Mainz’da bir yatırım olarak gayrimenkul

Soru: Mainz ve çevresinde gayrimenkul alanında yatırımcı ve mali danışman olarak faaliyet gösteriyorsunuz. Sizce Mainz çevresindeki bölgede emlak piyasası nasıl bir gelişim gösteriyor?

Gayrimenkul fiyatları & metrekare başına fiyatlar

Bu arada, Mainz’da metrekare başına kiralar ve ayrıca konut metrekare satın alma fiyatları, örneÄŸin Wiesbaden veya Köln‘den daha yüksektir. Sanırım bu her ÅŸeyi açıklıyor. Kiralar açısından, 2019’un başında metrekare başına ortalama kira 10 Avro olarak belirlendi. Mainz’da kat mülkiyeti satın alırken metrekare başına ortalama 3.600 Avro’nun biraz altında, komÅŸu ÅŸehirden yaklaşık 10 Avro daha fazla ödeme yapılıyor. Mainz ile Wiesbaden arasındaki durumun Köln ile Düsseldorf arasındaki duruma benzediÄŸini herkes bilir. ÇoÄŸunlukla sevgi dolu bir rekabet.

Mainz’da bir daire satın alın: Metrekare başına 3.600 €

Mülk alıcıları açısından, özellikle de mülklerini yatırım olarak kullanmak isteyenler açısından bu büyük bir geliÅŸmedir. Özellikle sahibi tarafından kullanılmayan bir kat mülkiyeti satın alındığında, 25 yıl sonra altı rakamlı bir kar öngören ciddi istatistikler vardır. Elbette bunun nedenini kendinize sormanız gerekir.

Mainz’deki ev ve apartman daireleri: Popüler emlak türleri

Soru: Mainz’da şu anda en popüler yatırım hangi gayrimenkuldür?

Aslında, piyasanın sunabileceÄŸi her tür ev ve daire. Åžehrin eteklerindeki müstakil evlerden eski ÅŸehirdeki eski binalardaki dairelere, Ren Nehri kıyısındaki çatı katlarına, hatta merkezdeki veya birçok ticari alandan birindeki ofis mülklerine kadar – Mainz her yatırım isteÄŸi için bir ÅŸeyler sunar. Her yerde olduÄŸu gibi, bu bir fiyat meselesidir ve bu sadece konuma, duruma ve yaÅŸa deÄŸil, aynı zamanda genel teklife de baÄŸlıdır. Ne olursa olsun: Her muhtemel alıcıya finansman vb. konulardaki tüm sorularını netleÅŸtirmesini tavsiye ederim. Çünkü ÅŸu anda tekliflerden çok daha fazla ilgili taraf var. Hızlı hareket etmelisin.

Eski şehir yakınlarındaki apartman daireleri özellikle popülerdir:

Mainz’ın Konumu

Bu popüler öğrenci şehri Rheinland-Pfalz’da, doğrudan Ren Nehri üzerinde yer almaktadır. Çevredeki şehirler şunlardır:

• Wiesbaden
• Frankfurt
• Darmstadt
• Bad Kreuznach

İşte Mainz’ın mezolajı:

Kredi, gayrimenkul kredisi & Co.

Soru: Gayrimenkul yatırımcıları için mantıklı ve bir uzmanın bakış açısından faydalı olan hangi internet siteleri ve teklifler var? Sizce çevrimiçi kredi hesaplayıcıları ne durumda?

Online hesap makinesi ile kredi hesaplayın

Kredi hesaplayıcılarıyla baÅŸlayacağım: Burada yanlış bir ÅŸey yapıldığını düÅŸünmüyorum. Bu yüzden özellikle herhangi bir bilgisayar önermeyeceÄŸim. Stiftung Warentest’in veya saygın bir çevrimiçi gazetenin hesap makineleri, kullanıcının verilerinin gizli bir ÅŸekilde iletilmesi konusunda kesinlikle ÅŸüpheli deÄŸildir. Temel olarak, böyle bir çevrimiçi hesap makinesi yalnızca bir baÅŸlangıç bilgi kaynağı olabilir. ÖrneÄŸin, gayrimenkul kredim için faiz ve geri ödeme oranları açısından aylık ne kadar ödemem gerektiÄŸine iliÅŸkin sorum için. Tam tersini de sorabilirim:

Aylık x tutarında bir meblağım varsa, bir daire satın almak için ne kadar kredi alabilirim?

Krediyi belirlemek için kullanılan bu hesaplayıcılar güvenilirdir:

1. Stiftung Warentest
2. Ciddi çevrimiçi gazeteler

Gayrimenkul kredisi: Banka danışmanı ile görüÅŸün

Öte yandan, öz sermayem ve diÄŸer teminatlarıma göre gayrimenkul kredim için ödemem gereken faiz oranını hesaplayan herhangi bir kredi hesaplayıcısı – bir finans kuruluÅŸununki bile – bilmiyorum. Bu her zaman banka ile kiÅŸisel bir görüÅŸme konusudur. Bu yüzden internetteki çeÅŸitli kredi hesaplayıcılarını aramak ve kullanmak iÅŸe yaramıyor. Benim için en doÄŸru bilgiye ve en güvenli sonuca sahip en iyi kredi hesaplayıcısı hala finansörün kendisiyle konuÅŸmaktır. Farklı bankalardan teklif almak iyi bir fikirdir. Sunulan faiz oranlarında bazen gerçekten gözle görülür farklılıklar vardır.

İpucu: En güvenilir yol her zaman finansman bankanızla konuşmaktır!

Emlak portalları: Alıcılar ve satıcılar için

Gayrimenkul yatırımcıları için en iyi bilinen web siteleri arasında tanınmış emlak portalları yer almaktadır. Burada da ne tavsiye edebilirim ne de vazgeçirebilirim. Bir mülk satın almakla ciddi olarak ilgilenen herkes her zaman aynı anda birkaç portala kaydolmalıdır. Sadece gayrimenkul satıcısı olan özel şahıslar için değil, emlakçılar da genellikle tercih edilen portallara sahiptir. Sonuç olarak, farklı web sitelerinde farklı emlak teklifleri buluyorum. Ayrıca saygın emlakçıların ana sayfalarına kaydolmanızı da tavsiye ederim. Haber bültenleri aracılığıyla, istediğiniz emlak piyasasında neler olup bittiğini her zaman çok hızlı bir şekilde öğrenebilirsiniz.

Ä°adeleri hesaplayın: çevrimiçi ve ÅŸahsen

Gayrimenkulü bir yatırım olarak düÅŸünen herkes doÄŸal olarak mülkünün ne kadar getiri saÄŸlayacağını bilmek ister. BaÅŸka bir deyiÅŸle: Yatırımımla ne kadar para kazanacağım? Elbette bunun için internette pek çok araç var. Gayrimenkul için getiri hesaplayıcıları genellikle bir emlak acentesine veya finans kurumuna baÄŸlıdır. Bu bir dezavantaj deÄŸil, sadece bunu bilmeniz gerekiyor. Çünkü emlak getirilerine yönelik çevrimiçi hesaplayıcıların büyük çoÄŸunluÄŸu, emlakla ilgili her ayrıntıyı dikkate alamaz. Bu nedenle, çevrimiçi hesap makinesi aracılığıyla genel bir bakış elde etmek ve ardından gerçek bir mülkle kiÅŸisel bir görüÅŸme yapmak her zaman çok daha iyidir.

Özetle:

• Hem getiriyi hem de kredi miktarını online olarak hesaplayın
• Ardından, ikinci adımda, banka danışmanınızla bir görüÅŸme yapın.

Banka danışmanınız, Mainz’daki mülkünüzü satın alabilmeniz için mülk finansmanı konusunda size tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyacaktır:

Verim: tanım, açıklama ve örnek

Soru: Bir mülkün kira getirisini nasıl hesaplarsınız?

Verimli mülk ve yatırım amaçlı mülk için konum

ÇeÅŸitli yöntemler vardır. Ama her ÅŸeyden önce: Bir gayrimenkul yatırımcısı neden getiri hesaplamasını düÅŸünmelidir? Cevap oldukça basit, çünkü sadece getiriyi hesaplayarak bir gayrimenkul yatırımının deÄŸerini baÅŸka bir yatırımla karşılaÅŸtırabilirim. Ayrıca, farklı mülklerin farklı getirileri de vardır. Bir daireyi ya da evi beÄŸenmem onun iyi bir yatırım olduÄŸu anlamına gelmez. Bir verim hesaplaması ile farklı konum ve bölgelerdeki mülkler birbirleriyle karşılaÅŸtırılabilir.

Farklı mülkler farklı verim seviyelerine sahiptir

Bir örnek: Yatırım amacıyla Mainz’da mutlaka bir mülk satın almak istiyorsanız, tamamen getiri temelli bir bakış açısıyla, çevredeki bölgeden satın almanın daha iyi olabileceğini hemen fark edebilirsiniz. Aynı paraya genellikle “daha fazla” mülk ve daha yüksek bir getiri elde edersiniz.

• Yatırım amaçlı gayrimenkul: A-lokasyon
• Gelir getiren mülk: B-lokasyonu ve C-lokasyonu

Net Getiri & Brüt Getiri

Ama ÅŸimdi farklı hesaplama yöntemlerine gelelim. Bir emlakçı mülkün %xy getirisi olduÄŸunu iddia ettiÄŸinde aslında hangi getirinin kastedildiÄŸine dair temel bir kararla baÅŸlayalım. ÖrneÄŸin, brüt getiri durumunda, kira gelirine karşı yalnızca mülkün satın alma maliyetleri ve arızi satın alma maliyet leri hesaplanır. Net getiri söz konusu olduÄŸunda, bakım, yönetim ve vergiler için iÅŸletme maliyetleri de dikkate alınır.

İşte bir bakışta farklar:

• Brüt getiri: satın alma maliyetleri ve yan maliyetler vs. kira geliri
• Net getiri: Bakım, yönetim ve vergiler için maliyetler dahil

Verim hesaplayıcı: Örnek

Getirileri nasıl hesaplayabilirsiniz? Nasıl çalıştığını buradan görebilirsiniz:

Özkaynak ve Faiz Getirisi

Özkaynak getirisi – aynı zamanda sık kullanılan bir terimdir: burada, bir gayrimenkul kredisi için ödemek zorunda kalabileceÄŸim faiz, net getirinin cari giderine dahil edilir ve gayrimenkul alımı için kullanılan özkaynak miktarı ile iliÅŸkilendirilir. Faiz oranları düÅŸükse – yıllardır olduÄŸu gibi – hesaplamadaki faiz kalemi çok küçüktür ve öz sermaye getirisi de doÄŸal olarak buna baÄŸlı olarak yüksektir. Bu arada, geri ödeme tutarları veya mülkün deÄŸerindeki artışlar burada dikkate alınmaz.

Verim artırma: Kârla satış

Bu özellikle geri ödeme açısından önemlidir, çünkü krediyi geri ödeyerek öz sermayemi adım adım artırıyorum – tıpkı bir kumbarada olduÄŸu gibi. Daireden elde edilen gelirle ilgili olarak – kira artmazsa – gelirim ve öz sermaye getirim azalacaktır. Tersine, mülkün deÄŸerindeki artış aynı zamanda öz sermayede de bir artış anlamına gelir. Bu, mülkü karla satabilirsem veya – örneÄŸin baÅŸka bir mülk satın alırken – ilk ve ÅŸimdi daha deÄŸerli olan mülkü ipotek ederek finansmanda kendime bir faiz oranı avantajı saÄŸlarsam, getiride bir artış olarak fark edilir hale gelecektir.

Emlak getirisi: Basit hesaplama

Bunların çok detaylı hesaplamalar olduğunu kabul ediyorum. Başlangıç olarak, saf mülk getirisi yeterlidir. Burada, mülkün bedelinin tamamen özkaynaklardan ödendiği iddia edilmektedir. Mülkün tüm gelir ve giderleri kaydedilir ve satın alma fiyatıyla ilişkilendirilir. Bu şekilde, mülkün saf getirisini kolayca hesaplayabilirim.

Yatırım süresi: Önemli faktör

Son olarak, getiri hesaplamasına çok önemli bir husus dahil edilmelidir: yani yatırım süresi! Gayrimenkul getirileri de en az 10 yıllık bir dönem üzerinden hesaplanmalıdır. Burada, kira gelirinin gelişmesinin yanı sıra değer artışı da hesaplamaya dahil edilir. Yıllar içindeki bakım maliyetleri de dahil edilmelidir. Bu noktada, en geç ya kendinizin çok iyi piyasa bilgisine ya da iyi bir uzmanın tavsiye ve bilgisine ihtiyacınız vardır.

Süre: En az 10 yıl

Bu faktörler dahildir:

• Kira geliri
• Değer artırımı
• Bakım maliyetleri

Formül: On yıl sonra verim artışı

Genel bir kural olarak, şu hesaplama ile sonuca varacağım: Mülkü satın aldığınızda net yıllık soğuk kiranın yaklaşık 25 katını ödediyseniz, mülkünüzün on yıl sonraki değerini hesaplamak için 10 yıllık hayali bir süre ve yaklaşık %1’lik ortalama bir kira artışından sonra karşılık gelen kira gelirini tekrar 25 ile çarpabilirsiniz. Kira gelirinin yaklaşık %20’sini de bakım vs. için dahil edersem, on yıl sonraki senaryo için yukarıdaki getiri hesaplamamı tekrar uygulayabilirim.

Bu şekilde mülkünüzün 10 yıl sonraki değerini hesaplayabilirsiniz:

• Satın almak için: Yıllık net soÄŸuk kiranın 25 katı
• Son kullanma tarihi: 10 yıl
• Kira artışı: %1
• Kira geliri x 25
• = Mülkün 10 yıl sonraki deÄŸeri

Özellikle şehir merkezine yakın mülkler yüksek getiri sunmaktadır:

Varlık oluÅŸturun: Güvenli yatırım biçimleri

Soru: Deneyimlerinize göre, en iyi üç yatırım hangisidir?

Kesinlikle en iyi sermaye yatırımı diye bir ÅŸey yoktur. Yatırım her zaman bireye ve onun hedeflerine uygun olmalıdır. Bir yatırımcı maksimum güvenlik ararken, diÄŸerinin risk ve kayıpla sorunu yoktur. Bir de paralarını neye yatırdıklarını görmek isteyen insanlar var ki, bu da diÄŸer yatırımcıların hiç umurunda deÄŸil.

Popüler bir yatırım olarak gayrimenkul

En azından parasının nereye gittiğini görmek isteyen herkes için gayrimenkul en iyi yatırım şeklidir. Gayrimenkul ile doğru yaparsanız, istikrarlı ve iyi bir performansa da sahip olursunuz. Ve nihayet, bir gün sermaye yatırımımda kendim yaşayabilirim.

Hammaddeler ve nadir topraklar

Öte yandan, büyük riskten korkmayanlar paralarını örneğin emtialara veya nadir topraklara yatırabilirler. Bazı büyük bankalarda ve danışmanlık piyasasında işlerini bilen insanlar var. Dediğim gibi, korkaklara göre değil ve bu arada, biraz daha uzun süre dayanması gereken bir yatırım.

Banka ve Sigorta Yatırım Fonu

Olağanüstü kârlar elde etmek istemeyen saf güvenlik fanatikleri için, kârları sınırlandırılmış, ancak zarara karşı da korunan fonlar vardır. Ama aslında yine iyi bir gayrimenkule oldukça yakınız.

Yatırım olarak altın: Dezavantajları

Soru: Altın uzun zamandır popüler bir yatırım. Lütfen okuyucularımıza bir yatırım olarak altının lehine ve aleyhine olan üç nedeni açıklayın.

Sanırım bunu çok kısa bir şekilde yapabilirim: Topyekûn bir döviz çöküşünden korkan herkes parası karşılığında altın almalıdır. Çünkü altın, sınırlı oluşu nedeniyle her zaman belirli bir değere sahip olacaktır.

Yüksek deÄŸer dalgalanmaları

Ancak benim bakış açıma göre bir sermaye yatırımı olarak altın için söylenebilecek tek şey bu. Uzun vadede altın, sermaye piyasasında birçok hisse senedi veya hisse senedi fonundan çok daha yüksek değer dalgalanmalarına maruz kalır.

Performans ve Döviz Kuru

Finansal bir yatırım olarak altına karşı ikinci neden ise altının dolar üzerinden işlem görmesidir. Dolayısıyla sadece altının performansını değerlendirmek zorunda değilim, dolar ve euro arasındaki döviz kuru da önemli. Örneğin altının değeri olumlu yönde geliştiyse, değer artışı zayıf bir döviz kuru nedeniyle çok daha küçük bir etkiye sahip olabilir.

Depolama ve işletme maliyetleri

Üçüncü olarak, altını ya bir banka mevduatında ya da evde çok güvenli bir şekilde saklamam gerekiyor. Her ikisi de maliyete neden olur. Sonuçta, nüfusun sadece yaklaşık %16’sı altının servet birikimi için iyi bir yatırım olduğunu söylüyor. Katılımcıların %27’si kiraya verilecek bir mülkün servet planlaması için iyi olduğuna inanıyor.

Bu durum aşağıdaki istatistikler tarafından da teyit edilmektedir:

Sonuç: Kısa vadeli sermaye piyasası zayıflıklarından kaçınmak istiyorsanız, sınırlı bir süre için altına yatırım yapabilirsiniz. Daha uzun ve uzun vadede, çok daha değerli yatırım biçimleri vardır. Bu arada, tüketici korumacıları da bunu söylüyor.

Mainz: Yatırımcılar için yaÅŸamak için cazip bir yer

Soru: Sizin ya da müşterilerinizin deneyimlerine göre Mainz’da yaşam kalitesi nasıl? Şehri kiracılar ve yatırımcılar için cazip kılan yerler ve etkinlikler nelerdir?

Mainz, sevimli küçük bir kasabanın cazibesine sahip büyük bir şehirdir – en azından bu şehirde yaşamayı seven herkes böyle söylüyor. Bu arada, şehrin 220.000 nüfusunu fark etmediğinizi de düşünüyorum. Bunda, bugün Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim gibi münferit bölgelerin kendi karakterlerini korumuş olmalarının da etkisi büyüktür. Ne de olsa hepsi bir zamanlar bağımsız topluluklardı. Ancak şehir merkezinde bile yüksek binalar, geniş cadde koridorları ya da benzerleri sizi bunaltmıyor. Katedralin çevresinde çok sayıda yarı ahşap ev ve diğer eski, iyi orantılı binaların bulunduğu şehrin şirin bir eski kısmı vardır. Elbette, katedralin kendisi bir müze değil, canlı bir şehir içi kilisesidir.

Bu da Mainz’ı çekici kılıyor:

• Büyüleyici ve sevimli küçük kasaba
• Güçlü karaktere sahip mahalleler
• Ä°lgi çekici yerler
• Yüksek yaÅŸam kalitesi
• Karnaval kültürü

Tabii ki: bir de karnaval var, pardon: Mainz halkının dediği gibi Fastnacht. “Weck, Woi, Wurscht” – yani ekmek, şarap ve sosis – olmadan ne “Fassenacht “tan ne de Mainz’daki şehir hayatından sağ çıkabilirsiniz. Ancak bu mutfak üçlüsünün Mainz’da yaşamış ve çalışmış olan Johannes Gutenberg zamanında da var olup olmadığını bilmiyorum.

Mainz’da popüler bir sıcak nokta da şehir merkezindeki Marktplatz’dır:

Karşılaştırmalı olarak Wiesbaden

Wiesbaden’de, gayrimenkul söz konusu olduğunda premium sektörün hala ön planda olduğunu kıskanmadan söyleyebiliriz. Başka bir deyişle, ilgili fiyatlarda az ya da çok lüks evler ve daireler. Kural olarak, bunlar da sakinlerin kendileri tarafından yaşanmaktadır. Öte yandan Mainz’da çok sayıda yeni büyük ölçekli konut projesi bulunmaktadır. Bunların çoğu üst sınıf konutlar içindir, ancak kesinlikle nadiren lüks içindir. Limandaki yeni konut bölgesinden ya da “Heilig-Kreuz-Areal “den bahsedebilirim. Su kenarında yaşamak çok çekici. Bu yeni bölgeyi doğrudan Nice’teki bir yerle karşılaştıran birçok insan var – şaka değil!

Bu dairelerin inşa edilmesinin başlıca nedeni, Frankfurt bölgesinden gelen işçiler arasında Mainz’da yaşamanın iyi ve -Frankfurt’a kıyasla- ucuz olduğu söylentisinin yayılmış olması. Bu da konut talebini ve fiyatını artırmaktadır. Şimdi bunun Mainz için neden Wiesbaden’den daha iyi olduğu konusunda biraz spekülasyon yapmaya başlarsam, şunu söyleyebilirim: Mainz, Wiesbaden’den daha büyük, daha modern, belki de biraz daha canlı ve dinamik. Ama dediğim gibi, bu gerçek bir spekülasyon. Müşterilerimin Mainz’dan alışveriş yapma nedenlerini açıklarken bana söylediklerine dayanıyor.

• Daha fazlasını okuyun: Yatırım Wiesbaden

Bingen gerçek bir alternatif

Soru: Bir okuyucumuzun Ren-Main bölgesinde gayrimenkul yatırımcısı olduğunu ve yeni değerli gayrimenkuller aradığını varsayalım. Mainz ve çevresindeki karlı mülkler için içeriden ipucunuz nedir?

Açıkça: Ren Nehri üzerindeki Bingen ya da oraya sınırı olan bir ya da diğer belediye. Bu durum, bir yandan buradaki emlak fiyatlarının Mainz’dan ya da Ingelheim, Nierstein gibi komşu şehirlerden çok daha ucuz olmasıyla ilgilidir. Bingen bölgesindeki kiralar da yakın çevreye göre daha düşüktür, ancak yine de satın alma fiyatına göre o kadar da düşük değildir. Bu da yukarıda bahsettiğimiz getirilerin daha çok kırsal kesimdeki mülkler için önemli ölçüde daha iyi olduğu anlamına gelmektedir. Bu yüzden kesinlikle biraz daha uzaklara bakmaya değer.

• Yatırım Bingen

Focus Frankfurt: Ren-Main Bölgesine Yatırım Yapmak

• Yatırım Frankfurt
• Frankfurt fiyatları
• Sermaye yatırımı Darmstadt
• Yatırım Wiesbaden