Gayrimenkul kredileri: Finansman türleri

İhtiyaçlarınıza ve mevcut ipotek oranlarına dayalı kapsamlı planlama, tüm gayrimenkul kredileri için bir temeldir.

Karşılaştırma yapmazsanız, her zaman çok fazla ödersiniz.

Öncelikle 5 önemli soruya açıklık getiriyoruz:

1. Finansman koÅŸulları neden bu kadar önemli?
2. Faiz oranı %1 artarsa ne olur?
3. Koşullar nasıl oluşturulur?
4. İyi bir krediyi ne yapar?

Finansman koÅŸulları neden bu kadar önemli?

Gayrimenkul yatırımınız için doğru finansman türünü seçmek neden bu kadar önemlidir?

Bir yatırım olarak gayrimenkul satın aldığınızda, tek bir önemli faktör vardır: gayrimenkulün getirisi. Getiriniz doÄŸruysa, tüm masraflar ödenmiÅŸtir(itfa, faiz, bakım rezervi). Geriye kalan tek ÅŸey kârınızdır ve buna “pozitif nakit akışı” denir. Tipik olarak yıllık satın alma fiyatının %2’si oranında hesaplanır.

Bu, 100.000 avro değerinde bir mülk satın alırsanız ödeme yapacağınız anlamına gelir:

• 2 Geri Ödeme (2.000 Euro)
• 2 faiz (2.000 Euro)
• Bakım için %2 (2.000 Euro)

Bu size (şu anda) %6’lık tipik bir getiri sağlar. 6’nın üzerindeki her şey doğrudan cüzdanınıza gider (sermaye birikimi). 8’lik bir emlak getirisi ile, geri ödemeler, faiz ve bakım rezervleri dışında, kısaca yılda 2000 Euro daha kazanacaksınız:

Kiracınız mülkünüzün borcunu ödüyor.

Tersine, bu, finansmanınız ne kadar iyi olursa, örneğin basitçe söylemek gerekirse, faiz oranı ne kadar iyi olursa, getiriniz için o kadar iyi olduğu anlamına gelir. iReal Estate Yield ile henüz herhangi bir temasınız olmadıysa, bu kılavuzu okuduğunuzdan emin olun:

• Mülk Verimi
• Gayrimenkul getirisi ve satın alma fiyatı faktörü

Faiz oranı %1 artarsa ne olur?

Faiz oranı %1 artarsa, bunun ev ve daire getiriniz üzerinde doğrudan olumsuz bir etkisi olur. Faiz her zaman kalan borç üzerinden hesaplanır. Yani ilk yıl tam 100.000 avro üzerinden, 1 yıl (2.000) avro geri ödeme yaptıktan sonra, 98.000 avro kalan borç kalır. Daha sonra ikinci yılda bunun faizi ödenir ve bu böyle devam eder.

Daha önce:

• 2 Geri Ödeme (2.000 Euro)
• 2 faiz (2,000 Euro)
• Bakım için %2 (2.000 Euro)
• Annuity (yıllık ödeme): 6,000 Euro

Sonra:

• 2 Geri Ödeme (2.000 Euro)
• 3 faiz (3,000 Euro)
• Bakım için %2 (2.000 Euro)
• Annuity (yıllık ödeme): 7,000 Euro

Bu, faiz oranlarındaki sadece %1’lik bir değişiklik nedeniyle maliyetlerin doğrudan %16,7 daha yüksek olduğu anlamına gelmektedir.

16,7 daha fazla maliyet = %1 daha fazla faiz

Koşullar nasıl oluşturulur?

Gayrimenkul kredileri için koÅŸullar, mevcut faiz oranına, kredi itibarınıza, geri ödeme tutarına, vadeye ve kredi ile ilgili diÄŸer ayrıntılara dayanmaktadır. Bir kredi türüne karar verdikten sonra, farklı teklifleri karşılaÅŸtırmalı ve kredi hesaplayıcısında farklı geri ödeme modellerini karşılaÅŸtırmalısınız.

Burada sizin için bir genel bakış var:

1. Gayrimenkul kredileri: Karşılaştırmalı alternatifler
2. Faiz ve İnşaat Oranı
3. Öz sermaye olmadan geri ödeme ve finansman

Yüksek geri ödeme oranı ile vadenin kısaltılması, gayrimenkul kredinizin koşullarını olumlu yönde etkiler. Uzun vadeli gayrimenkul kredisinin sorunsuz bir şekilde geri ödenebilmesini sağlamak için mevcut bütçenizi somut bir şekilde planlamalı ve gayrimenkul kredisine ek olarak başka masraflarınız olduğunu ve finansal bir darboğaz yaşamadan zor aylarda da geri ödeyebileceğinizi aklınızda bulundurmalısınız.

İlk finansman ve takip finansmanı için faiz oranlarının yanı sıra başka kriterleri de göz önünde bulundurmalısınız. İyi ve sağlam bir gayrimenkul kredisi, genel koşullarda esnek geri ödeme seçeneklerine sahiptir ve size planlanmamış geri ödemeler veya vade içinde taksit tutarında değişiklik yapma şansı sunar.

İyi bir krediyi ne yapar?

İyi ve sağlam gayrimenkul kredisi anlamına gelir:

• Çerçeve koÅŸullarında esnek geri ödeme seçenekleri
• Ücretsiz planlanmamış geri ödeme ÅŸansı (%5 ekstra / yıl)
• Vade içinde taksit tutarındaki deÄŸiÅŸiklik

Gayrimenkul kredileri: Alternatifler & Karşılaştırma

Birkaç yıl önce gayrimenkul finansmanınızı aldığınızda, kendinizi uzun faiz oranlı bir teminata bağladınız.

Ancak son yıllarda, inşaat kredileri için borç faiz oranları gözle görülür bir şekilde sağlıklı hale geldi ve inşaat finansmanınızı gereksiz yere pahalı ve cazip olmaktan çıkardı. Vadesi 10 yıldan kısa olan bir gayrimenkul kredisi söz konusu olduğunda, sabır göstermeli ve sabit borç faiz oranının sona ermesini beklemelisiniz. Sabit faiz oranı daha uzunsa, 10 yıl sonra gayrimenkul finansörünüzle olan yükümlülüklerinizi sona erdirme ve inşaat kredisini daha uygun bir krediye yeniden planlama seçeneğiniz vardır.

Anüite kredisi: Klasik inÅŸaat finansmanı

Anüite kredisi, ipotek finansmanının yerini almıştır ve artık klasik, sağlam ve en sık tercih edilen inşaat finansmanı şekli olarak kabul edilmektedir. Bu tür inşaat finansmanı size çeşitli avantajlar sağlar ve geri ödeme ve faiz ödemesinden oluşan sabit bir vade için sürekli bir miktar ödediğiniz için size güvence verir. Her geri ödemede kredi tutarınız azalır, böylece fiili geri ödeme kısmının tutarı artar ve bankaya olan faiz yükümlülüğü azalır.

İnşaat finansmanının klasik şekli hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın:

• Anüite kredisi

Bina kredileri: Ä°nÅŸaat finansmanı için

Ä°nÅŸaat finansmanınız için ilk seçenek, uygun bir faiz oranıyla alabileceÄŸiniz inÅŸaat kredisidir.

Doğru karar vermek için borç ve efektif faiz oranlarını karşılaştırmalı ve genel koşulların şartların önemli bir parçası olduğunu unutmamalısınız. Size farklı avantajlar ve seçenekler sunan farklı inşaat kredisi türleri vardır. İnşaat finansmanınızın ihtiyaçlarınıza ve geri ödeme isteklerinize uygun olduğundan emin olmak için, faiz oranlarının dışında inşaat kredisi seçimine de dikkat etmeli ve karşılaştırmayı tüm sözleşme noktalarına göre yapmalısınız.

İnşaat finansmanı için tipik kredi:

• Bina kredisi

Yapı tasarruf sözleÅŸmesi: Yapı tasarrufları ile öz sermaye

Geçmişte yapı tasarruf sözleşmesi, kendi evine sahip olma hayalini gerçekleştirmek isteyen herkes için klasik tasarruf yatırımı olarak kabul edilirdi.

Birkaç yıl önce, bina tasarrufları daha yüksek faiz oranlarına sahipti, bu da teklifi potansiyel sahipler için daha ilginç ve tasarrufları daha yüksek hale getirdi. Ancak bugün bile, düÅŸük faiz oranlarına raÄŸmen, bauspar sözleÅŸmesi cazibesini kaybetmemiÅŸtir ve bir ev inÅŸa etmek, bir kat mülkiyetini finanse etmek veya mevcut bir mülkü satın almak istiyorsanız saÄŸlam bir temel oluÅŸturur. Bina tasarrufları öz sermaye olarak sayılır ve bu nedenle bina tasarrufları olmadan bir gayrimenkul finansmanına entegre etmeniz gereken para miktarını azaltır. Birikim yapıyorsanız, öz sermaye ile yalnızca yan satın alma maliyetleri hakkında endiÅŸelenmeniz gerekirken, öz sermayenin diÄŸer kısmı birikim toplamından mahsup edilir. Bu nedenle inÅŸaat parası ipuçları çok deÄŸerlidir!

Birikimlerin öz sermayeye dönüştürülmesiyle:

• Bina tasarruf sözleÅŸmesi

Gayrimenkul kredisi: İnşaat finansmanına benzer

Bir ev veya daire satın almak ve finanse etmek istiyorsanız, gayrimenkul kredisi uygun bir karardır.

Prensip olarak, inşaat kredisi ile gayrimenkul kredisi arasında temel bir fark yoktur. Ancak, mevcut bir mülkü satın aldığınızda, genellikle inşaat kredisine değil gayrimenkul kredisine başvurursunuz. Gayrimenkul kredisi iyi planlanmalı ve ihtiyaçlarınıza ve koşullara ilişkin fikrinize göre uyarlanmalıdır. Sözleşmedeki esneklik, daha uzun bir dönem boyunca güvence altına almanız gereken bir avantajdır. Gayrimenkul faiz oranları şu anda şaşırtıcı derecede elverişli bir seviyede.

Bununla birlikte, bir gayrimenkul kredisi, uzun vadeli yüksek bir yatırım tutarı olduğundan, yanlış planlanırsa birkaç bin avro daha pahalı hale gelebilir.

Hakkında daha fazla bilgi edinin:

• Gayrimenkul kredisi

KfW kredisi: Gayrimenkul için devlet finansmanı

KfW kredileri, mükemmel planlanmış inşaat finansmanının önemli ve maliyet tasarrufu sağlayan bir bileşenidir.

Özel bir gayrimenkul alıcısı olarak bu sübvansiyonlu kredi fonlarından yararlanabilir ve inşaat finansmanınız için en uygun tamamlayıcı yapı taşını seçebilirsiniz. Kreditanstalt für Wiederaufbau sadece belirli yapı taşlarını finanse ettiğinden, KfW kredisi yoluyla münhasır finansman mümkün değildir. Evinizi daha enerji verimli veya yaşınıza uygun hale getirmek için yenilemek ister misiniz? İnşaat veya gayrimenkul kredinizin toplam faiz oranını belirgin şekilde düşürecek uygun bir KfW kredisi bulun. Kendi evinizi iki şekilde finanse etmek, her zaman bir KfW kredisinden yararlandığınız ve inşaat finansmanınızda en iyi faiz oranını seçtiğiniz için tamamen pratik ve avantajlı bir seçenektir.

Devlet emlak promosyonu hakkında daha fazla bilgi:

• KfW kredisi

Öz sermaye olmadan geri ödeme ve finansman

Teklifler, geri ödeme ve özkaynaksız finansman konularında daha fazla bilgi.

Ev ve daire için takip finansmanı

Mevcut gayrimenkul kredinizin sabit faiz oranı yakında sona erecek mi? O halde en iyi takip finansmanını bulmak için hiç vakit kaybetmeyin.

• Finansman takibi

Tam finansman: Özkaynak olmadan finansman mı?

Özkaynak olmadan finansman genellikle mümkündür ve tam finansman yoluyla gerçekleştirilir.

• Öz sermaye olmadan finansman

Finansman teklifi: KiÅŸiye özel finansman

Gayrimenkul alımı için kişiye özel finansman, sizin için kişisel olarak belirlenen bir teklife dayanmaktadır.

• Finansman teklifi

Konut finansmanı: Kendi eviniz için kredi

Ev finansmanı terimi, kendi mülkünüzü finanse etmek için kullanabileceğiniz çeşitli kredileri kapsar. Finansmanınızın iyi seçildiğinden emin olmak için, eviniz için farklı finansman seçeneklerini mutlaka karşılaştırmalısınız.

• Konut finansmanı

Bir dairenin finansmanı: kat mülkiyeti için kredi

Konut kredisinin klasik gayrimenkul kredisinden farkı, evin tamamını değil, ilgili konut birimini finanse ediyor olmanızdır. Uygun koşulları ve sizin için en iyi finansman stratejisini bulmak için farklı konut finansmanlarını karşılaştırmalı ve aracılık alanında uzman kişileri seçmelisiniz.

• Düz finansman

Ara finansman: köprüleme dönemi

Ara finansman için çeşitli nedenler olabilir. Halihazırda bir mülkünüz var, ancak profesyonel veya özel nedenlerden dolayı taşınmak istiyorsunuz ve evinizi bu kadar çabuk satamıyor musunuz? Öz sermaye kullanımından vazgeçmek ve bu şekilde uygun mülk finansmanı sağlamak istemiyor musunuz? Bu durumda ek ara finansman, konut finansmanı ile yakında elde edilecek öz sermaye arasındaki boşluğu kapatmanıza olanak tanıyan bir çözümdür.

• Geçici finansman

Faiz oranları, bina faizi ve sabit faiz oranları

İşte faiz oranları ve inşaat faizi ile ilgili en önemli gerçekler.

İlgi oluşturmak

Ä°nÅŸaat faiz oranları birkaç yıldır istikrarlı bir ÅŸekilde düÅŸük seyretmektedir. Ancak inÅŸaat faiz oranları nasıl bir trend izleyecek ve ÅŸimdi uzun vadeli bir borç faiz oranını sabitlemeye ve kendinizi faiz oranlarındaki olası bir artışa karşı korumaya deÄŸer mi? Yoksa inÅŸaat faiz oranları düÅŸmeye devam edecek ve ÅŸimdi 10 hatta 20 yıl vadeli sabit bir faiz oranını tercih ederseniz çok pahalıya mı finanse etmiÅŸ olacaksınız? Faiz oranı grafiÄŸini anlar ve faiz oranı barometresini doÄŸru kullanırsanız, bina faiz oranlarının mevcut ve gelecekteki geliÅŸimi hakkında ÅŸeffaf bir genel bakış elde edersiniz.

• İlgi oluşturmak

İpotek faizi

Günümüzde “ipotek faizi” terimi yerini “inşaat faizi” terimine bırakmıştır. İnşaat faiz oranları veya ipotek faiz oranları, bir inşaat kredisinin ucuz mu yoksa pahalı mı olduğunu belirler. Tarihsel olarak düşük inşaat faiz oranları nedeniyle, mülkünüzü çok uygun bir şekilde finanse edebilir ve toplam finansman maliyetleri üzerinde kalıcı bir etkiye sahip olan bir avantaj elde edebilirsiniz.

• Mortgage oranları

Hesaplayıcı: Gayrimenkul ve inşaat finansmanı

Hesap makineleri, bir mülkü satın alma veya yenileme maliyetlerini doğru bir şekilde belirleyebilmek için inşaat finansmanı ile ilgili olarak gereklidir. Kredi maliyetini belirlemek için bir hesap makinesi de kullanılır. Kredi maliyetleri, mevcut kredi tutarı için faiz ve geri ödeme kısmından oluşmaktadır. Faiz önemli bir rol oynamaktadır. Bir gayrimenkul kredisinin vadesi genellikle on yıl olduğundan, faiz ödemesi uzun bir süreye yayılır. Bir bankadan gelen teklifin faiz oranı sadece yarım puan daha ucuzsa, yılda birkaç yüz avro tasarruf edebilirsiniz. Bu aynı zamanda, çoğu inşaat finansmanı için altı rakamlı bir meblağa ulaşan yüksek kredi tutarlarından da kaynaklanmaktadır. Bir kredi almadan önce, bireysel tavsiye önemlidir. İnşaat finansmanı genellikle tek bir krediden değil, birkaç ayaktan oluşur. Yapı tasarruf sözleşmesi, öz sermaye ve sübvansiyonlu krediler klasik banka kredisinden önce gelir. Bunun nedeni, bu finansman türlerinin maliyetleri açısından banka kredisinden önemli ölçüde daha ucuz olmasıdır. Hesap makinesi, finansmanı farklı unsurlara bölmenize ve böylece maliyetleri kesin olarak belirlemenize yardımcı olur.

Mal sahipleri için daha fazla hesaplayıcı

Her bir konu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz:

• Teklif karşılaştırma hesaplayıcısı
• Bütçe hesaplayıcı
• Bütçe hesaplayıcı
• Arızi satın alma maliyeti hesaplayıcısı
• Kira hesaplayıcı
• Geri ödeme hesaplayıcısı
• Faiz hesaplayıcı

İyi inşaat finansmanını nasıl tanıyabilirsiniz?

En düşük faiz oranlarının tek başına, gereksinimlerinize uyan gerçekten iyi bir bina kredisi hakkında herhangi bir bilgi sağlamadığını belirtmek isteriz. Yalnızca tüm koşullar gereksinimlerinize uyuyorsa, çerçeve koşullarının esnekliği ve geri ödeme süresi seçtiğiniz taksit tutarına göre doğruysa, sizin için en iyi bina kredisini seçersiniz.

Koşul veya finansman talepleri

Önce koşullarınız hakkında bilgi almak mı istersiniz, yoksa doğrudan uygun bir finansman teklifi mi almak istersiniz? Karşılaştırma yapmak istiyorsanız, bir kredi talebi olarak değerlendirilmeyen, bağlayıcı olmayan bir şartlar ve koşullar teklifi öneririz.

Burada kendi evinize sahip olma hayalinizi hangi borçlanma oranı ve hangi efektif faiz oranıyla gerçekleştirebileceğinizi ve size hangi çerçeve koşulları sunabileceğimizi öğrenebilirsiniz. Finansman projenize uygun teklifler için, finansmanın amacı, net finansman tutarı ve aylık istenen geri ödeme taksiti hakkında bazı temel bilgilere ihtiyacımız var.

Kendi kendine kullanım mı yoksa sermaye yatırımı mı?

Bize ne tür bir mülkü finanse ettiğinizi ve mülkü kendiniz mi kullanmak istediğinizi yoksa bir yatırım olarak mı satın almak istediğinizi söyleyin. Henüz elinizde bir ekspertiz yoksa, mülk alımınız için önemli olan temel verilere dayalı bir finansman teklifi almanızı öneririz. Bilgi: Alman piyasası. Size benzer bir konumda karşılaştırılabilir bir mülk sunarak, size varsayımsal olarak bir finansman teklifi sunma ve daha sonra aklınızda bir mülk varsa bunu somutlaştırma fırsatına sahibiz. Satın alma niyetinizi ertelememek ve gerektiğinde harekete geçebilmek için, şu anda hala hayalinizdeki evi arıyor olsanız bile finansman teklifini önceden almanızı öneririz.

Finansman teklifinden rezerv koşulları

Birçok ev alıcısı bize, finansman teklifinde sunulan koşulların, evin satın alınmasının gelecekte olması halinde de geçerli olup olmadığını sormaktadır. Lukinski’de, finansman teklifimizi bir teklif olarak kabul etmeniz ve tüm koşulları ve sözleşme ayrıntılarını kabul etmeniz halinde, belirlenen koşulları sizin için saklı tutarız.

Finansman güvenliÄŸi

Bazen istediğiniz mülkün aranması daha uzun sürebilir, bu nedenle finansman teminatını önceden alabilirsiniz. Bu size, bir satın alma durumunda çok daha hızlı hareket edebilme ve bağlayıcı bir finansman teklifi alıp sözleşmeyi imzalayana kadar beklemek zorunda olmama avantajını sunar.

Finansman teklifleri

Lukinski’de, bilgilerinize dayanarak uygun koşullar ve istenen esneklikte finansman teklifleri sunuyoruz. Önerilen gayrimenkul finansman tekliflerinden birini seçerek ve koşullarınızı rezerve ederek finansman avantajınızı önceden güvence altına alabilirsiniz. Bir teklife karar verdiğinizde, sözleşmeyi hazırlayacak ve siz satın alma işlemini tamamlayıp ödemeyi talep edene kadar finansman tutarını tutacağız. Müşterilerimizin çoğu, halen bir mülk arıyor olsalar bile finansman teklifine karar veriyor. Belki de sadece en iyi finansman teklifini değil, aynı zamanda hayalinizdeki evi veya daireyi doğrudan Lukinski’deki emlakçılarımız aracılığıyla bulacaksınız.

Bir finansman teklifi için hangi bilgiler gereklidir?

Koşullarınızı belirlemek ve projenize mükemmel şekilde uyan uygun bir finansman teklifi sunmak için, mülkle ilgili bilgilere ek olarak sizden bazı kişisel verilere ihtiyacımız var.

Finansman planınızın yanı sıra mali geçmişiniz, finansmanın güvence altına alınmasına ilişkin bilgiler ve finansman türüne ilişkin fikirleriniz, uzmanlara koşulları belirlerken gerçeklere yönelme ve bu bağlamda size en iyi teklifi sunma olanağı sağlar.

Sadece mali durumunuza göre değil, aynı zamanda özel isteklerinize de aynı derecede önem veren bir finansman teklifiyle kendi dört duvarınıza giden yolu güvence altına alın.

İnşaat satışında ayrıntılı dolandırıcılık hukuki olarak ne anlama gelir?

Hukuki olarak, ayrıntılı dolandırıcılık, BGB’nin 123. maddesinde (İptal) ve 444. maddesinde (Garanti hariç tutmanın iptali) yer alır. Basitleştirerek ifade edilirse, açıklayıcı yükümlülük taşıyan bir eksiklik bilinen veya en azından mümkün olduğu düşünülürse ve alıcıya gizlenirse, “görüldüğü gibi satılmıştır” ifadesiyle gizlenemez.

• Kısmi hatalı bilgi — Satıcı, hatanın bilindiğini ya da mümkün olduğunu düşünüyor
• Gizlilik yükümlülüğü — Alıcının kusuru kendisi fark edemezdi
• Neden-sonuç ilişkisi — Yalancılık olsaydı sözleşme başka şekilde gerçekleşirdi
• Hukuki sonuç — İptal, azaltma veya zarar tazminatı
• Süre — Bilgiden itibaren 1 yıl (§ 124 BGB), maksimum 10 yıl
• § 444 BGB — Güvence süresinin sona ermesi, dolusiyah durumunda geçerli değildir

Yatırımcılar için önemli: Normal mal kusurlarından sorumlu olma süresi (2 yıl) farklı olarak, dolusiyah nedeniyle doğan talepler, bilgiden itibaren 3 yıl sonra sona erer (§ 438 Abs. 3 BGB). Bir Apartman bloğu satın al isteyenler, talepleri için daha uzun bir zaman penceresine sahiptir.

Tipik durumlar: Mahkemelerin dolusiyah olarak sınıflandırdığı durumlar

BGH’nin hukuki kararları geniş olsa da çizgisi net: Konu güzellik kusurları değil, ortalama bir alıcının normal bir incelemede fark edemeyeceği ve değeri etkileyen kusurlardır. Pratikte özellikle aşağıdaki durumlar önemlidir:

• Nem/mantar — kaplamalı duvarlar, kaplamalı bodrumlar
• Kapı çatı hasarı — bilinen sızdırmazlıklarla ilgili bilgi verilmemiş
• Kahverengi mantar — gerçek mantar her zaman açıklaması zorunludur
• Asbest, KMF — tavan, fasade ve zeminde zararlı maddeler
• İnşaat yükümlülükleri — kayıtlara alınmamış yaya hakları, mesafe alanları
• Kira gecikmeleri — kâr elde edilen konutlarda gizlenmiş ödeme eksiklikleri
• Siyah inşaatlar — eklemelerin veya genişletmelerin inşaat izni olmaması
• Önceki hasarlar — daha önceki su, yangın veya çökme hasarları

Özellikle kâr elde edilen konutları satın alanlar için riskli: Gizlenmiş kira gecikmeleri veya etkisiz kira sözleşmeleri. Bu, net kira gelirini düşürür ve dolayısıyla doğrudan net kâr hesapla ve gerçek alım fiyatı faktörü hesapla yı etkiler.

Yineleme (Deneme 3). Önceki deneme hatalıydı. Önceki deneme Alman metni aynen geri döndürdü. Bu en ciddi hata. Her cümleyi tamamen Türkçe’ye çevirin. Hiçbir Almanca cümle kalmamalıdır. Kişisel isimler, markalar ve yerleşik teknik terimler değişmemelidir, diğerleri değişmelidir.

En büyük engel, yasallara değil, kanıtlamaya dayanır. Alıcı, satıcının eksikliği bildiğini ya da en azından bu eksikliğin mümkün olduğunu düşündüğünü kanıtlamalıdır — ve bunu teslim teslimden yıllar sonra. Sadece tahminler yeterli değildir.

BGH, V ZR 30/19 kararlılığı: „Argümanlı hile, eksikliğin bilinmesi ya da bu eksikliğin mümkün olduğunun düşünülmesi ile birlikte alıcının bu eksikliği bilmediğini ve bilseydi sözleşmeyi yapmayacağını ya da başka şekilde yapmayacağını bilinçli bir şekilde düşünmek gerektirir.”

Pratik ipucu: Belgeleme öncesi nem hasarları, kira gecikmeleri ve bilinen onarımlar gibi kritik noktalara dair yazılı açıklamalar kaydedin. Belirli bir soru ve bilinçli olarak yanlış bir yanıt, “bilmesi gerekirdi” şeklinde genel bir ifadeye kıyasla çok daha kolay kanıtlanabilir.

Ekonomik zarar: Yatırımcılar için hesap örneği

Finansal zararın ne kadar büyük olabileceğine dair genellikle yeterince dikkat çekilmez. Aşağıdaki senaryo, B konumunda kiralanan bir konutun, alım fiyatı 450.000 €, soğuk kira 1.500 €/ay — satıcı tarafından 65.000 € onarım maliyeti olan bir su hasarı gizlendiği durumu göstermektedir.

Getiri kaybı yaklaşık %20 — aynı zamanda çok daha yüksek sermaye yatırımıyla birlikte. Burada hukuki olarak takip edilmezse, satıcının borçlarını tüm tutarlılık süresi boyunca finanse edersiniz. Konutun bir yatırım olarak değerlendirilmesi rehberi’nde belirtildiği gibi, getiri açısından Due Diligence kalitesi, konumdan daha fazla etkili olabilir.

Alıcı hangi talepleri taşıyor?

Kanıtlanmış dolusiyah durumunda alıcı bir seçim hakkına sahiptir — stratejik bir karar vermesi gerekir çünkü her seçenek ekonomik olarak mantıklı olmayabilir. Seçim, eksikliğin büyüklüğüne, piyasa gelişimine ve finansman durumuna bağlıdır.

iade işlemine dikkat edin: Alıcı, finansmanın çözülmesi durumunda bankaya karşı ödeme önceliği tazminatı hesapla riskini taşır. 350.000 €’lık bir kredi ve 8 yıl kalan vade durumunda bu hızlıca 25.000–40.000 € olabilir — bu miktarlar zarar tazminatının bir parçasıdır ancak önce talep edilmelidir.

Vergi sonuçları: Spekülasyon vergisi ve amortisman geri ödemesi iade işlemi sırasında

Alım sözleşmesi iade edilirse, vergi açısından ekonomik olarak geri alınmış sayılır — alım bu şekilde hiç gerçekleşmemiş gibi değerlendirilir. Zaten talep edilen amortisman düzeltilecek, ödenen arazi kazanç vergisi ise § 16 GrEStG uyarınca iade talep edilebilir (talep zorunlu olarak 2 yıl içinde yapılmalıdır).

• Arazi kazanç vergisi — § 16 GrEStG uyarınca iade talep edilebilir
• Noter masrafları — zarar tazminatı talebinin bir parçası
• Amortisman düzeltmesi — daha önce kullanılmış amortisman geriye dönük olarak düzeltilecek
• Spekülasyon süresi — azalma durumunda 10 yıllık süre devam eder
• Tazmin — genellikle gelir vergi yükümlülüğüne tabi değildir

Devam eden tutar süresinin hesaplanmasında orijinal alım tarihi karar vericidir — daha fazla bilgi için spekülasyon süresini hesapla hesaplayıcısına bakın. Objeyi azalmış bir fiyatla daha sonra satarak, azalmış alım fiyatını yeni bir alma maliyeti olarak gayrimenkul spekülasyon vergisi ile hesaplamalıdır.

İşlem önerisi: 6 adımlık plan, argüman şüphesi durumunda

İade sonrasında gizlenmiş bir eksiklik tespit eden kişi hızlı ve yapılandırılmış şekilde hareket etmelidir — bir yıllık itiraz süresi (124. Madde BGB) bilgiye dayalı olarak başlar ve uzatılamaz.

• Adım 1 — Eksiklik hemen fotoğrafla belgelendirilmelidir
• Adım 2 — Uzman rapor talep etmek (1.500–4.000 €)
• Adım 3 — Satıcıya yazılı süre belirlemek (2 hafta)
• Adım 4 — Gayrimenkul hukuku uzmanı avukatı dahil etmek
• Adım 5 — Hata veya azami miktari resmi olarak açıklamak
• Adım 6 — Davanın süresi içinde dava açmak

Yeniden yapılanmadan önce hemen harekete geçmeyin — eksikliği kendisi gideren kişi, satıcıya ikinci kez tamamlama şansı vermeden sık sık zarar talep edemez. Devam eden satın alma süreçlerinde konut satın alma rehberimizi ve konut değerlendirme kontrol listemizi incelemek faydalı olur — ikisi de dolusiyah riskini önemli ölçüde azaltır.

Argümanla dolusiyahla ilgili sık sorulan sorular

“Görünen gibi alınmıştır” garantisi hariç tutma, dolusiyah durumlarında da geçerli midir?

Hayır. § 444 BGB, satıcının eksikliği dolusiyah olarak gizlediğinde, garantide bulunma imkânını açıkça dışlar. Dolayısıyla bile en sert sözleşmeli hariç tutma, dolusiyah dolandırıcılık nedeniyle doğan taleplere karşı koruma sağlayamaz. Bu durumun tam olarak Almanya’daki konut hukuku içinde en önemli alıcı koruma mekanizması olduğunu da bu nedenle oluşturur — çünkü bu, iyi ahlaklara aykırı olduğu için sözleşmelerle iptal edilemez.

Aracı, satıcı kadar sorumludur mu?

Genel olarak evet, aracı kusurun bilgisi varsa veya bilinçli olarak yanlış bilgi verirse. Bu durumda aracı, § 280 BGB’ye göre aracı sözleşmesi veya c.i.c. (§ 311 Madde 3 BGB) kapsamında vekil olarak sorumluluk altına alınır. Pratikte bu, alıcının hem satıcıyı hem de aracı talep etmesini sağlar — özellikle satıcının iflas etmiş veya yurtdışında ikamet ediyorsa bu durum özellikle ilgi çekicidir. Seri bir meslek sorumluluk sigortası genellikle bu tür durumları kapsar.

Mahkemede gerçekçi bir başarı oranı ne kadardır?

OLG hukuk uygulamasından elde edilen istatistikler, dolusunun kusurlu olduğu iddialar nedeniyle açılan davalardan sadece yaklaşık olarak %30–35’inin tamamen başarılı olduğunu göstermektedir. Ana neden: Niyetin ispatı başarısız olmaktadır. Uzman raporları, belgelenmiş yazılı satıcı açıklamaları ve tanıklar (örneğin, daha önce görevlendirilen ustalara) sayesinde başarı oranı %60–70’e kadar çıkmaktadır. Bu nedenle yatırımcılar, anlaşmazlık durumunda karar verici bir kanıt olacak şekilde, baştan itibaren tüm görüşmeleri, Exposé içeriklerini ve e-posta karşılıklarını arşivlemelidir.

Dön: Emlak Sözlüğü