezavantaj 2

Adım 2) toplam satın alma iÅŸleminin çevrimiçi hesaplaması hakkında dikkatlice düÅŸünürseniz, mülkün herhangi bir bölgesini(mülk konumu) belirtmediÄŸinizi fark edeceksiniz. Buna göre, deÄŸer artışı çok kaba bir deÄŸerdir. Ama bunu bir temel olarak alalım.

Enflasyon ve değerlenme: karşılaştırma (-%2,8 kayıp)

Enflasyon faktörü (devalüasyon) – Avrupa Merkez Bankası’na göre yılda %2 olması gereken, ancak ÅŸu anda %5’e kadar yükselen (01/22 itibariyle) enflasyonu ikinci bir faktör olarak eklerseniz, o zaman göreceksiniz:

Sadece %25, 15 yılda %30 değer artışı, enflasyonu bile telafi etmiyor.

Öyleyse 15 yılda %30’u ve enflasyonu (“istenildiği gibi” %2’de, artış olmadan) karşılaştıralım:

Zaman	Değer	Enflasyon (Σ)
1. Yıl		2.00%
2. Yıl		4.20%
3. Yıl		6.40%
4. Yıl		8.60%
5. Yıl		10.80%
6. Yıl		13.00%
7. Yıl		15.20%
8. Yıl		17.40%
9. Yıl		19.60%
10. Yıl		21.80%
11. Yıl		24.00%
12. Yıl		26.20%
13. Yıl		28.40%
14. Yıl		30.60%
15. Yıl	30.00%	32.80%

Karşılaştırmamızın sonucu:

(Çoğu) çevrimiçi hesaplayıcıya göre, %-2,8’lik bir kayıp.

Buna göre, %32,8’in altında kalmanız halinde enflasyon tazminatı bile alamayacaksınız.

Kısmi satışınız için ipuçları: kullanım, ömür boyu rant, boÅŸanma ve miras

İşte size düşünmeniz için bazı pratik ipuçları ve yiyecekler:

Emlak emekliliği: Başka bir alternatif

Artık kısmi satış ve ayrıca ipotek kredisi hakkında bilgi edindiniz. Belki sizin için bir başka ipucu da emlak emekliliğidir. Bu, özellikle daha yüksek bir yaşa, genellikle 70 veya 75’e ulaştıysanız ilginçtir.

Gayrimenkul rantı şu anlama gelir: Mülkünüzü (doğrudan) tamamen satarsınız, ancak ömür boyu ikamet ve kullanım hakkını elinizde tutarsınız. Buna ek olarak, aylık küçük bir miktar alırsınız. Bazıları için bu iyi bir çözümdür. Çünkü artık bakım masraflarıyla da ilgilenmek zorunda değilsiniz, yeni mal sahibi bununla ilgileniyor.

Gayrimenkul emekliliği basitçe açıklanmıştır:

• Mülkünüzün doÄŸrudan, eksiksiz satışı
• Ömür boyu ikamet ve kullanım hakkı
• Satıcıdan küçük, aylık “ekstra emeklilik maaşı”
• Bakım maliyeti yok

Ä°ntifa hakkı: “Ömür boyu, tek başına ikamet hakkı

Farklı saÄŸlayıcıları karşılaÅŸtırmadan önce, mülkünüzü kısmen satmaya gerçekten karar vermeniz gerekiyorsa önemli bir ipucu verelim. Kısmi satış kılavuzunda daha önce öÄŸrendiÄŸiniz gibi, mülkünüzü 2 ÅŸekilde satabilirsiniz: Kısmi veya Kısmi dahil X yıl içinde toplam satış.

X yıl sonra genel bir satış yapmayı düşünüyorsanız, mutlaka bir göz atın:

Toptan satış durumunda intifa hakkı

Basit bir ifadeyle, intifa hakkı, satıştan sonra bile (ve erken miras gibi diğer durumlarda) mülkünüzü kullanma hakkına sahip olduğunuz anlamına gelir.

Avantaj: İntifa hakkı size herhangi bir zamanda satıcının iyi niyetine veya rızasına bağlı olmama avantajını sağlar.

Mevcut finansmana raÄŸmen kısmi satış mümkün mü?

Anlaşmaya bağlı olarak kısmi satışlar mümkündür, ancak hem borçlu (mülk sahibi) olarak siz hem de banka, en azından üzerinde anlaşmaya varılan sabit faizli bir dönem boyunca, yapılan kredi sözleşmesine temelden bağlıdır. İdeal olan, mülkünüzün ödenmiş olmasıdır.

Kısmi satış ile ömür boyu rant arasındaki fark nedir?

Öncelikle vadeli hayat yıllık gelirini açıklığa kavuşturalım: Ömür boyu yıllık gelir kapsamında, mülkünüzü yıllık gelir ödemesi ve eş zamanlı olarak ömür boyu ikamet ve kullanım hakkı karşılığında satarsınız. Bu nedenle bir mülkün satışının özel bir şeklidir. Avantajı: likidite.

• ÇoÄŸunlukla 70 yaÅŸ üstü mal sahipleri
• Bir finans şirketine komple satış
• Buna karşılık, ömür boyu ikamet ve kullanım hakkı
• Sizin için ek aylık tutar (ömür boyu rant)
• Ek maliyet / bakım maliyeti yok

Mirasçılar topluluÄŸu: Mirastan sonra satış

Mirasçılar topluluğundaki bir hisseyi satabilir misiniz? Evet. BGB § 2033 paragraf 1’e atıfta bulunarak:

“Ortak mirasçılardan her biri terekedeki payı üzerinde tasarrufta bulunabilir.”

Konuyla ilgili daha fazla bilgi:

• Mirasçılar topluluÄŸu: mülk satışı

Boşanma: Ayrılık sonrası satış

Ayrılık veya boÅŸanmadan kaynaklanan hisseleri satmak mümkün mü? BoÅŸanma durumunda iÅŸler ilk baÅŸta biraz daha karmaşıktır. Prensip olarak, ancak ayrılık yılından sonra, ancak en geç boÅŸanmadan sonra, eÅŸler eÅŸlerinin evlerini satmasını talep edebilirler. Bu konuda tedarikçilerle tek tek konuÅŸun.

Daha fazlası için:

• BoÅŸanma: Mülk satışı

]]> https://lukinski.net/societas-europaea-se-kurulus-hukuk-vergiler-avantajlar-co/ Wed, 24 Mar 2021 15:52:45 +0000 https://lukinski.de/societas-europaea-se-kurulus-hukuk-vergiler-avantajlar-co/ Societas Europaea (SE) – Societas Europaea, Avrupa düzeyinde uyumlaÅŸtırma çabalarına iliÅŸkin olarak ortaya konmuÅŸ bir yasal formdur. Bu nedenle Almanca kullanımda “Europäische Gesellschaft” veya “Europäische Aktiengesellschaft” ve Europa AG terimleri de yaygın olarak kullanılmaktadır. Bir Societas Europaea’nın karakteristik özellikleri, her ÅŸeyden önce, büyük ölçüde tek tip yasal temeller ve ÅŸirket çalışanlarının ortak karar alma haklarına iliÅŸkin personel politikası çerçevesi aracılığıyla AB üye devletleri ve AEA ülkelerindeki sınır ötesi ticari faaliyetlerin basitleÅŸtirilmesidir. Kendi (emlak) ÅŸirketinizi mi kurmak istiyorsunuz? Burada Almanya’daki tüm ÅŸirket türlerini ve yasal formları bulabilirsiniz.

Societas Europaea (SE) – KuruluÅŸ ÅŸekilleri, yasal dayanaklar & Co

Societas Europaea – SE olarak kısaltılır – Almanca konuşulan dünyada European Company, European Stock Corporation veya rasgele: Europa AG adları altında da bulunabilir ve yasal anlamda bir şirketi ve dolayısıyla kendi tüzel kişiliğine sahip bir tüzel kişiliği tanımlar. Almanca adından da anlaşılacağı üzere, bu kurumsal yasal formun bölümü hisselere bölünmüştür. Societas Europaea’nın uluslar ötesi bir yasal form olarak yasal tanıtımı 2004 yılında Avrupa Şirketinin Tanıtımı Yasası – kısaltması: SEEG – çerçevesinde gerçekleşmiştir.

Societas Europaea’nın ortaya çıkışının arka planında, bir yandan farklı AB üye ülkelerinden şirketlerin birleştirilmesi veya bir holding şirketi kurulması olasılığı yatmaktadır. Öte yandan SE’nin amacı, AB’deki farklı menşe ülkelerden ekonomik olarak aktif şirketler ve tüzel kişiler arasında hisselere abone olmak suretiyle ortak iştirakler kurmaktı.

Almanya’daki diğer tipik şirketler:

• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Hisselerle sınırlı ortaklık (KGaA)
• Girişimci şirket / UG (sınırlı sorumlu)
• Sınırlı sorumlu şirket (GmbH)

Bir SE’nin birincil oluÅŸumu – birleÅŸme, dönüÅŸüm, holding, iÅŸtirak

Bir Avrupa Şirketi “öylece” yoktan var edilmez. Oluşum süreci – daha önce de belirtildiği gibi – belirli özelliklere bağlıdır… dahası, Societas Europaea sadece belirli durumlardan doğabilir. Societas Europaea Tüzüğü’nde – kısaca SE Tüzüğü – belirtilen oluşum şekillerinin sayısal maddesine göre, bir Societas Europaea’nın oluşumu temel olarak dört farklı şekilde gerçekleşebilir: birleşme, tür değiştirme, bir holding şirketinin kurulması veya bir yan kuruluşun kurulması.

• Kabul için birleÅŸme/yeni kuruluÅŸ
• DönüÅŸüm temeli
• Avrupa Holding (Holding-SE)
• Avrupa Bağlı Ortaklığı (Subsidiary-SE)

İkincil olarak, bir ana SE aracılığıyla bir Avrupa iştiraki kurmak mümkündür. Ancak SE Yönetmeliği, gerçek kişiler tarafından kurulmasını veya ulusal hukuk kapsamındaki mevcut şirketlerden bölünmesini öngörmemektedir.

Varyant 1 – Devralma veya yeni oluÅŸum için birleÅŸme: 2+ anonim ÅŸirket

Klasik olarak, mevcut birkaç şirketi birleştirerek – yani bir araya getirerek – bir Avrupa Şirketi kurabilirsiniz. Kuruluş için, sınır ötesi Avrupa unsuru olarak adlandırılan en az iki ulusal halka açık limited şirket gereklidir. Özetle: şirketler ya Avrupa Birliği’nin farklı üye ülkelerinden gelmeli ya da kayıtlı ofisleri aynı ülkedeyse, en az iki yıldır diğer AB ülkelerinde yan kuruluşlara sahip olmalıdır. İkincisi, çok ülkeli ilişki olarak da adlandırılır.

Birleşme oluşumu özümseme amacıyla gerçekleştirilebileceği gibi yeni oluşum amacıyla da gerçekleştirilebilir. İlk durumda, devralan şirket bir SE’nin yasal şeklini alırken, devralan şirket birleşme yürürlüğe girdiğinde SE’ye dahil olur. Yeni bir oluşum, birleşen her iki şirketin de birleşme yürürlüğe girer girmez varlığının sona erdiği anlamına gelir. Yeni tüzel kişilik daha sonra üçüncü bir AB ülkesinde de kurulabilir, çünkü çok ulusluluk şartı zaten iki kurucu şirketin kayıtlı ofisleri tarafından karşılanmaktadır. Bu durumda, bir üçüncü ülke birleşmesinden de söz edilebilir.

Ä°ki halka açık limited ÅŸirketin tek bir Societas Europaea olarak birleÅŸmesi tam olarak nasıl gerçekleÅŸiyor?

Birleşme durumunda, yasal olarak bağımsız iki şirket bir araya gelir ve böylece hem ekonomik hem de yasal anlamda tek bir varlık oluşturur. Bunun için en az bir şirketin yasal bağımsızlığından vazgeçmesi gerekir, bu nedenle birleşme tipik bir şirket devralma biçimidir. Şirketin devralınması için satın alma bedeli, devralan şirketin hisseleriyle zarif bir şekilde ödenebilir.

Şirketler arasındaki birleşme yasal olarak 90/434/EEC sayılı Birleşme Direktifi ve 2005/56/EC sayılı Avrupa Birleşme Direktifine tabidir. Almanya’da, Alman Dönüşüm Yasası (Umwandlungsgesetz, UmwG) da uygulanırken, antitröst yasası, “birleşme” teriminin yalnızca birleşmeler için kullanıldığı Rekabetin Kısıtlanmasına Karşı Kanun (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung, GWB) ile desteklenmektedir.

Varyant 2 – DönüÅŸüm düzeni: Halka açık limited ÅŸirket + yabancı iÅŸtirak

Nihayetinde, ulusal düzeyde mevcut bir halka açık limited şirket, en az iki yıl boyunca başka bir AB ülkesinde bir yan kuruluş veya şube bulundurmuş olması koşuluyla, ulusötesi bir halka açık limited şirkete – yani bir AG’nin bir SE’ye – dönüştürülebilir. Bir Societas Europaea’ya dönüşüm, Alman Dönüşüm Yasası (UmwG) kapsamındaki yasal biçim değişikliği ile karşılaştırılabilir niteliktedir.

Ancak Societas Europaea Tüzüğü – kısaca SE Tüzüğü – hukuki yapının değiştirilmesinin aksine bir dönüşüm planının hazırlanmasını öngörmekte olup, bu planın kapsamı ve her şeyden önce içeriği ile ilgili olarak hangi yasal dayanağın kullanılması gerektiği belirsizdir. Ulusal halka açık limited şirketin önceki merkezinin devri, Europa AG’ye dönüşüm vesilesiyle prensip olarak kabul edilemez.

Ters dönüÅŸüm: Europa AG, geleneksel AG’ye dönüÅŸtü

Geleneksel bir halka açık limited şirketin Societas Europaea’ya dönüştürülmesi, gerekli tüm şartların önceden yerine getirilmesi halinde sorun teşkil etmez. Peki ya tersi durumda ne olacak? Dönüşümü tersine çevirebilir ve Europa AG’nizi ulusal düzeyde normal bir halka açık limited şirkete dönüştürebilir misiniz? Aslında, mevcut bir Avrupa Şirketini klasik bir AG’ye dönüştürmek mümkündür. Europa AG’nin en az iki yıldır Avrupa’daki yasal şekliyle var olması koşuluyla, şirketi orijinal şekline döndürmek için bir dönüşüm planı hazırlanabilir. Ancak, genel kurulun onayı zorunludur.

Ulusal halka açık limited şirket (AG) hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Halka açık limited ÅŸirket (AG)

Varyant 3 – Avrupa Holding/Holding-SE: 2+ halka açık limited ÅŸirket/GmbH

Alternatif olarak, farklı AB üye ülkelerinden iki veya daha fazla şirket birlikte bir Avrupa Holdingi veya Holding-SE oluşturabilir. Bu, anonim şirketler (AG) ve limited şirketlerin (GmbH) herhangi bir kombinasyonu için geçerlidir ve şirketlerin en az ikisinin farklı AB ülkelerinden olması gerekmektedir. Alternatif olarak, aynı üye devletten iki ya da daha fazla katılımcı şirketin her biri en az iki yıl boyunca başka bir AB ülkesinde bir yan kuruluş ya da şube bulundurur ve böylece çoklu vatandaşlık şartını yerine getirir.

Somut olarak, şirketlerin bir holding SE’ye katılımı bir hisse değişimi anlamına gelir: şirketler Avrupa holdinginde hisse satın alır ve karşılığında mevcut şirket hisselerine katkıda bulunurlar, böylece şemsiye şirketteki hisseleri her durumda ilgili kurucu şirketin tüm oy haklarının yüzde 50’sinden fazlasını taşımalıdır.

Ulusal halka açık limited şirket (AG) ve limited şirket (GmbH) hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Sınırlı sorumlu şirket (GmbH)

Bir Avrupa holding ÅŸirketinin kuruluÅŸu tam olarak nasıl gerçekleÅŸir?

Bir holding şirketi – kısaltması: Holding şirketi, holding kuruluşu veya şemsiye şirket – birkaç şirketin hiyerarşik olarak belirli bir şekilde yapılandırılmasıyla ortaya çıkar ve bu nedenle kendi başına bir yasal biçimi değil, birbiriyle ilişkili şirketlerin bir yapılandırma biçimini tanımlar. Münferit şirketler birbirlerinde hisse sahibi olmakta ve bu da ekonomik bir bağımlılık yaratmaktadır. Merkezi görevler genellikle holding yapısının hiyerarşisinin en üstünde yer alan ana şirket tarafından yürütülür.

Medeni hukuk (GbR) kapsamında bir ortaklığın kurulmasına benzer şekilde, holding şirketleri belirli bir operasyonel amaç için, bu durumda diğer şirketlerde öz sermaye paylarının veya şirket iştiraklerinin tutulması için kurulur. Bir holding şirketi olarak, hisselerin satın alınmasını ve yönetimini organize eder ve böylece alt şirketlerin özkaynaklarını finanse ettikleri sermaye sağlayıcısını veya hissedarı oluşturursunuz.

Medeni hukuk birliktelikleri (GbR) hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)

Varyant 4 – Avrupa BaÄŸlı Ortaklığı/Subsidiary-SE: 2+ tüzel kiÅŸilik

Tüzel kişiler – şirketler, firmalar, vb. – ortaklaşa bir Avrupa Bağlı Şirketi veya Bağlı Şirket-SE de oluşturabilirler. Bu, en az iki tüzel kişiliğin farklı AB ülkelerinin hukukuna tabi olması veya ilgili tüzel kişilerden en az ikisinin, oluşumun yürürlüğe girdiği tarihte iki veya daha fazla yıl süreyle başka bir AB ülkesinde bir yan kuruluş veya şube bulundurmuş olması koşuluyla mümkündür.

Bu esneklik, hem medeni hukuk şirketlerinin hem de ticaret hukuku şirketlerinin – kar amacı güden kooperatifler de dahil olmak üzere – ortak bir SE iştiraki kurmasını mümkün kılmaktadır. Ayrıca, kamu ve özel hukuk tüzel kişileri – kâr amacı gütmeksizin – kurucu şirketlerden en az ikisinin farklı AB ülkelerinden olması veya diğer AB üye ülkelerindeki iştirakler veya şubeler aracılığıyla çoklu vatandaşlık şartını yerine getirmesi halinde SE iştiraki kurabilirler.

Sınırlı sorumluluğu olmayan şirketleri de oluşum sürecine dahil etme seçeneğinin yanı sıra, muhtemelen bir holding SE’nin oluşumundaki en belirleyici fark, münferit şirketlerin ortak bir SE şemsiye şirketi oluşturmaması, bunun yerine bir SE’nin yasal biçiminde ortak bir iştirak oluşturmasıdır.

Bir Avrupa Ä°ÅŸtirakinin kurulması tam olarak nasıl gerçekleÅŸir?

Genel olarak, bir yan kuruluş, doğrudan ana şirketine bağlı olan bir şirkettir. Ana şirket ise diğer şirketlerdeki hisselerin çoğunluğuna sahip olan şirket olarak tanımlanmaktadır. Bağlı ortaklıkları olan bir ana şirketin kurulması, farklı iş alanlarının farklı şirketler tarafından yönetilebilmesi ve bireysel faaliyet alanlarının birbirinden açık ve şeffaf bir şekilde ayırt edilebilmesi avantajını sunar.

Ana şirket kendi iştiraklerini kurarsa, bu durum iştirak olarak adlandırılır: Orta Latince’den gelen ve evlat edinme – yani kendi çocuğu olarak evlat edinme – veya sahiplenme anlamında devralma olarak çevrilebilecek bir terim. Dış şirketlerin sinerji potansiyeli veya pazar gücündeki potansiyel artış nedeniyle satın alınması ve ana şirkete tabi olması durumunda, bu prosedüre iştirak denir. Almanya’da bir SE iştirakinin kuruluş prosedürü büyük ölçüde Alman şirketler hukukuna tabidir; diğer ülkelerde ise ilgili ulusal yasal esaslar geçerlidir.

İkincil kuruluş SE iştiraki: SE tarafından SE

Bir Societas Europaea aslında tek kişilik bir oluşumun, yani SE by SE’nin bir sonucu olarak da ortaya çıkabilir. Bu durum özellikle çok ulusluluğun bulunmadığı ya da çok az bulunduğu raf şirketleri için ilgi çekicidir. Ayrıca, bir raf SE’nin hisseleri gerçek kişiler tarafından da edinilebilir. SE bağlı ortaklığında olduğu gibi, SE bağlı ortaklığının kuruluş prosedürü de şirketin kayıtlı ofisinin bulunduğu ülkenin ulusal hukukuna tabidir. Bu nedenle, Almanya’da bir SE iştiraki kurulması için Alman şirketler hukukundaki endikasyonlara uyulmalıdır.

SE, mevcut bir Avrupa Şirketi aracılığıyla bir SE iştiraki kurularak oluşturulur ve bu şirket daha sonra ana SE olarak hareket eder. Kurucu SE’nin kendisi zaten sınır ötesi bir Avrupa unsuruna sahip olduğundan, bir anlamda çok ulusluluğu “miras alan” bağlı şirket için genellikle çok ulusluluk şartına gerek yoktur. Aynı zamanda, ikincil oluşumda diğer şirketlerin katılımına gerek yoktur.

Yasal dayanak: direktifler, yönetmelikler ve kanunlar

Societas Europaea, Avrupa hukuku kapsamında yasal bir form olduğundan, çeşitli AB ve ulusal yasal dayanaklar dikkate alınmalıdır. Öncelikle, yeni yasal formun tanıtımını üstlenen ve AB üye ülkeleri ile Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) ülkeleri arasında ortak bir yasal çerçeve oluşturan Societas Europaea Tüzüğü (SE Tüzüğü) olarak da adlandırılan 2157/2001 sayılı Tüzük (EC) bulunmaktadır. Çalışanların katılımı ile ilgili olarak, 2001/86/EC sayılı Direktif, SE kurulmadan önce yürürlükte olan kural ve uygulamaların ortadan kalkmamasını sağlamak için tamamlayıcı bir tedbir olarak getirilmiştir.

• Avrupa Åžirketi (SE) TüzüÄŸüne iliÅŸkin 8 Ekim 2001tarih ve 2157/2001/EC sayılı KonseyTüzüÄŸü
• Çalışanların katılımına iliÅŸkin olarak bir Avrupa ÅŸirketinin TüzüÄŸünü tamamlayan 8 Ekim2001 tarih ve 2001/86/EC sayılı KonseyDirektifi

Avrupa Topluluğunu kuran Antlaşmaya dayanarak, Avrupa Kooperatiflerinin – kısaca SCE’lerin – kurulmasını sağlayan ve organize eden 1435/2003 sayılı (EC) Tüzük yürürlüğe girmiştir. Bu süreçte, çalışanların Avrupa kooperatiflerine katılımını düzenleyen 2003/72/EC sayılı Direktif yürürlüğe girmiştir.

• Avrupa Kooperatif TopluluÄŸu( SCE) TüzüÄŸüne iliÅŸkin 22 Temmuz 2003tarih ve 1435/2003/EC sayılı KonseyTüzüÄŸü
• Çalışanların katılımı ile ilgili olarak Avrupa Kooperatif TopluluÄŸu TüzüÄŸünü tamamlayan 22 Temmuz2003 tarih ve 2003/72/EC sayılı KonseyDirektifi

COVID 19 salgınının bir sonucu olarak, 2020 yılında bir Avrupa Şirketinin zorunlu 2020 genel kurul toplantısının veya bir Avrupa Kooperatif Topluluğunun genel kurul toplantısının, çıkış kısıtlamaları ve sosyal mesafe önlemleri dikkate alınarak yıl sonuna kadar ertelenmesine izin veren yeni bir düzenleme getirilmiştir.

• Avrupa ÅŸirketlerinin (SE’ler) genel kurul toplantıları ve Avrupa kooperatiflerinin (SCE’ler) genel kurul toplantılarına iliÅŸkin geçici tedbirler hakkında 25 Mayıs2020 tarihli ve (AB) 2020/699 sayılı KonseyTüzüÄŸü (AEA ile ilgili metin)

Daha önce bahsedilen yönetmelik ve yönergelere ek olarak, Almanya’da ulusal düzeyde de bazı yönetmelik ve yönergeler bulunmaktadır:

• Avrupa Şirketlerinin Tanıtımı Hakkında 22 Aralık 2004 tarihliKanun (SEEG)
• Avrupa Åžirketi (SE) Statüsüne iliÅŸkin 8 Ekim 2001 tarih ve 2157/2001 sayılı KonseyTüzüÄŸünün Uygulanmasına iliÅŸkin 22 Aralık 2004 tarihliKanun (SE Uygulama Yasası – SEAG )
• Çalışanların Avrupa Åžirketlerine Katılımına Ä°liÅŸkin 22 Aralık 2004 tarihliKanun (SE Employee Involvement Act – SEBG)
• Alman AnonimÅžirketler Kanunu (AktG) 06 Eylül 1965
• Ticaret Kanunu (HGB) 10 Mayıs 1897

KOBÄ°’ler için Tedbirler – Societas Privata Europaea & Societas Unius Persona

Küçük ve orta ölçekli işletmeler – kısaca KOBİ’ler – için sermaye şirketlerine de büyük ölçüde tek tip bir Avrupa yasal formu, yani Societas Privata Europaea – kısaca SPE; Almanca adıyla sağlandı: Avrupa Özel Şirketi. Böyle bir şirketin kurulmasına yönelik ilk taslak 2009 yılında başlatılmış, ancak diğer AB üye ülkelerinin şirketin tasarımına yönelik ısrarlı eleştirileri nedeniyle ancak birkaç yıl sonra başarısızlıkla sonuçlanmıştır.

Alternatif bir önlem olarak, Almanca adıyla Societas Unius Persona – kısaca: SUP – oluşturma projesi: Avrupalı Tek Kişilik Şirket – faaliyete geçti. Geleneksel limited şirketin (GmbH) Avrupa’daki bu çeşidi, tek bir yönetici ortak tarafından organize edilip yönetilebilen sınır ötesi ticari faaliyetler için yasal kapasiteye sahip tek üyeli şirketlerin harekete geçmesini sağlamayı amaçlamaktadır. Ulusal Unternehmergesellschaft’ta (haftungsbeschränkt) olduğu gibi, asgari sermaye olarak tek bir sembolik avro belirlenecektir. SUP kavramı da şu ana kadar yaygın eleştirilerle karşılaştı, bu nedenle Societas Unius Persona’nın bir şirket formu olarak mevcut olup olmayacağı ve ne zaman mevcut olacağı şu anda öngörülemiyor.

Yasal biçim varyantı SE & Co KGaA – Genel ortak SE ile KGaA

Bazen Societas Europaea, hisselerle sınırlı bir ortaklık (KGaA) ile birlikte de ortaya çıkmaktadır. Örneğin aile şirketleri zaman zaman kendilerini Societas Europaea & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – kısaca: SE & Co KGaA olarak organize ederler. Bu durumda, yasal anlamda halka açık bir limited şirket oluştururlar – ancak, şahsen sorumlu ortak olarak genel ortak herhangi bir gerçek kişi değil, özellikle bir Societas Europaea’dır (SE). Genel ortağın bir AG olması durumunda, AG & Co KGaA yerine, genel ortak GmbH olması durumunda GmbH & Co KGaA’dan bahsedilir.

• AG & Co KGaA – bkz. halka açık limited ÅŸirket (AG)
• GmbH & Co KGaA – bkz. limited ÅŸirket (GmbH)

SE & Co KGaA’nın yasal şekli altında faaliyet gösteren şirketler, açık yasal soruların Federal Yüksek Mahkeme’nin (BGF) bir mahkeme kararıyla net bir şekilde açıklanmasının ardından 1990’ların sonundan bu yana varlığını sürdürmektedir. Almanya’nın en büyük özel hastane işletmecilerinden biri olan tanınmış sağlık grubu Fresenius SE & Co KGaA, çok çeşitli sektörlerden diğer birçok şirket gibi bir SE & Co KGaA kurmaya karar verdi: Ses taşıyıcıları ve multimedya ürünleri, açık hava reklamcılığı, bitki ıslahı ve biyoteknoloji, pompa teknolojisi ve ısı yalıtım kompozit sistemleri bunlardan sadece birkaçıdır.

SE & Co KGaA şirketlerinden örnekler:

• AURELIUS Equity Opportunities SE & Co. KGaA
• Edel SE & Co. KGaA
• Fresenius SE & Co. KGaA
• KWS SAAT SE & Co. KGaA
• KSB SE & Co. KGaA
• Mutares SE & Co. KGaA
• Sto SE & Co. KGaA
• Ströer SE & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA özel bir durumdur: Bu şirkette genel ortak bir vakıf tarafından somutlaştırılmıştır. Prensip olarak, GUB Investment Trust KGaA’nın örnek olarak gösterdiği gibi, hisselerle sınırlı ortaklık akla gelebilecek tüm kombinasyonlarda mümkündür.

“Bir aile vakfı kurmak” konusunda daha fazla bilgi için buraya tıklayın:

• Bir aile vakfı kurun

Ayrıntılı olarak SE oluÅŸumu – kayıtlı ofis, ÅŸirket adı, yönetim & Co.

Bir Avrupa Şirketi kurmak ve Tek Pazar’da aktif olmak mı istiyorsunuz? Bunu yapmak için, şirketinizin öncelikle birkaç gereksinimi karşılaması gerekir: Avrupa Şirketinizi doğru ve bilgili bir şekilde kurabilmeniz için çok ulusluluk, asgari sermaye, ortak belirleme ve daha fazlası hakkında bilmeniz gereken her şeyi burada bulabilirsiniz. Her şeyden önce: Şirketiniz tüzel kişiliğe ve kendi tüzel kişiliğine sahip olmalıdır. Tüzel kişilik statüsüne ek olarak, sözde çok ulusluluk ilkesine uyulmalı ve sınır ötesi bir Avrupa unsuru gösterilmelidir.

Diğer düzenlemeler, şirketin kayıtlı ofisi ve merkez ofisi, gerekli asgari sermaye, uygun şirket adı ve tescili, yönetim ve şirket organları ve son olarak muhasebe gereklilikleri ve işgücünün ortak karar alma hakkı ile ilgilidir.

• Çok vatandaÅŸlık ilkesi
• Kayıtlı ofis ve merkez ofis
• Asgari sermaye
• Şirket adı ve tescil
• Yönetim ve kurumsal organlar
• Muhasebe
• Ä°ÅŸgücünün ortak karar alma hakları

Sınır ötesi bir unsur olarak çok devletlilik ilkesi

Çok ulusluluk ilkesi, bir Societas Europaea’nın tüm katılımcı kurucu şirketlerinden en az ikisinin sınır ötesi, Avrupalı bir unsura sahip olmasını gerektirir. Basit bir dille ifade etmek gerekirse, en az iki şirketin farklı AB üye ülkelerinin yasalarına tabi olması veya alternatif olarak, başka bir AB ülkesinde iki veya daha fazla yıldır faaliyet gösteren bir yan kuruluş veya şube aracılığıyla sınır ötesi bir unsuru kanıtlayabilmesi gerekmektedir.

Bir Avrupa Şirketinin Koltuğu ve Merkez Ofisi

Bir Avrupa Şirketinin kurulması için şirketinizin kayıtlı ofisi ve merkez ofisi aynı AB üye devletinde bulunmalıdır. Kuruluş ülkesinin seçimi belirleyici bir öneme sahiptir, çünkü AB hukukuna ek olarak, ilgili geçerli ulusal hukuk Avrupa Şirketinin yasal temelini oluşturur. Prensip olarak, durumun gerektirmesi veya şirketin bunun sonucunda avantaj elde etmesi halinde, şirketin kayıtlı ofisini ve merkezini daha sonra başka bir AB üye ülkesine taşımak mümkündür. Alman Sanayi ve Ticaret Odaları Birliği (DIHK) bu avantajı şu şekilde tanımlamaktadır:

“Mecazi anlamda: Europa AG, 25 renkte sunulan yasal bir formdur. Europa AG’nin kayıtlı ofisinin seçimi bu nedenle ilginç tasarım olanaklarının önünü açıyor.”

Bazı ülkeler bir Avrupa Şirketinin kurulması için daha katı şartlara sahiptir: örneğin, üye ülkeler Bulgaristan, Danimarka, Fransa, Yunanistan, Letonya, Avusturya ve Çek Cumhuriyeti, şirketin kayıtlı ofisi ile merkez ofisinin aynı adrese sahip olmasını şart koşmaktadır.

Bir SE’nin finansmanı: 120.000 Euro asgari sermaye

Bir başka gereklilik de gerekli asgari sermaye ile ilgilidir: örneğin, kayıtlı ofisi ve merkezi Almanya’da bulunan bir Avrupa Şirketi için en az 120.000 avroya, yani geleneksel bir Alman halka açık limited şirketi için gerekli olan 50.000 avroluk sermayenin iki katından fazlasına ihtiyacınız vardır. Sermaye gerekliliği – ve diğer gereklilikler – farklı AB üye ülkelerinde değişiklik gösterebilir. Ana sözleşmede prensip olarak daha yüksek bir taahhüt edilen sermaye kararlaştırılabilir.

Kural olarak, bir Europa AG’nin asgari sermayesi avro cinsinden olmalıdır. İkamet edilen ülkenin resmi ulusal para birimi avro değilse, şirket yıllık mali tablolarının ve konsolide mali tablolarının kendi ulusal para biriminde hazırlanmasını ve yayınlanmasını talep edebilir.

• Asgari sermaye: 120.000 Euro (Almanya)

Ticari marka olarak Europa AG: Şirket adı ve tescil

Şirket adı, şirket adından önce bir ön ek olarak gelen veya onu bir son ek olarak takip eden yasal biçim eki “SE” yi içerir. Kayıt, kurucu devletin siciline – Almanya’da bu nedenle ticaret siciline – zorunludur ve ayrıca Avrupa Toplulukları Resmi Gazetesi’nde yayınlanır. Şirketin kayıtlı ofisi daha sonraki bir tarihte başka bir AB üye ülkesine taşınırsa, Europa AG’nin kaydı kolayca ve sorunsuz bir şekilde ayarlanabilir.

Mevcut Societas Europaea’nın bu nedenle feshedilmesine ve yeni yerinde yeniden kurulmasına gerek yoktur. Sadece oradaki sicile bir giriş yapılır ve asıl AB ülkesine bir bildirim gönderilir, bunun üzerine AB ülkesi kendi sicilindeki girişi siler. Farklı AB üye devletlerinin kayıtlarındaki tüm giriş ve silme işlemleri Avrupa Toplulukları Resmi Gazetesinde paralel olarak listelenir.

Bir SE’nin Yapısı: Yönetim ve Kurumsal Organlar

Yönetimle ilgili olarak, düalist ve tekçi sistem arasında bir ayrım yapılmaktadır – neo-Almanca: iki kademeli/tek kademeli model. Bunlar öncelikle şirkette atanan farklı tür ve sayıdaki SE organları bakımından farklılık göstermektedir. Ancak, atanan organların üyelerinin görev süresi her iki durumda da en fazla altı yıl olup, yeniden atanma söz konusu değildir.

• Düalist sistem
• Monistik sistem

Düalist sistem (iki katmanlı model)

Alman denetim kurulu anayasasının yapısı, bazen iki kademeli model olarak da adlandırılan düalist sistemin temelini oluşturmaktadır. Yönetimin geleneksel olarak üç organa bölünmesini temsil eder; buna göre, genel kurula ek olarak, denetim kurulu bir kontrol organı ve yürütme kurulu bir yönetim organı olarak atanır.

Europa AG’nin üç milyon Euro’dan fazla sermayesi varsa, yönetim kuruluna en az iki kişi atanmalıdır. Daha Küçük Avrupa Şirketleri, ortak karar alan bir şirket olmadıkları sürece, ana sözleşmeye uygun olarak yönetim kurulunu yalnızca bir kişiyle sınırlandırabilir. Yönetim organının denetimi, büyüklüğü doğrudan sermaye miktarına bağlı olan denetim kurulunun sorumluluğundadır. Ortaklaşa belirlenen bir Societas Europaea durumunda, denetim kurulu üyeleri aynı zamanda hissedarların ve çalışan işgücünün temsilcileri olmalıdır.

Tekçi sistem (tek katmanlı model)

Tek kademeli model olarak adlandırılan model ise Anglo-Amerikan yönetim kurulu sistemine dayanmaktadır. Halka açık limited şirketin hissedarlarından oluşan genel kurula ek olarak yalnızca tek üyeli bir yönetim kurulunun atandığı tekçi bir sistemi temsil eder.

Prensip olarak, biri icra müdürü olmak üzere üç yönetim kurulu üyesi öngörülmüştür. Bununla birlikte, yönetim kuruluna farklı sayıda kişi atanması mümkün olup, izin verilen azami üye sayısı şirketin sermayesine bağlıdır ve sermayesi üç milyon avrodan fazla olan Avrupa halka açık limited şirketleri yasaya göre üçten az üye atayamaz.

Almanya’da, monistik Societas Europaea’nın, geleneksel olarak dualistik denetim kurulu için gerekli olan çalışan temsilcilerinin yönetim kuruluna aynı düzeyde katılımını sağlaması gerekmektedir.

Muhasebe kuralları

Muhasebe ile ilgili olarak, şirketin kayıtlı ofisinin ve merkezinin bulunduğu ülkenin hakları, Avrupa hukuku kapsamında büyük ölçüde standardlaştırılmış bir biçimde, hisselerle sınırlı Avrupa şirketi için geçerlidir. Vergilendirme ve muhasebenin yanı sıra, şirket, bilanço, kar ve zarar hesabının (K&Z) yanı sıra notları da içeren yıllık mali tabloları kabul etmek ve işin gidişatı ve şirketin durumu hakkında bir rapor hazırlamakla yükümlüdür.

• Yıllık hesaplar
  • Bilanço
  • Kâr ve zarar hesabı
  • Finansal tablolara ilişkin notlar
  • İşlerin gidişatı ve şirketin durumu hakkında rapor

SE çalışanları için ortak belirleme hakları

Avrupa Birliği, bir Avrupa Şirketinde ortak karar alma konusunda yasal bir formülasyon oluşturmadığından, Europa AG’nin kuruluş şekline bağlı olarak ya işveren ve çalışan tarafları arasında bağlayıcı bir anlaşma vardır ya da şirket için geçerli ortak karar alma hakkı belirlenmiştir. Bireysel kuruluş biçimleri hakkında daha fazla bilgiyi aşağıda bulabilirsiniz.

Özel Müzakere Organı: Ä°ÅŸverenler ve Çalışanlar

Prensip olarak, işverenlerin ve çalışanların “özel müzakere organı” olarak adlandırılan bir organ kurmaları ve kurumsal ortak belirleme konusunda birlikte uygun bir anlaşmaya varmaları ve bunu yazılı olarak tespit etmeleri mümkündür. Organın üyeleri, belirli bir ülke anahtarı temelinde gizli ve doğrudan seçilir ve en fazla 40 üye ile sınırlıdır.

“Özel müzakere organı”, yönetim tarafından bir Avrupa Şirketi kurulmasının planlandığının duyurulmasından itibaren on hafta içinde kurulmalıdır. Altı ay içinde veya sürenin uzatılması için başvuruda bulunulması halinde on iki ay içinde bir karar alınmalıdır.

Ä°ÅŸçi katılımına iliÅŸkin müzakereler

“Özel müzakere organı” çalışanların Europa AG’ye katılımı konusunda karar verebilir, ancak bunun için nitelikli çoğunluk kararına ulaşılması gerekir. Ortak karar alma yetkisinin azaltılmasına yol açan anlaşmalar, iki veya daha fazla AB ülkesinde çalışanların en az üçte ikisini temsil eden üçte iki çoğunluk gerektirir. Ancak, bu sadece özel koşullar altında geçerlidir:

Katılımın azaltılması lehine özel çoğunluk sadece birleşme durumunda toplam işgücünün en az yüzde 25’inin veya bir holding SE veya bağlı SE kurulması durumunda toplam işgücünün en az yarısının katılıma tabi olması halinde geçerlidir. Dönüşüm yoluyla SE oluşumları söz konusu olduğunda, ilke olarak, katılım hakkının azaltılmasına karar verilemez.

• BirleÅŸme: en az %25 çalışan temsili
• Holding/iÅŸtirak: en az %50 çalışan temsili
• DönüÅŸüm: azaltma mümkün deÄŸil

Devam eden müzakerelerin sonlandırılması ve feragat kararı

Ancak üçte iki çoğunluğun sağlanması halinde, devam eden müzakerelerin kesilmesine veya müzakerelere hiç başlanmamasına da karar verilebilir. Bu durumda, Europa AG bir ortak belirleme modeli olmaksızın tescil edilir. Bununla birlikte, ortak kararlı bir anonim şirkete dayanan dönüşüm oluşumu durumunda, böyle bir feragat kararı genellikle hariç tutulur.

Müzakerelerin baÅŸarısızlığı & standard kurallar

İşveren ve çalışan tarafları arasında bir anlaşma mümkün değilse, müzakereler başarısız olur ve standard kurallar otomatik olarak uygulanır. Amaç, Europa AG’nin ulusal sicile kaydedilmesinden başlayarak, işgücünün mevcut ortak karar alma haklarını korumaktır. Şirketleşme biçimine bağlı olarak, kurumsal ortak karar alma farklı şekillerde ele alınmaktadır:

Dönüşüm yoluyla oluşum durumunda, ulusal AG’nin mevcut ortak karar alma hakları devam eder. Diğer oluşum biçimleri söz konusu olduğunda, bir kurucu şirketin en yüksek katılım standardı Avrupa Şirketine aktarılabilir – ancak sadece tüm çalışanların belirli bir yüzdesini kapsayan katılım düzenlemeleri, Societas Europaea ulusal sicile kaydedilmeden önce ilgili şirkette zaten yürürlükteyse. Birleşme durumunda yüzde 25’lik, SE holding şirketleri ve SE iştirakleri durumunda ise iki kat daha fazla bir teminat gereklidir.

• DönüÅŸüm: Önceki ortak belirleme hakkının devri
• BirleÅŸme: Toplam iÅŸgücünün %25’i kapsanmaktadır
• Holding/iÅŸtirak: Kapsanan toplam iÅŸgücünün %50’si

Europa AG’nin Avantajları – Tek tip, uluslararası ve esnek

Avrupa Şirketi, nispeten yeni bir yasal girişim biçimidir ve yalnızca 8 Ekim 2004 tarihinden bu yana Avrupa yönetmeliklerine göre kurulabilmektedir. Bu nedenle çok yaygın değildir ve birçok girişimciye göre henüz kendini kanıtlamamıştır. Öte yandan Societas Europaea, özellikle büyük şirketlerin ulus ötesi ticari işlemleri açısından, farklı AB üye ülkeleri ve Avrupa Ekonomik Alanı (EEA) ülkeleri arasındaki sınır ötesi işbirliğini önemli ölçüde şekillendiren bir dizi avantaja sahiptir.

• Tek tip kurallar seti
• Uluslararası itibar
• Çalışanlar için ortak karar alma haklarının güçlendirilmesi
• Sınır ötesi birleÅŸme
• Esnek koltuk yer değiştirme
• Kolaylaştırılmış idari yapı
• Şubeler aracılığıyla maliyet azaltma
• SE bağlı ortaklıklarının kurulması

AB ve AEA’da tek tip kurallar

Çeşitli Avrupa ülkeleri arasında sınır ötesi işbirliği lehine tek tip bir kurallar dizisi Avrupa Şirketi’nin karakteristik özelliğidir. Bir Societas Europaea kurarak, tüm AB Üye Devletleri ve AEA ülkelerinde geçerli olan bir ticaret unvanı altında iş yapabilirsiniz ve etkili bir uluslararası iş ağı geliştirmek için şirketinize çok sayıda yan kuruluş kurmanız gerekmez.

Uluslararası itibar ve çalışan katılımının güçlendirilmesi

Bir diğer artı nokta ise Societas Europaea adının şirketinizin uluslararası niteliğini ifade etmesi ve kamuoyunda prestij yaratmasıdır. Son olarak, bir Avrupa Şirketi’nin kurulmasının şirket çalışanları üzerinde de olumlu bir etkisi vardır: AB çapında yeknesak düzenlemeler, şirketiniz için birden fazla ülkede çalışan çalışanlarınızın ortak karar alma süreçlerini güçlendiren bir personel politikası çerçevesi oluşturur.

AG’ler için Avrupa çapında birleÅŸme oluÅŸumu

Birleşme kuruluş şekli, girişimcilerin ilk kez halka açık limited şirketlerini başka bir AB Üye Devletinden halka açık bir limited şirketle birleştirmelerine olanak tanır. Tüm şirketler için sınır ötesi birleşmelere izin verilmesi şu anda tartışılmaktadır ve ulusal halka açık limited şirketler, limited şirketler ve sınır ötesi iş yapan ancak bir Avrupa Şirketi lehine yasal yapılarından vazgeçmek istemeyen diğer şirketler için cazip bir alternatif sunabilir.

Kayıtlı ofisin esnek bir şekilde taşınması

Kayıtlı ofisin esnek ve karmaşık olmayan bir şekilde yer değiştirmesi, Societas Europaea’nın bir başka belirleyici avantajıdır: SE kayıtlı ofisinin ve merkez ofisinin başlangıçta aynı AB üye ülkesinde bulunması gerekmesine rağmen… şirketinizin kayıtlı ofisi daha sonra kolayca başka bir AB ülkesine taşınabilir. Bu şekilde pazardaki değişikliklere esnek bir şekilde tepki verebilir ve Avrupa’daki hukuk sistemleri rekabetini kendi yararınıza ustalıkla kullanabilirsiniz.

Kolaylaştırılmış idari yapı

Europa AG söz konusu olduğunda, kendini kanıtlamış iki yönetim modeli arasında seçim yapmak mümkündür: bu ülkede alışılageldiği üzere düalist sistem ve Anglo-Amerikan modeline dayanan monist sistem. Bu şekilde, merkezi Almanya’da bulunan Avrupalı halka açık limited şirketler, özellikle çok uluslu şirketler için tek tip bir yönetim biçimini mümkün kılan modern bir idari yapı kullanabilmektedir.

Şube ve SE Bağlı Ortaklıkları

Bağlı ortaklıklar yerine, bir Societas Europaea Avrupa çapında şubeler de bulundurabilir; bu da idari ve yönetim aygıtları açısından maliyetlerde önemli bir azalma anlamına gelebilir. İştiraklerin kurulmasının daha sonraki bir aşamada faydalı olması durumunda, mal sahibi olarak bunları bir Societas Europaea yasal biçiminde de kurabilirsiniz.

Europa AG hissedarları için vergiler: gelir vergisi, ticaret vergisi, KDV, sermaye vergisi ve gelir vergisi

Europa AG, Avrupa Ekonomik Alanı’nın (EEA) tüm ülkelerinde, uygulanan vergi ve harçlarla ilgili olarak orada geçerli olan düzenlemelere tabidir. Buna göre, cari vergilendirme için özel düzenlemeler öngörülmemiştir. Diğer AB üye ülkelerindeki daimi kuruluşlar ve şubeler için, sınırlı vergi yükümlülüğüne tabidir ve orada geçerli olan düzenlemelere uymak zorundadır. Bu, diğer hususların yanı sıra, vergi amaçları doğrultusunda kârın belirlenmesi ile ilgilidir.

Almanya’da hisse senetleriyle sınırlı şirketler genellikle kurumlar vergisi ve ticaret vergisine tabidir. Buna ek olarak, muaf olmayan satışlar için ciro vergisi ödenmesi gerekmektedir. Bir AG’nin hissedarlarına yapılan kar dağıtımları genellikle sermaye kazancı vergisine tabiyken, şirketteki gerçek kişiler gelir vergisi ödemek zorundadır. İşgücüne yapılan ücret ödemeleri – örneğin, yönetim kurulu üyelerinin ücretleri – ücret vergisine tabidir.

• Kurumlar vergisi (KSt)
• Ticaret vergisi (GewSt)
• Katma değer vergisi (KDV)
• Sermaye kazancı vergisi (KapESt)
• Gelir vergisi (ESt)
• Ücret vergisi (LSt)

Bir emlak şirketinden ne tür vergiler bekleyebileceğinizi buradan öğrenebilirsiniz:

• Gayrimenkul vergilerinden tasarruf edin

Çifte Vergilendirmeyi Önleme AnlaÅŸmaları (DTA’lar) – Almanya, AB ve AEA

Almanya ile Avrupa Birliği (AB) ve Avrupa Ekonomik Alanı’nın (AEA) diğer üye ülkeleri arasında çifte vergilendirme anlaşması – kısaca DTA – geçerlidir. Bu anlaşma, katılımcı devletlerden birine vergilendirme hakkı tanıyarak ve buna paralel olarak diğer devletin vergilendirme hakkını reddederek veya en azından sınırlandırarak yurtdışında kazanılan gelirin çifte vergilendirilmesinin önlenmesini sağlar. Bu kavram bazen bariyer etkisi veya bariyer fonksiyonu olarak da adlandırılır.

Model Anlaşma OECD-MA & OECD Transfer Fiyatlandırması Rehberi

Bunun bir örneği, uluslararası alanda faaliyet gösteren Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü’nün (OECD) Gelir ve Sermayeye İlişkin Model Vergi Sözleşmesi (OECD-MA) dünya çapında tanınan ve 3.000’den fazla hükümetler arası çifte vergilendirme anlaşmasının temelini oluşturan model sözleşmesidir.

OECD ayrıca, yabancı daimi işletmelerde transfer fiyatlandırmasına ilişkin iyi bilinen soruna da değinmektedir. Bu prestijli kuruluş, kârların ana SE’ye uygun bir şekilde tahakkuk ettirilmesini sağlamak amacıyla çok uluslu işletmeler ve vergi idareleri için düzenli transfer fiyatlandırması kılavuzları yayınlamaktadır. Bunlar, sınır ötesi şirketlerin üzerinde anlaşılan fiyatları emsallere uygunluk ilkesi uyarınca emsallere uygun bir seviyede belirlemeleri için bir rehber görevi görebilir.

Ana Ortaklık-AÅŸağı Ortaklık Direktifi: Temettü Ödemelerinin Vergilendirilmesi

Ana Ortaklık-İştirak Direktifi olarak adlandırılan 90/435/EEC sayılı eski Direktifin gözden geçirilmesi ve 2003/123/EC sayılı Direktifin yürürlüğe konulmasıyla, temettü ödemeleri üzerindeki mevcut çifte vergi yükü ortadan kaldırılabilir. Yeni düzenlemelere göre, bağlı ortaklığın vergi gelirinin tamamı bağlı ortaklığın bulunduğu üye devlete ödenecektir. Ancak, burada sermaye kazancı vergisi (KapSt) alınmayabilir.

Ana şirket, çifte vergilendirmeden kaçınmak için muafiyet yöntemini ya da imputation yöntemini kullanabilir.

• Farklı Üye Devletlerin ana ÅŸirketleri ve baÄŸlı ÅŸirketleri durumunda uygulanacak ortak vergilendirme sistemine iliÅŸkin 23 Temmuz 1990 tarihli KonseyDirektifi (90/435/EEC)
• Farklı Üye Devletlerin ana ÅŸirketleri ve baÄŸlı ÅŸirketleri durumunda uygulanacak ortak vergilendirme sistemine iliÅŸkin 90/435/EEC sayılı Direktifi tadil eden 22 Aralık2003 tarih ve2003/123/EC sayılı Konsey Direktifi

BirleÅŸme Direktifi: Sınır ötesi sahiplik deÄŸiÅŸiminin vergilendirilmesi

Belirli koşullar altında, sınır ötesi kuruluşa sahip bir Avrupa Şirketi, kar veya zararı etkilemeden yönetilebilir ve gizli rezervlerin vergilendirilmesinden muaf tutulabilir. Bu durumda, daha sonra 2005/19/EC sayılı Direktif ile değiştirilen Birleşme Direktifi olarak adlandırılan 90/434/EEC sayılı Direktifin kapsamına girmektedir. Birleşme Direktifi yıllar içinde defalarca küçük değişikliklere uğramıştır, böylece esaslı hususlar günümüzde merkez ofisin sınır ötesi transferi, daimi işletmelerin bağlı şirketlere dönüştürülmesi ve ana şirketten ayrılmalar için de uygulanabilir hale gelmiştir.

Almanya’da AT Direktifi ilk olarak Reorganizasyon Vergisi Kanunu’nda (UmwStG) ve daha sonra da Avrupa Şirketlerinin Kurulmasına Eşlik Eden Vergi Tedbirleri ve Diğer Vergi Düzenlemelerinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’da (SEStEG) uygulanmıştır.

• Farklı Üye Devletlerin ÅŸirketlerine iliÅŸkin birleÅŸmeler, bölünmeler, varlıkların devri ve hisse deÄŸiÅŸimlerine uygulanacak ortak vergilendirme sistemine iliÅŸkin 23 Temmuz 1990 tarihli KonseyDirektifi (90/434/EEC)
• Farklı Üye Devletlerin ÅŸirketlerini ilgilendiren birleÅŸmeler, bölünmeler, varlık devirleri ve hisse deÄŸiÅŸimlerine uygulanacak ortak vergilendirme sistemine iliÅŸkin 90/434/EEC sayılı Direktifi tadil eden 17 Åžubat2005 tarih ve 2005/19/EC sayılı Konsey Direktifi

Societas Europaea (SE) – Kimin için deÄŸerlidir?

Societas Europaea özellikle Avrupa Birliği ve Avrupa Ekonomik Alanı içinde sınır ötesi faaliyet gösteren büyük halka açık limited şirketler için uygundur. Asgari 120.000 Avro’luk hatırı sayılır sermaye gözünü korkutmayanlar için, uluslararası alanda aktif olmak ve girişimcilik hedeflerini daha az çaba ve maliyet tasarrufu ile gerçekleştirmek için birçok fırsat bulunmaktadır. Sınır ötesi hareketlilik, şirketinizi size en uygun yasal sisteme göre kurmanıza ve gerekirse kayıtlı ofisinizi ve merkez ofisinizi esnek bir şekilde başka bir AB ülkesine taşımanıza olanak tanır.

Avrupa Şirketi tam olarak kimin için değerlidir? Europa AG, Avrupa çapında yüksek bir itibara ve saygıya sahip olduğundan, halka arzı olan büyük uluslararası şirketler ve hızlı büyüyen şirketler, bir Avrupa Şirketinin avantajlarından özellikle faydalanabilir ve dış imajlarını güçlendirebilirler. Tipik Alman yönetim modelinden ve halka açık limited şirketinizin katı yapısından memnun değilseniz bile, bir Societas Europaea’nın dönüşüm oluşumu sizin için özellikle cazip olabilir, çünkü burada monistik bir sisteme geçebilir ve kurumsal organları düzenleyebilirsiniz.

Societas Europaea’ya (SE) alternatifler: Almanya’da yasal biçimler

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecindeki ilk adımlardan biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Kayıtlı iş adamı / kayıtlı iş kadını (e. K.)
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• GmbH: Limited şirket
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı

]]>