Yatırımın geri dönüÅŸü nedir?

Her şeyden önce, ilk etapta verimin ne anlama geldiğini açıklığa kavuşturuyorum. Birçok kişi bu terimi duyuyor ancak tam olarak ne anlama geldiğini bilmiyor. Getiri, gayrimenkul yatırımında belirleyici bir faktördür ve neden bu kadar önemli olduğunu açıklıyorum.

Video: Getiriler ne kadar yüksek olabilir?

Getiriler neden yeterince yüksek olamıyor?

Gayrimenkulün getirisinin neden yeterince yüksek olamadığı sorusu her yatırımcı için çok önemlidir. Videomda, yüksek getirinin neden bu kadar arzu edildiğini ve yatırımınızı nasıl etkileyebileceğini tartışıyorum.

“Getiri ne kadar yüksekse”, o kadar çok kazanırsınız!

Hesaplamaya ve neden bir eşiğin üzerinde daha fazla gelirin (yıllık net soğuk kira) her zaman daha fazla kar getirdiğine bakalım:

Net getiriyi hesaplayın

Bir mülkün net işletme geliri aşağıdaki formülle hesaplanır:

Net getiri = (yıllık net soğuk kira – işletme maliyetleri) / yatırım maliyetleri × %100.

Bir mülkü 200.000 Euro’ya satın aldığınızı ve yıllık 12.000 Euro kira geliri elde ettiğinizi, işletme giderlerinin ise 2.000 Euro olduğunu varsayalım. Net getiri aşağıdaki gibi hesaplanacaktır:

Net getiri = ( 12.000€ -2.000€ ) / 200.000€ × %100 = %5

Bu örnekte net getiri %5’tir. Bu, yatırım maliyetlerine göre kira geliri eksi işletme maliyetlerine dayalı olarak yatırımınızdan yıllık %5 getiri beklediğinizi gösterir.

İpucu. Emlak uygulamamı birlikte kullanın:

• Net Verim Hesaplayıcı
• Net Verim Kontrolü

Videoda daha fazla yanıt bulun!

Getirinin gerçekte ne anlama geldiğini ve gayrimenkulde neden bu kadar önemli olduğunu öğrenmek için yeni videomu izleyin. Tüm önemli soruları yanıtlayacak ve ilk gayrimenkulünüz için bile gayrimenkul yatırımı dünyasına dair değerli bilgiler vereceğim!

Hiçbir güncellemeyi kaçırmamak için kanalıma abone olmayı unutmayın. Gayrimenkul yatırımı karmaşık olabilir, ancak ben bunu anlaşılır kılmak ve akıllı kararlar vermenize yardımcı olmak için buradayım.

Gayrimenkulde getirilerin büyüleyici dünyasını keşfettiğimiz videoda görüşmek üzere!

Daha fazlasını bilmek ister misin?

10 altın yatırım kuralı

Gayrimenkul yolculuğunuza doğru başlayın! İnsanlar her zaman gayrimenkule yatırım yapmayı hayal eder, ancak sadece birkaçı bu hayali gerçeğe dönüştürür. Bu 10 temel kural, fikirlerinizi başarılı gayrimenkul projelerine dönüştürmenin anahtarıdır. Saçmalık yok. 10 net kural.

• 10 altın yatırım kuralı

Lukinski YouTube: Verim, Yatırım & Co.

Benimle birlikte gayrimenkul yatırımının belirleyici faktörlerini, anahtar rakamlarını ve temellerini keşfedin. Diğer yatırım türleriyle karşılaştırıldığında gayrimenkul, sabit getiri ve uzun vadeli değer kazanma ile sermaye yatırımı için ‘daha güvenli’ bir yol sunar. Paranızı akıllıca değerlendirmek mi istiyorsunuz? Benim tavsiyem: Gayrimenkul, pasif gelir ve iyi bir yaşam.

• Lukinski YouTube

Der Beitrag Gayrimenkulün getirisi ne kadar yüksek olabilir? Daire, ev, yatırım – yeni video! erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.

Hesap makinesi kapalı: Emlak Gurusu Uygulaması

Noel 2022 bana bu fikri verdi ve o zamandan beri Immobilien Guru uygulamasını programlıyorum! Bu arada, uygulamada 30’dan fazla emlak ve finans hesaplayıcısının yanı sıra bir yatırım öğrenme sistemi, 50.000 tüccar ve 20.000’den fazla emlak uzmanı var.

Hesaplayıcıları (aşağıda) beğendiyseniz, uygulama mağazanıza göz atmayı ve ücretsiz yatırımcı uygulamamı edinmeyi unutmayın!

• 30 + Emlak Hesaplayıcı
• #Dünyanın 1 Numaralı Emlakçılık EÄŸitimi
• 50 + Ders “Gayrimenkul Yatırımı
• Almanya genelinde zanaatkar tavsiyeleri
• Almanya genelinde emlak uzmanları

Uygulama İndirme

iOS ve Android için App Store’da ücretsiz.

İnternette daha fazlası da var:

• Emlak Gurusu

8 emlak hesaplayıcısı sunuldu!

Ücretsiz, çevrimiçi, her zaman ve her yerde ve hepsi Excel olmadan! Sizin için küçük gayrimenkul yatırım araç kutum!

Not: Profesyoneller elbette öz sermaye ve tasarruf planı ile ilgili ilk hesaplayıcıları atlayabilir ve doğrudan getiri, getiri kontrolü & Co. ile başlayabilirler.

İyi şanslar, Lukinski!

Özkaynak: Varlıkları hesaplayın

Her şey öz sermaye ile başlar. Size kefil olacak biri olmadığı sürece bu olmadan yapamazsınız. Tipik olarak, diğer her şey sağlamsa, %20 özkaynağa ihtiyacınız vardır ve banka size %80 verir. Örnek:

• Özkaynak = 5.000 Euro (%20)
• Kredi hacmi = 20.000 Euro (%80)
• Maksimum satın alma fiyatı = 25.000 Euro

Bunun için varlıklarınızı hesaplarsınız:

• Özkaynak hesaplayıcı

Tasarruf planı: Her ay ne kadar tasarruf edebilirsiniz (sermaye birikimi)?

Gerekli öz sermayeye sahip değil misiniz? O zaman tek bir yol var: Tasarruf! Burada her ay ne kadar kenara koyabileceğinizi kolayca hesaplayabilirsiniz. Çünkü genellikle birkaç harcama unutulur ve ilk aydan sonra tasarruf etmeyi bırakırsınız. Tasarruf, hedefinize giden yoldur! Ne kadar kenara koyabileceğinizi buradan hesaplayın.

• Tasarruf Planı Hesaplayıcısı

Maksimum satın alma fiyatı: Ne kadar mülk satın alabilirsiniz?

Öz sermayeniz sizi otomatik olarak maksimum satın alma fiyatına götürür. Bunu nasıl hesaplayacağınızı özkaynak bölümünde zaten öğrenmiştiniz. Hızlı bir şekilde yapmanız gerekiyorsa, buradan hesaplayabilirsiniz:

• Maksimum satın alma fiyatı

Arızi satın alma maliyetleri: Satın alma fiyatı + X

Arızi satın alma masrafları, başka bir şey daha vardı… Tipik olarak, federal eyalete bağlı olarak, satın alma fiyatının %8 ila %10’u arızi maliyetlerdir. Bu her durumda böyledir:

• Gayrimenkul devir vergisi
• Noter ücretleri
• Tapu masrafları
• Aracılık maliyetleri (görevlendirildiyse)

İster bir daire ister bir ev satın alıyor olun, tüm faktörleri istediğiniz zaman hızlı ve kolay bir şekilde hesaplamak için ücretsiz satın alma maliyetleri hesaplayıcımı kullanabilirsiniz:

• Satın alma maliyetleri hesaplayıcısı

Net getiri: Bir mülk ne kadar kazandırır?

Yatırımcılar için en önemli hesaplama bir mülkün net kira getirisidir. Bu size bir mülkün aylık getirisinin % olarak ne olduğunu söyler. Bir yatırımcı olarak genellikle kredi ile finanse ettiğiniz için kirayı siz ödersiniz:

1. Bakım ~ %2 yıllık (yıllık)
2. Faiz ~ borçlanma için cari faiz oranı
3. Geri ödeme ~ yıllık %2

Diyelim ki %2 faizle kredi aldınız, elinizde (%2 + %2 + %2 = %6) var. Getiriniz > %6 ise, kiracınız mülkünüzü öder, varlıklarınız pasif olarak büyür ve kiraladığınız mülkten pozitif nakit akışı olarak ayda X Euro almaya devam edersiniz.

Hızlı ve kolay bir şekilde hesaplayabilmeniz için, işte benim:

• Net kira getirisi hesaplayıcısı

Verim Kontrolü: 2 saniye içinde

Net kira getirisi için tüm rakamlar elinizde değil mi? O zaman benim hızlı getiri kontrolümü bilmelisiniz. Burada, Immobilien Guru uygulamasındaki herhangi bir getiriyi 2 saniye içinde hesaplayabilirsiniz. Arka planda, yıllık mevcut %2 bakım rezervi gibi değerler de tamamen otomatik olarak varsayılır.

Sadece 2 basit düğmeye basmanız yeterlidir:

• Satın alma fiyatı
• Kira / ay

Verim kontrolü hiç bu kadar hızlı olmamıştı! Buraya gitmek için tıklayın:

• Verim Kontrolü

Satın alma fiyatı faktörü: Büyük projeler için anahtar rakam

Basitçe açıklamak gerekirse: Satın alma fiyatı faktörü getiri hesaplamasını tersine çevirir:

• ” Kira geliri / satın alma fiyatı ” ndan
• “Satın alma fiyatı / kira geliri “

Çok basit!

• Verim = yıllık % verim
• Satın alma fiyatı faktörü = X yıl içinde ödenir

Sonuç size yatırım amaçlı gayrimenkulünüzün kaç yıl içinde kira geliriyle amorti edileceğini gösterir.

• Satın alma fiyatı faktörü

Bakım rezervi: 2 saniye içinde

Bakım rezervlerinizi hiç bu kadar hızlı hesaplamamıştınız! Mülk bakım rezervleri için küçük hesap makinem, getiri kontrolü kadar basittir. En önemli özelliği, her şeyi arka planda Peter’ın formülüne göre hesaplıyor olmam.

• Bakım rezervi hesaplayıcısı

Spekülatif vergi: X yıl sonra vergisiz satış

Vergisiz, harika! Birçok yatırımcı böyle söylüyor ve haklılar. Kabaca konuşmak gerekirse, 3 tür vardır:

• KiÅŸisel çıkar = 3 yıllık dönem
• Kiralama = 10 yıllık süre
• Karma model = X + 2 yıllık dönem ( X = kiraya verme zamanı)

Gelecekte hesaplamayı hızlı ve kolay hale getirmek için bu spekülasyon dönemi hesaplayıcısını geliştirdim.

• Spekülatör

Uygulamamla çevrimiçi öÄŸrenin!

Emlak uygulamamlaçevrimiçi öğrenin. Satın alma ve getiriden, yönetme ve kiralamaya ve bir mülkü karlı bir şekilde satmaya kadar 50’den fazla bireysel dersle. Net getiri, brüt getiri veya satın alma fiyatı faktörü hala pek bir şey ifade etmiyor mu? Mükemmel, çünkü uygulamam ilk sermaye yatırımlarınıza hazırlanmanızı süper kolay hale getiriyor.

Gayrimenkul KoçluÄŸu 2.0: Çevrimiçi ve ücretsiz

Bin kitap okusanız da sonunda neyin gerçekten önemli olduğunu bilemezsiniz. Hesap makinelerim gibi, her şey gayrimenkul yatırımının özü ve cıvataları ile ilgilidir: öz sermaye, getiri, bakım vb.

Eğitim, tıpkı tüm emlak hesaplayıcıları gibi son derece basit olacak şekilde tasarlanmıştır!

Bir yatırım olarak gayrimenkul: Yatırım yapmayı öÄŸrenin!

Her biri yaklaşık 5 antrenman seansından oluşan 10 derste, bireysel alt disiplinlerde neyin önemli olduğunu öğreneceksiniz.

• Gayrimenkul satın alın
• Gayrimenkul getirisi
• Gayrimenkul Düzeltme ve Çevirme Stratejisi
• Gayrimenkul geliştirme
• Gayrimenkul kiralamak
• Gayrimenkul satmak
• …

Uygulama İndirme

iOS ve Android için App Store’da ücretsiz.

Emlak Gurusu!

Der Beitrag Emlak hesaplayıcı: Ücretsiz, çevrimiçi, Excel’siz! Yatırım, getiri & Co. erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.

Emlakçılar için arama motoru optimizasyonu

Trafik, erişim, yani web sitenize gelen ziyaretçiler anlamına gelir. Profesyoneller tarafından, profesyoneller için SEO ipuçları! Arama motoru optimizasyonunun tanımıyla başlayalım.

SEO ne anlama geliyor? 5 Temel Bilgiler

Arama motoru optimizasyonu (SEO), web sitenizin arama motorlarında (Google, Bing & Co. gibi) görünürlüğünü artırmaya hizmet eden tüm önlemleri içerir. Bunlar:

1. Sayfa yapısı ve anahtar kelimeler
2. Yapı, anahtar kelimeler, metin uzunluÄŸu ve baÄŸlantıları içeren sayfa içeriÄŸi
3. GörselleÅŸtirme (fotoÄŸraf) ve açıklama medyası (infografik, açıklayıcı video, vb.)
4. Ä°ç baÄŸlantılar (sayfa süresini artırır)
5. Dış baÄŸlantılar (sayfa alaka düzeyini artırır)

SEO’da Hedefler: Arama sonuçlarında yüksek yerleÅŸim

Sizin için iki önemli husus var:

1. Biri sizi arıyorsa, “orada olmalısınız” – bunu çoktan öÄŸrendiniz
2. Birisi sizinle ilgili konuları aradığında, siz de “orada olmalısınız”.

Sizin etrafınızda dönen 1) arama sorgusu olacaktır. Tipik olanlar

• “Örnek emlakçı ÅŸehri” – Genel arama
• “Örnek Broker Yorumları”
• “Örnek Broker DeÄŸerlemesi”
• “Örnek Broker Deneyimi”
• “Örnek Broker Deneyimi”
• “Örnek broker saygın”
• “Örnek broker ciddiyetsiz”
• …

Kendi web siteniz yoksa, arama sonuçları üzerinde hiçbir etkiniz yoktur. Çok küçük bir web siteniz varsa, örneğin sadece ana sayfa, hakkımızda ve iletişim gibi, başkalarının (rakiplerinizin) sizden önce göründüğü de olur. Ya da Gutefrage.net gibi portallarda birileri adınız hakkında bu soruyu sormuş olabilir.

Sayfanız ne kadar güçlü olursa, o kadar çok mevcut (görünür) olursunuz

Almanya’da her gün sadece “emlak” bağlamında milyonlarca arama sorgusu yapılıyor. Satmak, kiralamak, yönetmek, satın almak, finanse etmek, … bu yüzden 2) birisi sizinle ilgili konuları aradığında “orada olmalısınız”.

Şimdi bunun temelini öğreneceksiniz: yapı.

Birisi sizi nerede ve ne zaman ararsa arasın, ilk sayfada “egemenliğe” sahip olurlar (örnek grafikte görüleceği üzere).

SEO avantajları: Daha fazla ziyaretçi, yeni müÅŸteriler

• Burada da arama motorları aracılığıyla yeni müÅŸteriler edinmeyi baÅŸarırsınız
• Web sitesine daha fazla ziyaretçi
• Ek dağıtım kanalı
• Hedefli pazarlama önlemi (arama terimleri / aktif “talep” yoluyla)
• Kurulduktan sonra, her gün “ücretsiz” ziyaretçi alırsınız

SEO Dezavantajları: ROI olmadan uzun vadeli ve baÅŸlangıç maliyetleri

• Özellikle gayrimenkul sektöründe uzun vadeli geliÅŸim gerekli (yüksek rekabet)
• Birikme süresi: En az 1 yıl
• ROI (yatırımın geri dönüÅŸü) ancak geç elde edilecektir (karşılaÅŸtırma: SEA quasi immediately)
• Ä°çerik oluÅŸturma ve web sitesi maliyetleri

SEO, SEA, fark nedir?

SEO, web siteniz, içeriği ve yapısı ile ilgilenir. SEA (arama motoru reklamcılığı) ise ücretli reklamlar aracılığıyla arama motorlarına “doğrudan” yerleştirmedir. Bu reklamlar organik arama sonuçlarının (SEO) üzerinde gösterilir.

Yeni baÅŸlayanlar için emlak SEO’su: iÅŸte böyle çalışır

Basitçe söylemek gerekirse:

• Masaüstü / mobil cihazlar için web sitesi oluÅŸturma
• Konuları (anahtar kelimeleri) yapılandırılmış bir şekilde planlayın
• Bireysel sayfalar oluÅŸturma (ÅŸirket sayfaları ve blog gönderileri)
• Her blog yazısı 300 – 1.000 kelime, diğer yazılara bağlantılar
• Hedef: DoÄŸrudan rekabetten daha kaliteli ve daha fazla içerik

Bireysel konular / anahtar kelimeler aracılığıyla:

• Berlin Satılık Ev
• Miras sonrası ev satışı Berlin
• Boşandıktan sonra ev satmak Berlin
• …

“platformunuz” güçlü hale gelir. Alt konu başlıklarınız (örneğin satılık ev boşanma Berlin) ana sayfaya (satılık ev Berlin) bağlanır.

Sonuç olarak, arama motorlarında topladığınız ziyaretçiler web sitenizde daha uzun süre kalır.

Neden SEO?! Emlakçılar için avantajlar

SEO’nun Avantajları – X kişisi sizi bir broker olarak tavsiye, reklam veya şans eseri öğrenirse, X kişisi neredeyse her durumda sizi bir broker olarak arayacaktır. Çoğunlukla arama motorlarında, çoğunlukla Google’da. Arama sonuçlarında 10 yer var (reklamdan uzak), ne kadar çok kanala hizmet verirseniz, burada olan bilgileri o kadar çok belirlersiniz.

Özetle:

• 85’i bilgiyi ilk olarak arama motorlarında arıyor
• Sayfa 1’de 10 sonuç var (reklamcılıktan uzak > SEA)
• Dijital medya yok = Etki yok

SEO nihai avantajı sunar:

• Bir kez 1. sayfaya çıktığınızda, sizi devirmek zor olacaktır (sürdürülebilir)
• Kullanıcıların bir ihtiyacı var, zaten bir şey istiyorlar
• Kullanıcılara karşılığında hiçbir ÅŸey almadan ücretsiz “bir ÅŸey” veriyorsunuz (olumlu imaj).
• Kullanıcılar iyi içeriÄŸinizi baÅŸkalarına tavsiye eder
• SEO haftanın 7 günü, günün 24 saati sizin için çalışır
• Pasif olarak yeni müÅŸteri adayları toplarsınız (iÅŸten sonra)

SEO’nun Dezavantajları: Bu kadar dürüst olmak zorundasınız

SEO uzun vadeli bir pazarlamadır, üzerinde ne kadar çalıştığınıza ve rekabetin ne kadar yüksek olduğuna bağlı olarak (C lokasyonu kolay, A lokasyonu zor) ancak haftalar ve aylar sonra sonuç (ziyaretçi) elde edersiniz.

• Uzun vadeli online pazarlama
• Haftalar, aylar sonra sonuçlar
• Zaman alıcı (makale oluşturma)

Öte yandan, arama motoru sıralamalarınız oldukça sürdürülebilirdir ve bu sıralamaları elde ettikten sonra genellikle yıllarca kalır. Çünkü rakipler önce sizden daha iyi olmak zorundadır. Arama motorlarındaki reklamlarla karşılaştırıldığında, her tıklama için ödeme yapmazsınız (emlak segmentinde yaklaşık 4 – 16 Euro / tıklama).

Kontrol Listesi! Brokerler için 3 SEO temeli + örnek

Görünür olmak için (örnekte de görebileceğiniz gibi) temelde yalnızca 3 şeye ihtiyacınız vardır:

1. Google İşletme Girişi
2. Web sitesi
3. Sosyal medya kanalı, örneÄŸin Facebook, Instagram ve LinkedIn

… ilk sayfanın belirli bir bölümünü zaten kapladınız. Burada, bu 3 bileşenin karışımının sizi arayan herkes için ne kadar etkili olduğunu görebilirsiniz.

1. Arama sonuçlarında 1 numarada yer alan web sitesi
2. Google İşletme Girişi
3. Kendi fotoÄŸrafları, doÄŸrudan, görsel anlayış
4. Harita ve yol tarifi
5. Adres, iletiÅŸim bilgileri ve çalışma saatleri
6. Sosyal Medya (Facebook)
7. Web üzerindeki yorumlar (Facebook)

Neredeyse tüm yollar komisyoncuya çıkar (üçüncü taraflara ve hatta rakiplere değil).

SEO nasıl düzgün çalışır?

Aracı kurum web sitenize ve şu soruya geri dönelim: SEO gerçekten nasıl çalışır?

Tema yapısı oluşturun: “Anahtar Kelimeler” – Ne istiyorsunuz?

Sözde anahtar kelimeler için ayrı ayrı blog gönderileri oluşturursunuz. Örneğin, bir anahtar kelime “kiralama”, bir diğeri “kiralama ipuçları”, bir diğeri “kiralama süreci” ve bir diğeri de “ilk kiralama” olabilir. Kullanıcıların bir arama motorunda ne aradığına bağlı olarak, bunun için doğru içeriğe sahip olursunuz.

İşte yine Berlin’deki emlak acentemiz için mülk edinmeye odaklanan bir tanıtım örneği:

• Berlin Satılık Ev
• Miras sonrası ev satışı Berlin
• Boşandıktan sonra ev satmak Berlin
• …

SEO metinleri oluÅŸturma: 1-2-3 formülü – kontrol listesi

İnternette, temelde iyi optimizasyon anlamına gelen SEO hakkında size çok şey anlatan binlerce rehber kitap bulacaksınız.

Küçük 1-2-3 formülü:

1. Bireysel sayfalar oluÅŸturma (ÅŸirket sayfaları ve blog gönderileri)
2. Her blog yazısı 300 – 1.000 kelimeden oluşur
3. Makaleler diğer katkılara bağlantı verir (Satış > Boşanma > Ayrılık yılı ve geri)

SEO’da en önemli, en önemli (!) – katma deÄŸer

Şimdi en önemli şey:

Daha da önemlisi, bu makaleler katma değer içermelidir!

Bu nedenle doğrudan 2. ipucu:

Mesele 1.000 makale değil, 50, 100 odaklı (konu) ve noktalı (bölge) makale oluşturmaktır.

Katma değer, ziyaretçilerinizin yanlarında bir şeyler götürmesi, ideal olarak web sitenizde uzun süre kalması ve böylece web sitenizin değerini (alan adı değeri) artırması anlamına gelir. Bu şekilde giderek daha fazla ziyaretçi ve dolayısıyla yeni müşteriler elde edersiniz.

2 Mülk edinimi için SEO örneÄŸi

Bölgenizdeki mevcut mülkleri mi arıyorsunuz (gayrimenkul edinimi)? Satıcılara, ev sahiplerine, mirasçılara sorunlarında yardımcı olun. Neredeyse herkes er ya da geç satmak isteyecektir.

İlk SEO metni

Artık web sitenizi tanıtmak için izlemeniz gereken süreci biliyorsunuz. SEO uzun vadeli bir pazarlamadır, üzerinde ne kadar çok çalıştığınıza ve rekabetin ne kadar yüksek olduğuna bağlı olarak (C lokasyonu kolay, A lokasyonu zor) ancak haftalar ve aylar sonra sonuç (ziyaretçi) elde edersiniz.

SEO özetlendi

SEO’nun anlamı hızlıca açıklandı

• Yapı – içerik ve metinler
• Katma değer – metinler okuyuculara “bir şeyler vermelidir”
• Bağlantılar – Bağlantılar daha fazla bilgi sağlar
• Hedef – Ä°yi içerik, arama sonuçlarında yüksek yerleÅŸim saÄŸlar

Der Beitrag Broker SEO: İpuçları! Emlakçılar için arama motoru optimizasyonu – Google, Bing & Co. erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.

Kullanılabilir alan, yaşam alanı ve zemin alanı: Aralarındaki fark nedir?

Çok basit bir şekilde başlayalım. Bu değerlere fuarlarda, reklamlarda ve her emlak aramasında rastlayacaksınız. Bu yüzden aradaki farkı bilmek önemlidir.

3 Sık sık yüzeylerle karşılaşacaksınız:

1. Zemin alanı
2. Faydalı alan
3. Yaşam alanı

Bu düzen özellikle bu amaç için seçilmiştir. Çünkü burada gördüğünüz gibi, 1) zemin alanından 2) kullanılabilir alana ve son olarak 3) yaşam alanına geçiyorsunuz.

İpucu! Makalenin sonunda, açıklama amacıyla ekstra infografikler de bulacaksınız

İnternette hesaplama için hala basit bir “formül” bulunduğundan, burada oldukça basit bir şekilde açıklanmıştır.

Basitçe bir “formül” olarak ifade edilir:

• Taban alanı = kullanılabilir alan + sirkülasyon alanı (merdiven gibi) + iÅŸlevsel alan (kazan dairesi gibi)
• Kullanılabilir alan = Kullanılabilir alan (yaşam alanı – kiler – tavan arası – …)
• Yaşam alanı = oturma odası (oturma odası + yatak odası + …)

Adım adım hesaplayın

Sürece tekrar adım adım bakalım:

Temel alan: Adım 1 + tanım

Bu, 1) taban alanının tüm kullanılabilir taban alanının yanı sıra koridorları ve merdivenleri (dolaşım alanı) ve çöp veya ısıtma odasını (işlevsel alan) içerdiği anlamına gelir.

Buna tüm zemin alanları dahildir:

• Yaşam alanı
• Tavan araları, kilerler, garajlar ve balkonlar
• Merdivenler, koridorlar, … (sözde trafik alanı)
• Çöp odası, kazan dairesi, … (sözde iÅŸlevsel alan)

Buna dahil değildir:

• Arazi

Hesapla:

Taban alanı = kullanılabilir alan + sirkülasyon alanı (merdiven gibi) + işlevsel alan (kazan dairesi gibi)

İnfografik:

Örnek: Tüm inşa edilmiş alanlar, kapalı alanlar ve üst katlar.

Faydalı alan: Adım 2 + tanım

Taban alanından sonra, 2) kullanılabilir alanı, yani evde veya apartmanda (kat mülkiyeti için) gerçekten kullanılabilecek alanı göz önünde bulundurun.

Bunlar arasında örneğin

• Tavan arası
• Kiler
• Garajlar
• Depo odaları (yaşam alanının dışında)
• Balkonlar

Buna artık dahil değildir:

• Merdivenler, koridorlar, … (sözde trafik alanı)
• Çöp odası, kazan dairesi, … (sözde iÅŸlevsel alan)

Hesapla:

Kullanılabilir alan = Kullanılabilir alan (yaşam alanı, kiler, tavan arası, …)

İnfografik:

Örnek: Merdiven, kullanılabilir zemin alanının bir parçasıdır.

Yaşam alanı: Adım 3 + tanım

Ancak o zaman 3) yaşam alanına gelirsiniz. Yaşam alanı daha sonra mülkün gerçek yaşanabilir alanını gösterir.

Tipik olarak sadece şunları içerir:

• Oturma odaları (yatak odası, mutfak, banyo, oturma odası, vb.)
• Balkonlar, sundurmalar, teraslar ve çatı bahçeleri %25, en fazla %50 oranında sayılır (§4 WoFlV).

Hesapla:

Yaşam alanı = oturma odası (oturma odası + yatak odası + …)

Artık farkı biliyorsun.

İnfografik:

Örnek: Bir apartman dairesinin oturma odası.

Özet: Ä°nfografik olarak teknik terimler

Bir kez daha, hızlıca özetlenen alanlar, infografik ile basitleştirilmiştir.

1. Toplam alan (kullanım + trafik + işlev)
   1. Trafik alanı (merdiven, evdeki koridorlar)
   2. Fonksiyonel alan (kazan dairesi, atık odası, vb.)
2. Kullanılabilir alan (trafik alanı / iÅŸlevsel alan hariç her ÅŸey)
3. YaÅŸam alanı (kullanılmayan kullanılabilir alan, örnek: kiler)

Evdeki toplam alan / taban alanı

Kullanım + trafik + işlev toplam alanla sonuçlanır.

Evde kullanılabilir alan

Trafik alanı / işlevsel alan dışındaki her şey kullanılabilir alanla sonuçlanır.

Evdeki yaşam alanı

Kullanılmayan kullanılabilir alan, örneğin: kiler, yaşam alanı olarak adlandırılır.

Der Beitrag Kullanılabilir alan, yaşam alanı ve zemin alanı: Fark nedir? Bu şekilde çalışır erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.

Mülk deÄŸerlemesi: adım adım açıklanmıştır

Tecrübelerimize dayanarak, objektif ve kapsamlı bir mülk deÄŸerlemesinin satışın baÅŸarısını belirlediÄŸini söyleyebiliriz. EÄŸer fiyat çok düÅŸükse, paradan vazgeçmiÅŸ olursunuz; eÄŸer satın alma fiyatı çok yüksekse, gerçek potansiyel alıcıları yabancılaÅŸtırmış olursunuz. DoÄŸru satış fiyatını belirlemek, bir mülkü satarken en önemli noktalardan biridir.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız görüşmelerde aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir mülkü nasıl deÄŸerleyebilirim?
• Bir mülkün piyasa deÄŸerini kim belirler?
• Banka bir mülke nasıl deÄŸer biçer?

İpucu! Makalenin ilerleyen bölümlerinde her türlü mülk değerleme prosedürü hakkında çok daha ayrıntılı bilgi bulacaksınız.

Bertaraf: Yaş, Yatırım, Miras ve Değişiklikler

Bir mülkü satmak için birçok neden vardır. Yatırım değerlendirmeleri, bir miras veya yaşam koşullarındaki değişiklikler belirleyici olabilir. Eğer çocuklar varsa, aile daha büyük bir mülk isteyebilir.

Yaşlılıkta birçok kişi, örneğin bakım masraflarından tasarruf etmek için daha küçük bir mülke taşınmak ister. Mülk sahiplerinin genellikle mülklerine karşı güçlü bir bağlılıkları vardır. Ev veya daire için çok zaman, emek ve sevgi harcanmıştır.

Mülk, istenen satın alma fiyatına yansıyan yüksek bir kişisel değere sahiptir. Ancak fiyat çok yüksekse, birçok alıcı bu teklifi hemen elinin tersiyle iter. Başarı doğru dengeyi getirir.

Görüntüleme randevusuna gelen herkes zaten satın alma fiyatını aÅŸağı çekecek argümanlarla donanmıştır. Kusurlar araÅŸtırılır ve potansiyel alıcı sonuçta yalnızca mülke ne kadar iÅŸ yapması gerektiÄŸini deÄŸerlendirir. Kısacası:

Talep ettiğiniz fiyat gerçekçi piyasa değerinin çok üzerindeyse satış yapamazsınız.

Kısa bir satış süresi ve en iyi satın alma fiyatına ulaşmak için piyasa fiyatının doğru değerlendirilmesi çok önemlidir.

Hangi mülkler nasıl deÄŸerlenir?

Aşağıdaki tabloda gayrimenkul türlerini ve bunların olağan değerleme prosedürlerini derledik. “Denkleştirme” değerleme prosedürü ile daha önce belirlenen değerlerin gözden geçirilmesi gerçekleşir:

Daireler (ev sahibi tarafından kullanılan)

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
• Dengeleme ile: Gelir yaklaşımı veya varlık yaklaşımı

Daireler (üçüncü ÅŸahıslara kiralanmış)

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
• Dengeleme ile: KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi veya varlık deÄŸeri yöntemi

Konut (sahibi tarafından kullanılan)

• Gerçek deÄŸer yöntemi
• Dengeleme ile: Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Konut binası (kiralık, örneÄŸin apartman binası)

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
• Dengeleme ile: Maddi deÄŸer yöntemi

Arazi (geliştirilmemiş)

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
• Ofset ile: [Yok]

Arazi (geliştirilmemiş ancak kiralanmış)

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
• Dengeleme ile: Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Mülkünüze deÄŸer biçtirin! Evet. Kesinlikle.

Bir ev satmak istiyorsanız, tavsiyemiz: saÄŸlam temellere dayanan bir deÄŸerleme için uzmanlara baÅŸvurmanızdır. Fiyat çok düÅŸükse para kaybedersiniz. Ä°lk deÄŸerlendirme için size kabaca bir deÄŸer biçeceÄŸiz.

Mülkünüze ücretsiz deÄŸer biçiyorum: Gayrimenkul deÄŸerleme

Mülkün değerlemesi için genellikle kısa bir uzman görüşü yeterlidir. Böyle bir uzman değerlemesi, standard bir değerlemenin ötesine geçer ve en iyi teklif fiyatının belirlenmesinde temel dayanak haline gelir.

Böyle bir değerlemede uzmanlar bölgesel özellikleri, arz ve talebi de dikkate alır. Mülkünüzün mevcut piyasa değerini belirlemenize yardımcı olurlar. Deneyimli bağlantılara güvenin ve mülkünüz için mümkün olan en iyi satış fiyatını elde edin.

Gayrimenkul satışı için deÄŸerleme

Gayrimenkul satarken değerleme ile ilgili tüm önemli bilgilerin bir özeti:

Gelir yaklaşımı: Piyasa deÄŸeri ve bina gelir deÄŸerinin dökümü

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler.

Arazi değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro

Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro

Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi

Maddi deÄŸer yöntemi: Bir mülkün yeni inÅŸası için deÄŸer

Hesaplamada önce standard arsa değeri ile arsanın piyasa değeri belirlenir, ardından binanın gerçek değeri eklenir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standard arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam maddi varlık değeri, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaÅŸtırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer prosedürü

Gayrimenkul sahipleri için formüler

Kiralayın, satın alın, yaşayın, burada bir mal sahibi olarak sizin için tüm önemli formülleri bulacaksınız. Emlak formülü koleksiyonumuzda alım, satım ve kiralama için hesaplamalar ve örnekler bulacaksınız. Kira veya satın alma fiyatı çarpanı, brüt getiri, öz sermaye getirisi, mülk getirisi, bakım için rezervler ve çok daha fazlası. Genel bakışa dönmek için buraya tıklayın:

• Gayrimenkul formülerleri

Maliyetler: Ev ve dairenin nihai değerlendirmesi

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün deÄŸeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaÅŸabilirsiniz. Mülk deÄŸeri 1 milyonun üzerinde olan apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• DeÄŸeri 1.000.000 Euro’nun üzerinde, yaklaşık 3.000 Euro

Ek maliyetler: GeçiÅŸ hakkı & Co.

Geçiş hakkı da değerlendirildiğinden, yüzde 20 = 360 avroluk bir ek ücret faturalandırılabilir. Bu, 150.000 avronun altındaki bir mülk için, mülk değerlemesi için 1.500 avro artı geçiş hakkının işlenmesi için 360 avro ücret ödeneceği anlamına gelir; toplam maliyet net 1.860 avro olacaktır.

Değer tespiti (maliyetler)

Gayrimenkul için ekspertizleri kim hazırlar? Bir ev ekspertizinin maliyeti nedir? Eski binalar için bir ekspertiz ne kadara mal olur? Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmediği sürece, bir gayrimenkul değerlemesi mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesini sağlayacaktır. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve kesin değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, boşanma davasında olduğu gibi, değerleme mahkemede sunulacaksa, uzmanlar ücret karşılığında çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

• Değerleme raporu

Düz oran

Daire değerlemesi ve değer faktörleri – Bir kat mülkiyetiniz var ve değerinin ne olduğunu bilmek mi istiyorsunuz? Elbette bu soruyla hemen bir değerleme uzmanına ve/veya emlakçıya gidebilirsiniz. Ancak, kesin değerleme en geç daireyi satmak veya miras bırakmak istediğinizde önem kazanır. Mülkü ipotek ettiriyor olsanız bile – örneğin, başka bir mülk satın almak istediğiniz için – değer çok kesin bir şekilde belirlenmelidir. İşte bu noktada uzman devreye girer.

Bir dairenin değerini ne etkiler? Ama önce “başparmak değerine göre pi sayısı” denilen, yani çok kaba bir değer tespitine bağlı kalalım. Dairenizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar.

• Düz oran

Bir evi değerlendirin

Satın alma fiyatını kabaca değerlendirin veya tahmin ettirin – Bir ev veya daire çok kısa bir süre önce satın alınmışsa, inşaat maliyetleri veya satın alma fiyatı ev değerlemesi için ilk ölçütleri sağlar. Lukinski emlak portalında, mülkünüzü benzer konumlardaki, aynı büyüklükteki ve aynı mobilyalara sahip mülklerle karşılaştırarak mülkünüzün mevcut değeri hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz. Mülk fiyatını tam olarak belirlememiz çeşitli kriterlere bağlıdır.

En önemli kriter konumdur. Gayrimenkul fiyatları bölgesel olarak, bazen önemli ölçüde farklılık gösterir. Bu nedenle, mülk karşılaştırmasına yalnızca civardaki mülkler dahil edilebilir. Rheinland-Pfalz ve Hessen bölgelerinde emlak satışı konusunda uzman olarak, emlak karşılaştırması yoluyla hızlı bir şekilde gerçekçi bir değerlendirme sağlayabiliriz. Mikro ve makro konumların yanı sıra mülkün yakın konumu da konut değerlemesinde eşit derecede önemlidir: arka plan gürültüsü, manzara ve ışık koşulları potansiyel alıcıları ilgilendirir ve mülk değerlerini ve ulaşılabilir fiyatı etkiler.

• Bir evi değerlendirin

Apartman dairesini değerlendirin

Mülkünüzün piyasa değeri, değerlemesi ve satın alma fiyatı –

Eğer apartmanınızı satmak istiyorsanız, o zaman bir şey önemlidir: Bilinçli, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı. Mal sahiplerinin temel soruları: Mülkümün değeri nedir? Bir apartmanın değerini nasıl hesaplarsınız? Vergi dairesi bir evin değerini nasıl belirler? Bir mülkün piyasa değerini kim belirler? Banka bir mülke nasıl değer biçer? Çok aileli ev değerlemesi sırasında karşılaşacağınız birçok soru ve birçok gerçek. Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu vb. konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek için, apartman binalarının değerlemesi konusundaki bu kılavuzu sizin için yazdık.

• Apartman dairesini değerlendirin

Mülkiyeti deÄŸerlendirin

Piyasa değeri, değerleme ve satın alma fiyatının belirlenmesi – Bir mülke nasıl değer biçilir? Bir mülkün piyasa değerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin değer biçmesine izin verilir? Standard zemin değeri hakkında kim bilgi veriyor?

• Mülkiyeti deÄŸerlendirin

Verimi hesaplayın: Formül Koleksiyonu

Mülk değerini hesaplayın – kiralayın, satın alın, yaşayın, burada bir mülk sahibi olarak sizin için tüm önemli formülleri bulacaksınız. Emlak formülü koleksiyonumuzda alım, satım ve kiralama için hesaplamalar ve örnekler bulacaksınız. Kira veya satın alma fiyatı çarpanı, brüt getiri, öz sermaye getirisi, mülk getirisi, bakım için rezervler ve çok daha fazlası.

• Mülk deÄŸerini hesaplayın: Formül Koleksiyonu

İşletme maliyetleri ve rezervler

• Mülkünüz için mülk yönetimi
• Onarım, bakım ve yenileme maliyetleri
• Düzenli olarak gerçekleÅŸmeyen bakım maliyetleri
• Telefon görüÅŸmeleri, yazışmalar, hesap ve faiz
• BoÅŸ daireler için orantılı hizmet bedelleri
• Yasal masraflar ve kira kaybı sigortası

Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü)

Gayrimenkul tanıtımlarında neredeyse her zaman brüt getiri, bazen de kira çarpanı hakkında bilgi bulabilirsiniz. Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü), farklı mülkleri hızlı bir bakışta karşılaştırmak için basit bir anahtar rakamdır.

Kira çarpanını bu şekilde hesaplarsınız:

Kira çarpanı = satın alma fiyatı / yıllık soğuk kira

Örnek:

Los Angeles’ta 1.000.000 avroya mal olan ve yıllık 52.000 avro kira geliri getiren bir dairenin kira çarpanı 19,2’dir:

Kira çarpanı = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 19,2

Brüt getiri

Yüzde cinsinden brüt getiri, çarpanın karşılığıdır.

Brüt getiriyi bu şekilde hesaplarsınız:

Brüt getiri = yıllık soğuk kira x 100 / satın alma fiyatı

Örnek:

Los Angeles’taki daireleri yıllık 52.000 Euro’ya eşdeğer kira geliri getirmektedir, satın alma fiyatı ise 1.000.000 Euro’dur. Brüt getiri 5,2’dir:

• Brüt getiri = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Brüt kira getirisi

Brüt kira getirisini bu şekilde hesaplarsınız:

100 x yıllık net soğuk kira / mülk satın alma fiyatı = % cinsinden brüt kira getirisi.

Brüt kira getirisi için örnek hesaplama:

1. Adım: 3.000.000 avro satın alma fiyatı + 350.000 avro yan maliyetler = 3.350.000 avro
2. Adım: Yıllık net soğuk kira = 150.000
3. Adım: 150.000 Euro / 3.350.000 Euro x 100 = %4,47 brüt kira getirisi

Net kira getirisi

Net kira getirisini bu şekilde hesaplarsınız:

1. Adım: Satın alma fiyatı + yan satın alma maliyetleri
2. Adım: Net soÄŸuk kira – (yıllık) yönetim masrafları – (yıllık) bakım masrafları = yıllık net gelir
3. Adım: Yıllık net getiri / yatırım maliyetleri

Net kira getirisi için örnek hesaplama:

1. Adım: 3.000.000 avro satın alma fiyatı + 350.000 avro yan maliyetler = 3.350.000 avro
2. Adım: 150.000 Euro net soÄŸuk kira – 20.000 Euro yönetim – 70.000 Euro bakım = 60.000 Euro yıllık net gelir
3. Adım: 60.000 Euro yıllık net gelir / 3.350.000 Euro yatırım maliyeti x 100 = yüzde 1,79 net kira getirisi

Özkaynak getirisi

Aşağıdaki getiri formülü ile özkaynak getirisini hesaplarsınız:

Vergi sonrası kazanç x 100 / bağlanan özkaynak

Emlak getirisi

Mülk getirisi aşağıdaki şekilde hesaplanır:

Kira geliri – bakım masrafları – vergi yükü = mülk getirisi

Der Beitrag Gayrimenkul değerleme: Faktörler, çevrimiçi, ücretsiz – Apartman, ev ve apartman binası erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.