Vergi kontrol listesi: Gayrimenkul satışı

Uzun lafın kısası. Emlak vergileri söz konusu olduğunda, genellikle uzun açıklamalar alırsınız. Prensip olarak vergiler 4 basit noktada özetlenebilir.

Önemli! Bu küçük rehber, gayrimenkul ve vergiler konusunda size bir anlayış kazandırmayı amaçlamaktadır. Her durumda, kişisel satış durumunuz hakkında uzmanınız veya danışmanınızla konuşun.

Vergi kontrol listesi:

1. Kâr üzerinden spekülasyon vergisi ödersiniz (10 yılın altında); özel ve ticari
2. Gayrimenkul devir vergisi alıcılara ödenir; özel ve ticari gayrimenkuller için
3. Ticaret vergisi ödersiniz (3 mülk kuralına uyun); ticari ticaret için
4. KDV alıcı tarafından ödenir; ticari ticaret durumunda

Daha spesifik olarak veraset vergisi (ErbSt) ve hediye vergisi (SchenkSt). Bu konu hakkında daha fazlasını okuyun: Gayrimenkul ile vergi tasarrufu.

Şimdi tüm vergi yüklerine ayrıntılı olarak bakalım:

Gayrimenkul satışı için spekülasyon dönemi

Giriş bölümünde açıklandığı üzere, spekülasyon dönemi mülk satışları için geçerlidir. Özel satıcılar için ilk önemli soru şudur: Son 2 yıl içinde mülkü kendiniz mi kullandınız yoksa üçüncü bir şahıs tarafından mı kullanıldı?

Kendi kullanımınız veya üçüncü taraf kullanımı

Özel satıcılar için bu husus spekülasyon vergisi açısından çok önemlidir. Mülkünüz satıştan önce sizin tarafınızdan mı kullanılıyordu yoksa başkası tarafından mı kullanılıyordu?

Sahibi tarafından kullanılan mülklerin satışından elde edilen kazançlar vergiden muaftır. Bunun için iki faktörün yerine getirilmesi gerekir; 1) son iki yıl içinde sizin tarafınızdan kullanılmış olması (ikamet amaçlı) ve 2) satışın yapıldığı yıl içinde sizin tarafınızdan ikamet amaçlı kullanılmış olması.

Sahibi tarafından kullanılan bir mülkün satışından elde edilen kazançlar vergiden muaftır (> 2 yıl)

İpucu. İkamet amacı, mülk sahibi olarak mülkte yaşadığınız veya çocuklarınız veya çocuk parası alma hakkına sahip eş ve partnerleriniz olduğu anlamına gelir.

On yıl sonra vergisiz satış

Spekülasyon süresi, bir mülkün sürenin bitiminden sonra vergiden muaf olarak satılabileceği anlamına gelir. Spekülasyon süresi 10 yıl sonra otomatik olarak sona erer. Bu süre içinde kat mülkiyetinizi, evinizi veya arsanızı kârla satarsanız, spekülasyon vergisi ödenmesi gerekir.

Spekülasyon vergisi 10 yılın altında

Spekülasyon vergisine ilişkin kural:

• 10 yaÅŸ altı: spekülasyon vergisi uygulanır
• 10. yıldan itibaren: Spekülasyon vergisi yok

Ä°pucu! Gayrimenkul ile vergi tasarrufu hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.

Spekülasyon vergisini hesaplayın: Spekülasyon vergisi ne kadar?

Spekülasyon vergisinin ne kadar yüksek olduğu vergi diliminize bağlıdır. Kaba bir kural olarak, spekülasyon vergisinin karın yaklaşık %40’ı olduğunu hatırlayabilirsiniz. Bir hesaplama örneğine bakalım:

Şimdi büyük soruya geliyoruz, burada hala “vergi tasarrufu” yapabilir misiniz, spekülasyon vergisinden düşebileceğiniz maliyetler var mı?

Spekülasyon vergisi = değer artış miktarı

“Vergiyi azaltabilmeniz” için, vergilendirilebilir gelirlere gitmek zorundayız. Hasılatı en aza indiren masraflar satış masrafları, yani komisyoncu komisyonu veya boyama iÅŸi gibi masraflardır (ipucu: aynı anda deÄŸer artışı).

Gelir Vergisi Kanunu (EStG): § 23 Özel satış iÅŸlemleri

Prensip olarak aÅŸağıdakiler geçerlidir ( § 23 EStG‘ye göre): Mülkünüzü satın aldıktan on yıl sonra satarsanız, herhangi bir vergi ödemeniz gerekmez.

(1) Özel satış işlemleri (§ 22 numara 2) şunlardır

1. Edinim ve satış arasındaki süre on yılı aÅŸmayan gayrimenkuller ve gayrimenkullere iliÅŸkin medeni kanun hükümlerine tabi haklar (örneÄŸin, miras yoluyla geçen yapı hakkı, maden çıkarma hakkı) için satış iÅŸlemleri. Binalar ve açık hava tesisleri, bu süre içinde inÅŸa edildikleri, geniÅŸletildikleri veya büyütüldükleri ölçüde dahil edilecektir; bu, bağımsız taşınmaz varlıklar olan binaların bölümlerinin yanı sıra sahibi tarafından kullanılan daireler ve kısmen sahip olunan odalar için de geçerlidir. Ä°ktisap veya tamamlama ile satış arasındaki dönemde münhasıran kendi ikamet amaçları için veya satış yılında ve önceki iki yılda kendi ikamet amaçları için kullanılan varlıklar hariçtir;
2. Elde edilmesi ile satılması arasında bir yıldan fazla süre geçmeyen diÄŸer varlıkların satış iÅŸlemleri. Günlük kullanım nesnelerinin elden çıkarılması hariçtir. Birden fazla benzer döviz tutarının alınıp satılması durumunda, önce alınan tutarların önce satıldığı varsayılacaktır. En az bir takvim yılında gelir kaynağı olarak kullanılmasından gelir elde edilen 1. cümle kapsamındaki varlıklar söz konusu olduÄŸunda, süre on yıla çıkarılır;
3. Varlıkların satışının iktisaptan daha önce gerçekleÅŸtiÄŸi satış iÅŸlemleri.

Bir varlığın işletmeden çekilme veya işletmenin feshedilmesi yoluyla vergi mükellefinin özel varlıklarına aktarılması da iktisap olarak kabul edilecektir. Bedelsiz devralma durumunda, varlığın yasal selef tarafından devralınması veya özel mal varlığına dönüştürülmesi, bu hükmün amaçları doğrultusunda tek halefe atfedilecektir. Bir ortaklıktaki doğrudan veya dolaylı bir payın edinilmesi veya elden çıkarılması, orantılı varlıkların edinilmesi veya elden çıkarılması olarak kabul edilecektir.

Aşağıdakiler de 1 numaralı cümle anlamında bir satış olarak kabul edilecektir

1. Bir varlığın iÅŸletme varlıklarından elden çıkarılmasının, varlığın edinilmesinden itibaren on yıllık bir süre içinde gerçekleÅŸmesi halinde, varlığın iÅŸletme varlıklarına katkısı ve
2. Bir şirkete yapılan gizli katkı.
   (2) 1. fıkrada belirtilen türden özel satış işlemlerinden elde edilen gelir, ait olduğu ölçüde diğer gelir türlerinden elde edilen gelire dahil edilecektir.
   (3) 1. fıkra kapsamındaki satış işlemlerinden elde edilen kâr veya zarar, bir yandan satış fiyatı ile diğer yandan satın alma veya üretim maliyetleri ve gelirle ilgili giderler arasındaki fark olacaktır. Paragraf 1, cümle 5, numara 1’de belirtilen durumlarda, satış fiyatı, 6. bölüm, paragraf 1, numara 5 uyarınca katkı sırasında takdir edilen değerle ve paragraf 1, cümle 5, numara 2’de belirtilen durumlarda adil piyasa değeriyle değiştirilecektir. (1). fıkranın 2. cümlesinde belirtilen durumlarda, satın alma veya üretim maliyeti yerine 6(1). fıkranın 4. bendi veya 16(3). fıkrası uyarınca belirlenen değer kullanılacaktır. Satın alma veya üretim maliyetleri, 2. maddenin 1. paragrafının 1. cümlesinin 4 ila 7. fıkraları uyarınca gelirin belirlenmesinde indirildikleri ölçüde, aşınma ve yıpranma, artan indirimler ve özel amortisman indirimleri ile azaltılacaktır. Takvim yılı içinde özel satış işlemlerinden elde edilen toplam kâr 600 Avro’dan az ise, kârlar vergiden muaf kalacaktır. Alt bölüm 1, cümle 5, numara 1’deki durumlarda, kar veya zarar, işletme varlıklarından elden çıkarma bedelinin tahakkuk ettiği takvim yılı için ve alt bölüm 1, cümle 5, numara 2’deki durumlarda, gizli katkının yapıldığı takvim yılı için muhasebeleştirilir. Zararlar, yalnızca vergi mükellefinin aynı takvim yılı içinde özel satış işlemlerinden elde ettiği kar tutarına kadar mahsup edilebilir; bölüm 10d kapsamında mahsup edilemez. Bununla birlikte, bölüm 10d uyarınca, zararlar, mükellefin hemen önceki değerlendirme döneminde veya sonraki değerlendirme dönemlerinde 1. paragraf uyarınca özel satış işlemlerinden elde ettiği veya edeceği geliri azaltacaktır; bölüm 10d(4) buna göre uygulanacaktır.

Kaynak: Federal Adalet Bakanlığı (05/2021 itibariyle).

Gayrimenkul devir vergisi: alıcı mı satıcı mı?

Satıcı olarak arazi devir vergisi ödemek zorunda mısınız? Ä°yi haberlerim var! Bu vergi alıcı tarafından karşılanır.

Arazi devir vergisini satın alanlar değil, alıcılar öder

Kural olarak, emlak devir vergisi, mülkün veya arazinin bulunduğu federal eyalete bağlı olarak yüzde 3,5 ile yüzde 6,5 arasında değişmektedir. Hızlı bir oryantasyon için, Bavyera’dan Hamburg’a kadar 16 federal eyaletin arazi devir vergisi oranlarını 1 – 5 milyon avroluk örnek satın alma fiyatlarıyla burada özetledik.

• Gayrimenkul devir vergisi – tablo ve hesaplama örneÄŸi

Gayrimenkul Transfer Vergisi Yasası (GrEStG): § 13 Vergi borçlusu

GrEStG §13 No. 2 uyarınca yasal metne kısaca bir göz atalım.

Vergi borçluları:

1. Kural olarak: sözleÅŸmenin tarafları olarak bir satın alma iÅŸlemine dahil olan kiÅŸiler;
2. Kanun yoluyla devralma durumunda: önceki mal sahibi ve devralan;
3. Kamulaştırma yoluyla devralma durumunda: devralan;
4. Haciz iÅŸlemlerinde en yüksek teklif durumunda: en yüksek teklifi veren;
5. Bir ÅŸirketteki hisselerin en az yüzde 95’inin aÅŸağıdakilerin elinde birleÅŸmesi durumunda
   1. Satın alanın:
      satın alan;
   2. Birkaç ÅŸirket veya kiÅŸi:
      bu paydaşlar;
6. Bir ortaklığın ortaklarının değişmesi durumunda: ortaklık;
7. Bir ÅŸirkette en az yüzde 95’lik bir ekonomik çıkar olması durumunda: ekonomik çıkarı elinde bulunduran tüzel kiÅŸilik.

Kaynak: Federal Adalet Bakanlığı (09/2020 itibarıyla).

Ticari mülk ticareti: gayrimenkul satışı

Birden fazla mülkü, daha doğrusu 5 yıl içinde 3 veya daha fazla mülkü satmak isterseniz, ticari mülk ticareti hükümlerine (§15 EStG) tabi olursunuz. Gelir Vergisi Kanunu’nda (EStG), daha doğrusu § 15 Ticari Ticaretten Elde Edilen Gelir’de, özel varlık yönetiminden elde edilen vergiden muaf gelir ile ticari faaliyetlerden elde edilen vergiye tabi gelir arasında ayrım yapılmaktadır.

Ticari ticaret için kural:

5 yıl içinde 3 mülkten

Mülk ticari olarak alınıp satılıyorsa, yalnızca sermaye kazancı vergilendirilmez, aynı zamanda bir ticareti kaydettirmeniz ve ilgili vergileri ödemeniz gerekir. EStG §15 uyarınca, ticaret vergisinin de ödenmesi gerekmektedir.

Ticaret vergisi açıklandı

Ticaret vergisi ya da kısaca GewSt, genel olarak her Alman ticari iÅŸletmesinin geliri üzerinden alınır ve bu nedenle ilgili ÅŸirketin nesnel kazanç gücüne dayanır. Limited ÅŸirketler, anonim ÅŸirketler ve benzerleri yasal yapı ları gereÄŸi her zaman ticari iÅŸletme olarak kabul edildiklerinden, kurucu ekibin bileÅŸimine bakılmaksızın ÅŸirketler için ticari vergi zorunludur.

• Ticaret vergisi

Bütünlük adına, satış vergisini kim ödüyor? Alıcı, satış vergisinin yanı sıra arazi devir vergisini de öder.

Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin

Okuma İpucu! Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin – Vergi vermeyi öğrenin! Bireysel ortamınız (özel ve kurumsal) için bulabileceğiniz en iyi finans uzmanı sizsiniz. Vergileri kendiniz hesaplamak, kendi vergi yükünüzü en aza indirmek için bir araçtır.

Yani vergileri özel servete dönüştürme meselesi

Vergi dairesine ne kadar az vergi ödemek zorunda kalırsanız, özel servet birikiminiz de o kadar hızlı olacaktır. Bu kılavuzda vergi optimizasyonu konusunda daha fazla bilgi bulabilirsiniz. ÇoÄŸunlukla Almanya’daki gayrimenkul alımları ile ilgileniyoruz, ancak sonunda Avrupa’daki yatırımlar ve büyük özel: ABD’deki vergiler için ipuçları da bulacaksınız. Almanya’daki yan satın alma maliyetleri, arazi devir vergisi ve gayrimenkul GmbH, aile vakıfları ve diÄŸer yasal formlar gibi yasal formlar hakkında temel bilgilerle baÅŸlayın.

• Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin