Farklı katman türleri açıklanmıştır: A, B ve C katmanı

Prensip olarak, gayrimenkul ararken üç tür konum arasında bir ayrım yapılır:

• A-lokasyonu (metropol)
• B-lokasyonu (büyük ÅŸehir / olumlu geliÅŸme gösteren ÅŸehir)
• C-konumu (durgun geliÅŸim gösteren küçük kasaba / ÅŸehir)

Konum türleri neden önemlidir? Basitçe söylemek gerekirse, bir mülk alıcısı olarak mülkü satın almadan önce ideal olarak hedefleriniz hakkında düÅŸünmüÅŸ olacaksınız. Mülkü kendi kullanımınız için mi yoksa yatırım olarak mı satın almak istiyorsunuz? Bu bir getiri mi yoksa yatırım amaçlı bir mülk mü? Bu sorunun cevabına baÄŸlı olarak, bakmanız gereken konum da farklılık gösterir.

Şimdi farklı tanımlara bir göz atalım.

A lokasyonu: Berlin ve Hamburg gibi raÄŸbet gören metropoller

Metropoller ve baÅŸkentler genellikle A-lokasyonları olarak kabul edilir. YaÅŸamak için aranan yerlerdir çünkü uluslararası merkezli ÅŸirketler genellikle burada bulunur. Ekonomi geliÅŸiyor, eÄŸitim sistemi çok ÅŸey sunuyor ve hayat asla sıkıcı deÄŸil. Almanya’nın metropolleri aynı zamanda en güzel ve tarihi mahallelere de ev sahipliÄŸi yapıyor. Burada bir mülk satın alırsanız, yüksek bir satın alma fiyatı ancak düÅŸük bir getiri bekleyebilirsiniz.

A-lokasyonları için tipik: pahalı satın alma fiyatı ve düşük getiri

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın alın: DüÅŸük risk ve yüksek satın alma fiyatı

Yüksek satın alma fiyatı ve düÅŸük getiri nedeniyle, A-lokasyonlarında yatırım amaçlı gayrimenkuller aramanızı tavsiye ederiz. Sonuçta, metrekare başına yüksek fiyatlar kira gelirleriyle zor karşılanıyor. BaÅŸka bir deyiÅŸle: Metropollerdeki yoÄŸun talep nedeniyle, mülkünüzün deÄŸerinin düÅŸük bir riskle artmasını dört gözle bekleyebilirsiniz. Neden düÅŸük risk? Münih, Berlin ve Hamburg gibi yerlerin popülaritesinin önümüzdeki birkaç yıl içinde azalması pek olası deÄŸil – ne de olsa giderek daha fazla genç insan bu ÅŸehirlere çekiliyor.

A konumunda bir mülkün hedefi: Daha sonra ve karlı bir şekilde yeniden satış

Dolayısıyla, mülkü satın aldıktan kısa bir süre sonra doğrudan bir nakit akışı beklemiyorsanız, A konumundaki mülkler tam size göre. Öte yandan, verimli mülklerin burada bulunma olasılığı daha düşüktür. İşte kısa bir özet:

• Satın alma fiyatı: Yüksek
• Verim: DüÅŸük
• Avantaj: DüÅŸük risk
• Emlak türü: Yatırım amaçlı emlak
• Hedef: Daha sonra kârlı bir ÅŸekilde yeniden satış

Almanya’da A-lokasyonu: Örnekler

Hangi şehirler genellikle A-lokasyonu olarak sayılır? Nüfusa göre burada:

• Berlin
• Hamburg
• Münih
• Köln
• Frankfurt on the Main
• Stuttgart
• Düsseldorf

B-konumu: Nürnberg ve Leipzig gibi ekonomik açıdan güçlü büyük ÅŸehirler

B lokasyonlarındaki gayrimenkuller ise yüksek getirileriyle öne çıkmaktadır. Ne de olsa B-lokasyonları popüler metropollere yakındır ve bu nedenle de yaşamak için popüler yerler olarak kabul edilirler.

B lokasyonu için tipik: makul satın alma fiyatı ve yüksek getiri

Verimli mülk alımı: Ilımlı satın alma fiyatları ve maliyeti karşılayan kira

A lokasyonlarındaki yüksek metrekare fiyatı, kiraların bu maliyetleri karşılayamadığı anlamına gelirken, B ve C lokasyonlarındaki mülklerde bu sorun mevcut değildir. Dolayısıyla, B-lokasyonlarındaki mülkler mükemmel verim mülkleri olarak kabul edilir.

İşte bir bakışta avantajları:

• Satın alma fiyatı: Orta
• Verim: Yüksek
• Avantaj: Maliyeti karşılayan kira
• Emlak türü: Verimli emlak
• Hedef: Anında nakit akışı

Almanya’da B-lokasyonu: Örnekler

B-lokasyonları diğerleri arasındadır:

• Leipzig
• Dortmund
• Yemek
• Bremen
• Hanover
• Nürnberg
• Wuppertal

Büyük metropollerin biraz dışında, aranan B lokasyonları bulunmaktadır:

C-konumu: Yüksek riskli düÅŸük maliyetli gayrimenkul

Bu nedenle C konumları yatırım amaçlı gayrimenkuller için de uygundur. Bunlar, altyapısı zayıf ve ekonomik gücü düşük veya orta düzeyde olan yerlerdir. Burada daha düşük bir satın alma fiyatının keyfini çıkarabilirsiniz, ancak aynı zamanda boş yerler, kira borçları vb. gibi daha yüksek riskleri de hesaba katmanız gerekir. Bu nedenle buradaki getiri özellikleri yüksek risk ile karakterize edilir.

Kısaca C-lokasyonundaki mülkler:

• Satın alma fiyatı: DüÅŸük
• Avantaj: Gayrimenkul pazarlığı
• Mülk tipi: Yüksek riskli verim mülkü
• Hedef: Anında nakit akışı

Burada C konumunda tipik bir prefabrik bina görülmektedir:

Sonuç: Mülk türüne göre karar verin

A-lokasyonları aranan metropoller iken, B-lokasyonları ekonomik güçleri ile karakterize edilir. C konumları daha az rağbet görür ve zayıf bir altyapıya sahiptir, ancak burada bile bir yatırım mülküne yatırım yapmak faydalı olabilir. Mülk satın alırken hangi hedefe ulaşmak istediğinizi ve ne tür bir mülkle ilgilendiğinizi önceden düşünmeniz en iyisidir. O zaman yer seçimi sizin için çok daha kolay olacaktır. Bir A, B veya C konumuna karar verdikten sonra, ikinci adımda makro, mezo ve mikro konum analizi yapılır.

Daha fazlasını buradan öÄŸrenin: Makro, Mezo ve Mikro Konumlandırma

İpucu! Mülk alıcıları için yeni projemdeki (Immobilien-Erfahrung.de) örnekler de dahil olmak üzere A-konumu, B-konumu ve C-konumu arasındaki karşılaştırmanın tamamını buradan okuyabilirsiniz:

• Mülk konumu: A, B, C konumu – harici

Yeni! Özellikle gayrimenkul alıcıları için

A’dan Z’ye mülk satın almak: hazırlık, arama kriterleri, satın alma süreci ve tüm bunlar, uzmanlardan ücretsiz ve çevrimiçi.

Şimdi Immobilien-Erfahrung.de’de

Daire satın almak mı, ev satın almak mı, mülk sahibi olmak mı yoksa sermaye yatırımı mı, getiri mi yoksa yatırım amaçlı mülk mü? Yeni projem Immobilien-Erfahrung.de’de artık baÅŸarılı bir mülk alımı için bilmeniz gereken her ÅŸeyi bulacaksınız! Gayrimenkul satın alırken hedef belirleme, konum türleri(A, B ve C konumları), gayrimenkul türleri, getirileri ve daha fazlası hakkında bilmeniz gereken her ÅŸeyi çevrimiçi ve ücretsiz olarak öÄŸrenin! Åžimdi Immobilien-Erfahrung.de’de:

• Gayrimenkul yatırımına kıyasla getiri

Tanım: Yatırım amaçlı gayrimenkul mü yoksa getiri amaçlı gayrimenkul mü?

Peki yatırım amaçlı gayrimenkul nedir? Peki getiri özelliği nedir? Burada hedef çok önemlidir. Getiri veya kira yoluyla doğrudan gelir elde etmek mi istiyorsunuz? Yoksa uzun vadeli bir değer artışı mı sizin için daha önemli?

Yatırım amaçlı gayrimenkul: uzun vadeli deÄŸer artışı

Yatırım amaçlı gayrimenkullerde amaç, uzun vadede değer artışı elde etmektir. Bu aynı zamanda, önce yatırım yapmanız ve ancak daha sonra mülkünüzü karla satmanız ve böylece sermayeye dönüştürmeniz anlamına gelir. Dolayısıyla bu, hemen bir geri dönüş ya da kiralamayla ilgili değildir.

Mülkün deÄŸeri her ÅŸeyden önce dairenin veya evin konumuna baÄŸlıdır. Yeniden geliÅŸtirme ve yenileme de mülkünüz üzerinde deÄŸer artırıcı bir etkiye sahiptir.

İşte bir yatırım amaçlı gayrimenkulün hedeflerine genel bir bakış:

• Birincil: Mülkün deÄŸerindeki artış, satıştan elde edilen kar
• Karşılık gelen bir A konumuna sahip özellikler

Mülkün getirisi: Kiralama yoluyla doÄŸrudan nakit akışı

Getirili bir mülkün birincil amacı, böyle bir mülkün satın alınmasından hemen sonra elde edilecek kardır. İdeal olan, bu mülklerin kira getirisi sağlamasıdır. İyi C konumlarındaki mülkler, çok iyi B konumlarındaki mülklerden daha yüksek risk taşır.

İşte tüm varış noktalarına genel bir bakış:

• Birincil: Kiralama yoluyla kâr
• Kira getirisi %6’nın üzerinde olan mülkler
• C+ ila B+ konumdaki mülkler

İpucu: Gayrimenkul getirisi – avantajlar ve dezavantajlar

Hem gelir amaçlı gayrimenkulün hem de yatırım amaçlı gayrimenkulün kendine özgü avantajları ve dezavantajları vardır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller özellikle büyük miktarda sermaye gerektirirken, gelir amaçlı gayrimenkuller doğrudan gelir sağlar. Bu nedenle, özellikle başlangıçta gelir getiren bir mülke yatırım yapılmasını öneriyoruz.

Avantajlar: Doğrudan gelir ve fazlalıklar

Getirili bir mülkün en belirgin avantajı, kiraya verilmesinden elde edilecek anında gelirdir. Ek olarak: Fazlalıklar kalırsa, bunlar portföydeki diğer mülkleri karşılamak için kullanılabilir.

• Anında nakit akışı
• Fazlalıklar, teminat açığı olan baÅŸka mülkleri telafi edebilir

Dezavantajlar: B lokasyonlarında daha yüksek vergiler ve geçici olarak

Bununla birlikte, getirili bir mülkle birlikte gelen iki dezavantaj da vardır. Bunlardan ilki vergidir. Ek fazlalıklar vergi yükünü artırmaktadır. İkinci olarak, verim özellikleri A lokasyonlarında çok nadiren bulunur.

• Vergi yükü artıyor
• A lokasyonlarında nadiren bulunan mülkler

Sonuç: Yeni baÅŸlayanlar ve ileri düzey kullanıcılar için ipuçları

Dolayısıyla, eğer bu gayrimenkul alanındaki ilk yatırımlardan biriyse, bir getiri mülkü öneriyoruz. Sağlam bir emlak profili oluşturulduktan sonra, daha sonra yatırım ve getiri kombinasyonu tavsiye edilir.

Gelişmiş yatırımcılar için: her iki yatırım şeklinin karışımı

Kayıtlı tüccarlar (e. K.) – Vakıf, finansman, sorumluluk & Co.

Şahıs şirketlerinin yasal biçiminde, serbest meslek sahipleri, küçük tüccarlar ve kayıtlı tüccarlar arasında bir ayrım yapılır; ikincisi, ticaret siciline kaydedilmesi gereken tek yasal biçim çeşididir. Ancak, kayıt yükümlülüğü yalnızca aktif olarak ticari faaliyette bulunan tacirler – yani esnaflar – için geçerlidir. “Gerçek tacirler” olarak da anılırlar ve genellikle Alman Ticaret Kanunu’na (HGB) göre değerlendirilirler.

Tek tüccarsanız ve bir işletmeniz varsa ancak ticaret yapmıyorsanız, “isteğe bağlı tüccar” olarak kabul edilirsiniz ve işletmenizi ticaret siciline kaydettirip kaydettirmemeyi seçebilirsiniz. Kayıt yaptırmamaya karar verirseniz, normal olarak Alman Medeni Kanunu’na (BGB) tabi olursunuz. Tipik “Kannkaufleute” örneğin küçük tüccarlar ve serbest çalışanlardır.

Bireysel yasal formlar hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Şahıs şirketi (AB)

Vakıf & Şirket Adı

Diğer iki yasal formla karşılaştırıldığında, en katı gereklilikler tüccarlar için bir şirket kurulması için geçerlidir: Vergi dairenizde bir vergi kimlik numarası (vergi kimliği) başvurusunda bulunmanın ve şirketinizi ticaret ofisine kaydettirmenin yanı sıra, bir noterin ticaret siciline giriş yapmasını sağlamak zorundasınız. Yaklaşık 200 ila 300 avroluk bir maliyetle, gerçek tüccar unvanını güvence altına alabilirsiniz. Ancak bu kamu kaydını tamamladıktan sonra yasal anlamda kendi şirketinize sahip olursunuz.

Şirket adının türünü seçmekte birçok açıdan özgürsünüz, ancak ticari durumunuz hakkında bilgi vermeli ve ayrıca diğer tüccarların şirketlerinden ayırt edilebilir olmalıdır. Sahibi olarak sizi daha ayrıntılı olarak tanımlayan kişisel bir şirket veya iş amacınız ve bununla ilişkili hizmetler hakkında daha fazla bilgi veren maddi bir şirket veya hatta hayali bir şirket kurabilirsiniz… Şahıs şirketinizin şarta bağlı yükümlülüklerine cinsiyetten bağımsız “e. K.” – veya alternatif olarak kayıtlı iş kadınları için “e. Kfr.” veya kayıtlı iş adamları için “e. Kfm.” – ekini eklemeniz zorunludur. Ayrıca, adınızı veya şirketinizi korumak için şirket ve/veya işletme adınızı ticari marka olarak kaydettirmeyi düşünebilirsiniz.

Finansman ve kar dağıtımı

Kayıtlı bir tacir olarak bir işletme kurmak için asgari sermaye gerekmez. Elbette, hoş olmayan sürprizlere karşı finansal olarak hazırlıklı olmak için belirli rezervlere sahip olmak ve bir finansman planı hazırlamak yine de tavsiye edilir. Buna ek olarak, işinizle kâr elde etmeye başlamadan önce yalnızca başlangıç için bazı maliyetlere katlanacaksınız. Olumlu yönü: Kazancınız yüzde 100 size aittir ve kimseyle paylaşmak zorunda değilsiniz!

Kayıtlı tüccarlar için sorumluluk, muhasebe ve vergiler

Bir şahıs şirketi olarak, sınırsız sorumluluğunuz vardır, yani hem iş varlıklarınız hem de kişisel varlıklarınızla. Kayıt yaptırarak, hesap tutmak ve işletmeniz için düzenli olarak bilanço ve envanter hazırlamakla yükümlüsünüz. Öte yandan, aleniyet yükümlülüğünden muafsınız ve ticari rakamlarınızı ve defterlerinizi açıklamak zorunda değilsiniz. Yıllık 130 milyon avrodan fazla ciro elde etmediğiniz sürece…

Bir tek tüccar aynı zamanda her zaman gerçek bir kişidir. Sonuç olarak, kayıtlı tüccarlar elbette her şeyden önce gelir vergisine tabidir. Buna ek olarak, vergi kanunu ciro vergisi ve ticaret vergisi üzerinde ilave vergiler öngörmektedir.

• Gelir vergisi (ESt)
• Katma değer vergisi (KDV)
• Ticaret vergisi (GewSt)

Kayıtlı tüccar (e. K.) – Kimin için deÄŸerlidir?

Kendi kendinizin patronu olma ve kararları diğer hissedarlar veya genel müdürlerle koordine etmek zorunda olmama fikrini seviyor musunuz? O zaman işadamları ve işkadınlarının yasal form varyantı tam size göre olabilir! Karmaşık olmayan oluşum süreci, gereken minimum sermaye sıfırdır ve sizi rahatsız edecek veya size müdahale edecek ortaklar, kurucu ortaklar veya hissedar ekipleri yoktur… Risk alırsınız ve ödülleri toplarsınız – yüzde 100.

Neden tacir olarak kaydolmalısınız? Kayıtlı iş adamı (e. Kfm.) veya kayıtlı iş kadını (e. Kfr.) yasal formu, kendi işini hızlı ve kolay bir şekilde kurmak için yönetilebilir riskler almaya hazır olanlar için faydalıdır. Çok büyük mali rezervlere ihtiyacınız yoktur ve ayrıca kârınız üzerinden nispeten daha az vergi ödersiniz. Bu nedenle şahıs şirketi, yalnızca kendini gerçekleştirmeyi hayal etmekle kalmayıp aynı zamanda hayatlarını kendi ellerine almak isteyen genç girişimciler için idealdir.

Ä°ngiltere’ye alternatifler: Almanya’da yasal biçimler

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecinin ilk adımlarından biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• GmbH: Limited şirket
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı