Eski mülkler: eski yıllardan daire ve ev

Almanya’da 2.650.000’den fazla konut 1919 yılından önce inşa edilmiştir. Ve bir süre sonra yüzyılın ortalarında neredeyse 7.500.000 ev bile vardı! Tabii ki o zamanlar inşaat teknolojisi farklıydı. Ancak on yıllar içinde inşaat endüstrisi hızla öğrenmiş ve sadece daha verimli yapı malzemelerine başvurmakla kalmamış, aynı zamanda ses ve ısı yalıtımının yanı sıra yangından korunma konularına da odaklanmıştır.

İşte kısa bir genel bakış:

• 1919’dan önce inÅŸa edilenler: 2.655.042
• 1919 – 1949 inşa edilen: 2,374,762
• 1950 – 1979 yapımı: 7,357,255
• 1980 – 1989 yapımı: 2,090,142
• 1990 – 1999 inşa edilen: 2,490,829
• 2000 – 2011 yapımı: 1,954,588

Her on yıl farklı avantajlar ve dezavantajlar getirmiştir. 1940’ta inşa edilmiş bir apartman dairesine yatırım yapmak ister misiniz? Ya da 1967 yılında inşa edilmiş bir apartmanı yatırım olarak satın almak mı? Farklı kusurlara geçmeden önce, bu tür eski bir mülkün avantaj ve dezavantajlarını burada bulabilirsiniz:

Mevcut mülk: özetlenen avantaj ve dezavantajlar

Gelir getiren bir mülke yatırım yapmak istiyorsanız, eski yıllardan kalma mevcut bir mülkün çok açık avantajları vardır: Satın alma fiyatı düÅŸük ve kira getirisi yüksektir. Yan satın alma maliyetleri ve yatırılacak öz sermaye de limitler dahilinde tutulmaktadır. Aynı zamanda bakım maliyetleri de nispeten yüksektir.

B ve C konumlarındaki eski mevcut mülkler mükemmel getiri saÄŸlayan mülklerdir!

İşte avantaj ve dezavantajların bir özeti.

Eski bir mülk satın alırken avantaj:

• ÇoÄŸunlukla daha düÅŸük satın alma fiyatı
• Kusurların farkında olmanız halinde maliyetler hesaplanabilir
• Daha düÅŸük satın alma fiyatı genellikle daha iyi getiri saÄŸlar
• Olgun altyapıdaki konum

Eski bir mülk satın almanın dezavantajı:

• Bakım ve onarım için yüksek maliyetler
• Olası gizli kusurlar

Peki farklı inşaat yıllarına ait mülkleri birbirinden ayıran nedir? Ve beklemeniz gereken ilgili kusurlar nelerdir? Öyleyse kronolojik olarak başlayalım – 120 yıldan daha eski mülklerle.

1900’de inşa edilen gayrimenkuller

Duvarlardaki çatlaklar 1900’den önce inşa edilmiş eski mülkler için tipiktir. O zamanın eski bina teknolojisi nedeniyle, ısı yalıtımı ya hiç yoktur ya da yetersizdir. Pencereler genellikle tek camlıdır ve bu nedenle kışın soğuğun eve girmesine izin verirken, çatı katında ve kiler odalarında nem birikir. Banyolarda da bazı eksiklikler bulunabilir: 1971’den beri izin verilmeyen kurşun borular burada sıklıkla bulunabilir ve genellikle satın alındıktan sonra acilen değiştirilmeleri gerekir.

120+ yıllık mülkler için tipik bir durum: enerji yeterliliği o zamanlar bir sorun değildi!

1900’den önce taşınmazların kusurları

İşte kısa bir genel bakış:

• Sıva ve duvar çatlakları
• Cephe, çatı ve pencerelerde ısı yalıtımı eksikliÄŸi
• Nemli bodrum odaları
• Eski teknoloji ve elektronikler
• Banyoda eskimiş kil ve kurşun borular

1900-1939 yılları arasında inÅŸa edilmiÅŸ mülkler

Benzer kusurlar 1900 ile 1939 yılları arasında inÅŸa edilmiÅŸ mülklerde de bulunabilir. Alt döÅŸemenin olmaması eve soÄŸuk ve nemin girmesine izin verir, ahÅŸap kiriÅŸli tavanlar mantar istilasına uÄŸrar ve genellikle çok ince inÅŸa edilen duvarlar küflenmeye meyillidir. Sadece tavan deÄŸil, merdivenler de ahÅŸaptan yapılmıştır – muazzam bir yangın riski!

Karakteristik: Geçmişte, bina inşa edilirken yangından korunmaya hiç dikkat edilmiyordu!

Kontrol Listesi: 1900-1939 yılları arasında gayrimenkul kusurları

Tüm eksiklikler bir bakışta kısaca özetlenmiştir:

• Eksik altlıklar
• Yoğuşma sorunları
• Sünger ve küf istilası
• Neredeyse hiç yangın koruması mevcut deÄŸil
• Eski kil ve kurşun borular
• Duvarda çatlaklar

1939 – 1945 yılları arasında inÅŸa edilen mülkler

1939-1945 yılları arasında inÅŸa edilen mülklerin tipik bir özelliÄŸi de zayıf yapı dokusudur. SavaÅŸ sırasında hammadde, zaman ve enerji savaÅŸa yatırıldı. Bu nedenle inÅŸaat hızlı ve düÅŸük maliyetliydi, bu nedenle hem bina dokusu hem de bazı mülklerin statiÄŸi zarar gördü. Ä°nÅŸaat molozu ve yazlık odun gibi uygun olmayan yapı malzemeleri de kullanılmıştır.

Kontrol Listesi: 1939-1945 yılları arasında gayrimenkul kusurları

Tipik eksiklikler şunlardır:

• Zayıf bina dokusu
• Yanlış yapı malzemesi nedeniyle haşere istilası
• Statik sorunlar
• Duvarda çatlaklar
• Eski gaz boruları
• Neredeyse hiç yangın koruması yok

1945 – 1959 yılları arasında inÅŸa edilen mülkler

Özellikle zayıf veya eksik ısı yalıtımı genellikle 1945 ve 1959 yılları arasında inÅŸa edilen konutlarda görülmektedir. Günümüzde ÅŸüpheli olarak sınıflandırılan yapı malzemeleri de sıklıkla kullanılmıştır. Bunlar arasında asbest, katran, formaldehit boyalar ve kurÅŸun boyalar bulunmaktadır. Hâlâ bir sorun var: yangından korunma eksikliÄŸi. SavaÅŸtan sonra evlerin hızlı ve verimli bir ÅŸekilde inÅŸa edilmesi gerekiyordu. Bu nedenle, itfaiye için genellikle eriÅŸim eksikliÄŸi vardır ve yangın kapıları neredeyse hiç mevcut deÄŸildir. O dönemde gürültüye karşı koruma da düÅŸünülmemiÅŸtir, bu nedenle bu döneme ait eski daireler genellikle çok hafiftir.

Kontrol Listesi: 1945-1959 yılları arasında gayrimenkul kusurları

Döneme ait mülklerin karakteristik özellikleri şunlardır:

• Åžüpheli yapı malzemelerinin kullanımı
• Yangın koruması eksikliği
• Ses yalıtımı eksikliği
• Isı yalıtımı eksikliği
• Sızdıran gaz boruları
• Duvarda çatlaklar

1960 – 1969 yılları arasında inÅŸa edilen mülkler

Yirminci yüzyılın ikinci yarısında inşaat yöntemi gelişti. Merdivenler ve tavanlar için artık ahşap kullanılmıyordu. Bunun yerine taş ve beton kullanılmış ve pencereler alüminyum ile yalıtılmıştır. Süzgeçler, nemin kiler ve tavan arasında küflenmeye neden olmasını önledi ve altlık döşendi. Artık ısı yalıtımına önem veriliyordu, ancak bu amaçla hala zararlı maddeler kullanılıyordu.

Kontrol Listesi: 1960-1969 yılları arasında gayrimenkul kusurları

İşte kısa bir genel bakış:

• Åžüpheli yapı malzemeleri
• Sağlığa zararlı izolasyon
• Beton hasarı
• Yalıtımsız çatı makasları

1970 – 1979 yılları arasında inÅŸa edilen mülkler

1970’lerde bina teknolojisi bir kez daha muazzam bir gelişme gösterdi. Ses yalıtımı konusunda yeni kabul edilen yönetmelikler daha verimli binalar yapılmasını sağlamaktadır. Artık kurşun borular değil, bakır su boruları döşeniyor ve inşaat ağırlıklı olarak betonla yapılıyor. Geliştirilmiş yapı malzemelerine rağmen, kışın yaşam alanlarına soğuk girmekte ve küflenmeye yol açmaktadır.

Kontrol Listesi: 1970-1979 yılları arasında gayrimenkul kusurları

Tipik eksiklikler şunlardır:

• Katran içeren parke yapıştırıcısı
• Yenilenmeye ihtiyacı var
• Yapı malzemesi olarak beton

İnşaat yılı 1980 – 1999 olan gayrimenkuller

Son 30 ila 40 yıl içinde inşa edilen konutlar genellikle modern inşaat teknolojileriyle öne çıkmaktadır. Bununla birlikte, burada da bazı eksiklikler bulunabilir. Bakım masrafları yüksektir, çatı bağlantıları kopmuştur ve 1985’ten önceki merkezi ısıtma sıklıkla sorunlara yol açmaktadır.

Kontrol Listesi: Mülkiyet kusurları 1980 – 1999 civarı

İşte yine 1980 – 1999 yılları arasındaki tipik kusurlar:

• Düz çatılar için baÄŸlantılar ve sonlandırmalar
• Merkezi ısıtma
• Pahalı bakım

Sonuç: Eski mülklere yatırım yapmalı mısınız?

Kabul ediyorum: Modern çağın yeni binalarıyla karşılaştırıldığında, eski yıllardan kalma mülklerin kendine has bir cazibesi vardır. Ve inşaat yılına bağlı olarak, kendi avantaj ve dezavantajlarını getirirler ve biraz sermaye ile bina hizmetleri, çatı ve duvarcılık da yenilenebilir.

Emlak alıcılarına yönelik yeni projemde (Immobilien-Erfahrung.de) inşaat yıllarına göre ilgili kusurlar hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz:

• Yapım yılı Mülk: kusurlar ve durum (harici)

GmbH & Co KG – KuruluÅŸ, Finansman, Sorumluluk & Co

Limited ortaklık – kısaca: Kommandite veya KG – komple şirketlerden biridir ve bir ortaklık olarak Alman Ticaret Kanunu’na (HGB) tabidir. Bu yasal şirket türünün oluşum süreci, gayri resmi olarak kurulabildiği ve en az iki kurucu üye gerektirdiği için oldukça karmaşık değildir. Hem gerçek kişiler hem de tüzel kişiler tarafından kurulabilir. İzin verilen azami hissedar sayısı kanunla belirtilmemiştir.

Bir KG’nin tüm genel ortakları sınırlı sorumlu şirketler (GmbH) ise, Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft – kısaca: GmbH & Co KG olarak adlandırılan bir şirket oluştururlar. Böyle bir GmbH bazen genel ortak GmbH olarak da adlandırılır, ancak dikkatli olun: genel ortak GmbH bir şirkettir ve GmbH & Co KG’nin bir parçasıdır, oysa GmbH & Co KG yasal yapısı gereği her zaman bir ortaklıktır!

Diğer tipik ortaklıklar:

• Sınırlı ortaklık (KG)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı Sorumluluk Åžirketi ve Genel Ortaklık(GmbH & Co OHG)

Vakıf & Şirket Adı

Bir GmbH & Co KG kurmak için iki kişi gereklidir: Tam ortak olarak GmbH – yani genel ortak – ve kısmi ortak olarak gerçek bir kişi – sınırlı ortak olarak adlandırılır. Sıfırdan başlıyorsanız, hazırlık aşamasında öncelikle bir limited şirket kurmanız gerekir. Bunu yapmak için kısaca şunlara ihtiyacınız vardır: şirketin kurucusu olarak gerçek bir kişi veya tüzel kişilik; bir vergi kimlik numarası (vergi kimliği); Ticaret Ruhsat Bürosundan kayıt onayı; noter tasdiki ile birlikte hissedarlar sözleşmesi aka ana sözleşme; 25.000 Euro sermaye; ve son olarak ticaret siciline giriş.

Bir GmbH kurma sürecinin nasıl işlediğini buradan ayrıntılı olarak öğrenebilirsiniz:

• Bir limited şirketin (GmbH) kurulması

Limited şirketinizi başarıyla kurdunuz mu? Sınırlı ortak gitmeye hazır mı? Bir sonraki adım ise bir limited şirket (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft) kurmaktır. GmbH & Co KG ayrı bir şirket olduğundan, yine bir vergi kimliğine ihtiyacınız vardır ve şirketi ticaret ofisine kaydettirmeniz gerekir. Ana sözleşmenin oluşturulması da zorunludur ve elbette şirketinizin “GmbH & Co KG” şirket son ekini içeren uygun bir şirket adına ihtiyacı vardır.

Yönetim ve Temsil Yetkisi

Genel ortak olarak GmbH, temelde dış ilişkide temsil yetkisine sahiptir. Ancak, bir GmbH tüzel kişilik olduğundan, yönetim yetkisi gerçek bir kişiye verilmiştir. Bu kişi genel ortak GmbH’nin bir hissedarı olabilir veya bu pozisyon dışarıdan üçüncü taraf genel müdür olarak adlandırılan bir kişiye verilebilir. Bu durumda, genellikle üçüncü taraf bir kuruldan söz edilir.

Alternatif olarak, sınırlı ortaklar da bu organa açıkça atandıkları sürece genel müdür olarak hareket edebilirler. Komandite ortaklar genellikle yönetimin dışında tutulduğundan, bu durumda yönetim yetkileri olağanüstü işlemlere itiraz etme hakkıyla sınırlıdır.

Kâr dağıtımı ve zarar paylaşımı

Karların dağıtımı ve zararların paylaşımı ile ilgili olarak ya yasal ilkeler devreye girmekte ya da ana sözleşmede ilgili şartnameler yer almaktadır. Kârlar genellikle sermaye payının yüzde 4’ü artı “makul oranda” ek kâr olarak dağıtılır. Kayıplar da uygun şekilde paylaşılır.

Hissedarlar sözleşmesinde yapılacak bir beyanla genel ortak GmbH’nin kâr dağıtımından tamamen hariç tutulması mümkündür, böylece daha yüksek kârlar yatırımcılara dağıtılabilir. GmbH’nin işletmeyi yönetme yetkisine sahip olduğu ölçüde, genel müdür olarak rolünü telafi etmek için uygun bir ücret ödenebilir, bu nedenle bir genel müdürün ücreti bir bütün olarak vergi amaçları için ticari bir gider olarak düşülemez. Bununla birlikte, ücret elde edilen kardan bağımsız olarak ödenir ve böylece, eğer uygulanabilirse, tüm şirketin vergiden tasarruf etmesini sağlar.

Genel ortak, kısmi ortak ve vergi yükümlülüÄŸü

Genellikle, bir limited ortaklığın genel ortakları sınırlama olmaksızın ve müştereken ve müteselsilen sorumludur – yani: ticari varlıkları artı özel varlıkları ile. Öte yandan, bir KG’nin genel ortağı bir limited şirket (GmbH) şeklinde ortaya çıkarsa, tüzel kişilik olarak yalnızca GmbH’nin sermaye katkısı ölçüsünde sorumludur. Komandite ortaklar – geleneksel bir KG’de olduğu gibi – sadece GmbH & Co KG kurulurken komandite ortak katkısı olarak ödedikleri zorunlu meblağ kadar sorumludurlar.

Diğer tüm yasal işletme biçimleri gibi, bir limited şirket de genellikle vergi ödemekle yükümlüdür. Her şeyden önce, ticaret vergisine ve – vergilendirilebilir ciro durumunda – ciro vergisine tabidirler. Bir GmbH & Co KG genellikle gelir vergisi ve kurumlar vergisinden muaftır…. Ancak, kâr geliri yine de vergilendirmeye tabidir: kurumlar vergisi, genel ortak GmbH’nin kâr payı üzerinden değerlendirilirken, sınırlı ortaklar kârları üzerinden gelir vergisi ödemek zorundadır.

• Ticaret vergisi (GewSt)
• Katma değer vergisi (KDV)
• Gelir vergisi (ESt)
• Kurumlar vergisi (KSt)

İpucu. Şirketler için tüm vergiler tek bir listede:

• Almanya’da Vergiler

GmbH & Co KG – Kimin için deÄŸerlidir?

Bir GmbH & Co KG’nin önemli bir avantajı, şüphesiz, sorumluluğun genel ortak GmbH’nin ticari varlıklarıyla sınırlandırılmasıdır. Böylece kurucular, bir yatırımın dezavantajlı olması durumunda şirketlerinin varlığını doğrudan riske atmazlar ve yeni sınırlı ortakların esnek ve basit bir şekilde kabul edilmesi yoluyla öz sermayelerini hızla artırabilirler. GmbH & Co KG’yi korumak için organizasyonel çabayı ve yönetimi güvenle dışarıdan bir kuruma devredebilir veya farklı halefiyet düzenlemeleri yapabilirler.

Peki GmbH & Co KG kimler için uygundur? Bu yasal form, bir GmbH’nin özel sorumluluk kısıtlamalarından vazgeçmek zorunda kalmadan işlerini bir ortaklık olarak kurmak isteyen yeni başlayanlar için faydalıdır. GmbH & Co KG aynı zamanda bir varlık yönetim şirketi olarak ve aile şirketleri için de düşünülebilir.

GmbH & Co KG’ye alternatifler: Almanya’daki yasal formlar

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecindeki ilk adımlardan biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Kayıtlı iş adamı / kayıtlı iş kadını (e. K.)
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• GmbH: Limited şirket
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı

Bir bakışta tarihi koruma

• Bir binanın yasal olarak korunması
• Tarihi koruma, bakımı zorunlu kılar
• Anıt koruma yetkilisi bakımı kontrol eder
• KFW veya Alman Anıtları Koruma Vakfı tarafından finanse edilmesi mümkün
• İngilizce olarak – “koruma emri

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü

Bir bakışta iç donanımlar

• Duvar kaplamaları, Alçıpan
• Isıtma ve sıhhi tesisat işleri, iklimlendirme ve havalandırma
• Merdiven yapımı, çilingir ve kalaycılık iÅŸleri
• Fayans, ÅŸap, üst zemin, doÄŸal taÅŸ iÅŸleri
• Boyama ve vernikleme iÅŸleri, iç sıva
• Sıvacı veya sıva işi
• Mobilya ve marangozluk iÅŸleri, iç kapılar
• Elektrik tesisatları

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü