Mal sahipleri topluluÄŸunun hak ve görevleri

Birden fazla kişi ölen bir kişinin terekesine ortak mirasçı olduğunda mirasçılar topluluğu ortaya çıkar. Mirasçılar topluluğunun üyeleri olarak, ortak mirasçılar çeşitli hak ve yükümlülüklere sahiptir.

Haklar: mirastan feragat, miras payını satma ve fesih

Bu haklar, diğerlerinin yanı sıra, mirası kullanma hakkı ve miras payını satma hakkını da içerir. Her bir ortak mirasçı, diğer ortak mirasçıların ilk ret hakkına sahip olduğu miras payını satma hakkına sahiptir. Mirasçılar topluluğunun artık işlev görmemesi veya miras konusunda bir anlaşmazlık olması halinde mirasçılar topluluğunu feshetme hakkı da vardır.

Buna ek olarak, ortak mirasçılar mirası kabul etmek istemiyorlarsa veya ölen kişinin borçlarını üstlenmek zorunda kalacaklarsa, belirli koşullar altında mirası reddetmelerine izin verilir. Mirastan feragat belli bir süre içinde yapılmalıdır.

Bir bakışta haklar:

• Mirastan feragat etmek
• Kullanım hakkı
• Mirası satma hakkı
• İlk reddetme hakkı
• Ortak mülkiyet topluluÄŸunu feshetme hakkı

Görevler: Kira sözleÅŸmeleri, yönetim & Co.

Mirasçıların görevleri arasında, ölen kişi öldüğü sırada bir apartman dairesinde ya da evde kiracıysa, kira sözleşmelerini devralmak da yer alır. Mirasçıların ayrıca mirasa karşı bir yönetim görevi de vardır. Mirası düzgün bir şekilde yönetmeli, bakımını yapmalı ve gerekirse bakım önlemleri almalıdırlar.

Ortak mirasçıların bir diğer önemli görevi de terekenin borçlarının ödenmesidir. Ortak mirasçılar müteveffanın borçlarından müteselsilen sorumludur ve bunların ödenmesini sağlamalıdır. Bunu yaparken, mirasın vergilerini de dikkate almalıdırlar.

Görevleriniz özetlendi:

• Kira sözleÅŸmelerinin üstlenilmesi
• Ä°dari görev
• Terekenin yükümlülüklerinin ödenmesi

Bir dairenin satışı için ön koÅŸul

Mirasçılar topluluğundan bir dairenin satılabilmesi için tüm mirasçıların satışı kabul etmesi gerekir. Bir satış ancak müştereken ve karşılıklı mutabakatla gerçekleştirilebilir. Bu, mirasın sorunsuz bir şekilde yönetilmesini sağlamak için mirasçılar arasında yakın işbirliği ve anlaşma gerektirir.

Mirasçılar dairenin satışı konusunda anlaşmalıdır

Ancak, uygulamada ortak bir satış üzerinde anlaşmak genellikle zor olabilir. Genellikle mülkle ilgili duygular ve anılar vardır, bu da konuyu bazı mirasçılar için hassas hale getirebilir.

Bu nedenle, bireysel mirasçıların satışı henüz istememeleri veya kabul edememeleri nadir görülen bir durum değildir. Bazı durumlarda bu durum mirasla ilgili anlaşmazlıklara ve ihtilaflara yol açabilir. Şimdi bu durumda ne gibi seçenekler olduğuna daha yakından bakacağız.

Mirasçılar topluluÄŸunda anlaÅŸmazlık ve çatışma

Mirasçılar topluluğu dairenin satışı konusunda anlaşmazlığa düşerse, dostane bir çözüm bulmak zor olabilir. Tüm mirasçılar satışa rıza göstermezse, mülk satılamaz.

Bu durumda, mirasçılar topluluğunun ilerlemesi için çeşitli olasılıklar vardır.

Miras payının ortak mirasçılar tarafından ödenmesi

Bir olasılık, tek bir ortak mirasçının diğer ortak mirasçılara ödeme yapması ve böylece mülkün tek sahibi olmasıdır. Bir ortak mirasçı diğer ortak mirasçılara ödeme yapmak isterse, öncelikle mülkün değeri ve ortak mirasçıların payları belirlenmelidir. Bu amaçla bir bilirkişi ya da ekspere başvurulabilir. Daha sonra her bir ortak mirasçının payı mülkün değerine göre hesaplanır. Diğer ortak mirasçılara ödeme yapmak isteyen ortak mirasçı, mülkteki paylarını elde etmek için diğer ortak mirasçılara karşılık gelen payı ödemelidir.

Miras payının ödenmesi bu şekilde gerçekleşir:

• Gayrimenkul değerinin belirlenmesi
• Miras payının hesaplanması
• Ortak mirasçılara ödeme yapılır

Miras payının üçüncü tarafa satılması

Ancak, diğer mirasçıların satış yapan mirasçının payını almayı kabul etmemeleri veya alamamaları söz konusu olabilir. Bu durumda, satan mirasçı payını üçüncü bir kişiye satabilir. Bunun için ön koşul, ortak mirasçılara iki aylık bir ilk ret hakkı tanınmış olması ve miras payının satışının sadece bir bütün olarak mümkün olmasıdır. Mirasınızın bir kısmını satmaya karar verirseniz, bu sadece daire için değil, mirasın geri kalanı için de geçerlidir.

Bölge mahkemesi tarafından yapılan bölme ihalesi

Bölge mahkemesi tarafından mirasçılar topluluğunda yapılan taksim müzayedesi genellikle son çaredir. Mirasçılar anlaşamazsa, bir mirasçı taksim müzayedesi için başvurabilir. Yerel mahkeme daha sonra geliri ortak mirasçılar arasında bölüştürmek üzere mülkü açık artırmaya çıkaracaktır. Ancak, bu yol genellikle yüksek maliyetlerle ilişkilendirilir ve genellikle özel bir satıştan önemli ölçüde daha düşük gelir elde edilmesine neden olur.

Bir bakışta bölme müzayedesi:

• AnlaÅŸmazlık durumunda son çare
• Yerel mahkeme tarafından uzlaşma
• Gelirlerin mirasçılar arasında paylaÅŸtırılması
• Dezavantaj: Yüksek maliyetler ve düÅŸük satın alma fiyatı

Prosedür: Miras kalan bir dairenin satışı

Birkaç mirasçıya bir konut miras kaldığında ve bu konutu satmaya karar verdiklerinde, satışı yasal olarak doğru bir şekilde gerçekleştirmek için belirli adımları izlemeleri gerekir. Bu, mirasçılar topluluğu içinde iyi bir planlama ve koordinasyonun yanı sıra satış sürecinin sorunsuz bir şekilde yürütülmesini sağlamak için deneyimli bir noterin katılımını gerektirir.

İşte önceden en önemli noktalar:

1. Tüm mirasçılar topluluÄŸu tarafından satışa onay verilmesi
2. Mülkün pazarlanması
3. Noterde satın alma sözleÅŸmesinin hazırlanması
4. Satın alma bedelinin ödenmesi ve uzlaÅŸma

Satışa onay verilmesi

İlk olarak, mirasçılar topluluğunun dairenin satılması konusunda hemfikir olması gerekir. Tüm mirasçılar bunu kabul etmelidir. Bir anlaşmaya varıldıktan sonra, satış fiyatı, gelirin mirasçılar arasında paylaştırılması ve satışı kimin gerçekleştireceği gibi satışın tüm yönlerini düzenleyen ortak bir karar alınmalıdır.

Mülkün pazarlanması

Mirasçılar topluluğu daireyi satmaya karar verdikten sonra, mülk piyasaya sunulmalıdır. Bu amaçla, daireye değer biçmesi, emlak teşhirlerini hazırlaması ve pazarlamayı üstlenmesi için bir emlakçı görevlendirilebilir. Alternatif olarak, mirasçılar ilan vererek veya çevrimiçi platformları kullanarak daireyi kendileri de satabilirler.

Noterde satın alma sözleÅŸmesinin hazırlanması

Bir alıcı bulunduğunda, noter randevusu ayarlanmalı ve bu randevu sırasında satın alma sözleşmesi, devir ve tapu kaydı değişikliği yapılmalıdır. Satın alma sözleşmesi, satın alma fiyatı, mülkiyetin ne zaman devredileceği ve diğer tüm koşullar gibi satışın tüm ayrıntılarını düzenler. Devir, satıcının mülkün mülkiyetini alıcıya devrettiğine dair resmi beyanıdır. Tapu kaydı değişikliği, alıcının tapu kaydına dairenin yeni sahibi olarak girilmesidir.

Satın alma bedelinin ödenmesi ve uzlaÅŸma

Tüm formaliteler tamamlandıktan sonra, alıcı satın alma bedelini ödemelidir. Satın alma bedeli alınır alınmaz tapu değişikliği gerçekleştirilir ve alıcı dairenin yeni sahibi olarak kaydedilir.

Mirasçılık belgesi için baÅŸvuru: Önemli olan budur

Satış işlemi sırasında mirasçılar, miras kalan evin tapusuna sahip olduklarını kanıtlamalıdır. Vefat eden mal sahibi tapu sicilinde hala mal sahibi olarak kayıtlı olduğundan, bunun için genellikle bir veraset belgesi gereklidir. Veraset belgesi için veraset mahkemesine başvurulabilir, ancak her durumda gerekli değildir. Alternatif olarak, veraset, kamuya açık bir belgede (örneğin noter vasiyeti) yer alması ve tasarrufun açılış kaydının sunulması koşuluyla, bir Avrupa veraset belgesi veya GBO’nun 35 (1) maddesi uyarınca ölüm üzerine bir mülk tasarrufu ile de kanıtlanabilir.

Hızlı satış durumunda tapu kaydı

Vasiyetçinin ölümünden sonra tapu sicili hatalı hale geldiğinden, mirasçıların gerekirse satıştan önce tapu siciline mülkiyet durumlarını kaydettirmeleri önerilir. Mirasçılar genellikle tapu kaydını düzeltmek ve kendilerini yeni malikler olarak kaydetmekle yükümlüdür. Satış yıllar sonra gerçekleşirse bu özellikle önemli olabilir. Bu durumda, tapu kaydının düzeltilmesi mümkün olan en kısa sürede ve en geç mirastan sonraki iki yıl içinde yapılmalıdır. Bu süre içinde işlem genellikle ücretsizdir.

Daha sonra satılması durumunda transkripsiyon gerekmez

Bununla birlikte, ev satışı merhumun ölümünden hemen sonra gerçekleşirse, tapu sicilinin düzeltilmesi genellikle gerekli değildir. Bu durumda, örneğin mirasçılık belgesi ibraz edilerek mülkiyet kanıtlanabilir ve alıcı doğrudan tapu siciline kaydedilebilir.

Özet olarak en önemli şeyler:

• Dairenin yeni sahipliğini kanıtlayan veraset belgesi
• Alternatif: Avrupa Veraset Belgesi ile İspat
• Mirasçılar topluluÄŸu yeni malik olarak kayıt yaptırmalıdır
• Ä°stisna: Satış, mirasın kabulünden kısa bir süre sonra gerçekleÅŸir

Sonuç: Bir dairenin mirasçılar topluluÄŸu tarafından satışı

Özetle, bir dairenin mirasçılar topluluğu tarafından satılması karmaşık bir süreç olabilir. Bu nedenle, sizin ve ortak mirasçılarınızın haklarınızı ve yükümlülüklerinizi bilmeniz özellikle önemlidir. Mirasçılar topluluğu satış konusunda anlaştıktan sonra, mirasçılar miras kalan dairenin kendilerine ait olduğunu kanıtlamalıdır. Bu, mirasçılık belgesi için başvuruda bulunarak yapılabilir, ancak Avrupa mirasçılık belgesi veya ölüm üzerine mülkiyetin elden çıkarılması gibi mülkiyeti kanıtlamanın alternatif yolları da vardır. Daha sonraki bir satışta sorun yaşamamak için tapu sicilindeki mülkiyet durumunu düzeltmek de mantıklı olabilir.

Ek maliyetler – vergiler, ücretler, komisyonlar ve ek ücretler

Bir satın alma sözleÅŸmesi imzalandığında, finansman zaten tamamlanmış olur. Ancak, yan satın alma maliyetleri genellikle hafife alınmaktadır. Emlakçı, noter, tapu ve vergi dairesinden gelen faturalar, kredi sabitlenir sabitlenmez gelir. Bu nedenle kredi genellikle çok düÅŸük belirlenir.

Arızi satın alma maliyetleri yüzde kaçtır?

20 yan bina maliyetleri en azından satın alma fiyatına ek olarak krediye dahil edilmelidir ve oldukça gerçekçidir.

~ Satın alma fiyatının %20’si

Gayrimenkul satın alırken en büyük 4 arızi maliyet

Genel bakış, bir ev satın alırken bekleyebileceÄŸiniz en büyük 4 ek maliyeti göstermektedir. Peki bir ev inÅŸa etmenin baÅŸka hangi maliyetleri vardır? Daha fazla bilgi için: Bir ev inÅŸa etmek ve katlanacağınız maliyetler.

Ücretler: Satın alma sözleÅŸmesinin noter tarafından onaylanması

Noter randevusu ücretleri, muhtemelen ev satın almanın arızi masrafları içindeki en büyük kalemlerden biridir. Noter ücretleri sabit olmasına ve herhangi bir yönde sapma göstermemesine rağmen oldukça yüksektir.

Satın alma fiyatının ~ %1,5’i

Genel bir kural olarak, satın alma fiyatının yaklaşık %1,5’i sabittir – ve bu sadece satın alma sözleşmesinin imzalanması içindir. Dolayısıyla, 100.000 avroluk bir mülk satın alırsanız, genellikle alıcının ödemesi gereken 1.500 avroluk noter ücreti vardır.

Almanya’da noterler için kesin ücretler noterlik ücret tarifesinde belirtilmiştir, ancak çevrimiçi olarak da hesaplanabilir.

• Daha fazlasını buradan okuyun: Noter ve satın alma sözleÅŸmesi

Vergiler: Vergi dairesi için arazi devir vergisi

SözleÅŸme noterde imzalandıktan ve satın alma anlaÅŸması noter tarafından onaylandıktan sonra, alıcıya vergi dairesinden posta gönderilir. Ardından, alıcıdan emlak devir vergisi talep edilir.

Bu ücret biraz deÄŸiÅŸiklik göstermektedir. Almanya’da bu oran genellikle mülkün satın alma fiyatının %3 – %6’sı civarındadır. Arazi devir vergisi bir eyalet vergisi olduÄŸundan, her eyalet kendi arazi devir vergisi oranını belirler (harici).

Ancak Hamburg, Berlin ve Saksonya-Anhalt gibi bazı federal eyaletlerde bu oran mülk alım fiyatının %4,5’idir. Örneğin, 100.000 avroluk bir satın alma fiyatı için, arazi transfer vergisi için 3500 / 4500 avro daha ödersiniz .

Okuma ipucu: Kooperatiflerden aile vakıflarına kadar vergi yapılandırma seçenekleri hakkında bilgi edinin: Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin

Satın alma fiyatı 100,000 Euro

Bu borç derhal ödenmelidir, çünkü ancak tutar vergi dairesine ulaştığında vergi dairesi sözde mahsup belgesini düzenler. Bu, yeni malikin tapu siciline aktarılması için zorunludur. Bu işlem tapu sicili tarafından düzenlenir ve yine ücrete tabidir, ancak bunlar nispeten düşüktür.

Satın alma fiyatının %3,5 – 6,5’i

Komisyon: brokerler kendi paylarını alırlar

Bir emlakçı aracılığıyla bir mülk veya arsa satın alırsanız, elbette emlakçı komisyonunu da genel hesaplamaya dahil etmeniz gerekir. Kural olarak, faturayı noterdeki kayıt işleminden hemen sonra emlakçıdan alırsınız.

Komisyon miktarı deÄŸiÅŸkenlik gösterir ve bölge gibi çeÅŸitli faktörlere baÄŸlıdır. Genellikle mülkün satın alma fiyatının yüzde dört ila altısı arasında deÄŸiÅŸir.

Mülk satın alma fiyatı 100.000 avro olan bir mülk için, sadece acente için 4.000 ila 6.000 avro arasında ödeme yaparsınız . Bununla birlikte, komisyoncunun komisyonunu müzakere etmeye değer olduğunu bilmek önemlidir, çünkü bunun büyük bir marjla ilişkili olduğu bilinmektedir.

Tavsiye edilen KDV dahil yüzde 3,48’lik toplam komisyon tavsiye edilebilir ve gerçekçi bir değerdir.

~ Satın alma fiyatının %3,48’i

Ek ücretler: Kredi faizi ve taksit ek ücretleri

Bankalar doÄŸal olarak bir ev satışından paylarını almak isterler ve bu sadece kredi faizi yoluyla olmaz. Müzakere edilen kredi faiz oranları onlar için yeterli olmadığından, genellikle alıcı tarafından beklenmeyen ek masraflar talep ederler.

Bu maliyetler ilk bakışta açıkça fark edilememekte ve böylece bankalar müşterilerini aldatmaktadır. Bu tür gizli maliyetler, toplam kredinin henüz ödenmemiş kısmı üzerinden aylık taahhüt faizi şeklinde olabilir.

Orada, örneğin, müşterinin bu şekilde beklemediği ve kütleye eklenen %0,25’lik bir ücret alınır. Bu, 100.000 avroluk bir kredi tutarı için ayda yaklaşık 250 avro anlamına gelir ki bunu beklemiyorsunuz.

Diğer, gizli maliyetler

Ancak ilk başta beklemeyebileceğiniz başka gizli maliyetler de vardır. Bunlar arasında, bazı bankaların ekstra ücret talep ettiği hesap yönetimi ve talep ücretlerinin yanı sıra, inşaatın ilerlemesine bağlı olarak kredinin bir kısmının ödenmesi durumunda taksit ek ücretleri de yer almaktadır.

Bu nedenle, kredinizi alırken küçük puntolarla yazılanlara çok dikkat edin, net olmayan her şeyi sorun ve yalnızca tüm yükümlülükler konusunda net olduğunuzda krediyi alın.

Güvenli tarafta olmak için, bankanızdan toplam efektif faiz oranını veya gerçek efektif faiz oranını hesaplamasını isteyin. Burada, tüm ek maliyetler ayrıntılı olarak listelenir ve açıkça sunulur.

Sörveyör ve Yenileme – Potansiyel Arızi Maliyetler

Tüm mülkler için geçerli olmayan bir diğer yan maliyet faktörü de eksper ve yenileme maliyetleridir.

Özellikle eski mülkler söz konusu olduÄŸunda, satın almadan önce bir eksper tutarak mülkün durumunu incelemek mantıklı olacaktır. Bu, örneÄŸin nem ve kirleticilerin incelenmesini içerir (özellikle 1970’lerden kalma mülkler söz konusu olduÄŸunda). Bu tür deÄŸerlemeler , mimarlar veya inÅŸaat mühendisleri gibi bağımsız uzmanların yanı sıra emlak uzmanları tarafından da gerçekleÅŸtirilir.

Burada maliyetler, uzman görüşünün türüne ve gereken süreye bağlı olarak büyük ölçüde değişmektedir. Bunun için herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Değerleme uzmanları değerlemeyi kendileri hesaplar. Ekspertizin ne kadar iyi olduğuna bağlı olarak, gelecekteki mülkte yenileme çalışmaları gerekli olabilir ve bu da hesaplamaya dahil edilmelidir.

Yeni bir ısıtma sistemi, yeni pencereler veya çatının restorasyonu olsun, bu durum için maliyetler de büyük ölçüde deÄŸiÅŸir. Taşınmadan önce genellikle genel tadilat masrafları olduÄŸunu aklınızda bulundurmalısınız. Yeni zeminler, farklı duvar renkleri, yeni bir mutfak veya hatta bir duvarın yıkılması.

Tüm bunlar yine paraya mal olur ve bu da küçümsenmemelidir. Burada genellikle planlanandan daha fazla maliyet ortaya çıkar, çünkü her zaman bir şeyler ters gider, hesaplanandan daha pahalıdır veya küçük şeyler eksiktir. Ayrıca, birçok yenileme çalışmasının kendi başınıza gerçekleştirilemeyeceğini de aklınızda bulundurmalısınız. Bu nedenle, size yardımcı olacak zanaatkarlara ve uzmanlara da ihtiyacınız olacak ve elbette zamanları için sizden ücret alacaklar. Bir eve karar vermeden önce, hala yapılması gereken işleri, neleri yenilemek istediğinizi ve bu tür yenileme çalışmalarının maliyetinin ne kadar yüksek olacağını önceden düşünün.

Sonuç: Yan satın alma maliyetlerini hesaplayın

Satın alma fiyatı 100.000 avro olan ve aynı tutarda kredi alan bir mülk için 9.000 ila 12.000 avroluk arızi masraflar bekleyin.

Bunları kredi tutarınıza dahil etmezseniz, kendi sermayenizden düşülmesi gerekecektir. Bu tür beklenmedik ek maliyetler hafife alınmamalıdır ve mülkten mülke büyük farklılıklar gösterebilir. Mülkün fiyatı ne kadar yüksekse, bekleyebileceğiniz ek maliyetler de o kadar yüksek olacaktır.

Miras kalan bir evi satmak – İlk adımlar

Åžimdi mirastan sonra elden çıkarmanız gereken mülk türü ne olursa olsun: BulunduÄŸu yere göre deÄŸiÅŸir. Bir daire satarken, bir ev satarken, bir arsa satarken ve hatta çok aileli bir ev satmayı hedefliyorsanız daha da fazlası. Mülkünüzün konumu belirleyici bir deÄŸerleme faktörüdür. Madde ve mobilyalar da öyle. Özel satış yapmak, riskleri kabul etmek ve hata yapmak anlamına gelir. Mülk deÄŸerlemesinden sözleÅŸmelere, vergilere ve maliyetlere kadar.

Çoğu durumda mirasçılar mirasa karar verir: biriktirmek mi, yönetmek mi yoksa satmak mı?

Mülk, mirasçının ikamet ettiği yerden uzakta olsa bile. Ancak tam da bu durumda, mülkle ne yapılması gerektiği sorusu ortaya çıkmaktadır. Eğer ne evde yaşamak ne de evi kiraya vermek bir seçenek değilse, en yaygın düşünce miras kalan evi satmaktır.

• Okuma ipucu: Sat ya da kirala (harici, FIV Magazine)

Ä°lk adım: Yerel mahkeme, zorunlu pay ve mirasçılık belgesi

Bir ev miras kaldıktan sonra, mirasçı için ilk adım bölge mahkemesine gitmektir. Orada, mirasçılık belgesi için başvuruda bulunulabilir. Bu önlem, mirasçı sadece zorunlu kısmı talep ediyorsa da alınmalıdır. Mirasçılık belgesi, mirasçının mülkün gerçek sahibi olduğunu gösterir.

Mirasçılık belgesi veraset mahkemesi tarafından verilir. Yetkili veraset mahkemesi her zaman merhumun kayıtlı olduğu son ikamet yerinin bölge mahkemesidir.

Veraset mahkemesindeki randevuda, mirasçı miras üzerindeki iddiasını kanıtlamalıdır. Bu, kamuya açık vasiyetname, miras sözleşmesi veya akrabalık ilişkisinin yasal halefiyetle birlikte kanıtlanması yoluyla yapılabilir.

Aşağıdaki belgeler mirasçı tarafından veraset mahkemesine getirilmelidir:

• Kimlik kartı
• Ölüm belgesi
• Kişisel bilgilerin doğruluğuna ilişkin bir beyanname

Veraset mahkemesi daha sonra mirasçılık belgesini düzenler. Bu, ya tek mirasçılık belgesi, ya ortak mirasçılık belgesi ya da kısmi mirasçılık belgesidir.

Tek bir mirasçı varsa tek mirasçılık belgesi düzenlenir. Birden fazla mirasçı varsa ortak bir mirasçılık belgesi düzenlenir. Kısmi mirasçılık belgesi, birden fazla mirasçı olduğunu ve her birinin tek bir miras aldığını gösterir.

Mirasçılık belgesi, mirasçıya tapu sicilini inceleme imkanı verir. Bu, mülkün arazi ücretleri ile yükümlü olup olmadığını öğrenmeyi mümkün kılar.

Mirasçılık belgesinin hazırlanmasının yüksek maliyetlere yol açabileceği unutulmamalıdır. Bunlar, miras kalan mülkün miras tarihindeki değerinden ölen kişinin borçlarının çıkarılmasına dayanır. Buna ek olarak, harçların miktarı mirasçılık belgesi prosedürünün masrafına bağlıdır. Örneğin, 125.000 Euro’ya kadar olan bir emlak değeri için 300,00 Euro’luk bir ücret ödenmesi gerekmektedir. Mülk değeri 500.000 Avro’ya kadar olan bir mülk için 935,00 Avro’luk bir masraf şimdiden ortaya çıkmaktadır.

Mirasçı artık mülkün yeni sahibi olduğu için tapu kaydı düzeltilir. Ev satın alırken tapu siciline yapılan geleneksel kaydın aksine, miras söz konusu olduğunda, vefat eden kişinin ölümünden sonraki iki yıl içinde başvurulması koşuluyla, kayıt ücretsizdir. Daha sonra evin satışına başlanabilir.

Birden fazla varisi olan miras kalan bir evin satışı

Bir mülkün birden fazla mirasçının mülkiyetine geçmesi alışılmadık bir durum değildir. Bu durum, evin birden fazla çocuğa miras kalması halinde geçerlidir. Bu, miras kalan mülkün satışını engellemez. Bunun için ön koşul, elbette, mirasçıların anlaşması ve hepsinin evin satışını kabul etmesidir. Sözlü anlaşmalar burada güvenilir değildir; bunun yerine açık bir yasal durum gereklidir.

Bir evi satmanın maliyetleri nelerdir?

Miras kalan evin yenilenmesi gerekmiyorsa ve spekülasyon vergisi ödenmesi gerekmiyorsa, maliyetler yönetilebilir. Küçük kozmetik onarımlar yapılacaktır. Emlakçının orantılı masrafları da dahil edilmelidir. Ev hala ipotekli ise, ipotek için erken geri ödeme cezası ödenmesi gerekir.

Miras kalan bir evi satmak: Tarihi mülk

Eski bir binayı veya listelenmiÅŸ bir bina olan bir mülkü satmak daha karmaşık olabilir. Spekülasyon dönemi genellikle mirasçılar için sorunlara neden olur. Mülkün süresi içinde satılması halinde, konutun statüsü nedeniyle baÅŸlangıçta saÄŸlanan vergi avantajları geri alınır.

Buna ek olarak, mirasçı mülkün bakımını yapmakla yükümlüdür. Bu gerçekleşmezse, anıt koruma makamı tarafından bir bakım emri verilebilir. Ortaya çıkan fatura mirasçıya aktarılır. Sonuç, mirasçının kaçınabileceği çok yüksek maliyetlerdir.

Miras kalan bir evin satışında hangi vergiler ödenir?

Bir ev her satıldığında, arazi devir vergisi ödenmelidir. Bu ücret alıcı tarafından ödenir.

Evin satılıp satılmadığına bakılmaksızın her miras için veraset vergisi ödenmesi gerekmektedir.

Bu nedenle mirasçı için birincil önem taşıyan husus, gelir vergisinin ödenmesi gerekip gerekmediÄŸidir. Bu vergi, evin spekülasyon süresi içinde satılması halinde alınır. Spekülasyon döneminin süresi on yıldır. Spekülasyon süresi miras bırakma zamanından deÄŸil, evin vasiyetçi tarafından satın alındığı zamandan itibaren hesaplanır.

Bu satın alma on yıldan daha uzun bir süre önce yapılmışsa, mirasçı için herhangi bir vergi ödenmesi gerekmez.

Evin spekülasyon süresi içinde satılması halinde, satıştan elde edilen kâr vergiye tabidir. Bu, mülkün satın alma fiyatının tamamının değil, yalnızca satın alınmasından bu yana evin değerindeki artışın vergilendirildiği anlamına gelir. Bu nedenle vergilendirilen tutar, satıştan elde edilen gelirin, vasiyetçinin o sırada ödediği satın alma bedelinden daha yüksek olduğu miktardır.

Bu kârın miktarını, mülk için satılan fiyattan satın alma maliyetlerini, aracılık maliyetlerini, noter ücretlerini ve arazi devir vergisini düşerek öğrenebilirsiniz.

Miras kalan bir evi satmak isteyen herkes genellikle büyük bir stresle karşı karşıya kalır. Bu nedenle, ev satışıyla ilgilenmesi ve bununla birlikte gelen tüm görevleri üstlenmesi için uzman bir emlakçı tutmak yararlı olacaktır.

Size bir ev mi miras kalacak? Bir mülkün doÄŸru ÅŸekilde miras kalması için 8 ipucu

Bir ev size miras kalacak ve bundan sonra atacağınız adımları merak mı ediyorsunuz? Bir mülkü miras alırken ilgilenmeniz gereken 8 hususu sunuyoruz.

Mirasımı nasıl alabilirim?

Ä°deal olan, merhumun bir vasiyetname yazmış ve bunu bir notere tevdi etmiÅŸ olmasıdır. Bir vasiyetname (örneÄŸin birden fazla çocuk olması durumunda) kimin neyi miras alacağını düzenler. Vasiyetname yoksa, vasiyete baÄŸlı veraset geçerlidir. EÅŸler ve çocuklar birinci dereceden mirasçılardır.

Mülkü kontrol edin

Bir miras kabul edilirse, bu tüm hakların yanı sıra tüm yükümlülüklerin de kabul edilmesi anlamına gelir. Miras tamamen parasal bir miktar ise, bu değer hemen belirlenir. Gayrimenkulde ise durum farklıdır. Ev sadece mirasçının eline geçmekle kalmaz, aynı zamanda ipotek gibi borçlar da mirasçı tarafından üstlenilir. Uygulamada bu, mirasçının bu borçlardan kendi mal varlığı ile sorumlu olduğu anlamına gelmektedir.

Dolayısıyla mirasçının mirası kabul ya da reddetme konusunda karar vermek için 6 haftalık bir süresi vardır. Bu süre mirası öÄŸrendiÄŸiniz gün baÅŸlar. Tapu kayıtlarına bakıldığında mülkün mali durumu ortaya çıkmaktadır. Bir emlakçı ayrıca mülkün piyasa deÄŸerini de belirleyebilir.

Mirasın reddi yerel mahkemede gerçekleÅŸir. Alternatif olarak, feragatname seçtiÄŸiniz bir noter tarafından da tasdik edilebilir.

Mirasçılık belgesine ihtiyacım var mı?

Mirasçılık belgesi mirasın yasallığını teyit eder. Mirasçılık belgesi genellikle mirası ilk etapta alabilmek veya ölen kişinin hesaplarına erişebilmek için gereklidir. Buna ek olarak, mirasçılık belgesi mirasçıya tapu sicilini inceleme hakkı verir.

Bir mirasçılar topluluÄŸunun tek mirasçısı veya ortak mirasçısı mısınız?

Mirasçılar topluluğu durumunda, miras tek bir kişiye değil, birden fazla kişiye geçer. Örneğin, vasiyetçinin birden fazla çocuk bırakması halinde durum böyledir. Miras kalan ev böylece tüm mirasçılara ait olur. Ortak mirasçılardan hiçbirinin mirastan tek tek pay alma hakkı yoktur. Bu, miras kalan mülkle ilgili tüm kararların tüm mirasçılar tarafından ortaklaşa alınması gerektiği anlamına gelir.

Bir mirasçılar topluluÄŸunda, mülkle ilgili çok farklı fikirler bir araya gelir ve bu da çoÄŸu zaman büyük çatışmalara yol açabilir. Bu nedenle birçok mirasçı topluluÄŸu birlikte evi satmaya ve elde edilen geliri kendi aralarında bölüÅŸmeye karar verir. Kısmi açık artırmanın aksine, bu satış ekonomik kayıplarla iliÅŸkili deÄŸildir.

Evle ilgili ne yapılmalı?

Eğer size bir ev miras kalacaksa ya da zaten miras kalmışsa, ikinci adım mülkle ne yapılacağı sorusuyla ilgilenmektir. Mirasçının ikamet ettiği yerde bulunuyorsa ve aynı zamanda elverişli bir konumdaysa, mülkü kendiniz işgal etmek iyi bir fikirdir.

Ancak, bu seçenek her zaman bir seçenek değildir. Örneğin, mirasçı zaten kendi evinde yaşıyorsa veya miras kalan ev mirasçının kendi istek ve beklentilerini karşılamıyorsa.

Mirasçı için mevcut seçenekler ya mülkü kiraya vermek ya da satmaktır. Evi kiraya vermeyi düÅŸünenler, miras kalan evin genellikle çok fazla yenileme çalışması gerektireceÄŸini akılda tutmalıdır.

Bir evi miras aldığımda ne gibi masraflarla karşılaşacağım?

Bir evi miras almanın maliyetleri yönetilebilir düzeydedir. Bunlar mirasçılık belgesi başvurusu, tapu sicilindeki değişiklik ve devam eden masrafları kapsamaktadır.

Mirasçılık belgesi masrafları miras kalan varlıklara bağlıdır. Miras kalan evin değeri yaklaşık 500.000 Euro ise, mirasçılık belgesi için ödenmesi gereken masraflar yaklaşık 935 Euro tutarındadır.

İşletme maliyetleri, örneğin yan maliyetleri ve vergileri içerir. Bunlar mülkten mülke büyük farklılıklar gösterebilir ve ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Tapu sicilindeki kaydın değiştirilmesi

Sıradan bir ev satın alınması durumunda, tapu kaydının değiştirilmesi için masraflar ortaya çıkar. Bir ev size miras kaldığında durum böyle değildir. Bu durumda, kendinizi ücretsiz olarak tapu siciline mülkün sahibi olarak kaydettirebileceğiniz iki yıllık bir süreniz vardır.

Tapu sicilindeki kaydı değiştirmek için bir veraset belgesi gereklidir. Bunu, merhumun kayıtlı olduğu son ikamet yerindeki bölge mahkemesinin veraset mahkemesinden temin edebilirsiniz.

Alternatif olarak, tapu siciline bir noter vasiyeti sunulabilir. Ancak, basit bir vasiyet yeterli değildir.

Veraset vergisini hesaplayın

Bir evi miras alacak olan herkes, veraset vergisi miktarını mümkün olan en kısa sürede hesaplamalıdır. Kanun, mirasçıya yüksek bir vergi indirimi saÄŸlamaktadır. Veraset vergisi sınıfı I’de yer alan eÅŸler için bu tutar 500.000 avrodur. Çocuklar ve torunlar 400.000 Euro’luk bir vergi indirim inden yararlanırlar.

Vergi indirimi:

Veraset vergisi sınıf I eşler = 500.000 avro

Çocuklar ve torunlar = 400.000 Euro

Miras vergisi, tüm yükümlülükler hesaplanıp düşüldükten sonra kalan terekenin ödeneğin üzerinde olması halinde ödenir.

Veraset vergisi sınıfı I’de, ödenekler düşüldükten sonra, 75.000 Euro’ya kadar olan bir miras için %7 oranında veraset vergisi ödenmesi gerekmektedir.

Değeri 300.000’e kadar olan bir miras için %11 oranında veraset vergisi ödenmesi gerekmektedir.

Bir ev size miras kalacak ve onu satmak mı istiyorsunuz? Size yardımcı olmaktan ve tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyacağız. Konunuzla ilgilenebilmemiz için bize telefonla ulaşın.

Bu ÅŸekilde mirastan geriye sadece aile içi anlaÅŸmazlık kalmıyor – Video

Vergi ödeneklerini akıllıca kullanmak – Video

DönüÅŸüm yoluyla deÄŸer artırımı?

Eski bir mülk, ev dönüştürme yoluyla yeniden kullanılabilir. Küçük odalar birleştirilebilir. Alternatif olarak, yeni odalar oluşturulabilir. Çatı dönüşümleri veya bodrum dönüşümleri bile yeni metrekareler ekleyebilir. Bu, evin mevcut sakinleri için birçok olanak sağlar, ancak bazen evinizi satmak istediğinizde de yararlı olabilir. Özellikle küçük odalı eski binalar söz konusu olduğunda, bir dönüşüm harikalar yaratabilir ve daha fazla alıcıya hitap edebilir. Ancak, yeniden modelleme çok fazla çaba ve yüksek bir mali harcama gerektirir. Bu nedenle, mülkünüzün değerini artırmak için yalnızca emlak piyasasındaki şansınızı gözle görülür şekilde artırıyorsa kullanmalısınız.

• Bir evi satmak ve deÄŸerini artırmak: Ev dönüÅŸümü

Emlak satmak: XXL Kılavuzu + Kontrol Listeleri

Prosedür, maliyetler ve ipuçları – hepsi mülk, daire, ev, villa, apartman binası için büyük bir ücretsiz makalede. Bir mülkün nasıl satılacağını adım adım öÄŸrenin: mülk satışı.

Bir mülkü satmanın 3 aşamasını zaten biliyor musunuz?

Gayrimenkul satışında 3 aşama

1. Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış
1. Zamanlama
2. Broker randevusu
3. Belgeler
4. Mülk hazırlayın
5. Teklif fiyatı
6. Exposé
2. Satış aÅŸaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması
1. Pazarlama stratejisi
2. İstekleri kabul edin
3. İlgili taraflarla iletişim
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış konuşması
3. Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi
1. Satın alma sözleÅŸmesi
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı ve satın alma fiyatı
4. Devir Teslim
5. Noter ve emlakçı faturaları
6. Vergi ödeyin

Bu kılavuzda tüm adımları adım adım öğreneceksiniz. İlk mülkünü satanlar için mükemmel.

• Mülk satmak

Ä°zinsiz giriÅŸ – ev sahibinin kiralanan mülke girmesine ne zaman izin verilir, ne zaman verilmez?

Kiracılık hukuku, ev sahibinin mülkü üzerinde genel bir kontrol hakkına sahip olması için hiçbir neden görmemektedir. Aksine, ev sahibi mülkü kiraya verdiğinde ikamet haklarını kiracıya devretmiş olur. Bu, kiracının kiraladığı mülke kimi alıp kimi almayacağına karar verme hakkına sahip olduğu anlamına gelir. Buna, kiracısı tarafından kiralanan mülke girmesi engellenebilen ev sahibi de dahildir. Ancak kurallar tam olarak nedir, yasalar neyi gerektirir ve ev sahibi kendi mülküne izinsiz girebilir mi?

Dairenin ev sahibi tarafından denetlenmesi – sadece somut bir nedenle mümkündür

Ancak bazı durumlarda ev sahibinin kiralanan mülke girmesi gerekmektedir. Ev sahibinin de bildirimde bulunarak ve ayrı bir gerekçe göstererek bunu yapma hakkı vardır. Bu tür durumlar arasında, örneğin, ısıtma maliyeti payölçerinin veya su sayaçlarının okunması yer alır. Ancak, ev sahibi bakım veya onarım çalışmaları için de mülke girebilir. Ancak ev sahibi için bu davalar, kiralık mülkün bakımı kendileri tarafından yapıldığı için genellikle kendi çıkarına olmaktadır. Ancak, ev sahibinin ziyareti için başka nedenlere de izin verilebilir. Örneğin, ev sahibi kiracının kiralanan mülkü sözleşmeye aykırı olarak kullandığından şüpheleniyorsa, kiralanan mülke haberli bir ziyaretle girebilir. Bununla birlikte, kiracının girişe rıza göstermesi gerekir. Buna örnek olarak, izin verilmeyen evcil hayvanları beslemek veya izinsiz olarak üçüncü şahıslara kiraya vermek verilebilir. Ancak, ev sahipleri burada dikkatli olmalıdır. Böyle bir ziyaret ancak kiracıya bildirimde bulunulması ve kiracının rızasının alınması halinde yasaldır. Kiralanan mülkün anahtarının önceden izin alınmadan kullanılmasına izin verilmez.

Ev sahibi tarafından izinsiz giriÅŸ – kiralanan mülke izinsiz girmek.

Kiralanan mülke, kiracının haberi ve izni olmadan, örneğin kopya anahtarla girilmesine izin verilmez. Ev sahibinin bu tür davranışları, kiracıya kira sözleşmesini bildirimde bulunmaksızın feshetme hakkı verir. Bu durum, ev sahibinin mülke iyi niyetle, örneğin onarım yapmak için girmiş olması halinde de geçerlidir. Kiralanan mülke izinsiz giriş de kiracıya ihbarda bulunma hakkı verebilir, ancak bu adımın çok akıllıca olup olmadığı duruma göre değişir. Belirli bir neden ve bildirim olmaksızın, ev sahibinin kiralanan mülke girme hakkı yoktur. Ancak, acil onarımlar gibi acil durumlarda veya esnafın çalışması gibi gerçek nedenlerle, kiracı ev sahibinin erişimini reddedemez. Ev sahiplerinin sahip olduğu seçeneklerden biri, kira sözleşmesine her bir ila iki yılda bir rutin denetim ziyareti yapma yetkisi veren bir madde eklemektir. Kiracı kira sözleşmesini imzalayarak ev sahibine bu tür ziyaretler için daireye girme izni verir, ancak önceden haber verilmesi gerekir. Ancak, kira sözleşmenizde ev sahibine kiralanan mülke genel olarak ve herhangi bir kısıtlama olmaksızın girme hakkı veren bir madde bulursanız. Bu yasal olarak bağlayıcı değildir ve bu şekilde uygulanamaz. Bu nedenle, kira sözleşmenizdeki ifadelere çok dikkat edin ve olası hatalı maddeleri imzalamadan önce ev sahibinize gösterin. Ev sahibi buna rağmen kiralanan mülke izinsiz olarak, örneğin kopya bir anahtarla girerse, kendi mülküne izinsiz girmiş olur ve bu nedenle kiracı tarafından polise şikayet edilebilir.

Bir sonraki kiracı aranıyor – hala dolu olan mülkte daire görüntülemeleri ve resimler

İster kiracı ister ev sahibi tarafından olsun, fesihten sonra bile kiracının dairede yaşamaya devam etme ve taşınma için her şeyi hazırlama hakkı vardır. Kiracının hala mülkte yaşadığı normalde üç aylık ihbar süresi içinde, ziyaretler için daha önce olduğu gibi aynı kurallar geçerlidir. Özellikle bu dönemde, ev sahibi zaten yeni kiracılar arıyor ve görüntüleme randevuları planlanıyor. Ancak, burada ev sahibinin kiralanan mülke ne zaman girip giremeyeceğine ilişkin özel kurallar vardır. Kiracılar, mülkte yaşamaya devam ettikleri süre boyunca görüntüleme turizmine katlanmak zorunda değildir. Özellikle rağbet gören yerleşim bölgelerinde, yeni kiracılar genellikle yeni bir kiralık mülkü görme fırsatı için sıraya girerler. Burada, kiracı için bir veya iki görüntüleme randevusu kabul edilebilir. Ancak, bunların üç ila dört gün önceden duyurulması ve kiracı tarafından onaylanması gerekir. Ev sahibi, randevuyu kiracının programına göre ayarlamalı ve bireysel çalışma saatlerini vb. dikkate almalıdır. Genel olarak, kiracı hala kiranın tamamını ödediğinden ve kiracılık ilişkisi devam ettiğinden, kiracıya verilen rahatsızlık asgari düzeyde tutulmalıdır. Ancak, mobilyalı mülkün fotoğraflarının çekilmesine ne ev sahibi ne de ziyaretçiler tarafından izin verilmemektedir. Kiracı fotoğraf çekilmesine açıkça izin vermelidir, aksi takdirde ev sahibi fotoğraf çekmeden önce kiracının taşınmasını beklemelidir. Buna rağmen izin almadan mülkün fotoğraflarını çekerse, mülkün sahibi olsa bile kiracının mahremiyet hakkını ihlal etmiş olur.

Kiracılık anlaÅŸmazlığı – Ä°zinsiz giriÅŸi göster

Bir izinsiz girişi bildirmek için bazı yasal temellere ihtiyaç vardır. Ceza Kanunu’nun 123. maddesine göre yasal durum tam olarak aşağıdaki gibidir:

Bir başkasının konutuna, işyerine ya da kapalı mülküne ya da kamu hizmeti ya da trafiğe ayrılmış kilitli bir binaya yasadışı olarak giren ya da yetkisi olmadığı halde orada kalan ve yetkili kişi tarafından talep edildiğinde çıkmayan her kişi, bir yılı aşmayan hapis cezasına ya da para cezasına çarptırılır.

Bu yasanın uygulanabilmesi için kiracının, suçun farkına vardıktan sonra 3 ay içinde ev sahibine karşı suç duyurusunda bulunması veya izinsiz girme suçlamasıyla dava açması gerekmektedir. Bu süreden sonra, izinsiz giriş suçu genellikle artık kovuşturulmaz. Ancak, kira hukuku konusunda daha ayrıntılı bilgi ve hukuki bilgi sadece bir avukat tarafından sağlanabilir. Bu adımın gerçekten mantıklı olup olmadığı veya kiracı olarak ev sahibiyle sadece konuşmanın yeterli olup olmadığı duruma göre değişir. Böyle bir durumda, tüm olasılıkları karşılamak için önceden bir profesyonele danışmak daha iyidir.