Verkaufszeitpunkt für Haus und Wohnung

Beim Verkauf des Eigenheims, egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte, muss der Verkauf exakt terminiert sein. Nicht nur der Verkauf, auch der gesamte Prozess rund um Besichtigung, Notar und Kaufvertrag bis zur Überweisung des Kaufpreises und Grunderwerbsteuer für den Käufer.

Welchen Zeitdruck haben Sie persönlich? Was ist Ihr individuelles Anliegen?

• Verkauf Ihrer eigenen Immobilie (konkretes Auszugsdatum)
• Verkauf aus dem Immobilienportfolio (gewinnmaximierter Verkauf)

Frühzeitige Planung: Vorteile

Immobilien über zwei Millionen, sind auch schon mal ein paar Monate im Markt, über 10 Millionen kann es schon mal ein Jahr sein (Reminder: Gewinnmaximiert verkaufen). Natürlich nicht in den Hotspots der Städte, aber sobald Sie sich in der Peripherie befinden, muss der richtige Interessent auf das richtige Angebot treffen. Das passiert in der Regel nicht über Nacht. Je früher die Entscheidung zum Hausverkauf oder Wohnungsverkauf getroffen wird, desto genauer kann die Planung sein und desto höher wird der erzielte Verkaufspreis. Unser Immobilien Netto-Erlös Rechner zeigt Ihnen die genauen Zahlen nach Abzug aller Positionen. Denn klar ist:

Verkaufen unter Druck sorgt für niedrigen Verkaufspreis.

Deshalb ist es gut, dass Sie sich jetzt frühzeitig über Ihren Immobilienverkauf, die einzelnen Schritte und den Ablauf informieren. Fassen wir den zeitlichen Aufwand im Verkauf noch einmal zusammen.

Die Zeitplanung für einzelne Phasen und Schritte beinhaltet:

• Makler Kontakt
• Vollständige Unterlagen und Immobilienexposé
• Vermarktung der Immobilie
• Interessenten Kontakt
• Bonitätsprüfung (Neukontakte) für hochwertige Immobilien
• Besichtigungstermine
• Verkaufsabwicklung
• Nebenkosten und Steuern
• Übergabe

Kurzfristiger Verkauf oder langfristiger Verkauf?

Wie lange sich der Verkauf Ihrer Immobilie zieht, beeinflusst also auch den Verkaufspreis. Müssen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter Zeitdruck verkaufen, müssen Sie sich leider oft mit einem geringeren Verkaufspreis zufrieden stellen. Verkaufen Sie jedoch frühzeitig, können Sie durch ein professionelles Immobilien Exposé, sowie spontane Modernisierungsmaßnahmen den Verkaufspreis steigern.

Zusammengefasst:

• Kurzfristiger Verkauf = geringerer Verkaufspreis
• Langfristiger Verkauf = höherer Verkaufspreis

Kalkulieren Sie mehr Zeit ein, können Sie in Ruhe die Immobilienbewertung angehen. Da kommt es auch auf die Lage Ihrer Immobilie an:

Finanzplanung: Makler Provision, Steuern & Co.

Der Einfluss des Verkaufszeitraums steht in Relation zur Anzahl potenzieller Käufer und wirkt sich stark auf den letztendlich erzielten Verkaufspreis aus. Jedoch entstehen schon vorher Kosten, die Sie als Verkäufer tragen und berücksichtigen müssen. Dazu gehören zum Beispiel die Werbekosten, je nachdem auf welchen Plattformen oder über welche Wege Sie Ihre Immobilie vermarkten wollen. Spätestens ab 5 Millionen werden Sie, mit etwas Erfahrung, nicht mehr in den 2, 3 typischen Plattformen inserieren.

Tipp: Vorab Kosten berücksichtigen und kalkulieren!

Der Anteil dieser Kosten ist allerdings relativ gering, im Verhältnis zur Zeit, die den Verkaufsprozess bestimmen.

Nebenkosten beim Immobilienverkauf

Um Nebenkosten kommen Sie auch als Verkäufer leider nicht herum. Fehlen Ihnen zum Beispiel einige Dokumente für das Exposé, müssen Sie diese vorab beantragen. Die Kosten für den Energieausweis beginnen bei 40 Euro. Die Kosten für einen Grundbuchauszug fallen da etwas geringer aus.

Hier ein Überblick:

• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Wertermittlung
• Makler Provision
• Maßnahmen zur Wertsteigerung
• Inserate online & offline
• Steuern

Immobilienmakler: Finanzielle Vorteile

Das heißt, sollte die Immobilie bis Ende des Monats verkauft werden, ist es umso wichtiger, direkt einen Experten für den Immobilienverkauf an der Seite zu haben. Denken Sie dabei nicht nur an den Verkaufsprozess und die Verhandlungen. Schon vorab muss ein hochwertiges Exposé entstehen, das nicht nur aus ein paar Fotos besteht. Kommunikation muss gefiltert werden, Kreditwürdigkeiten geprüft, Vorort-Termine ausgemacht und der Kaufvertrag aufgesetzt werden.

Erfahrene Makler sparen Ihnen nicht nur Zeit, sondern auch Kosten

Probleme bei Privatverkauf: Fehlende Expertise

Deshalb stehen auch Viele beim Privatverkauf vor dem Problem, dass 15 von 20 Interessenten nach dem Besichtigungstermin kein Interesse mehr haben. Fünf Interessenten bleiben übrig, 3 handeln den Angebotspreis der Immobilie herunter, einer würde den Angebotspreis zahlen und Person fünf würde sogar etwas drauflegen. Abgesehen davon, dass man als Privatperson nicht weiß, wie kreditwürdig die Interessenten sind, ein weiteres Problem, zeigt sich, dass viele Verhandlungen geführt werden müssen, bis Sie die optimalen Verkaufspreis erzielen. Wenn es sich dabei aber um 200.000 handelt, um 2 Millionen oder sogar um 20 Millionen, bekommt die Verkaufszeit eine zunehmend höhere Relevanz.

Hier die Nachteile eines privaten Verkaufs zusammengefasst:

• Fehlende Expertise
• Keine Erfahrung
• Kein eigenes Käufernetzwerk
• Teilweise kein Organisationstalent & Verhandlungsgeschick

Das bringt Sie auch direkt zum nächsten Schritt – den Maklertermin:

Weiter zu Schritt 2: Immobilienmakler beauftragen

Ein Immobilienmakler begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess der Immobilie. Er steht Ihnen mit jeder Menge Expertise, Erfahrung und Verhandlungsgeschick zur Seite und berät Sie auch zu den Themen Steuern und Finanzierung.

• Immobilienmakler beauftragen

Zurück zur Übersicht: Immobilie verkaufen

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder ein Haus verkaufen möchten, kommt es nicht nur auf Organisationstalent an, sondern auch auf eine realistische Wertermittlung, sowie Kenntnisse über die aktuelle Marktsituation. Mit unserem Ratgeber sind Sie perfekt auf Ihre Immobilienveräußerung vorbereitet.

• Immobilie verkaufen

No-person GmbH: Hissedarları olmayan GmbH

Kein-Personen-GmbH – veya Kein-Mann-GmbH veya Keinmann-GmbH – Alman şirketler hukuku biçimleri arasında bir meraktır, çünkü hissedarı olmayan bir GmbH’yi temsil eder. GmbHG’nin Avusturya versiyonunda, şirket tarafından kendi hisselerinin devralınması ve rehin verilmesi 81. maddede açıkça yasaklanmış ve etkisiz ilan edilmiştir. Öte yandan, Almanya’da böyle bir kısıtlama yoktur, bu nedenle orada bir GmbH’ye kısıtlama olmaksızın tüzel kişilik olarak kendi hisselerini edinme hakkı verilir. Böylece işletme hisselerinin yüzde 100’ünün satın alınması da mümkün olmaktadır.

No-man’s-land GmbH için nedenler: miras, hediye, fesih & Co

Ama hissedarları olmayan bir GmbH nasıl olabilir? Tüm GmbH hisselerinin GmbH’nin kendisine ait olması için farklı nedenler olabilir: GmbH, işletme hisselerinin varisi olarak kaydedilebilir ve böylece miras durumunda aslında tek bir hissedar olmadan durabilir – tek kişilik bir şirket veya iki kişilik GmbH durumunda böyle bir senaryo kolayca hayal edilebilir. Alternatif olarak, GmbH’ye hissedarları tarafından işletme hisseleri de verilebilir veya bir kadükleştirme temelinde GmbH’de hiçbir hissedar kalmayabilir – yani, ödemeye istekli olmayan veya ödeme gücü olmayan ve ana sözleşme uyarınca sermaye katkı paylarını ödemeyen hissedarların zorla çıkarılması.

Diğer nedenler, örneğin, hisselerin GmbH’ye satılması; hissedar(lar) tarafından hisselerin bir bedel karşılığında terk edilmesi, genellikle mevcut (ödeme) yükümlülüklerinden kurtulma veya ibra; veya olağan fesih yoluyla hissedarların çekilmesi.

Personelsiz bir GmbH’nin ortaya çıkmasının olası nedenleri:

• Kalıtım
• Bağış
• Kaducation
• Hisse alımı/hisse satışı
• Terk etmek
• İptal

Bir GmbH kurun: Yasal biçim ve alternatifler

1. Tek Kişilik GmbH: Solo Kurucu
2. İki kişilik GmbH: Founder Duo
3. Sınırlı sorumlu şirket (GmbH)
4. Özel durum: Real estate GmbH
5. Yasal formlar: Liste

Tek Kişilik GmbH: Solo Kurucu

Tek kişilik GmbH – Yalnız kurucular için GmbH modeli! Yeni hissedarlar atayarak veya mevcut hissedarlardan ayrılarak, seçtiğiniz GmbH modeli kolayca değişebilir. İster tek kişilik bir şirket, ister iki kişilik bir GmbH veya hatta hiç hissedarı olmadan çalışan bir şirket olsun… Her halükarda, geleneksel limited şirket normundan saptıkları için bilmeniz gereken özel özellikler vardır.

• Tek kişilik GmbH

İki kişilik GmbH: Founder Duo

İki kişilik GmbH – Kurucu ikililer için GmbH modeli! Yeni hissedarlar atayarak veya mevcut hissedarlardan ayrılarak, seçtiğiniz GmbH modeli kolayca değişebilir. İster tek kişilik bir şirket, ister iki kişilik bir GmbH veya hatta hiç hissedarı olmadan çalışan bir şirket olsun… Her halükarda, geleneksel limited şirket normundan saptıkları için bilmeniz gereken özel özellikler vardır.

• İki kişilik GmbH

Sınırlı sorumlu şirket (GmbH)

Sınırlı sorumlu şirket (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) – Sınırlı sorumlu şirket (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), en az bir kişi tarafından kurulan ve en az bir ortak tarafından yönetilen bir Alman yasal biçimidir. Adından da anlaşılacağı üzere, bu kurumsal yasal form, hissedar(lar)ı için bir sorumluluk sınırlaması ile karakterize edilir.

• Sınırlı sorumlu şirket (GmbH)

Özel durum: Real estate GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – Bu makalede emlak şirketleri hakkında temel bilgileri öğreneceksiniz. Bir ev veya kat mülkiyeti satın alırken kim bir limited şirket kurmayı düşünür? Kuşkusuz bu, ev sahibi olarak oturanlar için bir anlam ifade etmiyor, ancak kiracılar için ediyor.

• Emlak Ltd.

Burada Almanya’da kurucu olarak seçebileceğiniz tüm yasal formları ve bir kontrol listesi içeren bir rehber bulacaksınız:

Yasal formlar: Liste

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecinin ilk adımlarından biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

GmbH: Oluşumu, avantajları ve dezavantajları

AÅŸağıda bir GmbH kurma hakkında bilmeniz gereken her ÅŸeyi öÄŸreneceksiniz. Bir GmbH’ye nasıl hissedar olunur? Eksik ve tam ÅŸirketler arasındaki farklar nelerdir? Avantajları nelerdir? Dezavantajları nelerdir? Nasıl ÅŸirket kurabilirim? Åžirket nedir? Tüm bu sorulara ve daha fazlasına basit ve hızlı bir ÅŸekilde açıklanmış yanıtlar alacaksınız. Ayrıca Almanya’daki vergiler ve gayrimenkul ticareti hakkında bilmeniz gereken her ÅŸey.

Bilmeniz gereken her ÅŸeyi buradan öÄŸrenin! Buna ek olarak, tüm Alman ÅŸirket türleri ve yasal formların yanı sıra, gayrimenkul GmbH, aile vakfı ve Co. özel durumu da dahil olmak üzere bir ÅŸirket kurma hakkında ipuçları bulacaksınız.

Bir limited şirket kurmayı düşünüyorsanız, bilmeniz gereken ilk şey kuruluş sürecidir: Kim tam olarak neyi, ne zaman ve kaç kişiye kadar kurabilir… çeşitli şirket hukuku biçimleri arasındaki farklar ve benzerlikler nelerdir? Bir GmbH’nin avantaj ve dezavantajlarını bilmek de aynı derecede önemlidir: Kâr dağıtımından vergi tasarrufuna – en önemli yedi kuruluş kriterine genel bir bakış.

Kuruluş kriterleri nelerdir?

1. Hissedar sayısı
2. Yönetim
3. Vakıf
4. Şirket adı
5. Finansman
6. Sorumluluk
7. Kâr dağıtımı

Corporation GmbH: HGB’ye göre yönetim

Girişimcilik dünyasında, aralarından seçim yapabileceğiniz birçok farklı iş biçimi vardır. Bunlar kabaca şahıs şirketleri ve şirketler olmak üzere iki kategoriye ayrılır; bunlar da tamamlanmamış şirketler – bunlar arasında hareketsiz şirketler ve BGB şirketleri bulunur – ve tam şirketler – ortaklıklar, şirketler ve daha fazlası – olarak ikiye ayrılır.

Limited şirket – kısaca GmbH – tam şirketlerden biridir ve eksik şirketlerin aksine Alman Medeni Kanunu’na (BGB) değil, Alman Ticaret Kanunu’na (HGB) tabidir. Bir şirket olarak GmbH, diğer şirket hukuku türlerinden daha karmaşık bir yapıya sahiptir, çünkü bir genel ortaklık (OHG) gibi gayri resmi olarak kurulamaz, ancak hissedarlar sözleşmesinin noter tasdikini gerektirir.

Diğer tipik şirketler:

• Girişimci şirket / UG (sınırlı sorumlu)
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Avrupa Şirketi (Societas Europaea, kısaltılmışı: SE)
• Hisselerle sınırlı ortaklık (KGaA)

Yasal biçim varyantı GmbH & Co KGaA – Genel ortak GmbH ile KGaA

Bazen GmbH, hisselerle sınırlı bir ortaklık (KGaA) ile birlikte de görülür. Örneğin, aile şirketleri zaman zaman kendilerini Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – kısaca: GmbH & Co KGaA olarak organize ederler. Bu durumda, yasal anlamda bir halka açık limited şirket oluştururlar – ancak kişisel olarak sorumlu hissedar olarak genel ortak herhangi bir gerçek kişi değil, özellikle bir limited şirkettir (GmbH). Genel ortak bunun yerine bir AG tarafından temsil ediliyorsa, bir AG & Co KGaA’dan ve bir Societas Europaea durumunda bir SE & Co KGaA’dan söz edilir.

Bireysel hibrit formlar hakkında daha fazla bilgi:

• AG & Co KGaA – bkz. halka açık limited ÅŸirket (AG)
• SE & Co KGaA – bkz. Societas Europaea (SE)

GmbH & Co KGaA’nın yasal şekli altında faaliyet gösteren şirketler, açık yasal soruların Federal Yüksek Mahkeme’nin (BGF) bir mahkeme kararıyla net bir şekilde açıklanmasının ardından 1990’ların sonundan bu yana varlığını sürdürmektedir. Bazı tanınmış futbol kulüplerinin lisans departmanları, çok çeşitli sektörlerden diğer birçok şirket gibi bir GmbH & Co KGaA kurmayı tercih etti: Gıda, ilaç, giyim, yayıncılık ve dijital medya bunlardan sadece birkaçı.

GmbH & Co KGaA şirketleri için örnekler:

• Asklepios Kliniken GmbH & Co. KGaA
• Borussia Dortmund GmbH & Co. KGaA
• CoinIX GmbH & Co. KGaA
• Funke Mediengruppe GmbH & Co. KGaA
• H&R GmbH & Co. KGaA
• Jack Wolfskin Ausrüstung für Draußen GmbH & Co. KGaA
• Merz Pharma GmbH & Co. KGaA
• Mineralbrunnen Überkingen-Teinach GmbH & Co. KGaA
• NorCom Information Technology GmbH & Co. KGaA
• Paragon GmbH & Co. KGaA
• Schwartauer Werke GmbH & Co. KGaA
• Wiley-VCH GmbH & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA özel bir durumdur: Bu şirkette genel ortak bir vakıf tarafından somutlaştırılmıştır. Prensip olarak, GUB Investment Trust KGaA’nın örnek olarak gösterdiği gibi, hisselerle sınırlı ortaklık akla gelebilecek tüm kombinasyonlarda mümkündür.

“Bir aile vakfı kurmak” konusunda daha fazla bilgi için buraya tıklayın:

• Bir aile vakfı kurun

KuruluÅŸ ve yönetim: tek başına, ortak olarak veya ekip halinde

Bir limited şirket kurmak ve bağımsızlık hayalinizi gerçeğe dönüştürmek mi istiyorsunuz? Sorun değil! Çünkü bir GmbH’nin kurulması için bir gerçek – ya da tüzel – kişi tamamen yeterlidir. İsterseniz, şirketin tek kurucusu olabilir ve böylece otomatik olarak yönetimi tek başınıza devralabilirsiniz. Öte yandan, kurucu ikili genellikle yönetimi paylaşırken, çok ortaklı bir GmbH’de tüm ortaklar ortak yönetim haklarını kullanabilir. İsteğe bağlı olarak, genel müdür pozisyonu da dışarıdan temin edilebilir ve dışarıdan doldurulabilir. Bu durumda, görevlendirilmiş bir harici genel müdürden söz edilir.

Nihayetinde yönetim gücü kimin elindeyse… Diğer hissedarlara karşı, GmbH’nin işleri hakkında bilgi verme ve talep etmeleri halinde defter ve kayıtları incelemeleri için kendilerine sunma yükümlülüğü vardır.

İpucu: Limited şirket, bir aile şirketi kurmak için mükemmel bir yoldur. Sermayeyi ve işletme hisselerini tüm aile üyelerinin mali çerçevesine uyarlama ve işletmeyi nesiller boyunca yönetme konusundaki esnek olanaklar nedeniyle, ebeveynler, çocuklar ve torunlar limited şirkete ortak olarak katılabilir.

Ticaret siciline giriÅŸ: GmbH kurucuları için en önemli uygulamalar

İç ilişki, şirketin başlangıcını ortaklar arasında sözleşmeyle kararlaştırılan tarih olarak belirler. Ancak dış ilişkilerde, GmbH’nin kuruluşu, şirket adına yapılan ilk eylemle, yani en geç ticaret sicilindeki bağlayıcı girişle tarihlendirilir. Kayıt işlemi ortalama 200 ila 300 avroya mal olur ve genellikle bir noter tarafından gerçekleştirilir.

Ticaret sicilinde GmbH hissedarı olarak kayıtlı olduğunuz için, tıpkı bir OHG hissedarı gibi resmi olarak bir şirket adı altında ticaret yapabilirsiniz. Bu, şirketinizin diğer hissedarlarla birlikte özgürce tasarlayabileceğiniz bir şirket adına, yani resmi bir ada sahip olduğu anlamına gelir. Kişisel bir şirket, ayni bir şirket, hayali bir şirket veya karma bir şirket olması fark etmez… İsim insanları yanıltma yasağına uygun olduğu sürece ve “Gesellschaft…. mbH” veya “GmbH” son ekine sahipse, neredeyse her şeye izin verilir.

Vergi KimliÄŸi, Ticari Lisans Ofisi, Ana SözleÅŸme ve Noter

Öncelikle yerel vergi dairenizden, diğer tüm formaliteler ve başvurular için temel bir gereklilik olarak hizmet veren bir vergi kimlik numarası – kısaca vergi numarası – alacaksınız. GmbH’nin bir şirket veya ticari işletme olarak tescili, yaklaşık 10 ila 65 avroluk bir işlem ücreti karşılığında Ticaret Ruhsatlandırma Ofisi tarafından gerçekleştirilir.

Ayrıca, hissedarlar sözleşmesinde ek katkı yapma yükümlülüğü de kararlaştırılabilir. Bu, ortakların mevcut katkılara ek olarak sınırlı veya sınırsız ek katkılarda bulunma konusunda isteğe bağlı sınırlı veya sınırsız bir yükümlülüğüdür. Bu tür bir gereklilik genellikle belirli koşullara veya belirli durumların ortaya çıkmasına bağlıdır, örneğin bir mülkün yeniden geliştirilmesinin beklenmesi gibi. Sınırlı Sorumlu Şirketler Yasasına (GmbHG) göre, kararlaştırılan bu tür ek katkılar, bireysel hissedarların GmbH hisseleriyle orantılı olmalıdır. Bununla birlikte, terk yoluyla – yani kişinin şirketteki kendi hisselerinden vazgeçmesi yoluyla – ek katkılarda bulunmak için mevcut bir yükümlülükten kurtulmak mümkündür.

Kanundan alıntı – § 26 GmbHG:

(1) Memorandum ve ana sözleşme, hissedarların hisselerin nominal tutarlarının üzerinde ve üzerinde ilave katkı payları (ek katkı payları) talep etmeye karar verebileceklerini öngörebilir.

(2) Ek katkı paylarının ödenmesi hisseler oranında yapılır.

(3) Ek katkı payı yükümlülüğü, şirket sözleşmesi ve ana sözleşmesinde paylarla orantılı olarak belirlenecek belirli bir miktarla sınırlandırılabilir.

25.000 Euro sermaye, yarısı nakit vakfı için

Ticaret siciline kayıt için bir ön koşul, en az 25.000 avroluk gerekli sermayenin işletme hesabına ödenmesidir. Belirtilen tutarın en az yarısı, GmbH nakit olarak kurulduğunda işletme hesabına ödenmelidir. Kalıntı değer için, bunun nakit bir katkı mı yoksa gayrimenkul, makine, ipotek vb. gibi ayni bir katkı mı olduğu önemli değildir, önemli olan nominal katkının türüne göre hissedarlar sözleşmesinde tanınabilir bir şekilde belirtilmesidir.

Olası ayni katkılar:

• Gayrimenkul
• Makineler
• Araba
• Ofis ve İş Ekipmanları
• Telif Hakkı
• Gayrimenkul rehinleri
• Ticari marka hakları
• Patentler
• Geri kazanılabilir alacaklar

Genel olarak sermaye, tüm sermaye katkılarının toplamı olarak tanımlanır ve bilançoda “taahhüt edilen sermaye” terimiyle gösterilir. Kesin değer hissedarlar tarafından hissedarlar sözleşmesinde belirlenir ve her bir hissedar için değişiklik gösterebilir. Öngörülen asgari tutar 100 avronun üzerinde belirlenmiş olup, daha yüksek değerli tüm katkı paylarının 50’nin katı olması gerekmektedir. Ayrıca, toplam 12.500 Avro’ya ulaşılana kadar her sermaye katkısı için asgari olarak dörtte bir ödenmelidir.

Kâr, Zarar ve Sorumluluk

Genel ortaklık (OHG) ve limited ortaklık (KG) gibi ortaklıkların aksine, bir limited ÅŸirket tarafından elde edilen kârın doÄŸrudan ödenmesi gerekmez. Bunun yerine, ortaklar kârın nasıl deÄŸerlendirileceÄŸine birlikte karar verirler: Kârın dağıtılması durumunda, kâr paylarının hesaplanması bireysel ortakların payları oranında gerçekleÅŸtirilir. Öte yandan, bir rezerv oluÅŸumu durumunda, kar alıkonulur ve öz sermayedeki artışa katkıda bulunur.

Sorumluluğun sınırlandırılması, bir GmbH adına önemli bir faktördür ve genellikle bu ve başka hiçbir yasal girişim biçiminin seçilmemesi için bir kriterdir. Bir şirket olarak GmbH, özel hukuka tabi bir tüzel kişiliktir. Sonuç olarak, bireysel hissedarların sorumluluğu şirketin varlıkları ile sınırlıdır ve şirket borçları durumunda zarara kendi özel varlıkları ile katılmak zorunda değildirler. Bununla birlikte, ticaret siciline tescil edilmeden önce, hala bir ön GmbH’dir ve bu nedenle ön kuruluşa dahil olan tüm ortaklar, doğrudan ve müştereken ve müteselsilen sınırlama olmaksızın sorumludur.

Ancak, genel müdür için ayrı bir sorumluluk geçerlidir: Şüphe durumunda, özel malvarlığı ile de sorumlu olması gereken tek kişi odur.

GmbH Organları: Genel müdür, denetim kurulu ve hissedarlar genel kurulu

Bir limited şirket birkaç organdan oluşur. Bu organlar ikiye ayrılır:

1. Yönetmenler,
2. Denetim Kurulu ve
3. Genel toplantı.

Genel müdürler şirketin günlük işleriyle ve diğer işleriyle ilgilenir ve GmbHG uyarınca şirketlerini dışarıda temsil ederler. Denetim kurulu, yasa gereği belirli bir sayının üzerinde çalışana sahiptir ve yönetim kurulunu atayarak ve tavsiyelerde bulunarak, aynı zamanda denetleyerek ve şüphe durumunda görevden alarak şirketin kontrol organı olarak işlev görür. Alternatif olarak, kuruluşu ana sözleşme çerçevesinde de belirlenebilir. Hissedarlar toplantısı, GmbH’nin karar alma organı olarak hareket eder.

Bir limited şirketin bireysel organları hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, buradan okumaya devam edin:

• Bir GmbH’nin Organları

Avantajlar: Ä°tibar, kredi notu, güvenlik, esneklik & Co.

Bir limited şirketin tipik özelliklerini tanıttıktan sonra, bu yasal formun size sunduğu avantajları kesinlikle zaten fark etmişsinizdir: Yüksek başlangıç sermayesi aynı zamanda limited şirketi saygın bir yasal form haline getirir ve bu da özellikle şirket finansmanı konularında bir avantaj olabilir. Bu nedenle finans kuruluşları genellikle iyi krediler vermeye isteklidir ve iş ortakları ve müşteriler iyi kredi notu sayesinde daha fazla güvence elde ederler.

Ayrıca, ayni katkılar da kabul edilir, böylece bir hissedarın yalnızca nakit varlıklarına bağlı kalmaz. Öte yandan, ortaklar özel varlıklarıyla sorumlu tutulmadıkları için finansal risk düşük kalmaktadır. Kurumlar vergisi ile vergilendirme de birçok durumda her şeyi – ortaklıklarda olduğu gibi – gelir vergisi yoluyla halletmek zorunda kalmaktan daha elverişlidir.

Esnek GmbH modelleri, bir GmbH’nin tek başına veya ortaklar arasında ve bir ekip halinde kurulmasına da olanak tanır – yönetim bir veya daha fazla kişi için dahili veya harici olarak düzenlenebilir. GmbH’deki hisseler hem gerçek hem de tüzel kişiler tarafından alınıp satılabilir. Bu, hissedarların değişimini çok daha kolay hale getirir.

• Saygın yasal form
• Yüksek kredi notu
• Bankalar, iÅŸ ortakları ve müÅŸteriler için daha fazla güvenlik
• Ayni katkılara izin verilir
• SorumluluÄŸun sınırlandırılması nedeniyle düÅŸük finansal risk
• Kurumlar vergisi ile daha avantajlı vergilendirme
• Yapı ve yönetimde yüksek esneklik
• Tüzel kiÅŸiler hissedar olarak kabul edilir
• Basit hissedar değişikliği

Dezavantajlar: Ticari vergi yükümlülüÄŸü, 25.000 Euro sermaye ve yükümlülük

Bir GmbH kurmanın dezavantajları da hızlı bir şekilde tespit edilir: Bir yandan, en az 25.000 avroluk yüksek sermaye birçok girişimci için bariz bir sorundur. Sosyal sorumluluk da en az 25.000 avrodur. Vakıf gayri resmi olarak gerçekleşmeyebilir, ancak kapsamlı formalitelere ve gerekliliklere tabidir. Şüphe durumunda, genel müdür özel malvarlığı ile de sorumludur. Bankalar, yüksek kredi değerliliğine rağmen, hissedarlardan doğrudan uygulanabilir bir garanti almayı hedeflerlerse, sorumluluktan muafiyeti kolayca baltalayabilirler. Son olarak, GmbH ticaret vergisine tabidir ve şirketin amacına ve nasıl idare edildiğine bağlı olarak daha fazla vergi ödemek zorundadır.

• Gerekli yüksek sermaye
• Sermayeye dayalı yükümlülük
• Gayriresmi vakıf yok
• Genel müdürler için olası özel sorumluluk
• Bankalar doğrudan uygulanabilir teminatlar talep edebilir
• Yüksek ticaret vergileri

Değerlendirme: Yatırım, risk ve korunma

Avantaj ve dezavantajları karşılaştırdıktan sonra, şu hususlar netlik kazanmaktadır: İlk bakışta, oluşum süreci karmaşık ve örneğin bir medeni hukuk ortaklığından (GbR) çok daha kapsamlı görünmektedir… Ancak temel olarak, özellikle de tek kişilik bir şirketse, süreç aşırı zor değildir. Bir GmbH, özellikle yüksek derecede riske maruz kalan iş projeleri planlanıyorsa veya genel müdür ve hissedar tek ve aynı kişiyse anlamlıdır. Parasal rezervleri olan start-up’lara ve gayrimenkul yatırımcılarına, hayallerini ve girişimcilik hedeflerini bir GmbH aracılığıyla yapılandırmak ve yönetmek için birçok seçenek sunulur.

Özellikle aileler için, GmbH genellikle uygun bir yasal formdur, çünkü her aile üyesi niteliklerine, olanaklarına ve güvenilirliğine göre şirkete katkıda bulunabilir ve nesiller arasında kolayca değişiklik yapılabilir.

Hissedarları olan ve olmayan GmbH modelleri

Tek hissedar olarak, kendi kendinizin efendisisiniz: aynı anda hem kurucu, hem hissedar hem de genel müdürsünüz ve GmbH’nizi tamamen kendi isteklerinize göre kurabilirsiniz. Girişimcilik sorumluluğu sizin için çok yüksekse veya birkaç kişiye bağımlı olduğunuz planlarınız varsa, istediğiniz kadar kurucu ortak getirebilir veya onları daha sonra GmbH’ye ekleyebilirsiniz. Yönetim yetkisini bir veya daha fazla kişi arasında da paylaştırabilirsiniz. Bu nedenle çok kişili GmbH en yaygın GmbH modelidir.

Yeni hissedarlar atayarak veya mevcut hissedarlardan ayrılarak, seçtiğiniz GmbH modeli kolayca değişebilir. İster tek kişilik bir şirket, ister iki kişilik bir GmbH veya hatta hiç hissedarı olmadan çalışan bir şirket olsun… Her halükarda, geleneksel limited şirket normundan saptıkları için bilmeniz gereken özel özellikler vardır. Aşağıda solo kurucular, kurucu ikililer ve ekip kurucuları için en önemli hususları öğreneceksiniz, böylece kendi işinizi kurmadan önce size ve planlarınıza en uygun şirket şekli hakkında bilinçli bir karar verebilirsiniz.

• İki kişilik GmbH
• Tek kişilik GmbH
• Kein-Personen-GmbH

İpucu: En fazla üç hissedarlı GmbH oluşumları için, oluşum sürecini sizin için önemli ölçüde basitleştirebilecek örnek bir protokol mevcuttur.

Immobilien GmbH: Yönetim, Kiralama, Pazarlama & Co.

Limited şirket fikrinin hiç de kötü olmadığını düşünüyorsunuz ve şimdi kendinize limited şirketinizi gayrimenkul sektörüyle nasıl birleştirebileceğinizi mi soruyorsunuz? Bir gayrimenkul şirketi, tek bir mülkten üç veya çok haneli bir gayrimenkul portföyüne kadar gayrimenkulü finanse etmek, geliştirmek, gerçekleştirmek, kiralamak veya pazarlamak için hizmet veren bir kuruluştur. Gayrimenkullerin veya üçüncü şahıslara ait gayrimenkullerin üçüncü şahıslar adına yönetimi de bir emlak şirketi tarafından gerçekleştirilebilir.

Küçük bir ipucu: Gayrimenkul satın alırken ve/veya yönetirken, tüm ayrıntıların hissedarlar sözleşmesinde açıkça belirtildiğinden emin olun.

Vermögensverwaltende GmbH – Varyant 1: Immobilien GmbH’nin Avantajları

Varlık yönetim şirketinin bu çeşidi, sağladığı avantajlar nedeniyle genellikle leasing şirketi olarak adlandırılır. Her şeyden önce etkileyici vergi avantajları olmak üzere çeşitli avantajlarla etkileyicidir: Kiralık mülk için özel olarak yüksek oranlarda vergi ödemek zorunda kalmak yerine (gelir vergisi, dayanışma ek ücreti, kilise vergisi), mülkün önüne yerleştirilen bir şirket önemli ölçüde vergi tasarrufu sağlayabilir. Kira geliri ticari gelir olarak sayılır ve bu nedenle kurumlar vergisi oranı üzerinden vergilendirilir, bu da toplam vergi yükünü önemli ölçüde azaltır.

Ayrıca, özel gayrimenkullerin kiralanması ve leasingi genellikle vergiye tabi olacak ticari bir faaliyet olarak kabul edilmemektedir. Saf varlık yönetimi genel ticari işlemlerin dışında gerçekleşir, bu nedenle yetkili vergi dairesine başvurulduğunda ticaret vergisi tamamen ihmal edilir. Daha sonraki bir tarihte tam ticaret vergisi oranı üzerinden vergilendirilme riskine girmemek için, önlem olarak tüm ticari idari ve manuel işleri dışarıdan temin etmelisiniz.

Dikkat: Bir gayrimenkul limited şirketi söz konusu olduğunda, hissedarların bir kar dağıtımı durumunda kazançları üzerinden nihai stopaj vergisini tahsil etmeleri gerektiğinden, olağan kar dağıtımı sağlanmamaktadır. Bunun yerine, vergi avantajlarından kaynaklanan tasarruflar borçların ödenmesinde veya varlık yatırımı olarak kullanılacaktır.

Asset-managing GmbH – Varyant 2: Holding şirketinin avantajları

Varlık yönetimi GmbH’sinin bu çeşidi – yukarıda sunulan gayrimenkul GmbH’sinin aksine – ticari bir gayrimenkul şirketidir. Burada doğrudan hissedarlıklar, holding şirketi olarak adlandırılan hiyerarşik olarak daha üst bir ana şirkette birleştirilir. GmbH ve AG gibi şirketlerdeki holdinglere ek olarak, diğer şirket hukuku biçimleri de dahil edilebilir. Bir holding şirketinin amaçlarından biri de vergiden tasarruf etmektir: Çeşitli şirket varlıklarının birleştirilmesiyle, kâr dağıtımı durumunda sermaye kazancı vergisi alınmaz.

GmbH hissedarları için vergiler: KSt, GewSt, USt & Co.

Bir GmbH hissedarı olarak, bazı vergi türlerini bilmeniz gerekir, çünkü şirketinizi kurduğunuzda, işletmenizden gelir elde edersiniz ve elbette bunun için vergi ödemeniz gerekir. Bu nedenle, vergi hukuku uyarınca, GmbH sadece vergiden muaf ciro yapmadığı sürece doğal olarak ciro vergisi ödemeniz gerekir. Tüm şirketler kurumlar vergisine tabidir. Belirli koşullar altında, örneğin GmbH’nin kar amacı gütmeyen statü kriterlerini karşılaması halinde, vergiden muafiyet mümkündür. Tüm kurucu üyeler serbest meslek sahibi olsalar bile bir GmbH için de ticaret vergisi ödenmesi zorunludur, çünkü yasal yapısı gereği her zaman ticari bir işletme olarak kabul edilir.

• Kurumlar vergisi (KSt)
• Ticaret vergisi (GewSt)
• Katma değer vergisi (KDV)
• Gelir vergisi (ESt)
• Sermaye kazancı vergisi (KapESt)

DiÄŸer vergiler: Çalışanlar için LSt, GrESt & GrSt

Bir işveren olarak GmbH, kendisiyle istihdam ilişkisi içinde olan tüm kişilerin gelir vergisinin ödenmesinden de elbette sorumludur. Vergi kanunu uyarınca, genel müdür bağımlı çalışan olarak kabul edilmektedir. Bir mülk satın alındığında, tek seferlik bir arazi devir vergisi ödenmesi gerekmektedir. Şirketin sadece gayrimenkul kiralaması değil, aynı zamanda satın alma yoluyla edinmesi durumunda her zaman uygulanır. GmbH’nin sahip olduğu tüm gayrimenkuller için daha sonra emlak vergisi alınır.

• Ücret vergisi (LSt)
• Gayrimenkul transfer vergisi (GrESt)
• Emlak vergisi (GrSt)

Bir emlak şirketinden ne tür vergiler bekleyebileceğinizi buradan öğrenebilirsiniz:

• Gayrimenkul vergilerinden tasarruf edin

Sonuç: Sınırlı sorumlu ÅŸirket – Kimin için faydalı?

Çok yönlü GmbH modelleri, kendi şirketinize sahip olma hayalinizi herhangi bir takımyıldızda başlatmanıza ve hissedar sayısındaki değişikliklere esnek bir şekilde tepki verme olanağına sahip olmanıza olanak tanır. İster tek başınıza ister bir ekiple çalışmayı tercih edin – bir GmbH tek başına iş kuranlara, ekip kuranlara ve girişimci ortaklıklara riskli işleri bile ustalıkla ve özel sorumluluk olmadan yürütmek için uygun bir yasal form sunar. Yeni hissedarların ve değiştirilebilir yönetimin kolayca devreye sokulması, limited şirketin nesiller arası yönetimine olanak tanır ve aynı zamanda güvenli bir halefiyet düzenleyebilir.

Gayrimenkul açısından bakıldığında, varlık yönetimli gayrimenkul şirketleri, ticari olmayan (Immobilien GmbH) veya ticari (Holding) bazda kendi ve/veya üçüncü taraf gayrimenkul varlıklarını yönetmek, kiralamak ve gerekirse satmak isteyen yüksek özel varlıklara sahip yeni başlayanlar ve yatırımcılar için özellikle değerlidir. GmbH, gayrimenkullerin çocuklara ve torunlara uzun vadeli devri için de iyi bir seçimdir. Ayrıca, özel mali darboğazlar ortaya çıksa bile GmbH’ye katkıda bulunan sermaye korunur.

KarşılaÅŸtırma: Åžahıs ÅŸirketi, tek kiÅŸilik GmbH, küçük AG veya giriÅŸimci ÅŸirket?

Kendi başınıza bir işletme kurmayı planlıyorsanız, farklı yasal işletme biçimleri arasından seçim yapabilirsiniz: Bir yandan, serbest meslek sahibi veya kayıtlı bir işadamı olarak hareket ettiğiniz veya küçük bir işletme kurduğunuz klasik şahıs şirketi vardır. Alternatif olarak, tek kişilik bir limited şirket ile girişimci bir şirket – genellikle “mini-GmbH” olarak adlandırılır – arasında seçim yapabilir veya küçük bir halka açık limited şirket kurabilirsiniz.

Şahıs şirketi ve tek kişilik GmbH

Temel olarak, şahıs şirketi ve tek kişilik şirketin iki yasal biçimi arasında çok fazla fark yoktur, çünkü her iki durumda da tek yönetim yetkisine ve tek temsil yetkisine sahip tek hissedarsınız. Bununla birlikte, belirleyici fark sorumluluk biçimindedir: Kayıtlı bir iş adamı (e. Kfm.) veya kayıtlı bir iş kadını (e. Kff.) olarak, doğrudan ve müştereken ve müteselsilen sınırlama olmaksızın sorumlusunuz – öte yandan, tek kişilik bir GmbH’nin tek hissedarı olarak, yalnızca yaptığınız sermaye katkısı miktarına kadar işletmeden sorumlusunuz.

Siz de tek başınıza bir tüccar mısınız ve artık muazzam sorumluluk riskini taşımak istemiyor musunuz? O halde şahıs şirketinizi tek kişilik bir limited şirkete dönüştürmeyi düşünmelisiniz. Form değişikliği kolayca gerçekleştirilebilir, ancak kayıp durumunda büyük bir fark yaratabilir! Kişisel sorumluluktan kaçınmak için, kayıtlı tüccarların (e. K.) bir parçası olarak, yalnızca işletmeniz için en az 25.000 Euro’luk bir değeri onaylayan bir noter belgesine ihtiyacınız vardır ve bunu açılış bilançosuyla birlikte ticaret siciline gönderin. Şahıs şirketi pratikte GmbH’ye ayni bir katkı olarak getirilmiştir.

GiriÅŸimci ÅŸirket ve küçük halka açık limited ÅŸirket

Alternatif olarak, bir “Unternehmergesellschaft” (UG) kurmayı düşünebilirsiniz. Genellikle “küçük GmbH” veya “mini-GmbH” olarak adlandırılan bu yasal işletme biçimi, geleneksel limited şirketin bir alt biçimidir, ancak “normal” GmbH’den farklı olarak sermaye olarak yalnızca tek bir Euro gerektirir. Bu nedenle, banka hesabında 25.500 avro olmayan yalnız kurucular için özellikle caziptir. Bununla birlikte, bir GmbH’nin sermayesi olmadan, bankalar nezdindeki imajınız daha düşük olabilir ve iyi bir kredi alma şansınız azalabilir.

“Küçük AG” olarak adlandırılan bu sistem, öncelikle halka açık limited şirketlerini küçük bir çevre içinde tutmak isteyen bireysel hissedarlar için tasarlanmıştır. Aynı zamanda yönetim kurulu rolünü de üstlenen bireysel hissedar dışında, denetim kurulu üyesi olarak sadece üç kişinin atanması gerekmektedir. Bununla birlikte, büyüklüğü ne olursa olsun, halka açık bir limited şirketin kurulması çok zaman alıcıdır ve diğer yaygın şirket hukuku türlerine göre daha maliyetlidir. Bu nedenle, işinizi tek başınıza kurmayı planlıyorsanız, tek kişilik bir limited şirket veya bir girişimci şirket daha uygun olabilir. Alternatif olarak, bir şahıs şirketi kurmayı da düşünebilirsiniz.

Yalnız girişimciler için farklı yasal formlar hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Şahıs şirketi (AB)
• Girişimci şirket / UG (sınırlı sorumlu)
• Küçük halka açık limited ÅŸirket – bkz. AG

Okuma ipucu: Yasal formlar ve gayrimenkul GmbH

1. Yasal formlar: Liste
2. Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

Yasal formlar: Liste

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecindeki ilk adımlardan biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Kayıtlı iş adamı / kayıtlı iş kadını (e. K.)
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı

Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

Bu yazıda emlak şirketleri hakkında temel bilgileri öğreneceksiniz. Kısaca açıklamak gerekirse: Bir gayrimenkul şirketi, kiralama, geliştirme, finanse etme, gerçekleştirme ve/veya pazarlama amacını güden bir şirkettir. Bir veya birkaç mülk olması fark etmez. Konut ve ticari gayrimenkullerin yönetimi – kişinin kendi çıkarına veya üçüncü taraflara sunulan bir hizmet olarak – gayrimenkul şirketleri ve varlık yönetimi yapan limited şirketler için de popüler bir odak noktasıdır. Gayrimenkul satın almanın başlıca avantajları ve dezavantajları ile beklenebilecek maliyetler hakkında daha fazla bilgi edinin.

• Emlak Ltd.