Düz satmak kiracı ile: Dikkat edilmesi gerekenler

Kiralanmış bir düzinin satışı, boş bir konutun satışından çok daha karmaşık bir işlemdir. Kiralama sözleşmesi sona erdirme koruma (566. maddesi HUK) ile başlar ve kiracı öncelik hakkı (577. maddesi HUK) ve kendi ihtiyaçları için kiralama sözleşmesini sona erdirme yasağı için geçici süreler (577a. maddesi HUK) gibi birçok hukuki engel vardır. Ayrıca: Satın alanlar grubu daralır – Kendi kullanımına yönelik kişiler dışlanır, sermaye yatırımcılar ana hedef kitle haline gelir. Önemli noktaları detaylı olarak inceleyelim.

Kiralama sözleşmesi sona erdirme koruma: Satın alma kira sözleşmesini sona erdirmez (566. maddesi HUK)

Konutun satışı, kira sözleşmesinin sona ermesine neden olmaz. “Satın alma kira sözleşmesini sona erdirmez” ilkesi HUK’un 566. maddesinde yer alır: Yeni sahibin, mevcut kira sözleşmesinin tüm haklarını ve yükümlülüklerini devralması gerekir. Kira ücreti, kira sözleşmesini sona erdirme süreleri, estetik onarım maddeleri, modernizasyon anlaşmaları – hepsi değişmeden kalır. Kiracı, sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirirken konutun aksiz kullanım hakkına sahiptir.

Pratiksel olarak şu anlama gelir: Yıllardır kira, piyasa seviyesinin altında olsa bile, yeni sahibi sözleşmeyi basitçe ayarlayamaz. Kira artışları sadece kapatma sınırı (üç yıl içinde 15–20 yüzde) ve yerel karşılaştırmalı kira kapsamında mümkündür. Bu nokta özellikle ciddi şekilde düşük kiralanmış konutlarda önemli fiyat indirimlerine neden olur.

Bir bakışta en önemlisi:

• § 566 BGB: Satın alma kiralama sözleşmesini sona erdirmez
• Alıcı, kiralama sözleşmesini ve tüm maddelerini alır
• Temin ücreti de alıcıya geçer (§ 566a BGB)
• Kiraç artırmaları yalnızca yasal çerçevede mümkündür
• Satıcı, devirin tamamlanana kadar gecikmeli kirasalara sorumludur.

Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Bir apartman bloğu ilk kez ayrı ayrı mal sahiplik düzlere ayrılıp üçüncü kişilere satıldığında, kiracıya yasal bir öncelik satın alma hakkı tanınır. Bu koruma mekanizması, kiracıların dönüştürme ve satış sonucu dairelerinden atılmasını önlemeyi amaçlar. Önemli nokta: Öncelik satın alma hakkı, bölünmenin ardından ilk satışta geçerlidir – daha sonra yapılacak herhangi bir ikinci el satışta geçerli değildir.

Pratikada öncelik hakkının nasıl işlediğini burada bulabilirsiniz:

• Satıcı, kiralayıcıya satış sözleşmesinin içeriğini yazılı olarak bildirmek zorundadır
• Kiracı, öncelik hakkını kullanmak için iki ay süresi vardır
• Öncelik hakkının kullanımı noter hâlinde yapılmalıdır
• Kiracı, aynı koşullarla üçüncü bir alıcının sözleşmeye girmesini sağlamalıdır
• Müjde: Aile bireylerine veya ev halkı üyelerine satış durumunda öncelik hakkı yoktur

Bir konutun parçalanması sırasında dikkat edilmesi gereken diğer özel durumlar için buraya tıklayınız: Bireysel olarak daireleri satmak.

Yeniden yapılandırma sonrası fesih engel süresi (BGB’nin 577a maddesi)

İlk bakışta fark edilmeyen bir nokta: Kiralık bir konutun kendi kullanım için satılacak şekilde mal sahipliğine dönüştürüldüğünde, yeni mal sahibi için kendi kullanım ve değerleme fesih hakkı için bir fesih engel süresi geçerlidir. Bu süre boyunca alıcı, kiracıyı kendi kullanım nedeniyle fesih edemez.

Engellerin sürelerine genel bakış:

• Ulusal minimum koruma: Mal sahipliğinin geçişi sonrası 3 yıl
• Tight konut piyasalarında (devlet yönetmeliklerine göre): en fazla 10 yıl
• Büyük şehirleri etkiler: Münih, Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt
• Süre, yeni sahibinin tapu siciline kaydıyla başlar

Yatırımcılar için bu durum nötr ya da pozitif – çünkü bu tür varlıkları her zaman kiraladıkları gibi tutmak isterler. Kendi kullanım amacına yönelik alan satın alanlar için bu kilitlenme süresi anlaşmazlık yaratabilir ve bu alıcı grubunu neredeyse dışlamaktadır.

Kira sözleşmesi sona erdirme anlaşması: Ucuz değil ama temiz bir çözüm

Konutun boş satılması isteniyorsa ve daha yüksek kendi kullanım fiyatı elde edilmek isteniyorsa, kira sözleşmesi sona erdirme anlaşması genellikle tek yasal güvence sunar. Kiracı, bir tazminat karşılığında kira sözleşmesi haklarından vazgeçer ve belirlenen bir zamanda taşınır.

Pazarın yaygın tazminat oranları:

• Standart: 6 ile 12 net kira
• Tight piyasalarda: 12 ile 24 net kira
• Tek seferlik yaklaşık miktar: 10.000 € ile 50.000 €, üst konumlarda da çok daha fazla olabilir
• Tazminat, kiralı boş satmakla elde edilen fiyat farkından düşük olmalıdır

Hesap örneği: Münih’te ayda 1.200 € kira olan bir daire, kiraya verildiğinde 480.000 €, boş iken 620.000 € getirir. Fark: 140.000 €. Bu durumda 30.000–50.000 € bir tazminat ekonomik olarak anlamlıdır, çünkü net olarak hala 90.000–110.000 € fazla gelir kalmaktadır.

İhireverenin Görüntüleme Hakkı

Yalnızca maisonette düz ya da mikro apartman – evinizi satacak iseniz, görüntüleme randevulari yapabilirsiniz. Ancak görüntüleme hakkı net sınırlardır. Kiralayan, kiracının özel yaşamını saygılı bir şekilde davranmak zorundadır, randevuları zamanında bildirmelidir (geleneksel olarak en az 3–4 gün önceden) ve amacını belirtmelidir.

Hukuki uygulama açısından makul sayılanlar:

• Haftada en fazla bir kez görüntüleme
• Hafta içi 10 ve 19 saatleri arasında, cumartesilerde kısıtlı
• Bildirim süresi: en az 24 saat, daha iyi 3–7 gün
• İnceleme süresi: bir randevu başına en fazla 30–45 dakika
• Birden fazla ilgi duyanın katılımıyla toplu inceleme yapılabilir, ancak zorunlu değildir

Pratik ipucu: Kiralayan kişiye küçük bir emek ücreti (örneğin, bir randevu başına 50–100 €) veya tek seferlik bir kompenzasyon sunun. Bu, çatışmaları önemli ölçüde azaltır ve işbirlikçi randevuları garanti altına alır.

Kendi Kullanım Amacı: Kendi İhtiyaca Göre İptal

Kendi İhtiyaca Göre Geçerli Bir İptal İçin Şartlar

Eğer kiracı, evi kendisi veya yakın akrabaları için ihtiyaç duyuyorsa, kendi ihtiyaç duyduğu şekilde bir iptal yapılabilir – ancak sadece sıkı şartlar altında. Basit bir iddia yeterli değildir; ihtiyaç açık ve izlenebilir şekilde sunulmalıdır.

“Yakın akraba” olarak kabul edilenler:

• Eşler, kayıtlı yaşam ortakları, çocuklar, ebeveynler
• Aileler, büyükbabalar, torunlar
• Demirgaz ebeveynler, demirgaz çocuklar (bazı durumlarda)
• Ailedeki akrabalar için bakım görevlileri

Kendi İhtiyaca Göre İptal Süreleri

Yasal fesih süreleri kiralama süresine göre belirlenir:

• Kiralama süresi 5 yıla kadar: 3 ay fesih süresi
• Kiralama süresi 5 ila 8 yıl: 6 ay
• Kiralama süresi 8 yıldan fazla: 9 ay
• Dönüşüm durumunda: ek olarak 3–10 yıl süresi olan bir yasak (577a maddesi BGB)

Zor durum maddesi ve riskler

Kiracı, kira sözleşmesinin 574. maddesine göre, kiralama süresi onun için özel bir zorluk anlamına gelirse itiraz edebilir – örneğin yaşlılık, ciddi bir hastalık, hamilelik veya yerine geçebilecek bir konutun bulunmaması gibi. Ayrıca dikkatli olunmalı: Belirtilen kendi ihtiyaç nedeni daha sonra uygulanmazsa (“sahte kendi ihtiyaç nedeni”) beş veya altı basamaklı yüksek zarar talepleri doğabilir.

Etkili bir kendi ihtiyaç nedeniyle fesih için gerekli koşullar özetle şunlardır:

• Kiracı tarafından belirtilen, somut ve haklı bir ilgi
• Kiracı tarafından kendisi veya yakın akrabaları için kendi kullanım
• İsim ve ihtiyaç nedeniyle yazılı açıklama
• Yasal fesih sürelerinin uygulanması
• Yeniden yapılandırma sonrası kapanma süresinin dikkate alınması
• Çıkıştan sonra uygulamanın zorunlu olması

Kiralık vs. boş satın: Doğrudan karşılaştırma

“Kirada sat veya boş sat” kararının ciddi mali sonuçları vardır. En önemli faktörlerin doğrudan karşılaştırması:

Yatırımcılar hedef kitle olarak: Yatırımcılar nasıl düşünür

Değerlendirme kira çarpanı üzerinden

Kendi kullanımına yönelik kişiler duygusal olarak satın alırken, karşılaştırma fiyatlarını ölçüt alırken, yatırımcılar gayrimenkulleri sadece hesaplamalı olarak kira çarpanı (aynı zamanda: çoğaltıcı) üzerinden değerlendirir. Formül: Satış fiyatı ÷ Yıllık net kira = Faktör.

Piyasa standartlarına göre konum faktörleri:

• A konumları (Münih, Hamburg merkez): Faktör 30–45
• B konumları (Düsseldorf, Stuttgart, Köln): Faktör 22–32
• C konumları (orta büyük şehirler): Faktör 16–24
• D konumları (orta şehirler): Faktör 12–18

Hesaplama örneği: 1.000 € kira ücreti (yıllık 12.000 €) olan bir daire, Münih’te faktör 35 ile 420.000 € satış fiyatına ulaşır, Leipzig’te faktör 22 ile sadece 264.000 €’ye satılır. Kirayı alt kiraya verenler, satmadan önce bir hukuki olarak güvenli kira artışı olup olmadığını kontrol etmeli – ekstra her 1 € aylık kira satış fiyatını faktör × 12 ile artırır.

Satın alma için uygun yatırımcı türleri nelerdir?

• Özel sermaye yatırımcısı: Emeklilik için 1–3 tane obje arar, faktöre dayalı
• Varlık sahibi / Aile Ofisi: Portföyler satın alır, nakit akışı ve konum kalitesine dikkat eder
• Fix-and-Flip Yatırımcısı: Değer artışı potansiyeli olan mülkleri arar, genellikle biten kira sözleşmeleriyle
• Kurumsal yatırımcılar: Portföy büyüklüklerine göre geçerlidir, yüksek getiri talepleri

Satışta vergi yönü

Spekülasyon vergisi (§ 23 EStG)

Alış verişi itibariyle 10 yıl içinde kiralanmış bir konut satılırsa, kazanç üzerinden kişisel gelir vergisi oranınız kadar (en fazla %45 artı ek vergi) spekülasyon vergisi kesilir. Bu süre noterî satış sözleşmesinin tarihi ile başlar – teslim veya tapu kaydı ile değil.

Spekülasyon süresi ile ilgili önemli noktalar:

• Kiralanmış konutlarda 10 yıllık tutma süresi</li
  ]]> https://lukinski.net/ibizada-villa-satin-almak-nereden-alinir-oezel-ada-turu-villa-mahalleleri-emlakci-ipuclari/ Thu, 17 Feb 2022 19:42:57 +0000 https://lukinski.de/ibizada-villa-satin-almak-nereden-alinir-oezel-ada-turu-villa-mahalleleri-emlakci-ipuclari/ Ä°biza’da Villa – Ä°biza’da bir villa mı satın almak istiyorsunuz? Havuzlu villa, plaja ve / veya havaalanına yakın, körfezin yakınında sessiz veya tüm alışveriÅŸ noktalarının bulunduÄŸu ÅŸehre yakın. Burada Ä°spanya / Ballearen’deki adanın doÄŸru ve önemli kısımlarını tanıyacaksınız. Deneyimlerime göre hangi lokasyon satın almaya deÄŸer? MüÅŸterilere adanın hangi bölgelerini öneririm? Böylece Ä°biza ‘nın A, B ve C konumlarına ayrılmış hızlı bir genel görünümüne sahipsiniz. Belki de Almanya’da nüfusu 50.000’in üzerinde olan ÅŸehirleri 3 kategoride deÄŸerlendirdiÄŸimiz Lukinski emlak derecelendirmemizi zaten biliyorsunuzdur: Ä°yi A lokasyonlarından daha ucuz C lokasyonlarına. Eivissa’dan ve Es Cubells’teki kapılı topluluktan Cala Vadella’ya, Sant Antoni’ye.

  İbiza’da bir villa mı satın almak istiyorsunuz?

  Yine turnedeydim. Bu sefer bir arkadaşıma ev bulmak için İbiza’da 3 gün geçirdim. Sizin için de birkaç İbiza ipucunu not edecek kadar zaman var. Not: İbiza’da satın almak istiyorsunuz ve satın almak (ve yükseltmek) için bir danışman mı arıyorsunuz?

  Beni arayın ya da bana yazın:

  • İletişim
  • Ibiza Villa (Selection)

  Neden İbiza? İklim ve hava durumu

  İbiza’ya taşınanlar için her şeyden önce bir neden vardır: Balear adasının her zaman güzel, sıcak iklimi ve güneşli havası. Özellikle yoğun sezonda kışı geçirip yazın kiralamak, Mallorca’daki villa sahipleri için de popüler bir modeldir. İstatistiklere hızlıca bir göz atalım:

  Ø ° C cinsinden en düşük sıcaklık / Ø En yüksek sıcaklık:

  • Kış (Ocak): 7 ° / 15 °
  • Yaz (AÄŸustos): 31 ° / 21 °

  Sonra müşterilerden gelen en önemli soru:

  İbiza’da bir villanın fiyatı ne kadar?

  Gayrimenkul yatırımcıları ve komisyoncuları bilir: İstenen fiyat, satış fiyatı değildir.

  Müşterilerim için ilk değerlendirmede şöyle bir hesaplama yapmayı seviyorum: Her bir metrekare (plaj manzaralı) 10.000 Euro’dur. Yakın zamanda yenilenmiş veya yeni ise, 15.000 Euro. Bir de “manzara” var. Manzara ne kadar iyiyse, ne kadar ayrıcalıklıysa, o kadar pahalıdır. Villanın büyüklüğüne göre 100.000, 200.000, 500.000. Her zaman olduğu gibi üst sınır yok.

  “İyi” bir konumda “güzel” bir villa (her şey görecelidir ve bireysel hedeflerinize ve isteklerinize bağlıdır) 200 m² yani 2.000.000 + “Manzara”.

  Almanya’da olduÄŸu gibi, daha cazip bir satın alma fiyatı elde etmek için biraz daha fazla yatırım yapabileceÄŸiniz mevcut mülklere de bakmaya deÄŸer. Uygun bir seviyede metrekare başına yaklaşık 1.800 avro ödemeyi bekleyebilirsiniz.

  Bellearen’de satın alma, burada daha fazla alıcı ipucu okuyun (satın alma fiyatı, bina maddesi vb.):

  • İspanya’da bir villa satın alın

  

  En seçkin yerler, en pahalı mekanlar: İbiza’nın A-lokasyonlarından başlayalım.

  İpucu! Tüm yerler haritalıdır, böylece adayı henüz bilmiyor olsanız veya sadece kısa bir süre ziyaret etmiş olsanız bile yolunuzu kolayca bulabilirsiniz.

  

  Ä°biza: Villanız için A-lokasyon

  Adadaki (benim kişisel) A konumları ile başlayalım. Havaalanına, alışverişe ve aynı zamanda plajlara, yat limanına vb. doğrudan erişimi olan “adanın başkenti” Eivissa ile başlayın. Sonra sizi İbiza’nın en seçkin ve pahalı yerlerinden biri olan Es Cubells’e götürüyorum.

  1. Eivissa (İbiza Kenti)
  2. Es Cubells
  3. Roca Llisa
  4. Sant Jesús
  5. Santa Eulària des Riu
  6. Cala Salda

  A-konumu her şeyden önce güneye bakan ve deniz manzaralı anlamına gelir, elbette en popüler olanıdır:

  • Deniz kenarında villa, ya da en azından
  • Deniz manzaralı villa
  • Havuzlu Villa

  Eivissa: Havaalanı, alışveriş, vb. ile İbiza Kasabası.

  Eivissa adanın en büyük şehridir ve şehrin her yerinde her türden villa bulabilirsiniz. Neredeyse tarihi, 350 yıllık geçmişe sahip geniş finca’dan ultra modern yeni inşa edilmiş villalara kadar. Havalimanından şehrin tüm bölgelerine dakikalar içinde ulaşabilirsiniz.

  Eivissa’nın avantajları:

  • Şehir ve alışveriş
  • Åžehir yaÅŸamı ve kültürü
  • Havaalanı
  • Yat limanı
  • …

  Eivissa’daki mülklerimden küçük bir seçki: Ibiza Villa.

  Es Cubells: En seçkin konum ve kapılı topluluk

  Es Cubells, adanın güneybatısında, Afrika’ya doğru uzanan kayalıklarda kapılı bir topluluğa sahip bir köydür.

  Barselona ve Madrid’den futbol yıldızlarının yanında yaşamak ister misiniz? Kayalıkların üzerine inşa edilmiş az sayıdaki kapalı siteden biri. Yani 6 milyondan ~ 25 milyona kadar villaların bulunduğu bu topluluğa giden tek bir yol var. Elbette, bireysel isteklerin sınırı yoktur. Kısa bir süre içinde 10 milyonun altında mülk kalmayacak.

  Artık piyasada sadece 3,7 milyona kalan birkaç inciden birine sahiptim. Kayalıkların içine birkaç seviyede inşa edilmiş inanılmaz bir villa.

  Havaalanından yolculuk süresi yavaş bir tempoda yaklaşık 30 dakikadır.

  Es Cubells’in Avantajları:

  • Gözlerden uzak, gerçekten huzur ve sessizlik isteyenler için
  • En seçkin lokasyonlardan biri
  • Tanınmış futbolculara yakınlık
  • Kapılı Topluluk (isteğe bağlı)

  Mülklerin çoğu bundan çok daha dik kayalıklar üzerindedir:

  

  Roca Llisa: En seçkin adreslerden biri

  Roca Llisa ayrıca kapılı bir topluluktur ve sadece kısa bir güvenlik kontrolü ile girilebilir. Ruca Llisa’nın en büyük avantajı, adanın başkenti Eivissa’ya (havaalanı, alışveriş, vb.) yakınlığıdır. Buradan şehir merkezine arabayla sadece 15 dakikada ulaşabilirsiniz. Roca Llisa’da sadece milyon değerinde villalar değil, 500.000 avroya kat mülkiyeti de satın alabilirsiniz.

  Es Cubells’teki kapalı toplulukla karşılaştırıldığında, şehri ve şehir hayatını takdir ediyor ve seviyorsanız bu büyük bir avantajdır. Buna karşılık, İbiza’da bunu arıyorsanız Es Cubells’te mutlak bir inzivaya sahipsiniz.

  Elbette burada sadece İbiza’daki en iyi emlakçılar satış yapmaktadır. Eğer siz de böyle özel bir yer arıyorsanız, benimle iletişime geçmekten çekinmeyin.

  • İletişim

  Sant Jesús: Eivissa’nın kuzeyi

  Sant Jesús’un büyük bir avantajı var, şehre yakınlığı. Belediyenin kendisi küçüktür, ancak Eivissa’ya kısa bir sürüş mesafesindeki bu rahat atmosfer, merkeze bu kadar yakın olan Sant Jesús’u alıcılar için bu kadar cazip kılan şeydir.

  Sant Jesús’un avantajları:

  • Eivissa’ya yakınlık (şehir, alışveriş, …)
  • Havaalanına yakınlık
  • Yine de huzurlu kendi topluluğu
  • Eivissa’ya harika manzara

  Santa Eulària des Riu: Eivissa’ya 15 dakika uzaklıkta

  Biraz daha sakin olsa da (havaalanına daha sık gitmek zorunda olanlar için) Santa Eulària des Riu’dur. Yakınlarda ayrıca Miami & Co’dan iyi bilinen Nikki Beach Club da bulunmaktadır.

  Santa Eulària’nın avantajları:

  • Sessiz ve gözlerden uzak
  • Topluluk çevresinde çok fazla doÄŸa
  • Eivissa’ya sadece 15 / 20 dakika

  

  Cala Salda: koy ve inziva

  İbiza’daki A-lokasyonlar listesinde sonuncu ama en az değil, Sant Antoni’nin yukarısındaki Cala Salda çevresindeki koydur.

  • Güzel koy
  • Gözlerden uzak konum
  • Yakındaki küçük kasaba (Sant Antoni)

  

  Ä°biza’daki B-lokasyonları: Lüks ada yaÅŸamı

  İbiza’daki iyi B konumları için tavsiyem.

  1. Cala Vadella
  2. Santa Gertrudis
  3. Sant Josep
  4. Sant Agusti

  Cala Vadella: Sakinliği ile birinci sınıf koy

  Havaalanına 30 dakika uzaklıkta rüya gibi bir koy ama tam da bu konforu sunuyor: Tecrit. Küçük restoranlar, bir sahil barı, ama her şeyden önce huzur ve sessizlik ve körfezin bu eşsiz manzarası.

  Bu küçük İbiza emlak rehberini de buradan yazıyorum: Cala Vadella.

  Cala Vadella’nın avantajları:

  • Gerçekten gözlerden uzak
  • Rüya gibi koy ve gün batımı

  Santa Gertrudis: “Gerçek” Ä°biza

  Santa Gertrudis ya da daha doğru bir ifadeyle Santa Gertrudis de Fruitera, adanın merkezinde mutlak bir incidir. İbiza’nın çoğu doğal olarak plaja odaklanmış olsa da, burada gerçek İbiza’yı bulacaksınız. Mekânın otantik yapısının bir diğer nedeni de buranın İspanyol kralının ikametgâhı olması. Hatta Eivissa’dan Santa Gertrudis’e giden otoyoldan her ayrıldığınızda buradan geçeceksiniz.

  Kumsal manzarası yok, evin önünde deniz yok, bunun yerine limon ağaçları ve küçük, iki katlı evler arasında İbiza’da kesinlikle gerçek bir yaşam var.

  Sant Josep: Merkez Ada

  Sant Josep, Cala Vadella’ya giden yol üzerindedir. En merkezi kasabalardan biridir ve tek tük ünlüleri de görebileceğiniz hippi pazarına çok yakındır. Kasabanın merkezinde ihtiyacınız olan her şeyi bulabilirsiniz ve Eivissa’ya giden yol basittir: dümdüz ilerleyin. Sadece 20 dakika içinde havaalanındasınız.

  Popüler, tanınmış ve her zaman görülmeye değer “Hippi Pazarları”.

  

  Sant Agusti: Kara ve deniz üzerinde geniÅŸ manzara

  Sant Augusti, oldukça sade bir yer olan Sant Antoni’nin yanındadır. Ancak: Sant Augusti’den manzara harika. Burada ayrıca denizden yükselen en yüksek kayalık adalardan birini bulacaksınız. Akdeniz ve mülk arasında İbiza’ya olduğu gibi bakarsınız. Küçük tarlalar ve göz alabildiğine uzanan portakal ağaçları.

  Geceleri Sant Antoni’nin ışıklarıyla muhteşem ve muhteşem bir şekilde aydınlatılmış – ve geceleri mürekkep gibi siyah deniz manzarasından daha iyi.

  İbiza’daki C konumları: İyi ama basit

  C konumu, Almanya’da olduğu gibi risk anlamına gelmez. C-konumu daha ziyade şehir manzarası açısından “daha basit” bir şey anlamına gelmektedir. Bu konumların da farkında olmalı ve gerekirse bunları doğrudan mülk ediniminizden çıkarmalısınız.

  1. Sant Antoni de Portmany
  2. Formentera

  Sant Antoni de Portmany: İngilizlerin Şehri

  İbiza’daki büyük yerlerden biri, ancak daha ucuz bir alternatif arayan İngiliz turistlerle daha fazla. Hiçbir şekilde Mallorca ve Palma de Mallorca ile kıyaslanamaz, ancak İbiza standardlarına göre, alıcılar için ilk tercih değil.

  Formentera: feribot baÄŸlantısı olan açık deniz adası

  Güzel bir ada, ancak gerçekten sadece gerçekten tenha kalmak isteyenler için.

  KeÅŸfedilmek üzere

  Daha yakında:

  • Sant Limanı
  • Portinatx
  • Cala de Sant Vincent
  • Cala Llonga

  Villa finansmanı: İbiza’da Finansman

  Yabancı bir mülkün finansmanı – Bu husus tüm dünya için özetlenemez. Bununla birlikte, Ä°spanyol gayrimenkulü için küçük bir içgörü.

  Özkaynak: Kredi finansmanındaki pay

  Ancak İspanya’da kural olarak (%40 ila) %60 arasında özkaynak sağlamanız gerekebilir.

  ~ %60 özkaynak

  Almanya’da gayrimenkul finansmanı için genellikle sadece %15 özkaynak gerekmektedir.

  Yabancı mülkler için banka teminatı

  Nedenmiş o? Bir örnek: Almanya’da yaşıyorsunuz, mülkünüz İbiza’da. Aniden mevcut finansmanla ilgili bir şeyler ters gider, bir veya iki taksit bankaya geç ulaşır. Basitçe ifade etmek gerekirse, Almanya’daki bir mülke kıyasla banka için mülkü almak için harcayacağı çaba son derece yüksek olacaktır.

  Dolayısıyla banka, milyoner olsanız bile yurtdışında böyle bir mülk için sizden çok daha fazla teminat ister. Normal ev bankanız da büyük olasılıkla sizi İspanyol ortak bir bankaya yönlendirecek ve bu banka da finansmanı sağlayacaktır.

  Ama endişelenmeyin, size bu konuda da tavsiyelerde bulunabilirim.

  Satın alma konusunda iletişim ve tavsiye

  İbiza’da mülk satın almak istiyorsunuz ve mülk satın almak ve finanse etmek için bir danışman mı arıyorsunuz? Beni arayın!

  • İletişim
  • Ibiza Villa (Selection)

  

  Akdeniz’de bir villa satın alın

  Akdeniz’in daha fazla İspanyol sıcak noktasını buradan tanıyabilirsiniz.

  Mayorka: En büyük ballear adası

  Villa Mallorca Satın Alın – Havuzlu villa, Palma’nın eşsiz manzarası, tenha koylar veya Son Vida (Palma’nın banliyösü) ve adanın batısındaki Port Andratx gibi sıcak noktalar. Mayorka, emlak söz konusu olduğunda Akdeniz’deki alıcı mıknatısıdır. Pek çok cazibe merkezi var ama sadece bu ada, gözlerden uzak villa bölgelerinde “büyük şehir hayatını” plaj, doğa, güneş ve huzurla birleştiriyor. Bazıları adayı 5 veya 10 yıldır ziyaret ediyor ve Mayorka’nın hangi bölgesinde satın almak istediklerini tam olarak biliyor, diğerleri ise Mayorka’da doğru yer konusunda hala kararsız.

  • Mayorka’da bir villa satın alın

  

  Marbella: Birçok golfçü için “Avrupa’nın Miami’si”

  Marbella’da Villa – Özellikle golf severler için Marbella, Avrupa’nın gözde merkezlerinden biridir. Birçok kişi Marbella’yı “Avrupa’nın Maimi’si” olarak adlandırır. Tüm yıl boyunca hoş ve ılık bir iklim ve neredeyse her mevsim güneşli. Marbella, Mallorca ve İbiza ile birlikte Akdeniz’in sıcak noktalarından biri olarak kabul edilmektedir. Marbella’da bir villa mı satın almak istiyorsunuz? Sizi Avrupa’nın en güney bölgelerinden birine, güneşin ve Akdeniz’deki iyi yaşamın şımarttığı bir yere götüreceğim.

  • Marbella’da bir villa satın alın

  

  ]]> https://lukinski.net/kendi-kullanimi-icin-fesih-kiralanmis-bir-muelkuen-satin-alinmasindan-sonra-kendi-kullanimi-icin-fesih/ Mon, 11 Oct 2021 07:55:38 +0000 https://lukinski.de/kendi-kullanimi-icin-fesih-kiralanmis-bir-muelkuen-satin-alinmasindan-sonra-kendi-kullanimi-icin-fesih/ Kendi ihtiyaç bildirimi – Kiralık bir mülk satın alıyorsunuz ve ÅŸimdi kendiniz mi taşınmak istiyorsunuz? Bu, kendi ihtiyaç bildirimi ile de mümkündür. Bunun için ön koÅŸul, ya sizin anlaşılabilir nedenlerinizin olması ya da bir lehtarın mülke taşınmasıdır. Kiracılığın sona erdirilmesi için son tarih, önemli nedenler ve hak sahipleri hakkında bilmeniz gereken her ÅŸeyi burada bulabilirsiniz.

  Kendi kullanım bildirimi: Tanım ve Açıklama

  Halihazırda kiralanmış bir mülkü satın alırsanız, bu mülkü kiralamaya devam etmeniz gerektiği anlamına gelmez. Aksine, bazı durumlarda satın alma işleminden kısa bir süre sonra yeni mülkünüze bile taşınabilirsiniz. Bunun için bir ihtiyaç bildirimi hazırlamanız ve sunmanız gerekmektedir.

  Kendi ihtiyaç beyanı için son tarih: 3 ila 9 ay

  Şimdi böyle bir fesih işleminin ayrıntılarına adım adım göz atalım.

  Kendi kullanımı için kanıtlanabilir nedenler: çocuk arzusu, yaÅŸlılık & Co.

  Bu nedenle, kiracılığı sona erdirmek için neden göstermelisiniz. Her neden aynı zamanda kendi ihtiyacının da nedeni değildir. Bunun yerine, zorunlu nedenlerden dolayı eve veya daireye taşınmak zorunda olduğunuzu ve başka bir alternatifinizin olmadığını gösterebilmelisiniz. Hastalık, yaşlılık veya hamilelik bu tür nedenler olabilir.

  İşte bazı örnekler:

  • Çocuk sahibi olma arzusu
  • Yaşam alanı genişletmesi
  • Profesyonel taşınma
  • Yedek daire
  • Yüksek yaÅŸ
  • Hastalık

  

  Hak sahipleri için bildirim: Çocuklardan büyükanneye

  Ayrıca, size fayda sağlayan bir kişinin yaşam alanına acilen ihtiyaç duyması halinde kiracılara bildirimde bulunabilirsiniz. Buna torunlar, hayat arkadaşları ve ayrıca kayınvalide ve ebeveynler de dahildir.

  Yararlanıcılar arasında şunlar bulunmaktadır:

  • Çocuklar
  • Ebeveynler
  • Büyükanne ve Büyükbabalar
  • Kardeşler
  • Torun
  • Yeğenler ve yeğenler
  • Kayınvalide ve kayınpeder
  • Eş
  • Hayat arkadaşı

  Kuzenler, büyük yeğenler ve büyük yeğenlerin yanı sıra üvey torunlar da hak sahipleri grubuna dahildir. Bazı durumlarda, kişinin tam geçmişini ve aranızdaki ilişkiyi kanıtlamanız gerekecektir.

  Okuma önerisi: Gayrimenkul satın alma konusunda her ÅŸey

  Ä°ster kendi kullanımınız için ister yatırım amaçlı olsun, bir mülk satın alma hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, çok sayıda makale, kiralık ve kiralanmamış konusunda rehberler ve kontrol listeleri, hepsi ücretsiz ve 24 saat çevrimiçi olarak bizimle birlikte!

  Daire, ev, apartman, emlak işine yeni başlayanlar için her şey!

  Immobilien-Erfahrung.de’de şimdi yeni:

  • Gayrimenkul satın almak: öÄŸrenme – harici

  

  ]]> https://lukinski.net/kiralik-mi-yoksa-kiralanmamis-mi-alicilar-icin-avantajlar-ve-dezavantajlar/ Mon, 04 Oct 2021 09:21:17 +0000 https://lukinski.de/kiralik-mi-yoksa-kiralanmamis-mi-alicilar-icin-avantajlar-ve-dezavantajlar/ Mülk satın al: Kiralık mı, kiralanmamış mı? – KiÅŸisel hedeflerinize uygun bir mülk buldunuz ama kiraya mı verdiniz? Sorun deÄŸil. Kiralık bir mülkü kendi kullanımınız için veya yatırım olarak da satın alabilirsiniz. Elbette, istediÄŸiniz zaman boÅŸ bir mülk satın almakta da özgürsünüz. Kiralık veya kiralanmamış bir mülk satın almanın tüm avantaj ve dezavantajlarını buradan öÄŸrenin!

  Ev sahibi-oturma: kiralanmış mı yoksa kiralanmamış mı?

  Diyelim ki mülkü kendi kullanımınız için satın almak istiyorsunuz. Bu, mülkünüzü satın almak, doÄŸrudan taşınmak ve hatta belki de uygun ÅŸekilde yeniden tasarlamak istediÄŸiniz anlamına gelir. Bu durumda, kiralanmamış bir mülk en uygunudur. Kiracıya ihbarda bulunmak zorunda olmadığınız için zamandan, masraflardan ve emekten tasarruf edersiniz.

  Mülk kiraya verilmediğinde avantajlar: daha az maliyet, zaman ve çaba

  Peki hayallerinizdeki mülkü bulduÄŸunuzda ve kiralandığında ne yaparsınız? O zaman kendi ihtiyaçlarınızı bildirmeniz gerekir.

  Kendi kullanımının sona ermesi: Yasal son tarih, istisnalar & Co.

  Bu nedenle kiracılara, mülke kendi kullanımları için ihtiyaç duymaları halinde fesih bildirimi verilebilir. Tek yapmanız gereken, kişisel kullanım amacıyla kiracılığın sona erdirilmesi için 3 ila 9 aylık yasal süreye uymaktır.

  Ayrıca, eve veya daireye kendi kullanımınız için neden ihtiyaç duyduğunuza dair anlaşılır gerekçeler sunmalısınız. Bu, bir yararlanıcının acil nedenlerle taşınmak zorunda kalması durumunda da mümkündür. Dolayısıyla, sadece kişisel olarak hareket etme arzusu yeterli değildir. Hastalık, yaşlılık veya tek başına ebeveyn olma durumlarında da istisnalar geçerlidir.

  Okuma ipucu: Kendi kullanımının sona erdirilmesine ilişkin bildirim

  

  Sermaye yatırımları için kiralanmış ve kiralanmamış

  Bir mülkü yatırım olarak ediniyorsanız, hem kiralanmış hem de kiralanmamış mülklerin avantajları ve dezavantajları vardır.

  Kiralık satın al: Yeni kiralama veya boş yer yok

  Halihazırda kiralanmış bir mülk satın almak istiyorsanız, bu kesinlikle bazı avantajlar sunar. Yeni kiracı aramak zorunda kalmazsınız ve böylece boÅŸluk riskinden kaçınmış olursunuz. Satıcı size kiracıların ödeme davranışları hakkında da bilgi verebilir. Aynı zamanda kiralamak, tüm kira sözleÅŸmelerini devralmanız gerektiÄŸi anlamına gelir. Buna yanlış ifade edilenler de dahildir.

  İşte bir bakışta avantajları:

  • Yeni kiralamaya gerek yok
  • Kiracılar zaten biliniyor
  • DüÅŸük boÅŸluk riski

  Kiralanmamış satın al: Mevcut kira ve piyasa fiyatı

  Kiralanmamış bir mülk satın alırsanız, öncelikle boÅŸ yer olmasını beklemeniz gerekir, ancak gerekirse mülkü doÄŸrudan yenileyebilir ve tadilat yapabilirsiniz. Ayrıca burada kendi kira sözleÅŸmelerinizi oluÅŸturabilir ve mülkü güncel, piyasa kirası karşılığında kiralayabilirsiniz. Yeri gelmiÅŸken: mülkün deÄŸerini artırmaya hizmet eden yenileme çalışmaları vergiden düÅŸülebilir – bir baÅŸka artı puan!

  Kiralanmamış bir mülk satın alırken karşılaşabileceğiniz avantajlar bunlardır:

  • Yeni kiralamalar için piyasa fiyatı
  • Kira sözleÅŸmesinin bağımsız olarak hazırlanması
  • Yenileme çalışmaları için yeterli zaman

  

  Sonuç: Kiralık mı yoksa kiralanmamış mı satın almalısınız?

  Bu soruyu yanıtlarken, yalnızca mülkün amacı ve hedefi değil, aynı zamanda hangi avantajların onunla en iyi şekilde birleştirilebileceği de önemlidir. Yeni mülke hızlı bir şekilde taşınmayı mı tercih edersiniz? O halde kiralanmamış bir mülk çok daha az zaman, maliyet ve çaba gerektirir. Ev veya daire bir yatırımsa, sonraki adımlardan hangisinde en rahat olacağınıza kendiniz karar vermelisiniz.

  İpucu! Kiralanan ve kiralanmayan mülklerin daha fazla avantaj ve dezavantajlarını mülk alıcıları için yeni projemde (Immobilien-Erfahrung.de) bulabilirsiniz:

  • Kiralık mı, kiralanmamış mı? – dış
  ]]> https://lukinski.net/eigenbedarf-lexikon-fesih-itiraz-ve-zor-durum-halleri/ Mon, 23 Mar 2020 11:00:28 +0000 https://lukinski.de/eigenbedarf-lexikon-fesih-itiraz-ve-zor-durum-halleri/ Eigenbedarf (tanım, anlam) – Her ev sahibi, kendisi veya aile üyeleri daireyi kullanmak isterse, kira sözleÅŸmesini kendi ihtiyacına göre bir fesih bildirimi ile feshetme hakkına sahiptir. Bununla birlikte, ihbar süresi kiracı dostu olacak ÅŸekilde tasarlanmıştır, kesin olarak kanıtlanmalıdır ve bekar ebeveynler veya çocuklu aileler gibi sözde zor durumlar için birçok düzenleme vardır. Son yıllarda, kiracılar lehine defalarca yankı uyandıran kararlar alınmıştır. Mülkiyetin el deÄŸiÅŸtirmesinden sonra ihbar süresi de kiracıların korunması için 3 yıl olarak belirlenmiÅŸtir ve bu süre zarfında yeni mal sahibi onlara ihbarda bulunamaz. Bu düzenlemelere raÄŸmen, kiracılar ve ev sahipleri arasında her zaman hukuki ihtilaflar yaÅŸanmaktadır. Londra gibi Ä°ngilizce konuÅŸulan bir ÅŸehirde yaÅŸayan bir Almansanız ve henüz emlakla ilgili kelime daÄŸarcığınız yoksa, “kendi gereksinimleri “nin Ä°ngilizce “Eigenbedarf” kelimesi olduÄŸunu bilmek size kesinlikle yardımcı olacaktır.

  Bir bakışta kendi kullanımınız

  • Daireye kendiniz veya aile üyeleri için taşınmak amacıyla kira sözleÅŸmesinin feshi
  • Kiracıyı korumak için uzun ihbar süresi
  • Bekar ebeveynler veya çocuklu aileler gibi zorlu durumlar için istisnalar
  • İngilizce kendi gereksinimleri

  Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü

  ]]>