Emlak pazarlama: Defansif, Ofansif ve Kapalı Pazar

Evinizi veya dairenizi satmak istiyorsanız, bireysel tercihe, mülk türüne ve konuma bağlı olarak farklı seçenekler vardır. Öncelikle, pazarlamada 3 çeşitten bahsediyoruz.

Her şeyden önce, genel bakış:

• Savunma stratejisi
• Saldırı stratejisi
• Pazar Dışı Strateji

Savunma stratejisi: birinci sınıf lokasyonlarda gayrimenkul

Hem bekarlar hem de aileler için ilgi çekici olabilecek, iyi bir konumda, iyi bir kesime sahip özel bir mülke mi sahipsiniz? Tebrikler! Bu mülk büyük olasılıkla hızlı bir şekilde aracılık edilebilir. Bu nedenle pazarlama nispeten savunmacı bir şekilde planlanabilir ve buna bağlı olarak daha az zaman harcanır. Gerekirse, doğru emlak acentesine sahipseniz doğrudan dahili bir alıcı grubuna bile satış yapabilirsiniz. Böylece mülk normal piyasada bile görünmez.

Özetle:

• En iyi konumda mülk
• Yüksek talep
• Hızlı satış olası

Saldırı stratejisi: B-lokasyonundaki mülkler / C-lokasyonu

Mülk aranan bir A konumunda deÄŸilse, pazarlama artırılmalıdır. Bu, çeÅŸitli yöntemler, platformlar ve fırsatlar aracılığıyla yapılabilir. Buna göre, mülk satış stratejisi saldırgandır. Aynı durum, yeni bir bina, yenilenmiÅŸ bir apartman, bir mahalle veya yüksek bir bina olup olmadığına bakılmaksızın 20, 30 veya daha fazla birime sahip daha büyük mülkler için de geçerlidir.

Yani bu demek oluyor ki:

• B-lokasyonunda / C-lokasyonunda mülk
• Platformlarda / gazetelerde pazarlama

Strateji, mülk türüne ve konumuna bağlı olarak değişir:

Piyasa Dışı Strateji: Yüksek Takdir Yetkisi

Bir de üçüncü bir pazarlama stratejisi var: piyasa dışı mülkler. Bir mülk, özellikle de villalar ve büyük mülkler ne kadar değerliyse, bir kişi ne kadar tanınmış ve önde geliyorsa, bir kişi ne kadar zenginse, o kadar az iletişim kurulmak istenir. Aynı şekilde, mülklerin açık pazarlarda bulunması da söz konusu değildir. Bunun için emlakçılar piyasa dışı stratejiyi kullanırlar.

Nesne, yalnızca satın alma gücüne sahip seçilmiş potansiyel alıcılara gösterilir.

Sonuç: Emlak pazarlaması

Gayrimenkul piyasasının yaklaşık %85’i saldırgan, %14’ü savunmacıdır ve fazla pazarlamaya ihtiyaç duymaz ve <%1’i piyasa dışında işlem görür. Bu da emlak piyasasının büyük bir bölümünün iyi bir pazarlamaya ihtiyacı olduğu sonucunu doğurmaktadır.

3 strateji özetlenmiştir:

1. Saldırı stratejisi
2. Savunma stratejisi
3. Pazar Dışı Strateji

Bu matris daha sonra farklı stratejileri, iletişim kanallarını ve platformları seçmek için kullanılır.

Mülkünüzü pazarlamaya başladıktan kısa bir süre sonra ilk potansiyel alıcılar sizinle iletişime geçer.

8. adıma devam edin: Potansiyel alıcılarla iletiÅŸime geçin

Mülkünüzün pazarlaması başarılı ve ilk potansiyel alıcılar sizinle iletişime geçiyor. Posta ve telefon yoluyla gelen sorularla nasıl başa çıkılacağı hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz.

• Potansiyel alıcılarla iletişim

Adım 6’ya geri dönün: Ä°fÅŸa oluÅŸturun

Gayrimenkul ifşası en önemli adımlardan biridir. Sonuçta bu, evinizi veya dairenizi en iyi yönüyle göstermekle ilgilidir. En önemli belgeler, fotoğraflar ve benzerleri ile ilgili tüm ipuçlarımız rehberimizde.

• İfşa oluşturun

Yöntemli her türlü mülk deÄŸerlemesi

Anonim olarak mı satmak istiyorsunuz? Arazi için satın alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satışı birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çıkar.

Mülk deÄŸerleme konusu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasıl deÄŸer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄŸerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin deÄŸer biçmesine izin verilir? Standard zemin deÄŸeri hakkında kim bilgi veriyor? DeÄŸer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu ÅŸekilde deÄŸer biçebilirsiniz.

DeÄŸerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅŸim

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi veya arazi deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? Satın alma iÅŸlemi çok kısa bir süre önce yapılmışsa, o zamanki satın alma fiyatı ilk referans noktası olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karşılaÅŸtırılabilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄŸlayabilir.

Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.

Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.

Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.

Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.

• DeÄŸerleme uzmanı veya uzman (emlakçı) tarafından deÄŸerleme
• Reklamın çok uzun olması durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli

Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri

Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.

Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:

• Gerçek deÄŸer
• İpotek kredisi değeri
• Birim değer
• Standard zemin değeri
• Arazi değeri

Mülküm için hangi deÄŸerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul

Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standard yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.

Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV)

1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standardlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.

Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:

• Gayrimenkulün deÄŸerlemesi ve
• Binaların değerlemesi

Gelişmiş ve gelişmemiş arazi

IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.

Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standard arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.

Standard değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standard arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standard arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.

Bina arsası ve tapu kaydı özeti

Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.

Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.

Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.

Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.

Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:

• Makro konum, yani bölge veya mahalle
• Mikro konum, mülkün yakın çevresi

Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.

Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında

Yatırımcılar için, standard değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.

Bir mülkün karlılığı, gelecek yıllardaki geliÅŸimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapılan deÄŸerleme kısa sürede deÄŸiÅŸebileceÄŸinden, beklenen karlılığın sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir ağırlık verilmiÅŸtir.

Welt, yaptığı bir çalışmada 2030 yılına kadar Almanya’nın tüm bölgelerinin makro konumlarının geliÅŸimini deÄŸerlendirdi. Gelecekteki deÄŸer geliÅŸiminde bir diÄŸer kilit faktör de, ortalamanın üzerinde bakım önlemleri beklendiÄŸi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanması özellikle yatırımcılara yönelik olacaksa, yatırım teklifini deÄŸerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.

Uzman deÄŸerlendirmesi için iyi nedenler

Mülkün deÄŸeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄŸeri belirlenmelidir. Mülk satılacaksa, boÅŸanma davası devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄŸeri esas alınır. Piyasa deÄŸeri aynı zamanda kredi verilirken ve diÄŸer mülk paylaşım biçimlerinde müzakere edilecek deÄŸerin de temelini oluÅŸturur. Gayrimenkul varlıklarının bölünmesi durumunda (boÅŸanma, mirasçılar topluluÄŸu), bir fiyat aralığı uygun deÄŸildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄŸeri deÄŸerlendirmesinin bir parçası olarak mülk deÄŸerlemesinde belirli bir meblaÄŸ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄŸeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasını ifade eder.

Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.

Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.

Burayı daha önce okumuştum:

• Standard zemin değeri
• Standard arazi değer haritası
• Piyasa değeri

Arazi satıyorum: Kontrol Listesi

Süreç, imar kanunu, emlakçı, noter, masraflar ve vergiler hakkında her şey:

• Arazi satmak

Fark: satın alma fiyatı faktörü ve kira getirisi

Her iki sonucu hesaplamak için aynı faktörler kullanılmıştır. Yıllık kira geliri ve yatırım maliyetleri. Aradaki fark sadece hesaplamanın hazırlanmasında ve dolayısıyla sonuçta yatmaktadır.

Her ikisi de karlılığın bir göstergesidir.

Kira getirisi: sonuç diyor ki… Tanım

Kira getirisi hesaplaması için sonuç:

Kira getirisi > Geri ödemeleri, faizleri ve onarım veya varlık biriktirme rezervlerini karşılamak için her ay ne kadar fazla kalıyor?

Satın alma fiyatı faktörü: Sonuç diyor ki… Tanım

Satın alma fiyatı faktörü hesaplaması için sonuç:

Satın alma fiyatı faktörü > Yatırım maliyetleri yıllık kira geliri ile kaç yıl içinde karşılanacaktır?

Birazdan tanıyacağınız formüller basitleştirilmiş haliyle şu şekildedir:

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = Kârlılık

Yeni baÅŸlayanlar için tavsiyem: kira getirisi

Gayrimenkule yeni başlayan biri olarak hızlı bir gelir akışına ihtiyacınız vardır, çünkü öz sermayenizin çoğu muhtemelen ilk mülkünüze yatırılmıştır. Bu nedenle, yeni başlayanlar için mülkleri kira getirilerine göre karşılaştırmak mantıklıdır. Bu şekilde, tek bir mülkün (sizin için) aylık ne kadar fazla üretebileceğini hemen bilirsiniz.

Satın alma fiyatı faktörü, kısa vadeli nakit akışının önemli olmadığı uzun vadeli yatırımlar için daha ilgi çekicidir (hedef: değer kazanma ve 10, 20, 30 yıl; ondan önce aylık ödeme yaparsınız).

• Ä°pucu! Özellikle emlak alıcıları için hazırladığım yeni projemdeki farklar hakkında daha fazla bilgi edinin! Getiri ve yatırım amaçlı gayrimenkul arasındaki incelikler – harici

Her iki durumda da, her iki hesaplama da farklı emlak listelerini karşılaştırmalarını ve bunu hızlı bir şekilde yapmalarını sağlamayı amaçlamaktadır!

Kira getirisi: Örnek

Her iki karlılık hesaplama biçimine de örneklerle tekrar ayrıntılı olarak bakalım.

Bir kez daha tanım: Brüt kira getirisini hesapladığınızda, sonuç size her ay ne kadar fazla kaldığını söyler ve nakit akışınızı oluşturur. Geri ödeme ve faiz (bankanın finansmanı) için, ayrıca onarımlar için rezervler veya daha sonra kendi ek varlık birikiminiz için kalan her şey.

Formül ve karşılaÅŸtırma

Kira getirisi = yıllık net gelir / yatırım * 100

Satın alma fiyatı 100.000, yıllık kira 3.200. Hesaplama şöyle görünüyor:

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Sonuç: 3,2

Kira getirisini hesaplayın: Teklif karşılaÅŸtırması (örnek)

Bu hesaplamanın sonucu her zaman bir yüzdedir. Bu size maliyetleri (itfa, faiz, onarım rezervleri) karşılamak için ne kadar fazlalık kaldığını ve ideal olarak mülkte bir yatırımcı olarak sizin için ne kadar fazlalık kaldığını gösterir.

Mevcut faiz oranı durumu ile yaklaşık olarak

• 2 Geri Ödeme
• 2 faiz
• 2 % Yönetim ve onarım rezervleri

bekliyoruz. Buna göre, %6’nın üzerinde getirisi olan mülkler bir alıcı olarak sizin için ilgi çekicidir.

• Dolayısıyla verim %6 + X

Tıpkı satın alma fiyatı faktöründe olduğu gibi, satın alma fiyatı ve elde edilebilir yıllık kira olmak üzere iki faktöre dayalı olarak farklı teklifleri hızlı bir şekilde karşılaştırırsınız.

• Object A: Kira getirisi %6,8
• Object B: Kira getirisi %5,3
• Object C: Kira getirisi %7,5
• Nesne D: Kira getirisi %4,2
• …

Buna göre, %7,5 getirisi olan (%6’lık hedefin +1,5 üzerinde) C mülküne daha yakından bakmayı tercih edersiniz. Bu şekilde, kiracı mülkünüzün borcunu öder ve siz de aylık ek gelir elde edersiniz. Ayrıca, %6,8 getirisi olan A mülkü.

5,3’lük B mülkü için, ev sahibi uzun süre herhangi bir ayarlama yapmazsa, kira artışı gibi herhangi bir optimizasyon olasılığı olup olmadığını daha sonra kendi deneyiminiz ve daha fazla bilginizle kontrol edebilirsiniz.

Yatırım getirisi hakkında daha fazla bilgi edinin!

Immobilien-Erfahrung.de’de size kira getirileri ve hızlı değerleme yapmanın yolları hakkında daha fazla bilgi veriyorum, ayrıca mülkün konumunu da göz önünde bulunduruyorum. Hakkında her şeyi öğrenin:

• Kira getirisi

Satın alma fiyatı faktörü: Örnek

Yine bir hatırlatma olarak, tanım: Sonuç olarak satın alma fiyatı faktörünü hesapladığınızda, size kira gelirinin yatırım maliyetlerini kaç yılda karşıladığını söyler.

Satın alma fiyatı faktörünü hesaplayın: Teklif karşılaÅŸtırması

Satın alma fiyatı faktörü, mülkün bölgesine ve konumuna, durumuna vb. bağlı olarak genellikle 10 ila 40 arasındadır. Berlin’de bu oran 30 ila 38, Düsseldorf gibi şehirlerde ise 18 ila 24 arasındadır.

Formül ve karşılaÅŸtırma

Satın alma fiyatı faktörü = yatırım / yıllık net gelir

Satın alma fiyatı 100.000, yıllık kira 3.200. Hesaplama şöyle görünüyor:

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Sonuç: 31.25, yani ~ 31

Buna göre, emlak teklifleri karşılaştırmanız şöyle bir şeye benziyor:

• Nesne A: Satın alma fiyatı faktörü 18
• Nesne B: Satın alma fiyatı faktörü 21
• Nesne C: Satın alma fiyatı faktörü 19
• Nesne D: Satın alma fiyatı faktörü 17

Bu nedenle D mülkü en kârlı mülktür, çünkü finansman 17 yıl içinde kira ile ödenecektir. A mülkü 18 yıl içinde, C mülkü 19 yıl içinde ve B mülkü de 21 yıl içinde kira geliri yoluyla tüm finansmanı ödeyecektir.

Bu nedenle bu ipucu sizin için!

İpucu! Yıllık kirayı hesaplayın

Olası yıllık kirayı gerçekte nasıl hesaplayabilirsiniz? Muhtemelen mülkünüzü ImmobilienScout24, Immonet veya başka bir sağlayıcı gibi bir emlak portalında arıyorsunuz. Arama filtrenizi satın almaktan kiralamaya değiştirmeniz yeterlidir. Aynı bölgede veya daha da iyisi mahallede (1 km yarıçaplı arama) karşılaştırılabilir mülkler için hangi kira fiyatlarının alındığını zaten görebilirsiniz. Buradan mülkünüz için elde edilebilecek olası yıllık kirayı tahmin edebilirsiniz.

Elbette, az önce bahsedilen kira optimizasyonundan bağımsız olarak, önceki mal sahibi uzun süredir herhangi bir kira ayarlaması yapmadıysa, mülkün türüne bağlı olarak iyileştirme ve genişletme olanakları da vardır.

Sonuç: Satın alma fiyatı faktörü ve kira getirisi basitçe açıklanmıştır

Umarım burada satın alma fiyatı faktörü ve kira getirisi için var olan en basit açıklamayı bulmuşsunuzdur! İster kendi kullanımınız için ister yatırım amaçlı olsun, bir mülk satın alma hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, hepsi ücretsiz ve 24 saat çevrimiçi olan çok sayıda makale, kılavuz ve kontrol listesi bizimle!

Daire, ev, apartman, emlak işine yeni başlayanlar için her şey!

Immobilien-Erfahrung.de’de şimdi yeni:

• Gayrimenkul satın almak: öÄŸrenme – harici

Ayrıca, tüm yeni başlayanlar için, bu ipucu:

• Ä°lk mülkünüzü satın alın

Gayrimenkul Bilançosu: Alımından Fazlalığa Kadar

Bir gayrimenkul, temelinde, küçük bir bilançodur; gelir ve giderlerin bulunduğu bir bilançodur. Kim bu prensibi anlarsa, gayrimenkullerin neden finansal yatırım olarak bu kadar etkili olduğunu hemen fark eder — ve neden bankanın senin bu parayı asla hesabında bulundurmadığın halde 100.000 Euro veya daha fazlasını seninle birlikte almak isteyeceğini anlar.

İpucu! Vergiler ve finanslar şefin işidir. Buradan, vergi danışmanlığından ne öğrendiğimi oku: Alex Fischer deneyimleri.

Dört en önemli getiri kriterlerine genel bakış

Bilancıya girmeden önce: Bir emlakın sadece “bir” getirisi değil, dört farklı getirisi vardır — ve her biri farklı bir soruya yanıt verir. Onları karıştıranlar, çok pahalıya alır.

Her bir rakamı doğrudan uygun hesaplayıcılarla derinleştirmenizi öneririz: Bruttorendite berechnen, Nettorendite berechnen, Cashflow Rechner ve hızlı kontrol için Kaufpreisfaktor berechnen.

Kaufpreisfaktor: 30 Saniyelik Kontrol

Uzmanlar önce satın alma fiyat faktörü (kira çarpanı) üzerinden bir objeyi değerlendirir: Satın alma fiyatı ÷ Yıllık net kira. Konuma göre kural ofsi:

• Faktör 18’in altı: Nadiren görülen, genellikle B-/C konumlar, inceleme konusu (yapı, kiracı yapısı)
• Faktör 18 – 22: B konumlarında nakit akışı potansiyeli olan sağlam getiri objeleri
• Faktör 22 – 28: İyi A konumları, nakit akışı dar, değer artışının öncelikli olduğu
• Faktör 28 – 35: Münih, Hamburg-Eppendorf, Berlin-Mitte — sadece değer koruma
• 35’in üzerinde: Spekülasyonel, özel durumlarda (anıtsal yapı, kira artış potansiyeli) sadece

Daha fazlası için: Kira getirisi alım fiyatı faktörü.

Bir konutun yatırım olarak nasıl işlediğini öğrenin

Hayal edin: Hemen 100.000 Euro değer kazanıyorsunuz, ancak sadece 10.000 Euro’yu kendi payınız olarak ödemelisiniz — ve bu da 10 yıl boyunca taksitler halinde değil, bir anda değil. Bu tam olarak bir getiri konutu sağlar. Arka planda işleyiş şu şekildedir:

• Dişli etkisi (Leverage): Banka, satın alma fiyatının %80 – 100’ünü sağlar. Güvenlik, konutun kendisidir (temel kredi).
• Kiralama ile birlikte: Kira gelirleri, faiz, amortisman ve işletme maliyetlerinin büyük kısmını karşılar.
• Devletle birlikte: Amortisman, reklam giderleri ve borç faizleri vergilendirilecek gelirinizi azaltır.
• Enflasyon seninle çalışır: Mal değeri artar, borç nominal olarak aynı kalır ve reel olarak değer kaybeder.
• Amortisman = zorunlu tasarruf: Her ay, objekte içinde kendi sermayenizi artırırsınız.

Derinlemeye: Konut bir yatırım olarak ve yeni başlayanlar için: ilk konut satın al.

Ayrıntılı Bilançoda: Gelirler ve Giderler

100.000 Euro’lık bir konutla ilgili kitapta geçen örnekten hareket ediyoruz ve satın alma fiyatının yüzdesi üzerinden hesap yapıyoruz, böylece bu hesaplama 200.000, 500.000 veya 1.000.000 Euro’lık konutlara da 1:1 uygulanabilir.

Gelir tarafı:

• Net kira (5 %) = 5.000 € / yıl
• Vergi avantajı (~1 %) = 1.000 € / yıl (Amortisman + Kredi faizleri × kişisel vergi oranı)
• Gelir toplamı: 6.000 € / yıl

Gider tarafı:

• Kredi faizleri (~3,5 %) = 3.500 € / yıl
• Taksit (2 %) = 2.000 € / yıl (Ödeme süresi yaklaşık 28 – 30 yıl, faizlere göre değişir)
• Dağıtılamayan işletme maliyetleri (~1 %) = 1.000 € / yıl (Bina yönetimi, onarım yedek fonu, kira kaybı yedek fonu)
• Gider toplamı: 6.500 € / yıl

Kendi yatırımı: Yaklaşık 500 – 1.000 € / yıl — yani yaklaşık ayda 40 – 80 €, 100.000 Euro değerinde bir konutu korumak için.

Önemli: Bu hesaplama standart modeldir. Gerçek hayatta faizler değişir (mevcut değerler: mevcut inşaat faizleri), amortisman oranları inşaat yılına bağlıdır ve vergi avantajı sınır vergi oranınıza bağlıdır.

Üç faiz senaryosu — ne olur?

Faizler değiştiği için, aynı 100.000 Euro değerindeki konutu 100 % finansmanla üç senaryoda inceleyelim:

Lehre: Herhangi bir faiz yüzdesi artışı, 100.000 € kredi tutarı başına ayda yaklaşık 80 – 100 €’lık kendi payınıza artışa neden olur. Bu devam finansmanı planlamasına dahil edilmelidir.

Alım ek maliyetleri — başlangıçta unutulan madde

“10.000 Euro kendi sermayeniz” hikayesi yalnızca, bu kendi sermayenizin alım ek maliyetlerinde harcanmadığı sürece geçerlidir. Bu maliyetler hemen ödenir ve krediyle karşılanamaz:

• Tapu vergisi: 3,5 % – 6,5 %, eyaletlere göre değişir — bkz. Tapu vergisi
• Noter ve tapu: yaklaşık 1,5 % — bkz. Noter maliyetlerini hesapla
• Aracı komisyonu: 3,57 % (satıcı temel prensibi reformundan sonra paylaşılır) — bkz. Aracı komisyonunu hesapla
• Değerlendirme raporu / Finansman ek maliyetleri: yaklaşık 0,5 %

Toplam: 9 – 12 % alım ek maliyeti. 100.000 Euro’lık bir düze sahip olmak için bu oranlarla 9.000 – 12.000 € kendi kaynaklarından sadece ek maliyetler için gereklidir — ilk kuruş ödemesi öncesi. Banka kuralı: Ek maliyetler kendi kaynaklarından, alım fiyatı krediden karşılanır.

Tam liste: Alım ek maliyeti hesapla ve Konut alım ek maliyetleri. Kendi kaynak ihtiyacınız için: Kendi kaynak ihtiyacını hesapla.

Ödeme, aylık taksit ve kalan borç

Konut kredisi ödeme gerçek servet oluşturma yolu – faizler sadece “para için kira”dır. Günümüzde standart Aylık taksitli kredi sabit aylık taksitlerle kullanılır.

Zaman içinde ödeme nasıl değişir

• 1. yıl: 3,5 % faiz / 2 % ödeme oranı ile yaklaşık olarak taksitin %64’ü faiz, %36’sı ödeme
• Yıl 10: Oran dengesiz hale gelir — amortisman payı ~50 %
• Yıl 20: ~75 % ödeme amortisman olarak sayılır
• Yıl 28 – 30: Tamamen ödenmiş

Konkrete Pläne: Amortisman planı hesapla. Stratejik soru erken ödemeye karşı kredi devamı: zamanında planlama çünkü erken ödemede ödeme öncesi tazminat hesapla uygulanır.

Vergi avantajı — bu yüzde bir nereden gelir?

Paket halindeki “1 % vergi avantajı” üç bileşenden oluşur:

• Doğrusal amortisman (kullanım kaybı amortismanı): Mevcut bina (1925’ten sonra inşa edilmiş) için bina payı üzerinden yıllık %2, daha eski olanlarda %2,5, yeni inşa tamamlanmış binalarda ise %3 — yani 80.000 € bina payı için yıllık 1.600 – 2.400 € amortisman gideri düşülebilir
• Kredi faizleri: Tamamen reklam maliyeti olarak kabul edilebilir (örnek olarak yıllık 3.500 €)
• Diğer reklam giderleri: Bina yönetim ücretleri, onarım giderleri, seyahat giderleri, hesap yönetimi giderlerinin bir kısmı

Kişisel sınır vergi oranı %42 ve örneğin 5.500 € amortize edilebilir maliyetlerle bu yaklaşık olarak 2.300 € gerçek vergi avantajı verir. Bu hesaplama gerçekçi: Alış fiyatının %1 – 2,5’i gelir, obje türü ve finansal yapıya göre değişir.

AfA kaldıracını maksimum düzeyde kullanmak isteyenler için Tarihi bina satın alma sayfasına bakabilir: burada yıllık olarak yeniden yapılanma maliyetlerine kadar %9’a varan oranlar uygulanabilir.

Kira artışları ve 30 yıllık nakit akımı gelişimi

Basitleştirilmiş Model: 10. ve 20. yılda kirayı bir kez 20’ye çıkarıyoruz (%20) (pratikte kira tablosuna ve kota sınırına göre basamak basamak, sonuç matematiksel olarak neredeyse aynı).